某著名地产策划公司深圳项目物业发展建议及营销报告

深圳项目物业发展建议

及营销报告报告目录第一部分目标的沟通和界定第二部分解决二个问题项目的方向问题项目属性定位项目功能及形象定位项目销售问题项目租售比例项目业态组合项目售卖模式项目经营模式项目价格定位第三部分项目招商及营销推广建议报告思路项目分析发展商给予任务分析目标的沟通及界定目标下的战略第一部分目标的沟通及界定项目分析发展商给予任务分析目标的沟通及界定项目分析—项目经济指标及四至项目技术经济指标总建筑面积：52933.1平米其中一层面积：7621.57平米二层面积：8876.26平米三层面积：9940.51平米四层面积：9371.39平米五层面积：4614.86平米商业面积：40000平米地下停车位近1000个公园面积：23000平米本项目北面：红荔西路及香榭里花园西面：农林路及空地南面：香轩路及东海花园东面：农园路及名人俱乐部等从目前状况来看：项目周边人流量稀少道路通达状况较好项目分析—项目通达性分析从交通的通达性来看，本项目的交通通达性较好，从深南路、滨河路及侨香路等主要干道都能较为方便到达本项目。但公共交通并不便利滨河大道深南路侨香路竹子林地铁车公庙地铁项目分析—建筑形态及意象从整体的建筑形式来看，项目体现了新古典主义的高贵与经典。但从建筑意向来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱。从形态上来说不像一个传统大型的商业中心。广场公园架空，下面是车库北立面入口处形态南向立面项目分析—项目外部细节1234项目的骑楼和二层露台将给项目带来体验价值，但一楼的骑楼降低商铺的使用率公园的构筑物、农园路与项目主入口处的高差将在一定程度上弱化项目商业展示性及价值。项目分析—项目内部细节一层平面商业主入口人流通道人流通道商业次入口商业次入口履货区10.8m*10.8m柱网自动扶梯楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯项目一层商铺面积7621.57平米，层高5.3米；布局优势：通道宽敞，人流组织较为明确，通过骑楼与广场衔接，可以有效利用公园环境，柱网结构合理，便于商铺的组合和利用。垂直交通工具丰富。布局劣势：主入口与道路有高差，不利于人流的进入。层高有一定局限，空间稍感压抑。骑楼楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯商业/餐厅上空上空项目分析—项目内部细节二层平面项目二层商铺面积8876.26平米，层高4.7米；二层可以利用露台做风情感比较强的餐厅；电梯阻隔部分铺位的使用效率。预留了多处做餐饮的位置。露台

餐厅餐厅餐厅超市楼梯电梯楼梯扶梯楼梯楼梯电梯电梯电梯楼梯楼梯扶梯商业/餐厅项目分分析——项目内内部细细节三三层平平面项目三三层商商铺面面积9940.51平米米，层层高4.7米；；三层层是可可利用用面积积最大大的一一层，，便于于整体体利用。。影院楼梯扶梯楼梯文化中中心楼梯楼梯电梯电梯楼梯电梯电梯楼梯扶梯商业/餐厅厅商业/餐厅厅阳台商业/餐厅厅商业/餐厅厅露天平平台防火分分灾区区项目分分析——项目内内部细细节四四层平平面项目四四层商商铺面面积9371.39平米米，层层高4.45米米；文文化中中心和和影院院部分分中空空，能能够营造造较好好的空空间感感，有阳台台和露露天平平台可可以利利用，，预留留了影影院的的位置置。商业扶梯电梯影院上上空楼梯阳台文化中中心上上空楼梯电梯楼梯楼梯上空商业/餐厅厅电梯楼梯商业/餐厅厅商业/餐厅厅电梯楼梯商业/餐厅厅阳台上上空扶梯项目分分析——项目内内部细细节五五层平平面五层面面积4614.86平米米，层层高4.45米米；有屋顶顶平台台可以以利用用，预预留多多处做做餐饮饮的位位置，，但大大部分分面积积被切切割，，不能能被整整体利利用。。项目分分析——周边商商业现现状1、中中旅一一期1000平平米2、深深国投投广场场，目目前3万平平米，，二期期5平平米3、荔荔林苑苑7000平米米4、香香榭里里1000平米米5、香香荔绿绿洲1000平平米6、东东海坊坊2000平米米7、家家佳福福购物物广场场及临临街商商铺10000平米米8、明明年广广场50000平米米9、车车公庙庙地铁铁商城城24000平平米1364257项目周周边商商业成成熟度度较低低；商业网网点较较为分分散，，相互互作用用较弱弱；未来将将有深深国投投广场场、车车公庙庙地铁铁商城城、明明年广广场等等大型型集中中商业业。89项目分分析小小结1、项项目在在本片片区属属于体体量较较大的的商业业体；；2、项项目周周边道道路人人流量量稀少少，公公共交交通匮匮乏，，但道道路的的通道道性较较好；；3、项项目的的停车车位为为1000个，，相对对50000平平米的的商业业体量量来说说，车车位比比较高高；4、项项目的的建筑筑意向向、骑骑楼、、露台台、屋屋顶平平台将将会给给人们们带来来较高高的体体验价价值；；而公公园将将是本本项目目最大大的价价值体体验点点；5、从从项目目的进进入方方式、、建筑筑形态态来看看，属属于内内向型型的商商业中中心；；6、从从项目目各层层平面面来看看，内内部的的规划划较好好，还还有多多处可可以利利用的的外部部空间间，部部分层层高较较低让让人感感觉比比较压压抑；；7、项项目所所在区区域商商业氛氛围较较弱，，网点点分散散，相相互作作用较较弱；；8、在在未来来会有有明年年广场场、车车公庙庙地铁铁商场场、深深国投投广场场二期期等商商业进进驻，，整体体供应应量较较大；；9、受受中心心区辐辐射，，片区区商业业前景景看好好，整整个商商业还还需要要3年年左右右的培培育期期；项目本本身属属于内内向型型商业业、且且周边边人流流较少少、商商业氛氛围不不足，，商业业成熟熟度较低，，从目目前来来看，，商业业经营营存在在一定定风险险。