顺德大良某项目调研报告课件

顺德大良新桂路地块可行性调研报告Finelandrealestateholdingsco.,

ltdTheinformationcontainedhereinissubjecttochangewithoutnotice成案日期：2010年4月5日顺德大良新桂路地块可行性调研报告Finelandreal1page2前言本报告旨在解决以下核心问题摸清顺德房地产市场、核心客户群大户型还是小户型热销？谁更容易提升单价？有无必要取得本地块？看清本地块潜在风险如何开发本地块，获利更佳？本地块价值基本研判page2前言本报告旨在解决以下核心问题摸清顺德房2报告演绎思路市场研究，发现问题对策一：客户策略对策二：产品定位策略财务分析项目理解可行性结论报告演绎思路市场研究，发现问题对策一：客户策略对策二：产品定3项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁位于新旧区交界新商圈已现雏形1分钟到顺峰山项目距离位于新旧城区交界，拥有良好的区位资源，商业氛围浓郁；项目距离市中心，车程在10分钟内，有较强的经济辐射能力；本案15分钟到新区府大良老区中心—中区东区新区10分钟到市中心项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁位于4基本属性：土地性质：典型的熟地，待平整；土地形状：地块整体性良好，呈东西走向长方形；，行成独特的景观资源；景观资源：规模决定内部园景有限，东南向远眺顺峰山公园；空气及噪音：东南向开阔的顺峰山以及东向农田与桂畔河带来新鲜空气，但也受到南国东路交通主干空气质量良好，存在一定噪音及尾气污染；开发要求：今年7月动工项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地基本指标位置：东区南国东路北去150米占地面积：49172平米；建筑面积：17.7万平米容积率：3.6建筑限高：58米

建筑密度：37.8%；绿化率：30%本案新桂路桂峰路南国东路基本属性：项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地基本指5公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；周边同类型楼盘林立，但在售项目不多：区位整体竞争力较强，商住形象突出；高压线影响：项目西北侧有高压线擦边而过，对部分住户带来影响较严重；本案项目初步印象3—环境：地块周边主要为商住区、存在部分农用地，市政配套齐全，东南方向远眺顺峰山人流车流较大：临近交通主干道，未来商业中心；人文环境较浓郁：市重点中小学，吸引外来人口定居；（本案属顺峰小学地段）自然景观良好：距离顺峰山风景区仅1分钟车程，生态形象良好。吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中附小李兆基中学沃尔玛现代街市顺德医院第三门诊实验小学顺峰山公园顺峰中学东区小学桂南公园大良街市公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、6本案新桂路桂峰路南国东路项目初步印象3—环境：四至实景西向新桂路住宅南向农民房北向明日华府东向农用地地块现场本案新桂路桂峰路南国东路项目初步印象3—环境：四至实景西向新7产品类型货量㎡数量面积区间㎡高层洋房155859㎡1774平均面积：87㎡90㎡以上50%90㎡以下50%商铺16690㎡//车位/1125/合计172549/项目初步印象4—现有产品及规划：现行规划缺乏特色，产品类型较单一，利润不高根据现行本案规划蓝图，我们发现产品类型较单一，未能充分结合项目的区位优势考虑规划设计；产品类型货量㎡数量面积区间㎡高层洋房155859㎡1778项目初步印象5—地价：地块价格是否合理转让价格：12000元/平方米；总面积：49172平方米；总地价：5.9亿元；疑点：该地块权属人（发展商）为何不自行开发本案？关于该地块转让信息，已成为当地发展商众所周知的事情，为何没有发展商果断出手成交？是否预示着：本案土地成本偏高，开发本案利润较低，投资风险较高使得众开发商望而却步？项目初步印象5—地价：地块价格是否合理转让价格：12000元9S优势W劣势东南远眺顺峰山；东区商圈已成形；周边配套完善，交通便利；区域经济辐射能力较强；本案规模较为欠缺；本案土地成本较高；南向农民房影响项目档次及景观；O机会T威胁地产市场升温，刺激买家入市；珠三角路网建设不断完善，使项目辐射能力日益提高；大良东区新城规划利好，发展潜力巨大；利用珠三角城轨路网建设，圈层辐射力增大，利于发掘新客源；区域产品同质化，缺乏特色产品；周边同等规模大盘林立，竞争激烈；佛山地区交通的发展带动了地区内房地产的竞争，对项目有一定的冲击；本案SWOT分析—本案机会点较多，可塑性较强S优势W劣势东南远眺顺峰山；本案规模较为欠缺；O机会T威胁地10我们对于本项目目标的理解叫座成为片区高价（12000元/㎡）叫好销售周期4年内完成17万平方米的销售面积，实现逾18.5亿元的销售额实现方圆地产品牌的市场导入以及提升我们对于本项目目标的理解叫座成为片区高价（12000元/㎡）11报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目标及达成目标的举措——全面突破解决方案报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目12page13一、宏观市场研究消化尾货为主，价格微调合理2月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调，成交价格达到5613元/平方米，环比下滑2.23%。根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。page13一、宏观市场研究消化尾货为主，价格微调合理13二、土地市场研究年份区域成交土地地块总供应面积（万㎡）总供应面积（亩）总建面积（万㎡）交易价格（亿元）单位地价(元/㎡)单位地价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)2006年新区228.16422.2161.435.972121141.459722008年中区20.487.272.270.296022401.681288东区20.6710.012.460.345091339.5813812009年东区36.6299.319.866.8510342689.8334502010年新区13.0345.557.595.2171151141.626846东区10.6810.241.910.7410829722.313868项目位于大良东区区域，该区域在2009年开始，土地市场受到金地集团的进入，和区域市场的迅速升温，使现时该区域楼面地价基本达到3868元/平方米，而且每亩由08年的339.58万/亩升至722.31万/亩，增长达到112%。详细可看土地附件二、土地市场研究年份区域成交土地地块总供应面积（万㎡）总供应14三、政策及规划法规研究本地法规详细解析政策分析控高建筑物高度不能高于58米据业内人士透露：顺德大良建筑物高度不能高于当地建筑“顺峰塔”。以保持当地地标性建筑物形象。70/90套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上当地房地产项目遵守70/90政策，但在销售过程中会采用小户型合并成户型，从而避开政策的影响套内面积销售套内使用面积+墙体面积根据顺德区土地房产交易中心2006年网址声明，顺德商品房仍以“套内建筑面积”计价销售。土地控制地块必须7月前动工、车位要求1：12007年已经获得地块，根据国家防止土地囤地政策，必须在2~3年内动工。按照本地政策法规的规定，房地产项目停车位配套，每户须配0.8－1.2个车位。限制“偷面积”未公布据业内人士透露：政府为了防止偷面积成为各个楼盘的销售手段，所以将其进行规范化。详细将需要进一步调查。本地块按照当地规划和国家法规政策的影响，主要面临的问题：建筑物的控高。地块受70/90限制。由于顺德以“套内建筑面积”计价销售。地块必须在今年7月前动工。三、政策及规划法规研究本地法规详细解析政策分析控高建筑物高度15四、区域发展研究根据《佛山市顺德区产业发展规划》显示：顺德的现有八大产业提升战略中，顺德产业升级包括对部分传统产业的升级，以及部分传统产业的提升和外延等两大主要战略。其中总部经济要成为珠三角具有国际影响力的总部基地。

