某地产快速开发战略课件

5年，20亿到527亿

——恒大快速开发战略研究北京公司市场企划组2011-4-26背景与研究方法3月底，全国媒体开始大量报道恒大利润超越万科的消息，其在全国迅速扩张之势引起我们的关注。尽管恒大未在北京获取项目，但考虑到北京万科的战略纵深城市包括秦皇岛、廊坊等二三线市，恒大可能都是我们即将面对需贴身肉搏的对手。因此，在北京公司管理层布置下，我们尝试研究恒大的业务发展情况和企业盈利模式，希望通过本次针对恒大的简单剖析和研究，说明恒大的发展模式，探讨其模式对万科可能的启示，为我们自身的发展提供借鉴。恒大目前还不是北京公司的直接对手，对北京公司较为神秘，本次研究首先参考了恒大年报、招股书、媒体报道等公开资料，另外还通过多方关系访谈了恒大总部和地方公司相关人员，与恒大长期合作的合作公司高管，里昂证券、摩根斯坦利和国泰君安等外部长期跟踪恒大的资深分析员，同时借鉴了与恒大直接竞争的兄弟公司的研究资料，希望通过多方面资料综合描绘出恒大的基本轮廓，供公司参考。同时感谢集团总部董办、北京万科财务部、长沙万科营销部以及给我们贡献恒大报告相关资源的各位领导和同事。2恒大地产公布2010年度主要财务指标：净利润高达80.24亿，较2009年同期的11.2亿翻了6倍……

……截至目前已披露年报的大型房地产公司的数据显示，中海以126.7亿(港元)位居收益榜之首，恒大以超过80亿元超过万科的72.8亿人民币，跻身第二。上文摘自《恒大利润超越万科》2008年4月5日

恒大利润超越万科了吗如何实现如此快速的扩张“开盘必特价，特价必升值”？2011年3月29日

“疯狂扩张、上市受挫，圈地成累赘，资金链紧绷，许家印和孙宏斌的手法何其相似，恒大地产会不会成为下一个顺驰。”……

……预计私募金额最高为5亿美元，但亦有人士表示，此次私募对于恒大地产来说是杯水车薪。事实上，恒大地产的资金缺口达400多亿元。上文摘自《私募5亿美元难补400亿缺口恒大或成下一个顺驰?》3目录财务指标分析业务模式研究架构与管理体系对万科的启发和借鉴%08-10年，恒大在总资产、净资产、销售额和利润四个方面增长迅速，年复合增长率3倍于万科；10年的总资产和销售额已相当于万科的48%数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书总资产（亿元）45*********净资产（亿元）****销售额（亿元）利润（亿元）*******5

恒大毛利率逐年下降，核心净利率*仅为10%；17%的净利率依赖于物业增值，其物业增值收益净利占比达40%由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书45毛利率***********净利率********增（减）值收益（损失）（亿元）******核心利润率*恒大万科恒大万科*注：核心利润率=（利润-物业增值收益）/调整后收入6

09年物业成本增速高于结算收入，10年员工成本、销售佣金增速高于销售额，物业成本增速高于结算收入，导致恒大销售成本收入占比持续上升，其毛利率逐年下降45**********************10年损益各项收入占比********08-10年销售成本收入占比7*注：开发成本包括地价、建安成本及其他建筑相关费用和资本化的利息由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书09-10年成本增速比较2009年增速2010年增速销售额412%72%-员工成本33%271%-销售佣金193%248%-广告成本115%55%结算收入59%700%-开发成本*88%804%-营业税及其他58%656%

