北京某顶级豪宅别墅市场定位策略教材

第二部分市场定位

一、基本市场战略

1、区域价值及市场分析启示

2、核心市场战略

专为中国（身价5亿以上）新锐富豪

全程（星级）定做的顶级别墅

基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市场战略为：

中国新锐富豪支持点：

1）据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京别墅市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30—40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。

4）《财富》“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江三角洲。举例如：第二批发迹的温州富豪正处于豪宅需求阶段，他们需要用豪宅来体现身份与价值。豪宅已成为温州富豪置业的首选。

5）海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。

全程星级定做支持点：

1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同的生活情调。

2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供饲养马厩场所或养马场而购买等。

3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部改造需要每期均拿出相当比例按需定做。

4）全程星级定做的内容及理念——

全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费；每栋按需提供24小时六星级酒店式服务；

每栋提供vip规划设计师/精装修设计包括家具全套设计；

每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司；

厨房单体设计师；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市场定位理念

一栋一种生活方式

三、顶级别墅理念

1、顶级别墅理念

2、项目别墅理念

国外顶级别墅评判标准——项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、内部空间的室内环境。

与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的开发理念，本案需具备以下系统理念，用以提升市场力，同时在销售方面塑造其他项目无可比性的综合气质。

四、目标客群定位

行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、汽车经营商，第三产业为主

职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主（公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。

文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁

收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右购房目的：多半自住为主，兼顾投资

消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受

购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化

居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。

五、项目档次定位

国际：一级自然环境区的顶级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，具备现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。

国内：顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，摈弃第一代豪华别墅沿袭的国外浅层次建筑风格、原装理论和功能简单的放大，以正统的现代气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵的景观建筑纪念意义

北京:顺义扎堆别墅区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生活检验，前瞻性的规划设计及特质化理念，个性功能和环境的共融塑造持久性。

标准:独树一帜的产品创新理念、营销推广策略/规划设计、景观设计、建筑设计、装修公司、物业管理公司等全程国际顶尖一流的组合服务标准，全球尖端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻底保证。

档次：中国极品自然功能墅

六、销售计划

销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开中走,以确保推广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。

销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。

销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。

七、价格定位

强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富创新——转移客群成交成本投入视线；注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服务——前期介入，后续成本滚动结算；

在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多以总价指数进行市场定价。

主要定价参数：总投资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价:2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积：2000平米左右（含地下）

以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖单价

市场需求走势

根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真正高附加值的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。

总价原则

在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目及目标客群需求。

可类比项目主力户型总价：（万元）

从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。

竞争力比较

通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000万元的产品价格定位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。

