济源市场及项目建议报告课件

济源市场及项目建议报告郑州金盛川房地产营销顾问有限公司2012年01月09日济源市场及项目建议报告郑州金盛川房地产营销顾问有限公司2011报告思路>>>市场大势分析>>>济源宏观环境分析>>>济源房地产市场分析>>>项目SWOT分析>>>项目规划建议报告思路>>>市场大势分析2>>>全国房地产市场动态全国660个城市共计6540万套住宅空置据国家电网智能化的统计，全国660个城市有6540万套住宅是空的。这间接说明现在这么多的房子，其实很多在炒家的手上。另外，前几年的房地产调控之所以会变成“空调”，是因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就可以替代土地出让金成为政府税收的主要来源，这很可能逼出空置房源涌向市场。【金盛川简评】逐步实现房价合理回归，将是明年房地产市场的主基调，房屋的空置率是衡量房价泡沫化程度的关键指标，因此消耗房地产市场上的库存将是政府挤压房地产泡沫的重要手段，在“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的政策基调下，明年肯定是实体经济发展的“机遇年”。地方经济将会发展方向将会进一步接受引导。>>>全国房地产市场动态全国660个城市共计6540万套住宅3住建部与各地签订保障房建设目标责任书

12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。

来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，这份责任书详细列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。

按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，今年开工建设的保障房已超过1000万套。住建部表示，提早确定明年的任务，一是为了早做准备，二是明年开工和竣工并重，压力会更大。住建部副部长齐骥表示，从工程建设角度来说，“明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大。”【金盛川简评】政府加大保障房建设力度，采取分配任务，职责到人的措施，完不成任务甚至采取降级、免职等处罚手段，这是政府整顿房地产市场的一个重要政策，足以显示出政府稳定房价、挤压房地产泡沫、引导房地产健康发展的决心和魄力，可以预计2012政府对房地产市场调控力度不会松动。住建部与各地签订保障房建设目标责任书12月22日，在北京举4高价地王近乎绝迹重点城市地价明显下降

今年土地市场成交量低迷，前几年频频出现的高价“地王现象”近乎绝迹。数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降，单价新“地王”消失。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的地块成交最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%-88%。在13个城市中，单幅地块最高总价超过50亿元的仅有重庆、深圳，地块最高总价分别约为65.36亿元和64.39亿元。而2010年单幅地块最高总价超过50亿元的城市多达7个，地块最高总价更是达到121.41亿元。均价方面，除深圳、天津、武汉、苏州外，其余监测城市均呈现下降趋势。其中，北京今年成交土地的最高均价较去年下降36.76%，上海下降59.53%，广州下降43.31%，重庆下降70.82%，杭州下降45.96%。【金盛川简评】2011年高价“地王”近乎绝迹的原因，首先是房企资金链紧张。房企融资极为艰难，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，因此出现的几率大幅降低；其次，成交地块的位置较偏也是价格下降的原因之一；各地出现"综合评标"、"限地价，竞配建"等土地出让制度的改革是拉低成交价格的另一原因。

高价地王近乎绝迹重点城市地价明显下降今年土地市场成交量低5财政部：2012年将扩大住房公积金贷款规模财政部部长谢旭人在12月25日举行的全国财政工作会议上强调，2012年，要把改善民生摆在财政工作更加突出的位置，确保在改善民生上取得新成效。将创新财政支持方式，通过投资补助、贷款贴息、资本金注入等方式，吸引银行贷款、社会资金参与保障性安居工程建设;扩大住房公积金贷款规模和试点范围，重点支持公共租赁住房建设;鼓励通过发行企业债券筹集资金用于保障性安居工程建设。【金盛川简评】2011年，面对经济社会发展的复杂局面，我国的财政政策在保持“积极”这一主基调不变的基础上，财政支出大幅向民生倾斜，出台了一系列惠民的政策与措施。公积金贷款要比商业贷款在还款方面有优势，扩大住房公积金贷款规模和试点范围，能使更多的工薪阶层能够减轻置业压力。财政部：2012年将扩大住房公积金贷款规模财政部部长谢旭人在6京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”

2012年1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。与前几年的元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%;二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。【金盛川简评】元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚,北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”2012年1月1日上海成交87央行三次加息房奴每月多还数百元

五年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的，利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算，元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。对于大部分2009年之前办理的房贷，很多借款人还享受到基准利率打七折的贷款优惠，按照目前5年期贷款7.05%的利率计算，优惠过后的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。因此对于这部分房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。央行三次加息房奴每月多还数百元五年期以上的房贷，合同日期82012年：房产税改革何去何从？

继续推进房产税改革试点

刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进“房产税改革试点”。但有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。【金盛川简评】推进房产税改革是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。2012年：房产税改革何去何从？继续推进房产税改革试点