恒大资产周转率增长迅速，负债率亦高于万科，10年ROE超过万科，达到27%，得益于其较高的资产周转率和杠杆水平45********净资产回报率（ROE）***=××权益乘数资产周转率****************核心利润率恒大万科8注：由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书%08年受上市前路演及后期市场下行，上市计划搁浅影响，费率相对较高；09-10年，其营销费率和管理费率回调至相对合理水平，但仍显著高于万科45营销费率*管理费率********************9数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书。营销费率和管理费率比照当年销售额。*注：营销费率和管理费率比照当年销售额。%恒大与万科负债率皆在75%-80%之间，其中10年恒大计息负债占比37%，万科计息负债占比29%4510年恒大负债结构*************10年万科负债结构*****负债率********10年恒大计息负债占比10年万科计息负债占比*********10数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书%财务小结：恒恒大在关键财财务指标上增增长快，但同同时虚增利润润多，实际毛毛利水平较低低；其资产周周转速度快，，杠杆水平高高，净资产收收益率高于万万科；费用的的控制上表现现一般45增长快：恒大在总资产产、净资产、、销售额和利利润四个方面面增长迅速，，年复合增长长率3倍于万科，总总资产和销售售额已相当于于万科的48%虚增利润多：：10年，恒恒大利利润已已相当当于万万科的的91%，但投投资物物业公公允值值增加加的占占比高高达40%，反映映通过过主营营开发发业务务获利利能力力的核核心净净利率率仅为为10%，利润润增长长质量量较差差毛利低低：08-10年，恒恒大销销售成成本的的收入入占比比持续续上升升，挤挤压其其毛利利率持持续下下降；；10年的毛毛利率率为28%周转快快：10年，恒恒大资资产周周转率率达55%，显著著高于于万科科的26个百分分点，，其净净资产产收益益率上上升至至27%，得益益于其其较高高的资资产周周转率率和杠杠杆水水平费用控控制一一般：恒大大的营营销费费率和和管理理费率率分别别比万万科高高1个百分分点，，显示示其在在经营营性业业务的的成本本控制制方面面表现现不佳佳11目录财务指指标分分析业务模模式研研究架构与与管理理体系系对万科科的启启发和和借鉴鉴研究恒恒大业业务模模式可可以从从投资资扩张张、项项目开开发、、营销销策略略三个个方面面展开开融资能能力强强，数数额高高一线城城市机机会进进入，，二三三线城城市合合理地地价大大规模模进入入土地储储备量量最大大，进进入城城市最最多战略布布局以以二三三线为为主定位主主要基基于土土地属属性，，以中中低端端为主主产品高高度标标准化化,注重大大面积积水景景规划划户型全全明设设计,注重赠赠送空空间,标准化化装修注注重名名牌,通过规规模降降成本本规模造造势,大手笔笔投资资排球球、足足球以标准准化复复制实实现快快速开开发推行标标准案案例规规范营营销动动作实景呈呈现营营造震震撼视视觉效效果高性价价比策策略入入市重要特特点投资扩扩张项目开开发营销策策略1306年至今今，恒恒大通通过股股权、、抵押押贷款款和债债券发发行，，共先后融融资人人民币币约320亿元，，用以以支付付土地地出让让金和和偿还还基础础投资资者的的结构构担保保贷45公司情况融资情况销售额负债率总资产土地储备融资方案金额2006年20亿106%78亿600万平德意志银行、美林及淡马锡，以三分之一股权作押，认购恒大8亿股可换股优先股。4亿美元2007年33亿96%214亿4580万平通过瑞信担保，筹得共4.5亿美元贷款。抵押御景半岛项目，向美林贷得1.3亿美元。