房地产工程管理思想、理论、方法

项目工程管理的思想、理论、方法❖为了加强项目工程管理工作，有效进行管理，推动项目工程建设的顺利进行，完成既定的建设目标，特制订项目工程管理的思想、理论、方法，分六大方面阐述，简称965332---九项具体内容、六个手段、五项基本原则、三大权力系统、三个范围方面、两个目标成果，具体阐述如下。♦一、工程管理九项具体内容:质量、进度、投资、安全（风险）、信息（资料、沟通）、合同（执行）、人员-组织-协调、分解工作范围、合成系统整体等内容❖1、质量方面＞树立高度责任感理念，为用户负责任，也为企业、社会负高度责任；以质量为根本出发点，在质量、进度、投资三方面交互影响中不以牺牲质量为前提；＞预防为主，优良的工程产品质量是合理规划、规范设计、精心施工、系统管理的过程中创造出来的结果，因而主要从过程中进行管理、重点从内因方面来预防；＞按图家规范与图纸内容进行控制施工实施，及时纠正进程中所产生的偏差内容；＞技术论证以建设方、施工方、监理方、设计方开展，汇集众人智慧进行，从技术方面提高质量保证；组织相关方进行施工前图纸会审，提出问题及解决方案；＞以经济为保障，从价格、资金、付款方面建立质量的经济保障；A以材料供应为保障，采用考察、样品、择优、进场验收等手段从材料方面进行质量控制；＞实施样板工程，进行验收并提出改进意见，按样板进行推广施工；＞全过程质量系统管理，从方案设计、扩初、施工图、实施、竣工、使用

等全过程进行系统质量管理；＞质量管理的工具方法---分层法、调查表法、直方图、帕累托(Pareto)排列图法、因果分析图法、相关图法、PDCA等工具进行质量管理。❖2、进度方面＞编制网络计划图、横道图反映进度情况，按图中逻辑顺序控制进度；＞实事求是、合理制订计划工期，并按此控制进度；＞统筹质量、投资、进度三方面交互关系，达到三者交集最大化，将三者对立统一；＞推动工程进度顺利进行，防范工程进度过程中的各种风险，结合穿插、流水、同步等各项工作开展，以关键工序为控制点，对工程进度进行控制，按合理计划进行，防止工期的过度提前与延误，造成对其他方面的影响；各项分部工作开展前，以编制分部计划、准备相关材料，咨询相关人员进行实施；＞按周、月统计工程进度实况，并分析进度提前与滞后部分的原因，为纠正进度偏差提供依据；＞提前策划事件，了解办理事件的新情况，新问题，提前准备，突出“凡事预则立，不预则废”的思想；＞按工程节点进行进度控制，重点控制关键线路上的进度情况;＞进度管理的工具方法---网络计划图、横道图、S曲线，挣值法等。3、投3、投资方面＞重点控制方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段，在工程的形态方面，技术方面考虑投资节约，突出“二八控制原则”的思想；＞招标阶段配合其他部门工作，提供投资节约方面的技术支持；＞实施阶段协助其他部门进行变更的投资管理；＞结算阶段配合其他部门及单位进行竣工资料的工作；＞经济、技术、管理三者统筹兼顾，力求交集最大化；＞开发流程中，前道工序经济指标控制后道工序经济指标，如投资估算

控制初步设计，设计概算控制技术设计，修正概算控制施工图设计,施工预算控制招标，合同价款控制施工，结算控制竣工，见下图；Pfeiff耳轉酬MrPfeiff耳轉酬MrTi■/帕\7\韓r\1■檬丿A＞投资管理的工具方法---挣值法，二八控制原则，前算后控，价值理论,经济评价法，三算二比法，偏差分析法。❖4、安全(HSE)、风险方面＞安全以预防为主原则，突出安全为项目工程管理中最重要方面，突出以人为本，崇尚生命至上，生命无价的思想观念；＞建立预防突发性事件应急处理方案，并在大型节假日前进行安全专项检查，督促整改工作及安排值班人员；＞对已发生的事故事件，第一时间赶赴现场及时处理，同时报告主管部门，并处理善后工作；＞建立安全生产责任制度、教育制度、检查制度、措施制度、监察制度、伤亡报告处理制度、职业病报告处理制度、安全设施三同时(设计、施工、投入)制度；＞应用“海恩法则”，消除隐患量的积累，培养人员安全责任心、素质；＞应用“墨菲定理”，中止安全隐患发展路径；＞六要六不---要充分准备、不仓促上阵，要有应变措施、不进退失据，要见微知著、不掉以轻心，要鉴以前车、不孤行己见，要举一反三、不固步自封，要亡羊补牢、不一错再错；＞安全管理的工具方法---多米诺抽取法，海恩法则，墨菲定理，冗余设计，并联理论，瑞士奶酪模型贯穿理论，紧急预案；＞环境管理措施有文明施工、环境保护、场容管理、消防安保、卫生防