发展商商给予予我们们的任任务1、3-5层层招商商经营营，8个个月售售完完完成1－2层销销售；；2、销销售与与经营营之间间的关关系怎怎样平平衡；；目标沟沟通－－完成任任务存存在的的困难难8个月月售完完1－2层存在困困难项目规规划属属于内内向型型的商商业，，在规规划上上的没没有做做到商商业价价值最最大化化周边商商业人人流稀稀少，，整体体商业业氛围围较差差，多多数商商业经经营状状况不不佳，，租金难难以支支撑售售价大体量量的集集中商商业要要想经经营得得好，，通常常都已已出租租为主主。多多数销销售难以体体现价价值，，且存存在难难度。。通常会会采用用带租租约销销售，，销售售之后后如何何经营营才能能保证证收益益。1－2层部部分地地方划划铺存存在较较大困困难。。目标沟沟通－－完成任任务存存在的的困难难而8个个月要要完成成的销销售额额不确确定给信心心5万平平米商商业做做什么么，怎样做做才能能活前提卖出一一定的的价值值，有有难度度让客户户看得到到经营前前景；实力品品牌商家家进驻售卖模模式选择择间接相相关便宜卖卖出，，不可可能目标界界定是回笼笼资金金，而而非一定要要卖一一二层层在这样样一个个人气气不旺旺的区域，，首先先要解解决5万平米商商业做做什么么能活活下来问题题。我们的的目标标3－5层怎怎样经经营我们还要解解决整个项目怎怎样经营达成目标首首要解决问问题卖哪里，怎怎么卖项目的方向向问题第二部分：：目标下的的战略突破困局－－突破区域域挑战常规－－挑战传统统商业常规规第一：项目目的方向问问题项目属性定定位项目功能及及形象定位位指导思想5万平米的的商业做成成什么项目属性定定位思路一：类似于万象象城辐射全全市的商业业中心思路二：辐射本区域域的商业中中心其他思路通常思路项目属性定定位－思路路一可行性性分析大型购物中心规模（万平米）条件支持辐射区域金光华广场12人民南商圈，写字楼聚集，与地铁相连，有地铁、公交人流稳定人流全市万象城18地王商圈，写字楼聚集，与地铁相连，有地铁、公交人流稳定人流全市中信城市广场7深南中商圈，与地铁相连，有地铁、公交人流稳定人流全市星河购物公园8.5中心区商圈，写字楼聚集，与地铁相连，有地铁、公交人流稳定人流全市从项目的公公共交通及及人流状况况来看，本项目难以以成为辐射射全市的商商业中心。。市级购物中中心的规模模及条件支支持项目属性定定位－思路路二可行性性分析1、本项目目距离地铁铁站有一定定距离，离离公交车站站也有一定定距离，自然人流少少；2、除东海海、香榭里里、荔林苑苑之外，片区其他人人流到达都都需要一定定时间。3、深南路路以北写字字楼客户需需步行一定定距离到达达，以南写写字楼客户户需穿越深南路路到达，且且容易被车车公庙地铁铁商城、明明年广场等等分流。4、侨香路两侧侧，香蜜湖湖路以东的的客户容易易被深国投广场场分流；由此可见，，项目自然然人流少，，片区距离离本项目稍稍远客户容容易被分流流。目前人人流状况难难以支撑本本项目大体体量的商业业。滨河大道深南路侨香路竹子林地铁铁车公庙地铁铁本项目周边人流可可达性分析析项目属性定定位－思路路二可行性性分析周边商业规模（万平米）定位、主要业态辐射区域深国投广场8万平米香蜜湖、华侨城、中心区、景田为主的有车家庭购物中心，目前山姆已经开业，二期将会有百货及影院。区域型车公庙地铁商城2.4万平米集餐饮、主题零售、生活服务、运动健身为一体的购物中心全市明年广场5万平米30-45白领女性购物中心全市其他零星商业2万平米主要以满足本楼盘日常需要为主邻里型商业从周边商业业的供应来来看，片区区人口10万人，商商业供应量量将在20多万，按按人均需要要商业面积1平米来计计算，未来来集中商业业将会面临临激烈竞争争。从周边商业业供应如果项目做做辐射区域域的商业中中心，人流流支持不足足，且周边边供应量逐逐渐加大，，项目面临较大竞竞争压力。。项目属性定定位5万平米的的商业做成成什么思路一：类似于万象象城辐射全全市的购物物中心不可行思路二：辐射本区域域的购物中中心持续生存有有问题，人人流也难以以支撑。需要突破困困局项目属性定定位－区域突破需要突破困困局突破的可能能性50：1的的车位配比比周边道路的的通达性较较好项目处在中中心区一级级辐射区从区域地理理上突破从消费模式式上突破突破的可能能性建筑意向经经典、尊贵贵处在香蜜湖湖豪宅区域域有公园、露露台、骑楼楼等增加体体验价值场场景深圳人乐于于体验新生生事物本项目从外外部环境到到项目本身身具备突破的可能能性与本项目类类似，波托托菲诺的商商业也处在在人流较少少的富人区区；在形态态及体量上上，属于社社区商业，，但波托菲菲诺通过严严格的经营营管理模式式以及水岸岸风情的营营造，使项项目成为一一个城市的的风情的符符号，成为为一个有特定消费费人群的商圈。项目属性定定位－区域突破案案例借鉴特点：波托菲诺的的异域风情情营造得比比较足，比比较地道；；商业街临湖湖，将商业业延伸到环环境中；整体业态控控制得比较较好，格调调一致，多多为知名品品牌商家；；突破原因分分析：最重要的原原因：深圳圳是一个移移民的、多多元化的城城市，乐于于接受新事事物，而深深圳比较缺缺少体验感感比较强的的商业，缺缺少有格调调的交往和和休闲场所所。所以当当新生事物物出现的时时候，人们们都趋之若若骛，海上上世界、万万象城的成成功都证明明了这一点点。体验价值是是人们重复复去波托菲菲诺、万象象城、海上上世界的最最大理由。。汽车文化给给人们带来来了更多的的消费体验验，突破了了商业在区区位上的局局限性。