某楼盘整合推广策略案课件

广东鸿艺集团·鸿都花园翔龙居·整合推广策略案[城市的价值与荣誉]广东鸿艺集团·鸿都花园11、梅州：客家文化汇聚之地，作为汉民族独特的一支，在五次迁徙和千年沧桑中形成了自己独特而灿烂的文化，传统的饮食文化、居室文化，客家人有着吃苦耐劳和崇文重教等优秀精神闻名世界，新一届市委市政府提出了“文化梅州”发展战略，梅州的开放与外向型经济的转型（农业，工业，旅游业）标志着梅州的发展与图腾。2、发展：随着四个梅州发展战略的逐渐深入，2005年梅州市新的商业、金融、政治、地产中心逐步成熟，良好的规划，全新的设计，相对华侨城区域，江北区域来言江南鸿都片区综合性竞争优势凸显，指标性强，发展前景无可限量，城市的发展方向也自然南移。3、生活：城市的发展，经济的提升，生活也随之改善。传统的居住观念面临革命，什么样的生活是最好的？什么样的生活是适合的？什么样的地段是第一的？什么样的房子是先进的？什么样的生活是值得追崇的？什么样的品牌是值得信赖的？面对逐渐完善的城市发展，区域划分，产品进化，生活版本，市场与消费者需要引导与教育。城之未来，梅州动向。1、梅州：客家文化汇聚之地，作为汉民族独特的一支，在五次迁徙2梅州启动了，来势汹涌！经济的转型，环境的完善，配套的支持（高速等），梅州正在步如国际化都市的发展。城市的环境改善，进程加快，竞争力提升的目的核心还是寻求更现代化的发展，改善生活的品质。相对现今的时代背景之下，发展乃是大势所趋。生活的改善与提高，刷新了市场的需求标准，高端的标准也需要提升！梅州启动了，来势汹涌！32001年10月，鸿都花园项目首次启动，企业品牌从零开始，未来之城属于描述阶段中。2002年1月-12月，项目之围龙居、居上居完成，以前所未有的华丽高尚精品住宅形象震撼梅州，市场的认可与追崇促使品牌积累丰富，未来之城暂露头角。2003年11月，秉承前期优秀的项目素质，持续创新提升，二期鸿景湾、城中城创造质变效应，全城无敌，未来之城独占熬头！2004年5月1日,正式开展内部认购，10月1日二期第二批单位隆重开盘.借助项目前期实景出现，客户积累，以生活类活动震撼梅州，未来之城，未来生活。未来之城，鸿都轨迹。2001年10月，鸿都花园项目首次启动，企业品牌从零开始，未4经历了4年市场考验，积累了4年市场口碑。2005，鸿都·翔龙居入市，问题有哪些？经历了4年市场考验，积累了4年市场口碑。51、政府调控？政策影响？地产新政对楼市影响确实巨大，就国内市场反应，观望态势严重，成交放缓，涨幅减少。但政策主要控制的是地产炒做，对投资型购买影响巨大。梅州楼市相对增长平稳，家庭结构及居住习惯也促使大户型单位受到市场认可。2、竞争激烈？同质严重？就梅州市场现状来言，与项目有直接竞争威胁楼盘不存在，就项目的自身品质以及综合品质来言，存在唯一性、指标性，可谓梅州无敌。3、如何挑战传统营销方式？鸿都花园·翔龙居的销售方式将改写梅州楼盘营销历史，以期房形式销售。必须建立高端的产品级别，借助产品差异性，唯一性，产生产品级别，规避产品缺陷，从而解决市场的认可的问题。1、政府调控？政策影响？64、如何卖贵，还要卖好？鸿都花园·翔龙居的价格将刷新梅州楼盘的价格记录，提高梅州顶级尊贵概念，必须借助现有的全新价值体系，提升自身形象，巩固市场地位，从而解决消费者的购买问题。

5、如何提升品牌？项目总体体量巨大，分期多，阶段长。必须自不断拔高形象，以新的热点保持市场的不间断关注、认可，再度提升品牌的高点。6、如何利用品牌？品牌不是单一的产品，必须利用一个项目的口碑，联动系列产品的导入，从而获得系列的项目市场价值最大化，并且长期的有效的固定客户积累，巩固品牌资产，为后期系列产品做好铺垫。4、如何卖贵，还要卖好？72005，鸿都花园的压轴巨献，鸿艺品牌的再度提升，核心问题是什么？2005，81、唯一：地位转型。

鸿都花园从早期的市场之一的地产项目，经历4年之久，靠产品力量已经形成市场第一的地位。本阶段必须在地位完成转型，完成从第一到唯一的市场地位转型。2、升高：形象转型。

鸿都花园前期市场印象以产品为核心，形象建立相对薄弱，本阶段必须完成从高档产品到高档品牌的形象转型。一、鸿都花园的提升1、唯一：地位转型。一、鸿都花园的提升93、领域：空间转型。