刚9未来市场预判2012年中国经济发展战略重大转向——“去房地产化”2012年中国经济发展战略重大转向是其中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。2012年中国经济发展的“去房地产化”，一是表现为政府房地产宏观调控政策坚定性及降低房价目标的明确性。可以说，这两者融为一体，其目标就是要让国内房地产房价水平回归到合理；二是表现为政府将出台一系列政策去除房地产赚钱效应，让整个住房市场的性质发生根本性变化；三是表现调整实体经济发展的基础性。【金盛川简评】对绝大多数城市而言，房地产是经济发展的重要支柱产业，有的地域房地产发展受到阻碍，整个城市的发展就会停滞不前。目前政府决心整中国顿房地产市场，引导房地产市场合理健康发展。目前楼市冷淡，一些城市经济发展必然会受到严重影响，但政府调控力度不会减轻，“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖也就会成为一种可能。未来市场预判2012年中国经济发展战略重大转向——“去房地产10新国八条限购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需不开发企业之间暗自博弈，时间在检验着楼市以前的旺季现在变成“望季”，让我们再次看到了市场观望气氛的浓厚，僵局迹象越来越明显，为了赢得市场份额和缓和过冬，“拼跌”已成为市场竞争的重要手段;土地市场也逐渐冷清起来，开发商不敢高价拿地，地王也逐淡出视野。消耗现有库存将是国家一个重要的调控手段，也是挤压房地产泡沫的关键点；政府对楼市的调控力度不会放松，预计2012年中国经济发展战略重大转向是中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。楼市陷入寒冬，本案应紧跟市场，做出合理的战略调整，赢得市场先机。政策小结新国八条限购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部11>>>济源宏观环境分析>>>济源宏观环境分析12城市历史——10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级跳1988年，撤县建市；1997年，升格省辖市；2003年，被列为河南中原城市群率先崛起的9个城市之一；2005年，全省首批五个城乡一体化试点城市之一。省委省政府对济源寄予厚望，体制支持是济源发展的独特机遇！城市历史——10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级13济源是河南省十八个省辖市之一，是一座新兴的工业旅游城市。济源市共有11个镇、5个街道办事处、50个居委会、484个村委会。全市总面积1931平方公里，总人口约68万。位于豫西北、晋东南交汇处，北依太行，与山西省晋城市毗邻；南临黄河，与洛阳市隔河相望；西踞王屋，与山西省运城市接壤；东临华北平原，与焦作市相连，自古有“豫西北门户”之称远景规划涉及到济源的有焦作－沁阳－济源、济源－洛阳吉利区－洛阳两条线。最终形成以郑州为中心、洛阳为副中心，以京广、陇海为主轴、连接城市群地区的“十”字加半环线网络构架。城市属性——济源是资源旅游城市，省级历史文化名城，是豫西北门户，是能源基地和煤炭化工基地。启示——济源城市地位突出，发展备受国家重视，其巨大的发展潜力必然推动着房地产市场的快速发展，城市发展前景看好，本项目应利用城市固有优势，全力塑造项目自身的核心竞争力，将成为项目吸引客户置业的关键所在。济源济源是河南省十八个省辖市之一，是一座新兴的工业旅游城市。济源14城市旅游——济源还是一座全国篮球城市、绿色山水城市、旅游休闲城市。篮球城黄河小浪底愚公移山王屋山风景区九里沟五龙口风景区济渎庙风景区世纪广场启示——济源篮球城、旅游资源和清洁的市区环境，使其有口皆碑，城市影响力逐年提升，吸引大量的人流物流，推动其经济的快速发展。本案应在城市特色基础上，打造新亮点，一鸣惊人！以篮球城为依托，国际国内篮球赛事高潮迭起，中美男篮对抗赛、中克男篮挑战赛、中立男篮对抗赛、全国CBA甲级联赛等重大比赛电视直播，“全国篮球城市”品牌进一步叫响全国，有力提升了济源对外形象。黄河小浪底旅游风景区和愚公移山的故事也让济源名声在外。城市旅游——济源还是一座全国篮球城市、绿色山水城市、旅游休闲15城市地形特征——地势西高东低，山区约占全市总土地面积的62.1％

济源市地处黄淮海平原西端与山西高原交接处，即处于我国地形第一阶梯与第二阶梯的交接处，北部和西部为太行山和王屋山，南部和东南部为黄土丘陵。全市山地、丘陵、平原等地貌类型齐全，总的地势形态是西北高、东南低。其中山区约占全市总土地面积的62.1％。中心城区启示——特殊的地形特征，使得济源建设用地规模约束性强，城市用地稀缺。对于本项目而言，地处中心城区，升值潜力巨大，拥有良好地发展契机。由于地块规模较小，应充分利用容积率，进行合理的产品规划，实现利润最大化。城市地形特征——地势西高东低，山区约占全市总土地面积的62.16支柱产业——铅锌、钢铁、能源、化工、建材五大支柱产业2010年铅产量720759吨，占全国总量16.7%；2010年白银产量1325883千克，占全国总量11.41%；2010年锌产量233071千克，占全国总量4.34%；钢材产量占全国总量0.35%；焦炭产量占全国总量0.66%；火电发电占全国总量0.5%.启示——济源是河南中原的煤化工基地，全国重要的铅锌工业基地，电力能源基地，矿用机电产业基地。诸多支柱产业，势必催生城市财富群体，为轻松置业提供了更多可能。支柱产业——铅锌、钢铁、能源、化工、建材五大支柱产业201017城市经济——GDP800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求2010年济源市人均GDP50200元（7951美元），仅次于郑州（8553美元），居全省第二位启示——随着济源市整体经济水平的快速发展，人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据人均GDP与房地产市场发展关系，济源房地产市场已经呈现出平稳发展期。对于本项目来讲，深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！城市经济——GDP800-4,000US$4000-8,0018城市经济——固定资产投资和三产占比2005年-2010年济源固定资产投资逐年递增，2010年达216.91亿元，随着城市化进程的加快，城市基础设施建设进一步完善，人们生活配套日益丰富，同时也助推着城市框架的拉大，进而也为济源房地产市场的发展奠定良好的基础。2005年-2010年济源三产结构逐步优化，一产产值所占比重逐步减少;由于济源是一个工业城市，依托工业发展，第二产业产值在GDP中举足轻重，且逐年增加；随着城市发展，第三产业产值也逐年增加。启示——济源产业结构逐步优化，和固定资产投资逐年递增，推动着济源经济大步向前，经济的发展推动着城市化进程，带动房地产快速发展。城市框架的拉大，使得本项目地块位置优势凸显，受益无穷。城市经济——固定资产投资和三产占比2005年-2010年济源19城市总体规划——向东南发展城市向东、向南方向发展。城市发展按照优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城、加快与组团融合的发展思路，拉大框架，完善功能，加强管理，提升品位。按照先整体后局部、先规划后建设的思路，突出规划的指导调控作用，有序推动各片区发展。本地块位于新城和老城衔接地带，既拥有享有老城区配套，又具有新城区气息，是新老城区的过渡地带，发展潜力巨大。东南启示——城市向东、向南方向发展，项目位置极佳，地段决定价值，对本案进行合理定位，是项目取胜的重要环节。城市总体规划——向东南发展城市向东、向南方向发展。东南启示—20城市人口指标2007年2008年2009年2010年常住人口(人)677700682500683700684900户籍人口(人)675300681100682600683300人口自然增长率（‰）5.175.014.645.292007年----2010年济源人口状况到2020年，人口自然增长率控制在6‰，总人口控制在76万以内。从常住人口与户籍人口对比来看，济源非外来迁移城市，是纯粹的内向型置业城市。城市人口基数小，增长速度慢，在一定程度上限制了济源房地产市场的发展。城市人口指标2007年2008年2009年2010年常住人口21区域吸引力大——济源地理位置优越，交通发达，其发展受到国家的高度重视，环境优越，其经济快速发展，影响力与日俱增，各种产业发展有条不紊，是周边城市的发展典范，吸引了大批人流来此投资、旅游，甚至置业，为房地产市场发展塑造了浓厚的氛围。人群购买力强——济源工业发达，产业结构逐步优化，未来人口会快速增加，人们收入水平稳步增加，人均GDP居全省第二，再次置业能力大大增强，改善型置业客户成为济源房地产市场主流。发展承载力高——济源的拥有美好广阔的发展空间，拥有极强的承载力，在承载了大批企业的同时，也承载着房地产市场的发展，产业的发展为房地产的提供源源不断的优质客源。关键词：吸引力购买力承载力本案位于济水大道以北，沁园路以西，是城市向东、向南方向发展的衔接点，市场前景广阔，发展机会巨大。城市环境小结区域吸引力大——济源地理位置优越，交通发达，其发展受到国家的22>>>济源房地产市场分析土地市场分析商品房市场分析>>>济源房地产市场分析土地市场分析23地块位置面积（亩）面积（㎡）土地用途出让年限（年）出让方式规划要求竞买保证金（万元）公布时间容积率建筑高度（米）绿地率（%）建筑密度（%）

