第二讲节房地产项目施工招标程序课件

11

第八章房地产项目招投标合同的订立程序11第八章房地产项目招投标合同的订立程序1内容1.复习2.第三节房地产项目施工招标投标2.1施工招标程序3.案例分析内容1.复习23

招标投标，是在市场经济条件下进行货物、工程和服务采购时，达成交易的一种方式。一、招标投标的概念招标招标人依法提出招标项目及其相应的要求和条件，通过发布招标公告或发出投标邀请书吸引潜在投标人参加投标的行为。投标投标人响应招标文件的要求，参加投标竞争的行为。采购方(买方）供应方（卖方）

复习：

第一节房地产项目招投标概述3招标投标，是在市场经济条件下进行货物、工程和服务采购时34二、招标投标的法律性质招标行为要约邀请投标行为

法律

性质要约确定中标人行为

性质

法律

法律

性质承诺

复习：

第一节房地产项目招投标概述中标通知书

生效

时间中标通知书发出4二、招标投标的法律性质招标行为要约邀请投标行为法律性45四、招标投标活动应遵循的基本原则公平公正公开诚实信用

复习：

第一节房地产项目招投标概述《招标投标法》第5条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”5四、招标投标活动应遵循的基本原则公平公正公开诚实信用复56复习：

第一节房地产项目招投标概述强制招标五、强制招标的项目范围和规模标准法律规定某些类型的采购项目，凡是达到一定数额的，必须通过招标进行，否则采购单位要承担法律责任。《招标投标法》第3条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”强制招标的两大标准“项目范围”标准“规模标准”标准6复习：第一节房地产项目招投标概述强制招标五、强制67复习：

第一节房地产项目招投标概述“项目范围”的两大标准“公共利益或公众安全”标准资金来源标准使用国有资金的项目国家融资的建设项目7复习：第一节房地产项目招投标概述“项目范围”的“公共利益78第一节建设工程招投标概述1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目2.全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目（一）强制招标的项目范围针对项目性质针对资金来源8第一节建设工程招投标概述1.大型基础设施、公用事业89国家发改委出台《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中规定各类工程建设项目，包括工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：施工单项合同估算价200万元以上货物采购单项合同估算价100万元以上服务采购单项合同估算价50万元以上项目总投资额3000万元以上（二）强制招标的规模标准9国家发改委出台《工程建设项目招标范围和规模标准规定》施工货910（三）强制招标的例外《招标投标法》第66条规定：“涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。”《工程建设项目施工招标投标办法》第12条的规定，工程建设项目有下列情形之一的，依法可以不进行施工招标：1.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；2.属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；3.施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的；4.施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；5.在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的；6.法律、行政法规规定的其他情形；10（三）强制招标的例外《招标投标法》第66条规定：“涉及国1011案例：鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案【背景资料】某中外合资鞋业公司，投资1600万元(资金自筹)兴建厂房。有关部门以厂房涉及公众安全为由，要求项目进行招投标。鞋业公司认为，该项目不是3号令所规定的关系公众安全项目，不属于强制招标项目，因而决定不招标，并下令开工。有关部门发现后，以应当招标为由，欲对其做出行政处罚，并会同供电部门对其采取了停电措施。后经政府协调，事件得到了妥善大处理。

11案例：鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案【背景资料1112【案情分析】

关系公共利益、公众安全的项目，属于纯公共产品或准公共产品，其最大的特点是项目具有安全性。因此公众安全不能理解为安全生产，以及对某一部分人有安全影响的意义。否则每个项目都要成为关系公众安全的项目。本案中的厂房不属于基础设施项目，也不属于公用事业项目，且不使用国有资金，因而不是强制招标项目。不能以安全生产为借口，要求其进行招投标，因此本案中有关部门的做法欠妥。12【案情分析】1213三、招标的方式（一）公开招标（OpenTendering）1.定义又称竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2.优点（1）可为所有的承包人提供一个平等竞争的机会；3.缺点（2）业主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期。（1）由于参与竞争的承包人可能很多，会增加资格预审和评标的工作量；（2）有可能出现故意压低投标报价的投机承包人，以低价挤掉对报价严肃认真而报价较高的承包人。13三、招标的方式（一）公开招标（OpenTenderin1314（二）邀请招标（InvitedTendering）1.定义又称选择性招标、有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。《招标投标法》“11”条规定，国家重点项目或地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。根据《工程建设项目施工招标投标办法》第11条，对于应当公开招标的施工招标项目，有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：1．项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；2．受自然地域环境限制的；3．涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；4．拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；5．法律、法规规定不宜公开招标的。14（二）邀请招标（InvitedTendering）1.1415(二)特点不使用公开的公告形式，而是投标邀请书接受邀请的单位才是合格的投标人投标人的数量有限（不少于3个）公开招标与邀请招标的区别一、发布信息的方式不同二、竞争的范围不同三、公开的程度不同四、时间和费用不同15(二)特点不使用公开的公告形式，而是投标邀请书接受邀请的1516案例【背景材料】