鸿都花园的体量规模、逐步完善其核心意义已经促使了一个高端地产版块的形成，本阶段必须完成从楼盘到地盘的空间转型。4、上层：身份转型。

鸿都花园的前期客户身份不够清晰，本阶段产品、空间、品牌的主观转型提升，也需要客观身份的对应，划分出城市的上层纯粹阶级。3、领域：空间转型。10二、鸿艺品牌的提升1、极致：形态提升。从鸿都花园的开发，体现了鸿艺品牌的市场积累过程，翔龙居的荣誉登陆标志着产品的最高形态出现也体现了品牌的再度提升。2、纯粹：形象提升。鸿都花园前期市场印象以产品为核心，相对消费者述求感受也相对模糊，针对家庭、生活感念展开。随着产品的开发、完善、认可程度的提升，品牌的价值也有资本随之提升，对于消费者的述求也必须开始清晰、准确，从而保持品牌的再度超越。二、鸿艺品牌的提升1、极致：形态提升。113、复合：功能提升。鸿都花园的市场成功直接影响着鸿艺品牌的市场地位，2005，利用鸿都花园产品积累而成的品牌（市场口碑、客户资源）必须承载着鸿艺旗下系列产品的市场进入铺垫与促动的功能，从而结束了前期单独的产品与企业的单一功能阶段。4、专业：态度提升。鸿艺品牌2005年提升话题：专业！对于品牌的投入，核心的是意识，鸿艺集团品牌，更规范、系统的运营，提升品牌，出自对专业的信任，提升品牌，源自对客户的尊重。3、复合：功能提升。12三、明晰方向之后，目标在哪里？1、资金

达到项目前期2800的均价向本期3500的跨越，并使项目获得更宽阔的议价空间，我们将用推广手段使得项目的相对高价，达到安全、舒适的着陆。2、资产

我们不仅仅是帮开发商得到利润，更要创造一份优良的品牌资产，让一个品牌升起，这是本次推广所肩负的更艰巨而意义深远的任务。3、资源

借助本项目，我们要圈定一个阶层，一个城市的上层阶层。我们以建筑为载体，与客户建立一种稳定而忠诚的关系，让他们成为鸿都花园甚至鸿艺品牌的拥趸和真正有效的客户资源。三、明晰方向之后，目标在哪里？1、资金13我们如何达到目标？1、我们现在有什么价值？2、我们价值对客户有什么吸引？3、我们如何将最核心的价值表现出来？4、我们如何将所有的价值延展开来？5、我们如何让每个阶段都形成热点？我们如何达到目标？1、我们现在有什么价值？2、我们价值对客户144年，3线的发展之后，1、产品级别2、市场地位3、品牌个性2005，翔龙居的价值更加完善，确保推广的实效性，价值体系必须重新的梳理。4年，3线的发展之后，15首席版块价值成熟社区价值精品服务价值至尊风水价值唯一产品价值第一品牌价值稀缺形态价值纯粹阶级价值物超所值价值物超所值价值市场地位产品级别品牌个性

鸿都·翔龙居10大价值体系完善配套价值首成精至唯第稀纯物物市场地位产品级别品牌个性鸿都16工作有待细化，价值点描述。12345678910工作有待细化，价值点描述。17价值体系的价值核心是什么？价值体系的价值体现是什么？客户的利益。欲取之于人，必先予之于人。那么，客户想要什么？价值体系的价值核心是什么？18富人最想要什么感受顶级尊贵有面子的多些生活的时间享受家庭的欢乐纯粹圈子家庭成员的感受和大户型目标人群有沟通力的点：独有的唯一的自信的价值与升值孩子未来富人最想要什么感受顶级尊贵有面多些生活享受家庭纯粹家庭成员和19他们拥有财富地位，他们的年纪在40-50岁。他们懂得创造财富，懂得利用财富，懂得生活。他们是小领导的上级，是大领导的下级。他们上有老，下有小。他们注重身份，重视家庭。他们是丈夫父亲儿子。他们渴望在自己所扮演的各种社会角色中获得平衡和认同。他们渴望人生的圆满，渴望归属感。他们成熟而趋于理性，他们姿态内敛，行事低调。他们有较高的文化，对生活的品质及精神层面有高于常人的追求。他们有内涵，有深度。对生活乃至生命本身，有很高的追求。他们偏于传统甚至保守，不张扬，不喜露富，但希望拥有与自己等级匹配的生活空间。他们对家庭成员的幸福的关注更甚于对自身的关注。他们什么样子？他们拥有财富地位，他们的年纪在40-50岁。他们什么样子？20对于生活，他们的态度是：保守的享乐主义者，积极的实用主义者。对于购买，他们关注的是：房子、面子、银子产品是否够好，使用是否够舒适。品牌是否够顶级。用它的产品别人都敬仰。买它是否合算，今后是否会升值。对于生活，他们的态度是：产品是否够好，使用是否够舒适。品牌是21如何让他们与我们的相遇成为必然？推广核心部分如何让他们与我们的相遇成为必然？推广核心部分22

