2012年8月28日793项目商业市调报告

1港城793项目商业市调报告盛励机构2012.8.282一、郑州航空港区的区域解读二、郑州航空港区房地产市场的分析三、全国航空港区商业案例分析四、外展场选址地点目录一、郑州航空港区的区域解读1、区域的发展历程及概况2、区域的用地规划3、区域的交通规划4、区域人口导入5、区域的经济发展情况6、区域解读总结分析3区域位置郑汴新区战略分布图郑汴新区产业分布图航空港区位于郑汴新区和郑州市区的交界处，产业聚集效应明显4港区发展历史发展迅速，机遇无限5

航空港区北距郑州市区20公里，建成区面积12.6平方公里（含机场4.6平方公里），未来将建成230平方公里的生态型航空港新城。 航空港区东临国际机场，是围绕新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域，是全省经济社会发展的核心增长和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。

郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区，是世界最大的智能手机生产基地。港区概述6中州之门——国际化综合交通枢纽智慧之港——临港型新型产业园区生态之城——低碳型生态宜居新城门户枢纽之城现代科技之城绿色低碳之城宜居宜业之城规划目标：复合航空城功能定位：节能、环保、科技、智能规划理念：港区建设规划7用地布局：一体两翼、两纵三橫、一脉两心一体两翼规划以机场功能区为主体，北部科技产业新区和南部临空产业新区为两翼；两纵三横以纵向的四港联动大道和雁鸣路作为南北主轴，链接南北三个功能区，三个功能区各有一个东西发展轴作为各功能区主要公共服务设施布局轴线；一脉两心以南水北调干渠作为景观水脉和生态绿脉，串联航空城南北两翼的两大公共服务及景观复合中心；本案用地布局8北区用地功能分布北区以正港四路为界，分为城市生活区和富士康生产生活区两个片区；城市生活区：位于正港四路以北，四港联动大道以东，用地约4.5平方公里，建设高品质住宅及配套设施、商业办公金融等公共服务设施；富士康生产生活区：位于郑港四路以南区域生活区：5平方公里，位于富士康生产区北部，主要为富士康员工提供就近居住生活配套；生产区：6平方公里，主要是手机整机组装及零部件生产；9机场核心区功能分布机场核心区面积约48平方公里三个功能区：中部航站枢纽区西部临港服务区东部临港服务区10分为四个园区：台商投资区：1.2平方公里台湾科技园区：1平方公里，一期开发用地200亩富士康配套产业园：4.4平方公里浙商产业园：3平方公里南区用地功能分布11从用地规划上显见：综合保税区位于北区板块，毗邻中部空港服务区；富士康厂区及蓝领公寓主要分布于北区板块，城市功能主要为满足生产及富士康员工生活配套功能；中部空港服务区兼顾港区工作区、商务配套、酒吧、办公、行政及富士康员工生活配套功能；

本案位于北区板块，主要服务人群为富士康厂区员工，蓝领公寓区人群及周边客群。用地规划总结12交通类别交通名称航空郑州新郑国际机场高铁石武客专机场联络线城铁城际铁路枢纽：郑州/洛阳/许昌/新乡地铁郑州市地铁12号线与17号线高速路京珠高速公路、机场高速公路快速路四港联动大道/万三公路（新G107）

对外交通综合立体交通枢纽，15分钟达到郑州市中心，1小时到达中原城市群各中心城市1、郑州航空港区紧邻全国三大客运站之一的郑州客运站，拥有全国最大的零担货物中转站和集装箱运输基地，通过铁路一类口岸，货物可直接联检封关。以郑州为中心的高速铁路专线建成后，将形成郑州至西安、北京、上海、武汉的2-3小时高速铁路经济圈，形成对全国市场的高度可达性。2、京港澳、连霍、洛南高速和107、310国道在郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）纵横交汇，高速公路网1小时可到达中原城市群各中心城市。绕城高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”联通大道将郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）与中心城区、郑州新区各组团连为一体，轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。13序号项目名称建设性质建设起止 年限1郑州至新郑机场城际轨道交通新建2011-20132郑州机场至许昌城际铁路新建2011-20133机场至洛阳轨道交通（港区段）新建2011-20134郑州机场配套工程续建2010-20115郑州国际机场管理有限公司机场二期扩建工程新建2011-20136郑少高速机场联络线新建2011-20157国道107改线项目孟庄至龙湖连接线新建工程续建2010-20128四港联动大道南延至许昌（港区段）建设项目新建2012-20129航空港集聚区综合交通路网建设工程新建2011-2013主要交通枢纽将在“十二五”规划前期建设完工数据来源：航空港区十二五规划14三横：龙中公路迎宾大道和S102；两纵：四港联动大道和万三公路区域内六处高速出入口与外围高速公路形成快速联系通道，满足区区域规划高速公路：“三横两纵”