项目属性定定位－区域突破案案例借鉴体验经济、、汽车带来来的消费已已经成为促促动现代人人消费行为为的动因。。体验价值是是消费要获获得的心理理和情感满满足；汽车是要获获得丰富消消费体验价价值的工具具项目属性定定位－区域突破案案例借鉴所以对汽车带来消消费和体验验价值研究究是本项目实实现区域突突破和消费费模式突破破的基础。。汽车娱乐经经济深圳的汽车车拥有量已已经达到每每100人人28.64辆他将产生怎怎样的影响响力社会影响推动自身产产业链的发发展改变城市居居住格局改变人们的的生活和工工作方式影响城市商商业的格局局项目属性定定位－汽车文化带带来的影响响汽车拥有量量增加产生的影影响个体产生的的影响扩大社交圈圈子见识更多的的新鲜事物物感受更多自自然和人文文的体验汽车将会对对社会进步步及个体成成长产生影影响驾车消费客客户驾车白领（（收入在10万-30万）驾车中产阶阶层（收入入在30万万-100万）驾车精英阶阶层（收入入在100万以上））购物、休闲闲及交往的的主要场所所华强北购物物为主，万万象城、中中信城市广广场、华侨侨城、波托托菲诺、海海上世界休休闲、交往往。偶尔华强北北购物，厌厌倦华侨北北停车，在在中心区、、中信吉之之岛、山姆姆、香港购购物比较多多，万象城城、中信城城市广场、、威吧、波波托菲诺、、海上世界界休闲、交交往。万象城、中中信、金光光华、香港港购物，休休闲在波托托菲诺、万万象城等。。项目属性定定位－驾车消费客客户行为研研究商业辐射区区域的突破破；随着驾车消消费客户的的增加，波波托菲诺、、海上世界界等区域性性较强的商商业点逐渐渐实现区域域突破；阶层界限的的突破，只要有车，，各个阶层层的休闲、、交往的场场所是交叉叉、重复的的；由此需要有有更新的场场所来刺激激阶层的区区分；（例例如上海的的时尚领地地由新天地不断的向向外滩3号号，外滩18号及N号过渡。。深圳圳需需要要专专门门为为中中上上层层及及精精英英阶阶层层提提供供纯纯粹粹的的购购物物、、交交往往和和休休闲闲的的地地方方。。驾车车消消费费客客户户场所所选选择择关关注注因因素素项目目属属性性定定位位－－驾车车消消费费客客户户行行为为研研究究停车车位位数数量量是是否否满满足足停车车是是否否方方便便停车车后后与与场场所所之之间间的的距离离及及体体验验感感是否否有有与与众众不不同同的的产产品品是否否有有格格外外的的体体验验（（在在基基本本属属性性相相同同的的前前提提下下驾车车消消费费客客户户场所所选选择择关关注注因因素素驾车车消消费费对对个个体体产产生生的的影影响响关注注消消费费体体验验关注注体体验验及及自自我我的的满满足足愿意意为为体体验验付付出出成成本本（无无关关的的））（有有关关的的））（无差差异异化化的的）（差差异异化化的的）项目目属属性性定定位位-经济济价价值值递递进进竞争争状状况况顾客的的需需要要（市市价价））（溢溢价价））价格格定位位提取取初初级级产产品品制造造产产品品提供供服服务务展示示体体验验引导导转转型型顾客定定制制化化商品品化化商品品化化商品品化化顾客定定制制化化顾客定定制制化化项目目属属性性定定位位-经济济价价值值递递进进的的启启示示从经经济济价价值值递递进进模模型型来来看看，，高高体体验验价价值值的的产产品品或或是是服服务务是是能能得得到到溢溢价价的的，，当当产产品品带带来来的的体体验验能能够够引引导导客客户户转转型型时时，，将将得得到到更更高高的的溢溢价价。。体验验价价值值与与马马斯斯洛洛需需求求层层次次是是匹匹配配的的，，愿愿意意去去体体验验体体验验价价值值的的人人，，他他的的内内心心是是渴渴望望自自我我实实现现和和满满足足的的。。人是是有有限限理理性性的的体验验是是服服务务的的一一部部分分体验将产产生消费费的主动动性提取初级级产品制造产品品提供服务务展示体验验生理和安安全需要要社交和尊尊重需要要自我实现现和满足足的需要要人们愿意意为体验验付出成成本体验经济济与马斯斯洛需求求层次之之间关系系项目属性性定位-体验经济济与项目目经营的的关系生理需要要社交需要要尊重需要要自我实现现安全需要要白领中产精英自我实现需求愿意为体验付出成本商品的溢溢价越高高商户支撑撑租金能能力增加加项目持续续经营能能力增加加客户层面面越高越越愿意为为体验付付出成本本所以我们们锁定中中上层及及精英阶阶层当深圳还还没有专专门纯粹粹的购物物、交往往和休闲闲场所的的时候我们可以以为他们们提供这这种满足足体验感感的场所所项目属性性定位城市精英英人士交交往、休休闲、购购物的顶顶级场所所与传统的的单纯休休闲的场场所相比比，会有有购物的的功能。。与传统的的商业中中心相比比，他又又是一个个为特定定圈层提提供休闲闲和交往往的场所所。项目属性性定位成功案例例－上海海.外滩滩3号简介：外滩三号号凝聚艺艺术、文文化、美美食、时时尚和音音乐，激激发生活活灵感，，引领现现代时尚尚，是品品位人士士推崇备备至的优优雅成熟熟社交、、休闲场场所。外滩三号号建筑面面积共约约12，，000平方米米，在七七层楼面面里拥有有并经营营四家呈呈现精美美菜肴的的餐厅、、高级品品牌专卖卖店、依依云水疗疗中心、、沪申画画廊和一一间音乐乐沙龙。。外滩3号号主要业业态及商商家：服装：阿阿玛尼及及其他高高级品牌牌专卖餐饮：Jean-Georges、、望江阁阁等四家家餐厅文化休闲闲：沪申申画廊和和一间音音乐沙龙龙和依云云水疗中中心注重品牌牌和格调调的一致致性云集集世界顶顶尖品牌牌的服装装、餐厅厅，将奢奢华和时时尚做到到极致；；成为了了上海时时尚、上上流社会会交往的的标签和和场所。。外滩3号号既有时时尚气息息又有文文化和艺艺术的元元素。