顺德启动顺德CBD

，搭建聚集高端人才的高标准现代服务业平台，打造总部经济产业战略。总部经济的发展方针：服务外包、工业设计、企业总部。

四、区域发展研究根据《佛山市顺德区产业发展规划》显示：顺德的16四、区域发展研究新城区：顺德CBD发展区域大良东区:大良新商圈中心中区：顺德旧城区项目位置顺德CBD的启动，是大良区房地产升级换代的新引擎。尤其是该CBD的确立，将提高大良对周边镇乡的辐射性，吸引周边镇乡大批高端人才和原居民等聚居。四、区域发展研究新城区：顺德CBD发展区域大良东区:大良新商17五、区域房地产市场研究本案大良老城区中心东区新区根据我们的市场调研，高端楼盘集中在大良镇东南向区域；我们又根据一下几点进行该区域板块划分：1.项目所处区位2.价格区间3.项目规模4.当地人士生活习惯大良板块划分项目将位于东区板块五、区域房地产市场研究本案大良老城区中心东区新区根据我们的市18五、区域房地产市场研究根据2009年至今，大良镇内共有22个项目取得33个预售证，共供应了5677套单位，现时已经基本消化了3907套；其中东区供应及成交为1603套、1313套，分别占全镇总供应和总成交的28%、34%。五、区域房地产市场研究根据2009年至今，大良镇内共有22个19五、区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东区商圈+教育众多名校进驻，新商圈的崛起商业：沃尔玛、吉之岛教育：一中附小，李兆基中学，一中幼儿园资源：顺峰山公园明日华府、海悦新城、君御花园等旧城区中心城区配套齐全，生活气氛浓厚，但配套较为陈旧。商业：乐购教育：西山小学多为旧住宅或自建房，新建住宅较少。西山上筑、顺德雅居乐等新区未来顺德CBD区域规划定位，令多个知名发展商进驻。但生活配套缺乏。商业：嘉信城市广场教育：顺德一中，嘉信西山小学资源：史路比主题公园嘉信城市花园、龙光水悦城邦、万科兰乔圣菲和万科新城湾畔等三个板块进行对比，项目所在的东区板块是新老城区的节点和桥接，它比中区有更好的生活环境；与新城区相比，它的高端商圈和教育配套已成型，生活气氛更加浓厚。已经成为本地人心目中的豪宅地段。大良各板块分析一览表——问题1：本项目如何充分利于区域优势？五、区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东20本案——问题2:本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高价格？东区明日华府公寓：13000元毛坯洋房：9000元海悦新城8500元毛坯洋房君御花园毛坯复式：9300元洋房：8300元龙光水悦城邦毛坯洋房：10500元毛坯公寓：7400元起嘉信城市花园毛坯洋房：9500元五一新货洋房：1000元万科新城湾畔洋房：13000元新区新区毛坯洋房：9500-13000元毛坯公寓：9000元中区蓝色海岸毛坯洋房：7300顺德雅居乐毛坯洋房：8300元西山上筑毛坯洋房：11000元送学位中区毛坯洋房：7300-8300元部分带学位洋房：11000元东区毛坯洋房：8500-9300元毛坯复式：9300元豪装公寓：13000元本案——问题2:本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高价格？21区域东区新区老城区合计建筑面积套内面积供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率59㎡以下50㎡以下24012150.42%

3718422.64%61120533.55%59-82㎡51-70㎡1209175.83%231773.91%28722377.70%43033176.98%82-94㎡71-80㎡1199075.63%36034696.11%76163783.71%1240107386.53%94-106㎡81-90㎡19714975.63%532343.40%83129935.98%108147143.57%106-118㎡91-100㎡675379.10%533260.38%25311947.04%37320454.69%118-141㎡101-120㎡35232492.05%655889.23%26418469.70%68156683.11%141-165㎡121-140㎡24323897.94%513874.51%848398.81%37835994.97%165-188㎡141-160㎡878496.55%16616297.59%6466.67%25925096.53%188-212㎡161-180㎡14814295.95%11110090.09%1165446.55%37529678.93%212-235㎡181-200㎡

545296.30%14

685276.47%235-259㎡201-220㎡22100.00%643046.88%21419.05%873641.38%259-282㎡221-240㎡

151280.00%3266.67%181477.78%282-306㎡241-260㎡171058.82%33100.00%2

221359.09%306-329㎡261-280㎡5360.00%4375.00%

9666.67%329-353㎡281-300㎡33100.00%241666.67%2

291965.52%353-412㎡301-350㎡22100.00%8787.50%4250.00%141178.57%412-471㎡351-400㎡11100.00%

