城市土地使用权招标投标-课件

城市土地使用权招标投标第一节城市土地使用权招标投标 概述第二节城市土地使用权招标投标 程序及操作城市土地使用权招标投标第一节城市土地使用权招标投标1第一节城市土地使用权招标投标概述一、城市土地制度的基本理论二、城市土地市场三、城市土地市场的特征四、城市土地市场建立的意义五、城市土地使用权招标投标第一节城市土地使用权招标投标概述一、城市土2一、城市土地制度的基本理论

探讨新型的城市土地制度，即：土地所有权与土地使用权分离，实现城市土地使用的商品化、有偿化，并且在获得城市土地使用权的问题上实行招标投标制度。一、城市土地制度的基本理论探讨新型的城市土3（一）我国土地制度的特点

1、所有权与使用权相分离

2、所有权有两种类型，即：国家所有和农村劳动人民集体所有，但矿藏、森林、滩涂、海岛等均为国家所有。（一）我国土地制度的特点1、所有权与使用权相分离4（二）世界各国的土地制度

全世界范围内土地制度有三种类型:完全私有制、完全公有制和所有权与使用权相分离的制度。（二）世界各国的土地制度全世界范围内土地制度有三5（一）城市土地使用权出让（二）城市土地使用权出让的主体范围（三）城市土地使用权出让的空间（四）城市土地使用权出让的时间界限二、城市土地市场（一）城市土地使用权出让二、城市土地市场6（一）城市土地使用权出让城市土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将城市土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（一）城市土地使用权出让城市土地使用权出让是指国家以7（二）城市土地使用权出让的主体范围1、城市土地使用权出让人2、城市土地使用权受让人（二）城市土地使用权出让的主体范围1、城市土地使用权8国有土地使用权出让的主体的条件：1、出让人必须是特定主体；2、土地管理部门是国有土地所有权的唯一合法代表；3、受让人是指中国境内外的公司、企业、其他组织和个人；4、未与中国建交的国家的公司、企业、其他组织和个人不能成为受让人；5、未经资质审查和工商登记的公司、企业、其他组织和个人不能成为受让人；国有土地使用权出让的主体的条件：1、出让人必须是特定主体；29（三）城市土地土地使用权出让的空间1、政府规划的土地使用权；2、场地资源使用权的出让；3、熟地；4、集体土地所有者不得自行出让；（三）城市土地土地使用权出让的空间1、政府规划的土地使用权；10（四）城市土地使用权出让的时间界限1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教科文卫体50年；4、商业、娱乐、旅游40年；5、其他50年；（四）城市土地使用权出让的时间界限1、居11三、城市土地市场的特征1、市场上流通的客体是他物权；2、实行国家垄断经营，不排除竞争；3、国家具有土地所有者与行政管理者双重身份；4、地产市场运作复杂，竞争激烈；5、地产市场具有相对的地方性，又有统一性；三、城市土地市场的特征1、市场上流通的客体是他物权；2、实行12四、城市土地市场建立的意义首先，土地是财富的原始源泉之一，又是生产活动和一切活动的载体；其次，《中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例》为城市房地产业的形成开辟了道路；第三，实行城镇土地使用权限期有偿使用制度是实现自身建设的需要；第四，城镇土地使用权限期有偿使用有助于地方政府加强对城市建设的管理。四、城市土地市场建立的意义首先，土地是财富的原始源泉之一，又13（一）城市土地使用权招标投标的涵义（二）城市土地使用权招标投标的特点五、城市土地使用权招标投标五、城市土地使用权招标投标14

（一）城市土地使用权招标投标的涵义

县以上土地管理部门根据土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的要求，在规定的期限内，由符合投标条件和规定的单位或个人，以书面投标形式，竞投某块城市土地的使用权，城市土地招标小组通过评标，择优而取，并签定土地使用权出让合同。（一）城市土地使用权招标投标的涵义县以上土地15

（二）城市土地使用权招标投标的特点1、城市土地使用权出让的一种方式；2、地方政府直接控制；3、城市土地招标投标是有领导、有组织地进行的；4、城市土地招标投标是大数额的资金交易活动，需借助经济预测系统；5、城市土地招标投标严格依法定程序进行；6、城市土地招投标以地价为主要特征的投标活动；7、城市土地招投标是竞争激烈、风险较大的投标活动；（二）城市土地使用权招标投标的特点1、城市土地使用权出让的16第二节城市土地使用权招标投标程序及操作一、城市土地使用权招标投标方式二、城市土地使用权招标投标程序三、土地使用权出让合同的主要条款四、有关合同的说明第二节城市土地使用权招标投标程序及操作一、城市土地使用权17一、城市土地使用权招标投标方式（一）公开招标（二）邀请招标一、城市土地使用权招标投标方式（一）公开18二、城市土地使用权招标投标程序（一）招标（二）投标（三）开标（四）评标与定标二、城市土地使用权招标投标程序（一）招19招标通告应当载明下列事项：