区域快速路规划：“三横两纵”三横：郑少高速、大广高速、汴西高速两纵：机场高速、京港澳高速域内的快速交通转换；内部交通15轨道交通规划中的12号线和17号线从区域内通过，实现与郑州、机场、新郑的快捷交通联系。12号线：郑州新区白沙——九龙和航空港组团17号线：郑州新区中牟——白沙——九龙和航空港组团轨道交通16600路：621路：622路：623路：汽车客运东站锦绣枣园小区锦绣枣园小区港城793航空港区管委会富士康K区振兴路航天路 航海路郑韩南路

港区现有公共交通线路：623路直达本项目600路经过中州第一门公交线路17从地段上看：1、本案位于郑港九路与琴台街交汇处西北角；2、处于港区人气最为密集的富士康产业园区对面；3、机场高速、四港联动大道、未来轨道交通15分钟车程直达郑州市区；4、综合立体交通枢纽，1小时到达中原城市群各中心城市。交通规划总结18快速聚纳100万人口，塑造港区活力之都根据港区规划、富士康集团规划及用工政策变化，2013年富士康人口达到45万人，保港区人口将超50万人，2030年将拥有130万的大城市人口规模。仅2011年，保港区新增人口约25万人，富士康员工占75%；受富士康及相关产业带动，商务流动人群快速增长，2011年综保区住宿及餐饮业收入突破30亿元，同比大幅增长60.3%。港区人口19五大人口红利，房地产市场内需强劲，未来区域发展迅速，必将带动区域商业快速发展20富士康产业人群：预计2013年富士康人超过45万，2-3年后将集中释放移民、结婚等刚性需求。区域未来房地产市场将会非常活跃。1、富士康员工目前已达18万人，占港区总人口的75%，预计2013年末员工数将达46万余人；2、富士康中高层管理者约占20%，将成为港区住宅置业的主力消费群，平均年龄在23岁的普通员工约占70%，将在2-3年后爆发大规模移民结婚刚性需求；3、根据深圳等地富士康人群居住习惯，约50%人群选择在宿舍外居住或购房居住。港区人口21其它产业人群：富士康上下游产业及临空其它产业带来大量产业人群港区人口私营生意人群：强大产业人群所需配套将带动10万人左右的私营生意人群前往经商1、2011年，批发零售业收入指标同比增长60.3%，而社会消费品零售总额同比增加27.1%，高速增长的批发零售业吸纳大量私营生意人群前往港区经商从业。2、按照个体工商业人数占非批发型城市人口比例15-20%左右的规律来看，2-3年后综保区的私营生意人群将达到10万人以上，从而构成强大的购房主体。22即将进入和已经进入的政府企事业单位政府机关省林业厅、海关、省卫生厅等大型国企南方航空、中国联通、中石油等拆迁/行政人群：据统计，拆迁人群约5万，行政办公人群将在1万人以上，将逐步在港区安家港区人口大批省市级行政单位及大型国企的迁入，势必激发其单位职工在港区购房需求，最终成为港区住宅市场未来的重要消费客群23合村并城项目涉及24个自然村，拆迁居民共计44292人经济指标增加值第一增幅第二增幅第三增幅生产总值1114870航空港区（89.9%）经开区（61.1%）高新区（16.4%）第二产业增加值增幅969673航空港区（145%）经开区（81.8%）高新区（18.8%）第三产业增加值增幅126841航空港区（21.5%）新密市（12.8%）中牟县（12.6%）规模以上工业增加值950034航空港区（158%）经开区（138.2%）高新区（22.0%）社会消费品零售总额21114航空港区（27.1%）郑东新区（21.6%）管城区（19.8%）固定资产投资800770航空港区（109.6%）高新区（34.9%）郑东新区（33.9%）实际利用外商投资46000航空港区（360.0%）郑东新区（198%）高新区（73.7%）全面遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市化建设港区经济242011年，郑州新郑综合保税区（郑州航空港区）经济增长保持高位运行，全面领先中原经济区。主要表现在工业生产、固定资产投资、财政税收增速强劲，招商引资、外贸出口大幅增加，消费品市场活跃，第三产业服务业发展迅速；富士康——“核心引擎”撬动港区临空产业集群化发展来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户新郑和周边区域。“富士康项目将带动100多个产业、400多个配套企业落户河南，这对于加快我省工业结构调整将起到重要作用。目前，已经有22家富士康协理厂商与我们签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向，产业集聚效应已初步显现。”1、2010年8月，富士康落户郑州，富士康成为港区强大的引擎推动区域快速发展；2、手机产业链上下游100多个产业、400多个相配套领域；3、在富士康的带动下，2011年综保区直接带动相关配套产业，设备与金属制造业增长14.1%，塑料制品业增长25.8%，包装印刷业增长42.7%，交通运输仓储业增长21.5%，批发零售业增长22.4%，住宿餐饮业增长21.1%。案例：富士康在烟台的推动力据统计，2003年富士康入驻烟台以后，先后吸引了500余家外地配套企业来烟台开发区设立了商务办事机构，300余家烟台本地企业与富士康烟台园区建立经常性业务往来，另外还有60家来自珠三角、长三角电子产业发达地区的生产性配套企业到开发区投资设厂，其中世界五百强企业就有2家。2008年全市电子信息产业产值1260亿元，其中富士康完成680亿元，加上其配套企业的产值，可以占到全市的62%。在富士康落户烟台之前的2003年，烟台市电子信息产业产值只有230亿元25目前港区已入驻项目60余家，其中不乏富士康、统一、花花牛、好想你枣业等世界五百强及国内优质企业…….