11100.00%471-588㎡401-450㎡

100.00%

100.00%合计1603131381.91%105589985.21%3019169556.14%5677390768.82%项目所在的东区房地产市场内，140-200㎡以内的大户型消化率要远高于120㎡以下的小户型，表明东区的房地产市场，大户型要比小户型畅销。各板块面积供求情况——问题3：本项目的产品以高层洋房住宅为主，怎样的户型配置才能实现快速销售？区域东区新区老城区合计建筑面积套内面积供应成交销售率供应成交22六、外立面研究据现场调研情况来看：项目外立面和园林一直都以传统的欧式或现代为主，缺乏亮点外立面和园林特色，所以中式风格和亮点园林在大良镇房地产市场存在一定的契机。现代外立面——根据我们在大良市场内调查，目前在市场上售价超过万元以上的楼盘外立面基本都是现代为主。现代欧式/现代东南亚——这些外立面主要集中在08年前推售楼盘为主。现在市场除了顺德雅居乐和海悦新城外，其它基本消化尾货。明日广场西山上筑万科新城湾畔海悦新城君御花园现代风格现代欧式/现代东南亚六、外立面研究据现场调研情况来看：项目外立面和园林一直都以传23七、区域写字楼市场研究大良镇目前写字楼基本上处于市场空白,作为顺德的经济中心，没有形成与经济高速发展相适应的高档写字楼配套；现时写字楼市场仅明日广场等少数项目为主,但大多数办公环境及配套都较为陈旧，多处于工厂内、裙楼及商业内办公。总体而言，该区域缺乏标志性及高端写字楼，其落差与本地经济中心的身份不符。明日广场总建面积：34000万平方米层高：28层，高102米整层面积：1800平方米车位数量：400个地下停车位售价：09年售价8000-9000元/平方米；现时二手售价为15000元/平方米。租金：40-65元/平方米*月办公配套：商务中心配套，大堂咖啡吧、豪华酒店、会议中心项目特点：顺德写字楼最高标志，顺德第一高楼、顺德第一5A甲级纯写字楼、顺德第一智能化商务大厦进驻公司：证券公司、保险业、设计公司、贸易公司、广告公司等。顺德将要启动总部经济

，而且顺德CBD的确立，也该区域写字楼市场需求量将会大增，也令位于明日广场旁的项目带来契机。七、区域写字楼市场研究大良镇目前写字楼基本上处于市场空白,作24123465本案序号项目名称位置面积租金（元）租金单价（元/㎡）总价（万元）租金单价（元/㎡）内部情况状态1东林美域临街商铺新桂中路5737056514525000毛坯吉铺2乐雅苑临街商铺新桂中路5135707015330000五金铺，已转租装修3君御花园临街商铺桂峰路70-1004550-7000约65-70112-16016000毛坯吉铺4海悦新城临街商铺新桂中路6952007517325072毛坯吉铺5明日华府临街商铺桂峰路74296040118.416000毛坯吉铺6明日华府临街商铺正望项目地块70-1004200-700060-70——只租不售毛坯或转让吉铺项目位于东区商圈的核心位置，所以商业价值高。我们根据项目周边情况和项目位置，预测项目三面的临街商铺价值：靠近新桂中路的临街商铺价值为30000元/㎡靠近桂峰路的临街商铺价值为16000-18000元/㎡与明日华府相邻的临街商铺为20000元/㎡八、区域商业市场研究123465本案序号项目名称位置面积租金（元）租金单价（元/25九、区域车位市场研究区域楼盘名称价格租金车户比东区明日华府18万（2手）350——奥园华亭16万（2手）400——君御华亭14-15万（09年）300-3503：4海悦新城14-15万（09年）300-35001:0.9新区水悦城邦13-16万未出租车位：1300嘉信城市花园1.68（3期）

20（5期）未出租——万科新城湾畔13-16万未出租1：1.2部分楼盘车位售价一览表现时东区车位二手售价大部分在14-16万/间，租金达到300-350元/月；据业内人士反映，大良政府即将进行车辆停放管制，所以预计这个措施的推出，车位价格和需求将会明显上升。——问题4：在同质化严重的市场环境中，本项目的产品应如何规划设计，才能打破市场局面，实现更高利润？九、区域车位市场研究区域楼盘名称价格租金车户比东区明日华府126十、市场总结土地价值：项目所在的东区的楼面地价基本达到3868元/平方米，而且每亩达到722.31万/亩，单位地价10829元/平方米。区域：东区位于新区CBD与老城区的节点，而且在商业气氛及生活气氛均超过新区和老城区。已经成为豪宅区域价格：现时东区的毛坯洋房达到8500-9300元/平方米，而公寓带装修为13000元/平方米，但据09年供应面积段的销售率来看，大户型较为畅销。商业价值：其项目商业最大值为桂峰路的临街商铺，其价值为30000元/㎡，其它两面价格预计在16000-20000元/㎡外立面：中式风格和亮点园林在大良镇房地产市场存在一定的契机。写字楼：存在市场空白，在受到未来顺德总部经济发展的影响，项目周边需在写字楼市场的契机。十、市场总结土地价值：项目所在的东区的楼面地价基本达到38627附件：近年顺德区域土地成交一览表附件：近年顺德区域土地成交一览表28附件：重点地块介绍——金地云近东地块竞拍当日，共19家开发商参与了本次现场竞价会，历经39轮激烈的竞价后，该地块最终由2号买家金地集团以5.05亿成功竞得附件：重点地块介绍——金地云近东地块竞拍当日，共19家开发商29万科在顺德大良新城区获得的地块紧靠兰乔圣菲和新城湾畔，已形成连片开发的态势。