有两个项目被直接发包，理由是一个项目涉及国家安全，另一个项目属于以工代赈，需要使用农民工的。【问题】你认为这个理由充分吗？【分析】

对于涉及国家安全的项目，分为两种情况：不适宜招标的和适宜招标但不适宜公开招标的。前者经批准可以不招标而直接发包，后者则经批准后需要邀请招标。所以，仅仅以涉及国家安全为由就不招标是不合适的。对于以工代赈，需要使用农民工的项目，不适宜招标经批准可以不招标。这个理由是充分的。16案例【背景材料】【分析】1617三、房地产项目招投标的分类（一）建设工程项目总承包招标

第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标

又称建设工程项目全过程招标，在国外通常被称为：“交钥匙”工程发包方式，是指从项目建议书开始，包括可行性研究、勘察设计、设备材料采购、工程施工、生产准备、投料试车，直至竣工投产、交付使用的建设全过程招标。（二）建设工程项目勘察招标招标人就拟建工程项目的勘察任务发布招标公告或投标邀请书，由投标人在规定时间内根据招标文件的要求提交勘察方案及费用、报价等内容的投标书，经评标委员会专家的评审，从中择优选择中标的勘察单位来完成工程项目的勘察任务。17三、房地产项目招投标的分类（一）建设工程项目总承包招标1718（三）建设工程项目设计招标

第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标招标人就拟建工程项目的设计任务发布招标公告或投标邀请书，由投标人在规定时间内根据招标文件的要求提交设计方案或设计概念及报价等内容的投标书，经评标委员会专家的评审，从中择优选定中标的设计单位来完成工程项目设计任务。（四）建设工程项目施工招标根据招标人拟建工程项目的施工任务发出招标公告或投标邀请书，由投标人在规定的时间内根据招标文件的要求提交包括施工组织设计、工期、质量、进度及报价等内容的投标书，经评标委员会专家评审，从中择优选定施工承包单位。18（三）建设工程项目设计招标第二节房地产项目勘察、设计1819

1998年1月8日中央决定建设国家大剧院，投资25.5亿元人民币，外汇额度1亿美元，建设规模12万平方米，用四年时间建成。国家大剧院是中国最高表演艺术中心，其设计必须富有明显个性，表现出既有民族文化特色又有时代精神的内涵。为了达到这个目标，国家大剧院业主委员会组织了两轮面向国际的设计方案竞赛，共收到国内外设计方案69个，其中国外37个。设计方案的评选由我国内地、香港以及国外的11名建筑领域名师组成的评委会负责，并向社会各界广泛征求意见。第一轮竞赛选出了法国巴黎机场公司、德国HPP国际建筑设计有限公司等5个设计单位的设计方案。第二轮竞赛除了第一轮5家优胜者外，业主另外还邀请4家设计单位参加。最后选中法国人保罗﹒安德森的方案。案例：国家大剧院设计方案竞赛案例【背景资料】191998年1月8日中央决定建设国家大剧院，投资251920

这是采用概念设计招标的成功范例，它带给我们很多启迪。目前国内通常的设计招标存在一些问题，达不到招标竞争的目的。究其原因是在没有明确设计方案前提下开展招标，使设计方案不具有可比性，评标也带有很强的主观性，在此情况下将设计招标演变为以价格为主的不规范竞争。我们认为，设计招标与施工招标有很大的不同，大多数的设计招标，应以设计方案竞赛为前提，并应当允许在一些设计竞赛中进行设计方和招标评委会的概念设计“谈判”。因此，我们在工程项目的设计中应该积极提倡概念设计招标。【案例分析】20这是采用概念设计招标的成功范例，它带给我们很多2021（五）建设工程项目监理招标