随着富士康的入驻，综合保税区（航空港区）迅速成为全球瞩目的投资热土，目前已有60余实力商家入驻，将来会有越来越多的世界五百强及优质企业落户港区。 港区正以腾飞的速度快速发展，也为这片投资的沃土带来了无限的商机和财富。

历时短短五年的时间，郑州航空港区生态宜居新城和航空新城从无到有、从有到优，实现跨越发展。26总结：1、区域发展历程较短，但是发展迅速，未来机遇无限；2、位于郑汴新区产业带和郑州市区交界处，产业聚集效应明显；3、230平方公里的规划为未来留下巨大的升值空间；4、综合立体交通枢纽，15分钟到达郑州市中心，1小时到达中原城市群各中心城市；5、快速聚纳100万人口，塑造港区活力之都，2030年将拥有130万的大城市人口规模；6、遥遥领先的经济增长，快速推动港区城市化建设；7、富士康——“核心引擎”撬动港区临空产业集群化发展。27二、航空港区房地产市场的分析1、郑州房地产市场的整体表现2、航空港区主要在售项目个案分析3、项目周边商业的租金分析28●7月份郑州市商品住宅新增供应43.96万㎡，环比下降65.11%，同比下降109.3%；●7月份郑州市商品住宅销售92.14万㎡，环比增长15.78%，同比增长135.8%；●7月份住宅延续了6月份大的成交量，并且最近三个月维持高成交量，主要由于：1、楼市微调带来的传导效应，释放了积极的信号，消除了部分刚需的观望情绪；2、刚需的集中释放；3、开发商促销带来的效应。在国家调控政策一直不肯放松的情况下，最大刺激购房者神经的房价难以大幅上升，热销持续性难以得到很好的延续。住宅市场的表现29●2011年商业用房供应130万㎡，成交68万㎡，成交均价14811元/㎡；●2012年上半年商业用房供应29.5万㎡，成交21.7万㎡，成交均价15242元/㎡。●最近五年商业用房整体供求基本平衡，但是由于2011年郑州市住宅限购，商业用房集中大量供应，供应量增长明显。●从成交可以看出，商业用房最近五年每年的需求基本维持在70-80万㎡固定的区间，增长量较小。商业用房的整体供求关系301、近几年写字楼市场整体供不应求；2、2011写字楼供应量95.05万㎡，同比上涨21.38%；成交77.69万㎡，同比下降17.1%；3、2011年住宅限购后，市场纷纷推出商业地产，供不应求局面开始得到改善。4、近三年每年的写字楼需求基本处于一个80万㎡左右，变化不是很大。5、写字楼均价稳步上升，在2010年和2011年价格大幅上涨，可以看出投资者对未来中国经济还是非常乐观的，投资者信心增强。写字楼年度供求和价格变化31总结：1、房地产市场近期非常活跃；2、住宅价格连续7个月上涨，近期市场出现了量价齐涨，但是由于国家调控的政策，预计不会放松，未来价格的上涨压力较大；3、商业和写字楼成交量受调控影响较小，年均成交变化不大；4、预计8月份郑州市的成交会延续7月份的态势，但是促销依然是主旋律，预计价格仍然不会有大幅的变化。32个案分析——沃金商业广场33项目名称沃金商业广场位置保税北路与郑港四街交汇处开发商河南坤和建投置业有限公司商铺类型集中商业+临街底商面

