2017年山西省房地产估价师《相关知识》：债务融资所产生的杠杆效用考试题

2017年山西省房地产估价师《相关知识》：债务融资所产生的杠杆效用考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于A口试探性调查B口描述性调查C口因果性调查D口假设性调查2、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。A．16B．18C．20D．223、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工□□□□□□□□□价格4、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。（2005年试题）A：DDB：销售C：保险D：抵押E：借款合同5、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。A口开发商B口承包商C口监理单位D口相关的政府部门6、某房地产现房价格为4000元/m2,□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□□□300元/m21年末收取）,□□□□□□□□□50元/m2。□□□□□5%,□□□□□200元/m2,□□□□□□□□□□□□□元/m2。A．3300B．3324C．3335D．35737、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A.详细规划B.控制规划C.指标规划D.分区规划8、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。A：9876．35B：9564．72C：9421．67D：9375．81E：借款合同9、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1504B．1404C．1304D．120410、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627B：57647C：65548D：65920E：工业用地的监测点评估价格11、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。A.选择拆迁安置的地点B.拆迁安置C.对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录D.确定房屋重置价的标准12、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。A：不同类型的房屋的中位数租金B：同类型的房屋的中位数租金C：各类物业平均租金D：同类型物业平均租金E：借款合同13、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元m2,6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是一元/m2。A．-100B．-50C．50D．10014、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。A：防潮B：防潮与排水相结合C：卷材防水D：钢筋混凝土防水E：执行层的组织协调15、__的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业16、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。A.拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼B.拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理C.拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D.诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行17、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2〜3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题18、违章建筑是指。A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章19、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/面，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6,此时开发商应补交地价为元/近。A：100B：200C：300D：600E：工业用地的监测点评估价格___20、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一21、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.35022、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。A.商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B.商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C.商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D.商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地23、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是__。A.了解项目，满足户型方面的需求B.有针对性地制定销售策略C.选择合适的项目位置D.进行宏观调控24、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格25、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。A：商品房建设投资B：土地开发投资C：其他投资D：生产性投资E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列资金中，可以用于购买国债的有。A：担保公司资金B：在建工程抵押贷款C：商品房预售资金D：住宅专项维修资金E：住房公积金2、房地产开发程序可以划分为等阶段。A：物业管理阶段B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：投资机会选择与决策分析3、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。A.施工方案B.工期C质量目标D.报价E.市场售价4、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法5、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。A：保证B：信用C：质押D：抵押E：保险6、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场E：乡镇企业用房7、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。A．1.80B．2.00C．2.20D．2.508、我国《物权法》规定的物权主要有等。A：使用物权B：他物权C：所有权D：担保物权E：用益物权9、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A.项目风险越大，风险等级系数值越大B.贷款期限越长，期限系数值越小C.企业信用等级越高，信用等级系数值越低D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低10、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。A.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积11、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是．（2005年试题）A：52％B：58％C：62％D：68％E：借款合同12、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。A：地籍测量B：房产测量C：地质测量D：城市工程测量E：码头测量13、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。A.联合代理与独家代理B.买方代理、卖方代理和双重代理C.销售代理和租售代理D.首席代理和分代理E.双重代理14、下列关于征用土地批准权限规定正确的是。A：征用土地实行两级审批制度B：征用农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C：征用其他土地超过35公顷的，由国务院审批D：征用土地实行三级审批制度E：其他用地和已批准农用地转用范围内的具体项目，由省人民政府审批并报国务院备案15、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。A：砖混结构B：钢筋混凝土结构C：砌体结构D：钢结构E：执行层的组织协调16、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：债券B：股票C：货币和货币资金D：黄金E：执行层的组织协调17、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提18、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。A：法院强制拍卖的国家强制性8：目的的利他性C：目的的非利他性D：强制拍卖标的的非自有性E：强制拍卖标的的自有性19、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优20、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A：高于B：等于C：低于D：不高于E：不等于21、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率__。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20%D.不满足目标收益率要求22、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。A：物业管理企业的酬金B：物业服务支出C：物业管理企业的利润D：法定税费E：物业服务成本23、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元加、900元加、2000元和2400元^,此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。A：在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B：甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C：在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D：此时乙的需求价格弹性最大E：执行层的组织协调24、下列