第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标招标人就拟建工程项目的监理任务，发出招标公告或投标邀请书，由符合招标文件规定的建设监理单位参加，竞争承接工程项目相应的各阶段的监理任务。（六）建设工程项目材料、设备招标招标人就拟建工程项目中的材料、设备发出招标公告或投标邀请书，由符合招标文件规定的材料、设备供应商投标竞争来获得材料、设备的采购合同。21（五）建设工程项目监理招标第二节房地产项目勘察、设21第三节房地产项目施工招标投标一、房地产项目施工承发包和施工招投标.施工承发包的意义.施工承发包的概念第三节房地产项目施工招标投标一、房地产项目施工承发包和施2223（一）施工发包应当具备的条件（P127）在招标程序开始前应完成的准备工作和应满足的有关条件。履行审批手续落实资金来源1．招标人已经依法成立；2．施工的初步设计方案已获批准；3．已列入国家和地方的年度建设计划；4．工程施工所需的施工图纸及相应的技术资料已齐备；5．有相应资金或者资金来源已经落实。23（一）施工发包应当具备的条件（P127）在招标程序开始前2324一、建设工程招标人《招标投标法》第8条：“招标人是依照本法规定提出招标项目，进行招标的法人或者其他组织。”（一）招标人是法人或其他组织个人不能成为招标人

第三节房地产项目施工招标投标（二）招标人必须提出招标项目、进行招标24一、建设工程招标人《招标投标法》第8条：“招标人是依照本24（二）施工发包的方式（三）施工承包1.概念2.条件（二）施工发包的方式2526二、施工招标投标程序（一）施工招标程序施工招标可以是项目的全过程招标、单位工程招标、特殊专业工程的招标，但不得对单位工程的分部分项工程进行招标。Eg.施工招标可针对（）进行招标。A.桩基础工程B.地下室工程C.砖石工程D.抹灰工程KEY:A26二、施工招标投标程序施工招标可以是项目的全过程招标、单位2627招标准备阶段招标阶段决标成交阶段施工招标程序（分为三个阶段）27招标招标决标施工招标程序（分为三个阶段）27二、施工招投标程序成立招标小组、进行招标登记施工招标程序

编制招标文件、发布招标信息接受投标报名、组织资格预审、发放招标文件组织现场踏勘、召开标前答疑会、编制备忘录成立评标小组、接受投标文件开标、评标、定标签发中标通知书签订合同二、施工招投标程序成立招标小组、进行招29《招标投标法》确立了招标人自行招标和招标代理机构代理招标两种制度。1、自行招标

（1）法定条件《招标投标法》第“12”条编制招标文件的能力组织评标的能力1.成立招标工作小组（三）招标人的招标资格（资质）29《招标投标法》确立了招标人自行招标和招标代理机构代理招标2930国家计委2000年7月1日颁布的《工程建设项目自行招标试行办法》对自行招标的能力做出具体规定。（1）具有项目法人资格（或者法人资格）；（2）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；（3）有从事同类工程建设项目招标的经验；（4）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；（5）熟悉和掌握《招标投标法》及相关的法律法规；第三节房地产项目施工招标投标30国家计委2000年7月1日颁布的《工程建设项目自行招标试3031（2）对自行招标实行备案制度《招标投标法》第12条第3款规定，依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。目的防止自行招标人在不具备招标能力的情况下擅自招标，或随意变更招标程序和评标标准，造成招标工作混乱。一方面，确立了招标人自行招标的决策权一方面，规定了必要的事后监督要求第三节房地产项目施工招标投标31（2）对自行招标实行备案制度《招标投标法》第12条第3款31322、招标的委托代理（1）招标代理机构