性价比原则

在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。

价格格与与销销售售状状况况参参数数主力户型1600-2000平米700-1000400-600容积率0.18-0.20.3左右0.4左右总建面4.2万平米6万平米8万平米户数30户左右70户左右150户左右均价美金/平米3000-35002000-30001500-2000总价2000-4000万元800-2000万元左右400-850万左右总销售额11亿左右12亿11亿月销售2套3套5套销售周期15个月18个月30个月月销售额7300万6600万3600万2．定定价价目目标标建议议均均价价3000-3500美金金/平米米（（赠送送前前后后私私家家庭庭院院/赠送送全全套套世世界界名名牌牌家家电电/赠送全全套套世世界界顶顶级级精精装装修修/赠送送车车位位车车库库/赠送成成树树/赠送送地地下下室室/赠送送阁阁楼楼或或夹夹层层面积积、、挑挑空空面面积积、、内内庭庭等等））建议议总总价价2000万-4000万左左右右。。如如以以1600平米米（（可可售售面面积积1000平米米左左右右））的的户户型建建议议本本项项目目的的总总价价控控制制在在2000万。。最最低低折折扣扣客客控控制制在在98折。。户型型指指数数：：建建议议本本案案主主力力户户型型面面积积在在1600-2000平米米（（包包括括地地下下面面积积和和室室内内赠赠送面面积积））3、入入市市时时机机：豪宅宅忌忌讳讳同同时时开开售售，，互互相相抢抢客客，，楼楼价价明明显显受受压压；；2004年第第一一季季度度低低调调入入市市积积累前前期期客客户户，，5月份份正正式式开开始始预预售售，，8月一一期期现现房房正正式式开开盘盘。。第三三部部分分项目目地地块块分分析析一、、项项目目地地块块分分析析占地地326亩/21万平平米米，，地地处处北北京京第第一一高高档档别别墅墅区区内内，，周周边边居居住住环环境境，，市市政政配配套设设施施相相对对完完善善。。该该地地块块与与顶顶级级别别墅墅所所应应拥拥有有的的山山水水资资源源有有一一定定差差距距，，但但土土地价价格格较较低低为为每每平平米米11万元元人人民民币币，，具具较较强强区区域域市市场场竞竞争争力力。。地形形基基本本为为长长方方形形，，地地形形地地貌貌平平坦坦，，内内有有高高压压线线市市政政设设施施。。地地块块北北侧侧为为顺顺平平路，，南南侧侧为为现现状状滨滨河河路路，，东东南南为为潮潮白白河河。。距距离离潮潮白白河河200米左左右右。。作作为为高高档档别墅墅区区，，内内因因质质素素地地形形、、水水景景需需特特色色营营造造，，西北北毗毗邻邻顺顺平平路路使使地地块块具具备备投投资资属属性性，，私私密密居居住住品品质质成成本本增增加加，，改改观观现现有有平平坦地地形形是是打打造造顶顶级级别别墅墅的的先先决决条条件件；；地地块块自自然然条条件件缺缺乏乏顶顶级级别别墅墅的的特特殊殊优优势势，，并且且存存在在主主路路噪噪声声污污染染，，需需要要投投入入资资金金进进一一步步打打造造。。产品品消消费费族族有有一一定定影影响响；；而而每每栋栋上上千千平平米米/总价价数数千千万万的的统统一一户户型型，，有有利利于于形形成纯纯粹粹生生活活方方式式，，跨跨地地域域客客群群散散化化特特征征明明显显，，购购买买倾倾向向不不确确定定性性增增加加。。别墅墅创创新新是是产产品品力力的的灵灵魂魂，，顶顶级级别别墅墅对对应应的的顶顶级级富富豪豪生生活活方方式式的的创创新新更更显显弥弥足珍珍贵贵，，别别墅墅产产品品升升级级阶阶段段，，针针对对地地块块私私家家庭庭院院与与建建筑筑单单体体的的空空间间及及功功能能创创新是制胜胜关键。。谁能把把握机会会创新，，谁就是是主庄赢赢家。