积占地面积（㎡）10.2万建筑面积（㎡）33万（18万㎡公寓，15万㎡集中商业）车位数2000个目前情况一期2万㎡街铺基本售完，二期3.5万㎡街铺在售。后期存量5万㎡自持商业，靠近集中商业周边的商铺商业备注已经确定奥斯卡院线和永辉超市主力店。城市综合体业态。1.项目概况项目由河南坤和建投置业有限公司开发，是郑州航空港区的一站式时尚商业休闲广场,也是距离富士康科技园最近的生活配套项目。保税北路郑港四街342.项目区位项目地处郑州市东南方向的保税北路与郑港四街交汇处，交通便利，且位于富士康科技园区的正对面，拥有35万富士康潜在客户群。

目前该区域商业形态单一、供应匮乏，各项设施存在严重不足，但租赁市场需求旺盛，为该项目提供了巨大的升值空间。353.项目规划项目配套及特点：两栋酒店电影院、电玩城、KTV（商业4、5#三层）大型超市（商业6#负一层，永辉超市）下沉式广场三首层设计项目将打造成为富士康蓝领公寓居住、休闲、娱乐的生活样本，成为航空港区域的商业典范。AB星级酒店快捷酒店NA：商业步行街（特色美食）B：商业步行街（风情购物）C：购物广场（时尚休闲）D：集中型商业商场入口地势西高东低CD363.项目规划373.项目规划负一层规划：

业态规划主要是超市大卖场，配以手机通讯、男女鞋区、时尚杂货以及少量的餐饮小吃。383.项目规划一层规划：

规划业态涵盖较广，其中品牌服装、流行服装、特色餐饮、IT电脑区域规划面积较大，化妆品规划面积较小。393.项目规划二层规划：

二层规划业态以特色餐饮为主、另外二层规划有一个KTV和少量品牌服饰。403.项目规划三层规划：

三层规划业态以电影院和电玩游戏、网络会所为主，同时配有图书影音、瑜伽舞蹈。413.项目规划负一层一层二层三层意向签约客户目前确定进入的商家有永辉超市和奥斯卡院线，电玩城和KTV正在洽谈中。42空中连廊下沉广场3首层设计3.项目规划效果图434.售楼部外围445.售楼部内部456.销售情况2月第一次开盘：推售房源：底商6-10#，商业5#、6#、7#、11#、12#、13#共200套房源。约2万㎡。产品：8、10、11、12#楼为双层底商。其余为单层底商。单层商铺主力面积为45-80㎡，约109套；双层商铺面积底商为90-130㎡，约90套。临集中商业区面积较大。销售情况：开盘当天成交套数97套，多为小面积单层底商。均价单层18000元/㎡，双层10000元/㎡，目前已基本售完。5月第二次开盘：推售房源：公寓1-5#底商，商业1#、2#、3#、4#、5#、8#、9#、10#约5万㎡，其中商业4#、5#三层为电影院整体招商、负一层为超市、整体招商，下沉式广场周边商铺未售，其他位置商铺正常销售。销售情况：推出300套房源，约3.5万㎡，开盘当天成交约100套，内街价格1.8-2万元/㎡，临郑港四街商铺价格较高2.8-3.2万元/㎡。目前整体销售60%。N首次开盘二期开盘暂未推出467.客户分析投资客户占一半以上；来访客户以郑州市区及郑东新区为主，其次为航空港区，占到18.8%；客户意向房源面积段已在100㎡以下客户职业以洗化、餐饮、电玩、服装行业为主478.SWOT分析1.紧靠富士康，且位于保税北路与郑港四街两条港区主干道交汇处，地段较好；2.客户对港区的认可度较高3.港区目前租金较高；4.离铁路、公路、机场都比较近，交通便捷；5.工程进度快（预计12月份交房），基本为现铺。1.港区目前基础配套设施落后；2.港区处于初步规划时期，证件办理速度较慢；3.客户对开发商认可度较低；4.销售中心条件较差，给客户印象不好。1.富士康建成后总人口可达到30万人，消费市场巨大；2.建成后是港区内唯一的一个大型购物中心；3.区域内租赁需求旺盛；4.政府支持港区发展，为项目运作提供便利。1.区域发展较快，未来竞争会比较激烈。优势机遇劣势威胁SOWT48个案分析——裕鸿世界港49项目由河南裕鸿置业有限公司开发，是郑州航空港区的150万㎡新型国际社区,16万㎡商业满足港区高端客户购物需求。1.项目概况项目名称裕鸿世界港位置四港联动大道与郑港六路交汇处开发商河南裕鸿置业有限公司住宅类型别墅+多层+小高层商铺类型集中商业+临街底商面

