某地块项目可行性报告

张家港华芳纺织地块项目

可行性研究报告谨呈：嘉凯城集团股份有限公司2013/4/29本案将从以下五方面进行分析和建议1.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析2张家港是长三角核心区域的三线城市，房地产发展潜力大张家港概况长江张家港张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，属苏州地区距南京170公里，距无锡35公里，据上海110公里，人口91万；境内交通便利，锡张、演讲高速，城际轻轨，镇南铁路等可顺利到达周边市区，可快速融入长三角交通体系；土地面积——全市总面积999K㎡，其中陆地面积777K㎡，建成区面积64K㎡；区划——下辖8镇和1个现代农业园区，其中杨舍镇为市政府所在地；人口——全市总户数54.77万户，户籍人口90.51万，常住人口150万。3张家港市区未来成为发展的重心在城东，城西城北将成为重要的居住片区“一城”：整个张家港就是一个城市，呈现整体发展的空间结构特征；“双核”：杨舍城区和金港城区，市域内主要的居住和共同服务中心；“五片”：杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。中心城区形成“一主、一副、一园”的空间结构，“一主”为杨舍主城区，“一副”为塘桥副城区，“一园”为黄泗浦文化生态园；黄泗浦文化生态园位于杨舍主城区与塘桥副城区之间，通过黄泗浦文化生态园的打造，将杨舍主城区与塘桥副城区进行有机缝合。城市规划4公路交通便捷，未来将有城际轻轨站布局在城东板块高速公路——沿江高速锡张高速（沪宁高速无锡硕放枢纽——张家港锦丰镇港丰公路）；“十二五”期间，将建成沿江城际轨道、通苏嘉城际铁路、沪通铁路。城际轻轨：苏虞张公路——张扬公路（杨舍、金港）——江阴轻轨镇南铁路：江阴——沿江高速——凤凰镇南部货运站——常熟交通规划锡张高速沿江高速5张家港经济实力强劲，人均GDP位列全国第二张家港经济实力强劲，多年来增速一直保持两位数，全国百强县排名第3；人均GDP为129535元/人，仅次于昆山（142185元/人），超过了江阴（126532元/人），位列全国第2。张家港人均可支配收入与周边区域相比处于靠前位置，人均生活水平较为富裕。经济概况6张家港市区房地产市场分为五个板块，本案位于城北和城西板块交界城西城北城东城南城中项目所在区域城北：338省道以北的区域，区域农村印象较浓；客户性质：刚需、投资、改善性为主要特点城西：包括港城大道以西、张杨公路以南地区。外迁现有工业，规划为城市生活区。客户性质：首次置业、投资性、改善性城中：包括杨舍西街、步行街、长安中路和人民中路周边地区，规划整合核心区的零散用地，外迁现有工业，增加绿地和社会停车，强化城市职能，升华景观风貌。客户性质：私营业主、企业中高管理层城西：包括金港大道、南二环、长安路、南苑路围合区域。客户性质：首次置业、投资性、改善性城东：包括华昌路以东地区，逐步外迁工业，主导功能为城市物流；客户性质：改善性居住需求客户群体性房地产概况7张家港焦点项目和竞品项目盘点重点楼盘分布8楼盘名称区域位置开发商容积率特点物业类型进展君临新城城东人民路与东苑路交界向南100米新城置业2.3水景住宅,高层新盘尚城国际城西小河坝西路与百桥路交叉口中锐置业1.8教育社区高层新盘缇香世家城东华昌路与东苑路的交叉口张家港新东方置业有限公司2.2低密度居所联排、双拼、高层在售中昊檀宫城东华昌路与南苑东路的交叉口张家港中昊房地产有限公司1低密居所,观景居所,别墅新盘阳光怡庭城东

沙洲东路588号张家港市金厦房地产开发公司1.1景观居所，低密居所高层；别墅、公寓；新盘置地甲江南城西国泰南路1号张家港中新置地置业有限公司1.8-2.8公园地产,教育社区,高层尾盘华府天地城西沙洲中路328号张家港华盛置业有限公司4.55投资地产高层在售阳光里程花园城西百桥路8号金厦房产1.78教育社区高层在售暨阳湖1号城南暨阳湖生态园北侧江苏沙钢集团4.38,城市豪宅,,观景居所,独栋、双拼、联排、尾盘香蜜湖公馆城南金港大道与新丰路交界张家港澳洋地产、新城置业2.5,低密居所,观景居所,别墅、

