北京某顶级豪宅别墅市场定位策略

第二部分市场定位

一、基本市场战略

1、区域价值及市场分析启示

2、核心市场战略

专为中国（身价5亿以上）新锐富豪

全程（星级）定做的顶级别墅

基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市场战略为：

中国新锐富豪支持点：

1）据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京别墅市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30—40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。

4）《财富》“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江三角洲。举例如：第二批发迹的温州富豪正处于豪宅需求阶段，他们需要用豪宅来体现身份与价值。豪宅已成为温州富豪置业的首选。

5）海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。

全程星级定做支持点：

1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同的生活情调。

2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供饲养马厩场所或养马场而购买等。

3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部改造需要每期均拿出相当比例按需定做。

4）全程星级定做的内容及理念——

全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费；每栋按需提供24小时六星级酒店式服务；

每栋提供vip规划设计师/精装修设计包括家具全套设计；

每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司；

厨房单体设计师；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市场定位理念

一栋一种生活方式

三、顶级别墅理念

1、顶级别墅理念

2、项目别墅理念

国外顶级别墅评判标准——项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、内部空间的室内环境。

与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的开发理念，本案需具备以下系统理念，用以提升市场力，同时在销售方面塑造其他项目无可比性的综合气质。

四、目标客群定位

行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、汽车经营商，第三产业为主

职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主（公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。

文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁

收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右购房目的：多半自住为主，兼顾投资

消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受

购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化

居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。

五、项目档次定位

国际：一级自然环境区的顶级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，具备现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。

国内：顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，摈弃第一代豪华别墅沿袭的国外浅层次建筑风格、原装理论和功能简单的放大，以正统的现代气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵的景观建筑纪念意义

北京:顺义扎堆别墅区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生活检验，前瞻性的规划设计及特质化理念，个性功能和环境的共融塑造持久性。

标准:独树一帜的产品创新理念、营销推广策略/规划设计、景观设计、建筑设计、装修公司、物业管理公司等全程国际顶尖一流的组合服务标准，全球尖端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻底保证。

档次：中国极品自然功能墅

六、销售计划

销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开中走,以确保推广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。

销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。

销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。

七、价格定位

强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富创新——转移客群成交成本投入视线；注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服务——前期介入，后续成本滚动结算；

在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多以总价指数进行市场定价。

主要定价参数：总投资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价:2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积：2000平米左右（含地下）

以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖单价

市场需求走势

根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真正高附加值的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。

总价原则

在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目及目标客群需求。

可类比项目主力户型总价：（万元）

从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。

竞争力比较

通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000万元的产品价格定位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。

