2020年(物业管理)物业管理费测算指引

（物业管理物业管理费测算指引目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常运营提供保障。范围适用天合房地产开发有限X公司所属物业X公司及物业管理项目的管理费测算。职责X方法及过程控制 物业管理费的测算方法壹般有俩种：1、列举法，2、倒推法（比较实用列举法壹般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法壹般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，壹般是俩种方法结合使用，互相印证。X考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。住宅商业住宅商业写字楼会所别墅学校面积名称面积面积面积面积面积面积合计购房合同面积分摊管理费面积整，得出壹个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归注意事项：算上的差异；的费用测算上的差异。物业管理费测算公式为：物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以此报告为准。面积统计表(单位:平方米)序号名称序号名称工资标准人数工资金额（月）1经理工资标准×人数法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。列举法测算人工费用的测算组织架构的确定根据项目运营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及X公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。工资的测算（单位：元/月。根据确定的组织架构，按照X公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。人员工资构成表单位：元合计合计2经理助理工资标准×人数3行政管理人员工资标准×人数技术、维修人员工资标准×人数5保安人员工资标准×人数6保洁人员工资标准×人数7绿化人员工资标准×人数8其他人员工资标准×人数奖金及双薪（单位：元/月。根据确定的组织架构，按照X公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。奖金及双薪单位：元序号序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1季度奖标准×人数2双薪标准×人数3年终奖标准×人数合计工资附加费（单位：元/月。按照政府规定及X公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。社会保险费的测算（单位：元/月。（所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分。补贴及过节费根据确定的组织架构，按照X公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。补贴及过节费单位：元序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1加班补贴标准×人数2交通补贴标准×人数3过节费标准×人数合计其它合计未列入之上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。行政费用的测算（单位：元/月）低值易耗品购置费用。管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公设备维护费用。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。通讯费。物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。公务车辆费。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。交际应酬（公关维护）费。电脑维护费用。根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。报刊资料费。因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。财产费用的测算（单位：元/月。折旧费用。管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（2000限超过壹年，按使用年限进行折旧。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12资产的摊销。管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月固定资产的修理费。前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计。（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险。保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理X公司规避风险的壹种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定且形成法律文件，否则物业X公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。物料消耗的测算（单位：元/月。服装费的测算（单位：元/月。按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表序号名称序号名称服装成本人数服装费用（月）1经理服装成本×人数÷使用月份2行政管理人员服装成本×人数÷使用月份3技术、维修人员服装成本×人数÷使用月份4保安管理人员服装成本×人数÷使用月份5保洁管理人员服装成本×人数÷使用月份6绿化人员服装成本×人数÷使用月份7其他人员服装成本×人数÷使用月份合计合计保安物料消耗。根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保安器材分摊明细表备注所有材料可根据备注所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。（参考价格）物资名称单价×数量使用期限每月分摊费用对讲机1080元/台×353年1050元对讲机电池100元/台×702年292元对讲机耳唛30元/个×350.5年175元电警棍600元/根×102年250元硬盘录像机1500元/台×23年85元录像带50元/台×331年220元巡更棒（可选）1900元/根×53年267元巡更感应点60元/个×1003年167元手电筒70元/个×153年30元干电池3元/节×520天202元防火服1000元/套×53年139元防火面具150元/个×103年2元手推式灭火器750元/个×152年68元4公斤灭火器60元/个×20002年5000元消防工具 400元/套×55年33.