高层别墅在售，高层未推重点楼盘资料9本案将从以下五方面进行分析和建议1.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析10地块四四至：：北至振振兴路路；东至港港城大大道；南至338省道（（张杨杨公路路）；西至小小河沟沟（范范港））主入口口布置置：入口需需满足足车行行便利利、昭昭示性性强的的特点点，可可开口口在港港城大大道一一侧，，振兴兴路一一侧为为次次入口口，小小河沟沟一侧侧为景景观入入口。。张杨杨公路路一侧侧可开开设人人行出出入口口。振兴路港城大道338省道（张杨公路）小河沟（范港）地块是是位于于张家家港经经济开开发区区内，，紧临临张杨杨公路路和港港城大大道两两条城城市主主干道道地块价价值分分析11地块目目前为为华芳芳集团团棉纱纱厂房房，易易拆除除；抗抗性在在地块块东侧侧的高高压线线走廊廊地块现现状为为华芳芳集团团棉纱纱厂房房，厂房多多为1-2层建筑筑，拆拆除较较易。。地块东东南两两侧为为两条条主要要交通通干道道。周边主主要抗抗性为为地块块东侧侧的高高压线线走廊廊，会有一一定红红线退退让。。该地块块周边边配套套设施施尚不不完善善，仅仅在项项目北北面振振兴路路上有有部分分配套套设施施，包包括药药店、、超市市、餐餐饮等等。地块价价值分分析12本案将将是张张家港港市区区内前前所未未有的的住宅宅超级级大盘盘张家港港2012年房地地产开开发施施工总总面积积580万平米米，新新开发发面积积174平米，，销售售面积积103万平米米。2012年市区区出让让总占占地面面积51.94万平米米，容容积率率测算算总建建筑面面积132.55万平米米。对比张张家港港土地地建设设规模模和历历年住住宅大大盘规规模，，本案案将是是有史史以来来规模模最大大的住住宅楼楼盘，，将成成为新新的关关注热热点。。项目名称总建筑面积（万平米）总户数君临新城352044帝景豪园261700置地甲江南211300中联皇冠241100香蜜湖公馆20250阳光里程25330缇香镜湖湾21676尚城国际16约1200本案75.9张家港港市区区历年年来住住宅大大盘项项目地块规规模界界定13本项目目地块块的土土地出出让成成交价价约为为670万万元/亩地块区域拍地时间地价（万元/亩）阳光里程城西2007年400多缇香世家城东2009年525江南十二府城西2011年580尚城国际城西2011年620多城东A19（金厦）城东2012年665城西A01（新城）城西2012年608城西A22（个人）城西2012年638张家港港土地地市场场具有有稳步步放量量、地地块规规模小小的特特点，，2012年市区区土地地出让让最大大面积积为248.7亩的商商业用用地。。尚城国际际的销销售经经理指指出外外来开开发商商在张张家港港拿地地困难难，多多是需需要高高价竞竞标，，以高高出本本地开开发商商一级级的价价格拿拿地。。张家港港市区区历年年来住住宅土土地出出让价价格盘盘点地块价价值估估算14本案将将从以以下五五方面面进行行分析析和建建议1.市场背背景分分析2.地块价价值分分析3.物业产产品去去化状状况5.物业组组合建建议4.物业产产品价价格分分析15高层的的月均均去化化速度度呈现现两极极分化化，销销售速速度快快的月月均40套以上上，慢慢的10套套以下下，总总体平平均去去化约约为27套/月，主主力面面积为为140m2左右高层、、小高高层的的月均均去化化速度度呈现现两极极分化化，销销售好好的月月均45套以上上，差差的10套套以下下；其其中君君临新新城销销售情情况最最好，，2012年9月以后后月均均去化化100多套；；总体平平均去去化速速度为为27套/月；；整个张张家港港楼盘盘的高高层主主力户户型都都是140左右右，主主要原原因是是张家家港本本地居居民的的老小小区一一般都都是120平米以以上的的三居居室。。16项目开盘时间去化量月均去化速度主力户型面积江南十二府2012.6275套25套140M2