性价比原则

在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。

价格与销销售状况况参数主力户型1600-2000平米700-1000400-600容积率0.18-0.20.3左右0.4左右总建面4.2万平米6万平米8万平米户数30户左右70户左右150户左右均价美金/平米3000-35002000-30001500-2000总价2000-4000万元800-2000万元左右400-850万左右总销售额11亿左右12亿11亿月销售2套3套5套销售周期15个月18个月30个月月销售额7300万6600万3600万2．定价目目标建议均价价3000-3500美金/平米（赠送前后后私家庭庭院/赠送全套套世界名名牌家电电/赠送全套世世界顶级级精装修修/赠送车位位车库/赠送成树/赠送地下下室/赠送阁楼楼或夹层层面积、挑挑空面积积、内庭庭等）建议总价价2000万-4000万左右。。如以1600平米（可可售面积积1000平米左右右）的户户型建议本本项目的的总价控控制在2000万。最低低折扣客客控制在在98折。户型指数数：建议议本案主主力户型型面积在在1600-2000平米（包包括地下下面积和和室内赠赠送面积））3、入市时时机：豪宅忌讳讳同时开开售，互互相抢客客，楼价价明显受受压；2004年第一季季度低调调入市积积累前期客客户，5月份正式式开始预预售，8月一期现现房正式式开盘。。第三部分分项目地块块分析一、项目目地块分分析占地326亩/21万平米，，地处北北京第一一高档别别墅区内内，周边边居住环环境，市市政配套设施相相对完善善。该地地块与顶顶级别墅墅所应拥拥有的山山水资源源有一定定差距，，但土地价格格较低低为每每平米米11万元人人民币币，具具较强强区域域市场场竞争争力。。地形基基本为为长方方形，，地形形地貌貌平坦坦，内内有高高压线线市政政设施施。地地块北北侧为为顺平平路，南南侧为为现状状滨河河路，，东南南为潮潮白河河。距距离潮潮白河河200米左右右。作作为高高档别墅区区，内内因质质素地地形、、水景景需特特色营营造，，西北毗毗邻顺顺平路路使地地块具具备投投资属属性，，私密密居住住品质质成本本增加加，改改观现现有平平坦地形形是打打造顶顶级别别墅的的先决决条件件；地地块自自然条条件缺缺乏顶顶级别别墅的的特殊殊优势势，并且存存在主主路噪噪声污污染，，需要要投入入资金金进一一步打打造。。产品消费费族有一一定影响响；而每每栋上千千平米/总价数千千万的统统一户型型，有利利于形成纯粹生生活方式式，跨地地域客群群散化特特征明显显，购买买倾向不不确定性性增加。。别墅创新新是产品品力的灵灵魂，顶顶级别墅墅对应的的顶级富富豪生活活方式的的创新更更显弥足珍贵，，别墅产产品升级级阶段，，针对地地块私家家庭院与与建筑单单体的空空间及功功能创新是制胜胜关键。。谁能把把握机会会创新，，谁就是是主庄赢赢家。二、现有有规划方方案建议议S+3M设计公司司规划设设计初步步方案中中，从规规划上看看，尚未未能充分分体现““顶级豪豪宅”的特特殊性和和“量身身订做””的尊贵贵感，地地块内环环境资源源需进一一步挖掘掘和整合合；根据别墅墅发展趋趋势，庭庭院应作作为重点点进行个个性化设设计，在在规划上上应有体体现，“引水入入户”的的做法比比较普遍遍，关键键是如何何创新；；应充分分考虑周周边环境境对地块块的影响，，提高地地块价值值的均衡衡性。通通过必要要的手段段和投入入对地块块进行进进一步改造，提升升地块价值值。方案建建议如下：：技术指标A.占地面积：：210000平米B.顶级别墅建建筑面积：：1600平米C.顶级别别墅一层占占地面积700平米米（地下一一层400平米，地上上二层500平米）假设以35栋为开发目目标A．35栋栋建筑一层层占地总面面积=建筑筑一层占地地面积×35栋=700平米米×35栋栋=24500平米米B．本项目目剩余面积积=210000平平米-24500平平米=185500平米C．分摊到到35栋后后每户私家家绿地=185500平米/35栋=5300平米D．每栋地面面占地面积积=每户一层占占地面积+私家绿地面面积=700平米+5300平米米=6000平米=78米×78米E．每户一层层占地面积积=700平米=26.5米×26.5米F．每栋之间间楼间距为为51.5米G．