物业管理招投标注意事项课件

深圳市美易家商务服务集团主讲：李望物业管理招投标注意事项深圳市美易家商务服务集团主讲：李望物业1物业管理招投标注意事项一、物业投标过程中，常见几种错误二、编制标书的方法三、编制标书的注意事项四、技术标的基本格式五、标书编制完后，应做到六看六、物业管理招投标中有哪些情形可废标物业管理招投标注意事项一、物业投标过程中，常见几种错误2物业投标过程中常见错误没有很好地响应招标文件；没有很好地贯彻落实新政策和法规；组织架构、人员配备与项目不符；成本测算不精细。

物业投标过程中常见错误没有很好地响应招标文件；3编制标书的方法成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技术标内容还可以细分）；各司其责；商务标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标书各部分之间有序衔接；标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场信息、政策法规、企业自身、网络。编制标书的方法成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能4编制标书的注意事项一、标书编制人员要做到五个熟悉：*熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收政策、消防、加班管理规定等）；*熟悉各岗位工作运行程序；*熟悉企业总体情况；*熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的基本格式；*熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格。编制标书的注意事项一、标书编制人员要做到五个熟悉：5编制标书的注意事项二、标书编制人员要有三个能力一个负责：*分析判断能力；*文字表达能力；*计算机操作能力；*有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神；编制标书的注意事项二、标书编制人员要有三个能力一个负责：6编制标书的注意事项三、编制标书，一定要注意招标文件废标规定；四、有一点约定俗成的做法：技术标一般在100页左右；五、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显标注出评分标准的内容；六、一定要注意在技术标中不能出现与投标报价有关的经济性内容；七、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅；八、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章；九、注意按招标书要求封装；编制标书的注意事项三、编制标书，一定要注意招标文件废标规定；7技术标的基本格式一、对项目管理服务的定位及整体规划；二、对项目的基本分析及组织架构安排；三、人员培训及考核机制；四、管理服务的内容、标准、措施；五、前期物业重要工作环节运行程序；六、突发事件处置应急预案；七、管理服务标承诺及保证措施；八、物资装备及办公用品配备；九、物业管理服务的有关制度；十、社区文化的设想与安排；十一、招标单位特别要求。技术标的基本格式一、对项目管理服务的定位及整体规划；8标书编制完后，应做到六看一、看有无废标情形二、看投标文件对招标文件是否做出积极响应三、看标书格式和要求是否有缺项四、看有关材料是否符合政策法规五、看有无过高承诺六、看商务标是否合理。标书编制完后，应做到六看一、看有无废标情形9物业管理招投标中有哪些情形可废标？

废标的情形一：没有按照招标文件的要求来制作投标文件在投标活动中，首先会获得招标文件，招标文件会对投标文件有具体的要求，这些要求中包含废标条款，所以要想不废标，当然是按照招标文件的要求来制作投标文件了。废标的情形二：违反法律法规的规定，

比如：《中华人民共和国招标投标法》《物权法》《物业管理条例》和省、市物业管理方面的法律法规物业管理招投标中有哪些情形可废标？

废标的情形一：没有按照招10废标的概念第一种情形：《政府采购法》第三十六条规定：在招标采购中，出现某些法定情形的，应予废标。这些法定情形包括：(1)符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的;(2)出现影响采购公正的违法、违规行为的;(3)投标人的报价均超过了采购预算，采购人不能支付的;(4)因重大变故，采购任务取消的。废标后，采购人应当将废标理由通知所有投标人。废标后，除采购任务取消情形外，应当重新组织招标;需要采取其他方式采购的，应当在采购活动开始前获得设区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门或者政府有关部门批准。由此可见，《政府采购法》上所谓“废标”实际上是指宣告招标程序终止的行为，是一个动词。废标的概念第一种情形：《政府采购法》第三十六条规定：11废标的概念第二种情形：《工程建设项目施工招标投标办法》第十九条规定：经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。第三十七条规定：投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，该投标文件将被拒绝，作废标处理。在这些规定中，“废标”是一个名词，指经过评标委员会评审不符合招标文件要求因而丧失了继续参加评审程序的资格的投标。我们认为，这种理解符合大多数人的思维习惯。在本文中，我们将“废标”一词限定在第二种情形之中进行讨论废标的概念第二种情形：《工程建设项目施工招标投标办法12决定废标的权利决定废标的权利应当是招标人的民事权利，但必须由评标委员会代为行使.招投标法律关系的主体是招标人和投标人，因此招投标法律关系直接约束招标人和投标人。评标委员会是招标人根据法律、法规和招标文件的规定组建的，是行使评审标书、推荐中标人或根据授权直接确定中标人的临时性机构。评标委员会向招标人负责，与投标人之间并没有任何直接的法律关系。因此我们认为，决定废标的权利人是招标人，但根据《招标投标法》的规定，招标人的这一权利应当由评标委员会代为行使决定废标的权利决定废标的权利应当是招标人的民事权利13决定废标的权利废标只能发生在评标过程之中，且由评标委员会行使。评标过程应当从开标之后开始，至推荐中标人或根据授权直接确定中标人结束。