尚城国际2012.5530套48套145M2阳光里程2010.9540套20套143M2君临新城2011.91695套85套130-150M2暨阳湖皇冠2012.4114套10套140M2国泰润园2012.1278套19套130-150M2中昊檀宫2012.5190套16套140M2中联君悦预2013.5————136M2表1.张张家港港典型型楼盘盘高层层产品品去化化量高层市市场状状况16张家港港多层层数量量极少少，唯唯一的的花园园洋房房产品品当天天就售售完，，是可可尝试试性开开发的的产品品类型型17花园洋洋房等等创新新多层层产品品在张张家港港数量量极少少，近近期新新盘仅仅缇香香世家家有此此类项项目；；130-140平米面面积的的户型型为主主力；；缇香世世家的的销售售经理理认为为：张张家港港花园园洋房房产品品数量量少的的原因因是此此种产产品造造价高高利润润低，，但市市场认认可度度很高高，适适合打打出知知名度度。表2.张张家港港典型型楼盘盘多层层产品品去化化量项目产品形式产品数量户型面积主力户型销售情况缇香世家花园洋房30套133M2174M2245M2133M2开盘当天全部售完多层市市场状状况17张家港港别墅墅市场场上存存量较较大，，去化化速度度约为为8套套/月，以以联排排为主主，主主力面面积360-500m218张家港港别墅墅多以以联排排，户户型面面积360—500m2的占占多数数；张家港港别墅墅市场场存量量较大大，当当前的的六七七个别别墅盘盘的消消化速速度还还需五五六年年，未未来暨暨阳湖湖南岸岸还将将开建建大型型别墅墅盘；；中昊檀檀宫的的销售售经理理认为为叠拼拼是张张家港港别墅墅的机机会产产品，，去年年开盘盘当天天推出出的90套叠拼拼，当当天卖卖掉61套后紧紧急停停售。。两天天售完完。别墅市市场进进入质质量和和特色色的比比拼阶阶段。。表3.张张家港港典型型楼盘盘别墅墅产品品去化化状况况项目开盘时间产品形式去化量月均去化速度主力户型面积阳光怡庭2013.3双拼、联排30套15套联排360-550M2暨阳湖壹号2009.6独栋、双拼、联排299套10套双拼450M2

堤香世家2011.6双拼、联排91套4套联排370M2

国泰润园2012.3双拼、联排、叠拼42套4套双拼450-500M2中昊檀宫2012.5双拼、联排、叠拼244套21套联排200-280M2香蜜湖公馆2011.5独栋、联排125套5套联排300-500M2中联棠樾暂未双拼、联排、叠拼————双拼450M2别墅市市场状状况18张家港港商铺铺去化化速度度在11-16套/月之之间，，住宅宅与商商业的的区隔隔很明明显张家港港绝大大多数数楼盘盘都以以纯住住宅项项目为为主张家港港当地地商业业与住住宅界界限明明显，，底层层商铺铺类住住宅极极少，，商业业项目目多以以mall的形式式中昊檀檀宫的的销售售经理理认为为张家家港的的客户户还未未到达达对私私密性性要求求很高高的居居住水水平，，社区区底商商会很很有市市场，，但需需做出出品质质。19表4.张张家港港典型型商业业产品品去化化状况况项目开盘时间商铺类型去化量月均去化速度商铺面积缇香广场2013.5商铺、写字楼——规划去化速度16套33-80M2

南天霸商务楼2011.4写字楼300套12套70M2

东方新天地2009.6商铺80套11套58-200M2

暨阳湖1号未定沿街商铺————40M2中昊檀宫未定社区底商————30-50M2商铺市市场状状况19车位一一般为为地下下车库库形式式，普普通高高层楼楼盘车车位比比多1：1，全张张家港港统一一定价价75000元/个张家港港车位位多为为地下下车库库形式式；全城统统一定定价75000元/个，属属于亏亏本出出售，，仅少少数别别墅盘盘独立立定价价；高层车车位比比多为为1：1别墅为为保证证品质质，车车位比比多为为1：2，并多多附送送市场去去化速速度项目车位比车位售价车位销售方式江南十二府1：1.175000可单卖中联君悦1：1.275000可单卖尚城国际1：175000可单卖阳光里程1：175000可单卖国泰润园1：175000强制捆绑住宅销售君临新城1：175000强制捆绑住宅销售缇香世家1：175000强制捆绑住宅销售暨阳湖1号1：2别墅附送公寓13万别墅附送2个，公寓单卖中昊檀宫别墅1：2高层1：1别墅附送高层75000别墅附送2个，高层单卖阳光怡庭1：2别墅附送别墅附送2个表5.张张家港港典型型楼盘盘车位位产品品销售售状况况车位市市场状状况20张家港港多数数楼盘盘会有有储藏藏室，，主要要面积积在10-20平米左左右，，售价价在2000-3000元/平米不不等张家港港大多多数楼楼盘都都会有有储藏藏室，，数量量是住住宅套套数的的三分分之一一左右右；储藏室室面积积在10-20左右，，多在在地下下，为为居民民储物物之用用；全城储储藏室室售价价都在在2000-3000元/平米之之间，，一人人一价价。项目储藏室数量面积售价备注江南十二府无————销售人员介绍张家港10-15平米的储藏室较为普遍君临新城无——————尚城国际60套的楼会有20个，100套的楼会有40个10-30平米，15平米左右的为主2000-3000元不等地下阳光里程可由空调外机空间改造2-3平米赠送无独立的储藏室销售表6.张张家港港典型型楼盘盘储藏藏室产产品销销售状状况储藏室室概况况21君临新新城是是多种种优势势集于于一身身的稀稀缺住住宅大大盘，，奇迹迹难以以再次次复刻刻区位市区城西，二环以内开发商张家港市新城置业有限公司规模占地面积15万㎡；总建筑面积35万㎡；容积率2.3产品9栋高层面积95平米，占20%，400多套120平米，占20%130-150平米，占50%200平米左右，占10%，200套周边配套学区、张家港文化中心价格2011年9月起价10000元，均价11000元，当前均价13000元/平米客户1、本地拆迁户和外地入城置业，小户型2、本地改善型，130-150平米为主3、本地富裕型，冲着品牌来，大户型销售情况12年4月开始热销，9月以后月均200套以上，创造了当地销售奇迹项目核核心优优势区位优优势，，城市市文教教区域域品质优势，区域域相对对高端端规划优优势，，布局局亮点点颇多多本土优优势，，本地地强势势开发发商营销优优势，，持续续营销销轰炸炸焦点楼楼盘借借鉴22区位市区城东，二环以内

