房地产估价第四章房地产估价的原则与程序课件

房地产估价的原则与程序第四章房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序第四章房地产估价的原则与程序§4－1

房地产估价原则一、合法原则1.合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权2.合法使用城市规划、土地用途第四章房地产估价的原则与程序§4－1

房地产估价原则一、合法原则1.合法产一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……4.其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿第四章房地产估价的原则与程序3.合法处分一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……4.其二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.能否使估价对象价值最大第四章房地产估价的原则与程序二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理内部构成要素组合是否均衡3.适合原理与其外部环境是否保持协调适合原理＋均衡原理＋收益递减原理＝外部环境最协调＋内部构成要素最适当＝最高最佳使用第三章房地产估价概述二、最高最佳使用原则（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理内部构成（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值>新建价值－（拆除费＋建造费）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

2.装修改造前提改造后价值增加额>装修改造费V新－V现>改造费

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、最高最佳使用原则第四章房地产估价的原则与程序（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值>新建价值－3.转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用4.重新利用前提5.上述情形组合3＋2：转换用途+装修改造二、最高最佳使用原则第四章房地产估价的原则与程序3.转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用4.重新利用三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.类似房地产：同一供求范围指明两点：1．可以依据替代原则推算价格2．不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等相同或相似第四章房地产估价的原则与程序三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正四、估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来第四章房地产估价的原则与程序四、估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过五、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则估价总原则：独立、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代第四章房地产估价的原则与程序1、假设各方当事人精明、理性2、学会换位思考五、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元例题第四章房地产估价的原则与程序有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空例题有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值=房地价值—土地价值=3000－1000=2000元/㎡★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡第四章房地产估价的原则与程序例题有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算§4－2房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→→实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→→撰写估价报告→估价资料归档第四章房地产估价的原则与程序§4－2房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作明一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要其中估价目的是龙头第四章房地产估价的原则与程序一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委二、拟定估价作业方案（一）拟定技术路线和初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法第四章房地产估价的原则与程序二、拟定估价作业方案（一）拟定技术路线和初选估价方法1、二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度（二）拟定调查搜集的资料第四章房地产估价的原则与程序二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况（三）估价对象状况资料区位、权益、实物（二）估价方法所需资料第四章房地产估价的原则与程序搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有四、实地察看估价对象（一）实体确认坐落、面积……（二）权利状态确认第四章房地产估价的原则与程序四、实地察看估价对象（一）实体确认坐落、面积……（二）权利五、选定估价方法计算初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量第四章房地产估价的原则与程序五、选定估价方法计算初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的方法:加权算术平均简单算术平均中位数众数其他六、确定估价结果第四章房地产估价的原则与程序方法:加权算术平均六、确定估价结果第四章房地产估价的原则与七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（二）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1、叙述式报告2、表格式报告1、封面2、目录3、致委托方函4、估价师声明5、估价的假设和限制条件6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件（三）估价报告的内容第四章房地产估价的原则与程序七、撰写估价报告（一）估价报告的形式（二）估价报告的要求八、资料归档第四章房地产估价的原则与程序估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押货款项目，如果该笔房地产抵押货款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。八、资料归档第四章房地产估价的原则与程序估价资料的保管期限房地产估价的原则与程序第四章房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序第四章房地产估价的原则与程序§4－1

房地产估价原则一、合法原则1.合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权2.合法使用城市规划、土地用途第四章房地产估价的原则与程序§4－1

房地产估价原则一、合法原则1.合法产一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……4.其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿第四章房地产估价的原则与程序3.合法处分一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……4.其二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.能否使估价对象价值最大第四章房地产估价的原则与程序二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理内部构成要素组合是否均衡3.适合原理与其外部环境是否保持协调适合原理＋均衡原理＋收益递减原理＝外部环境最协调＋内部构成要素最适当＝最高最佳使用第三章房地产估价概述二、最高最佳使用原则（二）三个经济学原理1.收益递增递减原理2.均衡原理内部构成（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值>新建价值－（拆除费＋建造费）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡

2.装修改造前提改造后价值增加额>装修改造费V新－V现>改造费

5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、最高最佳使用原则第四章房地产估价的原则与程序（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值>新建价值－3.转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用4.重新利用前提5.上述情形组合3＋2：转换用途+装修改造二、最高最佳使用原则第四章房地产估价的原则与程序3.转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用4.重新利用三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.类似房地产：同一供求范围指明两点：1．可以依据替代原则推算价格2．不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等相同或相似第四章房地产估价的原则与程序三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正四、估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来第四章房地产估价的原则与程序四、估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过五、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则估价总原则：独立、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代第四章房地产估价的原则与程序1、假设各方当事人精明、理性2、学会换位思考五、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元例题第四章房地产估价的原则与程序有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空例题有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值=房地价值—土地价值=3000－1000=2000元/㎡★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡第四章房地产估价的原则与程序例题有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算§4－2房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作按其内在联系所排列的先后顺序明确基本事项→拟定作业方案→搜集所需资料→→实地查勘对象→选定方法计算→确定结果→→撰写估价报告→估价资料归档第四章房地产估价的原则与程序§4－2房地产估价程序——房地产估价全过程中各项具体工作明一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委托方提供由估价目的决定（三）明确估价时点公历表示，精确到日（二）明确估价对象（一）明确估价目的估价目的源自于对估价的需要其中估价目的是龙头第四章房地产估价的原则与程序一、明确估价基本事项明确物质实体状况、权益状况实体范围由委二、拟定估价作业方案（一）拟定技术路线和初选估价方法1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法第四章房地产估价的原则与程序二、拟定估价作业方案（一）拟定技术路线和初选估价方法1、二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定（三）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度（二）拟定调查搜集的资料第四章房地产估价的原则与程序二、拟定估价作业方案资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况（三）估价对象状况资料区位、权益、实物（二）估价方法所需资料第四章房地产估价的原则与程序搜集所需要资料（一）宏观资料和市场状况资料对房地