5.8亿美元2008年60亿70%285亿4495万平3月，IPO计划宣布搁浅郑裕彤入股3.9％，科威特投资局3.8％，德意志银行、美林银行等5家机构投资入股5.06亿美元2009年（IPO元年）307亿79%631亿5498万平11月成功上市，融资32亿港元，其中63%用以支付未付的土地出让金及拨付项目运营资金，31%偿还结构担保贷，6%拨作营运资金36亿港元2010年527亿80%1045亿9600万平发行美元优先票据，年利率13%*13.5亿美元2011年至今>1亿平发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%92.5亿人民币*2009年9月，，碧碧桂桂园园发发行行3.74亿美美元元的的优优先先票票据据，，年年利利率率11.75%；2009年11月，，雅雅居居乐乐发发行行3亿美美元元优优先先票票据据，，年年利利率率10%；2010年8月，，合合景景泰泰富富发发行行2.5亿美美元元之之优优先先票票据据，，年年利利率率12.5%。融融资资成成本本都都明明显显低低于于恒恒大大14资料料来来源源：：恒恒大大公公告告、、恒恒大大IPO招股股书书、、媒媒体体报报道道恒大大采采取取一一线线城城市市机机会会进进入入，，二二三三线线城城市市在在土土地地成成本本合合理理的的前前提提下下大大规规模模进进入入的的策策略略拿地地主主体体城市市选选取取恒大大集集团团下下设设规规模模为为120人左左右右的的投投资资中中心心，，统统一一负负责责全全国国范范围围内内的的拿拿地地任任务务主要要选选取取二二三三线线城城市市，，通通常常选选取取人人口口规规模模在在50万以以上上，，具具有有一一定定经经济济基基础础的的城城市市一线线城城市市等等待待高高利利润润项项目目机机会会进进入入地块块选选择择针对对二二三三线线城城市市，，集集团团有有一一套套严严格格的的对对土土地地价价格格成成本本的的标标准准，，二二线线城城市市考考虑虑在在城城市市周周边边或或城城乡乡结结合合部部区区域域拿拿地地，，三三线线城城市市集集中中于于商商业业中中心心，，政政治治中中心心（（有有明明确确的的距距离离要要求求）），，地地块块面面积积一一般般不不低低于于300亩决策策流流程程投资资中中心心找找土土地地资资源源（（一一线线公公司司有有发发现现及及提提交交申申请请的的权权利利））投资资中中心心撰撰写写可可研研递交交区区域域负负责责人人进进行行初初步步决决策策上集集团团月月度度会会议议讨讨论论，，许许家家印印拍拍板板并并决决定定地地块块重重要要等等级级15数据来源源：恒大大IPO招股书，，恒大人人员访谈谈09年上市后后恒大以以低成本本在全国国大规模模扩张，，成为目目前全国国土地储储备量最最大，进进入城市市最多的的房地产产公司******10年全国主主要房企企土地储储备万平方米米******新增土地地储备平平均成本本元/平方米恒大自2009年上市到2010年底，新增增土地建筑筑面积5112.6万平方米，，主要分布布于三线城城市，土地地储备总量量为9600万平方米。。平均土地地成本约520元/平方米。新新增土地平平均成本约约648元/平方米，其其中，位于于三线城市市的土地成成本约492元/平方米******08-10年恒大项目目个数08-10年恒大进入入城市个数数16数据来源：：恒大年报报，万科年年报，其他他开发商年年报市通过“深化化二线，拓拓展三线””*的发展策略略完成了在在全国超过过60个城市的布布局，一定定程度上规规避了调控控的风险***城市类型分分布（截止止2010年底）*********项目所在区区域分布（（截止2010年底）截止2010年12月31日：已进入中国国62个城市，其其中一线城城市2个，二线城城市21个，三线城城市39个共计112个项目，其其中一线城城市6个，二线城城市62个，三线城城市44个分布于二三三线城市的的项目个数数占项目总总数的95%，有效地规规避了调控控风险，在在2010年的市场中中表现出色色一线城市二线城市三线城市*注：一线城市为为北京、上上海、广州州、深圳，，二线城市市为省会城城市，三线线城市