某国际花园行销企划案

显国际品质，树金鹰品牌——金鹰国际花园2001年下半年整合行销企划案呈送：南京金鹰国际集团有限公司

金鹰专案目录一、市场分析二、项目研究三、竞争对手扫描四、目标消费者洞察五、品牌战略规划六、下半年整合战术推广七、创意接力棒八、媒介策略和有效媒体运用九、预算分配与费用统筹十、特别建议◆在短期内迅速有效的占领市场并完成项目的销售◆创造出在南京市场的领导品牌地位和创新地产概念◆树立起轻松繁殖的个案品牌。行销目标一、市场分析——我们处在什么样的房地产市场中市场背景1、随着河西新区大规划、主城区东进南移、江宁撤县改区、迎华商大会等，南京住宅开发建设进入大好时期2、经过近几年的楼市热潮，南京消费者的购房理念越趋理性与成熟消费者的购房倾向（住宅类型、居室类型及面积、装修标准、配套设施）1、小高层变为市场以后的趋势2、100平米左右的面积最受南京人欢迎3、选择装修房会被更多的人接受4、配套成熟度越来越受关注市场竞争格局1、外地开发及行销商陆续进入南京，带来新的开发及行销理念和推广行为2、南京市场形成新的板块竞争，主要有河西、江宁、城东、城中等，但城中的成熟程度暂不可替代3、只有真正符合购房者心理密码的房子才能热销市场二、项目分析——我们自己怎么样项目介绍位置——位于市中心，真正的中央商务区规模——两栋34层，建筑面积近7万平米，共421套进度——目前在打桩，预计2003年5月交付建筑特征——采用中空玻璃，美观大方，有效隔音，闹中取静；外飘窗，视野开阔；观景平台，城市繁华尽收眼底无比优越的区位金鹰已有的品牌效应低于想象的价格完备的内外配套和完美的品质率先推出的“精装修房”国内一流的物业管家项目的SWOT分析——优势市中心心的喧喧闹和和空气气的浑浑浊绿化和和自然然景观观的不不足高楼间间距的的缺陷陷项目的的SWOT分析析———劣势势项目的的SWOT分析析———机会会点1、城中板块块内并未出现现有绝对竞争争力的其他楼楼盘，竞争环环境对金鹰有有利2、金鹰的品品牌和已有的的客户网络及及资源3、中国将加加入WTO属属于利好因素素，大量来华华投资、生活活的外籍人士士将变成金鹰鹰后期的主要要目标客户之之一项目的SWOT分析———威胁点附近有开盘和和即将开盘的的高品质的楼楼盘，分流了了部分目标群群许多亲水、亲亲山的高档别别墅和高楼对对部分精英有有很大的吸引引力金鹰交付时间间较晚，消费费者对先前的的其他品牌已已有一定的认认识和好感三、竞争对手手扫描——我们的对对手怎么样◆湖畔之星规模与金鹰接接近。可能与与金鹰同时开开盘。已有大大量广告铺垫垫。定位明确确，靠近月牙牙湖，周围无无高楼，视野野开阔，交付付较金鹰早，，周边社区成成熟。地理稍稍偏。◆城市豪庭交付较金鹰早早，价格和金金鹰相当，与与周围高楼间间距小。竞争楼盘举例例四、消费者洞洞察——我们的房房子卖给谁类型一———居住自用用者中小企业主和和高级白领30—45岁岁左右年收入十万以以上受过高等教育育以南京本地为为主他们出入高级级娱乐、消费费场所，注重重周边配套设设施看重身份和地地位，注重文文化、社交、、商务圈的认认同感关心楼盘的综综合素质，价价格并非重要要的因素消费者的描述述40—50岁岁的有产阶级级类型二———投资置业业者拥有一定的资资本和资产企业主或赚取取了第一桶金金的人消费者描述有一定的资本本运作经验有很强的投资资意识眼光敏锐，消消费理性类型三——非非宁人士含外地和境外外的人会考虑楼盘的的素质及发展展商的实力消费者的需要要价值认同感身身份的象象征