开发商上海中锐置业有限公司规模总建筑面积16万㎡；容积率1.8产品9栋多层和小高层面积103-184平米，主力面积为143平米，占40%周边配套梁丰高中、梁丰初中价格2012年5月起价11000元，均价11800元，当前均价13000元/平米客户本地改善型为主，本地拆迁户和外地入城置业人群为辅销售情况月均销售约50套，城西板块销售冠军开发节奏2012年9月开发一期475套，销售达80%以后开发二期200套第一年总开发面积达90000万平米项目核核心优优势品质优优势，外来来高品品质开开发商商，区区域相相对优优势区位优优势，，学区区房尚城国国际是是外来来开发发商打打造的的高品品质住住宅大大盘项项目，，与本本案可可比性性高焦点楼楼盘借借鉴23江南十十二府府是距距离项项目地地较近近的新新盘，，项目目属性性相似似程度度高，，应取取长补补短差差异发发展区位市区城西北，二环以内，张杨公路以南开发商苏州中新置地规模总建筑面积13万㎡；容积率2.2产品14栋多层和高层，共595套面积66平米，一房82-115平米，两房132-162平米，三房239-278平米，四房周边配套无大型配套价格2012年6月起价8000元，均价10000元，当前均价11000元/平米客户外地和乡镇入城置业，小户型本地改善型为主，较大户型销售情况月均消化速度25套左右，市场主流速度项目核核心优优势普通楼楼盘，，无明明显优优势焦点楼楼盘借借鉴24各物业业产品品市场场盘点点小结结及本本案物物业产产品开开发建建议25物业类型平均去化速度（套/月）去化主力面积（m2）开发建议高层65130-150占40%以上，其余为两室小户型和四室大户型稳健的市场去化，本案的主力产品多层——140左右可做少量，吸引消费者眼球别墅12360-500市场存量大，可不做或做少量，主打品质车位与住宅成比例销售——车位比高层1：1，别墅1：2储藏室与住宅成比例销售10-20住宅套数的三分之一表7.张张家港港各物物业产产品开开发状状况和和建议议汇总总通过整整合市市调数数据和和借鉴鉴焦点点楼盘盘可知知，本本案作作为高高品质质开发发商的的住宅宅超级级大盘盘，在在产品品去化化方面面可主主打品品质优优势和和营销销优势势，有有实力力成为为超越越尚城城国际际去化化速度度的新新焦点点。65套/月是较较为合合适的的预估估。物业开开发建建议25本案将将从以以下五五方面面进行行分析析和建建议1.市场背背景分分析2.地块价价值分分析3.物业产产品去去化状状况5.物业组组合建建议4.物业产产品价价格分分析26片区内内各物物业类类型市市场价价格参参照楼盘物业类型当前均价历史价格尚城国际高层130002012-05-27起价11000元/平米均价11800元/平米江南十二府高层110002012-06-16起价8000元/平米均价10000元/平米阳光里程高层115002011-07-18起价11000元/平米均价11500元/平米最高价12000元/平米；2011-06-14起价11000元/平米最高价12000元/平米置地·甲江南高层,小高层,130002011-05-01起价12000元/平米均价13000元/平米最高价14500元/平米