为地地级市恒大项目全全国一览分分布（截止止2010年底）49%50%1%***土地储备面面积按地域域划分（截截止2010年底）17数据来源：：恒大年报报，恒大人人员访谈恒大产品定定位的依据据主要基于于土地属性性，产品以以中低端为为主，且以以低价吸引引客户产品土地客户特点：决策快，开开发快，但但本地化程程度低标准化产品品，复制快快，节省设设计费恒大华府恒大御景半半岛大小户型均均有，但有有200平米以上大大平层恒大金碧天天下恒大山水城城有旅游资源源、一般配配有酒店、、会所、商商业等大型型配套恒大绿洲恒大名都恒大城恒大雅苑80-140平米户型为为主，低价价策略项目系列特点决策许家印+区首资料来源：：恒大访谈谈、恒大官官方网站18产品高度标标准化，一一般都规划划大面积水水景19重庆恒大华华府长沙恒大华华府同品类产品品高度相似似，产品标标准化程度度高，广告告公司戏称称部分项目目的效果图图可通用长沙恒大绿绿洲长沙恒大城城园林规划均均有集中水水景园林，，并且销售售中心（未未来会所））与水景相相连，形成成集中展示示区资料来源：：焦点房地地产网、长长沙公司恒恒大报告户型全明设设计，注重重赠送空间间，标准化化，可复制制重庆华府140平米四居重庆华府310-333平米四居长沙华府84平米二居特点：面宽资源充充足大飘窗、大大阳台（露露台）全明厨明卫卫户型标准化化，可复制制资料来源：：焦点房地地产网20装修注重名名牌，但精精细度不高高，不同级级别产品有有不同装修修标准，通通过规模降降低成本恒大与全球球知名品牌牌签署战略略合作，装装修主材必必用名牌；；中央集采采，用规模模降低成本本针对不同等等级有明确确的装修标标准注重用材，，但精细度度不高资料来源：：恒大访谈谈、百度文文库、恒大大官方网站站21恒大营销策策略的主要要特点是规规模造势、、快速开发发、实景展展示、标准准动作和低低价入市规模造势快速开发标准动作实景展示投资排球因因许家印个个人爱好及及交情；投投资足球因因广州政府府委托，既既实现了品品牌推广又又同时向政政府示好砸钱+争议：“2009年至2010年度，恒大大全球新闻闻报道量高高达2万条”园林实景+售楼处+样板间+会所实景展展示造成视视觉冲击大总部管理理，中央制制定标准标准营销渠渠道：平面面报广或包包报+短信+电视+（明星）标准推盘节节奏：开盘盘前两周爆爆破式推广广，短期内内实现全覆覆盖标准广告格格式：必有有核心价值值点、项目目效果图、、价格或优优惠信息从拿地到展展示最快6个月标准化动作作奠定了快快速开发的的基础1423低价入市成本定价法法，集团定定价，一线线执行主打性价比比，“开盘盘必特价，，特价必升升值”5资料来源：：恒大访谈谈22恒大通过雄雄厚资金注注入热点体体育赛事，，带动媒体体关注从而而达到品牌牌传播效应应12000万资金投入入引进殷茵、、周苏红、、冯坤、杨杨昊以及尹尹萌在内的的新老国手手聘请郎平执执教引进外援开创自负盈盈亏、自主主生存新模模式12战全胜佳绩绩成功由甲甲B进入甲A郎平和众多多新老国手手带来媒体体关注，媒媒体宣传力力度和公众众关注度创创下联赛13年来历史记记录投入收获1亿买断广州州足球俱乐乐部股权引外援预算算2亿元引内援预算算1亿元1亿全队工资资预算1亿奖金预算算获得广东省省政府支持持引援媒体关关注恒大品牌快快速渗入客客户群媒体关注度度高，免费费广告投入收获足球排球资料来源：：恒大相关关新闻2324恒大的复制制策略是大大总部逻辑辑，中央制制定标准化化体系营销标准化化：营销方案案、定价、、广告设计计等均须经经集团营销销部审核方方可执行，，营销动作作有严格的的标准化要要求（参照照开盘宝典典）展示标准化化：中央景观园园林标准样板间标准准会所展示现场展示产品标准化化：标准产品库库（150多种户型））9A精装体系2资料来源：：恒大访谈谈标准化通过过制度贯彻彻执行，实实现快速复复制，迎合合规模快速速扩张的需需求通过标准案案例推广（（开盘宝典典）规范了了营销动作作，