疫；＞协助总包搭建临时设施，提供临水、临电、道路、场面平整等工作;＞协助总包进行场内施工道路、排水等相关布置，达到文明工地要求;＞协助监督部门进行安全文明检查工作，授权监理人员对总分包进行管理;＞定期对管理人员进行健康体检，创造和谐的工作环境，促进愉快工作,开展心理健康工作;＞关心工人身体健康；＞为员工创造良好饮食条件，工作配餐做到营养合理、卫生清洁；A风险管理的方法---蒙特卡洛模拟法、模糊数学法、敏感性分析、决策树、调查打分法，层次分析法；＞风险应对策略---风险规避、转移、抑制、自留、利用；＞风险控制计划---有风险计划、灾难计划、应急计划；＞风险管理程序---识别、分析评估、制订策略、实施策略、控制运行;＞全面风险管理---全过程、全方位风险管理;5、信息（5、信息（资料、沟通）方面＞资料进行分门别类管理，原件移交公司保存，预留多份复印件;＞登记图纸发放，来往文件收发，设计晒图联系；＞整理与编制竣工资料;＞档案馆所需资料移交;＞工程备案资料收集工作；＞接待政府职能部门资料检查工作、上级公司巡查工作;＞提前对资料进行预验，对新规定及时收集、了解；＞信息管理的工具方法---归类法，建立信息平台。6、合同6、合同执行（招标、采购）方面＞配合招投标工作，提供技术支持，编制技术要求内容;＞为合同的有效、具有可操作性提出合理化建议；＞严格执行合同内容，及时与相关人员联系，处理合同执行过程中各种问题；＞合同执行管理的工具方法…归纳法，类同法。7、人员、组织、协调工作＞建立工程管理人员组织结构，使工作指令关系严谨、分工明确、流程清晰；＞以直线职能制组织结构指令为主，指令线路中不出现重复或断缺；A协调工作中各单位、各部门之间的配合关系，做到工作到位，不缺位，不越位；A项目初期建立与总分包每天工作问询机制，预防并及时处理问题，将问题处理在萌芽状态、初期；A工作协调以服务为主，发挥主观能动性、综合平衡、以系统化方式开展工作；A建立积极向上、热爱事业、高效运作、学习型团队，同事之间和谐共事，团结友爱，相互帮助工作，补台协助工作；A培养工程管理人员要有高度的责任感、历史使命感、工作紧迫感，负有职业责任，职业道德，具有激情，敬业精神，求真务实，开拓创新；具有雄才大略，敢于决策，披荆斩棘；面对工作中的成绩要总结经验、失误要总结教训，更要有坦荡的胸怀，日省三身，请教别人，宽容接受批评与指责；A人员、组织管理的工具方法…直线职能制，不确定条件下应用“本主系明反”管理准则，工程管理中使用五项（控监确协考）基本原则。8、分解工作范围A分解工作结构，并形成前后关系的串联，平行关系的并联，逻辑关系清晰明确，各项工作范围清楚，形成无缝对接，防范工作范围重叠与脱节；A按专业结构进行分解管理---以建筑、结构、给水、排水、供电、有线、电讯、智能化、暖通、通风、燃气、景观进行各项分工，并系统对照各专业，化解处理有交叉、冲突的部分；＞按结构部位进行分解---桩、基础、地下室、主体、墙体、装修、配套分解，制定各阶段任务；＞按项目阶段进行分解-项目建议书、可行性研究报告、立项、方案、扩初、施工图、招投标、施工、验收、竣工、移交、维修进行分解管理；＞按证件办理进行分解---土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、房地产权证等进行节点管理；＞按参建单位进行分解---投资方、开发方、施工方、监理方、设计方、勘察方、咨询方、监督方进行分解；＞工作范围分解管理工具方法---WBS,工作编码。❖9、系统整体方面＞以系统的理论、观念、方法进行整体工程项目管理；＞PEST、5W2H、SWOT、PORTER、WSR进行分析问题；＞各分项工作协同集成管理；＞各参建单位协同集成管理＞项目与上级公司整体战略发展集成管理；＞以周例会、专题会议协调工作内容；＞工程管理的哲学思想---计划是相对的，变化是绝对的；平衡是暂缺的，失衡是长久的；井然是偶然的，干扰必然的；顺利是异常的，曲折是正常的；凡事存在，必有其合理性；在此哲学思想指导下，以平和淡定的心态开展工作，办理事项做到居安思危，临危不惧，稳如泰山，碰到困难，才能有胜似闲庭信步的坦然，及具有高度革命乐观主义的精神。A系统整体管理的工具方法---统筹法，控制论，信息论，耗散结构，协同论，突变论。