第三节房地产项目施工招标投标是指依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。通用条件须依法成立是社会中介组织须从事招标代理业务并提供相关服务322、招标的委托代理（1）招标代理机构第三节房地3233性质社会中介组织不是一级行政机关、不是从事生产经营的企业委托代理关系与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系（2）特定条件招标代理机构应具备的条件《招标投标法》“13”条营业场所、相应资金专业力量评标委员会人选的技术、经济方面的专家库33性质社会不是一级行政机关、不委托代理关系与行政机关和其他3334第三节房地产项目施工招标投标（3）招标代理机构的资格及其认定认定其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的建设行政主管部门认定。（其设立不需有关行政主管部门审批）资格甲级乙级34第三节房地产项目施工招标投标（3）招标代理机构的资格3435（一）招标准备阶段招标组织准备招标条件准备招标文件准备1.招标申请、报建属于招标范围的工程项目都必须报建，并由建设行政主管部门审批。2.资格审查文件和招标文件编制与送审35（一）招标准备阶段招标组织准备招标条件准备招标文件准备13536（1）资格审查文件招标单位根据招标项目的特点，单方面阐述自己对资格审查的条件和具体要求。投标人要过的第一关资格预审资格后审投标前开标后36（1）资格审查文件招标单位根据招标项目的特点，单方面阐述3637（2）招标文件招标文件的编制是招标准备工作中最为重要的一环，其作用为：投标人的投标依据签订合同的基础招标单位根据招标项目的特点和需要，单方面阐述招标条件和具体要求的意思表示。37（2）招标文件招标文件的编制是招标准备工作中最为重要的一3738（1）标底的定义由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格和能力的代理机构代理编制，并按规定报经审定的招标工程的预期价格。（2）标底的作用（1）衡量投标单位报价的尺度。（2）评标的重要指标。（3）使建设单位预先明确招标工程的投资额度，并据此筹措资金和安排建设资金。（4）上级主管部门核实建设规模的依据。3.工程标底的编制38（1）标底的定义由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格3839（3）标底的审定在投标截止日期后，报经招标管理机构审查，未经审查的标底一律无效。（4）注意一个工程只能编制一个标底招标人设有标底的，标底必须保密招标项目可以不设标底39（3）标底的审定在投标截止日期后，报经招标管理机构审查，3940（二）招标阶段2.对投标人进行资格审查资格预审资格后审资格预审的内容一般包括五个方面的内容1.具有独立订立合同的权利2.具有圆满履行合同的权利3.以往承担类似项目的业绩情况4.没有处于被责令停业，财产被接管、冻结、破产状态5.在最近几年内没有与骗取合同有关的犯罪或严重违法行为1.刊登招标公告或发出投标邀请书40（二）招标阶段2.对投标人进行资格审查资格预审资格后审资40413.发售招标文件1）招标文件的有关规定（1）招标文件的出售《工程建设项目施工招标投标办法》第15条的规定，招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件。自招标文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。（2）招标文件的内容1．投标邀请书；2．投标人须知；3．合同主要条款；4．投标文件格式；5．采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；6．技术条款；7.设计图纸；8．评标标准和方法；9．投标辅助材料。413.发售招标文件1）招标文件的有关规定（1）招标文件的出41424.勘察现场5.投标预备会（答疑会/标前会议）6.投标文件的编制与递交目的使投标人了解施工场地和周围环境情况，以获取投标单位认为有必要的信息。招标人的答疑方式以信函方式书面解答，解答内容同时送达所有获得招标文件的投标人召开投标预备会，以会议记录形式将解答内容送达所有投标人

投标文件应完全按照招标文件的各项要求编制，并在投标截止时间前按规定的地点递交给招标单位。424.勘察现场5.投标预备会（答疑会/标前会议）6.投标文4243《招标投标法》第23条规定，招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。（3）招标文件的澄清和修改（4）投标文件的准备时间《招标投标法》第24条规定，在招标文件中，招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。43《招标投标法》第23条规定，招标人对已发出的招标文件进行4344案例3【背景材料】2006年6月8日，招标人发出招标文件。招标文件中规定了提交投标文件截止的日期为2006年6月25日。某投标人认为这个时间的规定违反了《招标投标法》。因为《招标投标法》第24条规定：“招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。”【问题】你如何认为？44案例3【背景材料】4445【分析】