不求创创新，关注注信息传达达，通过高高频率、高高折扣和低低价格吸引引眼球25首页标题占占画面宽度度三分之二二以上，字字数不超过过11个字画面代表项项目主体形形象（独特特景观资源源、精品园园林、外立立面、豪华华会所等））内容须体现现项目位置置图、主要要卖点、集集团信息、、看房车等等重要信息息如有实景图图尽量使用用实景图体现价格优优势或优惠惠信息推广频率高高，对发布布时间和版版面有要求求（只要A3以前）2123333356资料来源：：恒大访谈谈、恒大开开盘宝典开盘前必备备销售中心心、水景园园林实景、、会所和样样板间四大大展示区，，营造现场场视觉震撼撼效果3资料来源：：长沙公司司恒大报告告260恒大从拿地地到具备开开盘条件最最快6个月可实现现，快速开开发策略使使恒大的土土地储备、、销售面积积及竣工面面积迅速赶赶超万科4开盘开盘前2周拿地6个月重要节点***过去三年销销售面积（（恒大VS万科）万平方米***过去三年竣竣工面积（（恒大VS万科）万平方米*********过去三年土土地储备（（恒大VS万科）万平方米******资料来源：：恒大年报报、访谈27一方面逐渐渐完善现场场，提升品品质感，另另一方面初初期高报价价，开盘深深折扣，综综合营造高高性价比和和物超所值值感5前期报相对对高价进行行试探开盘时深度度折扣营造造性价比项目现场展展示不断完完善开盘开盘前2周拿地重要节点现场条件震撼展示效果果推广安排集中爆发式推推广价格线资料来源：长长沙公司恒大大报告28开盘策略品质线开盘品质随开盘逐逐渐改善目录财务指标分析析业务模式研究究架构与管理体体系对万科的启发发和借鉴注：地区高管包含含各地区分公公司的总经理理、副总经理理、总经理助助理资料来源：恒恒大地产集团团官网、恒大大年报许家印对恒大大拥有绝对控控制权；在总总部-地方公司的两两级架构中，，总部全面决决策各项业务务，地方公司司负责执行落落实集团高管（10人）地区公司高管*（184人）董事局（8人）恒大的领导管管理团队平均均年龄为43岁，平均拥有有房地产开发发管理经验17年以上，其中中教授、博士士生导师1人，博士5人，硕士7人。恒大的管理人人员中92%以上是大学本本科及以上学学历（见附附表1、2）恒大重要的职职能和权力高高度集中于总总部，一线公公司主要负责责执行，有简简单的人事权权，但一线经经理实施的人人事变动需要要上报地区的的经理，再由由地区上报报报总部人力资资源部进行相相关审批姓名股权概约百分比许家印68.02%夏海钧0.13%李钢0.13%谢慧华0.04%徐湘武0.04%徐文0.04%赖立新0.04%何妙玲0.04%2009年恒大各高管管的控股情况况总部地区公司集中决策项目、工程开工实施执行集团总部的命令投资开发、招投标建设、产品质量监察成本、质量标准化管理营销和运营管理制定规划和任任务具体执行30高度集权下的的总部组织庞庞大，隶属地地产系统1209人，下设17个职能部门，，垂直管理各各地方公司对对口部门资料来源：恒恒大公告董事会董事8人高管10人监管（地区办公室）采购和配送（地区办公室）内部审计（地区办公室）财务管理（地区办公室）总工程师办公室地区办公室管理招投标规划/工程合同管理发展市场资产管理人力资源数据库、监管484人采购和配送5人预算和审计49人库房3人财务管理117人投资者关系11人运营2人财务审计8人研发35人质量控制中心19人招投标42人管理89人法律31人开发113人市场和品牌161人资产

管理74人人力资源16人10年恒大集团总总部和地区公公司人数占比比集团总部：组织机构设计计具有大总部部的特点，相相对于各地方方公司而言，，恒大的集团团总部职能部部门齐全，部部分职能部门门还设置地区区办公室遥控控地区公司监管室是规模模最大的部门门，主管内控控和地方公司司监察检查****31%集团总部广州