注重体验验价值的的营造，，例如望望江阁餐餐厅一层层只为6－8位位客人提提供用餐餐，二层层则只有有2－3位；沪沪申画廊廊从高处处延伸到到餐厅；；而法法国国Jean-Georges餐厅厅更更是是将将体体验验做做到到极极致致。。成功案例－－上海.外外滩3号借借鉴多家世界顶顶级品牌入入驻。同时时引进著名名的法国餐餐厅等高级级娱乐休闲闲消费场所所。注入精品零零售、商务务办公、展展览展示与与餐饮娱乐乐等多种时时尚功能。。也是一个时时尚、精英英、明星等等定级人士士交往和聚聚会的地方方。成功案例－－上海.外外滩18号号案例及借借鉴其中品牌店店有：卡地地亚、杰尼尼亚Zegna、宝宝诗龙Boucheron、、百达翡丽丽、英皇钟钟表珠宝、、雅格狮丹丹服饰、意意大利Sibilla咖啡精精品店、意意大利GABBIANI玻璃璃精品店、、YOUNIK精品品店、宝姿姿1961和BREE皮革。。Sens&Bund、滩外楼楼、BarRouge等高高档中西餐餐厅和酒吧吧。整个招商用用了一年的的时间，中中西餐厅和和酒吧先进进驻，时装装、珠宝后后进。1、外滩18号一直直是在“边边签约、边边开业、边边等待”的的状态中走走过来的的，从招商商的心态可可以看出他他们对品牌牌的坚守和和追求；2、边签约约、边开业业并没有影影响外滩18号的整整体经营，，因为是定定级品牌，，所以每开开一家都会会给整个城城市带来欣欣喜和热情情；从招商商和推广来来说都是值值得借鉴的的。3、与外滩滩3号类似似，同样也也注重体验验感和体验验价值的营营造。成功案例－－上海.外外滩18号号案例及借借鉴从外滩3号号到外滩18号的成成功效应我我们可以看看到，中国国是一个正正处在上升升中的社会会，在生活活方式上也也处在急于于要和国际际接轨的过过程；中国的精英英人士还比比较缺乏生生活方式的的沉淀，即即便腰缠万万贯也难以以有自我满满足的感觉觉，他们需需要气质的的沉淀，他他们需要有有这样一个个地方让他他们和真正正的时尚接接轨；而一个城市市同样也需需要这样的的气质和沉沉淀，时尚尚也越来越越是一个城城市是否国国际化的标标志，深圳圳需要这个个标志和符符号；上海有了新新天地、外外滩3号，，18号还还有N号，，这些都让让这个城市市真正的时时尚起来，，而深圳还还只有万象象城、中信信、波托菲菲诺、海上上世界，深深圳要真正正时尚起来来，也需要要这样的顶顶级场所。。成功案例－－上海.外外滩18号号案例及借借鉴项目的方向向问题项目属性定定位项目功能及及形象定位位一个能为精精英人士带带来顶级体体验的场所所；一个真正能能让深圳时时尚起来的的符号；一个让深圳圳各路名流流交往聚会会的圈子；；一个能让深深圳精英人人士沉淀气气质的场所所；一个气息高高贵，但并并不缺少趣趣味性的场场所。项目形象定定位项目形象定定位—项目命名名建议中信维多利利亚广场项目形象定定位—项目体验验价值的营营造形象定位关关键词顶级体验场场所城市时尚符符号特定人群圈圈层气质沉淀的的场所高贵而不乏乏趣味形象定位具具象顶级品牌带带来的体验验、稀缺带带来的体验验、极致细细节带来体体验与国际化接接轨、成为为客户、时时尚传媒的的话题和愿愿意体验的的场所类似的人群群环境对行为为方式的促促进，让你你懂得怎样样优雅起来来单纯的高贵贵让人觉得得娇柔和压压抑娱乐和趣味味的体验让让高贵和经经典产生持持续的力量量丰富而极致致的体验将将是本项目目成功经营营的关键顶级品牌旗旗舰店进驻驻带来的体体验同时也是城城市时尚的的符号这个符号可可以是香蜜蜜湖8号香蜜湖8号号=ARMANI香蜜湖8号号=GUCCI项目形象定定位—项目体验验价值的营营造项目顶级品品牌带来的的极致体验验这也是城市市时尚的符符号以及气气质和行为为沉淀的场场所香蜜湖8号号=JeanGeorges餐厅厅=美食时时尚化的标标志香蜜湖8号号=海港概概念餐厅项目形象定定位—项目体验验价值的营营造JeanGeorges（（法）（世世界顶级餐餐厅）带来真正的的现代法式式菜肴，美美洲核桃木木、深酒红色及钴蓝蓝色的家具具使整个餐餐厅沉浸在在一种优雅气氛中。。香蜜湖8号号=特特色餐饮（（特色包房房模式）“躺吧”在香蜜湖8号的一至至数个包房房可以采用用这种特殊殊的餐饮方方式，形成成市场的亮亮点和吸引引眼球的标标志；卧式就餐在在古希腊和和罗马时期期十分流行行，斜靠在在床上由佣佣人侍候用用膳是一种种身份和地地位的象征征；如今今纽约也掀掀起了此种种风潮；躺吧中的床床和床垫都都是特制的的，侍者守守候在一旁旁，如果顾顾客不小心心把食物掉掉到床上，，侍者能在在35秒内内换个新床床单，就像像在普通餐餐厅换张桌桌布一样简简单。项目形象定定位—体验价值营营造香蜜湖8号号=顶级体体验的“依依云水疗””项目形象定定位—体验价值营营造依云水疗是是世界顶级级的水疗，，采用的都都是法国和和瑞士交界界处阿尔卑卑斯山下的的矿泉水。。停车体验安装车牌自自动识别设设备增加客户前前往商场或或是客户找找车的引导导标识或是是服务采用在停车车场出口、、入口分别别安装车牌牌自动识别别设备，达达到用户的的车牌号与与IC卡一一一对应，，从而防止止车辆被盗盗、防止值值班人员作作弊、便于于遗失卡管管理、提高高停车场服服务水平和和管理质量量等均有明明显效果。。项目形象定定位—体验价值营营造停车的感受受不是在停停车场，而而是在一个个设计感比比较强的空空间项目形象定定位—体验价值营营造建议在车库库中增加趣趣味性的设设计经过设计的的店面在车库中穿穿插售卖汽汽车饰品的的趣味店项目形象定定位—体验价值营营造停车场的墙墙体上可以以有一些精精美的涂鸦鸦穿过停车场场就像经过过一条艺术术街项目形象定定位—体验价值营营造影剧院和文文化中心的的百变体验验明星及各行行业精英聚聚会、PARTY的的地方；可以做首映映仪式、新新闻发布会会，听歌剧剧的地方。。