积建筑面积（㎡）150万商业面积（㎡）16万商业目前现状推出1万㎡（80套）临街底商和1万㎡一栋写字楼在售。商业后期存量酒店、写字楼和6万㎡集中商业，业态丰富商业备注11年5月商业推出80套，目前基本售完。商业主要是以未来的6万㎡奥特莱斯主力店外加临街底商为主。502.项目区位项目地处郑州市东南方向的四港联动大道和郑港六路交汇处，交通便利，紧临机场，五分钟空中商务圈；轻轨配套，十分钟地上商务圈。513.项目规划郑港六路郑港二街四港联动大道D项目办公区CA幼儿园BE未规划F小学中学快捷酒店五星级酒店奥特莱斯商业街6万㎡商业5栋10层写字楼，1层底商70-120㎡临街商铺，面积在96-200㎡16栋富士康公寓17栋小高层、3栋别墅22栋多层洋房项目规划介绍：A地块内以多层洋房为主，共22栋6层洋房，配套一所幼儿园；B地块内规划17栋10层小高层、3栋三层别墅；C地块内主要规划有香港五星级富豪酒店；D地块内规划6万㎡独立商业、5栋写字楼、1栋快捷酒店和奥特莱斯商业街；E地块内主要规划16栋富士康签约公寓，公寓西侧配套底部商业。F地块内产品尚未规划，只规划两所学校。后期商业规划地块郑港四路523.项目规划五星级酒店临街商铺内街商铺534.售楼部外围54目前内部认购产品——一期17栋小高层及公寓西侧底商，一栋9层写字楼约1万㎡，目前以内部认购为主；只针对首付房款60%以上客户。一期在售产品17栋小高层郑港四路四港联动大道郑港六路郑港二街住宅：去年1月份开始销售，一共17栋小高层，共10层，均为两个单元，1梯2户，约1400套房源；认购均价为5600元/平米，由于首付需60%销售情况一般，内部认购已经一年去化约70%房源。商业：去年5月份首次推出临街底商商业约80套左右，面积在50-200平米左右/间，内部认购价格在1.3-2.5万元/平米，目前小面积已销售完仅剩少量大面积房源，付款方式均为一次性付款。写字楼：3月份推出一栋9层写字楼，单层面积1131㎡，约1万㎡，销售方式为整层或半层销售，目前均价5000元/㎡，去化较慢，已售50%。公寓底商裕鸿世界港在售写字楼5.销售情况556.客户分析投资客户较其他用途客户明显较多；来访客户以郑州市区和航空港区周边居民为主；客户意向房源面积段普遍在100㎡以下；客户职业以洗化、餐饮、服装、饰品行业为主。567.SWOT分析1.四港联动大道和正港六路两条港区主干道交汇处，地段较好；2.客户对港区的认可度较高，项目推广较为广泛；3.百万平米的低密度居住社区，未来社区氛围好；4.离铁路、公路、机场都比较近，交通便捷；5.港区目前唯一综合体项目，竞争项目少。1.港区周边目前基础配套设施落后；2.港区处于初步规划时期，证件办理速度较慢；3.公共交通十分不便，导致来访来电量一直不高；4.目前周边整体居住品质不高，高档居住社区较少。1.富士康建成后总人口可达到30万人。2.政府支持港区发展，为项目运作提供便利。1.区域发展较快，未来竞争会比较激烈。优势机遇劣势威胁SOWT57个案分析——华鸿国际城市广场581.项目概况项目名称华鸿国际城市广场位置郑港六路和正港四街交汇处开发商河南华鸿置业有限公司商铺类型地下集中商业+临街底商面