升值潜潜力

楼盘的的综合素质生生活的品位位目标消费者心心理分析金鹰能给予的的精英人士居住住的圈子真真正的中央商商务区

城市市的绝对中心心

金鹰集团团的鼎力之作作

尽享各种种都市生活之之优越金鹰项目对于于消费者意味味着国际知名度有有信信心企业品牌力有有实实力高质素值值得信赖智能化领领先的人性化温温情的个性化时时尚的高品质高品位产品的核心利利益点消费者的核心心愿望项目对于消费费者意味着优区位、高品品质拥有城市的尊尊贵体现成功的价价值五、金鹰国际际花园品牌规规划——怎样做金鹰的的强势品牌，，以精品的的形象在各地地繁殖品牌发展规划划（纲要）品牌概念念

创意意概念创创意表表现

整合合传播播品牌定位目标消费群定定位：商务及及其他置业人人士产品定位：CBD典范精英英生活圈品牌概念：城城中经典，商商务精英品位位之选商贸零售业享受美好生活活金鹰国际金鹰品牌家族族与国际花园园的互动资产产房地产业建筑美好房屋屋高科技创造美好生活活顶级购物中心心顶级的购物环环境金鹰房地产金鹰房地产副副品牌资产互互动星级酒店豪华的星级居居处智能化写字楼楼全能的商务办办公金鹰的特有客客户资源商务楼用户都是共同客户户商场顾客酒店客户信息认知（领领先的、大气气的、专业的的）

楼盘盘好感（高档档的、尊贵的的、国际标准准的）价价值认同（适适合的、超值值的）购购买形成（必必选的、唯一一的)金鹰国际花园园的目标价值值推进六、下半年行行销推广战术术与广告策略——我们如何分阶阶段卖楼盘？？我们如何做做广告？我们们怎么促销？？广告目的：继续扩大知名名度，引导潜潜在客户对楼楼盘卖点形成成准确的认知知，吸引预定定,形成开盘盘前的预热广告策略：运用高密度、、大范围的广广告运动，通通过深度软文文及硬性广告告进行信息的的传递和拉动动购房者的关关注广告主题：金鹰国际花花园，让成功功者享受更好好的推广要点：炒知名度、关关注度试销期（预售二期后后期）（2001.8.11——2001.9.17））软文稿广告主题：“好地段”““配套全””“网络生活活”“电梯快快”“好车位位”“市中心心的花园”““闹中取静””“装修房””“成熟的金金鹰生活圈””“领先的的生活方式””“成功人人士的象征””“促销活动动”“等”创作要求：幽幽默自信的文文案；活泼理理性的设计必备要素：主主打广告语和和标志硬性广告1广告主题：高高品位的生活活方式广告调性：高高档的、领先先的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图硬性广告2广告主题：最最经典的楼盘盘广告调性；尊尊贵的、深情情的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图硬性广告3广告主题：美美好的未来广告调性：乐乐观的、自信信的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图硬性广告4广告主题：经经典气质、传传世品质广告调性：慨慨叹的、绝美美的必备要素：通通用卖点、区区位图、效果果图促销活动金鹰国际花园园“购房得金金卡”活动（（预备十一大大购物）金鹰国际花园园“懂你”大大行动及“梦梦想家”样板板间意见征集集专项推广媒体目标根据“金鹰国国际”房产整整合行销传播播给定的各个个阶段（试销销期、导入期期、强销期、、延续期）所所赋予传播的的任务，制定定切实的媒体体目标，使媒媒体在目标的的界定上有所所侧重。