35栋开发量每每栋建筑面面积1600平米容积率为为1200平米×35栋=42000平米/210000平米=0.2分析结结论A.35栋开发发量每每栋绿绿地面面积5300平米，，楼间间距51.5米，容容积率率约0.2，通过过有效效的规规划容积率率可控控制在在0.19-0.18。B.此分析析结论论未考考虑道道路面面积、、公共共绿地地、公公建面面积。。C.如以建建筑面面积每每栋1600平方米米测算算其结结果得得出在在项目目占地地方面面约7亩其其占地地面积积、私私家花园园面积积与国国内可可类比比项目目有着着非常常强劲劲的竞竞争力力。本案技术术分析论论证结果果第四部分分产品定位位一、产品品定位方方向项目建成成将成为为北京乃乃至国内内无可比比性的创创新型顶顶级别墅墅项目。。产品创新新性核心心定位根据顶级级富豪的的生活排排序：游游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅研究究，结合合一期10套销售策策划安排排，如5套结合潜潜在客群群定做单单体功能能，另5套定做私私家庭院，并遵遵循市场场核心理理念“一一栋一种种生活方方式”，，在同质质化顶级级富豪阶阶层消费费取向的前前提下，，特提出出“一栋栋一种产产品定位位”之以以下系列列性创新新产品定定位。创新独栋栋定位方方案一：：可移动的的别墅创新独栋栋定位方方案二：：四合院密密室创新独栋栋定位方方案三：：树屋创新独栋栋定位方方案四：：迷宫创新新独独栋栋定定位位方方案案五五：：双子子座座创新新独独栋栋定定位位方方案案六六：：禅院院创新新独独栋栋定定位位方方案案七七：：桥洞洞别别墅墅创新新独独栋栋定定位位方方案案八八：：谷地地罕罕岛岛创新新独独栋栋定定位位方方案案九九：：山水水仙仙墅墅创新新独独栋栋定定位位方方案案十十：：空中中花花园园墅墅二、、总总体体规规划划设设计计思思路路1、总总体体规规划划思思路路设计计重重点点讲讲究究社社区区无无混混居居概概念念，，要要保保证证整整个个社社区区的的纯纯粹粹性性；；一一二二三三期期组组团团规规划讲讲求求独独立立性性；；单单元元设设计计力力求求私私密密性性。。总体体规规划划思思路路要要点点首首先先路路网网形形式式不不能能过过多多（（如如南南北北路路）），，路路网网结结构构表表现现要要清清晰；；预留留景景观观系系统统，，如如公公共共景景观观、、景景观观道道路路、、组组团团景景观观；；立体体景景观观功功能能丰丰富富，，社社区领领域域感感强强烈烈；；建筑筑风风格格不不能能过过于于现现代代张张扬扬，，建建筑筑形形式式以以坡坡屋屋顶顶为为主主，，减减少少玻玻璃璃幕幕墙墙的的运运用用（以以免免增增加加光光污污染染）），，建建筑筑选选材材质质朴朴；；日常常起起居居功功能能内内敛敛，，突突出出享享受受功功能能，，重重在在居居住住以以外外的的休休闲闲度度假假功功能能度度假假型型别别墅更更能能显显示示主主人人个个性性；；着着重重外外向向景景观观的的塑塑造造及及亲亲和和力力。。2、邻邻里里关关系系规规划划邻里里关关系系：：户户户户独独立立的的完完整整社社区区。。无无明明显显的的组组团团，，户户户户相相对对独独立立。。社社区区整整体体品质均衡、纯纯粹。户与户的独立立体现每一户户的尊贵感、、独立性，如如独立门牌号号、独立道路路指示系统、独立步步行道路系统统、独立服务务体系等。设设计必要的共享空间，尽尽量增加私属空间。。强调软性服务务系统的完整整，主要是安安全系统的完完善。邻里布局：贵贵族村落式布布局，隐秘在在林中“看不不见”的别墅墅。强调私属属性、独立性，户户相相对独立，弱弱化组团概念念。主要以会会所为中心，，实现贵族村村落的邻里关系。充充分营造起伏伏的地形，种种植丰富的植植被，将别墅墅隐蔽在植被被、地形之中。并利利用植被、围围拦、水源分分割户与户，，避免对视。。贵族村落：绝绝对私密空间间，绝对回归归田园生活，，绝对纯粹贵贵族人群。3、单体排布北疏南密,西疏东密三、建筑规划划指标建议容积率率：根据可可类比项目分分析和容积率率与利润率的的关系分析,0.18-0.2的容积率率相对对有较较强的的竞争争力，，且能能获得得较高高的销销售利利润。。总建筑面积积：总建筑筑面积约56000平米左右。。每栋占地地4000-5000平米。其中中会所1000平米。。总栋数：共35栋别墅。绿化率率：60%以上上。