二、现有有规划方方案建议议S+3M设计公司司规划设设计初步步方案中中，从规规划上看看，尚未未能充分分体现““顶级豪豪宅”的特特殊性和和“量身身订做””的尊贵贵感，地地块内环环境资源源需进一一步挖掘掘和整合合；根据别墅墅发展趋趋势，庭庭院应作作为重点点进行个个性化设设计，在在规划上上应有体体现，“引水入户户”的做法法比较普遍遍，关键是是如何创新新；应充分分考虑周边边环境对地地块的影响，提提高地块价价值的均衡衡性。通过过必要的手手段和投入入对地块进进行进一步步改造，提升升地块价值值。方案建建议如下：：技术指标A.占地面积：：210000平米B.顶级别墅建建筑面积：：1600平米C.顶级别别墅一层占占地面积700平米米（地下一一层400平米，地上上二层500平米）假设以35栋为开发目目标A．35栋栋建筑一层层占地总面面积=建筑筑一层占地地面积×35栋=700平米米×35栋栋=24500平米米B．本项目目剩余面积积=210000平平米-24500平平米=185500平米C．分摊到到35栋后后每户私家家绿地=185500平米/35栋=5300平米D．每栋地面面占地面积积=每户一层占占地面积+私家绿地面面积=700平米+5300平米米=6000平米=78米×78米E．每户一层层占地面积积=700平米=26.5米×26.5米F．每栋之间间楼间距为为51.5米G．35栋开发量每每栋建筑面面积1600平米容积率率为1200平米×35栋=42000平米/210000平米=0.2分析结论A.35栋开发量每每栋绿地面面积5300平米，楼间间距51.5米，容积率率约0.2，通过有效效的规划容积率可控控制在0.19-0.18。B.此分析结论论未考虑道道路面积、、公共绿地地、公建面面积。C.如以建筑面面积每栋1600平方米测算算其结果得得出在项目目占地方面面约7亩其其占地面积积、私家花园面积积与国内可可类比项目目有着非常常强劲的竞竞争力。本案技术分分析论证结结果第四部分产品定位一、产品定定位方向项目建成将将成为北京京乃至国内内无可比性性的创新型型顶级别墅墅项目。产品创新性性核心定位位根据顶级富富豪的生活活排序：游游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅研究，，结合一期期10套销售策划划安排，如如5套结合潜在在客群定做做单体功能能，另5套定做私家家庭院，并遵循循市场核心心理念“一一栋一种生生活方式””，在同质质化顶级富富豪阶层消消费取向的前提提下，特提提出“一栋栋一种产品品定位”之之以下系列列性创新产产品定位。。创新独栋定定位方案一一：可移动的别别墅创新独栋定定位方案二二：四合院密室室创新独栋定定位方案三三：树屋创新独栋定定位方案四四：迷宫创新独栋定定位方案五五：双子座创新独栋定定位方案六六：禅院创新独栋定定位方案七七：桥洞别墅创新独栋定定位方案八八：谷地罕岛创新独栋定定位方案九九：山水仙墅创新独栋定定位方案十十：空中花园墅墅二、总体规规划设计思思路1、总体规划划思路设计重点讲讲究社区无无混居概念念，要保证证整个社区区的纯粹性性；一二三三期组团规规划讲求独立立性；单元元设计力求求私密性。。总体规划思思路要点首首先路网形形式不能过过多（如南南北路），，路网结构构表现要清清晰；预留景观系系统，如公公共景观、、景观道路路、组团景景观；立体景观功功能丰富，，社区领域感强强烈；建筑风格不不能过于现现代张扬，，建筑形式式以坡屋顶顶为主，减减少玻璃幕幕墙的运用用（以免增加加光污染）），建筑选选材质朴；；日常起居功功能内敛，，突出享受受功能，重重在居住以以外的休闲闲度假功能能度假型别别墅更能显示示主人个性性；着重外外向景观的的塑造及亲亲和力。2、邻里关系系规划邻里关系：：户户独立立的完整社社区。无明明显的组团团，户户相相对独立。。社区整体体品质均衡、、纯粹。