♦二、工程管理的六个手段:系统化、网络化、标准化、节点化、程序化、信息化❖1、系统化:工程管理进行两个系统化管理，一是全过程管理系统化，二是服务于公司整体运营系统化；全过程管理系统化:从工程立项、建议书、可行性研究、方案、扩初、施工图、招投标、施工、竣工验收、销售、物业等内容当成一个整体系统管理，服务于系统工作，相互依从关系中平衡各制约因素，统筹求出最优条件；服务于公司运营系统，将整个项目按上级公司整体系统进行管理；各专业职能工程系统化；各参建单位协同管理系统化。❖2、网络化:以资料员为中心，建立网络联系平台，运用因特网（OA、MSN、QQ）、传真及手机等通信手段，将指令及信息进行传递,提高工作效率，将每天要完成的工作做到日事日毕，日清日高；❖3、标准化:制订与运用工作规范，用标准格式，如表格，规则，制度；❖4、节点化:按每个事项具有独立性为单位进行节点化管理，划清各项工作的界面，关联度，形成无缝衔接，防范各工作界面重叠与脱节，各项工作的责任独立，防范工作的推诿与扯皮；❖5、程序化:按公司制度、规章、程序进行办事，规范办事行为，以灵活、动态方式办理，防范逾越程序与墨守成规两个极端情况出现；❖6、信息化:充分利用各方面信息，立体多方位收集信息，为决策提供基础工作。♦三、工程管理五项基本原则:控制依权、监督依势、确认依规、协调依情、考核依约五项基本原则❖1、控制依权:业主方工程主管人员，根据公司授权范围与工作职责依权进行管理，不能超越权限与不履行工作职责两个极端，对超过本岗位权力与授权工作范围事件，及时汇报上级并跟踪上级处理意见，直至处理完毕；❖2、监督依势:委派监理公司人员，从上至下进行监督工作，现场监理人员对总、分包施工人员进行过程管理与成果管理，对工人进行指导及监督，总监或总监代表对现场监理人员情况及时向业主方人员汇报情况，并组织进行安全、质量检查工作，材料进场核验，资料报验，试块取样、送样见证；❖3、确认依规：对总包、分包完成工程量按规定（图纸、变更、实物、合同等）进行确认，并签署意见；❖4、协调依情：协调工作根据实际情况进行，做到合情合理合法，有理有节，不偏不袒；❖5、考核依约：对总、分包进行奖励与处罚时，根据合同约定。、工程管理三大权力系统指导方针：控制方有错必纠、监督方有错必报、执行方有错必改❖1、业主方工程人员，发现错误一定要纠正，要求监理方人员发现错误一定汇报，督促执行方（总、分包）发现错误一定改正；防范、指导、服务、督促综合应用，多管齐下，服务于工程；❖2、三大权力系统应用中，坚持原则、方式灵活、有进有退、有坚持有妥协，有支持有制约的方针平衡执行；❖3、甲方授权给监理的范围为质量、安全等方面（投资与进度方面不予授权，由甲方直接控制）。.五、工程管理三个范围：内部管理4方面—计划、组织、领导、控制（协调、创新）等；项目管理9方面—质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、分解范围、系统整体等；过程管理6方面—计划、执行、控制、监督、确认、考核等；简称为内4项9过6❖1、内部管理包括—计划、组织、领导、控制（协调、创新）等；＞计划工作--编制工程全过程工作计划、年计划、月计划，周计划；实事求是编制计划，充分考虑工程施工中可能出现的各种风险，包括天气、假日、工人特点等因素，编制成具有可操作性的计划；制订计划工作的原理有:a限定因素、b承诺、c弹性、d修正原理;制订计划的程序有:a预测发展机会，b定义发展目标，c明确前提条件，d拟定备择方案，e评价备择方案，f选择方案，g拟定派生计划，h编制预算;强调计划作用:a指明方向，b减少风险，c提高效率，d追求有效，f支持控制活动。＞组织工作--制订工程部人员组织结构，进行分工与合作，做到每件事都有具体负责人;＞领导工作--指挥各相关人员对工程进行管理与服务，协调总、分包工作配合，对外与监督部门、监测中心联系工作;＞控制工作--对总包、分包工作进行及时控制，总体把握各项工作，及时反馈各种信息;＞协调及创新工作--协调各方面工作，及时对不适用工程管理的情况根据实际进行创新，灵活应用各种资源;❖2、项目管理包括—质量、进度、投资、安全、信息、合同、人员组织、分解范围、系统整体等;详细内容同第一条;❖3、过程管理包括—计划、执行、控制、监督、确认、考核等;＞计划：内容同第一项第1条；＞执行:按制订工作计划全面执行，并按事情的轻重缓急开展，碰到困难想尽办法克服，找解决问题的方法，不找解决不了的理由，并将执行过程中的情况及时向上级汇报