这里会因为为特别的人人和事而成成为社会的的焦点。项目形象定定位—体验价值营营造项目形象定定位—体验价值值营造经典建筑里里的橱窗设设计精美趣味奢靡建议商业骑骑楼增加经经典的欧式式灯增加趣味性性小品和设设计感较强强的标识建议将商业业的氛围延延伸到公园园里，公园园中也有休闲的桌桌椅。项目形象定定位—体验价值值营造商场的通道道可以用来来做一些家家居展览商场的通道道可以用来来做一些艺艺术品或时时尚新品的展览览以增加趣趣味性和体体验感项目形象定定位—体验价值营营造增加趣味性性小品和设设计感较强强的标识在商场中间间也可以增增加小品项目形象定定位—体验价值值营造项目功能定定位－精英人士消消费模式分分析通常以商务务休闲和交交往为目的的；餐厅、酒吧吧及其他或或以商务为为目的的购购物行为人群单纯、、私密、环环境好获得较高的的体验价值值消费目的消费方式消费场所消费感受精英人士单单纯以购物物为目的的的消费会比比较少，他他们通常希希望消费活活动能在一一个场所完完成，如果果购物功能能融入得当当，也能让让他们有较较好的购物物体验。项目功能定定位所以本项目目将是一个个专门为城城市精英人人士夺身定定做能获得得全面、极极致顶级体体验的场所所；主要包包括以下功功能：娱乐、休闲闲餐饮购物艺术沙龙展览、展示示建议娱乐、、休闲：餐餐饮：购物物：文化展展览=30%：：40%：：20%：：10%前提项目属性定定位项目形象功功能定位项目方向性问题项目销售问题项目租售比比例项目业态组组合项目售卖模模式项目经营模模式项目价格定定位报告思路项目业态定定位功能购物餐饮休闲、娱乐乐艺术沙龙展览、展示示小型俱乐部部等对应业态、、业种建议议服装、珠宝宝、钟表、、红酒、礼礼品等西餐厅、中中餐厅酒吧、躺吧吧、水疗、、影院画廊、音乐乐沙龙品牌、艺术术品展览展展示厅各类俱乐部部聚会场所所从单纯的业业态来说，，会与周边边的商业甚甚至市级购购物中心有有相同的地地方，但不不同的是对对于商家品品牌和业种种的选择，，这里集中中的都是深深圳其他商商业中没有有的品牌，，而且在档档次上比较较一致。这这就是有差差异的地方方。附：周边及及深圳其他他大型商业业业态一层功能分分布及商家家选择建议议一层世界顶顶级品牌店店等专卖约约3500平米对对外的餐饮饮面积约1500平平米。餐饮和便利利店精品专卖一层功能分分布及商家家选择建议议世界顶级品品牌专卖：：阿玛尼、、Gucci、范思哲、、CHANEL、CD、卡地地亚、杰尼尼亚Zegna、宝宝诗龙Boucheron、、百达翡丽丽、GUESS、、

PRADA、、VALENTINO、海玛玛仕chanelPRADA一层功能分分布及商家家选择建议议一楼对外店店铺西餐店店：星巴克克、kosmo咖啡啡店、日日本、韩国国料理、可可颂坊、塔塔可钟墨西西哥风情餐餐厅、必胜胜客批萨等等。

东北北角上是711便利利店

（主主要考虑对对外，并与与广场结合合）二层功能能分布及及商家选选择建议议顶级品牌牌专卖西餐厅西餐厅西餐厅二层世界界顶级品品牌店等等专卖约约1000平米米

西餐餐厅面积积约3600平平米。世界定级级品牌专专卖：红红酒专卖卖、雪茄茄专卖、、意大利利Sibilla咖啡啡精品店店、意大大利GABBIANI玻璃精精品店、、YOUNIK精品店店等餐饮：法国Jean-Georges餐厅，面面积约1200平米丹周日式式餐厅－－充满蝉蝉意，面面积约1700平米巴黎店MaisonBlanche法国餐餐厅700平米米二层功能能分布及及商家选选择建议议法国依云云水疗、、理容及及泰式SPA共3400平米米健身房、、瑜珈馆馆1500平米米转角餐厅厅1132平米米三层功能能分布及及商家选选择建议议转角餐厅厅建议引引进帕兰朵意意大利餐餐厅帕兰朵餐餐厅以意意大利著著名建筑筑家AndreaPalladio（1508-1580））的名字字命名。。“意大利利国门之之外最正正统的意意大利餐餐厅”的的美评。。之后，，2001年至至2005年，，餐厅蝉蝉联了““五星钻钻石奖””的殊荣荣。三层功能能分布及及商家选选择建议议明星聚会会、开PARTY、音音乐沙龙龙及画廊廊1800平米米四层功能能分布及及商家选选择建议议餐饮2500平平米餐饮950平米米五层功能能分布及及商家选选择建议议餐饮1800平平米餐饮600平米米会议中心心250平米4－5层层中间部部分共4300平米，，建议引引进海港港餐饮的的新概念念餐饮店店。5楼楼部分可可以做成成躺吧。。4－5层层带露台台餐饮建建议引进进上海私私访菜。。屋顶花园园可以做做成酒吧吧五层功能能分布及及商家选选择建议议项目业态态组合比比例业态面积(实用面积平米）比例（%）品牌专卖450016餐饮1208244娱乐、休闲(含屋顶酒吧）890032文化、会议20507娱乐、休休闲：餐餐饮：购购物：文文化展览览=32%：44%：16%：：7%与建议比比例大致致相近项目租售售比例建建议商铺的价价值与人流状状况关系系较通常常弱与楼层关系较通通常弱与业态承承租能力力相关与商家经经营状况况相关项目租售售比例原则则从经营的的角度来来说建议议本项目目只租不售售，从发展展商资金金回笼的的角度建建议有原原则的进进行出售售。主力店和和旗舰店店不出售售面积较大大的店不不进行分分割出售售承租能力力较低并并需要培培育期的的店不进行行出售前提项目属性性定位项目形象象定位项目功能能定位项目方向性问题题项目销售问题项目租售售比例项目业态态组合项目售卖卖模式项目经营营模式项目价格格定位报告思路路项目租售售比例建建议楼层业态主力店租售建议一层品牌专卖、餐饮、便利店阿玛尼、Gucci旗舰店旗舰店不售，其余部分建议分割销售，出售面积约4500平米二层品牌专卖法国Jean-Georges餐厅、丹周日式餐厅品牌专卖建议分割租售，主力店不售，餐厅不出售，出售面积约1000平米三层水疗、SPA、健身、餐饮依云水疗面积较大，不宜于分割，且业态需要一定培育期，不建议出售四层/五层文化、会议、餐饮海港概念餐饮、上海私房菜海港有一定购买的可能性建议出售售面积在在约5500平平米，如如果海港港购买约约在9800平平米。