某地区土地产权管理与财务知识制度

第十二章土地产权制度

石晓平1土地经济理论与政策石晓平土地产权制度为什么介绍本章？土地归谁所有决定了社会的基本的财产权制度土地是最重要的生产要素土地产权制度是决定土地归谁所有和使用的基本的制度因此土地产权制度是一项非常重要的和基本的制度安排2土地经济理论与政策石晓平本章介绍产权的基本概念土地产权土地所有权土地使用权土地抵押权土地发展权土地产权制度改革的理论和实践城市和农村土地产权制度改革的理论与实践3土地经济理论与政策石晓平产权的基本概念产权（PropertyRights）：是有关财产的各项权利的总称。是指具有物质财富的内容，直接和经济利益相联系的民事权利。属于这一类的权利有所有权、其他物权、债权、继承权、版权和专利权、商标权。产权既是权利又是规则。确定人们使用物品的规则。是人们财产关系的法律体现。4土地经济理论与政策石晓平产权的基本概念德姆塞茨：产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表述。5土地经济理论与政策石晓平产权的基本概念产权包括：所有权、使用权、收益权和处分权。《牛津法律大辞典》把产权界定为：财产权是指存在于任何客体之中或之上的完全的权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其它与财产有关的权利。不要把财产权视作单一的权利，而应该视作若干独立权利的集合体。其中的一些或甚至其中的很多独立的权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。6土地经济理论与政策石晓平土地产权的概念土地产权是土地制度的一个核心问题。土地产权是指存在于土地之中的排他性的完全权利。包括土地土地所有权、使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。7土地经济理论与政策石晓平土地产权构成土地所有权：土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理土地的权利。受国家法律的保护。土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并有权获得收益。得到法律的确认和保护。权利受到法律的限制。8土地经济理论与政策石晓平土地所有权土地所有权的基本属性土地所有权的完全性最充分的一项权利土地所有权的排他性土地所有权的恒久性不会轻易灭失土地所有权的归一性其他权利都是在所有权基础上设定的土地所有权的社会性受到一定社会规范的约束讨论：对土地所有权的限制不断增加？9土地经济理论与政策石晓平土地使用权土地使用权：是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利。是土地使用制的法律表现形式。广义和狭义土地使用权的区别：广义土地使用权包含了其他的土地占有权、土地收益权和不完全处分权。狭义仅指土地使用。土地使用权的设定必须依法律而成立。一般需支付租金或者价格。中国实行的就是土地所有权和使用权分离的有偿使用的制度。10土地经济理论与政策石晓平土地抵押权土地抵押权：：是土地受押押人对于土地地抵押人不移移转占有并继继续使用收益益而提供担保保的土地，在在债务不能履履行时可将土土地的拍卖价价款作为受清清偿的担保物物权。土地受押人称称为土地抵押押权人。11土地经济理论论与政策石石晓平土地抵押权土地抵押权的的性质：土地抵押权的的优先清偿性性土地抵押权是是担保物权土地抵押权的的附属性以债权的存在在为前提土地抵押权的的不可分性偿还部分债务务不会改变抵抵押权12土地经济理论论与政策石石晓平地役权地役权：在土土地所有权上上设定的一种种他项权利。。土地所有人为为了其毗邻土土地的权益，，有义务容许许他人在其土土地上的某种种行为。为他人设置地地役权的土地地为供役地，，与供役地毗毗邻并需在他他人土地上获获取地役权的的土地为需役役地。地役权包括：：建筑支持权权、采光权、、眺望权、取取水权、道路路通行权等中国尚未单独独设立地役权权13土地经济理论论与政策石石晓平土地发展权土地发展权是是发展土地的的权利，是一一种可与土地地所有权分割割而单独处分分的权利。如：农地非农农使用的权利利、提高建筑筑物密度的权权利当今世界各国国对农地发展展权的认识不不一：美国、、欧洲处置不不一样14土地经济理论论与政策石石晓平土地产权的作作用产权明晰，避避免不确定性性产权必须是排排他的或者是是专一的产权必须是安安全的产权必须是可可转让的产权必须是可可执行的产权行使受到到约束15土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新解放后我国农农村土地产权权制度的历史史沿革土地改革阶段段废除封建的土土地产权制度度，实行耕者者有其田现实反思是什什么？