积占地面积150亩商业面积（㎡）7.2万目前现状6月份首次销售，推出约3万㎡，250套左右，已售30%；目前刚刚封顶商业备注引入浙江华购大超市，约8000-1万㎡后期存量二期尚未动工，约3万㎡，全部为临街底商项目由河南华鸿置业有限公司开发，主要针对港区富士康员工的日常生活配套建造的商业广场，规划五大业态以满足富士康员工的日常需求。592.项目区位项目地处郑州市东南方向的郑港六路和郑港四街交汇处，交通便利，富士康工业园五分钟距离，周边1500㎡内富士康30万员工公寓近在迟尺。603.项目规划项目规划共16栋楼，其中1-8#楼为富士康员工公寓，可容纳3万员工；商业：1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等。商铺面积在50-150㎡左右。；郑港四街一带是2层商业，大多数为连体销售，1F价格20000元/㎡，2F价格10000元/㎡左右，租金大约在200元/㎡/月以上；另外8#楼位置地下为浙江华购大超市，约8000-1万㎡。待建区域待建区域地下超市613.项目规划大型购物、各色主题超市、数码淘宝、手机卖场游戏室、网吧、美容美发银行、邮政、干洗店、药房特色餐饮、主题餐饮、风味小吃、西餐面点各类服装专卖目前确定已入住主力商家有浙江华购超市，其余待定。623.项目规划临街商铺临街商铺整体规划63目前内部商业认购1#-8#楼商业，内街一般一层，临街两层；销售价格1F约2万元/㎡，2F约1万元/㎡1F层高4.8米，2F层高4.2米，面宽从3.6米-14.4米不等，可自由分割，进深从7.2米到14.4米不等；商铺面积在50-150㎡左右。每栋楼有内街，内街属1层商业，面积在62平米左右，个别为96平米；项目6月份正式销售，推出约3万㎡，250套左右，已售30%；付款方式：可一次性、可按揭，一次性优惠幅度大，最多可达10个点，按揭先付50%，大面积的可付30%左右，年底左右，证件齐全时可付剩余部分，或者办理按揭。4.销售情况5#楼底商6#楼底商646.客户分析投资客户占比较大，占50%左右；来访客户以郑州市区和航空港区周边居民为主。客户意向房源面积段普遍在100㎡以下。客户职业以洗化、餐饮、服装、服务行业为主。657.SWOT分析1.正港六路和郑港四街两条港区主干道交汇处，地段较好；2.周边距富士康公寓区较近，未来人流量大；3.港区目前租金较高；4.离铁路、公路、机场都比较近，交通便捷；5、价格较周边竞争产品略低，有竞争优势。1.港区周边目前基础配套设施落后；2.港区处于初步规划时期，证件办理速度较慢；3.公共交通十分不便，导致来访来电量一直不高；4.售楼部位置距道路较远且形象较差。1.富士康建成后总人口可达到30万人，项目内含有富士康公寓项目，为商业提供稳定客流；2.区域周边租赁需求旺盛；3.政府支持港区发展，为项目运作提供便利。1.区域发展较快，未来竞争会比较激烈。优势机遇劣势威胁SOWT66个案分析——乐活街671.项目概况项目名称乐活街位置郑港七路和正港六街交汇处开发商郑州中建空港房地产开发有限公司商铺类型临街底商面