元消防桶 20元个3年17元救援绳 8/米×5005年67元交通指挥棒 100元/个×62年25元反光背心 35元/件3年5.9元紧急隔离带 75元盘3年21元交通路锥 70元个3年98元相机胶卷 25元/个×3个月30元合计4.9.4.3. 保洁物料消耗。8683.3元根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保洁材料分摊明细表单位：元名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注玻璃刮刀清洁玻璃把25.00375.00所有材料铲刀清洁地面把4.0028.00可根据所清洁桶盛水个9.0019.00管小区的长地拖清洁地面把15.00345.00需要，按照扫把清洁地面把6.00318.00 实际配置垃圾斗清扫垃圾个5.00210.00 情况及使地刷清洁地面把5.00315.00用年限进尘拖布清洁大堂套20.00120.00行测算。毛巾擦拭物品条5.001575.00鸡毛掸除尘把10.00110.00洁厕刷清洁便池把3.0033.00胶手套劳动保护双4.0028.00地毯清洁剂清洁地毯瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污迹瓶7.00214.00洗洁精清洗物品桶25.004100.00洁厕灵清洁便池桶30.005120.00玻璃水清洁玻璃瓶8.00216.00不锈钢水清洁不锈钢制品瓶90.000.545.00电话消毒液杀菌瓶15.00460.00空气清新剂空气清新瓶20.00580.00蜡水打蜡瓶90.003270.00起蜡水起蜡瓶90.003270.00洁而亮清洁物品瓶15.00460.00碧丽珠清洁皮制物品瓶30.00390.00大垃圾袋存放废弃物个0.25900225.00小垃圾袋存放废弃物个0.054500225.00清洁用品月消耗费用小计清洁用品月消耗费用小计2730.00注：如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。物业维修物料消耗。消耗的测算（可参考下表的测算方法。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注公共设施的护栏、围墙、沟渠、池井盖、公共场所路面养所有材料维修养护护油漆、各种标识可根据所1倒车杆、倒车镜、车场地面标等制作更换费用。管小区的识、各种外露管道的养护，标车场设施养护材需要，按照识牌、指示牌的制作更换料。实际配置供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。情况及使用年限进2发电机运行保养行测算材料费、油费照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、按每年更换次数3会所、路灯等关材料费消防系统防排烟通风设施、烟感、温感按每年损坏比例探头，消防联动柜、核算烟感、温感采4消防泵、喷淋泵、喷淋头，室购费，消防泵、喷内外消火栓箱、消火栓淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费给排水系统生活供水变频泵变频泵、潜水泵维5潜水泵修材料费，管道阀门维修材料费防盗，监控系消防信号柜、消防联动柜、闭每年维修材料费6统路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。7水景娱乐设施维护材料费8空调及采暖小区公共费用的测算（单位：元/月）公共电费。根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。电梯系统电费。电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）公共照明系统电费。室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）供配电系统电费。变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天消防系统电费。消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月送、排烟风机（元/月（按每季度检修5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价泳池系统电费。(收费泳池不计此项)泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价公共水费（单位：元/月）绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水3：绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）泳池用水（收费泳池不计此项（可选根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水＝泳池容量×3（3（加压费）小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注公共设护栏、围墙、沟渠、池井盖、公共场所路面养护油所有材料施的维漆、各种标识等制作更可根据所1修养护倒车杆、倒车镜、车场地面标换费用。管小区的识、各种外露管道的养护，标车场设施养护材料。需要，按照识牌、指示牌的制作更换实际配置供配电变压器变压器、高压设备维修情况及使系统发电机保养材料。用年限进2发电机运行保养材料行测算费、油费照明系楼道、走廊、电梯厅、大堂、按每年更换次数核算日3统会所、路灯等光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费消防系防排烟通风设施、烟感、温感按每年损坏比例核算烟统探头，消防联动柜、感、温感采购费，消防4消防泵、喷淋泵、喷淋头，室泵、喷淋泵、喷淋头、内外消火栓箱、消火栓消火栓箱材料费给给排水 生活供水变频泵变频泵、潜水泵维修材5系统潜水泵料费，管道阀门维修材料费防盗， 消防信号柜消防联动柜闭 每年维修材料费6监控系 路监控系统红外线周界防越统系统的维修养护。水景娱维护材料费7乐设施空调及8采暖社区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价其它税金的测算（单位：元/月根据国家规定计提：税金4.9.24.9.34.9.44.9.5管理酬金的测算（单位：元/月）按照当地政府规定的比例计提管理酬金（%。如：管理酬金＝之上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例不可预见费用该项费用按总支出的3