顶级别别墅绿化率率是另一个个重要指标标，由于包包含在人工水面的面面积，项目目容积率将将在60%以上。另另外，在公公共绿地相相对有限的前前提下，绿绿化率反映映了私家庭庭院的大小小。预计70%的绿绿化率意味着着每户3000平米米的庭院。。水面面面积：5000-6000平米。通过过对竞争项项目的人造造水面面积积分析5000-6000平米的水面面面积将具具有市场竞竞争力，并并提升项目目的整体品品质。建筑结结构：钢结结构。作为为新兴的别别墅建筑材材料，钢结结构因其施施工工期短短、空间灵活、、成本等原原因广泛使使用。根据据本项目在在工期、建建筑形式等方面的具具体情况，，适合采用用钢结构。。庭院面积：：3000-4000平米，预估估每户占地地4000-5000平米，既满满足项目技技术指标要求，，有具备市市场竞争力力的预计庭庭院面积为为3000-4000平米。主力户型面面积：1200-2000平米（包括括地下面积积和室内赠赠送面积）），总价在在2000万-4000万/平米左右。。地下面积：：优山美地地平均地下下面积占单单户总建面面37%左右。檀宫宫地下建面面占总建面35%，顶级别墅墅地下占总总建面35%左右。楼间距：南北楼楼间距约50米左右。建筑层数：：建筑主要要以地下一一层、地上上两层或两两层半（带带阁楼）的的空间层次次为主，会所所及其他公公建地下以以层，地上上两层。户型种类：：一户一种种户型，户户户不同。。并可根据据客户需求求，提供““订制”的的可能。停车：每户全全部室内双双车位车库库设计，在在私家庭院院内预留访访客车位。。在小区入口处设设一小型集集中停车位位即可。车车位比例为为每户2.5-3.5个车位。主要居室指指标：以5-8居（卧室5-8间）为主，，另工人房房2-4间，其中：主卧卧2-3间（分别为为男主卧、、女主卧、、老人主卧卧），儿童童房1-2间，客房2-3间。主要礼仪交交往空间指指标：以5-7厅为主，主主要包括中中厅1个、客厅1-2个、宴会餐厅1个、主人餐餐厅1个、家庭厅厅（室）1-2个卫生间：主卧、、儿童房必必须保证独独立卫生间间，力争卧卧室内均有有独立卫生生间。一层设2个公共卫生生间，地下下一层1-2个卫生间。。除此之外外，佣人居居住区域有有1个佣人卫生生间。户型平面要要求：各功功能分区分分布合理，，动静、公公私、净污污分开明显显,相互不不干扰。优先先保证主人人生活的私私密性和舒舒适性。除除居住概念念外，细化化豪宅所包含的休闲闲、礼仪功功能。地下下一层主要要布置娱乐乐区域，首首层布置接接待、礼仪仪、餐饮区域，，二层主要要布置居住住区域。空间层次：：主要以地地下一层、、地上两层层或两层半半（带阁楼楼）的空间间层次为主主，各层尽量布布置起居、、休闲、礼礼仪等完整整的功能主主题，减少少垂直交通通。空间的的合理性与趣趣味性应尽尽可能发挥挥建筑师的的创造力。。可将跃层层、错层、、挑空等不不同的空间表表现形式相相互结合，，形成多变变的空间层层次；私家车位：：全部室内内双车位车车库设计，，在私家庭庭院内预留留访客车位位。车位布布置在建筑单单体北侧，，尽量远离离主卧、儿儿童房，避避免噪声干干扰。四、总体规规划布局地块形状接接近长方形形类似于一一片树叶形形状，叶脉脉结构走势势暗合本案案路网与别墅连接关关系，规划划建议如图图所示意：：隔离林带缓冲带增加神秘感次级路别墅单体次入口潮白河地势北高南低顺平公路南丰住宅小区滨河路主入口及主路隔离林带作作用：隔离离顺平公路路噪音，增增加景观大大道、运动动休闲地带带。主入口及主主路：主入入口位于地地块西侧，，适合道路路现状，使使别墅区产产生纵深感感。缓冲带：增加纵纵深感，私私密性，让让人从外部部或进入小小区后的景景观有与顶顶级别墅相吻吻合的美美感及价价值感。。次级路：直接接连接到到顶级别别墅的唯唯一道路路体现豪豪宅价值值。别墅单体体：别墅墅单体位位置在次次级道路路端点。。次入口：开在在主路东东侧连接接顺平公公路。滨河路：滨河河路对项项目整体体形象有有影响五、园林林景观设设计1、水景设设计湖水设计计湖湖景景别墅分分类湖湖水运用用2、园林设设计大景观概概念建议议示意图图潮白河第一层林带第二层林带第三层林带第四层林带北南第一层林林带：林林带内主主要考虑虑主路绿绿化形成成景观大大道，运运动、步步行养道道。栽种高株冠冠大荫浓浓树木。。