户与户的独独立体现每每一户的尊尊贵感、独独立性，如如独立门牌牌号、独立立道路指示示系统、独立立步行道路路系统、独独立服务体体系等。设设计必要的的共享空间，，尽量增加私属空间间。强调软性服服务系统的的完整，主主要是安全全系统的完完善。邻里布局：：贵族村落落式布局，，隐秘在林林中“看不不见”的别别墅。强调调私属性、、独立性，户户户相对独立立，弱化组组团概念。。主要以会会所为中心心，实现贵贵族村落的的邻里关系。。充分营造造起伏的地地形，种植植丰富的植植被，将别别墅隐蔽在在植被、地地形之中。并并利用植被被、围拦、、水源分割割户与户，，避免对视视。贵族村落：：绝对私密密空间，绝绝对回归田田园生活，，绝对纯粹粹贵族人群群。3、单体排布布北疏南密,西疏东密三、建筑规规划指标建建议容积率率：根根据可类比比项目分析析和容积率率与利润率率的关系分分析,0.18-0.2的容积率相对对有较强的的竞争力，，且能获得得较高的销销售利润。。总建筑面积积：总建筑筑面积约56000平米左右。。每栋占地地4000-5000平米。其中中会所1000平米。。总栋数：共35栋别墅。绿化率率：60%以上上。顶级别别墅绿化率率是另一个个重要指标标，由于包包含在人工水面的面面积，项目目容积率将将在60%以上。另另外，在公公共绿地相相对有限的前前提下，绿绿化率反映映了私家庭庭院的大小小。预计70%的绿绿化率意味着着每户3000平米米的庭院。。水面面面积：5000-6000平米。通过过对竞争项项目的人造造水面面积积分析5000-6000平米的水面面面积将具具有市场竞竞争力，并并提升项目目的整体品品质。建筑结结构：钢结结构。作为为新兴的别别墅建筑材材料，钢结结构因其施施工工期短短、空间灵活、、成本等原原因广泛使使用。根据据本项目在在工期、建建筑形式等方面的具具体情况，，适合采用用钢结构。。庭院面积：：3000-4000平米，预估估每户占地地4000-5000平米，既满满足项目技技术指标要求，，有具备市市场竞争力力的预计庭庭院面积为为3000-4000平米。主力户型面面积：1200-2000平米（包括括地下面积积和室内赠赠送面积）），总价在在2000万-4000万/平米左右。。地下面积：：优山美地地平均地下下面积占单单户总建面面37%左右。檀宫宫地下建面面占总建面35%，顶级别墅墅地下占总总建面35%左右。楼间距：南北楼楼间距约50米左右。建筑层数：：建筑主要要以地下一一层、地上上两层或两两层半（带带阁楼）的的空间层次次为主，会所所及其他公公建地下以以层，地上上两层。户型种类：：一户一种种户型，户户户不同。。并可根据据客户需求求，提供““订制”的的可能。停车：每户全全部室内双双车位车库库设计，在在私家庭院院内预留访访客车位。。在小区入口处设设一小型集集中停车位位即可。车车位比例为为每户2.5-3.5个车位。主要居室指指标：以5-8居（卧室5-8间）为主，，另工人房房2-4间，其中：主卧卧2-3间（分别为为男主卧、、女主卧、、老人主卧卧），儿童童房1-2间，客房2-3间。主要礼仪交交往空间指指标：以5-7厅为主，主主要包括中中厅1个、客厅1-2个、宴会餐厅1个、主人餐餐厅1个、家庭厅厅（室）1-2个卫生间：主卧、、儿童房必必须保证独独立卫生间间，力争卧卧室内均有有独立卫生生间。一层设2个公共卫生生间，地下下一层1-2个卫生间。。除此之外外，佣人居居住区域有有1个佣人卫生生间。户型平面要要求：各功功能分区分分布合理，，动静、公公私、净污污分开明显显,相互不不干扰。优先先保证主人人生活的私私密性和舒舒适性。除除居住概念念外，细化化豪宅所包含含的的休休闲闲、、礼礼仪仪功功能能。。地地下下一一层层主主要要布布置置娱娱乐乐区区域域，，首首层层布布置置接接待待、、礼礼仪仪、、餐饮饮区区域域，，二二层层主主要要布布置置居居住住区区域域。。