推广调性正统、经典、国际！正统，民族情结，社会共识，有来源的追崇。经典，实质品质，由实际物质升华而来的感受。国际，现代，背景，趋势，发展，方向。推广调性正统，民族情结，社会共识，有来源的追崇。23正统经典国际顶级尊贵品质-硬件素质气度-软件气质三点核心构建的推广调性，丰富项目独有的个性与态势。正统经典国际顶级尊贵三点核心构建的推广调性，丰富项目24如何让他们在第一眼看见我们时就想亲近？如何让他们在第一眼看见我们时就想亲近？25主题广告语：名门府邸，传世风范！释疑：问：为什么是名门？答：产品特性与价格决定了消费层面，第一时间区分阶层，提升消费者以及其家庭身份感，彰显其尊贵。问：为什么是府邸？答：被社会各个层面公认的正统的经典住宅形态，易于体现产品级别，建树地位。问：为什么是传世？答：因为经典，所以经久不衰，建立产品延续，生活延续，文化延续，建立巩固标准，并且缓解购买价格压力，增加购买使用性价比。问：为什么是风范？答：家门风气，生活态度，民俗文化。主题广告语：26对比之前主推广告语，工作有待细化。12345够特别？够差异？对比之前主推广告语，工作有待细化。够特别？够差异？27如何让他们在第一时间内了解我们的姿态？如何让他们在第一时间内了解我们的姿态？28属性定位：鸿都花园，压轴钜献！释疑：目的一：借助鸿都花园项目前期市场口碑，保持项目的延续、整体性。目的二：利用压轴体现翔龙居项目所处位置的核心，以及绝版概念，利用钜献体现翔龙居项目品质与特性。属性定位：29推广核心：1、案名：翔龙居2、属定（实）：鸿都花园，压轴钜献！3、主题（虚）：名门府邸，传世风范！1、他是谁？2、是什么？3、有什么？客观认识推广第一认识推广核心：1、他是谁？客观推广第一认识30A、推广核心意义：（旗帜鲜明！）1、在最短时间内体现个性。2、用最少篇幅里传播扩散。3、案名、属定、主题广告语的配合。B、推广核心目的：（印象深刻！）我们有许多优势，我们有众多价值，什么优势最吸引？什么价值最诱人？核心的意义在于，第一时间留下深刻的印象。A、推广核心意义：（旗帜鲜明！）31如何让他们的被直接震撼与吸引？核心体现–品牌标签如何让他们的被直接震撼与吸引？核心体现–品牌标签32*符合产品品质*符合推广碉性*爆发点状热度*形成带状延续品牌标签的意义*顶级，尊贵。*传统、经典、国际。*利益吸引，前所未有。*时时更新，环环相扣。*符合产品品质品牌标签的意义*顶级，尊贵。33标签1（文本攻击）：3本楼书NO1：思想文集内容：

国际及国内的城市中心发展历史，传统与现代结合产生的个性，与生活发生的关系，加专家论点。目的：建立版块意识，建立版块概念，定义版块价值。配合：从版块价值开始攻击，拔高形象与地位，产生领域。标签1（文本攻击）：3本楼书34标签1（文本攻击）：3本楼书NO2：顶级意识内容：

尊贵演绎，从传统的尊贵生活延续到今天的顶级生活，顶级的标准（项目价值体系延展）。目的：建立顶级意识，建立顶级概念，定义项目价值。配合：示范环境，情景细节，建立阶层。标签1（文本攻击）：3本楼书35标签1（文本攻击）：3本楼书NO3：顶级形态内容：

意识决定形态，户型展示。目的：展示产品形态，体现人本概念，创新价值。配合：沙盘、模型、样板房同出一辙的尊贵品质。标签1（文本攻击）：3本楼书36标签2（区域围杀）：户外封杀NO1：第一封杀圈1点：

以售楼处为核心的重新包装，展现项目的品质与气质。1线：以项目所在地周边主要干道、路口为横线的封杀圈。以道路、灯杆、楼体为纵向高差攻击。内容：推广核心+阶段推广主题标签2（区域围杀）：户外封杀37标签2（区域围杀）：户外封杀NO2：第二封杀圈2线：

以城市人流、人气地点为核心的第二户外封杀圈广场、步行街、主干道转盘高炮、品牌商厦楼顶等。内容：推广核心+阶段推广主题+导向+联系方式标签2（区域围杀）：户外封杀38标签2（区域围杀）：户外封杀NO3：第三封杀圈2线：

以城市进出口、周边旅游景点为端口攻击。车站、火车站、机场、高速公路出入口、景区。内容：推广核心+阶段推广主题+联系方式标签2（区域围杀）：户外封杀39标签3（制造影响）：主题活动NO1：专业类活动

城市论坛：借助政府、专家、媒体的力量，以专业的方式形成市场的关注，拔高形象，巩固地位，建立信任。标签3（制造影响）：主题活动40标签3（制造影响）：主题活动NO2：概念类活动

个性传播，品牌联盟A、以销售终端为点，设置概念（情景体验）利用节点在房交会、外展场联动亮相，产生轰动。B、抽奖活动，奖品为BENZ汽车（国产），借助BENZ的品牌影响力，品质感体现项目品质与气质，凝聚关注，制造影响。看楼专车也以BENZ为首选，从看楼起，体验感受今后专属生活。

标签3（制造影响）：主题活动41概念：阶级徽章，龙纹图腾。终端：营销中心延展：房交会、外展场延续：龙纹车标管家服务供应标准概念意义：独有的、唯一的、与产品品质、气质相符合的。概念：阶级徽章，龙纹图腾。42标签3（制造影响）：主题活动NO3：参与类活动