积商业面积（㎡）3万单套面积（㎡）60-500目前状态基本售完，目前已交房，剩余几套现铺后期存量项目基本售完商业备注临街街铺，无主力店租金140-200元/㎡.月项目由郑州中建空港房地产开发有限公司开发，以满足前期富士康员工日常生活需要的集中式商业街铺。682.项目区位项目地处郑州市东南方向的郑港七路和郑港六街交汇处，富士康员工生活区豫康新城的中央位置，周边人流量大。693.项目规划项目商业规划共五部分组成，主要满足富士康员工日常生活需要；项目一共约200套商铺，面积区间在60-500㎡，主要以单层为主，单层商业主力面积段50-120㎡，双层155-200㎡，双层铺位较少共30套；该项目没有主力店，主要是临街商铺；2011年1月份推出，目前项目剩余商铺已不多，基本剩几套大面积商铺，目前均价1.4万-1.8万元/㎡；商铺租金根据位置而定，价格在140-200元/㎡.月。日常生活百货区特色餐饮区金融通信区品牌商业集中区品牌餐饮集中区703.项目规划商铺效果图714.商业现状725.客户分析投资客户占比较大，占47%左右；来访客户以郑州市区、东区和航空港区周边居民为主。客户意向房源面积段普遍在100㎡以下，300㎡以上客户很少。客户职业以洗化、餐饮、服装、服务行业为主。736.SWOT分析1.正港七路和郑港六街两条港区主干道交汇处，地段较好；2.富士康生活园区中心位置；3.港区目前租金较高；4.周边商业成熟度较高。1.港区周边目前基础配套设施落后；2.港区处于初步规划时期，证件办理速度较慢；3.公共交通十分不便；4.售楼部位置不明显，形象较差。1.富士康建成后总人口可达到30万人，目前公寓已经入住为商业提供稳定客流；2.区域周边租赁需求旺盛；3.政府支持港区发展，为项目运作提供便利。1.区域发展较快，未来竞争会比较激烈。优势机遇劣势威胁SOWT74项目周边租金分布标红色为市调底商以及商业街家家红超市四港联动大道郑港七路郑港四街沃金商业广场郑州富士康科技园综合保税区本案郑港六路国际城市广场豫康商业街裕鸿世界港豫康公寓富士康商业服务区郑港五街保税北路120-180郑港六街乐活街200--350--400250-280140-200150-22075家家欣超市入口4排2层临街商铺3排2层临街商铺2排2层临街商铺1排2层临街商铺4排2层临街商铺3排2层临街商铺2排2层临街商铺1排2层临街商铺1排2层临街商铺，1层为单体招租，二层整层招租，一层面积在55-260㎡之间，主要以餐饮、休闲专卖、运动品牌服装（森马、耐克、真维斯、鸿星尔克）、手机大卖场为主，面宽4-8米，进深12米左右，层高1层4.2米，2层4米，租金1层260-310㎡/月左右，二层160元/月；2排2层临街商铺，1层为单体招租，二层整层招租（鞋帽城、网吧），一层面积在55-110㎡之间，主要以服装为主，个别精品店，面宽4-8米，进深12米左右，层高1层3.8米，2层3.5米，租金1层160㎡/㎡/月左右，二层120元/㎡/月，地下室70元/㎡/月；3排2层和4排2层临街商铺，1层为单体招租，二层整层招租（目前未招租），一层面积在55-110㎡之间，主要以餐饮为主，面宽3.7-8米，进深18米左右，层高1层3.8米，2层3.5米，租金1层160-180㎡/月左右，二层120-140㎡/月。餐饮一条街服装一条街豫康商业街业态现状76物业名称家家欣购物中心物业类型超市、潮流服装、珠宝饰品、特色餐饮位置郑港四街与豫康商业街交汇处层数两层租金200-300元/㎡/月；建筑面积1.5万㎡经营档次中低档服装、超市经营业态一楼服装、餐饮为主、二楼超市为主客户群富士康厂区员工，周边居民个案分析——家家欣超市77一层平面图二层平面图78临街商铺租金较高，最高达到300元/㎡.月，内铺租金相对较低200-300元/㎡.月，整体经营状况较好，基本没有商铺闲置，是目前港区规模较大的集中商业形式，客户主要为富士康厂区员工，商业整体档次较低。79物业名称富士康E区商业服务中心物业类型小超市、便利店、小吃餐饮位置保税北路南厂区大门门口层数一层租金150-400元/㎡/月；建筑面积0.7万㎡经营档次集贸市场、档次低经营业态小吃餐饮为主，少量小超市客户群富士康厂区员工个案分析——富士康E区商业服务中心80富士康厂区大门人流量人流量人流量人流量人流量人流量租金与人流量分布图商铺基本关门从图中可以看出入口处人流量特别大，租金价格也特别高，商铺面积一般在20-50㎡，入口经营业态基本为小型便利超市为主；越往内部租金越低人流量也越小，最后排商铺已有很多关门转租。从这里可以看出低档次规模的商业形式只有人流量较大的出入口位置存活度高，富士康员工的购物习惯也在随着时间的推移从较低档次的临街街铺慢慢向集中式商业购物转化。250-300150-200350-400租金81内部业态82路东路西郑港四街：郑港四街目前除沃金商业广场外，其他均为简易房临街商铺，业态主要以餐饮、超市、手机通讯为主，面积在30-150㎡之间，租金在120-180元/月，面宽在5-10米之间，进深在6-12米之间，客流量主要以富士康员工为主，目前生意一般。郑港四街租金分析83总结：1、周边临街商铺面积在20-150㎡之间，根据位置的不同租金在120-400元/㎡/月之间，业态主要以餐饮、超市为主，客流主要富士康员工为主，目前经营状况一般；2、家家欣购物中心虽然档次不高但已经是目前港区集中商业中心，经营业态较为齐全，客流量大，商铺成活度高；3、随着富士康员工的购物习惯的转化，目前的商业形式将越来越难以满足员工的需求，未来大体量的一站式购物广场将成为市场主流。