空间间层层次次：：主主要要以以地地下下一一层层、、地地上上两两层层或或两两层层半半（（带带阁阁楼楼））的的空空间间层层次次为为主主，，各层层尽尽量量布布置置起起居居、、休休闲闲、、礼礼仪仪等等完完整整的的功功能能主主题题，，减减少少垂垂直直交交通通。。空空间间的的合理理性性与与趣趣味味性性应应尽尽可可能能发发挥挥建建筑筑师师的的创创造造力力。。可可将将跃跃层层、、错错层层、、挑挑空空等等不不同的的空空间间表表现现形形式式相相互互结结合合，，形形成成多多变变的的空空间间层层次次；；私家家车车位位：：全全部部室室内内双双车车位位车车库库设设计计，，在在私私家家庭庭院院内内预预留留访访客客车车位位。。车车位位布布置在在建建筑筑单单体体北北侧侧，，尽尽量量远远离离主主卧卧、、儿儿童童房房，，避避免免噪噪声声干干扰扰。。四、、总总体体规规划划布布局局地块块形形状状接接近近长长方方形形类类似似于于一一片片树树叶叶形形状状，，叶叶脉脉结结构构走走势势暗暗合合本本案案路路网网与与别墅墅连连接接关关系系，，规规划划建建议议如如图图所所示示意意：：隔离林带缓冲带增加神秘感次级路别墅单体次入口潮白河地势北高南低顺平公路南丰住宅小区滨河路主入口及主路隔离离林林带带作作用用：：隔隔离离顺顺平平公公路路噪噪音音，，增增加加景景观观大大道道、、运运动动休休闲闲地地带带。。主入入口口及及主主路路：：主主入入口口位位于于地地块块西西侧侧，，适适合合道道路路现现状状，，使使别别墅墅区区产产生生纵纵深深感感。。缓冲带：：增增加加纵纵深深感感，，私私密密性性，，让让人人从从外外部部或或进进入入小小区区后后的的景景观观有有与与顶顶级级别墅墅相相吻吻合合的的美美感感及及价价值值感感。。次级路：：直直接接连连接接到到顶顶级级别别墅墅的的唯唯一一道道路路体体现现豪豪宅宅价价值值。。别墅墅单单体体：：别别墅墅单单体体位位置置在在次次级级道道路路端端点点。。次入口：：开开在在主主路路东东侧侧连连接接顺顺平平公公路路。。滨河路：：滨滨河河路路对对项项目目整整体体形形象象有有影影响响五、、园园林林景景观观设设计计1、水水景景设设计计湖水水设设计计湖湖景景别别墅墅分分类类湖湖水水运运用用2、园园林林设设计计大景景观观概概念念建建议议示示意意图图潮白河第一层林带第二层林带第三层林带第四层林带北南第一一层层林林带带：：林林带带内内主主要要考考虑虑主主路路绿绿化化形形成成景景观观大大道道，，运运动动、、步步行行养养道道。。栽栽种高高株株冠冠大大荫荫浓浓树树木木。。第二二层层林林带带：：第第二二层层林林带带是是第第一一层层林林带带过过渡渡，，对对靠靠近近主主路路的的别别墅墅起起到到遮遮挡挡作作用，，同同时时在在两两层层林林带带之之间间可可设设计计公公共共活活动动空空间间增增加加公公共共景景区区。。第三三层层林林带带：：第第三三层层林林带带隔隔离离位位置置处处与与第第二二层层林林带带内内的的视视线线，，避避免免对对视视产产生生。。第四四层层林林带带：：第第四四层层林林带带与与第第三三层层林林带带作作用用基基本本相相同同，，不不同同之之处处其其林林带带整整体体高度度降降低低，，避避免免北北面面住住户户对对于于潮潮白白河河的的视视线线受受到到完完全全遮遮挡挡。。大景景观观概概念念林林带带分分层层次次设设计计所所要要注注意意的的是是分分层层不不是是绝绝对对意意义义上上的的层层次次划划分分，，是随随着着次次级级道道路路走走向向变变化化，，别别墅墅位位置置变变化化而而变变化化，，层层次次错错落落有有秩秩。。大景观观竖向向示意意图主入口及第一林带第一与第二林带之间公共空间第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系3、邻里里交往往场所所顶级别别墅的的邻里里交往往一般般在私私家庭庭院、、VIP会所内内进行行，不不需要要邻里里公园园广场场等设设施。。