玉川产业集聚区玉川大道与玉川一号线西北角169112519工业用地50挂牌≥1≤20_______≥3010002011-1-18

文昌北路东侧、碑子居委会南侧4328926中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌≤1.85_______>30<308002011-1-18财政局北侧、规划玉川街南侧、规划荆梁南路东侧10469424中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌<2.4≤60>35<2821002011-2-9汤帝路西侧、金秋花园南侧、蓼坞新村北侧2919376中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌<1.5≤24>30≤305002011-2-9

济水大街南侧、汇丰苑小区西侧2718078中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌<5_______>30<558002011-3-31玉川产业集聚区内、玉川大道南、玉川一号线东6644064工业用地50挂牌>0.6≤24<20>404002011-4-21坡头镇区、坡头村南黄河北、西霞湖路东侧8657623中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌<3.2_______≥30<2540002011-7-12坡头镇区、坡头村南黄河北、西霞湖路东侧219145870中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌<2.5_______≥30<2860002011-7-12高新技术产业区内、开南路南、六号路东127711科教用地50挂牌≤1.25_______≥25<251202011-7-20玉川产业集聚区内、玉川二号线西侧、玉川大道北侧500333078工业用地50挂牌>0.7_______<20>3036002011-7-202011年1月-2011年12月济源市土地供应情况一览表地块位置面积面积土地用途出让年限（年）出让规划要求竞买保证金24玉川产业集聚区内、玉川大道南侧、玉川二号线东侧63947其他商服用地40挂牌<0.4_______>15<271102011-7-20玉川产业园内、玉泉办事处济渎东路北、玉泉创业园创业路东0250