我国《招标投标法》规定：在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。我们理解，招标人“拒收”投标，符合我国《合同法》第二十三条的规定，即承诺(投标文件是对招标程序性规定的承诺)应当在要约确定的期限内到达要约人。因此，“拒收”并不包含在本文所称“废标”之列。决定废标的权利废标只能发生在评标过程之中，且由评标委14决定废标的权利

《招标投标法》第三十六条规定：开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。这个过程在招标实务中被称为“唱标”。那么，如果在唱标过程中发现投标文件没有按照要求密封等情况，能否由唱标人宣布对投标文件作废标处理呢?我们对此持否定态度。原因是：(1)《招标投标法》规定，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。由此可见，唱标的目的是公开投标人提交的基本投标信息，而不是对投标文件进行评审;(2)废标必须符合一定的条件，而唱标过程不具有评审废标与否的功能，且招标人并不具有评审的职权，唱标人不具有评审的资格;(3)如果投标文件确实符合废标条件，那么在唱标之后，该投标可以在评标委员会评审后作废标处理。由评标委员会评审后再确定废标，符合公开、公平和公正的原则决定废标的权利《招标投标法》第三十六条规定：开标时，15评标委员会决定废标的权利依据评标委员会决定废标的权利来自于两个方面：(1)法律、法规、部门规章的规定;(2)招标文件的规定。分别探讨如下：

决定废标的依据之一：法律、法规、部门规章的规定；

对于符合法律、法规、部门规章规定的废标条件的投标，经评标委员会评审后，应当作为废标处理。法律、法规、部门规章规定的废标条件，是以保障招标的公开、公平、公正为目的的，应当属于强制性规范，评标委员会应当遵守，招标人也不能通过招标文件予以排除。评标委员会决定废标的权利依据评标委员会决定废标的权利16法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：一、以联合体形式参加资格预审并获通过的，联合体组成发生变化且在提交投标文件截止之日前未征得招标人书面同意的，或者组成变化后的联合体削弱了竞争，含有事先未经过资格预审或者资格预审不合格的法人或者其他组织，或者使联合体的资质降到资格预审文件中规定的最低标准以下的;二、投标文件(投标书)无投标人盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的;三、投标书未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的;法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：一、以联合体形17法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：四、投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效的，按招标文件规定提交备选投标方案的除外;五、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的;六、未按招标文件要求提交投标保证金或提交的投标保证金有瑕疵的法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：四、投标人递交两18法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：七、联合体投标未附联合体各方共同投标协议的;八、投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的;九、投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，或者被评标委员会认定为低于其个别成本的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。法律、法规、部门规章规定的废标条件主要包括：七、联合体投标未19重点提示物业管理合同签订后，一定要到当地房地产主管部门办理备案程序；

重点提示物业管理合同签订后，一定要到当地房地产主管部201,000

1,00021深圳市美易家商务服务集团主讲：李望物业管理招投标注意事项深圳市美易家商务服务集团主讲：李望物业22物业管理招投标注意事项一、物业投标过程中，常见几种错误二、编制标书的方法三、编制标书的注意事项四、技术标的基本格式五、标书编制完后，应做到六看六、物业管理招投标中有哪些情形可废标物业管理招投标注意事项一、物业投标过程中，常见几种错误23物业投标过程中常见错误没有很好地响应招标文件；没有很好地贯彻落实新政策和法规；组织架构、人员配备与项目不符；成本测算不精细。

物业投标过程中常见错误没有很好地响应招标文件；24编制标书的方法成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技术标内容还可以细分）；各司其责；商务标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标书各部分之间有序衔接；标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场信息、政策法规、企业自身、网络。编制标书的方法成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能25编制标书的注意事项一、标书编制人员要做到五个熟悉：*熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收政策、消防、加班管理规定等）；*熟悉各岗位工作运行程序；*熟悉企业总体情况；*熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的基本格式；*熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格。编制标书的注意事项一、标书编制人员要做到五个熟悉：26编制标书的注意事项二、标书编制人员要有三个能力一个负责：*分析判断能力；*文字表达能力；*计算机操作能力；*有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神；编制标书的注意事项二、标书编制人员要有三个能力一个负责：27编制标书的注意事项三、编制标书，一定要注意招标文件废标规定；四、有一点约定俗成的做法：技术标一般在100页左右；五、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显标注出评分标准的内容；六、一定要注意在技术标中不能出现与投标报价有关的经济性内容；七、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅；八、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章；九、注意按招标书要求封装；编制标书的注意事项三、编制标书，一定要注意招标文件废标规定；28技术标的基本格式一、对项目管理服务的定位及整体规划；二、对项目的基本分析及组织架构安排；三、人员培训及考核机制；四、管理服务的内容、标准、措施；五、前期物业重要工作环节运行程序；六、突发事件处置应急预案；七、管理服务标承诺及保证措施；八、物资装备及办公用品配备；九、物业管理服务的有关制度；十、社区文化的设想与安排；十一、招标单位特别要求。技术标的基本格式一、对项目管理服务的定位及整体规划；29标书编制完后，应做到六看一、看有无废标情形二、看投标文件对招标文件是否做出积极响应三、看标书格式和要求是否有缺项四、看有关材料是否符合政策法规五、看有无过高承诺六、看商务标是否合理。标书编制完后，应做到六看一、看有无废标情形30物业管理招投标中有哪些情形可废标？