行销阶段广告目标媒体目标试销期强销期导入期延续期扩大知名度强化认知建建立好感加强信心触动消费广泛地区的高高到达率品牌维持认知知与记忆的传传送量支援促销所需需的行程制定定相应的媒体体传送量建立形象媒体策略—目标阶层的的设定★居住自用者者★投资置业者者★非宁人士南京市人口中中的高收入家家庭，受过高高等教育，拥拥有一定的购购房资本，年年龄在30～～50岁之间间。对于“金鹰国国际”而言，，社会形象风风险更高，因因为投入的金金额会更高，，而且有能力力购买“金鹰鹰国际”的族族群，在社会会地位上的顾顾虑将高于一一般平价房的的消费群，周周边的人将以以此来评判一一个人的地位位和形象。媒体策略—目标阶层及及其媒体接触触行为●目标阶层的的特征是：富富裕的、接触触媒体的积极极消费者●目标阶层的的媒体消费习习惯——媒体体的高消费者者，其中报纸列第一，，电视位居其其次。媒体策略—竞争广告状状况南京市房地产产广告市场投投放特征是：：市场活跃，，但电视广告告投放竞争性性相对较弱。。1、南京市房房地产广告市市场纷繁活跃跃，有很明显显的季节性，，投放主要集中在5月～7月。。（图1）2、同类商品品的广告竞争争十分激烈，，对手多达700家，其其中主要竞争对手依次为为“湖畔之星星”、“城市市豪庭”，它它们的投放金金额与去年同期期相比呈上升升趋势，广告告市场占有率率分别为0.58%、0.16%。。3、绝大多数数竞争对手集集中在报纸上上投放广告，，主要竞争对对手集中在本市发行行量较大的报报纸上投放广广告（图2））。4、主要竞争争对手在电视视上的广告投投放多采用信信息的形式，，所获得GRP值很很低。品类投放季节节性分析图1品类媒体选择择分析图2媒体策略—媒体资源分分配房地产行业广广告策略是通通过深度信息息的传递，运运用分阶段的的卖点诉求拉拉动消费者的的关注，其高高关心度的商商品特性决定定了首选媒体体的形式：报报纸，以传达达真实新闻/信息为主，，具有较高权权威性与新闻闻性的媒体，，是“金鹰国国际”打开南南京和江苏市市场、制定营营销战略的首首要媒体。电视媒体具有画画与文文字说明功能能；可用于““金鹰国际””演出性示范范；同时可以以完整的阐诉诉商品功能，，说服力较高高，但电视投投入费用较高高，不利于单单一商品的销销售，另外电电视信息片的的表现形式，，也不利于““金鹰国际””品质的认同同。广播媒体在传达悬疑神神秘性创意的的承载效果较较佳，由于目目标阶层只听听到声音，却却看不到具体体实物，具有有较大的想象象空间，表现现“金鹰国际际”高贵、典典雅、神秘的的价值户外媒体，建立长期品品牌效应的媒媒体，发布周周期长，CPM值低，是是所有媒体类类别中最可能能以最大尺寸寸篇幅传达创创意的媒体，，体现“金鹰鹰国际”的企企业实力，建建立企业品牌牌力。媒介投放比例例NP:TV:RD:OD＝75%:5%:10%:10%投放行程比例例试销期:导入入期:强销期期:延续期25%:40%:25%:10%媒体策略对消费者来说说，买房置业业是一件必须须深思熟虑，，反复权衡才才能作出的重重大决策，因因此，房地产产广告往往需需要将尽可能能多的信息传传达给消费者者，这就要求求广告在表现现形式和媒体体选择上表现现出众。媒体策略小版面的形式式，保持一种种“姿态”以以各种诉求面面目出现，表表现风格的统统一定能给人人留下深刻的的印象，同时时广告本身所所带来的人本本关怀更让人人意趣。半版彩色，竖竖1/3版以以及跨版双通通的多样表现现形式，给予予消费者强烈烈的视觉冲击击，大版面更更体现企业实实力本阶段传达的的信息含量较较高，建议使使用报纸媒介介。