是否违法应根据具体项目来确定。必须招标的项目，根据《招标投标法》应该符合两个条件：既要属于必须招标的项目范围，也要符合相应的规模标准。如果不同时符合这两个条件，就不是必须招标的项目。不是必须招标的项目也可以招标，但是就不受《招标投标法》第24条的“不得少于20日”的限制了，而仅仅满足“投标人编制投标文件所需要的合理时间”就可以了。所以，如果这个案例中的项目不属于必须招标的项目，招标人的行为就不违法。相反，就是违法的。45【分析】4546案例4【背景材料】

某国家大型水利工程，由于工艺先进，技术难度大，对施工单位的施工设备和同类工程施工经验要求高，而且对工期的要求也比较紧迫。基于本工程的实际情况，经有关部门批准，业主选择邀请招标。业主决定仅邀请3家国有一级施工企业参加投标。招标工作内容确定为：成立招标工作小组；发出投标邀请书；编制招标文件；编制标底；发放招标文件；招标答疑；组织现场踏勘；接收投标文件；开标；确定中标单位；评标；签订承包合同；发出中标通知书【问题】（1）如果上述招标工作内容的顺序作为招标工作先后顺序是否妥当？如果不妥，请确定合理的顺序。（2）工程建设项目施工招标文件一般包括哪些内容？46案例4【背景材料】4647【分析】（1）题中所列招标顺序不妥。正确的顺序是：成立招标工作小组；编制招标文件；编制标底；发出投标邀请书；发放招标文件；组织现场踏勘；招标答疑；接收投标文件；开标；评标；确定中标单位；发出中标通知书；签订承发包合同。（2）工程建设项目施工招标文件一般包括：投标邀请书，投标人须知，合同主要条款，投标文件格式，采用工程量清单招标的，应提供工程量清单，技术条款，设计图纸，评标标准和方法，投标辅助材料等。47【分析】47481

第八章房地产项目招投标合同的订立程序11第八章房地产项目招投标合同的订立程序48内容1.复习2.第三节房地产项目施工招标投标2.1施工招标程序3.案例分析内容1.复习4950

招标投标，是在市场经济条件下进行货物、工程和服务采购时，达成交易的一种方式。一、招标投标的概念招标招标人依法提出招标项目及其相应的要求和条件，通过发布招标公告或发出投标邀请书吸引潜在投标人参加投标的行为。投标投标人响应招标文件的要求，参加投标竞争的行为。采购方(买方）供应方（卖方）

复习：

第一节房地产项目招投标概述3招标投标，是在市场经济条件下进行货物、工程和服务采购时5051二、招标投标的法律性质招标行为要约邀请投标行为

法律

性质要约确定中标人行为

性质

法律

法律

性质承诺

复习：

第一节房地产项目招投标概述中标通知书

生效

时间中标通知书发出4二、招标投标的法律性质招标行为要约邀请投标行为法律性5152四、招标投标活动应遵循的基本原则公平公正公开诚实信用

复习：

第一节房地产项目招投标概述《招标投标法》第5条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”5四、招标投标活动应遵循的基本原则公平公正公开诚实信用复5253复习：

第一节房地产项目招投标概述强制招标五、强制招标的项目范围和规模标准法律规定某些类型的采购项目，凡是达到一定数额的，必须通过招标进行，否则采购单位要承担法律责任。《招标投标法》第3条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”强制招标的两大标准“项目范围”标准“规模标准”标准6复习：第一节房地产项目招投标概述强制招标五、强制5354复习：

第一节房地产项目招投标概述“项目范围”的两大标准“公共利益或公众安全”标准资金来源标准使用国有资金的项目国家融资的建设项目7复习：第一节房地产项目招投标概述“项目范围”的“公共利益5455第一节建设工程招投标概述1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目2.全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项目3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目（一）强制招标的项目范围针对项目性质针对资金来源8第一节建设工程招投标概述1.大型基础设施、公用事业5556国家发改委出台《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中规定各类工程建设项目，包括工程勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：施工单项合同估算价200万元以上货物采购单项合同估算价100万元以上服务采购单项合同估算价50万元以上项目总投资额3000万元以上（二）强制招标的规模标准9国家发改委出台《工程建设项目招标范围和规模标准规定》施工货5657（三）强制招标的例外《招标投标法》第66条规定：“涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜招标的项目，按照国家有关规定可以不进行招标。”《工程建设项目施工招标投标办法》第12条的规定，工程建设项目有下列情形之一的，依法可以不进行施工招标：1.涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的；2.属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；3.施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的；4.施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的；5.在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的；6.法律、行政法规规定的其他情形；10（三）强制招标的例外《招标投标法》第66条规定：“涉及国5758案例：鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案【背景资料】某中外合资鞋业公司，投资1600万元(资金自筹)兴建厂房。有关部门以厂房涉及公众安全为由，要求项目进行招投标。鞋业公司认为，该项目不是3号令所规定的关系公众安全项目，不属于强制招标项目，因而决定不招标，并下令开工。有关部门发现后，以应当招标为由，欲对其做出行政处罚，并会同供电部门对其采取了停电措施。后经政府协调，事件得到了妥善大处理。