地区公司（28个）一线城市（2个）广东、上海二线城市（25个）海南、天津、重庆、沈阳、太原、西安、成都、武汉、合肥、南京、贵阳、昆明、长沙、南宁、石家庄、南昌、济南、哈尔滨、洛阳、长春、兰州、银川、郑州、呼和浩特、乌鲁木齐三线城市（1个）启东2011年恒大在全国国的公司分布布*注：一线城城市：北京、、上海、广州州、深圳；二二线城市：其其他直辖市和和省会城市；；三线城市：：其他城市。。资料来源：恒恒大地产集团团官网；访谈谈地区公司区域域分布特点：：91%位于二、三线线城市，其中中二线城市占占比89%总部******2011年恒大公司在在一、二、三三线城市分布布比例89%的二线城市公公司管理着全全国94%的项目，其中中55%位于二线城市市、39%位于三线城市市图：2011年恒大在全国国的公司分布布全国按省级行行政区划设立立28个地方公司，，管理62个城市32%2010年恒大公司不不同部门的员员工人数占比比*****恒大总部以监监管、设计和和配套管理为为主，人员占占比达73%，负责标准化化管理的落实实；地区公司司则以工程建建设职能为主主2009、2010年恒大员工数数（单位：人人）资料来源：内内部资料；恒恒大年报恒大总部集团团人员最多的的部门是监察察及审计，占占24%，地方公司则则是建设开发发及工程，占占37%；总部掌控所所有职能，地地方则更多是是执行、开发发的部门2010年恒大员工达达19351人，较09年增长126%；地产系统中中90%以上是大学本本科或以上的的学历****************************************33成熟的地区公公司人员在400以上，工程部部人员占比最最大，达30%左右，其次营营销和开发的的占比为16%和9%，部分项目采采取自销模式式资料来源：恒恒大内部资料料广东公司（一线城市）管理体系部门：12个人数：403人南海开发部（7人）广州开发部（12人）增城开发部（7人）清新开发部（8人）佛冈开发部（3人）中山开发部（5人）广州开发一部（8人）广州开发二部（4人）公司高管（12人）行政人事部（17人）开发部（42人）综合计划部（9人）总工室（35人）招投标部（13人）预决算部（28人）采购部（7人）营销部（59人）品牌部（4人）增城工程部（35人）清新工程部（43人）工程四部（4人）工程一部（23人）工程二部（6人）工程五部（17人）工程三部佛冈工程部中山工程部（23人）工程部（151人）武汉公司（二线城市）管理体系部门：15个人数：415人公司高管（10人）行政人事部（20人）合同管理部（10人）综合计划部（7人）财务分部（35人）招投标部（13人）预决算部（26人）采购部（8人）营销部（71人）品牌部（4人）一部恒大华府（3人）二部恒大绿洲（5人）三部恒大城（6人）四部金碧天下（5人）五部恒大名都（4人）总工室（30人）工程部（107人）一部恒大华府（9人）二部恒大绿洲（34人）三部恒大城（15人）四部金碧天下（34人）五部恒大名都（15人）宜昌恒大绿洲（21人）金碧物业武汉分公司（21人）宜昌工程一部（13人）宜昌开发一部（4人）财务（4人）合同管理部（12人）工程技术部（14人）开发部（23人）工程技术部（9人）34恒大管理模式式特点是执行行力强、反应应快、周期短短和内控严资料来源：搜搜房网；访谈谈恒大集团的监监察和审计是是人数最多的的部门，占比比24%，负责到地方方公司审核集团制定含三三十九条罚则则的《房地产开发建建设管理考核核制度》，量化了惩罚罚的标准执行力强项目活动由恒大领导当夜做好策划、下达工作任务，第二天交由相关部门开始邀请全国的媒体，第三天活动成功举办反应快恒大董事局的一个指令，在半个小时之内就能传到南在海口，北在长春的最基层。