建筑业会计实物行业会计分录

建筑业会计实务行业会计分录二、负债的主要会计科目的核算（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发成本贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付工资开出现金支票，发放工资借：现金贷：银行存款借：应付工资贷：现金结转代扣款项借：应付工资贷：其他应收款——代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发成本（建安）贷：开发间接费用（开发项目现场）销售费用（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）管理费用一一劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售费用（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费用现金支付福利费时借：应付福利费贷：现金（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金一一应交营业税一一应交城市维护建设税月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金一一应交营业税一一应交城市维护建设税月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金一一房产税一一车船使用税一一土地使用税月末计算的所得税借：所得税贷：应交税金一一应交所得税实际交纳的税金借：应交税金——XX税贷：银行存款（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其他应交款一一教育费附加三、成本、费用主要会计科目核算（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目开发土地成本费用：借：开发成本一一土地开发贷：银行存款或应付账款——XX公司分配开发的间接费用借：开发成本一一土地开发贷：开发间接费用结转开发土地成本费用借：开发成本一一房屋开发贷：开发成本一一土地开发。配套设施开发计算公式：某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本一一配套设施开发贷：开发产品支付的配套设施开发费用借：开发成本一一配套设施开发贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发借：开发成本一一配套设施开发贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用借：开发成本一一配套设施开发贷：开发间接费用结转配套设施开发成本借：开发成本一一房屋开发贷：开发成本一一配套设施开发房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本一一房屋开发贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本一一房屋开发贷：银行存款或应付账款一一应付工程款自已组织施工的借：开发成本——房屋开发贷：银行存款或应付账款一一应付工程款应付工资库存材料或设备代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出借：开发成本——代建工程开发贷：银行存款或库存材料或现金结转开发的间接费用借：开发成本一一代建工程开发贷：开发间接费用工程竣工后结转成本借：开发成本一一代建工程贷：开发成本一一代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续借：主营业务成本一一代建工程结算成本贷：开发成本一一代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时借：开发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资分配开发的间接费用借：开发成本一一房屋开发贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转借：开发产品——房屋贷：开发成本一一房屋开发（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款四、收入、利润的主要会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入借：银行存款或应收账款贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：借：主营业务税金及附加贷：应交税金一一应交营业税——应交城市维护建设税一一应交土地增值税其他应交款一一应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金——应交营业税一一应交城市维护建设税其他应交款一一应交教育费附加五、配套设施开发成本的核算（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本一一房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本一一配套设施开发成本”账户进行归集。由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。（三）、配套设施开发成本的核算企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本一一配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本一一房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本（或计划成本）X配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或计划成本）：应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计X100%式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：101商品房1000000元102商品房900000元151出租房800000元181周转房800000元201大配套设施——商店500000元251幼托设施320000元则幼托设施配套设施费预提率=320000：（1000000+900000+800000+800000+500000）X100%=320000：4000000X100%=8%各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：商品房：1000000元X8%=80000元商品房：900000元X8%=72000元152出租房：800000元X8%=64000元182周转房；800000元X8%=64000元201大配套设施——商店：500000元X8%=40000元按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。现举例说明配套设施开发成本的核算如下：如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：201251252商店水塔幼托（元）（元）（元）支付征地拆迁费50000500050000支付承包设计单位前期工程款300002000030000应付承包施工企业基础设施工程款500003000050000应付承包施工企业建筑安装工程款200000245000190000分配水塔设施配套设施费35000分配开发间接费55000预提幼托设施配套设施费40000则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发成本——配套设施开发成本105000贷：银行存款105000用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发成本——配套设施开发成本80000贷：银行存款80000将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：借：开发成本——配套设施开发成本765000贷：应付账款一一应付工程款765000分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；借：开发成本——配套设施开发成本一一商店35000贷：开发成本——配套设施开发成本一一水塔35000分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：借：开发成本一一配套设施开发成本一一商店55000贷：开发间接费用55000预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：借：开发成本一一配套设施开发成本一一商店40000贷：预提费用一一须提配套设施费40000同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。