11案例：鞋厂厂房是否涉及公众安全招标纠纷案【背景资料5859【案情分析】

关系公共利益、公众安全的项目，属于纯公共产品或准公共产品，其最大的特点是项目具有安全性。因此公众安全不能理解为安全生产，以及对某一部分人有安全影响的意义。否则每个项目都要成为关系公众安全的项目。本案中的厂房不属于基础设施项目，也不属于公用事业项目，且不使用国有资金，因而不是强制招标项目。不能以安全生产为借口，要求其进行招投标，因此本案中有关部门的做法欠妥。12【案情分析】5960三、招标的方式（一）公开招标（OpenTendering）1.定义又称竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。2.优点（1）可为所有的承包人提供一个平等竞争的机会；3.缺点（2）业主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期。（1）由于参与竞争的承包人可能很多，会增加资格预审和评标的工作量；（2）有可能出现故意压低投标报价的投机承包人，以低价挤掉对报价严肃认真而报价较高的承包人。13三、招标的方式（一）公开招标（OpenTenderin6061（二）邀请招标（InvitedTendering）1.定义又称选择性招标、有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。《招标投标法》“11”条规定，国家重点项目或地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。根据《工程建设项目施工招标投标办法》第11条，对于应当公开招标的施工招标项目，有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标：1．项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；2．受自然地域环境限制的；3．涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；4．拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；5．法律、法规规定不宜公开招标的。14（二）邀请招标（InvitedTendering）1.6162(二)特点不使用公开的公告形式，而是投标邀请书接受邀请的单位才是合格的投标人投标人的数量有限（不少于3个）公开招标与邀请招标的区别一、发布信息的方式不同二、竞争的范围不同三、公开的程度不同四、时间和费用不同15(二)特点不使用公开的公告形式，而是投标邀请书接受邀请的6263案例【背景材料】

有两个项目被直接发包，理由是一个项目涉及国家安全，另一个项目属于以工代赈，需要使用农民工的。【问题】你认为这个理由充分吗？【分析】

对于涉及国家安全的项目，分为两种情况：不适宜招标的和适宜招标但不适宜公开招标的。前者经批准可以不招标而直接发包，后者则经批准后需要邀请招标。所以，仅仅以涉及国家安全为由就不招标是不合适的。对于以工代赈，需要使用农民工的项目，不适宜招标经批准可以不招标。这个理由是充分的。16案例【背景材料】【分析】6364三、房地产项目招投标的分类（一）建设工程项目总承包招标

第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标

又称建设工程项目全过程招标，在国外通常被称为：“交钥匙”工程发包方式，是指从项目建议书开始，包括可行性研究、勘察设计、设备材料采购、工程施工、生产准备、投料试车，直至竣工投产、交付使用的建设全过程招标。（二）建设工程项目勘察招标招标人就拟建工程项目的勘察任务发布招标公告或投标邀请书，由投标人在规定时间内根据招标文件的要求提交勘察方案及费用、报价等内容的投标书，经评标委员会专家的评审，从中择优选择中标的勘察单位来完成工程项目的勘察任务。17三、房地产项目招投标的分类（一）建设工程项目总承包招标6465（三）建设工程项目设计招标