缇香世家高层115002011-07-13起价11000元/平米均价12000元/平米最高价14000元/平米暨阳湖1号独栋别墅、双拼、联排、叠拼300002011-06-05起价30000元/平米最低总价460万元/套最高总价3000万元/套香蜜湖公馆联排、双拼、独栋14000；2011-07-18起价14000元/平米最高价14000元/平米最低总价353万元/套最高总价1402万元/套表1张家港港各物物业类类型市市场价价格汇汇总表表市场价价格参参照27通过分分析片片区内内高层层产品品价格格增长长幅度度，预预测本本案高高层未未来价价格年年增长长幅度度为10.3%运用单单个楼楼盘12年初的的价格格与13年的价价格相相比较较，得得到单单个楼楼盘价价格涨涨幅；；再计算算单个个楼盘盘涨幅幅平均均值，，得到到片区区楼盘盘涨幅幅均值值；以这个个均值值作为为本案案楼盘盘未来来价格格年增增长幅幅度。。楼盘名称2012年初2013年初单个楼盘增长幅度平均涨幅江南十二府100001100010.0%10.3%尚城国际118001300010.2%阳光里程11500123007.0%国泰润园120001350012.5%君临新城110001300018.2%缇香世家11800124005.1%中昊檀宫12500136008.8%表2张家港港高层层价格格增长长幅度度价格年年增长长率28通过分分析片片区内内别墅墅产品品价格格增长长幅度度，预预测本本案别别墅未未来价价格年年增长长幅度度为9.5%楼盘名称2012年初2013年初单个楼盘增长幅度平均涨幅缇香世家550万/栋600万/栋9%9.5%中昊檀宫500万/栋580万/栋16%国泰润园610万/栋680万/栋11.4%暨阳湖壹号900万/栋1000万/栋11.1%香蜜湖公馆14000元/平米14000元/平米0%表3张家港港别墅墅价格格增长长幅度度运用单单个楼楼盘12年初的的价格格与13年的价价格相相比较较，得得到单单个楼楼盘价价格涨涨幅；；再计算算单个个楼盘盘涨幅幅平均均值，，得到到片区区楼盘盘涨幅幅均值值；以这个均均值作为为本案楼楼盘未来来价格年年增长幅幅度。价格年增增长率29本案定价价：市场场参照及及基于本本案的假假设产品高层多层别墅车位储藏室市场参考10000-12500元/平米16000元/平米14000-30000元/平米75000元/个2000-3000元/平米本案定价起价8000元/平米一期均价9500元/平米14000元/平米18000元/平米75000元/个2500元价格年增长率》10.3%》9.5%————30考虑的出出发点：：1.本项目位于于城区边边缘，参参考江南南十二府府等销售售价格，，一期应应低价入入市，突突破区域域印象以以实现快快速销售售；2.高层产品品最低保保持每年年10%的增长率率，在形形成热销销之后快快速提价价至13000元/平米。表4本案定价价确定本案定价价30本案将从从以下五五方面进进行分析析和建议议1.市场背景景分析2.地块价值值分析3.物业产品品去化状状况5.物业组合合建议4.物业产品品价格分分析31通过构建建模型，，计算2.0容积率下下最优物物业类型型配比前提本案的容容积率是是2.0，别墅物物业难以以实现，，且别墅墅市场存存量大，，因而考考虑不做做别墅产产品；24层高层产产品是张张家港市市场的主主流；本案的总总建筑面面积是758,943平米，更更多面积积要致力力于回现现产品容积率高层（24层）2.5花园洋房1.2商业内街2表1计算条件件高层建筑筑面积：：2.5a花园洋房房建筑面面积：1.2b2.5a+1.2b=2(a+b)储藏室建建筑面积积约为：：2.5a*15/（140*3）测算方法法32高层41.7万万方，花花园洋房房12.5万方方，储藏藏室1.5万方方，商业业内街3.9万万方，地地下车库库16万万方33项目单位数量备注总占地面积㎡233,333折合350亩，包括地块西侧村庄面积总建筑面积㎡758,943

其中：高层住宅㎡416,625每年开发8万多方，分五期开发

花园洋房㎡124,985一期开发

储藏室㎡15,000分五期开发商业内街㎡39,000

地下车库㎡163,333分五期开发表2各物业产产品面积积组合张杨公路港城大道商业内街花园洋房高层住宅物业产品品组合339、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:34:51PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:34:51PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成事，，不求