工业用地50挂牌≥0.7_______≤20>302502011-7-20

玉川产业集聚区一号线西侧，侯月铁路线南侧184122999工业用地50挂牌>1_______<20>4013002011-8-9济水大街南，巨康陶瓷有限公司对面85523中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌≤1.8_______≥20<282002011-9-21苇泉河南、桃园溪岸东侧5335629中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌≤3_______≥35≤3025002011-9-21开南路北、桃园溪岸东侧1912798中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌≤3_______≥35≤3025002011-9-21黄河大道南侧、愚公路东侧6241324中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌≤3_______≥35≤3028002011-9-21黄河大道南侧、东环路西侧5939073中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌≤3_______≥35≤3027002011-9-21受济源地理条件及楼市政策的影响，2011年全年仅供应土地18宗，占地1650亩，约110万㎡，其中住宅用地为11宗，占地710亩，约473万㎡。由于城市向东南方向发展，供应土地多集中在城市东南区。玉川产业集聚区内、玉川大道南侧、玉川二号线东侧63947其25地块位置面积（亩）面积（㎡）土地用途出让年限（年）出让方式成交金额（万元）竞得人成交时间北潘居委会北侧、蟒河南侧、焦枝铁路线西侧6140904中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌2147.4495济源金诺置业有限公司2011-1-4中低价位、中小套型普通商品住房用地1510242中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40协议566.09陈明2011-1-14沁园南路东侧，高新科技产业集聚区内42975其他商服用地40协议163.32河南合生置业有限公司2011-1-23济水大街与东环路交叉口西北角64246住宿餐饮用地40拍卖401.3济源市移山动力机械有限公司2011-2-22赵礼庄居委会南、原机械技工学校西8858646科教用地50划拨——济源市机械技工学校2011-1-28五三一铁路专用线南、东张村铁路桥西261173734工业用地50挂牌2606.01中原特钢股份有限公司2011-2-14济渎大街北、西水屯居委会东南2214569公共设施用地——划拨——济源市公安消防支队2011-1-26文昌路东、碑子居委会南4328926中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌1605.393济源市城建房地产开发公司2011-3-2玉川产业集聚区玉川大道与玉川一号线西北角169112519工业用地50挂牌1687.785济源市中博新能源（集团）有限公司2011-3-2汤帝路西侧、金秋花园南侧、蓼坞新村北侧2919376中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40拍卖1453.2河南省隆发置业有限公司2011-3-18财政局北侧、规划玉川路南侧、规划荆梁路东侧10469424中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌6144.024河南省隆发置业有限公司2011-3-18济水大街南侧、汇丰苑小区西侧2718078中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40拍卖出让6657.2235焦作市建设开发有限责任公司2011-5-102011年1月-2011年12月济源市土地成交情况一览表地块位置面积（亩）面积（㎡）土地用途出让年限（年）出让方式成26玉川产业集聚区内、玉川大道南，玉川一号线东6644064工业用地50挂牌495.72济源市玉川工业开发有限公司2011-5-31愚公路与滨河路交叉口128185中低价位、中小套型普通商品住房用地70拍卖1203.1362中房集团开封房地产开发总公司2011-7-25坡头镇区、坡头村南黄河北、西霞湖路东侧8657623中低价位、中小套型普通商品住房用地70挂牌3111.48洛阳石化房地产开发有限责任公司2011-8-22坡头镇区、坡头村南黄河北、西霞湖路东侧219145870中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌7658洛阳石化房地产开发有限责任公司2011-8-22高新技术产业区内、开南路南、六号路东127711科教用地50挂牌196.63济源市远大实业有限公司2011-8-23玉川产业集聚区内、玉川大道南侧、玉川二号线东侧63947其他商服用地40挂牌207.22河南博鑫能源有限公司2011-8-22玉川产业园内、玉泉办事处济渎东路北、玉泉创业园创业路东2315132工业用地50挂牌385.87济源市方兴管业有限公司2011-8-23轵城镇西轵城村42816公共设施用地——划拨18.0787河南省电力公司济源供电公司2011-10-13王屋镇新林村北、杨沟村南63754公共设施用地——划拨——河南省电力公司济源供电公司2011-9-23玉川集聚区内、玉川二号线西侧、玉川大道北侧500333078工业用地50挂牌5295.94河南豫光金铅股份有限公司2011-10-21玉川一号线西侧，侯月铁路线南侧184122999工业用地50挂牌1955.68河南铉龙铝业有限公司2011-10-21湨河南路南侧、汤帝路东2416023其他普通商品住房用地70划拨——沁园街道办事处马庄居民委员会2011-10-25济水大街南，巨康陶瓷有限公司对面85523中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌——河南迪益置业开发有限公司2011-11-1开南路北、桃园溪岸东侧1912798中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌1727.73济源市畅达置业有限公司2011-11-3黄河大道南侧、愚公路东侧6241324中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌5578.74济源市畅达置业有限公司2011-11-3玉川产业集聚区内、玉川大道南，玉川一号线东6644064工27苇泉河南、桃园溪岸东侧5335629中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌4809.915济源升龙置业有限公司2011-11-25:黄河大道南侧、东环路西侧5939073中低价位、中小套型普通商品住房用地中低价位、中小套型普通商品住房用地70年;其他商服用地40挂牌2637.4275济源升龙置业有限公司2011-11-25文昌中路东31830其他商服用地40协议170.43河南有线电视网络集团有限公司济源分公司2011-11-172011年全年仅供应土地31宗，占地2436亩，约162万㎡，其中住宅用地为16宗，占地1083亩，约72万㎡。苇泉河南、桃园溪岸东侧5335629中低价位、中小套型普通28>>>济源房地产市场分析土地市场分析商品房市场分析>>>济源房地产市场分析土地市场分析29房地产投资开发金额分析2007年-2010年济源房地产投资开发金额稳步增加，济源城市化进程加快，住宅投资金额在商品房投资开发金额占比也逐年增加，济源市房地产市场稳步发展。随着调控政策紧缩，预计未来商业投资金额占比会上升，对于本项目而言，发展商业是一个机会。房地产投资开发金额分析2007年-2010年济源房地产30商品房开工、竣工、销售面积济源房地产市场2005年步入快速发展期，楼盘的数量逐渐增多，但仍处于供不应求的局面。随着2005年-2007年的开发积累，市场竣工量陡增，房地长市场开始步入供过于求的局面。2009年至今，济源市房地产市场处于自我调整期，一是量的调整，酌情放量，是供求关系渐趋平稳；二是质的调整，市场逐渐出现叠加联排别墅等物业形态，以满足高端市场需求。商品房开工、竣工、销售面积济源房地产市场2005年步入快速发312007-2011年济源商品房销售均价2011年上半年济源商品房市场均价为3600元/㎡，下半年部分楼盘最高价达4500元/㎡，新城区均价下半年已达到4000元/㎡，房地产开发热度正朝新区转移。济源商品房销售均价一直维持良性增长，健康发展，房地产市场泡沫较少，受楼市调控政策的影响，预计2012年济源房价约为3800元/㎡。2007-2011年济源商品房销售均价2011年上半年济源商32项目名称阳光名苑建业·壹号城邦山水·世界城大中华城市广场水岸香洲项目地址黄河大道与文昌路交叉口向西200米济源市愚公路与济源大道交会处济源一中东邻济源市愚公路与黄河大道交会处北200米愚公路中段88号济源市宣化西街398号（原西关高压开关厂）滨河南路，设计院西500米处开发商济源市建达置业限公司建业住宅建设有限公司河南邓氏顺天置业有限公司西班牙昆腾置业·奇正地产济源隆兴房地产开发有限公司物业类型住宅、商业住宅、商业住宅、公寓、商业住宅、公寓、酒店、商业住宅、别墅、商业建筑类型小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层高层、酒店、公寓多层、高层、别墅主力户型两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫/两室两厅一卫两室两厅一卫一室一厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅三卫三室两厅两卫三室两厅两卫面积区间83-91㎡90㎡88㎡80-90㎡89㎡96㎡130㎡131-138㎡120㎡92㎡129-130㎡180㎡190㎡140㎡142㎡楼盘概况项目名称阳光名苑建业·壹号城邦山水·世界城大中华城市广场水33项目名称三和·桃园溪岸国泰花园锦绣·水岸名家蓝钻帝景隆发·时代广场项目地址济源市愚公路东开南路北宣化大街与济源路交汇处济源市济水大道南，湨河与漭河交汇处济水大街与宣化街交汇处沁园路与济水大街交汇处隆发时代广场西北角开发商济源三和置业有限公司济源市安欣置业投资有限公司河南新锦绣置业有限公司济源市环球房地产开发有限公司河南省隆发置业有限公司物业类型住宅、商业商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业建筑类型多层、小高层商场高层多层、小高层多层、小高层、高层主力户型————三室两厅两卫两室两厅一卫一室一厅一卫三室两厅一卫——四室两厅两卫三室两厅两卫——三室两厅两卫——复式四室两厅两卫三室两厅两卫面积区间————174㎡95㎡58-77㎡120㎡90㎡208㎡130㎡——135-144㎡——290-315㎡143-145㎡143㎡项目名称三和·桃园溪岸国泰花园锦绣·水岸名家蓝钻帝景隆发·时34项目名称上城国际金鑫·帝景城王屋·红叶苑中国·泉水湾泓铭锦城项目地址济源市济水大道与沁园路交汇处东100米学苑大街和汤帝街交叉口东北角济水大街西段（宋庄村口对面）济水大道与愚公路交会处济源市黄河大道与文昌路交汇处向西300米开发商郑州华鑫置业有限公司邯郸市金鑫房地产开发有限公司河南王屋置业有限公司济源市五星置业有限公司——物业类型住宅、花园洋房、商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业建筑类型多层、小高层、高层高层多层、小高层、高层高层高层主力户型————两室一厅-卫两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫面积区间————72㎡99㎡86㎡100-110㎡96㎡103㎡,126122㎡125㎡120-140㎡140㎡132㎡135-142㎡138㎡项目名称上城国际金鑫·帝景城王屋·红叶苑中国·泉水湾泓35房地产市场——销售状况项目名称占地（亩）/总建面（万㎡）销售分期整体去化率销售均价（元/㎡）阳光名苑21/3.12基本清盘4100建业·壹号城邦240/402约70%4200山水·世界城80/202约40%4100大中华城市广场78/3030预计4000水岸香洲30/5570%3960中国·泉水湾76/170230%3800锦绣·水岸名家40/5.22已售罄3900隆发·时代广场24/5.4230%4000房地产市场——销售状况项目名称占地（亩）/总建面（万㎡）销售36济源的建筑类型较丰富，以多层和小高层产品为主，济源市民对于多层、小高层的接受程度较高，高层多为楼盘后期开发产品，随着城市化进程加快，市场潜力大，接受度会越来越高，结合项目容积率，本项目以高层为主。项目名称别墅花园洋房/多层小高层11-18高层>18阳光名苑★★建业·壹号城邦★★★山水·世界城★★★大中华城市广场★水岸香洲★★★三和·桃园溪岸★★锦绣·水岸名家★蓝钻帝景★★隆发·时代广场★★★上城国际★★★金鑫·帝景城