品质体现，气质动人与项目品质、气质相符合的主题活动。建议在考虑参与性的同时，加强引导性。A、表演类：交响乐、萨克斯、JAZZ、国标交谊舞会、化装舞会等B、生活类：插花、茶艺、西餐、愈加等C、教育类：抬拳道、国际象棋、西洋乐器、街舞、FLASH、汽车改装等

目的在于利用方式，产生兴趣，翔龙居有这种生活，生活可以这样美好。标签3（制造影响）：主题活动43如何保持对他们的不间断促动？核心分解–阶段攻击如何保持对他们的不间断促动？核心分解–阶段攻击44*目的明确，目标清晰：所有的价值无法在第一时间内说透说细，先说什么，再说什么，怎么说效果最好。*述求清晰，实效沟通：不要在意自己说什么，在意客户记住了什么。把价值一个个说，说细说透，确保述求实效。*整合资源，围合统一：将活动、媒体、包装联动攻击，保障通路顺畅，形成围合效应。*阶段差异，以新克旧：各阶段述求更新，视觉更新，保持联系，随时吸引关注，产生热点，促进购买，确保广告实效。阶段攻击的意义*目的明确，目标清晰：所有的价值无法在第一时间内说透说细，451、内部认购2、公开发售3、开盘热销4、持续热销5、尾盘销售05Y8·20-9·249·25-3010·1-11·3012·1-06Y2底06Y3-7售楼处调整示范环境+许可G封顶·立面·样板2立面·架空·园林立面·架空·园林形象建立形象+价值体系价值体系分解实景+生活=品牌生活+升值概念鸿都·翔龙居阶段市场攻击体系1、内部认购2、公开发售3、开盘热销4、持续热销5、尾盘销售461、内部认购05Y8·20-9·24售楼处调整形象建立攻击核心：形象导入，提升于前期形象，引起注意。攻击话题：1、鸿都花园，压轴钜献！

2、明月何时有？（稀缺）天涯共此时！（客户积累）攻击前提：售楼处包装调整完成攻击方法：A、事件类：城市论坛，中秋主题活动B、媒体类：形象+信息报广，事件后新闻、软文节日喜庆+形象+信息报广，活动+软文

C、户外类：第一封杀圈E、资料类：思想文集

F、物料类：名片、信封、信纸等特殊节点-中秋1、内部认购05Y8·20-9·24售楼处调整形象建立攻击核47攻击核心：形象拔高，价值轮杀。攻击话题：王者归来！攻击方法：A、现场类：导示系列、标识系列、氛围渲染

B、活动类：开盘概念活动（表演、礼品、优惠）C、媒体类：系列形象+信息报广，事件后新闻、软文电台攻击、电视攻击、车体D、户外类：第一封杀圈+第二封杀圈

E、资料类：楼书、户型手册

F、物料类：手袋、计价纸等攻击步骤：开盘前：户外+媒体+户外开盘时：主题活动，聚集关注，制造高潮，释放价值，形成趋势。邀请相关部门领导，主流媒体记者到场观摩。

开盘后：活动现场照片+新闻促动观望系列热销软文保障信心

2、公开发售9·25-30示范环境+许可形象+价值体系攻击核心：形象拔高，价值轮杀。2、公开发售9·25-30示范483、开盘热销10·1-11·30G封顶·立面·样板2价值体系分解攻击核心：价值分解+趋势形成攻击话题：筑城为疆！

2、假日大寻宝攻击方法：A、活动类：国庆主题系列活动B、媒体类：价值分解+信息报广，主题活动形象+信息报广，系列价值分解软文

C、户外类：第一半径封杀+第二半径封杀D、资料类：海报+DM+鸿客会

E、活动现场氛围包装活动解释：下半年最大特殊节点，国庆黄金周，设置寻宝活动于园林之内，穿插表演类、参与类小活动达到近距离沟通效果，增进与客户间的关系维系（配合礼品，优惠措施）。系列软文：将项目价值分解，借助前期热销进行解密，再度述求。特殊节点-国庆3、开盘热销10·1-11·30G封顶·立面·样板2价值体系494、持续热销12·1-06Y2底立面·架空·园林实景+生活=品牌特殊节点-新年攻击核心：情景促动，生活展示，品牌体现攻击话题：1、新年系列话题

攻击方法：A、活动类：鸿客会嘉年华B、媒体类：实景+信息报广，主题活动形象+信息报广，生活系列软文

C、户外类：第一封杀圈+第二封杀圈+第三封杀圈D、资料类：海报+DM+鸿客会

E、活动现场氛围包装活动解释：无论是圣诞还是元旦，春节，本阶段节点的话题始终围绕新年展开，工程进度的支持，推广的核心在于借助新年的话题迅速消化产品，并且为明年做好预热。品牌体现在于对本阶段的节点利用，维系与客户的关系，拉近距离，深化积累。4、持续热销12·1-06Y2底立面·架空·园林实景+生活=505、尾盘销售06Y3-7立面·架空·园林生活+升值概念特殊节点攻击核心：深化情景促动，升值概念攻击话题：无撼人生！分话题：1、领域，繁华也风景！2、专享，格调也风情！攻击方法：A、活动类：散点活动B、媒体类：实景+信息报广，生活系列软文