第二层林林带：第第二层林林带是第第一层林林带过渡渡，对靠靠近主路路的别墅墅起到遮遮挡作用，同时时在两层层林带之之间可设设计公共共活动空空间增加加公共景景区。第三层层林带带：第第三层层林带带隔离离位置置处与与第二二层林林带内内的视视线，，避免免对视视产生生。第四层层林带带：第第四层层林带带与第第三层层林带带作用用基本本相同同，不不同之之处其其林带带整体体高度降降低，，避免免北面面住户户对于于潮白白河的的视线线受到到完全全遮挡挡。大景观观概念念林带带分层层次设设计所所要注注意的的是分分层不不是绝绝对意意义上上的层层次划划分，，是随着着次级级道路路走向向变化化，别别墅位位置变变化而而变化化，层层次错错落有有秩。。大景观观竖向向示意意图主入口及第一林带第一与第二林带之间公共空间第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系3、邻里里交往往场所所顶级别别墅的的邻里里交往往一般般在私私家庭庭院、、VIP会所内内进行行，不不需要要邻里里公园园广场场等设设施。。建议在在会所所沿湖湖附近近提供供一处处可以以聚餐餐、散散步的的草坪坪广场场，种种植少少量树树木，，放养养一些些禽类类。美国别别墅社社区内内的休休闲活活动场场景六、道道路及及溪流流设计计别墅单体林带林带水系别墅单体水系规规划别墅区区水系系设计计呈““S”型平平行流流淌与与别墅墅单体体南面面，交交会与与林带带。水水系设设计注注重曲曲折、、委婉、、盘叠叠、疏疏密、、急缓缓、大大小的的变化化。如图：：七、配配套设设施/公建设计原原则：：私属属领地地最大大化，，减少少不必必要的的公共共交流流空间间。配配套设设施重重点为会所所。配配套功功能要要内外外动静静分区区。会所与与公建建：2000平米，，地下下一层层，地地上二二层。。可设设置在在入口口。会所功能能：超五五星国际际俱乐部部水准。。功能简简化到极极至，提提供日常常服务功功能、餐饮宴会会、部分分商业、、VIP会员茶座座、家庭庭诊所、、商务中中心、增加豪华华SPA熏香等国国际流行行功能，，并铺设设信息点点，增加加室内绿绿化，以以提升档档次和品品位。地下一层层为设备备用房及及管理用用房。幼儿园及及其他公公建：500平米。建议与周周边诸多多的知名名俱乐部部联合，，为业主主提供““泛会所所”的休休闲娱乐乐功能。。为住户提提供周边边诸多俱俱乐部的的入会、、预约、、教练等等诸多服服务。如如邮寄、、理疗、采购购等日常常消费，，建议物物业提供供一对一一的上门门服务和和代办服服务。第五部分分营销推广广概要一、案名名建议推荐案名名1）华夏庭庭墅———侧重东东方风格格的庭院院内涵推荐案名名2）中国根根墅———侧重中中国文化化的源远远流长推荐案名名3）炎黄逸逸号———侧重生生活方式式差异化化无可比比性推荐案名4）无为别墅———侧重顶级级别墅的神秘秘感塑造推荐案名5）天地扬帆———侧重目标标客群事业巅巅峰的成就感感推荐案名6）国色天香———侧重一流流别墅环境推荐案名7）龙源别墅———侧重汇聚聚中国龙的发发祥地推荐案名8）濠园——侧重自自然风水，寓寓意豪门圣地地推荐案名9）江山丽墅———侧重双关关寓意二、推广策略略推广策略：低低调媒体体造势，高调调口碑传播推广定位：中中国顶级级自然功能墅墅推广主线：一一栋一种种生活方式核心推广语：：专为中国新新锐富豪全程程定做的顶级级别墅推广理念：全全程六星星级服务推广卖点：针针对私家家功能庭院，，私家居室化化整为零，一一户一卖点每每户以主人姓氏冠名名推广渠道：以以北京作作为推广基地地，国内辐射射上海、广州州、香港，国国外侧重东南亚、欧欧美如美国重重点媒体推广战术：新新闻事件件营销活动如如：飞机上开开盘暨新闻发发布会申请吉吉尼斯世界纪录活动动促销活动如如亚洲财富论论坛、马术赛赛、高尔夫赛赛事游艇赛事、、VIP酒会、汽车赛赛事举办中国国名胜10日游等三、销售工具具楼书：特殊纸制制作、价值1000元/本、200个P左右、限量100本的豪华版精美楼书；光盘：100张产品制作的的豪华版精美美光碟；会员卡：VIP俱乐部会员卡卡、储蓄卡；；效果图选定及及制作：相对对于其他项目目，本案需要要更多细致的的效果图，才能充分表现产品品品质卖点。。鸟瞰图---重在表现项目目区位与周边边环境的关系系，与周边成熟生活配配套、交通网网络的关系，，与首都机场的关系。。大堂、会所、、建筑效果图图、室内细部部设计装修图图模型：区域社区区模型