★王屋·红叶苑★★★中国·泉水湾★泓铭锦城★房地产市场——建筑类型济源的建筑类型较丰富，以多层和小高层产品为主，济源市民对于多37从产品设计角度来看，济源目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋功能性的要求逐步提高，本项目在产品设计创新中应具有一定的前瞻性。由图表可知，济源市场项目产品设计整体偏重于功能性和实用性，但没有突出项目的舒适性需求。基本都采取了平层、飘窗、多阳台（2个以上）设计，部分项目采用顶层复式设计。入户花园、转角窗等已逐渐成为产品基本组合，受价格因素影响，对需要增加成本的半赠送景观功能区间，如露台、空中花园、挑高阳台等运用非常少。因此，本项目在产品设计中户型创新空间较大。项目名称平层错层复式飘窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他阳光名苑★

★★建业·壹号城邦★★★★山水·世界城★★★★大中华城市广场★★★水岸香洲★★★三和·桃园溪岸★★★锦绣·水岸名家★★★★★★蓝钻帝景★★★隆发·时代广场★★★上城国际★★★★金鑫·帝景城★王屋·红叶苑★★中国·泉水湾★★★房地产市场——产品设计特点从产品设计角度来看，济源目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方38楼盘大多比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。本项目应基于客户群体对居住功能转变的需求，打造特色的内部配套，塑造高端形象。房地产市场——内部配套项目名称会所商业休闲广场体育场馆酒店教育资源文化长廊游泳馆写字楼阳光名苑★★建业·壹号城邦★★★★★山水·世界城★★★★大中华城市广场★★★★★水岸香洲★★★★★三和·桃园溪岸★★锦绣·水岸名家★★★蓝钻帝景★★隆发·时代广场★★★上城国际★金鑫·帝景城