出售/出出租比例例大致在在20%-36%。前提项目属性性定位项目形象象定位项目功能能定位项目方向性问题题项目销售问题项目租售售比例项目业态态组合项目售卖卖模式项目经营营模式项目价格格定位报告思路路自营发展商与经营公司联营委托经营公司经营目前市场场上常用用的经营营模式在解决售售卖模式式之前，，我们需需要明确确项目整整体的经经营模式式从项目的的定位、、持续经经营以及及良好形形象的维维护来看看，无论论是出租租还是销销售都需需要以统统一的形形象来经经营。怎样实现现统一形形象的经经营，目目前市场场通常的的模式是是怎样的的？项目经营营模式建建议经营模式特点优劣势其他第一种方式自营一般是在物业招租非常困难、物业具有某项垄断性资源优势的两种极端状况下的选择，物业集团多元化发展业务范围涵盖零售业时也会会选择这种模式，如茂业百货。优势：在具有垄断性的前提下，优势较为明显。长期来看，培养了商业的经营能力。劣势：在发展商面临招租困难及不专业时采用，风险较大。在自营的前提下，发展商可以自购自销，同时也采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。经营模式式选择——自营经营模式特点优劣势其他第二种方式将商用物业直接租赁给商业营运机构开展商业营运即与商业机构签订租赁契约，按租赁契约的规定收取租金，获得收益与商业营运公司的经营业绩无关。通常在发展商没有商业运作战略、经验及实力的状况下采用。优势：风险小，收益稳定；劣势：不能更好的实现商业价值最大化。商业经营公司通常也采取统一经营和分割等方式进行管理。经营模式式选择——委托专业业的商业业经营公公司经营模式特点优劣势其他第三种方式发展商与商业营运公司联营即发展商与商业营运公司采取契约式的合作方式，发展商的租金收入与此物业空间的商业经营收入挂钩，按照契约提成、分红。通常在发展商有一定经验和实力，并且有商业运作战略的情况下使用。优势：与专业公司合作，可以培养发展商自身的商业运作能力，风险大，收益也大。劣势：商业经营业绩好了，收入增加；同时也承担经营不善而带来的低租金甚至无租金风险。采取保底抽成或纯分成的方式与商家合作。经营模式式选择——发展商与与商业营营运公司司联营经营模式式选择从发展商商角度来来看，中中信有运运作商业业的成功功经验，，有自己己的商业业经营队队伍，而而且也有发展展商业房房地产的的战略，，所以从从项目及及发展商商的长期期利益来来看，在在统一经经营管理的模模式下采采用：自营+国国际专业业商业经经营咨询询机构作作顾问的的方式即可挖掘掘商业的的长期价价值，也也可吸取取专业经经营咨询询公司的的建议。。经营管理理公司和和商家可可以采取取保底提成成的方式进进行合作作，收取取的租金金一般分分两部分，，一部分分是按面面积收取取，称为为保证租金金，另一部部分按总营业业额的一一定比例收取取，该比例例取决于于承租商商的平均均费用、、商品价价格、利利润率等等相关因因素，总营业额额的计算算通常每每年进行行一次。。整个商场场将采用用店中店的经营形形态。经营模式式选择前提项目属性性定位项目形象象定位项目功能能定位项目方向性问题题项目销售问题项目租售售比例项目业态态组合项目售卖卖模式项目经营营模式项目价格格定位报告思路路项目售卖卖模式分分析销售方式特征优劣势适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商后顾之忧；没有但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺目前市场场上常用用的商铺铺销售方方式目前项目目所在区区域还不不能给到到市场信信心，还还需要一一定的培培育期，，且项目目要实现现统一经经营，所以建议议项目一一层外铺铺采用带带租约销销售的方方式（租租约建议议在5年年左右）），既能在在培育期期给到客客户信心心，又能能将项目目良好的的形象建建立起来来。项目售卖卖模式分分析带租约销销售部分分一楼的内内铺引进进了及二二楼引进进世界品品牌专卖卖，通常常签的时时间都会会比较长长，如果果采用通通常的带带租约销销售方式式，发展展商付出出的成本本会比较较高，所以我们们建议世世联研究究的核心心售卖模模式。项目售卖卖模式分分析“核心售售卖”与银行无无关，操操作简单单，可以以做为一一种销售售方式。。发展商某经营公公司统一管理理投资客户户销售关系系确定销售售价格主力店进进驻/招招商投资客户户与发展展商签定定销售合合同同时时，签定定“委托托经营协协议书””，同意意将10年收益益权抵付付尾款。。并承诺诺期满后后原价回回购。投资客户户只付首首期，不不需月供供，即可可享有物物业升值值的好处处。承诺承诺诠释首付4成通过测算，我们认为首付4成是能够达到销售速度与回款量之间效率最优的付款方式10年抵尾款（1）按照首付4成方式，剩下6成尾款；（2）若按承诺返租6%计算，10年返租达到60％；（3）实际发展商获得的收益也就是首期4成＋10年的租金收益；10年后原价回购保证（1）主力店的长期经营保证了周边商铺的租金增长，10年后商铺必定升值。10年后客户未必肯回购；（2）即使回购，也是根据销售原价回购，同时考虑年限折旧；实际回购成本低于原价；但商铺升值，回购还能保证收益增加；（3）提供该项保证，给予客户强烈信心。