建议在在会所所沿湖湖附近近提供供一处处可以以聚餐餐、散散步的的草坪坪广场场，种种植少少量树树木，，放养养一些些禽类类。美国别别墅社社区内内的休休闲活活动场场景六、道道路及及溪流流设计计别墅单体林带林带水系别墅单体水系规规划别墅区区水系系设计计呈““S”型平平行流流淌与与别墅墅单体体南面面，交交会与与林带带。水水系设设计注注重曲曲折、、委婉、、盘叠叠、疏疏密、、急缓缓、大大小的的变化化。如图：：七、配配套设设施/公建设计原原则：：私属属领地地最大大化，，减少少不必必要的的公共共交流流空间间。配配套设设施重重点为会所所。配配套功功能要要内外外动静静分区区。会所与与公建建：2000平米，，地下下一层层，地地上二二层。。可设设置在在入口口。会所功功能：：超五五星国国际俱俱乐部部水准准。功功能简简化到到极至至，提提供日日常服服务功功能、、餐饮宴宴会、、部分分商业业、VIP会员茶茶座、、家庭庭诊所所、商商务中中心、、增加豪豪华SPA熏香等等国际际流行行功能能，并并铺设设信息息点，，增加加室内内绿化化，以以提升升档次次和品品位。。地下一一层为为设备备用房房及管管理用用房。。幼儿园园及其其他公公建：：500平米。。建议与与周边边诸多多的知知名俱俱乐部部联合合，为为业主主提供供“泛泛会所所”的的休闲闲娱乐乐功能能。为住户户提供供周边边诸多多俱乐乐部的的入会会、预预约、、教练练等诸诸多服服务。。如邮邮寄、、理疗、采采购等等日常常消费费，建建议物物业提提供一一对一一的上上门服服务和和代办办服务务。第五部部分营销推推广概概要一、案案名建建议推荐案案名1）华夏夏庭墅墅———侧重重东方方风格格的庭庭院内内涵推荐案案名2）中国国根墅墅———侧重重中国国文化化的源源远流流长推荐案案名3）炎黄黄逸号号———侧重重生活活方式式差异异化无无可比比性推荐案案名4）无为为别墅墅———侧重重顶级级别墅墅的神神秘感感塑造造推荐案案名5）天地地扬帆帆———侧重重目标标客群群事业业巅峰峰的成成就感感推荐案案名6）国色色天香香———侧重重一流流别墅墅环境境推荐案案名7）龙源源别墅墅———侧重重汇聚聚中国国龙的的发祥祥地推荐案案名8）濠园———侧重重自然然风水水，寓寓意豪豪门圣圣地推荐案案名9）江山山丽墅墅———侧重重双关关寓意意二、推推广策策略推广策策略：：低低调调媒体体造势势，高高调口口碑传传播推广定定位：：中中国国顶级级自然然功能能墅推广主主线：：一一栋栋一种种生活活方式式核心推推广语语：专专为中中国新新锐富富豪全全程定定做的的顶级级别墅墅推广理理念：：全全程程六星星级服服务推广卖卖点：：针针对对私家家功能能庭院院，私私家居居室化化整为为零，，一户户一卖卖点每每户以以主人姓姓氏冠冠名推广渠渠道：：以以北北京作作为推推广基基地，，国内内辐射射上海海、广广州、、香港港，国国外侧侧重东南南亚、、欧美美如美美国重重点媒媒体推广战战术：：新新闻闻事件件营销销活动动如：：飞机机上开开盘暨暨新闻闻发布布会申申请吉吉尼斯斯世界纪纪录活活动促促销活活动如如亚洲洲财富富论坛坛、马马术赛赛、高高尔夫夫赛事游艇艇赛事事、VIP酒会、、汽车车赛事事举办办中国国名胜胜10日游等等三、销销售工工具楼书：特特殊纸纸制作作、价价值1000元/本、200个P左右、、限量量100本的豪豪华版版精美楼楼书；；光盘：100张产品品制作作的豪豪华版版精美美光碟碟；会员卡：VIP俱乐部部会员员卡、、储蓄蓄卡；；效果图图选定定及制制作：：相对对于其其他项项目，，本案案需要要更多多细致致的效效果图图，才能充分表现现产品品品质卖点点。鸟瞰图---重在表现现项目区区位与周周边环境境的关系系，与周周边成熟生生活配套套、交通通网络的的关系，，与首都都机场的关关系。大堂、会会所、建建筑效果果图、室室内细部部设计装装修图模型：区域域社区模模型