★★★王屋·红叶苑★★★★★中国·泉水湾★★★★★楼盘大多比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施39户型面积范围（㎡）阳光名苑壹号城邦世界城大中华城市广场水岸香洲桃园溪岸水岸名家蓝钻帝景上城国际帝景城红叶苑泉水湾一房《60两房《7070-80★80-90★★★★★90-100★★★100-110三房《100★★★★100-110★★110-120★★120-130★★★★★★★★130-140★★★★★★★140-150★★★★150以上★四房《150150-160160-180180以上★★★房地产市场——户型面积分配户型面积范围（㎡）阳光名苑壹号城邦世界城大中华城市广场水岸香40两房产品主要集中在80-100㎡之间。目前，济源整体的房价已较高，区域内工薪阶层基数较大。因此，两房产品主要针对目前经济状况有限的年轻首次置业者，作为过渡使用，对总价相对比较敏感；三房是市场供应主力，面积分布在100-140㎡之间，其中，小三房面积主要集中在110-120㎡之间，具有较为明显的经济性特征；大三房面积主要集中在140㎡左右，居住舒适度相对较高，属于享受型房源，市场上小户型产品较少。四房及以上户型多为大体量、高端楼盘所配备，面积集中在150㎡以上，总价范围相对较高，在产品设计时应控制配比量。济源房地产市场主力户型主要以两房和三房为，两房面积集中在80-100㎡，三房集中在100-140㎡，四房在140㎡以上，其中两房以80-90㎡为主，三房以120-130㎡为主。面积相对集中，产品属于粗放型供给，“市场细分”表现不成熟，本项目可加强功能性为主的多种户型，用差异化的产品引领市场细分。房地产市场——户型面积分配两房产品主要集中在80-100㎡之间。目前，济源整体的房价已41房地产市场——外立面对比外立面美观是吸引购房人的重要因素，一个好看又能吸引人的外墙很能体现一个小区的档次。对于本案而言，打造项目品质，从众多项目中脱颖而出，需要打造一个与众不同的外立面。阳光花苑建业·壹号城邦蓝钻帝景隆发·时代广场大中华城市广场山水世界城时代天下城上城国际房地产市场——外立面对比外立面美观是吸引购房人的重要因素，一42济源商业概况随着济源经济的飞速发展，人们生活水平的不断提高济源的商业市场也在日益繁荣，济源商业市场总体经营状况良好，但是商业的区域分布很不均衡。从目前济源现有商业分布示意图看出：商业市场主要集中在天坛路以东，周园街以北，文昌路以西，北海大道以南的中心区域，该区十几元的黄金地带，商品种类齐全，服饰、百货、金银首饰、日常用品、时尚用品等商品可以说是一应俱全，而其周边地区的商业状况就不那么景气，只有丹尼斯量贩作为济源西区商业经营的代表。济源的商业基本上是以中心辐射周边带动区域商业，整体以市中心为商业发展重心，以东西区商业为带动。目前济源市现有商业基本上可以分为：以百货大楼、槐仙大楼、汤帝商厦、城隍商贸中心等为代表的济源宣化街商业圈；以西丹尼斯量贩、商业城为代表的天坛商业圈；以东丹尼斯、万家量贩为首的沁园商业圈：以恒泰建材城为首的济水大街商业圈。其中宣化商业圈是辐射面最广、商业品种最全、商业价值最高、竞争也最为激烈之地。该商圈现有的商业经营状况基本上能够代表整个济源市商业经济，该商业圈地位显而易见。但随着济源市城市的发展和市民消费需求，宣化街商业圈已不能满足市场的整体需求，于是就诞生了天坛商业圈和沁园商业圈，特别是沁园商业圈的产生和发展将严重影响到宣化商业圈。随着南区和东区的发展，沁园商业圈就必然会把宣化商业圈的消费群体分流出来，特别是凯旋城和时代世纪广场的建设与发展，沁园商业圈的商业氛围就更加浓厚，商业各项配套就更加完善，这样就与现有宣化街上区形成强有力竞争。本案处在济水商圈中，前景发展将非常光明。济源商业概况随着济源经济的飞速发展，人们生活水平的不断提高济43济源商圈分布图天坛商圈宣化街商圈济水大街商圈沁园商圈四大商圈支撑济源居民消费。济源商圈分布图天坛商圈宣化街商圈济水大街商圈沁园商圈四大商圈44中心商业区图中心商业区以宣化街商圈为首，其中建业新天地步行街最为繁华。中心商业区图中心商业区以宣化街商圈为首，其中建业新天地步行街45本案所处商圈济水大街商圈本案向东向南本案处于济水大街商圈，城市向东向南方向发展，本案所处商圈成为连接老城与新城的商业衔接点，在恒泰建材城、时代购物中心的吸引和带动下，该区域商业必将红火起来，本案升值潜力巨大。本案所处商圈济水大街商圈本案向东向南本案处于济水大街商圈，城46济源房地产市场小结随着济源区域快速发展和城市规划日益提升到更高战略，特别是郑州“中国篮球城”的，使整个区域更具有魅力，房地产市场拥有广阔的发展空间和前景。随着城市化进程的进一步加快，济源楼盘会越来越多，未来土地市场供应会更加强劲，楼盘竞争会更加激烈，产品会向着更优质方向发展，房价也会逐步提高。目前，济源楼盘建筑类型以多层和小高层为主，高层正逐渐被人们接受；主力户型为两房和三房，面积区间分别集中在75-85㎡和115-125㎡；产品设计通过市场检验，正在逐渐被创新，朝更人性化方向发展；楼盘内部配套正日益完善，满足业主日益增长的物质文化需求。本项目应该积极把握好济源发展机会，避开激烈化竞争，规划出优质产品，做好商业文章，占领市场先机。关键词：发展竞争机会济源房地产市场小结随着济源区域快速发展和城市规划日益提升到更47>>>项目SWOT分析>>>项目SWOT分析48地块位置距建业新天地900米，沿路商业机能健全地块位于济水大道以北，沁园路以西，区域住宅小区、行政机关、学校、酒店、商场林立，地块所处位置繁华，正临城市主干道，总体规划适合朝向商住一体的形式，一来为城市建设再造一个消费地标，二来为项目创造商业价值的高获利。地块位置分析地块距建业新天地900米，沿路商业机能健全地块位于济水大道以49本案解读本案地块地块规模约35亩，容积约5，总计建筑面积可做到116000㎡，考虑周边环境及居住人口，商业价值是本案可以创造高利润的契机，因此商业的占比，成为地块规划的重点。本案解读本案地块地块规模约35亩，容积约5，总计建筑面积可做50周边主要环境地块现已平整，西临济水一中，南临时代购物中心，东临建行及建行家属院，北临蟒河，周边配套较为齐全，为后期项目宣传推广和营销奠定良好的基础。周边主要环境地块现已平整，西临济水一中，南临时代购物中心，东51优势（S）：S1：地块离市中心较近，周边交通便利。S2：城市规划带动地块价值提升。S3：紧靠成熟社区，周边配套较为齐全；劣势（W）：W1：地块自身规模小，难与大盘抗衡；W2：地块容积率高，居住舒适度受到一定限制。机会（O）：O1：本项目可以利用地段优势，做一定体量商业；O2：可以借助周边优质配套进行包装，提升项目形象；O3：济源经济发展迅速，2010年人均GDP在十八个地市中居第二位，居民购买力强；威胁（T）：T1:周边项目较多，未来竞争加剧，且市场潜在供应量大；T2：楼市政策紧缩且不明朗。发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁1、定位一定要突出；2、找对自己的客户群体；3、走出去政策；4、跟随策略，联同区域项目板块炒作。1、针对性制造本项目亮点，如形象主题；2、宣传板块发展，增加交通接送；3、增强区域性昭示导示，全面覆盖；4、针对各竞争对手目前所忽略的部分，弥补市场空白；5、依托营销和产品逐步树立品牌。1、利用定位差异优势争取客户；2、形象系统差异拉拢客户；3、短、平、快策略先回笼一部分资金。项目SWOT分析优势（S）：劣势（W）：机会（O）：威胁（T）：发挥优势，抢52>>>项目规划建议>>>项目规划建议53规划建议2-3层商业步行街1-4层商场4楼以上挑高商住产品1-4层商场4楼以上酒店规划住宅规划住宅规划规划建议2-3层商业步行街1-4层商场1-4层商场住宅住宅54总体目标使本案成为济源市各大商圈中“最可去”的地方。