（四）、已完配套设施开发成本的结转已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发成本”账厂的贷方转入“开发产品一一一配套设施”账户的借方，作如下分录入贴：借：外发产品一一配套设施460000贷；开发成本配套设施开发成本460000配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如下分录入账：借；开发成本房屋开发成本265000开发成本一一配套设施可发成本35000贷：开发成本一一配套设施开发成本300000对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：借：预提费用一一预提配套设施费320000贷：开发成本一一配套设施开发成本320000如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。六、代建工程开发成本的核算（一）、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本一一商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本一一代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本一一代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。（二）、代建工程开发成本的核算开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本一一代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本一一代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，前期工程费160000元，应付基础设施工程款540000元，分配开发间接费用80000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：借：开发成本——代建工程开发成本1080000贷：银行存款460000应付账款一一应付工程款540000开发间接费用80000道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：借：开发产品——代建工程1080000贷：开发成本——代建工程开发成本1080000七、自营开发工程成本的核算房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本一一房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本XXX贷：银行存款XXX库存材料XXX应付工资XXX如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。（一）、自营工程成本核算的对象和项目由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（1）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目：材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。（二）、材料费的核算各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。本月定额耗用量=£（本月完成工程量x材料消耗定额）再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：本月实际耗用量=月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量差异数量=本月实际耗用量一本月定额耗用量差异分配率=差异数量：本月定额耗用量X100%然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：某项工程实际耗用大堆材料数量=该工程定额耗用量X（1+差异分配率）某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本=该工程实际耗用大堆材料数量x计划单价施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。（三）、人工费的核算工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14%）计入各项工程的成本。“工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下：某施工单位平均工资率（元/时）=月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）：月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：项工程分配的人工资=该项工程耗用工时乂施工单位平均工资率（四）、机械使用费的核算施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。机械使用费的内容，一般包括：人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工一一机械使用费”账户，摊入各月工程成本。养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工一一机械使用费”账户的借方，作如下分录入账：借：工程施工——机械使用费用9000TOC\o"1-5"\h\z贷：库存材料1100低值易耗品150材料成本差异25应付工资4000应付福利费560银行存款2165累计折旧8000待摊费用3000机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。某项工程应分配的机械使用费=该项工程使用机械的工作台时X机械使用费合计：机械工作台时合计对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。某项工程应分配的机械使用费=£（该工程使用机械的工作台时X机械台时费计划数）X实际发生的机械使用费-£（机械工作台时合计X该机械台是费计划数）现举例说明它的分配计算方法如下：（1）先确定各种施工机械每个台时费计划数施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为8元。（2）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计设例中：0.5立方米履带挖土机290台时X台时费计划数20元5800元0.4立方米混凝土搅拌机300台时X台时费计划数8元2400元其他施工机械11800元按台时费计划数计算的机械使用费合计20000元（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计19000元（4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为19000元/20000元X100%=95%（5）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整如101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9000元，则应分配的机械使用费为：9000元X95%=8550元对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目：借：工程施工19000贷：工程施工——机械使用费19000对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。（五）、其他直接资的核算工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括：施工过程中耗用的水、电、风、汽费；冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费；土方运输费。此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2000元，应作：借：工程施工2000贷：银行存款2000对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。（六）、施工间接费用的核算工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。施工间接费用的内容，一般包括：1.管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。借：施工间接费用20538贷：库存材料1900低值易耗品600材料成本差异50应付工资8500应付福利费1190银行存款2900现金298累计折旧4600待摊费用1500如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。