附件：重点地块介绍——万科大良地王万科在顺德大良新城区获得的地块紧靠兰乔圣菲和新城湾畔，已形成30开发商佛山市顺德区新顺联房产有限公司项目地址顺德区大良街中区居委会东康三街2号东城花园西山上筑规模占地：5.77万平方米总建：30万平方米物业类型由9栋小高层、高层组团价格11000元/㎡开盘时间2009-5月，2010年1月,过年后主力户型（套内）套内165㎡四房二厅套内120㎡三房二厅推广主题名牌学校送学位销售情况现时主推1-3栋，剩余单位不多，只有剩余十几余套单位：优秀的地段价值；老城区与东区交汇处完善的商业配套：乐购超市与品牌小学学位挂钩：西山小学（一户一籍，不理其是否本地户口）大型园林花园西山上筑在售区域165㎡四房二厅开发商佛山市顺德区新顺联房产有限公司项目地址顺德区大良街31开发商新德业置业有限公司项目地址顺德区大良东区新桂中路规模占地：十几万平方米总建：460000平方米物业类型约40栋叠加、小高层,和高层价格剩余：8500-9300元/㎡开盘时间2009-09-27主力户型（套内）160㎡、170㎡四房房二厅推广主题跨越成熟，方见新亚洲之美销售情况前期单位基本售罄，现时剩余几套四房单位，未来将在下半年推出约6栋小高层，现时价格未定。大型居住项目一线江景（靠近桂畔河）生态园林景观资源空中庭院海悦新城8栋：01、02三房二厅套内建筑面积：109㎡开发商新德业置业有限公司项目地址顺德区大良东区新桂中路32开发商顺德区协凯房产有限公司项目地址顺德区大良东区锦上路规模占地：5.3万平方米总建：30万平方米物业类型15栋小高层和1栋写字楼价格洋房毛坯：9500元/㎡公寓带装修：13000元/㎡开盘时间2009-12-26主力户型（套内）120-400㎡40㎡公寓推广主题酒店式公寓、完善商住环境销售情况现主力户型为40㎡公寓，但受到政策的影响，其销售一般。而洋房基本剩余复式为主。优秀的地段价值；完善的商业、教育配套配置有商业办公酒店式公寓、星级酒店管理明日华府约40㎡单身公寓开发商顺德区协凯房产有限公司项目地址顺德区大良东区锦上路33嘉信城市花园5期——帝苑开发商佛山市顺德嘉信置业发展有限公司项目地址大良新城区兴顺路嘉信城市广场东区规模5期占地面积约：8万㎡物业类型由23栋小高层、高层组团价格首批尾货9500元（毛坯）五一新货预计12000元（毛坯）开盘时间首批09年12月1-2栋预计五一开盘主力户型（套内）74㎡二房二厅180㎡四房二厅推广主题世界城市豪宅新标杆销售情况剩余十几套，该组团虽然基本售罄，但其消化速度远低于该项目四期大户型产品。知名发展商、品牌优秀的地段价值、成熟楼盘户型创新：创意74+74户型，有效规避70/90政策；创意挑高客厅的错层设计；东南亚风情立体式水景园林，以特色会所作为园林主景区；74+74户型合并户型嘉信城市花园5期——帝苑开发商佛山市顺德嘉信置业发展有限公司34龙光·水悦城邦开发商龙光地产项目地址新城区欣荣路规模占地：16万㎡；总建：22万㎡物业类型联排别墅、叠加别墅和高层）价格洋房：7800（毛坯）公寓：7600（毛坯）主推单位以消化公寓为主主力户型（套内）35-60㎡公寓110-140㎡洋房推广主题CBD核心财富赢家销售情况剩余货量多为公寓产品，剩余洋房单位不多，只有几套。知名发展商、法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区；产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台公寓部分龙光·水悦城邦开发商龙光地产项目地址新城区欣荣路规模占地：135万科·兰乔圣菲开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地：16万㎡物业类型联排别墅、小高层和高层价格品墅：100000主推单位主力销售品墅组团，洋房及别墅全部售罄主力户型（套内）复式：200-280推广主题新城之央别墅之巅销售情况剩余货量不多，现时整体消化较为缓慢知名发展商、法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区；产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台品墅组团一层二层三层套内面积：约280㎡户型：五房四厅七卫万科·兰乔圣菲开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地：136顺德雅居乐开发商雅居乐地产项目地址环市南路与延年路交汇处规模占地：21万㎡总建：58万㎡物业类型约30栋18层小高层价格前一批洋房装修约：8300新一期洋房：价格未定主推单位兰亭水岸组团接受登记主力户型（套内）洋房：70-100㎡推广主题鉴定一个城市的高度销售情况先处于内部登记阶段，登记者可获99*99折，新一批洋房预计6月中旬推出知名发展商、产品丰富，270度景观飘窗、客厅房间均朝南、超大阳台超大现代园林。顺德雅居乐开发商雅居乐地产项目地址环市南路与延年路交汇处规37君御·水漾年华