第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标招标人就拟建工程项目的设计任务发布招标公告或投标邀请书，由投标人在规定时间内根据招标文件的要求提交设计方案或设计概念及报价等内容的投标书，经评标委员会专家的评审，从中择优选定中标的设计单位来完成工程项目设计任务。（四）建设工程项目施工招标根据招标人拟建工程项目的施工任务发出招标公告或投标邀请书，由投标人在规定的时间内根据招标文件的要求提交包括施工组织设计、工期、质量、进度及报价等内容的投标书，经评标委员会专家评审，从中择优选定施工承包单位。18（三）建设工程项目设计招标第二节房地产项目勘察、设计6566

1998年1月8日中央决定建设国家大剧院，投资25.5亿元人民币，外汇额度1亿美元，建设规模12万平方米，用四年时间建成。国家大剧院是中国最高表演艺术中心，其设计必须富有明显个性，表现出既有民族文化特色又有时代精神的内涵。为了达到这个目标，国家大剧院业主委员会组织了两轮面向国际的设计方案竞赛，共收到国内外设计方案69个，其中国外37个。设计方案的评选由我国内地、香港以及国外的11名建筑领域名师组成的评委会负责，并向社会各界广泛征求意见。第一轮竞赛选出了法国巴黎机场公司、德国HPP国际建筑设计有限公司等5个设计单位的设计方案。第二轮竞赛除了第一轮5家优胜者外，业主另外还邀请4家设计单位参加。最后选中法国人保罗﹒安德森的方案。案例：国家大剧院设计方案竞赛案例【背景资料】191998年1月8日中央决定建设国家大剧院，投资256667

这是采用概念设计招标的成功范例，它带给我们很多启迪。目前国内通常的设计招标存在一些问题，达不到招标竞争的目的。究其原因是在没有明确设计方案前提下开展招标，使设计方案不具有可比性，评标也带有很强的主观性，在此情况下将设计招标演变为以价格为主的不规范竞争。我们认为，设计招标与施工招标有很大的不同，大多数的设计招标，应以设计方案竞赛为前提，并应当允许在一些设计竞赛中进行设计方和招标评委会的概念设计“谈判”。因此，我们在工程项目的设计中应该积极提倡概念设计招标。【案例分析】20这是采用概念设计招标的成功范例，它带给我们很多6768（五）建设工程项目监理招标

第二节房地产项目勘察、设计、监理招标投标招标人就拟建工程项目的监理任务，发出招标公告或投标邀请书，由符合招标文件规定的建设监理单位参加，竞争承接工程项目相应的各阶段的监理任务。（六）建设工程项目材料、设备招标招标人就拟建工程项目中的材料、设备发出招标公告或投标邀请书，由符合招标文件规定的材料、设备供应商投标竞争来获得材料、设备的采购合同。21（五）建设工程项目监理招标第二节房地产项目勘察、设68第三节房地产项目施工招标投标一、房地产项目施工承发包和施工招投标.施工承发包的意义.施工承发包的概念第三节房地产项目施工招标投标一、房地产项目施工承发包和施6970（一）施工发包应当具备的条件（P127）在招标程序开始前应完成的准备工作和应满足的有关条件。履行审批手续落实资金来源1．招标人已经依法成立；2．施工的初步设计方案已获批准；3．已列入国家和地方的年度建设计划；4．工程施工所需的施工图纸及相应的技术资料已齐备；5．有相应资金或者资金来源已经落实。23（一）施工发包应当具备的条件（P127）在招标程序开始前7071一、建设工程招标人《招标投标法》第8条：“招标人是依照本法规定提出招标项目，进行招标的法人或者其他组织。”（一）招标人是法人或其他组织个人不能成为招标人

第三节房地产项目施工招标投标（二）招标人必须提出招标项目、进行招标24一、建设工程招标人《招标投标法》第8条：“招标人是依照本71（二）施工发包的方式（三）施工承包1.概念2.条件（二）施工发包的方式7273二、施工招标投标程序（一）施工招标程序施工招标可以是项目的全过程招标、单位工程招标、特殊专业工程的招标，但不得对单位工程的分部分项工程进行招标。Eg.施工招标可针对（）进行招标。A.桩基础工程B.地下室工程C.砖石工程D.抹灰工程KEY:A26二、施工招标投标程序施工招标可以是项目的全过程招标、单位7374招标准备阶段招标阶段决标成交阶段施工招标程序（分为三个阶段）27招标招标决标施工招标程序（分为三个阶段）74二、施工招投标程序成立招标小组、进行招标登记施工招标程序