1950年6月28日《中华人民共和和国土地改革革法》实行土地的农农民所有制，，解放生产力力、发展农业业生产3亿多农民得到到了0.47亿公顷土地请参阅更多的的历史文献了了解在解放区区进行的土地地改革等活动动16土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新解放后我国农农村土地产权权制度的历史史沿革农业合作化阶阶段土地改革完成成后，建立农农村土地的农农民个人私有有制但存在农民个个人分散经营营存在的困难难，提高农业业生产加快实现工业业化的目标、、国家控制主主要的商品粮粮食生产及其其他工业原料料国家主张将农农民组织起来来前一阶段包括括：农业互助助组和初级社社阶段（土地地所有权仍归归农民所有））后一阶段包括括：高级合作作社（土地归归集体所有））第三阶段包括括：人民公社社阶段（一大大二公三拉平平），实现了了政社合一，，成为农业生生产和组织的的基本单位1960年前后调整形形成“三级所所有、对为基基础”的经营营管理体制17土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新解放后我国农农村土地产权权制度的历史史沿革“三级所有，，队为基础””（1962-1978）纠正人民公社社运动错误基基础上进行的的土地产权制制度的调整：：重点是：土地所有权归归公社、大队队和生产队三三级所有土地的所有权权和使用权主主要归生产队队18土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革对改革开放之之前的农村土土地产权制度度的简单的评评价单个的集体成成员缺乏劳动动的积极性、、无法提供激激励消极怠工、破破坏生产工具具等发生家庭联产承包包责任制阶段段由安徽开始、、全国展开19土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革中国现行农村村土地使用制制度的特征基本特征：““家庭承包经经营制”，在在集体土地所所有制下，按按照“人人有有份、户户种种田”的原则则承包集体土土地。农民取得承包包经营权基于于：1）土地的集体体所有制（社社区成员权））2）农民在取得得承包经营权权的同时，必必须承担国家家的税收以及及对集体缴纳纳租金的义务务。承包经营权的的性质：1）承包经营权权属于使用权权2）属于所有权权（所有权、、承包权和经经营权的分离离）20土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革对家庭联产承承包责任制的的简单评价林毅夫等人：：验证家庭联联产承包责任任制对农业增增长的贡献1979-1984年中国农业总总产出增长42.23%，其中45.79%来源于投入的的增加，制度度变化贡献了了46.89%，大致相当于于收入增加的的总效应21土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革对家庭联产承承包责任制的的简单评价对土地承包经经营权稳定与与交易的绩效效分析（绿肥种植））土地产权的的稳定性和可可交易性对绿绿肥种植面积积有显著的影影响22土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用权的局局限性承包经营权的的内涵不明确确、不充分如村集体在早早些时候对土土地的随意的的调整（机动动田）反租倒包等形形式的流转土地承包期的的不稳定“三年一小调调、五年一大大调”相关的法律在在逐步的完善善农村土地承包包法物权法等相关的证书发发放（承包经经营权证和合合同）23土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性1）“大稳定、、小调整”模模式农民希望土地地的小调整以以适应人口和和家庭就业的的变化农业生产比较较效益的变化化也非常的重重要是农民成员权权的要求24土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性2）两田制的模模式20世纪山东平度度的两田制的的模式1995年31.5%的生产队实行行了“两田制制”耕地分为口粮粮田和责任田田，口粮田人人均到户，只只承担农业税税；责任田实实行招租的形形式承包经营营，不仅承担担农业税，而而且承担粮食食定购任务和和缴纳土地承承包费简单评价：兼兼顾公平和效效率，但实施施需具备一定定的基础条件件（外出人员员较多等），，后来在一些些地方的推广广有变异的情情况25土地经济理论论与政策石石晓平农村集体土地地产权制度的的历史沿革和和创新改革开放后我我国农村土地地产权制度的的历史沿革现行农村土地地使用制度的的多样性3）苏南模式土地的规模经经营、乡镇企企业