开发商国信实业项目地址大良东区新桂路段规模占地：0.8万㎡总建：3.5万㎡物业类型约5栋17层小高层价格毛坯：9300主推单位消化尾货阶段主力户型120㎡三房300㎡以上复式推广主题至尊品质演绎完美销售情况洋房基本售罄，现时主要销售复式单位，但由于其面积较大。买家不易接受。低密度项目超大现代欧式园林。优秀的地段价值。君御·水漾年华开发商国信实业项目地址大良东区新桂路段规模占38万科新城湾畔

开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地：7万㎡；总建：16.5万㎡物业类型由联排别墅和7栋17高小高层组成价格毛坯：10000-14000主推单位主力消化三期单位主力户型（套内）带装修：60-90㎡江景13000元/㎡毛坯：150㎡江景14000-16000元/㎡推广主题纯江岸空中江墅销售情况现时主要销售三期单位为主。二期单位基本全部售罄知名发展商品牌优秀的地段价值。该项目板式设计，一线德胜河江景。利用泰式园林与德胜河江景进行完美水景资源结合，形成江景、水景、园景三重复合景观面。万科新城湾畔开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地：739Price1（市场平均价格）突破现状，寻找项目最大价值抓住机会点配合政府规划突显集团品牌实力以拳头特色产品，打造区域标杆实现项目利润最大化Price2（高于市场价）最终达到：Price1突破现状，寻找项目最大价值抓住机会点Price40报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目标及达成目标的举措——全面突破解决方案报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目41项目所在地辐射的客户区域广阔；突破限制，实现高价：Price2的溢价因素概念和定位远离对手；产品全面领先；资源具有唯一性（稀缺性）；项目所在地辐射的客户区域广阔；突破限制，实现高价：Price42存在大户型旺盛的需求特征：客户财富层面：㎡60708090100110120130140150160170180190200210总价区间：万元低中高东区、新区高端项目客户年龄层次较高，以高级公务员、政企高官、私企老板、外来新贵等二次置业者为主老区、中区以外来打工族为主，区域内的客户多为中等白领阶层客户层空隙60008000东区、新区将继续保持其在高总价大户型项目上的绝对优势；老区部分项目在中端位置徘徊，二者中间空缺没有得到满足12000存在大户型旺盛的需求特征：客户财富层面：㎡6070843主力户型定位：大户型还是小户型大户型优势：辐射力强，有周边地区购买人群，改善居住型，买房入城大户型使用率更高，利润空间高顺德人喜欢持有保值物业、有能力消费大户型大户型刚性需求稳定，风险小东区万科、明日华府、金地规划大户型例子大户型整体升值小户型优势：政府希望打造总部基地，写字楼，利于租赁市场发展相对总价低，单价高，销售速度快小户型可以打通为大户型劣势：小户型使用率低，顺德卖套内面积（使用率）小户型144㎡以内政策影响大，单价高，但有降价空间顺德刚性需求小小户型无租赁市场，租金不高PK根据客户访谈及市场研究得出：主力户型定位：大户型还是小户型大户型小户型PK根据客户访谈44总价区间面积区间2006年2010年2007年2008年2009年20-30万元30-50万元40-70万元60-100万元80-150万元100-200万元本项目的产品与现阶段新顺德人的需求基本吻合新顺德人的成长路径本项目2005年总价区间面积区间2006年2010年2007年2008年2045核心目标客户的驱动因素价值观：由物质向精神靠拢生活观：由农村向城市靠拢消费观：以置业体现面子不怕你说我没钱——顺德人有钱最怕你说我没文化——顺德人爱面子核心目标客户的驱动因素价值观：由物质向精神靠拢生活观：由农村46我们锁定客户群体圈层构成核心圈层核心客户：全方位、多渠道包围大良区域客户群，实现目标客户群区域的深挖；辐射客户：容桂、杏坛等周边区域新移民及投资客户投资客户：顺德、大佛山地区城市新锐阶层偶得客户：广佛沿线中产阶层深挖大良本地容桂、杏坛等周边地区广佛沿线地区次圈层目标客户锁定——客户定位我们锁定客户群体圈层构成核心圈层核心客户：全方位、多渠道包围47——他们可能是纯正白领，可能是金领，可能属于创意阶层；但他们必定是事业有成的上班族；——他们可能是具备成熟的人生经验，在商场上摸爬滚打的亿万富豪；——他们有魅力，在业界资源众多；——他们标榜创造、独立、自由、个性等精神的完全张扬；——他们不自觉地归入某个共同趣味的圈子，以此展开社交；——在这个正在转型的城市里，轨道交通和SHOPPING-MALL正在改变人们的生活方式，他们渴望一个标志着自我转型的载体——一个物业，一个标签，最好是一尊具有独特文化标签意义的物业。——他们是城市的中坚力量，他们崇尚自然，又迷恋城里的月光；核心目标客户的特性——他们可能是为了更优秀的教育及生活配套，从周边进入城市，提升生活质量的新移民；——他们可能是纯正白领，可能是金领，可能属于创意阶层；但他们48[区域优秀个案例证]“准确的产品定位及规划”“研究目标客户属性”“建立项目高度”赢得客户明日华府优秀地段＋城市综合体东区繁华新商圈；唯一写字楼、公寓，打造国际品牌形象；以商业街推高项目档次及形象；嘉信城市花园优秀地段＋超级规模新区政府及CBD地段；成熟的区域开发经验；74+74百变户型；高级环保材料及配置；东南亚会所园林，独特的立体式园林造景手法；[区域优秀个案例证]“准确的产品定位及规划”“研究目标客户属49建筑风格定位现代中式大良人没有对风格特别喜欢或厌恶大良人传统大良人接受新鲜事物较强中式的市场空白有文化商业街做旧风情根据客户访谈及目标客户研究得出：现代简岸客户群例子，不喜欢中式大户型现代可控性强，成本低，风险低政府引导，考虑区域规划协调性本案商业、写字楼规划，中式有一定的设计难度欧式体现豪华感，档次感，符合客户需求万科、雅居乐等例子，说明有市场与周边规划更和谐方圆缺乏向其他外立面突破的机会建筑风格定位现代中式根据客户访谈及目标客户研究得出：现代欧式50最后，锁定项目的产品类型：中式高层洋房＋现代中式写字楼＋商业街基于以上市场研究和地块价值研究，得出本地块产品定位如下：1、商业部分：连通吉之岛和沃尔玛的特色商业步行街区2、写字楼部分：顺德私营企业总部3、住宅部分：大良首个山景人文大宅最后，锁定项目的产品类型：中式高层洋房＋现代中式写字楼＋商51内街外街桂峰路明日华府--南街新桂中路青松街底商

+写字楼住宅+底商住宅住宅

+底商写字楼写字楼主入口住宅

+底商总体规划示意图：内外桂明日华府--南街新青松街底商住宅+底商住宅写字楼写字52形象定位：打造一个顺德新商圈上的文化社区综合体的建筑形态以及独特的建筑风格与规划作支撑：迎合区域市场对产品的文化、创新、等方面需求；充分利用区域商业资源及规划特色，提出商业街规划定位，塑造区域中的地标形象；考虑写字楼的市场空白，规划写字楼，有效拔高项目形象，并实现项目利润最大化；形象定位：打造一个顺德新商圈上的文化社区综合体的建筑形态以及53准确的前期规划定位：触摸价格上限0成本Price2：高层洋房12000元/㎡

写字楼16000元/㎡

商铺18000~20000元/㎡客户驱动力1、通过竞争市场研究，提升规划定位，创造更高的价值；2、透过市场细分与引导，找到愿意支付更高价格的客户；Price1：高层9000元/㎡；豪装公寓13000元/㎡客户感知价值：客户愿意支付的最高价（上限）理论上的溢价需要通过营销实践来落实——准确的前期规划定位：触摸价格上限0成本Price2：高层洋房54价格定位及财务分析价格定位及财务分析55page56二、价格定位及财务分析商业步行街区部分预计规划面积计算：外街部分：长度：160m，建议进深：15m

建议面宽：6m

两层商铺，首层高：5.9m，二层：3.6m

预计商业面积：160*15*2*80%=3840㎡

（商业入口通道和公摊面积的损失预计20%）外街平均单价：2.2万/㎡（一、二层平均价格）

预计销售金额：8448万1、商业部分价格定位及财务分析page56二、价格定位及财务分析商业步行街区部分预计规划56page57二、价格定位及财务分析商业步行街区部分预计规划面积计算：内街部分：长度：160m，建议进深：15m

建议面宽：6m，一层商铺，层高：5.9m

预计商业面积：160*15*80%=1920㎡

（商业入口通道和公摊面积的损失预计20%）内街平均单价：2万/㎡

预计销售金额：3840万1、商业部分价格定位及财务分析page57二、价格定位及财务分析商业步行街区部分预计规划57page58二、价格定位及财务分析住宅底商部分预计规划面积计算：长度：420m，建议进深：15m

建议面宽：6m，一层商铺，层高：5.9m

预计商业面积：420*15*80%=5040㎡

（商业入口通道和公摊面积的损失预计20%）底商平均单价：2万/㎡

预计销售金额：10080万1、商业部分价格定位及财务分析page58二、价格定位及财务分析住宅底商部分1、商业部分58page59二、价格定位及财务分析商业部分价值预算：外街部分:8448万内街部分:3840万住宅底商:10080万合计：约2.23亿1、商业部分价格定位及财务分析page59二、价格定位及财务分析商业部分价值预算：1、商59page60二、价格定位及财务分析步行街上盖部分：长度：160m，建议进深：15m