《扬子晚晚报》、《金金陵晚报》、、《现代快报报》三大主流流报纸媒体同同期发布，固固定版面，形形成持续记忆忆。固定版面选择择：《扬子晚晚报》置业安安家专版。针针对性强，目目标受众明确确，但广告干干扰较高，因因此采用在周周五。媒体策略试销期：强力推进，构构建焦点效应应报纸适当导入入刊登相同内内容，并给予予电波媒体的的形象支持，，给消费者造造成无处不在在的视觉印象象。利用收听（视视）率较高的的电波媒体导导入的电视广广告片，配合合于平面，给给人以动感，，全面塑造品品牌形象。利用“十月黄黄金周”消费费契机以软文文形式诉求““懂你大行动动”、“看房房做贵宾，购购房得金卡””等营销活动动信息。媒体策略导入期：全面引爆，塑塑造形象利用《扬子晚晚报》、《江江苏商报》、、《现代快报报》等媒体同同时发布促销销信息，再掀掀活动高潮，，强化活动效效果。再诉品品牌形象，强强化记忆效果果。并配合春春节前开展的的“世界行””、“白领俱俱乐部*精英英大本营”等等活动进行软软硬性报道。。媒体策略强销期：促销推进，强强诉品牌媒介排期策略略连续式投放广告持续出现现在消费者面面前，不断积积累广告效果果，防止广告告记忆下滑，，持续刺激消消费动机，A、树立品牌牌形象，建立立品牌效应。。持续一月的的投放，有效效建立“金鹰鹰国际”的品品牌形象。B、全省范围围招商、招租租，激发区域域性消费。针针对金融投资资人士和企事事业单位，在在《扬子晚报报》热线传真真（C2）版版刊发小刊头头，引发该类类消费群体的的关注，为““金鹰国际””全省范围招招商、招租和和南京市民地地区消费做准准备。媒介选择策略略《扬子晚报》》是江苏省委批批准发行的省省级晚报，江江苏省内发行行最大的报纸纸，在全国晚晚报发行量排排名中位居第第二，在全国国所有公开发发行的日报中中居第七，日日发行量突破破160万份份，显示出区区域垄断优势势地位。是““金鹰国际””打开南京和和江苏市场、、制定营销战战略的首选媒媒体。除全国版（A、B版）16个固定版版面以外，还还开设了多个个专版，如““置业安家””，拥有一批批稳定的阅读读人群，使我我们更有针对对性的制定““金鹰国际””广告策略和和投放媒体，，并能够最准准确的把握直直接目标受众众，最有效的的传达广告信信息，最大限限度避免广告告费用的流失失。《南京日报》》以新闻的权威威性、准确性性、可读性、、服务性而著著称南京媒介介，发行渠道道以单位机关关订阅为主，，全市98%以上的机关关、企业、社社会团体常年年订阅；发行行范围遍及南南京市区及五五县四郊；日日发行量26万份；版面面设置目前为为对开12版版彩色印刷，，每周五开办办《房地产周周刊》专版，，读者为省市市各级领导和和各级机关、、企事业单位位的干部、科科研、医护人人员及广大离离退休人员和和社会各个方方面的基层群群众。《南京京日报》的阅读率在南京京地区发行的的报纸中排名名第二。2001年5月份《南京京日报》共投投放136个个品牌，其中中品类投放排排名第一位的的是房产（推推算费用187.97万万元）。媒介选择策略略《现代快报》》面向全国公开开发行的综合合型早报，每每天在全国35个城市同同步发行。创创造过每天递递增1万份的的发行奇迹。。目前，总发发行量近70万份，仅在在南京地区日日发行量达40万份，为为江苏地区第第二大报。《现代快报》》以加大新闻闻报道力度、、拓展新闻报报道领域为重重点，成为关关注的焦点。。