C、户外类：第一封杀圈+第二封杀圈+第三封杀圈D、资料类：海报+DM+鸿客会

E、展场类：高档商务区，品牌超市区外展场活动解释：内：以投资小的散点活动布周六置于示范环境之内，增添现场品质生活氛围（如小提琴，撒克斯表演，咖啡、西点品尝）外：周六将外展场设置于人流与目标群体密集区域，传播信息，狙击客户。特殊活动：根据实际销售情况，根据节点主题布置。5、尾盘销售06Y3-7立面·架空·园林生活+升值概念特殊节51推广核心分解----阶段推广主题案名：鸿都·翔龙居定位：鸿都花园，压轴钜献！主题：名门府邸，传世风范！1、鸿都花园，压轴钜献！2、王者归来！3、筑城为疆！4、无撼人生！5、见证！名门府邸，传世风范！推广核心分解----阶段推广主题案名：鸿都·翔龙居1、鸿都花521、市场的现状怎么样？------------------市场扫描2、鸿都的现状怎么样？------------------推广总结2、翔龙居问题在哪里？------------------问题延展3、最关键问题是什么？------------------核心出现4、翔龙居价值有什么？------------------价值梳理5、核心的价值是什么？------------------消费利益6、解决的核心是什么？—————————推广核心7、促近的方法是什么？------------------方式方法8、攻击的节奏是什么？—————————阶段策略回顾1、市场的现状怎么样？------------------53当客户与鸿都·翔龙居相遇、结合，标志着一个现代的客家名居典范，一个城市的价值在此凝聚，一个城市的荣誉借此展现！2005年，我们对于鸿都·翔龙居的理解当客户与鸿都·翔龙居相遇、结合，2005年，我们对于鸿都·翔54以蔡总为核心，以黄总为代表的方向下，紧密团结在鸿艺、德思勤强大支持下，此战！风火，信心满怀！

谢谢！深圳风火广告·鸿艺小组2005年7月27日以蔡总为核心，以黄总为代表的方向下，深圳风火广告·鸿艺小55广东鸿艺集团·鸿都花园翔龙居·整合推广策略案[城市的价值与荣誉]广东鸿艺集团·鸿都花园561、梅州：客家文化汇聚之地，作为汉民族独特的一支，在五次迁徙和千年沧桑中形成了自己独特而灿烂的文化，传统的饮食文化、居室文化，客家人有着吃苦耐劳和崇文重教等优秀精神闻名世界，新一届市委市政府提出了“文化梅州”发展战略，梅州的开放与外向型经济的转型（农业，工业，旅游业）标志着梅州的发展与图腾。2、发展：随着四个梅州发展战略的逐渐深入，2005年梅州市新的商业、金融、政治、地产中心逐步成熟，良好的规划，全新的设计，相对华侨城区域，江北区域来言江南鸿都片区综合性竞争优势凸显，指标性强，发展前景无可限量，城市的发展方向也自然南移。3、生活：城市的发展，经济的提升，生活也随之改善。传统的居住观念面临革命，什么样的生活是最好的？什么样的生活是适合的？什么样的地段是第一的？什么样的房子是先进的？什么样的生活是值得追崇的？什么样的品牌是值得信赖的？面对逐渐完善的城市发展，区域划分，产品进化，生活版本，市场与消费者需要引导与教育。城之未来，梅州动向。1、梅州：客家文化汇聚之地，作为汉民族独特的一支，在五次迁徙57梅州启动了，来势汹涌！经济的转型，环境的完善，配套的支持（高速等），梅州正在步如国际化都市的发展。城市的环境改善，进程加快，竞争力提升的目的核心还是寻求更现代化的发展，改善生活的品质。相对现今的时代背景之下，发展乃是大势所趋。生活的改善与提高，刷新了市场的需求标准，高端的标准也需要提升！梅州启动了，来势汹涌！582001年10月，鸿都花园项目首次启动，企业品牌从零开始，未来之城属于描述阶段中。2002年1月-12月，项目之围龙居、居上居完成，以前所未有的华丽高尚精品住宅形象震撼梅州，市场的认可与追崇促使品牌积累丰富，未来之城暂露头角。2003年11月，秉承前期优秀的项目素质，持续创新提升，二期鸿景湾、城中城创造质变效应，全城无敌，未来之城独占熬头！2004年5月1日,正式开展内部认购，10月1日二期第二批单位隆重开盘.借助项目前期实景出现，客户积累，以生活类活动震撼梅州，未来之城，未来生活。未来之城，鸿都轨迹。2001年10月，鸿都花园项目首次启动，企业品牌从零开始，未59经历了4年市场考验，积累了4年市场口碑。2005，鸿都·翔龙居入市，问题有哪些？经历了4年市场考验，积累了4年市场口碑。601、政府调控？政策影响？地产新政对楼市影响确实巨大，就国内市场反应，观望态势严重，成交放缓，涨幅减少。但政策主要控制的是地产炒做，对投资型购买影响巨大。梅州楼市相对增长平稳，家庭结构及居住习惯也促使大户型单位受到市场认可。2、竞争激烈？同质严重？就梅州市场现状来言，与项目有直接竞争威胁楼盘不存在，就项目的自身品质以及综合品质来言，存在唯一性、指标性，可谓梅州无敌。3、如何挑战传统营销方式？鸿都花园·翔龙居的销售方式将改写梅州楼盘营销历史，以期房形式销售。必须建立高端的产品级别，借助产品差异性，唯一性，产生产品级别，规避产品缺陷，从而解决市场的认可的问题。1、政府调控？政策影响？614、如何卖贵，还要卖好？鸿都花园·翔龙居的价格将刷新梅州楼盘的价格记录，提高梅州顶级尊贵概念，必须借助现有的全新价值体系，提升自身形象，巩固市场地位，从而解决消费者的购买问题。