的大发展展，在社区成成员同意的背背景下，实行行以规模经营营为特征的土土地使用制度度改革基本做法：农农户间的转让让形成“种粮粮大户”，采采取“反承包包”、“倒租租赁”、“异异地承包”等等形成规模经经营，或通过过“土地使用用权入股“等等形式，集中中土地招租基本评价：土土地有效集中中在种田大户户的手中，可可能集中化的的机械操作不不是很符合中中国的特色26土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新改革开开放后后我国国农村村土地地产权权制度度的历历史沿沿革现行农农村土土地使使用制制度的的多样样性4）温州州模式式私营经经济的的大发发展、、土地地流转转大多多通过过市场场进行行基本做做法：：温州州土地地租赁赁市场场异常常的活活跃基本评评价：：当地地的经经济发发展是是促进进土地地流转转主要要的因因素，，农民民对土土地使使用权权较少少的关关注27土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新改革开开放后后我国国农村村土地地产权权制度度的历历史沿沿革现行农农村土土地使使用制制度的的多样样性5）”生生不增增地、、死不不减地地“的的模式式贵州湄湄潭，，1984年调整整外，，15年土地地没有有调整整过，，在贵贵州省省推广广，以以地方方法规规的形形式规规定耕耕地承承包期期50年，非非耕地地承包包期60年基本做做法：：延长长土地地承包包期、、明确确农村村集体体土地地所有有权代代表、、继续续实行行生不不增地地、死死不减减地政政策等等基本评评价：：有效效保障障土地地使用用权的的稳定定，以以便给给农户户一个个稳定定的预预期，，增强强农户户对土土地进进行投投资的的信心心28土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新改革开开放后后我国国农村村土地地产权权制度度的历历史沿沿革现行农农村土土地使使用制制度的的多样样性6）”土土地股股份合合作制制“的的模式式广东南南海地地处珠珠江三三角洲洲，人人多地地少，，非农农产业业发达达，土土地无无人耕耕种，，但又又不愿愿意放放弃承承包权权基本做做法：：不同同地区区采取取折价价的方方法，，把土土地和和固定定资产产折股股量化化后给给农民民，农农民获获得承承包权权后，，再把把土地地的使使用权权交给给集体体，纳纳入股股份合合作组组织统统一使使用，，实行行农民民股权权”生生不增增死不不减制制度““，对对新增增人口口实行行配售售股基本评评价：：拥有有股份份，但但不对对应地地块，，这种种股份份化的的程度度更加加的彻彻底，，但改改革不不完善善，股股份仍仍然存存在无无法继继承、、买卖卖、转转让等等限制制。对对是否否设集集体股股也存存在争争议，，涉及及农民民利益益和集集体利利益如如何合合理划划分的的问题题。29土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新改革开开放后后我国国农村村土地地产权权制度度的历历史沿沿革现行农农村土土地使使用制制度的的多样样性总体评评价：：必须须适应应当地地的环环境、、因地地制宜宜外部经经济社社会环环境非非常的的主要要30土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新改革开开放后后我国国农村村土地地产权权制度度的历历史沿沿革现行农农村土土地使使用制制度的的进一一步的的完善善明确承承包经经营权权的性性质完善承承包经经营权权的权权能结结构土地承承包期期的长长期化化承包经经营权权的物物权化化农村社社会保保障制制度建建设31土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新征地制制度改改革与与农村村集体体建设设用地地产权权制度度改革革征地制制度改改革农地非非农化化的过过程包括一一部分分集体体建设设用地地农村集集体建建设用用地产产权制制度改改革乡镇企企业用用地农村居居民点点用地地32土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新征地制制度改改革与与农村村集体体土地地产权权制度度改革革渐进改改革核心办办法是是提高高征地地补偿偿标准准，拓拓宽被被征地地农民民的安安置途途径，，建立立征地地仲裁裁制度度，以以保证证征地地工作作的公公平、、公正正、公公开和和高效效。33土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新激进改改革征地制制度改改革的的关键键问题题是如如何保保护农农民集集体土土地的的财产产权。。区分分农民民集体体土地地所有有权与与国有有土地地所有有权，，无法法保障障对农农民权权利的的保护护。