房地产分析报告

房地产分析报告一、房地产业成功的主要因素1、国内外经济周期比照2、中国人口数量及需求决定3、中国的城市化需求。4、土地资源的稀缺性。5、不动产的多重功能作用。6、不可忽略的收入增长。7、国家扶持支柱性产业8、低本钱高利润产业二、目前国内房地产形式分析三、政策对地产的影响四、一、二、三线城市地产的机遇及风险分析五、县级市场机遇及风险分析五、县级市场机遇及风险分析六、目前地产面临的难题房地产业成功的主要因素1、国内外经济周期比照据统计资料显示，第二次世界大战后，美国出现了一次人口生育高潮，1946〜1964年间有7580万婴儿出生，美国将其称之为“婴儿潮〃。随着婴儿潮人口的成长，美国的经济也步入了令人眩目的成长期。20世纪60、70年代，美国的婴儿潮人口带动了玩具、卡通、流行音乐的成长；20世纪70、80年代，步入结婚活泼期的婴儿潮人口带动了房地产、汽车业第1页的成长；20世纪80、90年代，步入消费黄金期的婴儿潮人口又带动了个人电脑和互联网的成长。美国经济学家保罗•皮尔泽指出，“婴儿潮出生的人虽然只占现美国人口的28％，但所创造的经济价值却占美国整体经济10兆美元的一半，婴儿潮人口创造了历史上最大的股市涨幅、房屋需求、国际航空、个人计算机、电脑网络和运动休闲工具的需求〞。同样，中国也有类似的婴儿潮。数据说明，1962〜1980年中国处于人口增长顶峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平，尤其是1962—1970年。1962年人口出生率高达37.01%。，1965年高达37.88%。，1970年高达33.43%。。从上世纪90年代开场，中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。这一期间婴儿潮一代对房屋以及家居产品的需求激增，从而导致各相关产业的扩张，而婴儿潮一代又为这些产业的扩张提供了充足的劳动力。九十年代以来，中国的房地产、汽车产业乃至整个国民经济得到了空前的开展。2000年至今，受婴儿潮、入世成功以及奥运会等利好因素，国内外对房地产的需求空前旺盛，才出现了目前中央调控无力的局面。对照美国的历程，不难想象未来一二十年内中国人对高科技、高消费产品的需求会越来越强烈，对于供不应求的地产业更是如此。2、中国人口数量及需求决定中国人口数量的增长让中国不得不进展大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的开展，特别是八十年代市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口急速增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足根本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。中国的人口构造也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2021年的2.96人/户，并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2021年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。3、中国的城市化需求。从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速开展的阶段，70%的城市化率之后为稳定开展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达660个，城市人口已超过6亿，城市化率已达45%，虽然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增长率。中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年，让我国经济总量到达世界第一时实现城市化率65—70%的水平。中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建立240亿平方米才能在不断拆旧与撤除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法到达满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。4、土地资源的稀缺性。中国的国土面积在960万平方公时，但现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建立城市，那么至少可以解决14亿人的居住问题。实际中国是不缺少土地的。但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食平安的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、根底设施建立、工业生产与城市开展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。土地是再生的资源，但土地的用途那么是多样性的。目前国土的可耕种面积约占国土面积的17%，但实际的农田只剩了18亿亩多一点，其中约13—15亿亩用于粮食的生产，其余用于经济作物等。但从土地利用的变化看，变成只剩18亿亩耕地的原因与建立用地的增减直接关系并不大，而最大量的那么是退耕还林的生态保护。而全国的建立用地中又有根底设施用地、工业工程用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建立用地等多项。