编制招标文件、发布招标信息接受投标报名、组织资格预审、发放招标文件组织现场踏勘、召开标前答疑会、编制备忘录成立评标小组、接受投标文件开标、评标、定标签发中标通知书签订合同二、施工招投标程序成立招标小组、进行招76《招标投标法》确立了招标人自行招标和招标代理机构代理招标两种制度。1、自行招标

（1）法定条件《招标投标法》第“12”条编制招标文件的能力组织评标的能力1.成立招标工作小组（三）招标人的招标资格（资质）29《招标投标法》确立了招标人自行招标和招标代理机构代理招标7677国家计委2000年7月1日颁布的《工程建设项目自行招标试行办法》对自行招标的能力做出具体规定。（1）具有项目法人资格（或者法人资格）；（2）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量；（3）有从事同类工程建设项目招标的经验；（4）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；（5）熟悉和掌握《招标投标法》及相关的法律法规；第三节房地产项目施工招标投标30国家计委2000年7月1日颁布的《工程建设项目自行招标试7778（2）对自行招标实行备案制度《招标投标法》第12条第3款规定，依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。目的防止自行招标人在不具备招标能力的情况下擅自招标，或随意变更招标程序和评标标准，造成招标工作混乱。一方面，确立了招标人自行招标的决策权一方面，规定了必要的事后监督要求第三节房地产项目施工招标投标31（2）对自行招标实行备案制度《招标投标法》第12条第3款78792、招标的委托代理（1）招标代理机构

第三节房地产项目施工招标投标是指依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。通用条件须依法成立是社会中介组织须从事招标代理业务并提供相关服务322、招标的委托代理（1）招标代理机构第三节房地7980性质社会中介组织不是一级行政机关、不是从事生产经营的企业委托代理关系与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系（2）特定条件招标代理机构应具备的条件《招标投标法》“13”条营业场所、相应资金专业力量评标委员会人选的技术、经济方面的专家库33性质社会不是一级行政机关、不委托代理关系与行政机关和其他8081第三节房地产项目施工招标投标（3）招标代理机构的资格及其认定认定其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的建设行政主管部门认定。（其设立不需有关行政主管部门审批）资格甲级乙级34第三节房地产项目施工招标投标（3）招标代理机构的资格8182（一）招标准备阶段招标组织准备招标条件准备招标文件准备1.招标申请、报建属于招标范围的工程项目都必须报建，并由建设行政主管部门审批。2.资格审查文件和招标文件编制与送审35（一）招标准备阶段招标组织准备招标条件准备招标文件准备18283（1）资格审查文件招标单位根据招标项目的特点，单方面阐述自己对资格审查的条件和具体要求。投标人要过的第一关资格预审资格后审投标前开标后36（1）资格审查文件招标单位根据招标项目的特点，单方面阐述8384（2）招标文件招标文件的编制是招标准备工作中最为重要的一环，其作用为：投标人的投标依据签订合同的基础招标单位根据招标项目的特点和需要，单方面阐述招标条件和具体要求的意思表示。37（2）招标文件招标文件的编制是招标准备工作中最为重要的一8485（1）标底的定义由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格和能力的代理机构代理编制，并按规定报经审定的招标工程的预期价格。（2）标底的作用（1）衡量投标单位报价的尺度。（2）评标的重要指标。（3）使建设单位预先明确招标工程的投资额度，并据此筹措资金和安排建设资金。（4）上级主管部门核实建设规模的依据。3.工程标底的编制38（1）标底的定义由招标单位自行编制或委托具有编制标底资格8586（3）标底的审定在投标截止日期后，报经招标管理机构审查，未经审查的标底一律无效。（4）注意一个工程只能编制一个标底招标人设有标底的，标底必须保密招标项目可以不设标底39（3）标底的审定在投标截止日期后，报经招标管理机构审查，8687（二）招标阶段2.对投标人进行资格审查资格预审资格后审资格预审的内容一般包括五个方面的内容1.具有独立订立合同的权利2.具有圆满履行合同的权利3.以往承担类似项目的业绩情况4.没有处于被责令停业，财产被接管、冻结、破产状态5.在最近几年内没有与骗取合同有关的犯罪或严重违法