《现代快报报》报道内容容大都简短精精悍，正如它它的名字“快快报”的快节节奏报道，该该特色深受南南京市民的喜喜爱。媒介选择策略略媒介载体选择择策略《扬子晚报》》—《置业安安家》专版每周二、四C9～C16版发行，报报道物业投资资、房地产消消费，家居装装修消费。关关注南京房改改动态、房地地产业界及家家庭装饰市场场的新动向，，向读者介绍绍家庭服饰装装修常识、经经验和各种新新型饰材与优优质饰材产品品的同时，发发布各类房产产开发楼盘平平面广告。媒介载体体选择策策略《南京日日报》——《房产产周刊》》专版每周五出出版，以以南京楼楼市热点点透视，，现象解解析为主主，立足足于南京京房地产产市场，，以对南南京本地地的地产产市场的的全方位位，多层层面报道道、点评评、分析析为主，，辅之以以重要的的国内行行业信息息，版面面内容兼兼顾权威威性和可可读性。。媒介排期期广告目标标：正式公开开销售。。强化购购房者对对楼盘的的认知，，建立客客户对楼楼盘的好好感，配配合促销销活动，，形成订订购热潮潮广告策略略：运用分阶阶段的卖卖点诉求求，通过过平面广广告和口口碑搭载载公关、、促销活活动，完完成项目目的认知知和美誉誉度推广要点点：比优势、、说卖点点导入期（强销一一期）（2001.9.18—2002.1）促销活动动十一开放放日，有有“私人人管家””服务巡巡礼秋季房交交会金鹰鹰国际花花园国内内外专家家展销会会设计讲讲解评“南京京十大成成功人士士”大型型公关活活动广告目标标：加强消费费者购买买信心和和对楼盘盘的价值值认同广告策略略：公布建设设、销售售进度，，进一步步明确楼楼盘卖点点，并通通过已入入住者的的亲身感感受，来来触动潜潜在客户户的情感感并增进进他们的的信心。。同时，，利用年年底和新新春的强强烈促销销活动驱驱动卖场场完成诱诱购，引引发又一一次热潮潮推广要点点：显销售人人气、让让购房者者说话、、树发展展商品牌牌强销期（强销二二期）（2002.2——2002.5）促销活动动金鹰皇冠冠酒店白白领俱乐乐部和精精英大本本营启动动金鹰国际际花园世世界行买金鹰国国际花园园，住金金鹰皇冠冠酒店金鹰国际际花园客客户招待待会广告目标标：消除消费费者隐忧忧，打动动犹豫客客户，促促使购买买的最终终形成，，推动尾尾盘销售售广告策略略：用直接的的比较性性广告和和面对面面的沟通通行为并并配合金金鹰成立立10周周年的庆庆典来完完成不好好户型和和保留精精品的销销售，完完成收尾尾推广要点点：用面对面面的报价价和已有有的人气气延续期（2002.5—2002.6）促销活动动金鹰家具具中心和和金鹰国国际花园园联合促促销保留户型型集中推推荐精装修建建材品牌牌大放送送七、创意意接力棒棒——我们用什什么样的的创意拉拉动消费费者购买买，并建建立楼盘盘形象下半年广广告风格格与方向向前端品牌牌形象广广告良好好，现在在起最重重要是广广告有必必须信息息传递清清楚、好好感不断断累积的的力量，，每次单单一诉求求并表现现买点，，不忘沟沟通要素素：通用用卖点、、区位图图和三维维效果图图。更重要的的是在推推动过程程中，必必须符符合目标标群的接接受风格格，帮助助品牌建建立密码码并有效效取得市市场区隔隔。品牌不是是一张广广告的结结果，但但每一次次沟通行行为必须须能对品品牌有所所贡献，，更不能能背离品品牌个性性。导入开盘盘期宣传主题题：（1））发展商商——实实力与信信心的保保证（2）CBD地地段———钻石中中心地段段与投资资潜力（3）楼楼盘———尊贵、、中心绝绝版（4）象象征意义义——顶顶尖身份份与价值值感广告调性性与风格格：自信的，，大气的的，充满满底蕴的的强销期交通便利利——想想去哪里里都便利利？