让两种种产权权处于于平等等的地地位农地直直接入入市或者是是提高高补偿偿的标标准34土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新两个大大的方方面第一：：提高高农民民的组组织化化的程程度(渐进改改革)实现土土地征征用中中农民民与政政府的的直接接对话话被征地地农民民将增增强组组织能能力现实中中乡村村精英英并不不是农农民利利益的的真实实地代代表加强农农村社社区性性合作作经济济组织织、专专业合合作性性合作作经济济组织织、股股份合合作制制家具具组织织等合合作组组织的的建设设35土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新第二个个方面面打破政政府土土地征征用垄垄断坚坚冰，，容许许集体体非农农建设设用地地入市市（激激进改改革））江苏苏苏州（（最早早）浙江湖湖州、、河南南安阳阳等安徽芜芜湖的的经验验广东南南海的的经验验广东顺顺德等等的经经验36土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平农村集集体土土地产产权制制度的的历史史沿革革和创创新农民集集体所所有建建设用用地使使用权权流转转在90年代中中期就就开始始了1995年江苏苏省苏苏州市市开始始试点点陆续有有浙江江湖州州、河河南安安阳、、福建建古田田开始始试点点国土资资源部部2000年2月28日批准准芜湖湖市““农民民集体体所有有建设设用地地使用用权流流转试试点方方案”37土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平案例芜芜湖芜湖试试点主主要涉涉及集集体建建设用用地所谓““农民民集体体所有有建设设用地地使用用权流流转””指乡乡镇土土地利利用总总体规规划确确定的的集镇镇建设设用地地范围围内的的农民民集体体所有有建设设用地地，所所有权权发生生转移移，包包括进进行转转让、、租赁赁、作作价出出资（（入股股）、、联营营联建建、抵抵押等等。38土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平案例芜芜湖芜湖试试点的的主要要内容容39土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平案例芜芜湖40土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平案例芜芜湖湖政府承包者者或原原土地地使用用者新的土土地使使用者者直接洽洽谈交交易向上级级政府府缴纳纳一定定的流流转收收益2002年芜湖湖确定定的县县（区区）、、乡（（镇））、集集体经经济组组织三三级队队土地地流转转收益益和土土地增增值收收益的的分成成比例例：1：4：541土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平案例芜芜湖湖集中在在集体体建设设用地地（没没有突突破农农地转转用的的界限限）实现了了“工工业向向园区区集中中、土土地向向规模模经营营者集集中、、居民民向小小城镇镇集中中”提出了了对失失地农农民进进行补补偿和和生活活保障障的多多种途途径42土地经经济理理论与与政策策石石晓晓平案例南南海海以土地地为中中心的的农村村股份份合作作制（（土地地股份份合作作制））案例南南海介介绍：：位于于广州州佛山山之间间是珠珠三角角最早早开发发的地地区之之一，，具有有得天天独厚厚的地地缘优优势1990年随着工业业化的推进进，农民民开始租用用村边地、、宅基地办办厂设铺外地企业租租用土地或或租用土地地上盖好的的厂房和商商铺43土地经济理理论与政策策石晓晓平案例南海海案例介绍：：当时征地已已经非常的的困难（补补偿太低））1992年开始土地地股份合作作制的试点点：确保农地的的集体土地地所有权不不变，把农农民的集体体土地承包包权量化为为股权，由由集体经济济组织经营营，并保证证在土地进进行非农用用途时农民民获得相应应的收益44土地经济理理论与政策策石晓晓平案例南海海案例介绍：：制度上保障障了土地非非农化收益益，集体组组织成员对对土地增值值收益的分分红权1993年全面推广广2003年全市建立立农村股份份合作社1870个，其中以以村委会为为单位组建建集团公司司191个，占村委委会总数80%以上，以村村民小组为为单位组建建的股份合合作社1678个，占村民民小组数的的99.8%45土地经济理理论与政策策石晓晓平案例南海海收效明显1994-2000年农民的的人均股分分红从1016元增加到1951元多数地区的的入股分红红占到农民民收益的1/4到1/3，有的1/2加速了工业业化的速度度，保证了了集体和农农户在土地地级差收益益的上升中中增加的收收益46土地经济理理论与政策策石晓晓平案例南海海案例的特殊殊性地处珠江三三角洲土地增值潜潜力大土地股份合合作制后的的集中土地地收益高于于分户的土土地增值收收益47土地经济理理论与政策策石晓晓平案例南海海问题股份制章程程中所做出出的：不得得转让、抵抵押、筹资资等规定，，使股份的的分配具有有极强的福福利和再分分配的性质质，而相对对较弱的资资产经营的的功能。