8485三、全国港区商业案例分析1、深圳富士康商业片区2、天津空港湖滨广场3、苏州圆融商业广场该商业片区主要集中在油松路及东环一路上，在不到1公里的内街上，规划了有四五个百货卖场，主要服务于富士康工业园的员工，在经营品种及档次上跟其它的商业有所侧重不同。在整条油松路上，晚上这里人流量非常大，沿路上各种小吃、散装水果、零吃生意很好。商场的人流较多，但主要集中在超市及娱乐溜冰场区。家和福商场惠万家购物广场理家购物广场富士康深圳龙华产业园深圳富士康商业片区861、地理位置东环一路与油松路交汇处。2、规模：共4层；建筑面积约2万平方米3、商场各楼层经营定位一层：约5000平方米，主要经营化妆品、首饰、钟表、鞋类、眼镜、皮具、精品、通讯二层：约5000平方米，主要经营药店、溜冰场、超市（茶烟酒、水果蔬菜、生鲜鱼肉、冷冻食品、米油酱菜、豆制品、奶制品、饮料、调味品、蛋糕面包、熟食、干货、小家电、服装、日常生活用品、鞋）。三层：约5000平方米，主要经营服饰、溜冰场四层：约5000平方米，主要经营杂牌服饰、鞋类、电器街铺区经营：通讯手机、怪味谷火锅、东北饺子、浦发银行、回味鸡经营分析：该商场位于油松工业区，主要为集中商业，涵盖了购物、娱乐等多业态综合性商业，目前经营状况一般，经营档次为中档，商场一直有场地对外招租；商场主要面对的消费群体为附近富士康员工及附近居民，消费力能力一般。此商场的溜冰场、超市等娱乐、生活服务类商业经营较好。家和福商场4、临街商铺租金350-600元/㎡.月，内部商业一层租金200-400元/㎡.月，三层四层租金120-350元/㎡.月871、地理位置油松路上。2、规模：共4层；建筑面积约1.4万平方米3、商场各楼层经营定位一层：约3500平方米，主要经营化妆品、药品、眼镜、烟酒、床上用品、服饰、贴纸机、通讯、网吧二层：约3500平方米，主要经营食品、日用品、超市（鲜肉、杂粮、熟食、制品、奶制品、饮料、调味品、蛋糕面包、熟食、干货、鞋）三层：约3500平方米，主要经营服饰、鞋类四层：约3500平方米，小家电、快餐、游乐场、一元卡拉OK、文具书籍、美容、溜冰场经营分析：该商场位于油松工业区，目前该商场的人流量一般，大部分的客户集中在超市区；商场路上的人流量很大，大多数聚集路边吃小吃等；经营状况一般，经营档次为低档；在四楼上有不少空场招租，主要消费群为附近富士康员工，消费力能力一般。理家购物广场4、临街商铺租金300-600元/㎡.月，内部商业一层租金200-380元/㎡.月，三层四层租金120-280元/㎡.月881、地理位置东环一路与油松路交汇处。2、规模：共3层；建筑面积约9000平方米3、商场各楼层经营定位一层：约2000平方米，主要经营超市（生鲜、食品、调味品、制品、奶制品、饮料、调味品、蛋糕面包、熟食、干货、）化妆品、药品、眼镜、烟酒二层：约2000平方米，主要经营食品、日用品、图书文具、家电精品、音像、床上用品、溜冰场三层：约5000平方米，主要经营服饰经营分析：该商场位于油松工业区，主要以超市和日用品为主，目前该商场内部的人流量一般，经营状况一般，经营档次为低档；商场门口人流量较多；主要消费群为附近富士康人群。惠万佳购物广场4、临街商铺租金350-650元/㎡.月，内部商业一层租金300-500元/㎡.月，二层三层租金200-350元/㎡.月89分析：1、富士康周边的商业定位多为中低端商业，以日常生活和娱乐消费为主；涵盖了电子、服饰等；2、周边的城市多业态综合体较少，主要2万平米以内的单体商业；3、周边的商业引进知名品牌较少，主要是一些不太知名的品牌；4、由于服务人群单一，所以网吧、溜冰场等低端娱乐场所生意较好；5、周边几个商业体定位同质化严重，服务客群单一，经营状况一般，并没有特别好或者特别差的经营情况。90天津空港湖滨广场港区案例一91项目概括一、位于空港目前唯一主干道中心大道东侧，地处空港经济区核心，西侧为空港唯一景观湖，空港委员会、金融街均坐落于此区域，项目四至分别为东二道，环河东路，东四道，环河西路，可视性好。二、周边有白云酒店。皇冠国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽车服务中等商业配套和部分住宅。三、集多功能与一体的全新体验的城市大型商业场所，业态有商业步行街、BLOCK区、美食公园、大型集中式商业体。92功能分布项目四类型商业产品，不同类型产品在业态规划时充分考虑与其他三类产品的区别，结合自身特点有所侧重。93美食公园以餐饮业态为主，主要以婚庆宴请、商务宴请等大型餐饮为主。美食公园业态分布94购物中心业态分布95BLOCK区侧重引入适合独立物业的目的性商业业态，如儿童城、动漫城、极限运动、酒吧、KTV、洗浴和餐饮等业态具体如下图表所示：BLOCK区业态分布9697业态娱乐运动服饰展示服装服饰、鞋帽、配饰、箱包面积（㎡）500015000400015000商业街业态分布98业态餐饮儿童城娱乐极限运动动漫城专卖店（商业街）展示百货面积（㎡）480006000295004000450030000400045000业态超市家居电器个人护理珠宝配套服务专卖店（购物中心）面积（㎡）1500030003000