典型建筑单体体模型

单元模型及主主力户型模型型四、卖场包装售楼处：遵循严格格控制营销成成本的原则，，售楼处应尽尽量做得简约约而不失档次。建议临临时售楼处选选址最好安排排在市区附近近五星级酒店店。现场售楼处铺铺设大红地毯毯，内外营造造尊贵务必感感觉。工地围墙：项项目四面环路路，车流人流流呈上升趋势势，建议社区区四面统一围围挡，用以提升产品品档次，强化化信心，刺激激购买引导系系统：：既要要保证证顺利利施工工，又又要引引导客客户现现场看看房看看景，，同时时弥补补卖场于其其他方方位吸吸引客客流不不足的的劣势势，引引导系系统建建议南南北社社区内内外方位位做到到醒目目、全全面。。样板间：引引导客客户、、讲解解私家家庭院院及产产品功功能需需要，，尽可可能表表现建建筑和和庭院的的格局局、室室内空空间的的舒适适性风风格、、个性性明确确，整整体感感觉需需高于生活，品品味高尚。根根据销售进展展，售楼中心心设置板楼的的系列户型及精装装修等展板。。销售现场：邀邀请英语及日日语、法语籍籍作为顶级别别墅的特级销销售代表，提提供一对一的服务。。针对意向客户户提供产品及及规划设计师师展示介绍服服务，并附带带作品介绍。。五、新闻造势势主题例：此天价非非彼天价中国别墅再爆爆天价别墅新新闻5%的顶级别墅市市场究竟花落落谁家？首都北京缺乏乏中国顶级别别墅千呼万唤使出出来，顺义打打造中国第一一墅？！上海紫园北北京濠园35栋豪气冲天，，一栋一种生生活方式专为中国新锐锐富豪打造的的极品自然墅墅景观/居室/厨房/精装/物业管理全程程六星级服务务上亿身价上亿亿别墅栋栋全程定做做——选择目标标客群日常生生活所接触的的全球各大新新闻组合媒体体集中造势。六、媒体投放放杂志：“欧洲洲货币机构投投资”下属杂杂志《欧洲货货币》美国《财富》》杂志美国《福布斯斯》杂志中国《财富》》杂志中国《新财富富》杂志IT杂志航空杂志财经经杂志网站推广：/20/56/news212295620.shtml国际富豪网/zt/2003-49/sw.html华夏经纬/1001/1002/2003927-23978.html财经频道福布斯网站项目网站平面印刷媒体体：国际金融融报等东南亚亚媒体低调造造势电视视：：香港凤凰卫卫视/15秒形象广告/专访报道机场场：：灯箱广告或或擎天柱北京世邦励俊俊房地产经纪纪有限公司9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:33:0700:33:0700:3312/21/202212:33:07AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2200:33:0800:33Dec-2221-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:33:0800:33:0800:33Wednesday,December21,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2200:33:0800:33:08December21,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。21十十二二月202212:33:08上上午午00:33:0812月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2212:33上上午12月月-2200:33December21,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/210:33:0800:33:0821December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射