5、如何提升品牌？项目总体体量巨大，分期多，阶段长。必须自不断拔高形象，以新的热点保持市场的不间断关注、认可，再度提升品牌的高点。6、如何利用品牌？品牌不是单一的产品，必须利用一个项目的口碑，联动系列产品的导入，从而获得系列的项目市场价值最大化，并且长期的有效的固定客户积累，巩固品牌资产，为后期系列产品做好铺垫。4、如何卖贵，还要卖好？622005，鸿都花园的压轴巨献，鸿艺品牌的再度提升，核心问题是什么？2005，631、唯一：地位转型。

鸿都花园从早期的市场之一的地产项目，经历4年之久，靠产品力量已经形成市场第一的地位。本阶段必须在地位完成转型，完成从第一到唯一的市场地位转型。2、升高：形象转型。

鸿都花园前期市场印象以产品为核心，形象建立相对薄弱，本阶段必须完成从高档产品到高档品牌的形象转型。一、鸿都花园的提升1、唯一：地位转型。一、鸿都花园的提升643、领域：空间转型。

鸿都花园的体量规模、逐步完善其核心意义已经促使了一个高端地产版块的形成，本阶段必须完成从楼盘到地盘的空间转型。4、上层：身份转型。

鸿都花园的前期客户身份不够清晰，本阶段产品、空间、品牌的主观转型提升，也需要客观身份的对应，划分出城市的上层纯粹阶级。3、领域：空间转型。65二、鸿艺品牌的提升1、极致：形态提升。从鸿都花园的开发，体现了鸿艺品牌的市场积累过程，翔龙居的荣誉登陆标志着产品的最高形态出现也体现了品牌的再度提升。2、纯粹：形象提升。鸿都花园前期市场印象以产品为核心，相对消费者述求感受也相对模糊，针对家庭、生活感念展开。随着产品的开发、完善、认可程度的提升，品牌的价值也有资本随之提升，对于消费者的述求也必须开始清晰、准确，从而保持品牌的再度超越。二、鸿艺品牌的提升1、极致：形态提升。663、复合：功能提升。鸿都花园的市场成功直接影响着鸿艺品牌的市场地位，2005，利用鸿都花园产品积累而成的品牌（市场口碑、客户资源）必须承载着鸿艺旗下系列产品的市场进入铺垫与促动的功能，从而结束了前期单独的产品与企业的单一功能阶段。4、专业：态度提升。鸿艺品牌2005年提升话题：专业！对于品牌的投入，核心的是意识，鸿艺集团品牌，更规范、系统的运营，提升品牌，出自对专业的信任，提升品牌，源自对客户的尊重。3、复合：功能提升。67三、明晰方向之后，目标在哪里？1、资金

达到项目前期2800的均价向本期3500的跨越，并使项目获得更宽阔的议价空间，我们将用推广手段使得项目的相对高价，达到安全、舒适的着陆。2、资产

我们不仅仅是帮开发商得到利润，更要创造一份优良的品牌资产，让一个品牌升起，这是本次推广所肩负的更艰巨而意义深远的任务。3、资源

借助本项目，我们要圈定一个阶层，一个城市的上层阶层。我们以建筑为载体，与客户建立一种稳定而忠诚的关系，让他们成为鸿都花园甚至鸿艺品牌的拥趸和真正有效的客户资源。三、明晰方向之后，目标在哪里？1、资金68我们如何达到目标？1、我们现在有什么价值？2、我们价值对客户有什么吸引？3、我们如何将最核心的价值表现出来？4、我们如何将所有的价值延展开来？5、我们如何让每个阶段都形成热点？我们如何达到目标？1、我们现在有什么价值？2、我们价值对客户694年，3线的发展之后，1、产品级别2、市场地位3、品牌个性2005，翔龙居的价值更加完善，确保推广的实效性，价值体系必须重新的梳理。4年，3线的发展之后，70首席版块价值成熟社区价值精品服务价值至尊风水价值唯一产品价值第一品牌价值稀缺形态价值纯粹阶级价值物超所值价值物超所值价值市场地位产品级别品牌个性