城市建立用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建立用地中房地产用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。5、不动产的多重功能作用。从历史的经济周期看，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具，使住房在居住之外增加了许多其他的功能。在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金，更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。正因为多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好，特别是供不应求让升值的预期长期并稳定，更促成了价格的上涨6、不可忽略的收入增长几乎全社会听到的都是中国高房价的怨声载道，更培育出了无数的泡沫梦幻。既有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫，也有人用房价租售比来证明这个泡沫将要破裂，但却从来没有人成认房价的增长幅度与数倍远远小于收入增长的幅度与倍数如果用价格与收入的同比计算，2019年房改货币化时的全国商品房住宅平均价格只有1854元/平方米，同样城镇人均可支配收入为5425元/年，家庭平均为3.16人/户，那么家庭年收入为17143元/年，一年的收入可以购置当年的商品房为9.5平方米，8年约购置74平方米的住房。全国2019年的住房中位数面积为62平方米，那么房价收入比在1：7以下，也就是说大局部城市的房价收入比在1：6以下，少数地区的房价收入比在1：8左右〔因为收入合理应用中位数，房价也应用中位数价格，那么全国的平均房价收入比都在1：6以下〕。今天2021年的全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米，同年城镇人均可支配收入为17175元/年，家庭平均为2.96人/户，那么家庭年收入为50838元/年，一年的收入可以购置当年的商品房为11.44平方米，全国的住房面积中位数约为68平方米，那么8年的收入可以购置91.5平方米的商品房，6年的收入正好购置68平方米。房价收入比都平均在1:6之内，换成中位数技术，那么仍是绝大多数地区房价收入比在1：6之下。再看各自的增长情况，房价从1854元/平方米增长到4445元/平方米，增长了1.39倍，而人均可支配收入那么从5425元/年增长到17175元/年，增长了2.16倍，很明显收入的增长远远高于了房价的增长。问题只在于平均数中只反映了一种统计中的比照情况，实际的生活中那么一局部人大大的高于平均收入，而另一局部人那么大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人那么只能靠政府的保障解决住房问题。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能纳入政府的保障范围之内，又没有充分的能力可以任意的选择消费，但又有较高的消费欲望，于是成了被美誉为夹心层的一群，也成为不管实际情况如何也要攻击房价与社会的主力。中国的商品房住房生产量每年仅有500万套上下，按城市现有家庭户数计算大约只占2.5%〔城市人口约6.07亿，2亿多户〕，只能优先满足那些收入高于平均值的家庭，只有当供给量大量增长时，才能用不同的产品覆盖更大的受益群体。因此在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。房价不会在中国经济的高增长中停下收入增长的脚步，也不会在资产价格的增长中停下土地价格增长的脚步，除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承当更多的上涨压力了。7、国家扶持支柱性产业自去年四季度开场，中国对房地产市场的调控政策不断出台，导致整个楼市成交大幅下降。在A股市场上，对房地产业的担忧也充分反响到了股价上，深交所的房地产行业指数从去年12月8日至今年1月28日，跌幅已达25.18%，居所有行业指数之首。近年来，中国经济对房地产业的倚赖越来越严重。根据中国宏观经济数据，2021年房地产销售额与GDP之比为13.11%。中国与房地产直接相关的产业到达60个。中国国务院开展研究中心宏观经济研究部部长余斌公开表示，“房地产业已成中国经济直接命脉。〞在这种情况下，房地产业成为中国经济中牵一发而动全身的重要环节，只要房地产业蓬勃开展，中国经济就欣欣向荣；如果房地产业陷入困境，中国经济将面临明显压力。8、低本钱高利润产业全国620个房地产开发工程中，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大多数占比在15%-30%之间，其中北京最高为51.36%，最低为15.13%，平均略高于全国，为26.8%。房价构成主要有7个方面，即前期费用、土地本钱、政府税费、建安工程费、管理本钱、销售费用和开发商利润。“目前国税总局也在查开发商的纳税情况，最终的结果应该以官方的数据为准，正常的工程税费本钱最高应该为10%出头，不超过11%。〞除土地本钱和税费外，开发商的建安本钱、管理本钱、销售本钱大致相当。最高不会超过30%，加之税费本钱10%，平均土地本钱23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右，即便是算上增值税，流向政府的也不会超过40%〞。