1、招标人的名称和地址

2、招标项目的性质、数量

3、招标项目的地点和时间要求

4、获取招标文件的办法、地点和时间

5、对招标文件收取的费用

6、需要公告的其他事项招标通告应当载明下列事项：1、招标人的名称和地址20资格预审通告应当载明下列事项：

1、招标人的名称和地址

2、招标项目的性质、数量

3、招标项目的地点和时间要求

4、获取资格预审文件的办法、地点和时间

5、对资格预审文件收取的费用6、提交资格预审申请书的地点和截止日期7、资格预审的日程安排8、需要通告的其他事项资格预审通告应当载明下列事项：1、招标人的名称和地址21招标文件应当载明下列事项（1）：1、招标人须知2、招标项目的性质3、技术规格4、招标价格的要求及其计算方式5、评价的标准和方法6、交货、竣工或提供服务的时间7、投标人应当提供的有关资格和资信证明 文件招标文件应当载明下列事项（1）：1、招标人须知228、投标保证金的数额或其他形式的担保9、投标文件的编制要求10、提供投标文件的方式、地点和截止日期11、开标、评标、定标的日程安排12、合同格式及主要合同条款13、需要载明的其他事项招标文件应当载明下列事项（2）：8、投标保证金的数额或其他形式的担保招标文件应当载23投标文件应当载明下列事项：1、投标函2、投标人资格、资信证明文件3、投标项目方案及说明4、投标价格5、投标保证金或者其他形式的担保6、招标文件要求具备的其他内容投标文件应当载明下列事项：1、投标函24

土地使用权出让招标程序确定招标方式发布招标信息或邀请书领取招标文件、现场勘察、答疑投标、交保证金开标、评标、定标签订土地出让合同、支付定金凭合同领取有关批准文件招标人报市房地局备案邀请招标应报市计委、市房地局批准投标截止之日前60天或30天评标由评标专家组进行，结果报市办合同签订后5个工作日内确定招标方式发布招标信息或邀请书领取招标文件、现场勘察、答疑25三、土地使用权出让合同的主要条款（一）合同当事人，即出让方与受让方。（二）合同的标的。（三）土地使用权出让金。（四）土地使用权出让期限。（五）土地的用途。（六）土地作用条件。（七）定金。（八）违约责任。（九）合同签订的时间、地点，以及争议的解决方式等。三、土地使用权出让合同的主要条款26四、有关合同的说明

在土地使用权出让合同方面，请主要参照土地管理部门制定的相关示范文本的规定。四、有关合同的说明在土地使用权出让合同方面，请27第三节城市土地使用权投标实例分析第三节城市土地使用权投标实例分析28案例一、上海“第一标”

自2001年8月1日起统一地价体系、推行土地使用权出让招标拍卖、实行内外销房并轨以后，上海市第一块通过严格规范的招投标方式决定使用权归属的土地，于同年9月28日在长宁区产生。案例一、上海“第一标”自2001年8月1日起统一地29案例二、居住类“虹口区”出让地块

“虹口区”居住类出让地块位于奎照路北、俞泾浦东，土地面积2459平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，规划容积率不大于2.5万平方米/公顷。案例二、居住类“虹口区”出让地块“虹口区”居住类出30城市土地使用权招标投标第一节城市土地使用权招标投标 概述第二节城市土地使用权招标投标 程序及操作城市土地使用权招标投标第一节城市土地使用权招标投标31第一节城市土地使用权招标投标概述一、城市土地制度的基本理论二、城市土地市场三、城市土地市场的特征四、城市土地市场建立的意义五、城市土地使用权招标投标第一节城市土地使用权招标投标概述一、城市土32一、城市土地制度的基本理论

探讨新型的城市土地制度，即：土地所有权与土地使用权分离，实现城市土地使用的商品化、有偿化，并且在获得城市土地使用权的问题上实行招标投标制度。一、城市土地制度的基本理论探讨新型的城市土33（一）我国土地制度的特点

1、所有权与使用权相分离

2、所有权有两种类型，即：国家所有和农村劳动人民集体所有，但矿藏、森林、滩涂、海岛等均为国家所有。（一）我国土地制度的特点1、所有权与使用权相分离34（二）世界各国的土地制度