“休闲日哪里去？购物去哪里？约会去哪里？

这里成为济源商业新地标——只要你能想到的，它都有

1．最可逛

2．最可购

3．最可吃

4．最可玩总体目标使本案成为济源市各大商圈中“最可去”的地方。55这里可延长顾客人均停留时间，目标家庭集体购物：留住小孩、留住夫妇、留住老人对非家庭购物当地人（可玩、可吃、可看、可买）外地人（可玩、可吃、可看、可买、可住）规划要尽量增多，走累了有地方休息，小孩子有地方玩，饿了有地方吃。提高顾客消费率目标，该买的能买到，该玩的能玩到，想吃的能吃到并且干净、价格可接受。提高日均销售额及利润目标多元化的价格策略，坚持薄利多销中档价，想买的、能买到、价不贵，品牌、精品、货真价实。衡量指标这里可延长顾客人均停留时间，目标家庭集体购物：衡量指标56业态规划（西侧商业）主力商业1层百货商场2层超市入口+百货3、4层大型卖场（沃尔玛、家乐福）（东侧商业）电子商城+电器城（移动、苏宁电器、国美电器）业态规划（西侧商业）（东侧商业）57业态规划（商业街）餐饮美食（商业街）连锁品牌业态规划（商业街）（商业街）58>>>建筑立面——精品住宅的第一形象标签

建议方向/类英式风格，沉稳、挺拔、高贵、大气>>>建筑立面——精品住宅的第一形象标签

建议方向/类英59>>>建筑立面——精品住宅的第一形象标签

建议方向/英伦风格，高贵、大气>>>建筑立面——精品住宅的第一形象标签

建议方向/英伦60项目价格预判>>>目前济源房地产市场品质高层市场销售价格约为3600元/㎡，本案包装宣传到位，并预计项目2012年6月入市，本项目产品价格预判如下：住宅均价商业均价4200元/㎡25000元/㎡项目价格预判>>>目前济源房地产市场品质高层市场销售价格约为61约130米约180米可销售额预估类别沿街店铺规划商业街规划占比商业130m×10m×2层=2600㎡，占比约2.3%住宅约113400㎡商业街加主力商店式规划180m×10m×2层+130m×60m×4层=34800㎡，占比约30%住宅约81200㎡商业销售2600㎡×25000元=0.65亿34800㎡×25000元=8.7亿住宅销售113400㎡×4200元=4.76亿81200㎡×4200元=3.4亿总计金额5.41亿12.1亿商业街形式规划，未来销售获利比一般形式沿街店铺规划高出2.2倍约130米约180米可销售额预估类别沿街店铺规划商业街规划占62THEEND！Thanksforlistening！金盛川竭诚为您服务诚挚希望与您携手共创辉煌未来2012.1.9THEEND！金盛川竭诚为您服务2012.1.963济源市场及项目建议报告郑州金盛川房地产营销顾问有限公司2012年01月09日济源市场及项目建议报告郑州金盛川房地产营销顾问有限公司20164报告思路>>>市场大势分析>>>济源宏观环境分析>>>济源房地产市场分析>>>项目SWOT分析>>>项目规划建议报告思路>>>市场大势分析65>>>全国房地产市场动态全国660个城市共计6540万套住宅空置据国家电网智能化的统计，全国660个城市有6540万套住宅是空的。这间接说明现在这么多的房子，其实很多在炒家的手上。另外，前几年的房地产调控之所以会变成“空调”，是因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就可以替代土地出让金成为政府税收的主要来源，这很可能逼出空置房源涌向市场。【金盛川简评】逐步实现房价合理回归，将是明年房地产市场的主基调，房屋的空置率是衡量房价泡沫化程度的关键指标，因此消耗房地产市场上的库存将是政府挤压房地产泡沫的重要手段，在“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的政策基调下，明年肯定是实体经济发展的“机遇年”。地方经济将会发展方向将会进一步接受引导。>>>全国房地产市场动态全国660个城市共计6540万套住宅66住建部与各地签订保障房建设目标责任书

12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。

来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，这份责任书详细列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。

按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，今年开工建设的保障房已超过1000万套。住建部表示，提早确定明年的任务，一是为了早做准备，二是明年开工和竣工并重，压力会更大。住建部副部长齐骥表示，从工程建设角度来说，“明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大。”【金盛川简评】政府加大保障房建设力度，采取分配任务，职责到人的措施，完不成任务甚至采取降级、免职等处罚手段，这是政府整顿房地产市场的一个重要政策，足以显示出政府稳定房价、挤压房地产泡沫、引导房地产健康发展的决心和魄力，可以预计2012政府对房地产市场调控力度不会松动。住建部与各地签订保障房建设目标责任书12月22日，在北京举67高价地王近乎绝迹重点城市地价明显下降