鸿都·翔龙居10大价值体系完善配套价值首成精至唯第稀纯物物市场地位产品级别品牌个性鸿都71工作有待细化，价值点描述。12345678910工作有待细化，价值点描述。72价值体系的价值核心是什么？价值体系的价值体现是什么？客户的利益。欲取之于人，必先予之于人。那么，客户想要什么？价值体系的价值核心是什么？73富人最想要什么感受顶级尊贵有面子的多些生活的时间享受家庭的欢乐纯粹圈子家庭成员的感受和大户型目标人群有沟通力的点：独有的唯一的自信的价值与升值孩子未来富人最想要什么感受顶级尊贵有面多些生活享受家庭纯粹家庭成员和74他们拥有财富地位，他们的年纪在40-50岁。他们懂得创造财富，懂得利用财富，懂得生活。他们是小领导的上级，是大领导的下级。他们上有老，下有小。他们注重身份，重视家庭。他们是丈夫父亲儿子。他们渴望在自己所扮演的各种社会角色中获得平衡和认同。他们渴望人生的圆满，渴望归属感。他们成熟而趋于理性，他们姿态内敛，行事低调。他们有较高的文化，对生活的品质及精神层面有高于常人的追求。他们有内涵，有深度。对生活乃至生命本身，有很高的追求。他们偏于传统甚至保守，不张扬，不喜露富，但希望拥有与自己等级匹配的生活空间。他们对家庭成员的幸福的关注更甚于对自身的关注。他们什么样子？他们拥有财富地位，他们的年纪在40-50岁。他们什么样子？75对于生活，他们的态度是：保守的享乐主义者，积极的实用主义者。对于购买，他们关注的是：房子、面子、银子产品是否够好，使用是否够舒适。品牌是否够顶级。用它的产品别人都敬仰。买它是否合算，今后是否会升值。对于生活，他们的态度是：产品是否够好，使用是否够舒适。品牌是76如何让他们与我们的相遇成为必然？推广核心部分如何让他们与我们的相遇成为必然？推广核心部分77

推广调性正统、经典、国际！正统，民族情结，社会共识，有来源的追崇。经典，实质品质，由实际物质升华而来的感受。国际，现代，背景，趋势，发展，方向。推广调性正统，民族情结，社会共识，有来源的追崇。78正统经典国际顶级尊贵品质-硬件素质气度-软件气质三点核心构建的推广调性，丰富项目独有的个性与态势。正统经典国际顶级尊贵三点核心构建的推广调性，丰富项目79如何让他们在第一眼看见我们时就想亲近？如何让他们在第一眼看见我们时就想亲近？80主题广告语：名门府邸，传世风范！释疑：问：为什么是名门？答：产品特性与价格决定了消费层面，第一时间区分阶层，提升消费者以及其家庭身份感，彰显其尊贵。问：为什么是府邸？答：被社会各个层面公认的正统的经典住宅形态，易于体现产品级别，建树地位。问：为什么是传世？答：因为经典，所以经久不衰，建立产品延续，生活延续，文化延续，建立巩固标准，并且缓解购买价格压力，增加购买使用性价比。问：为什么是风范？答：家门风气，生活态度，民俗文化。主题广告语：81对比之前主推广告语，工作有待细化。12345够特别？够差异？对比之前主推广告语，工作有待细化。够特别？够差异？82如何让他们在第一时间内了解我们的姿态？如何让他们在第一时间内了解我们的姿态？83属性定位：鸿都花园，压轴钜献！释疑：目的一：借助鸿都花园项目前期市场口碑，保持项目的延续、整体性。目的二：利用压轴体现翔龙居项目所处位置的核心，以及绝版概念，利用钜献体现翔龙居项目品质与特性。属性定位：84推广核心：1、案名：翔龙居2、属定（实）：鸿都花园，压轴钜献！3、主题（虚）：名门府邸，传世风范！1、他是谁？2、是什么？3、有什么？客观认识推广第一认识推广核心：1、他是谁？客观推广第一认识85A、推广核心意义：（旗帜鲜明！）1、在最短时间内体现个性。2、用最少篇幅里传播扩散。3、案名、属定、主题广告语的配合。B、推广核心目的：（印象深刻！）我们有许多优势，我们有众多价值，什么优势最吸引？什么价值最诱人？核心的意义在于，第一时间留下深刻的印象。A、推广核心意义：（旗帜鲜明！）86如何让他们的被直接震撼与吸引？核心体现–品牌标签如何让他们的被直接震撼与吸引？核心体现–品牌标签87*符合产品品质*符合推广碉性*爆发点状热度*形成带状延续品牌标签的意义*顶级，尊贵。*传统、经典、国际。*利益吸引，前所未有。*时时更新，环环相扣。*符合产品品质品牌标签的意义*顶级，尊贵。88标签1（文本攻击）：3本楼书NO1：思想文集内容：

国际及国内的城市中心发展历史，传统与现代结合产生的个性，与生活发生的关系，加专家论点。目的：建立版块意识，建立版块概念，定义版块价值。配合：从版块价值开始攻击，拔高形象与地位，产生领域。标签1（文本攻击）：3本楼书89标签1（文本攻击）：3本楼书NO2：顶级意识内容：

尊贵演绎，从传统的尊贵生活延续到今天的顶级生活，顶级的标准（项目价值体系延展）。目的：建立顶级意识，建立顶级概念，定义项目价值。配合：示范环境，情景细节，建立阶层。标签1（文本攻击）：3本楼书90标签1（文本攻击）：3本楼书NO3：顶级形态内容：

意识决定形态，户型展示。目的：展示产品形态，体现人本概念，创新价值。配合：沙盘、模型、样板房同出一辙的尊贵品质。标签1（文本攻击）：3本楼书91标签2（区域围杀）：户外封杀NO1：第一封杀圈1点：