建议高度：8层带电梯，预计面积：160*15*6*50%=7200㎡

（两端标志性高楼和公摊面积的损失预计50%）预计平均单价：1.6万/㎡

预计销售金额：11520万2、写字楼部分价格定位及财务分析步行街两端标志性高层部分：单层面积预计：500㎡

建议高度：18层带电梯，预计面积：500*16*2*70%=11200㎡

（公摊面积的损失预计30%）预计平均单价：1.6万/㎡

预计销售金额：17920万合计：约3亿page60二、价格定位及财务分析步行街上盖部分：2、写字60page61二、价格定位及财务分析住宅部分可售面积预算=（总建筑面积-商业建筑面积-写字楼建筑面积）*实用率%即177000-12000-26000）*82%=约11.4万㎡住宅部分销售单价：1万—1.2万/㎡（目前此区域售价约9000元/㎡，结合本地块新的定位规划和方圆中式产品特色后，预计可以达到1.2万/㎡，1万/㎡是保守估价）住宅部分预计销售总额：1万/㎡*11.4万㎡=11.4亿

1.2万/㎡*11.4万㎡=13.68亿3、住宅部分价格定位及财务分析page61二、价格定位及财务分析住宅部分可售面积预算=（61page62二、价格定位及财务分析车位由于有写字楼和商业配套，因此车位数量预计：商业和写字楼部分50㎡/个车位住宅部分180㎡/个车位车位总数为：约1500个车位预计售价：18万/个车位预计销售总额：2.7亿4、车位部分价格定位及财务分析page62二、价格定位及财务分析车位由于有写字楼和商业配62page63二、价格定位及财务分析商业部分：2.23亿写字楼部分:3亿住宅部分预计销售总额：1万/㎡*11.4万㎡=11.4亿

1.2万/㎡*11.4万㎡=13.68亿车位预计销售总额：2.7亿项目总销售金额预计：项目总销售额合计：19.33--21.61亿page63二、价格定位及财务分析商业部分：2.23亿项目63page64项目总成本(万元）单位成本说明一、土地成本？？？？

二、开发前期费3540175其中按勘察设计费40元/㎡,报批报建费125元/㎡,三通一平费5元/㎡,临时设施费5元/㎡计算(不是顺德数据,仅供参考)

三、主体工程费354042000与设计部相关领导沟通得知云杉诗意土建成本1800-2000元/㎡,因有商铺和写字楼的因素，这里取上限值；四、社区管网费5045285其中给排水系统费65元/㎡,室外燃气系统费50元/㎡,室外高低压115元/㎡,室外智能系统20元/㎡,道路及广场费25元/㎡,

综合管网设计10元/㎡（不是顺德费用，仅供参考）五、园林环境88550与设计部相关领导沟通得知约为400元/㎡绿化面积,经计算约为41元/㎡,另含室外照明、建筑小品、围墙建造费等，预估为50元/㎡六、公建配套费88550按50元/㎡计算

七、直接费合计453172560不含土地费用

八、不可预见费88550直接成本*2%九、开发间接费1770100监理费、行政管理费、利息等十、开发成本合计479732710不含土地费用

十一、营销费用5400305销售收入*3%十二、总投资合计533723015不含土地费用

简单开发成本分析注：以上费用皆非顺德市区的准确费用，为预估费用。二、价格定位及财务分析page64项目总成本单位成本说64page65二、价格定位及财务分析简单税费分析按国家法定税率考虑：1、营业税及附加：销售收入的5.05%；2、所得税：税前利润的33%；3、土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的3%；按法定所得税率，暂按销售收入的10%计算税费。本项目税费预估：1.933亿–2.161亿page65二、价格定位及财务分析简单税费分析按国家法定税65page66二、价格定位及财务分析总成本粗略预算本项目主要成本1：土地成本：？？本项目主要成本2：除土地外的简单开发成本：约5.3亿推出：本项目主要成本粗略预算为：5.3亿+土地成本按土地供应方透露土地市场价为：12000元/㎡推出：本项目土地成本为：约5.9亿大市政配套费用：按170元/㎡计（未获大良此费用资料，预估为3000万）

如按土地成本5.9亿计算：项目成本约为11.5亿即：5.3亿+5.9亿+3000万=11.5亿（不包括税费）page66二、价格定位及财务分析总成本粗略预算本项目主要66page67二、价格定位及财务分析利润粗略预算按住宅销售均价1万元/㎡计算：总销售金额为19.33亿，税费：约1.933亿含税成本合计：11.5亿+1.933亿=13.433亿总利润：19.33亿-13.433亿=约5.897亿按住宅销售均价1.2万元/㎡计算：总销售金额21.61亿，税费：约2.161亿含税成本合计：11.5亿+2.161亿=13.661亿总利润：21.61亿-13.661亿=约7.949亿page67二、价格定位及财务分析利润粗略预算按住宅销售均67page68三、开发周期建议参考：2009年万科兰乔圣菲+万科新城湾畔总销售金额：7亿元2009年大良总销售面积40万平方米本项目：总销售金额：18.5—20.7亿元总建筑面积：177022.6㎡考虑商业和写字楼的因素预计本项目开发周期为：3-4年page68三、开发周期建议参考：68四、原规划方案分析原规划方案为：底商+住宅；建筑物高度：11层—16层底商情况：部分两层，商业面积总计：约16690㎡底商部分销售总额：约1.8万/㎡*16690㎡*90%=2.7亿住宅部分：面积总计约155859㎡住宅部分销售总额：约10000元/㎡*155859㎡*82%=12.8亿车位部分：总计1125个车位部分销售总额：约18万/个*1125个=2亿项目总销售额合计：约17.5亿四、原规划方案分析原规划方案为：底商+住宅；项目总销售额合计69四、原规划方案分析总成本预估：11.5亿（不包括税费）税费预估：1.75亿总成本合计：13.25亿项目总销售额合计：约17.5亿项目利润合计：17.5亿-13.25亿=约4.25亿总成本粗略预算四、原规划方案分析总成本预估：11.5亿（不包括税费）项目利70顺德大良新桂路地块可行性调研报告Finelandrealestateholdingsco.,