项目售卖卖模式分分析—核心售售卖模式式分析本项目采采用核心心售卖模模式的好好处在于于：—在区域域商业价价值未能能体现之之前给予予投资者者信心和和保障；；—为发展展商在短短期利益益和长期期利益的的博弈中中找到一一个比较较好的平平衡点。。项目售卖卖模式分分析—核心售售卖模式式分析建议一楼楼内铺及及二楼专卖卖部分采采用核心售售卖模式式4-5层层采用直直接销售售给商家家的方式式所以本项项目将采采用带租约销销售+核核心售卖卖模式+直接销销售的方方式对部部分商铺铺进行销销售项目售卖卖模式分分析前提项目属性性定位项目形象象定位项目功能能定位项目方向性问题题项目销售问题项目租售售比例项目业态态组合项目售卖卖模式项目经营营模式项目价格格定位报告思路路香蜜湖片片区处于于发展阶阶段，未未有成熟熟商业氛氛围，我我们调查查发现，，项目周周边仅有有零星街街铺交易易，与本本项目经经营模式式相去甚甚远，可可参照性性不强。。静态价格制定方法的选择综合比较市场比较法成本法收益法适用范围适用于不动产交易发达，有较多的交易实例的情况适用于既无收益又不交易的不动产有收益或潜在收收益的不动产问题周边商铺市场交易不发达，严重缺乏交易实例的参照物不符合本项目情况符合本项目情况是否采用不建议采用不建议采用建议采用√项目的价价格定位位用市场比比较法确确定租金金及收益益率用收益还还原法计计算静态态价格估计溢价价空间动态价格格项目的价价格定位位—定价方方法路线线图项目名称首层平均月租（元/平方米·月）权重权重月租（元/平方米·月）东海坊25040%100香榭里花园10015%15中旅国际公馆25030%75香荔绿洲12015%18根据市场场比较法法，一楼楼商铺静静态月租租为210元/平米，，由于比比较的都都是街铺铺，街铺铺的使用用率都比比较高，，约在90％左左右，所所以233元/平米应应该是一一楼的按按套内面面积计算算的租金金。项目的价价格定位位—静态租金金测算公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中中V代代表评估估价值，，a=233，，r=6%，，n=37年（（使用年年限40年）。。备注：假假设在37年的的使用期期限中，，各年净净收益和和投资回回报率相相等。得出如下下计算结结果项目的价价格定位位—收益法法的计算算过程首层价格格初步估估算为：：41204元元/平方方米（套套内）根据本项项目特点点及区域域市场特特点，本本项目的的溢价空空间主要要集中在在营销、商商业成熟熟、品牌牌三个方面面，初步步预期将将带来10%——20%的溢价。。动态价格格=静态态价格+溢价空空间收益法计计算市场增长长溢价规划利好好溢价营销措施施溢价外部溢价价因素内部溢价价因素项目成熟溢价产品领先溢价品牌信誉溢价经过溢价价，首层层均价区区间[45324，49344]元元/平方方米项目的价价格定位位—经过溢溢价后的的动态价价格项目的价价格定位位项目一层层外铺价格为[45324，，49344]元/平方方米（按按套内面面积计算算）项目一层层内铺价格约为为外铺价格格的60%，约约在28430元/平方米米左右右（按套套内面积积计算））项目二层层内铺价格约为为一层内铺铺价格的的70%，约在在20000元元/平平方米（（按套内内面积计计算）项目4-5层若若直接销销售，因面积较较大，通通常价格格不会很很高，建议在8000元/平方方米。（（按套内内面积计计算）项目销售售收入测测算项目整体体销售收收入不含含4-5层为176366000元元，含4-5层层为210766000元；；实际回款款不含4-5层层为113192000元，，含4-5层为为147592000元；商铺位置套内面积价格销售收入实际回款1层外铺15004738471076000710760001层内铺30002843085290000341160002层内铺1000200002000000080000004-5层430080003440000034400000合计9800

210766000147592000项目整体体回顾项目属性性定位：：城市精英英人士交交往、休休闲、购购物的顶顶级场所所项目形形象定定位：：顶级时时尚、、极致致体验验项目命命名：：中信维维多利利亚广广场项目功功能定定位及及比例例：娱乐、、休闲闲：餐餐饮：：购物物：文文化展展览=32%：：44%：：16%：：7%出售/出租租比例例：大致在在23%-38%售卖模模式：：带租约约销售售+核核心售售卖模模式+直直接销销售项目收收益：：项目整整体销销售收收入不不含4-5层176366000元，，含4-5层210766000元；；实际际回款款不含含4-5层层113192000元元，含含4-5层层147592000元元；小结：：项目目的长长期收收益主主要来来自于于项目目的成成功经经营，，短期期收益益相对对较少少。项目招招商及及推广广项目招招商策策略建建议项目推推广建建议树立品品牌、、整体体招商商、统统一形形象、、统一一经营营管理理通过推推广实实现良良好的的市场场品牌牌度和和知名名度，，将有有助于于项目目整体体租金金水平平的提提高。。树立立品牌牌的另另一个个含义义就是是通过过先进进的商商业经经营管管理模模式和和良好好的服服务理理念争争服顾顾客，，赢得得市场场，最最终保保障整整个商商业获获得长长期的的租金金收益益和经经营收收益。。项目的的总体体招商商思路路树立品品牌、、整体体招商商、统统一形形象、、统一一经营营管理理项目进进行整整体招招商。。