以售楼处为核心的重新包装，展现项目的品质与气质。1线：以项目所在地周边主要干道、路口为横线的封杀圈。以道路、灯杆、楼体为纵向高差攻击。内容：推广核心+阶段推广主题标签2（区域围杀）：户外封杀92标签2（区域围杀）：户外封杀NO2：第二封杀圈2线：

以城市人流、人气地点为核心的第二户外封杀圈广场、步行街、主干道转盘高炮、品牌商厦楼顶等。内容：推广核心+阶段推广主题+导向+联系方式标签2（区域围杀）：户外封杀93标签2（区域围杀）：户外封杀NO3：第三封杀圈2线：

以城市进出口、周边旅游景点为端口攻击。车站、火车站、机场、高速公路出入口、景区。内容：推广核心+阶段推广主题+联系方式标签2（区域围杀）：户外封杀94标签3（制造影响）：主题活动NO1：专业类活动

城市论坛：借助政府、专家、媒体的力量，以专业的方式形成市场的关注，拔高形象，巩固地位，建立信任。标签3（制造影响）：主题活动95标签3（制造影响）：主题活动NO2：概念类活动

个性传播，品牌联盟A、以销售终端为点，设置概念（情景体验）利用节点在房交会、外展场联动亮相，产生轰动。B、抽奖活动，奖品为BENZ汽车（国产），借助BENZ的品牌影响力，品质感体现项目品质与气质，凝聚关注，制造影响。看楼专车也以BENZ为首选，从看楼起，体验感受今后专属生活。

标签3（制造影响）：主题活动96概念：阶级徽章，龙纹图腾。终端：营销中心延展：房交会、外展场延续：龙纹车标管家服务供应标准概念意义：独有的、唯一的、与产品品质、气质相符合的。概念：阶级徽章，龙纹图腾。97标签3（制造影响）：主题活动NO3：参与类活动

品质体现，气质动人与项目品质、气质相符合的主题活动。建议在考虑参与性的同时，加强引导性。A、表演类：交响乐、萨克斯、JAZZ、国标交谊舞会、化装舞会等B、生活类：插花、茶艺、西餐、愈加等C、教育类：抬拳道、国际象棋、西洋乐器、街舞、FLASH、汽车改装等

目的在于利用方式，产生兴趣，翔龙居有这种生活，生活可以这样美好。标签3（制造影响）：主题活动98如何保持对他们的不间断促动？核心分解–阶段攻击如何保持对他们的不间断促动？核心分解–阶段攻击99*目的明确，目标清晰：所有的价值无法在第一时间内说透说细，先说什么，再说什么，怎么说效果最好。*述求清晰，实效沟通：不要在意自己说什么，在意客户记住了什么。把价值一个个说，说细说透，确保述求实效。*整合资源，围合统一：将活动、媒体、包装联动攻击，保障通路顺畅，形成围合效应。*阶段差异，以新克旧：各阶段述求更新，视觉更新，保持联系，随时吸引关注，产生热点，促进购买，确保广告实效。阶段攻击的意义*目的明确，目标清晰：所有的价值无法在第一时间内说透说细，1001、内部认购2、公开发售3、开盘热销4、持续热销5、尾盘销售05Y8·20-9·249·25-3010·1-11·3012·1-06Y2底06Y3-7售楼处调整示范环境+许可G封顶·立面·样板2立面·架空·园林立面·架空·园林形象建立形象+价值体系价值体系分解实景+生活=品牌生活+升值概念鸿都·翔龙居阶段市场攻击体系1、内部认购2、公开发售3、开盘热销4、持续热销5、尾盘销售1011、内部认购05Y8·20-9·24售楼处调整形象建立攻击核心：形象导入，提升于前期形象，引起注意。攻击话题：1、鸿都花园，压轴钜献！

2、明月何时有？（稀缺）天涯共此时！（客户积累）攻击前提：售楼处包装调整完成攻击方法：A、事件类：城市论坛，中秋主题活动B、媒体类：形象+信息报广，事件后新闻、软文节日喜庆+形象+信息报广，活动+软文

C、户外类：第一封杀圈E、资料类：思想文集

F、物料类：名片、信封、信纸等特殊节点-中秋1、内部认购05Y8·20-9·24售楼处调整形象建立攻击核102攻击核心：形象拔高，价值轮杀。攻击话题：王者归来！攻击方法：A、现场类：导示系列、标识系列、氛围渲染

B、活动类：开盘概念活动（表演、礼品、优惠）C、媒体类：系列形象+信息报广，事件后新闻、软文电台攻击、电视攻击、车体D、户外类：第一封杀圈+第二封杀圈

E、资料类：楼书、户型手册

F、物料类：手袋、计价纸等攻击步骤：开盘前：户外+媒体+户外开盘时：主题活动，聚集关注，制造高潮，释放价值，形成趋势。邀请相关部门领导，主流媒体记者到场观摩。

开盘后：活动现场照片+新闻促动观望系列热销软文保障信心

2、公开发售9·25-30示范环境+许可形象+价值体系攻击核心：形象拔高，价值轮杀。2、公开发售9·25-30示范1033、开盘热销10·