ltdTheinformationcontainedhereinissubjecttochangewithoutnotice成案日期：2010年4月5日顺德大良新桂路地块可行性调研报告Finelandreal71page72前言本报告旨在解决以下核心问题摸清顺德房地产市场、核心客户群大户型还是小户型热销？谁更容易提升单价？有无必要取得本地块？看清本地块潜在风险如何开发本地块，获利更佳？本地块价值基本研判page2前言本报告旨在解决以下核心问题摸清顺德房72报告演绎思路市场研究，发现问题对策一：客户策略对策二：产品定位策略财务分析项目理解可行性结论报告演绎思路市场研究，发现问题对策一：客户策略对策二：产品定73项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁位于新旧区交界新商圈已现雏形1分钟到顺峰山项目距离位于新旧城区交界，拥有良好的区位资源，商业氛围浓郁；项目距离市中心，车程在10分钟内，有较强的经济辐射能力；本案15分钟到新区府大良老区中心—中区东区新区10分钟到市中心项目初步印象1—区位：与市中心联系较为紧密，商业氛围浓郁位于74基本属性：土地性质：典型的熟地，待平整；土地形状：地块整体性良好，呈东西走向长方形；，行成独特的景观资源；景观资源：规模决定内部园景有限，东南向远眺顺峰山公园；空气及噪音：东南向开阔的顺峰山以及东向农田与桂畔河带来新鲜空气，但也受到南国东路交通主干空气质量良好，存在一定噪音及尾气污染；开发要求：今年7月动工项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地基本指标位置：东区南国东路北去150米占地面积：49172平米；建筑面积：17.7万平米容积率：3.6建筑限高：58米

建筑密度：37.8%；绿化率：30%本案新桂路桂峰路南国东路基本属性：项目初步印象2—指标：中等规模，高密度；熟地基本指75公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；周边同类型楼盘林立，但在售项目不多：区位整体竞争力较强，商住形象突出；高压线影响：项目西北侧有高压线擦边而过，对部分住户带来影响较严重；本案项目初步印象3—环境：地块周边主要为商住区、存在部分农用地，市政配套齐全，东南方向远眺顺峰山人流车流较大：临近交通主干道，未来商业中心；人文环境较浓郁：市重点中小学，吸引外来人口定居；（本案属顺峰小学地段）自然景观良好：距离顺峰山风景区仅1分钟车程，生态形象良好。吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中附小李兆基中学沃尔玛现代街市顺德医院第三门诊实验小学顺峰山公园顺峰中学东区小学桂南公园大良街市公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、76本案新桂路桂峰路南国东路项目初步印象3—环境：四至实景西向新桂路住宅南向农民房北向明日华府东向农用地地块现场本案新桂路桂峰路南国东路项目初步印象3—环境：四至实景西向新77产品类型货量㎡数量面积区间㎡高层洋房155859㎡1774平均面积：87㎡90㎡以上50%90㎡以下50%商铺16690㎡//车位/1125/合计172549/项目初步印象4—现有产品及规划：现行规划缺乏特色，产品类型较单一，利润不高根据现行本案规划蓝图，我们发现产品类型较单一，未能充分结合项目的区位优势考虑规划设计；产品类型货量㎡数量面积区间㎡高层洋房155859㎡17778项目初步印象5—地价：地块价格是否合理转让价格：12000元/平方米；总面积：49172平方米；总地价：5.9亿元；疑点：该地块权属人（发展商）为何不自行开发本案？关于该地块转让信息，已成为当地发展商众所周知的事情，为何没有发展商果断出手成交？是否预示着：本案土地成本偏高，开发本案利润较低，投资风险较高使得众开发商望而却步？项目初步印象5—地价：地块价格是否合理转让价格：12000元79S优势W劣势东南远眺顺峰山；东区商圈已成形；周边配套完善，交通便利；区域经济辐射能力较强；本案规模较为欠缺；本案土地成本较高；南向农民房影响项目档次及景观；O机会T威胁地产市场升温，刺激买家入市；珠三角路网建设不断完善，使项目辐射能力日益提高；大良东区新城规划利好，发展潜力巨大；利用珠三角城轨路网建设，圈层辐射力增大，利于发掘新客源；区域产品同质化，缺乏特色产品；周边同等规模大盘林立，竞争激烈；佛山地区交通的发展带动了地区内房地产的竞争，对项目有一定的冲击；本案SWOT分析—本案机会点较多，可塑性较强S优势W劣势东南远眺顺峰山；本案规模较为欠缺；O机会T威胁地80我们对于本项目目标的理解叫座成为片区高价（12000元/㎡）叫好销售周期4年内完成17万平方米的销售面积，实现逾18.5亿元的销售额实现方圆地产品牌的市场导入以及提升我们对于本项目目标的理解叫座成为片区高价（12000元/㎡）81报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目标及达成目标的举措——全面突破解决方案报告核心内容第一部分：项目面临的问题——界定问题第二部分：目82page83一、宏观市场研究消化尾货为主，价格微调合理2月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响，成交价格出现小幅度的小调，成交价格达到5613元/平方米，环比下滑2.23%。根据顺德市房屋局数据显示，由于本月顺德区没有新增供应量进入市场，讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主，所以本月成交价格出现小调较为合理。page13一、宏观市场研究消化尾货为主，价格微调合理83二、土地市场研究年份区域成交土地地块总供应面积（万㎡）总供应面积（亩）总建面积（万㎡）交易价格（亿元）单位地价(元/㎡)单位地价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)2006年新区228.16422.2161.435.972121141.459722008年中区20.487.272.270.296022401.681288东区20.6710.012.460.345091339.5813812009年东区36.6299.319.866.8510342689.8334502010年新区13.0345.557.595.2171151141.626846东区10.6810.241.910.7410829722.313868项目位于大良东区区域，该区域在2009年开始，土地市场受到金地集团的进入，和区域市场的迅速升温，使现时该区域楼面地价基本达到3868元/平方米，而且每亩由08年的339.58万/亩升至722.31万/亩，增长达到112%。详细可看土地附件二、土地市场研究年份区域成交土地地块总供应面积（万㎡）总供应84三、政策及规划法规研究本地法规详细解析政策分析控高建筑物高度不能高于58米据业内人士透露：顺德大良建筑物高度不能高于当地建筑“顺峰塔”。以保持当地地标性建筑物形象。70/90套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上当地房地产项目遵守70/90政策，但在销售过程中会采用小户型合并成户型，从而避开政策的影响套内面积销售套内使用面积+墙体面积根据顺德区土地房产交易中心2006年网址声明，顺德商品房仍以“套内建筑面积”计价销售。土地控制地块必须7月前动工、车位要求1：12007年已经获得地块，根据国家防止土地囤地政策，必须在2~3年内动工。按照本地政策法规的规定，房地产项目停车位配套，每户须配0.8－1.2个车位。限制“偷面积”未公布据业内人士透露：政府为了防止偷面积成为各个楼盘的销售手段，所以将其进行规范化。详细将需要进一步调查。本地块按照当地规划和国家法规政策的影响，主要面临的问题：建筑物的控高。地块受70/90限制。由于顺德以“套内建筑面积”计价销售。地块必须在今年7月前动工。三、政策及规划法规研究本地法规详细解析政策分析控高建筑物高度85四、区域发展研究根据《佛山市顺德区产业发展规划》显示：顺德的现有八大产业提升战略中，顺德产业升级包括对部分传统产业的升级，以及部分传统产业的提升和外延等两大主要战略。其中总部经济要成为珠三角具有国际影响力的总部基地。