例：一个拥有国企背景的开发商，开发一个规模100亿元的工程，前期仅需要投入20亿元便可操作，最终流水到达200亿元也不为过。〞二、目前国内房地产形式分析1、国内经济复苏正在进展时2、国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现3、国内行业：国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏4、国内行业：分类指数显示，复苏在各链条环节表现5、房价：各地房价持续大涨，超越07/08年高点开兀断创出新高6、房价：全国房地产价格过入全面上涨阶段7、成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大8、供求关系：消化率持续保持在100%以上，供兀应求主导市场9、价量走势：共同经历上半年的价量齐升之后，各地市场走势开场分化10、2021年两会过后地王频频出现：第8页

3月14日，全国两会完毕。3月15日，北京产生三“地王〞，均为“央企制造〞。两会刚刚闭幕,中央“遏制房价过快上涨〞的政策指向被进一步明确。但就在两会闭幕后第一天,北京接二连三地涌现出一批新“地王〞,遏制房价过快上涨能否落实令人担忧。无论从国内经济复苏还是从各产业链的复苏情况来看，房地产业正在朝着更远的方向迈步。三、政策对地产的影响1、2021年12月14日，“国四条出台〞，增加供给，抑制投机，加强监1、2021年12月14日，“国四条出台〞，增加供给，抑制投机，加强监管，推进保障房建立。增加供给：增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给，提高土地供给和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建立。对于新修建的普通商品房工程，加大了九十平以内的供给比例。抑制投机：继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差异化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。对于自住型首次购房人群及人均面积达不到规定范围内的改善型购房人群首付及利率享受政策优惠。加强监管：加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。土地招拍挂制度的施行，意味着房地产市场这块大蛋糕将会被更多第9页实力雄厚的开发商瓜分，导致强者更强，弱者淘汰。推进保障房建立：继续大规模推进保障性安居工程建立。力争到2021年末，根本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。大规模的推进保障房建立是国家一直以来都在提出的问题，只是提出好几年，落实率却几乎为零，再次提出，说明国家对此安居工程建立已经开场逐步实行，西部城市重庆市未来几年即将新建1000万平保障房用以供已，保障房的推出，对中国房产私有化比例来看，将大大影响商品房销售率。2、开发商拿地首付比例不得低于50%，单块住宅用地不得超过300亩，打击囤地，加速二三线房企整合。2021年12月17号，财政部，国土部等五部委出台?进一步加强土地出让收支管理的通知?：开发商拿地后，首次缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%，单块住宅用地不得超过300亩。这一政策出台，对开发商首次缴款金额做出了控制，这必然会造成资金较弱的开发商被资金雄厚的开发商取嫡。3、营业税2改5，非普宅转让本钱大增。09年12月23号，财政部，国税局下发?关于个人住房转让营业税政策的通知?，自2021年1月1日起转让营业税征免时限由2年恢复5年。此项政策国家用以抑制投机投资性购房者，增加自住及改善型住房的供给，但与此同时在不同城市的春交会及秋交会上，依然会实行二手房免营业税这一政策，治标不治本。4、2021年1月，国务院发布“国十一条〞深化“国四条〞明确提出二套房贷款首付比例不行低于40%。增加保障型住房和普通商品房的供给：※加大中低价位，中小型普通商品房的建立。※增加住房建立用地有效供给，提高土地供给和开发利用效率。合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求：※加大差异化信贷政策执行力度，对于二套房，贷款首付比例不得低于40%。※继续实施差异化的住房税收政策。加强监管：※加强房地产信贷风险管理。※继续整顿房地产市场秩序。※进一步加大土地供给管理和商品房销售管理。※加强市场监测。推进保障房建立：※力争到2021年未，根本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。※中央将加大保障性安居工程建立及支持力度。落实地方各级人民政府责任：※进一步健全和落实房地产市场，解决低收入家庭住房困难问题，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府抓落实的工作责任制。第11页个百分点，直接控制货币流通。虽然提出了这一条，但是调整存款准备金率对货币量和信贷量的影响要通过商业银行的辗转存、贷，逐级递推而实现，成效较慢、时滞较长。因此，存款准备金率政策往往是作为货币的一种自动稳定机制，而不是将其当作适时调整的经常性政策工具来使用。对房产影响极少。无论国四条也好，国十一条也罢，说明现在国家对房地产调控由以前的假设性搬上了台面，任何政策的实施都有个周期，所以短时期内对房产的影响会极小。四、一、二、三线城市地产的机遇及风险分析中央经济工作会议提出，放宽中小城市和城镇户籍限制对推动城镇化尤为重要。