某项工程本期应分配的施工间接费用=本期实际发生的施工间接费用X该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X该项工程规定的施工间接费用定额：£［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X各项工程规定的施工间接费用定额］在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：某项工程本期应分配的施工间接费用=［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］X本期实际实际发生的施工间接费用：£［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）X各项工程规定的施工间接费用定额］如某施工单位在1998年7月份计发生施工间接费用20538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下：101商品房建筑工程直接费141000元施工间接费用定额为直接费的6%102商品房建筑工程直接费126000元施工间接费用定额为直接费的6%151出租房建筑工程直接费59000元施工间接费用定额为直接费的6%则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下：101商品房建筑工程：141000元X6%X20538元：141000元X6%+126000元X6%+59000元X6%=8460元X20538元/19560元=8460元X105%=8883元102商品房建筑工程：126000元X6%X20538元-4-19560元=7560元X105%=7938元151出租房建筑工程：59000X6%X20538元：19560元=3540元X105%=3717元对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目：借：工程施20538贷：施工间接费用20538（七）、自营工程成本核算程序小结为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方：借：开发成本XXX贷：工程施工XXX根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账；按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用；分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费；计算各月施工工程实际成本；根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析八、开发间接费用的核算（一）、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：l•工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房一一周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：借：开发间接费用41600贷：应付工资8000应付福利费1120累计折旧10000递延资产3500银行存款8480周转房——周转房摊销10500必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。（二）、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费=月份内该项开发产品实际发生的直接成本X本月实际发生的开发间接费用：应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：开发产品编号名称直接成本101商品房50000102商品房120000151出租房75000181周转房70000201大配套设施——商店80000301商品性土地125000合计520000根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：101商品房：50000元X41600元：520000元=50000元X8%=4000元102商品房：120000元X8%=9600元151出租房：75000元X8%=6000元181周转房：70000元X8%=5600元201大配套设施：80000元X8%=6400元301商品性土地；125000元X8%=10000元根据上面计算，就可编制有如图表5—10所示的开发间接费用分配表:开发间接费用分配表2000年5月单位：元开发项目编号名称直接成本分配开发间接费101冏品房500004000102冏品房1200009600151出租房750006000181周转房700005600201大配套设施800006400301商品性土地12500010000合计52000041600根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账：借：开发成本——房屋开发成本25200开发成本——配套设施开发成本6400开发成本一一商品性土地开发成本10000贷：开发间接费用41600成本结转一、实际会计工作中，对于成本的结转，都是按照实际发生的材料、人工等费用进行结转的。不同之处在于：不同的行业成本核算的方法不同。如：商业企业按售价进行核算。购进商品时，按零售价（公司制定）入库，按零售价与实际购价的差额计入”商品进销差价“科目，销售时，按零售价作为销售收入，结转成本时，也按零售价进行结转，月末时，计算商品进销差价率［=月末商品进销差价/（零售销售+月末库存）］，再计算本月实现差价=零售收入大商品进销差价率，以本月实现差价冲减商品销售成本。实际上商品销售成本为零售价与本月实现差价的差额。按照进价进库存商品平时的毛利放在主营业务收入月底，按照销售数量，把已销售的库存商品转主营业务成本然后结转损益工业企业月末销售成本的结转1、结转材料入库成本借：原材料贷：物资采购2、结转完工产品入库成本借：产成品贷：生产成本3、结转销售材料成本借：其他业务支出贷：原材料4、结转销售商品成本借：主营业务成本贷：产成品工程施工企业成本是通过，“工程施工”科目来核核算的，核算内容有：人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用。（设为“工程施工”的二级科目）。工程完工后，按施工实际成本进行结转；借：工程结算成本贷：工程施工房地产开发企业会计成本是通过，“开发成本”科目核算的。“开发成本”核算的内容（二级科目）有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。开发完工后，按开发实际成本结转。借：开发成本贷：开发产品二、不管什么行业，虽然成本核算的方法不同，但主营业务成本最终都要转入本年利润中。借：本年利润贷：主营业务成本房产企业开发产品完工后成本的确认房地产会计开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。上述税法规定的内容可概括如下：开发产品当年度完工必须结算计税成本。根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。计税成本核算终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。会计成本对未入账的成本费用均可以预提；计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发[2009]31号文件第三十二条规定的范围和标准。4.12月31日〜5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元；2.2009年4月取得的发票1000万元；3.不超过合同总额10%的预提成本800万元；企业的销售成本当年度为8000万元，企业的计税成本当年度为6800万元，差开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发[2009]31号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。二、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。三、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。四、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。五、公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。六、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。房地产行业税务稽查技巧讲解一：收入的确定写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。房地产业收入的确定一、收入核算范围房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。二、房地产业收入确认原则房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。三、开发产品预售收入的确认开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。