典型建筑筑单体模模型

单元模型型及主力力户型模模型四、卖场包装装售楼处：遵循循严格控控制营销销成本的的原则，，售楼处处应尽量量做得简简约而不失档次。建建议临时时售楼处处选址最最好安排排在市区区附近五五星级酒酒店。现场售楼楼处铺设设大红地地毯，内内外营造造尊贵务务必感觉觉。工地围墙墙：项目目四面环环路，车车流人流流呈上升升趋势，，建议社社区四面面统一围围挡，用以提升升产品档档次，强强化信心心，刺激激购买引导系统统：既要要保证顺顺利施工工，又要要引导客客户现场场看房看看景，同同时弥补补卖场于其他他方位吸吸引客流流不足的的劣势，，引导系系统建议议南北社社区内外方位做做到醒目目、全面面。样板间：引导导客户、、讲解私私家庭院院及产品品功能需需要，尽尽可能表表现建筑筑和庭院的格格局、室室内空间间的舒适适性风格格、个性性明确，，整体感感觉需高于生活活，品味味高尚。。根据销销售进展展，售楼楼中心设设置板楼楼的系列户型及及精装修修等展板板。销售现场场：邀请请英语及及日语、、法语籍籍作为顶顶级别墅墅的特级级销售代代表，提提供一对一的服服务。针对意向向客户提提供产品品及规划划设计师师展示介介绍服务务，并附附带作品品介绍。。五、新闻闻造势主题例：此天天价非彼彼天价中国别墅墅再爆天天价别墅墅新闻5%的顶顶级级别别墅墅市市场场究究竟竟花花落落谁谁家家？？首都都北北京京缺缺乏乏中中国国顶顶级级别别墅墅千呼呼万万唤唤使使出出来来，，顺顺义义打打造造中中国国第第一一墅墅？？！！上海海紫紫园园北北京京濠濠园园35栋豪豪气气冲冲天天，，一一栋栋一一种种生生活活方方式式专为为中中国国新新锐锐富富豪豪打打造造的的极极品品自自然然墅墅景观观/居室室/厨房房/精装装/物业业管管理理全全程程六六星星级级服服务务上亿亿身身价价上上亿亿别别墅墅栋栋栋全全程程定定做做———选选择择目目标标客客群群日日常常生生活活所所接接触触的的全全球球各各大大新新闻闻组组合合媒媒体体集集中造造势势。。六、、媒媒体体投投放放杂志：“欧欧洲货币机机构投资””下属杂志志《欧洲货货币》美国《财富富》杂志美国《福布布斯》杂志志中国《财富富》杂志中国《新财财富》杂志志IT杂志航空杂志财财经杂志网站推广：：/20/56/news212295620.shtml国际富豪网网/zt/2003-49/sw.html华夏经纬/1001/1002/2003927-23978.html财经频道福布斯网站站项目网站平面印刷媒媒体：国际际金融报等等东南亚媒媒体低调造造势电视视：香港港凤凰卫视视/15秒形象广告告/专访报道机场场：灯箱箱广告或擎擎天柱北京世邦励励俊房地产产经纪有限限公司2004-1-39、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:33:3200:33:3200:3312/21/202212:33:32AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2200:33:3200:33Dec-2221-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:33:3200:33:3200:33Wednesday,December21,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2200:33:3200:33:32December21,202214、他乡乡生白白发