今年土地市场成交量低迷，前几年频频出现的高价“地王现象”近乎绝迹。数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降，单价新“地王”消失。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的地块成交最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%-88%。在13个城市中，单幅地块最高总价超过50亿元的仅有重庆、深圳，地块最高总价分别约为65.36亿元和64.39亿元。而2010年单幅地块最高总价超过50亿元的城市多达7个，地块最高总价更是达到121.41亿元。均价方面，除深圳、天津、武汉、苏州外，其余监测城市均呈现下降趋势。其中，北京今年成交土地的最高均价较去年下降36.76%，上海下降59.53%，广州下降43.31%，重庆下降70.82%，杭州下降45.96%。【金盛川简评】2011年高价“地王”近乎绝迹的原因，首先是房企资金链紧张。房企融资极为艰难，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，因此出现的几率大幅降低；其次，成交地块的位置较偏也是价格下降的原因之一；各地出现"综合评标"、"限地价，竞配建"等土地出让制度的改革是拉低成交价格的另一原因。

高价地王近乎绝迹重点城市地价明显下降今年土地市场成交量低68财政部：2012年将扩大住房公积金贷款规模财政部部长谢旭人在12月25日举行的全国财政工作会议上强调，2012年，要把改善民生摆在财政工作更加突出的位置，确保在改善民生上取得新成效。将创新财政支持方式，通过投资补助、贷款贴息、资本金注入等方式，吸引银行贷款、社会资金参与保障性安居工程建设;扩大住房公积金贷款规模和试点范围，重点支持公共租赁住房建设;鼓励通过发行企业债券筹集资金用于保障性安居工程建设。【金盛川简评】2011年，面对经济社会发展的复杂局面，我国的财政政策在保持“积极”这一主基调不变的基础上，财政支出大幅向民生倾斜，出台了一系列惠民的政策与措施。公积金贷款要比商业贷款在还款方面有优势，扩大住房公积金贷款规模和试点范围，能使更多的工薪阶层能够减轻置业压力。财政部：2012年将扩大住房公积金贷款规模财政部部长谢旭人在69京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”

2012年1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。与前几年的元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%;二手住宅网签总量为12套，同比下跌84%。深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。【金盛川简评】元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚,北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”2012年1月1日上海成交870央行三次加息房奴每月多还数百元

五年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的，利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算，元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。对于大部分2009年之前办理的房贷，很多借款人还享受到基准利率打七折的贷款优惠，按照目前5年期贷款7.05%的利率计算，优惠过后的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。因此对于这部分房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。央行三次加息房奴每月多还数百元五年期以上的房贷，合同日期712012年：房产税改革何去何从？

继续推进房产税改革试点

刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进“房产税改革试点”。但有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。

对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。【金盛川简评】推进房产税改革是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。2012年：房产税改革何去何从？继续推进房产税改革试点

刚72未来市场预判2012年中国经济发展战略重大转向——“去房地产化”2012年中国经济发展战略重大转向是其中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。2012年中国经济发展的“去房地产化”，一是表现为政府房地产宏观调控政策坚定性及降低房价目标的明确性。可以说，这两者融为一体，其目标就是要让国内房地产房价水平回归到合理；二是表现为政府将出台一系列政策去除房地产赚钱效应，让整个住房市场的性质发生根本性变化；三是表现调整实体经济发展的基础性。【金盛川简评】对绝大多数城市而言，房地产是经济发展的重要支柱产业，有的地域房地产发展受到阻碍，整个城市的发展就会停滞不前。目前政府决心整中国顿房地产市场，引导房地产市场合理健康发展。目前楼市冷淡，一些城市经济发展必然会受到严重影响，但政府调控力度不会减轻，“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖也就会成为一种可能。未来市场预判2012年中国经济发展战略重大转向——“去房地产73新国八条限购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需不开发企业之间暗自博弈，时间在检验着楼市以前的旺季现在变成“望季”，让我们再次看到了市场观望气氛的浓厚，僵局迹象越来越明显，为了赢得市场份额和缓和过冬，“拼跌”已成为市场竞争的重要手段;土地市场也逐渐冷清起来，开发商不敢高价拿地，地王也逐淡出视野。消耗现有库存将是国家一个重要的调控手段，也是挤压房地产泡沫的关键点；政府对楼市的调控力度不会放松，预计2012年中国经济发展战略重大转向是中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。楼市陷入寒冬，本案应紧跟市场，做出合理的战略调整，赢得市场先机。政策小结新国八条限购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部74>>>济源宏观环境分析>>>济源宏观环境分析75城市历史——10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级跳1988年，撤县建市；1997年，升格省辖市；2003年，被列为河南中原城市群率先崛起的9个城市之一；2005年，全省首批五个城乡一体化试点城市之一。省委省政府对济源寄予厚望，体制支持是济源发展的独特机遇！城市历史——10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级76济源是河南省十八个省辖市之一，是一座新兴的工业旅游城市。济源市共有11个镇、5个街道办事处、50个居委会、484个村委会。全市总面积1931平方公里，总人口约68万。位于豫西北、晋东南交汇处，北依太行，与山西省晋城市毗邻；南临黄河，与洛阳市隔河相望；西踞王屋，与山西省运城市接壤；东临华北平原，与焦作市相连，自古有“豫西北门户”之称远景规划涉及到济源的有焦作－沁阳－济源、济源－洛阳吉利区－洛阳两条线。最终形成以郑州为中心、洛阳为副中心，以京广、陇海为主轴、连接城市群地区的“十”字加半环线网络构架。城市属性——济源是资源旅游城市，省级历史文化名城，是豫西北门户，是能源基地和煤炭化工基地。启示——济源城市地位突出，发展备受国家重视，其巨大的发展潜力必然推动着房地产市场的快速发展，城市发展前景看