全世界范围内土地制度有三种类型:完全私有制、完全公有制和所有权与使用权相分离的制度。（二）世界各国的土地制度全世界范围内土地制度有三35（一）城市土地使用权出让（二）城市土地使用权出让的主体范围（三）城市土地使用权出让的空间（四）城市土地使用权出让的时间界限二、城市土地市场（一）城市土地使用权出让二、城市土地市场36（一）城市土地使用权出让城市土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将城市土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（一）城市土地使用权出让城市土地使用权出让是指国家以37（二）城市土地使用权出让的主体范围1、城市土地使用权出让人2、城市土地使用权受让人（二）城市土地使用权出让的主体范围1、城市土地使用权38国有土地使用权出让的主体的条件：1、出让人必须是特定主体；2、土地管理部门是国有土地所有权的唯一合法代表；3、受让人是指中国境内外的公司、企业、其他组织和个人；4、未与中国建交的国家的公司、企业、其他组织和个人不能成为受让人；5、未经资质审查和工商登记的公司、企业、其他组织和个人不能成为受让人；国有土地使用权出让的主体的条件：1、出让人必须是特定主体；239（三）城市土地土地使用权出让的空间1、政府规划的土地使用权；2、场地资源使用权的出让；3、熟地；4、集体土地所有者不得自行出让；（三）城市土地土地使用权出让的空间1、政府规划的土地使用权；40（四）城市土地使用权出让的时间界限1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教科文卫体50年；4、商业、娱乐、旅游40年；5、其他50年；（四）城市土地使用权出让的时间界限1、居41三、城市土地市场的特征1、市场上流通的客体是他物权；2、实行国家垄断经营，不排除竞争；3、国家具有土地所有者与行政管理者双重身份；4、地产市场运作复杂，竞争激烈；5、地产市场具有相对的地方性，又有统一性；三、城市土地市场的特征1、市场上流通的客体是他物权；2、实行42四、城市土地市场建立的意义首先，土地是财富的原始源泉之一，又是生产活动和一切活动的载体；其次，《中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例》为城市房地产业的形成开辟了道路；第三，实行城镇土地使用权限期有偿使用制度是实现自身建设的需要；第四，城镇土地使用权限期有偿使用有助于地方政府加强对城市建设的管理。四、城市土地市场建立的意义首先，土地是财富的原始源泉之一，又43（一）城市土地使用权招标投标的涵义（二）城市土地使用权招标投标的特点五、城市土地使用权招标投标五、城市土地使用权招标投标44

（一）城市土地使用权招标投标的涵义

县以上土地管理部门根据土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的要求，在规定的期限内，由符合投标条件和规定的单位或个人，以书面投标形式，竞投某块城市土地的使用权，城市土地招标小组通过评标，择优而取，并签定土地使用权出让合同。（一）城市土地使用权招标投标的涵义县以上土地45

（二）城市土地使用权招标投标的特点1、城市土地使用权出让的一种方式；2、地方政府直接控制；3、城市土地招标投标是有领导、有组织地进行的；4、城市土地招标投标是大数额的资金交易活动，需借助经济预测系统；5、城市土地招标投标严格依法定程序进行；6、城市土地招投标以地价为主要特征的投标活动；7、城市土地招投标是竞争激烈、风险较大的投标活动；（二）城市土地使用权招标投标的特点1、城市土地使用权出让的46第二节城市土地使用权招标投标程序及操作一、城市土地使用权招标投标方式二、城市土地使用权招标投标程序三、土地使用权出让合同的主要条款四、有关合同的说明第二节城市土地使用权招标投标程序及操作一、城市土地使用权47一、城市土地使用权招标投标方式（一）公开招标（二）邀请招标一、城市土地使用权招标投标方式（一）公开48二、城市土地使用权招标投标程序（一）招标（二）投标（三）开标（四）评标与定标二、城市土地使用权招标投标程序（一）招49招标通告应当载明下列事项：

1、招标人的名称和地址

2、招标项目的性质、数量

3、招标项目的地点和时间要求

4、获取招标文件的办法、地点和时间

5、对招标文件收取的费用

6、需要公告的其他事项招标通告应当载明下列事项：1、招标人的名称和地址50资格预审通告应当载明下列事项：

1、招标人的名称和地址

2、招标项目的性质、数量

3、招标项目的地点和时间要求

4、获取资格预审文件的办法、地点和时间

5、对资格预审文件收取的费用6、提交资格预审申请书的地点和截止日期7、资格预审的日程安排8、需要通告的其他事项资格预审通告应当载明下列事项：1、招标人的名称和地址51招标文件应当载明下列事项（1）：1、招标人须知2、招标项目的性质3、技术规格4、招标价格的要求及其计算方式5、评价的标准和方法6、交货、竣工或提供服务的时间7、投标人应当提供的有关资格和资信证明 文件招标文件应当载明下列事项（1）：1、招标人须知528、投标保证金的数额或其他形式的担保9、投标文件的编制要求10、提供投标文件的方式、地点和截止日期11、开标、评标、定标的日程安排12、合同格式及主要合同条款13、需要载明的其他事项招标文件应当载明下列事项（2）：8、投标保证金的数额或其他形式的担保招标文件应当载53投标文件应当载明下列事项：1、投标函2、投标人资格、资信证明文件3、投标项目方案及说明4、投标价格5、投标