48土地经济理理论与政策策石晓晓平案例顺德德49土地经济理理论与政策策石晓晓平案例顺德德50土地经济理理论与政策策石晓晓平案例广州州51土地经济理理论与政策策石晓晓平集体建设用用地入市流流转的讨论论意义加速集体土土地流转制制度的改革革土地征用制制度的改革革加速农民的的非农化的的过程加速小城镇镇的建设和和发展讨论：存在的问题题52土地经济理理论与政策策石晓晓平城市土地产产权制度的的产生与变变迁传统的城市市土地使用用制度主要特征行政划拨：：土地由国国家行政机机关调拨分分配使用具体包括：：国家机关关、部队、、学校、国国营企业等等如果需要要使用土地地，不是通通过市场购购买或租赁赁所得，而是按照按按照一定的的建设用地地程序，首首先申请建建设用地项项目，待项项目批准后后，再持批批准文件向向县级以上上人民政府府土地管理理部门申请请批准后无无偿划拨使使用国家如因社社会公益事事业的需要要，需要使使用国有企企业、事业业单位的土土地，不需需通过购买买、租赁，，通过行政政手段取得得。53土地经济理理论与政策策石晓晓平城市土地产产权制度的的产生与变变迁传统的城市市土地使用用制度主要特征无偿无限期期使用国家机关、、部队、学学校、国有有企业等使使用国有土土地的过程程中不需要要支付地价价没有明确的的使用年限限（除非国国家占用））禁止土地使使用者之间间的转让禁止土地使使用者以买买卖、出租租、赠与、、交换等方方式将土地地直接转给给其他单位位或个人使使用54土地经济理理论与政策策石晓晓平城市土地产产权制度的的产生与变变迁传统的城市市土地使用用制度的形形成城市土地国国有制的形形成自全国解放放到1956年，私有土土地是可以以买卖、出出租、入股股、典当、、赠与、交交换的在1950年的政务院院的《契税暂行条条例》中可以得到到说明自1956年开始城市市私有房产产的社会主主义改造之之时起，一一些私有土土地开始被被收归国有有，同时禁禁止买卖到改革开放放之前基本本形成了城城市土地的的国有制55土地经济理理论与政策策石晓晓平城市土地产产权制度的的产生与变变迁传统的城市市土地使用用制度的形形成城市土地国国有制的形形成主要的弊端端：不利于土地地的集约利利用和合理理的配置土地无法向向使用效率率高的用户户手中转移移不利于企业业的改制企业之间的的合理公平平的竞争环环境难以形形成不利于企业业绩效的评评价不利于城市市的发展（（城市用地地结构不合合理、建设设资金不足足）寻租行为盛盛行不利于改革革的进行56土地经济理理论与政策策石晓晓平3.我国土地制制度的产生生与变迁改革开放后后的城市土土地使用制制度的形成成城市征收土地的的使用费（（税）针对中外合合营企业提提出的1982年深圳特区区开始推行行随后在抚顺顺、广州等等城市推行行开展土地使使用权有偿偿出让和转转让的试点点1987年下半年，，深圳经济济特区率先先进行土地地使用权的的有偿出让让和转让的的试点一次性收取取土地的出出让金，同同时容许土土地的使用用权抵押和和转让57土地经济理理论与政策策石晓晓平3.我国土地制制度的产生生与变迁改革开放后后的城市土土地使用制制度的形成成城市制定地方性性土地使用用权有偿出出让和转让让的法规修改《宪法》和《土地管理法法》1988年修改《宪法》、《土地管理法法》制定全国性性的土地使使用权出让让和转让的的法规，全全面开放土土地市场《中华人民共共和国城市市房地产管管理法》、《中华人民共共和国城镇镇国有土地地使用权出出让和转让让暂行条例例》等一批法律律法规58土地经济理理论与政策策石晓晓平3.我国土地制制度的产生生与变迁现行城市土土地使用制制度的基本本内容土地使用权权出让指国家以土土地所有者者的身份将将土地使用用权在一定定年限内让让与土地使使用者，并并由土地使使用者向国国家支付土土地使用权权出让金的的行为。土地使用权权出让的地地块、用途途、年限和和其它条件件，由市县县人民政府府土地管理理部门会同同城市规划划和建设管管理部门、、房地产管管理部门共共同拟定方方案。地下的资源源、埋藏物物等不在有有偿出让之之列。面向所有合合法主体。。59土地经济理理论与政策策石晓晓平3.我国土地制制度的产生生与变迁现行城市土土地使用制制度的基本本内容土地使用权权出让可以采取协协议、招标标、拍卖三三种形式后来扩展到到挂牌是指通过发发布挂牌公公告，按公公告规定的的期限将拟拟出让宗地地的交易条条件在市土土地交易市市场挂牌公公布，接受受竞买人的的报价申请请并更新挂挂牌价格，，根据挂牌牌期限截止止时的出价价结果确定定土地使用用人