预计营业利润=预售收入乂利润率待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。四、开发产品视同销售收入的确认1、下列行为应视同销售确认收入（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；（2）开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。2、收入确认时限在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。3、收入确认方法和顺序（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；（2）同类开发产品公允价值；（3）按成本利润率确定（15%）。五、代建工程和提供劳务收入确定1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。六、营业税的纳税义务发生时间纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。~~房地产行业税务稽查技巧讲解三：检查的方法房地产行业检查的方法及要点一、检查项目有关情况房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本=成本对象总成本：可销售总面积销售成本=已实现销售的面积X可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1、审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）+基础设施费+设计不可转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。2、配套设施成本结转是否正确通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。4、检查有无白条入账现象白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。房地产行业税务稽查技巧讲解二：成本的核算房地产行业成本的核算一、确定成本核算对象和成本项目房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。二、成本核算项目房地产业的成本核算项目包括：1、土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。2、前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。3、基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。4、建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。5、配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。6、开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。三、房屋开发成本的核算方法1、土地征用及拆迁补偿费（1）如能分清项目则直接计入开发成本借：开发成本一房屋开发成本贷：银行存款（应付账款）（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）借：开发成本一土地开发成本贷：银行存款等科目借：开发成本一房屋开发成本贷：开发成本一土地开发成本2、前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。借：开发成本一房屋开发成本贷：银行存款等科目3、基础设施费4、建筑安装工程费（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本一房屋开发成本贷：库存材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算借：工程施工贷：银行存款（库存材料、应付账款等）然后，根据下列顺序和方法进行分配：①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：借：开发成本一房屋开发成本贷：工程施工（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算~~建筑行业会计都用哪些科目，成本结转怎么做?工程施工成本费用的归集和分配工程施工过程所发生的直接成本费用通过“工程施工一一合同成本”科目核算。该科目根据施工项目确定成本核算对象，进行辅助核算，按照成本项目进行明细核算。一般以独立的工程合同所确定的项目为成本核算对象；在同一施工现场、同一项目部管理、工程开、竣工时间相差不大的条件下，也可将两个或多个工程项目合并确定为成本核算对象。成本项目主要包括：人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用、分包工程费用。工程施工过程中所发生的间接费用通过“施工间接费用”科目核算。如有多个项目，应在项目间进行分配。主要会计分录：材料费领用的自购材料，根据领料单或出库单等单据，计入合同成本中的材料费借：工程施工一合同成本一一材料费贷：原材料人工费根据工资清单，所发生的工资和计提的福利费等费用计入合同成本中的人工费借：工程施工一合同成本一一人工费贷：应付工资贷：应付福利费分包工程费用（1）预付工程款根据合同协议约定支付的预付款应计入“应付账款——应付分包款”科目借：应付账款一一应付分包款贷：银行存款（2）工程款结算根据与分包企业确认的结算通知单，确认应付的工程款借：工程施工一一合同成本一一分包工程费用贷：应付账款一一应付分包款（3）支付进度款：支付已经办理结算的款项时，借：应付账款一一应付分包款贷：银行存款机械作业和机械使用费（1）使用自有施工机械和运输设备为承包工程进行机械作业所发生的人工费、燃料及动力费、折旧及修理费、其他直接费、间接费用等各项费用，计入“机械作业一承包工程”明细科目。机械作业科目应遵循“工程施工一合同成本”科目核算原则。借：机械作业一承包工程贷：银行存款应付账款累计折旧„..月份终了，分配至工程施工科目借：工程施工一合同成本一机械使用费贷：机械作业一承包工程（2）上述对本单位承包工程所发生的各项机械作业费用如果金额较小，也可以直接计入工程施工科目中的机械使用费科目。借：工程施工一合同成本一机械使用费贷：银行存款应付账款应付工资累计折旧„.（3）从外单位或本企业其他内部独立核算的机械站租入施工机械，支付或负担的机械租赁费，直接记入“工程施工”科目。借：工程施工一合同成本一机械使用费贷：银行存款应付账款（与外部单位往来用）其他应收款一公司内部往来（业务结算）（与独立核算单位业务用）其他直接费如设计和技术援助费用、施工现场材料的二次搬运费、生产工具和用具使用费、临时设施摊销、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费用、水电费等，计入其他直接费科目。借：工程施工一合同成本一其他直接费贷：银行存款应付账款一应付工程款、应付购货款等临时设施摊销施工间接费用（1）项目部的管理人员工资、奖金、职工福利费、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费等费用，应首先计入“施工间接费用”科目借：施工间接费用贷：银行存款累计折旧应付工资应付福利费2）月末，施工间接费用应转入施工成本中的间接费科目，如果是多个项目，应按照一定比例进行分配。借：工程施工一合同成本一施工间接费贷：施工间接费用（四）经营收入、成本和税金每月根据确认的产值确认收入，年底根据确认的数额确认年度收入，并对年度其他月份进行适当调整。产值确认后，确认合同毛利，记入“工程施工——合同毛利”科目，“主营业务收入”与“工程施工——合同毛利”的差额计入主营业务成本科目。参照新的《施工企业核算办法》每月根据确认的产值确认收入，结转成本。借：主营业务成本工程施工——合同毛利贷：主营业务收入年末根据工程部核实的项目进行收入和成本的调整（调减用负数）借：主营业务成本工程施工——合同毛利贷：主营业务收入工程完工后，应根据决算文件，扣除以前年度确认的收入和成本，来确认当期收入和成本借：主营业务成本工程施工——合同毛利贷：主营业务收入计算各期应交纳的税金及附加借：主营业务税金及附加贷：应交税金一一应交营业税、应交城建税等其他应交款一一应交教育费附加等（五）工程结算参照新的《施工企业核算办法》（六）工程决算工程完工决算后，应将工程结算科目与工程施工科目冲抵，冲抵后，工程施工科目与工程结算科目余额均为零。借：工程结算贷：工程施工一一合同成本工程施工一一合同毛利~~建筑施工行业会计分录建筑施工企业会计业务2008-07-3119:52据《企业会计准则-建造合同》及建设部《建筑施工企业费用组成》进行编写说明。主要包括以下三方面的内容。一、新账的建立二、主要会计科目的设置三、会计业务的处理一、新账的建立一个项目开工，或者一个企业新建立，都面临着建立新账的问题。建立新账并不难，通常先应当想好会计科目的设置问题。在做凭证的时候应当想好各科目应当怎么设置明细科目级数。是采用辅助核算好，还是直接在会计科目下设置明细科目好。一般情况下，是如果涉及的往来单位较多，部门