竞争对手手客户分分流篇———要住住一辈子子，再等等一阵子子？消除地段段和环境境不利影影响篇———晚上上我更喜喜欢窗外外灯火阑阑珊的感感觉。综合优势势篇———让成功功者享受受更好的的！广告调性性与风格格：自豪豪的、理理性的与市场推推广，广广告宣传传配合的的创意表表现和媒媒体展开开－－金鹰鹰世纪花花园2001创创意载体体树核心创意意户外硬媒媒NP巨型海报报楼书直效媒体体车体软性文章章广播让成功者者享受更更好的！！网络广告告十、整合合行销特特别建议议提高销售售均价，，争取更更大利润润空间和和回报总总额度，，以高涨涨价格暗暗示升值值品质，，增强认认购者信信心和投投资者吸吸引力。。使用更出出色的三三维效果果图增强强感召力力地面推广广中更多多强调贩贩卖的是是先进的的生活方方式而不不仅仅是是房子整合行销销特别建建议建议发售售前3个个星期，，组织3—5组组假客户户（每组组2—3人），，进行培培训和模模拟实验验；在周周六周日日或节假假日等，，营造销销售气氛氛建议周六六周日或或节假日日安排专专人拨打打洽谈热热线（双双线则轮轮流打）），营造造现场气气氛整合行销销特别建建议建议制定定业主介介绍的优优惠政策策，吸引引目标群群（大型型外企等等）的大大宗购买买，利用用某些特特定圈子子的影响响力，促促使各行行业各圈圈子的客客户介绍绍客户，，加快销销售进度度。建议实施施责任户户数业绩绩法，让让销售人人员自定定或公司司规定责责任户数数；并于于每周一一做统计计，完成成或超出出者即奖奖现金，，以资鼓鼓励。整合合行行销销特特别别建建议议“梦梦想想家家””的的样样板板间间推推广广大大力力影影响响社社会会参参与与度度，，以以轰轰动动效效应应波波及及目目标标群群增强强现现场场销销售售捕捕捞捞能能力力，，由由卓卓越越培培训训《《有有效效的的售售楼楼处处内内部部管管理理》》《《互互动动式式威威力力售售楼楼十十九九法法》》及时时检检测测广广告告效效果果，，有有效效调调整整销销售售方方式式我们们的的服服务务方方式式卓越越导导入入顾客客满满意意系系统统和AGD负负责责制制管管理理体体系系，以以发发现现和和挖挖掘掘消消费费者者需需求求，，整整合合企企业业有有效效资资源源，，籍籍由由整合合行行销销传传播播之理理念念，，以以“有有价价值值的的策策略略，，有有创创意意的的表表现现””服务务客客户户，，从从事事市场场调调研研、、行行销销整整合合企企划划、、广广告告运运动动企企划划、、直直效效行行销销、、企企业业绩绩效效评评估估、、营营销销管管理理咨咨询询等全全面面服服务务（（FullService））。。在恰当当的的时时间间和和地地点点，以恰当当的的方方式式，将恰当当的的产产品品销售售给给恰当当的的顾顾客客。卓越越房房地地产产顾顾问问服服务务专专业业理理念念：：关于于卓卓越越理念念阐阐释释：：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于于卓卓越越卓越越地地产产投投资资顾顾问问服服务务体体系系：：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于于卓卓越越市场场研研究究市调调方方案案设设计计调查查执执行行数据据录录入入与与分分析析调查查报报告告(口口头头/书书面面)概念念测测试试与与修修正正投资资可可行行性性分分析析项目目定定