顺德启动顺德CBD

，搭建聚集高端人才的高标准现代服务业平台，打造总部经济产业战略。总部经济的发展方针：服务外包、工业设计、企业总部。

四、区域发展研究根据《佛山市顺德区产业发展规划》显示：顺德的86四、区域发展研究新城区：顺德CBD发展区域大良东区:大良新商圈中心中区：顺德旧城区项目位置顺德CBD的启动，是大良区房地产升级换代的新引擎。尤其是该CBD的确立，将提高大良对周边镇乡的辐射性，吸引周边镇乡大批高端人才和原居民等聚居。四、区域发展研究新城区：顺德CBD发展区域大良东区:大良新商87五、区域房地产市场研究本案大良老城区中心东区新区根据我们的市场调研，高端楼盘集中在大良镇东南向区域；我们又根据一下几点进行该区域板块划分：1.项目所处区位2.价格区间3.项目规模4.当地人士生活习惯大良板块划分项目将位于东区板块五、区域房地产市场研究本案大良老城区中心东区新区根据我们的市88五、区域房地产市场研究根据2009年至今，大良镇内共有22个项目取得33个预售证，共供应了5677套单位，现时已经基本消化了3907套；其中东区供应及成交为1603套、1313套，分别占全镇总供应和总成交的28%、34%。五、区域房地产市场研究根据2009年至今，大良镇内共有22个89五、区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东区商圈+教育众多名校进驻，新商圈的崛起商业：沃尔玛、吉之岛教育：一中附小，李兆基中学，一中幼儿园资源：顺峰山公园明日华府、海悦新城、君御花园等旧城区中心城区配套齐全，生活气氛浓厚，但配套较为陈旧。商业：乐购教育：西山小学多为旧住宅或自建房，新建住宅较少。西山上筑、顺德雅居乐等新区未来顺德CBD区域规划定位，令多个知名发展商进驻。但生活配套缺乏。商业：嘉信城市广场教育：顺德一中，嘉信西山小学资源：史路比主题公园嘉信城市花园、龙光水悦城邦、万科兰乔圣菲和万科新城湾畔等三个板块进行对比，项目所在的东区板块是新老城区的节点和桥接，它比中区有更好的生活环境；与新城区相比，它的高端商圈和教育配套已成型，生活气氛更加浓厚。已经成为本地人心目中的豪宅地段。大良各板块分析一览表——问题1：本项目如何充分利于区域优势？五、区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东90本案——问题2:本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高价格？东区明日华府公寓：13000元毛坯洋房：9000元海悦新城8500元毛坯洋房君御花园毛坯复式：9300元洋房：8300元龙光水悦城邦毛坯洋房：10500元毛坯公寓：7400元起嘉信城市花园毛坯洋房：9500元五一新货洋房：1000元万科新城湾畔洋房：13000元新区新区毛坯洋房：9500-13000元毛坯公寓：9000元中区蓝色海岸毛坯洋房：7300顺德雅居乐毛坯洋房：8300元西山上筑毛坯洋房：11000元送学位中区毛坯洋房：7300-8300元部分带学位洋房：11000元东区毛坯洋房：8500-9300元毛坯复式：9300元豪装公寓：13000元本案——问题2:本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高价格？91区域东区新区老城区合计建筑面积套内面积供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率59㎡以下50㎡以下24012150.42%

3718422.64%61120533.55%59-82㎡51-70㎡1209175.83%231773.91%28722377.70%43033176.98%82-94㎡71-80㎡1199075.63%36034696.11%76163783.71%1240107386.53%94-106㎡81-90㎡19714975.63%532343.40%83129935.98%108147143.57%106-118㎡91-100㎡675379.10%533260.38%25311947.04%37320454.69%118-141㎡101-120㎡35232492.05%655889.23%26418469.70%68156683.11%141-165㎡121-140㎡24323897.94%513874.51%848398.81%37835994.97%165-188㎡141-160㎡878496.55%16616297.59%6466.67%25925096.53%188-212㎡161-180㎡14814295.95%11110090.09%1165446.55%37529678.93%212-235㎡181-200㎡

545296.30%14

685276.47%235-259㎡201-220㎡22100.00%643046.88%21419.05%873641.38%259-282㎡221-240㎡

151280.00%3266.67%181477.78%282-306㎡241-260㎡171058.82%33100.00%2

221359.09%306-329㎡261-280㎡5360.00%4375.00%

9666.67%329-353㎡281-300㎡33100.00%241666.67%2

291965.52%353-412㎡301-350㎡22100.00%8787.50%4250.00%141178.57%412-471㎡351-400㎡11100.00%

11100.00%471-588㎡401-450㎡

100.00%

100.00%合计1603131381.91%105589985.21%3019169556.14%5677390768.82%项目所在的东区房地产市场内，140-200㎡以内的大户型消化率要远高于120㎡以下的小户型，表明东区的房地产市场，大户型要比小户型畅销。各板块面积供求情况——问题3：本项目的产品以高层洋房住宅为主，怎样的户型配置才能实现快速销售？区域东区新区老城区合计建筑面积套内面积供应成交销售率供应成交92六、外立面研究据现场调研情况来看：项目外立面和园林一直都以传统的欧式或现代为主，缺乏亮点外立面和园林特色，所以中式风格和亮点园林在大良镇房地产市场存在一定的契机。现代外立面——根据我们在大良市场内调查，目前在市场上售价超过万元以上的楼盘外立面基本都是现代为主。现代欧式/现代东南亚——这些外立面主要集中在08年前推售楼盘为主。现在市场除了顺德雅居乐和海悦新城外，其它基