项目的的总体体招商商思路路树立品品牌、、整体体招商商、统统一形形象、、统一一经营营管理理是指统统一商商业的的整体体，包包括内内部店店铺的的装修修风格格、统统一商商业服服务人人员的的着装装，统统一进进行宣宣传推推广，，这样样能够够很大大程度度上提提高商商场的的物业业档次次，从从而满满足高高档的的商业业定位位，同同时也也能大大大改改善项项目的的购物物和经经营环环境，，有利利于提提升项项目的的品牌牌知名名度，，构筑筑核心心竞争争力；；统一培培训管管理，，以此此提高高整体体服务务水平平，降降低营营销成成本。。项目的的总体体招商商思路路先招主主力餐餐饮和和旗舰舰国际际品牌牌店，，后其其他；；项目的的总体体招商商策略略主力餐餐饮和和旗舰舰国际际品牌牌店在在招商商条件件上给给予一一定优优惠。。主力店店和旗旗舰店店的位位置需需要预预留；；边招商商、边边开业业；在品牌牌和铺铺位的的选择择上要要坚持持档次次相似似的原原则。。项目招招商及及推广广项目招招商策策略建建议项目推推广建建议项目招招商销销售重重要节节点建建议3月5月7月9月10月月11月月1月3月确定招招商主主题、、业态态9月准备招招商资资料整理意意向商商家资资料确定招招商队队伍销售中中心装装修筹筹备招商启启动新新闻发发布会会组织财财富论论坛投投资论论坛主力店店及品品牌商商家招招商与主力力店或或品牌牌商家家有明明确意意向商家签签约仪仪式并并进行行宣传传6.1销售售中心心开放放，公公园主主体完完成6.1开始始销售售登记记及咨咨询(开始始认筹筹）7.1铺王王拍卖卖及公公开发发售即即解筹筹第一一批铺铺位品牌商商家签签约仪仪式并并进行行宣传传8.8第二二批铺铺位登登记第二批批主力力店、、品牌牌商家家招商商完成成9.2第三三批铺铺位公公开发发售即即解筹筹主力店店、品品牌商商家招招商完完成90%10.2第第三批批铺位位登记记10.28第三三批铺铺位公开发发售即即解筹筹第三批批主力力店、、品牌牌商家家招商商完成成招商成成功答答谢会会部分店店铺开开业筹筹备活活动剩余铺铺位招招商、、签约约、开开业项目推推广—商铺入入市策策略1）商铺铺销售售时机机：商业街街区展展示区区全实实景展展示，，已签签约1-2家主主力大大商家家；2）先预热热先展展示再再认筹筹：主体部部分的的外装装修及及公园园完成成之后后再登登记咨咨询；；3）推售节节奏：：商铺分分3批批销售售，每每批单单位分分次推推出，，每次次推出出即售售完；；4）制造营营销热热点，，持续续举行行活动动：不断制制造营营销热热点，，持续续举办办体验验式营营销活活动，，持续续制造造区域域人气气，提提高社社会关关注度度。事件营销1：中信维多利亚亚购物公园招招商推介新闻闻发布会五洲宾馆地点:项目预热，项项目整体推介介目的:主题：项目商商业价值，项项目推介邀请嘉宾：各各报社、电视视台和网络媒媒体记者中信公司领导导政府部门领导导世联领导有号召力的品品牌商家中信会会员时间:2006年4月月项目推广—事件营销事件营销2：投资论坛形式：论坛/发布会/讲讲座主题：中国商商业经营发展展模式探讨邀请嘉宾：各报社、电视视台和网络媒媒体记中信公司领导导世联公司领导导商业投资分析析专家、权威威人士中信城市广场场商家、中信信业主、世联联客户2006.4（与财经杂杂志联合举行行投资论坛））项目推广—事件营销事件营销3：主力店签约仪仪式暨招商推推介会主力店确定关键工作:威尼斯酒店地点:展示项目商业业前景，提升升其它商家及及投资者对项项目的信心，，促进后续招招商，促进商商铺销售目的:邀请嘉宾：各各报社、电视视台和网络媒媒体记者邀请请/中信公司司领导邀请/业业内人士邀请请/中信会员员2006.4主力店签签约仪式暨招招商推介会视招商进展情情况具体确定定具体时间:后续新闻及软软文报道项目推广—事件营销在媒体的运用用上，本项目目将更多的运运用时尚的媒媒体，例如城城市画报、周周末画报、男男女士芭莎等等事件营销4：对中信业主的的产品商业价价值推介会时间：2006.4-2006.6事件营销5：对中信高尔夫夫球会的产品品商业价值推推介会事件营销6：对招商金卡，，中信实业银银行金卡会员员产品商业业价值推介会会主题：产品商商业价值推介介邀请嘉宾：各报社、电视视台和网络媒媒体记者邀请请/中信公司司领导业内人人士邀请/中中信业主/高高尔夫会员/招商或中信信实业银行金金卡会员项目推广—事件营销铺王拍卖会铺王选择规律律——一、商铺价值值全体现。二、唯一性。。制造高潮的的利剑；吸引引眼球的法宝宝。三、总价最高高商铺及单价价最高商铺事件营销7：铺王拍卖2006.7.1铺王拍拍卖目的：提升项项目形象，形形成价值标竿竿铺位：选择1个外街铺和和1个大铺项目推广—事件营销事件营销8：开盘庆典活动动2006.7.1开盘庆庆典事件建议：1、邀请阿玛玛尼设计总监监参与开盘庆庆典；2、阿玛尼新新产品发布会会；3、某珠宝首首饰的新品发发布会；4、邀请时尚尚媒体参加新新闻发布会。。项目推广—事件营销事件营销9：主力店开店庆庆典主力店开店庆庆典主力店确定关键工作:展示项目商业业良好运营情情况，提升其其它商家及投投资者对项目目的信心，促促进后续项目目的销售目的:后续新闻及软软文报道邀请嘉宾：各各报社、电视视台和网络媒媒体记者邀请请/中信公司司领导/中信会会员员/世联尊贵贵会会员等项目推广—事件营销1、通过中信信会进行项目目价值的分析析和传播2、中中信业业主资资源利利用对象：：中信信珠三三角、、联动动推广广方式：：短信信、直直邮、、电话话通知知、会会刊内容：：针对项项目推推广需需要，，以区区域发发展前前景、、项目目投资资前景景分析析和产产品诉诉求传传递给给客户户，为为后期期项目目销售售储备备客户户。特别是是中信信高尔尔夫的的业主主目的：：实现现重复复购买买以及及推荐荐购买买项目推推广——资源利利用客户资资源利利用方式：：短信信、直