废标的情形一：没有按照招标文件的要求来制作投标文件在投标活动中，首先会获得招标文件，招标文件会对投标文件有具体的要求，这些要求中包含废标条款，所以要想不废标，当然是按照招标文件的要求来制作投标文件了。废标的情形二：违反法律法规的规定，

比如：《中华人民共和国招标投标法》《物权法》《物业管理条例》和省、市物业管理方面的法律法规物业管理招投标中有哪些情形可废标？

废标的情形一：没有按照招31废标的概念第一种情形：《政府采购法》第三十六条规定：在招标采购中，出现某些法定情形的，应予废标。这些法定情形包括：(1)符合专业条件的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的;(2)出现影响采购公正的违法、违规行为的;(3)投标人的报价均超过了采购预算，采购人不能支付的;(4)因重大变故，采购任务取消的。废标后，采购人应当将废标理由通知所有投标人。废标后，除采购任务取消情形外，应当重新组织招标;需要采取其他方式采购的，应当在采购活动开始前获得设区的市、自治州以上人民政府采购监督管理部门或者政府有关部门批准。由此可见，《政府采购法》上所谓“废标”实际上是指宣告招标程序终止的行为，是一个动词。废标的概念第一种情形：《政府采购法》第三十六条规定：32废标的概念第二种情形：《工程建设项目施工招标投标办法》第十九条规定：经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处理。第三十七条规定：投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，该投标文件将被拒绝，作废标处理。在这些规定中，“废标”是一个名词，指经过评标委员会评审不符合招标文件要求因而丧失了继续参加评审程序的资格的投标。我们认为，这种理解符合大多数人的思维习惯。在本文中，我们将“废标”一词限定在第二种情形之中进行讨论废标的概念第二种情形：《工程建设项目施工招标投标办法33决定废标的权利决定废标的权利应当是招标人的民事权利，但必须由评标委员会代为行使.招投标法律关系的主体是招标人和投标人，因此招投标法律关系直接约束招标人和投标人。评标委员会是招标人根据法律、法规和招标文件的规定组建的，是行使评审标书、推荐中标人或根据授权直接确定中标人的临时性机构。评标委员会向招标人负责，与投标人之间并没有任何直接的法律关系。因此我们认为，决定废标的权利人是招标人，但根据《招标投标法》的规定，招标人的这一权利应当由评标委员会代为行使决定废标的权利决定废标的权利应当是招标人的民事权利34决定废标的权利废标只能发生在评标过程之中，且由评标委员会行使。评标过程应当从开标之后开始，至推荐中标人或根据授权直接确定中标人结束。

我国《招标投标法》规定：在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。我们理解，招标人“拒收”投标，符合我国《合同法》第二十三条的规定，即承诺(投标文件是对招标程序性规定的承诺)应当在要约确定的期限内到达要约人。因此，“拒收”并不包含在本文所称“废标”之列。决定废标的权利废标只能发生在评标过程之中，且由评标委35决定废标的权利

《招标投标法》第三十六条规定：开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。这个过程在招标实务中被称为“唱标”。那么，如果在唱标过程中发现投标文件没有按照要求密封等情况，能否由唱标人宣布对投标文件作废标处理呢?我们对此持否定态度。原因是：(1)《招标投标法》规定，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。由此可见，唱标的目的是公开投标人提交的基本投标信息，而不是对投标文件进行评审;(2)废标必须符合一定的条件，而唱标过程不具有评审废标与否的功能，且招标人并不具有评审的职权，唱标人不具有评审的资格;(3)如果投标文件确实符合废标条件，那么在唱标之后，该投标可以在评标委员会评审后作废标处理。由评标委员会评审后再确定废标，符合公开、公平和公正的原则决定废标的权利《招标投标法》第三十六条规定：开标时，36评标委员会决定废标的权利依据评标委员会决定废标的权利来自于两个方面：(1)法律、法规、部门规章的规定;(2)招标文件的规定。分别探讨如下：

决定废标的依据之一：法律、法规、部门规章的规定；

对于符合法律、法规、部门规章规定的废标条件的投标，经评标委员会评审后，应当作为废标处理。法律、法规、部门规章规定的废标条件，是以保障招标的公开、公平、公正为目的的，应当