周期短许家印规定一个项目从拿地到开盘须在6个月内完成长沙两个恒大新盘从拿地，到开工，再到开盘仅仅用了五个月内控严35武汉一个项目目完成情况不不理想，主管管当场在集团团会议上被撤撤职，不给借借口、不找理理由——恒大广告公司司负责人突然来了一个个地产项目，，恒大可以在在短短两个小小时内，组建建一个工种齐齐全的队伍立立即操作——易居一位负责责人第一条公司各相关部部门在每月27日17:00前，将下两个个月工作计划划经部门负责责人签字后，，报综合计划划部，并在公公司计划例会会上予以核定定，否则，扣扣罚相相关部门负责责人100元——《房地产开发建建设管理考核核制度》目录财务指标分析析业务模式研究究架构与管理体体系对万科的启发发和借鉴产品标准化项目形成包括括示范区、售售楼部、整体体规划、单体体产品、配套套、园林标准准、精装规格格等各方面的的一整套标准准化方案，大大幅减少了前前期设计的工工作量和时间间销售包装化示范区、售楼楼处设计、选选材和软装，，注重客户的的视觉体验和和国际名牌效效应，“把钱钱砸在客户看看得到、摸得得着的地方””，形成打击击力节点军事化对重要运营节节点（开工、、取证、售楼楼处开放、样样板间开放、、封顶、竣工工、交付等））的把控，实实行军事化管管理，以问责责制的方式确确保节点的准准时完成土地规模化投资可遵循““规模拿地、、快速开工、、分期开发、、赚取溢价””的策略，避避免同时介入入多个小规模模项目摊薄人人力资源且不不能获得后期期开发的土地地溢价37总结“恒大模模式”的四个个特点是：土土地规模化、、产品标准化化、销售包装装化和节点军军事化避免问题借鉴优点重视战略纵深深：“深化二线，，拓展三线””的布局，与与万科的“战战略纵深”策策略相似，通通过在政策相相对宽松、竞竞争不激烈的的二三线城市市大规模拿地地实现快增长长和长远利润润增长产品品标标准准化化：：成熟熟标标准准化化体体系系是是实实现现其其高高资资产产周周转转率率的的保保证证；；万万科科可可考考虑虑在在中中低低端端品品类类推推行行成成熟熟的的产产品品系系列列（（如如万万科科城城、、四四季季花花园园、、假假日日风风景景等等）），，形形成成品品类类下下的的不不同同标标准准化化方方案案，，迅迅速速复复制制，，实实现现少少折折腾腾、、快快开开发发追求求品品质质感感和和示示范范区区打打击击力力：：恒大大对对示示范范区区打打击击力力（（实实景景水水系系、、园园林林、、销销售售中中心心、、样样板板房房））的的高高要要求求，，以以及及精精装装标标准准国国际际名名牌牌产产品品的的使使用用，，为为消消费费者者带带来来项项目目优优秀秀的的品品质质感感和和物物超超所所值值感感；；我我们们应应该该思思考考在在保保证证质质量量的的前前提提下下，，如如何何把把钱钱花花在在客客户户认认知知度度高高的的方方面面融资资渠渠道道多多元元：：5年320亿元元的的融融资资水水平平是是恒恒大大发发展展迅迅速速的的坚坚实实基基础础，，拓拓展展各各种种低低成成本本的的融融资资渠渠道道和和创创新新的的融融资资模模式式，，通通过过足足够够的的资资金金支支持持，，才才能能实实现现““大大象象起起舞舞””重视视企企业业内内控控：：完善善严严格格的的监监察察和和审审计计机机制制，，保保证证企企业业的的内内控控风风险险降降低低，，团团队队风风气气严严谨谨，，值值得得借借鉴鉴我们们可可以以借借鉴鉴““恒恒大大模模式式””中中重重视视战战略略纵纵深深、、产产品品标标准准化化、、追追求求品品质质感感和和示示范范区区打打击击力力、、融融资资渠渠道道多多元元和和重重视视企企业业内内控控等等；；也也要要看看到到恒恒大大在在急急速速扩扩张张中中遇遇到到的的管管理理模模式式僵僵化化、、利利润润率率低低和和人人员员过过快快扩扩张张等等问问题题38管理理模模式式僵僵化化：：体系系标标准准化化的的极极致致带带来来僵僵化化的的行行为为模模式式，，一一线线公公司司的的员员工工经经常常思思考考的的问问题题不不是是如如何何实实现现溢溢价价销销售售，，而而是是营营销销方方案案如如何何按按节节点点通通过过集集团团审审核核利润润率率低低：：尽管管在在二二三三线线城城市市的的销销售售保保有有品品牌牌溢溢价价优优势势，，但但恒恒大大项项目目的的后后期期溢溢价价能能力力有有