位位规划划建建议议功能能定定位位身份份定定位位目标标顾顾客客定定位位服务务菜菜单单项目目营营销销整整合合管管理理项目目特特性性分分析析目标标顾顾客客分分析析销售售策策略略价格格定定位位销售售目目标标与与进进度度控控制制入市市时时机机与与姿姿态态销售售方方式式、、付付款款方方危机机应应对对方方式式导入入视视觉觉管管理理案名名设设计计基础础系系统统设设计计应用用系系统统设设计计VI手手册册制制作作宣讲讲资资料料与与道道具具设设计计制制作作售楼书书、海海报等等户外看看板、、市内内展示示板等等价目表表、合合同等等销售培培训销讲资资料编编写培训计计划拟拟订销售员员招聘聘与执执行销售员员基本本素质质培训训销讲培培训与与应对对培训训销售接接待中中心概概念设设计工地包包装方方案与与执行行样板房房概念念设计计售楼处处概念念设计计营销及及传播播效果果监开盘及及阶段段信息息反馈馈整理理阶段反反馈信信息分分析下阶段段应对对措施施广告效效果测测评共计：：10大项项45小项项项目传传播整整合管管理传播对对象设设定与与测试试传播概概念设设定与与测试试传播策策略接触管管理与与传播播管道道设定定阶段广广告计计划与与执行行阶段公公关计计划与与执行行阶段直直效行行销计计划与与执行行阶段促促销计计划与与执行行阶段媒媒介计计划与与执行行推优势势，显显档次次，说说体验验金鹰国国际商商城2001年年下半半年推推广企企划案案一、市场分分析—商务楼楼趋势势高智能能化程程度越越来越越受欢欢迎硬件设设施成成为考考量因因素：：网络设设施冷冷却却机房房电电力力设施施广广场绿绿地二、项项目分分析基本介介绍国际商商城矗矗立于于新街街口，，高60层商城包包括商商住楼楼、酒酒店、、购物物中心心、艺艺术中中心等等商住楼楼目前前起租租价0.48美美元/平米米/天天，起起售价价8350元/平米米，价价格都都有浮浮动项目的的S.W.O.T分分析——优势势成熟而而优越越的区区位真正的的CBD商商圈周围配配套的的完备备高品质质的现现房销销售一流的的物业业管理理税费减减免政政策已经拥拥有的的口碑碑和旺旺盛的的人气气开发商商的实实力和和深入入人心心的品品牌形形象项目的的S.W.O.T分析——劣势势硬件（（包括括高科科技设设施））需提提高房子的的可拓拓宽空空间不不够租售、、物管管、停停车等等费用用较高高项目的的S.W.O.T分分析——机会会金鹰的的至尊尊品牌牌在不不断延延伸一些新新楼盘盘开发发商的的知名名度还还不够够，消消费者者存在在一定定的信信心不不足项目的的S.W.O.T分分析——威胁胁大集团团已经经介入入新楼盘盘的品品质很很高，，配套套先进进价格适适中有些楼楼盘的的区位位相当当不错错已有大大量的的广告告作铺铺垫三、竞竞争对对手分分析（品牌牌、定定位、、利益益、市市场规规模））苏宁环环球大大厦是全国国家电电行业业的巨巨头——苏宁宁集团团的鼎鼎力之之作金鹰最最有力力的竞竞争对对手，，目前前有许许多金金鹰的的住户户移到到苏宁宁9月份份封顶顶时销销售价价格将将接近近金鹰鹰，但但出租租价格格比较较低由于新新建，，许多多硬件件都超超过金金鹰有大量量的广广告宣宣传目前只只剩40%的空空房，，销售售业绩绩非常常好竞争对对手分分析商茂世世纪广广场金鹰的的又一一有力力对手手，为为南京京第一一高楼楼位于绝绝对的的市中中心，，并在在新街街口地地铁站站出口口处自认为为品质质超过过金鹰鹰价格低低于金金鹰，，为7000多多元/平米米起售售，封封顶后后上浮浮到近近8000元。。由