所谓城镇化，是一个具有中国特色的概念，指将农村人口转化为城镇人口的过程。也就是说，农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大。截至2021年年底，中国城镇化率是45.7%，处于城镇化加速开展的阶段。照这样计算，目前中国近14亿人口，农村人口近7.7亿，“未来40年，将有3亿多农村人口转为城市人口，这么大的规模，可以想想对房地产市场有多大的带动作用。这对房地产业的长期繁荣和中国经济开展有长远好处。〞国务院开展研究中心社会开展研究所所长杨宜勇称，推进城镇化对我国经济奉献巨大，它首先会拉动房地产行业。在地产业烤糊了的一线城市,其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润奉献率、企业品牌开发上,一线城市仍然第12页占有重要的地位,但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开场,全力经营二三线城市。一线城市的拿地本钱太高,所以开发商选择二三线城市作为今后开展的主要方向是很正常的。毕竟,一线城市的北京、上海,城镇化水平已经到达70%左右,而二三线城市的平均城镇化率只有40%,且自住仍然需求庞大,所以还是很有开展空间的。现在的地产公司,尤其是上市地产公司,其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取最大的利润,在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率,在地价非常廉价的三、四线城市积极扩大土地储藏,为今后做长远打算。而房价的上涨更是来势汹汹,二线城市中,除了被岩浆般烘烤的杭州楼市外,与其相距不远的南京房价涨幅也已经远远超过50%,武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市的房价在近期更是纷纷到达或创造历史最高房价。三线城市如广西北海,2019年几家楼盘是每平方米1000元至1300元,2021年的新开楼盘那么为每平方米4500元至5000元,甚至在位于北京周边的河北省大厂县,这个以牛羊肉闻名的小县城,2021年10月底,其楼盘价格平局价格还是2600元/平方米,但是到今年3月底,其平局房价已经飙升至5000元,不到半年的时间涨幅将近100%。中国几线城市的房地产市场就是一个梯队的情况,一线城市在根本开发完毕后,二线城市就会跟随一线城市的道路开展,所以说对于前期不是特别疯狂的二、三城市,其房价在这一两年内还要继续增长,就是杭州,其房价第13页预计也会有小幅攀升,但是毕竟涨的太多,再这么大幅度的涨下去也不太可能。可以说二、三线城市在最近这一两年内还是会继续复制‘北上广深’这些一线城市地产行业开展的进程。不过,对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时,其管理者也应当注意,毕竟其需求人群不像一线城市来自全国甚至世界,其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。尤其是一些房价疯涨严重的地区,只有充分考虑自己的情况,保持应有的理性,及时出台相应措施控制住,控制住房地产这把“双刃剑〞才可能把今后或许到来的“房产泡沫〞消灭于无形五、县级市场机遇及风险分析县级市场的机遇：1、拿地程序相对简单，防止了政府统一招、拍、挂的形式。2、市场前景一片大好。按我国目前的开展态势，2021年可望到达60%的城市化率，目前我国的城市化率仅在46%左右，假设每年城镇化率提高一个百分点，每年将有两千万农民连家属要进城，主要在县城和镇，要盖房子、修马路、办学校、办医院、修水电，公共效劳设施等等都要建。“这是多大的工程，全世界没有这么大的市场。3、在全球金融危机背景下，某些一二线城市房价跌幅较大，现在经济回暖，房地产市场也略有回暖。拿2019-2021年相比拟，07年房价上涨，08年微下调，09年又微涨，中国一二线城市的房价总会随着经济的逆转而起浮不定，但相对之下，县级市场受其影响极小，全国大多数县级市场房价仍在缓慢上涨，价格是稳坐江山，对开发商来说没有损失，无风险。第14页4、地价不高，本钱投入少。在无任何风险的情况下，同一二线城市相比利润相对等同化。5、有足够的消费群体支撑。一类：各地方的“精英份子〞，其大多是通过个体经商、办场积累了足够的财富，且社交较为广泛，其业务活动大多在县城进展，其在县城置业属于开展和彰显身份双重需要。二类：地方各政府机关、部门、事来单位职工，这局部消费者中的许多将来都会进入县城工作，工作调动大多局限在本县内，其在县城置业目的无非有二，一是本身知识层次较高，喜欢城市生活，二是工作需要。三类：其它消费群体，这其中包括向往城市生活的乡镇居民；儿女在外，在县城为父母置业的消费；投资客，在县城拥有物业，保值可能较大。所谓城市化这部消费者可能是最直承受益者，只要资金门槛适当，市场是最有潜力的一块。县级市场的风险：1、房地产市场环境不够优化。积极为房地产开发营造宽松的投资环境和开展空间,是政府部门应尽的职责。但是在办事过程中，个别部门、人员为企业设立门揽、障碍，当地农民强揽工程、强供材料，强要好处费等，造成房地产企业开展不前，工程工程不能按期开工，房屋延期交房。2、商品房开发资金严重缺乏。由于受国家宏观政策及银行信贷政策调整的影响，局部房地产开发企业资金严重缺乏，个别开发商不惜高息贷款，甚至非法揽取社会资金用房地产开发工程建立，从而导致第15页房地产市场风险加大，社会不稳定因素存在，矛盾纠纷升级。3、市场受关注度小，开发模式相对滞后：外乡开发机构往往边学边做，带有一种建一栋房子是一栋房子的思想，对市场的分析做的工作较小，再加上受本