2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库附答案【黄金题型】

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库内部题库附答案【黄金题型】第一部分单选题(50题)1、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。

A.功能分区

B.运输方式选择

C.占地面积

D.建筑结构

【答案】：D

2、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。

A.开发商

B.承包商

C.监理工程师

D.使用单位

【答案】：C

3、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场

B.房地产价格

C.房地产空间市场

D.空置率

【答案】：C

4、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。

A.区位选择异常重要

B.变现性差

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

5、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。

A.市场营销空间

B.市场营销总量

C.市场营销敏感性

D.市场营销需求量

【答案】：C

6、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】：D

7、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A.开发商

B.监理单位

C.分包单位

D.总承包单位

【答案】：D

8、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。

A.建筑施工企业

B.监理企业

C.房地产开发企业

D.施工合同中规定的单位

【答案】：A

9、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。

A.投资机会选择与决策分析阶段

B.前期工作阶段

C.建设阶段

D.租售阶段

【答案】：B

10、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。

A.2277.4

B.2281.9

C.2728.8

D.2741.95

【答案】：A

11、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%

【答案】：D

12、开发投资的投资者主要是()。

A.赚取利润

B.保值增值

C.获得收益

D.消费

【答案】：A

13、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A.销售收入

B.转让收入

C.租金收入

D.利息收入

【答案】：C

14、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是()。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

【答案】：B

15、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。

A.第一阶段

B.第二阶段的后半段

C.第三阶段的后半段

D.第四阶段

【答案】：B

16、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。

A.养老保险费

B.失业保险费

C.医疗保险费

D.劳动保险费

【答案】：D

17、某建筑物±0.000＝52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。

A.23.000

B.29.000

C.52.000

D.81.000

【答案】：D

18、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是（）。

A.资本金-借贷资金-预租售收入

B.预租售收入-资本金-借贷资金

C.借贷资金-预租售收入-资本金

D.资本金-预租售收入-借贷资金

【答案】：D

19、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。

A.产品结构

B.供求结构

C.投资结构

D.租买结构

【答案】：B

20、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投资者的资信等级

【答案】：C

21、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。

A.150%

B.200%

C.300%

D.400%

【答案】：C

23、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。

A.达到了基准收益率的要求

B.超过了基准收益率的要求

C.未达到财务内部收益率的要求

D.达到了财务内部收益率的要求

【答案】：A

24、下列不属于管理费用的是（）。

A.管理人员工资

B.职工教育经费

C.户外发布会

D.技术开发费

【答案】：C

25、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

A.开发—销售

B.开发—持有出租—出售

C.购买—持有出租—出售

D.购买—更新改造—出售

【答案】：D

26、下列选项中，不属于动态经济评价指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.投资收益率

D.动态投资回收期

【答案】：C

27、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。

A.垄断竞争

B.寡头垄断

C.垄断

D.竞争

【答案】：A

28、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。

A.领导定价法

B.挑战定位

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】：A

29、复元活血汤的病位是

A.胁下

B.头面

C.小腹

D.少腹

【答案】：A

30、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。

A.营业成本

B.开发产品成本

C.期间费用

D.开发项目总投资

【答案】：A

31、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。

A.目标定价法

B.成本加成定价法

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】：A

32、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A.区位选择异常重要

B.易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移

【答案】：D

33、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为()元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29

【答案】：B

34、某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】：C

35、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。

A.蒙特卡洛模拟法

B.调查和专家打分法

C.解析方法

D.故障树分析法

【答案】：D

36、房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（）。

A.最低租售价格

B.最低租售数量

C.最低建安成本

D.最高土地取得价格

【答案】：C

37、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

A.担保能确保贷款得以足额偿还

B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D.贷款质押不转移财产的占有权

【答案】：B

38、贝母瓜蒌散中配伍天花粉的主要用意是

A.清热润燥

B.清热散结

C.清热排脓

D.消瘀散结

【答案】：A

39、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者信心指数

【答案】：C

40、最常见的会计期间是（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.二年

【答案】：C

41、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性

B.声望或形象

C.位置

D.建筑形式

【答案】：C

42、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。

A.预测职能

B.控制职能

C.评价职能

D.调控职能

【答案】：A

43、关于收益性物业的说法，正确的是（）。

A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

【答案】：C

44、关于预算，下列说法错误的是()。

A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

【答案】：D

45、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

A.净现值

B.净现值期望值

C.净现值标准差

D.净现值标准差系数

【答案】：D

46、对出租物业来说，最主要的收入记录是()。

A.空置率水平

B.租金清单

C.押金收入

D.欠租清单

【答案】：B

47、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。

A.土地出让收入中安排的一部分资金

B.向银行业金融机构举借的贷款

C.国有土地收益基金中安排的资金

D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金

【答案】：B

48、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。

A.详细研究

B.粗略研究

C.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究

【答案】：C

49、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为()万元。

A.20

B.15

C.35

D.50

【答案】：B

50、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

A.资产负债率

B.流动比率

C.偿债备付率

D.利息备付率

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、土地出让价款的影响因素主要包括（）。

A.住房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件

【答案】：BCD

2、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A.存量国有土地

B.拟征用土地

C.农转用土地

D.开发商委托开发土地E合作开发土地

【答案】：ABC

3、物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失

【答案】：ABC

4、根据现行规定，下列应计入建筑安装工程费用税金的包括（）。

A.增值税

B.教育费附加税

C.城乡维护建设税

D.企业所得税

E.个人所得税

【答案】：ABC

5、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。

A.未分配利润

B.投资回收

C.权益融资

D.投资回报

E.折旧和摊销

【答案】：A

6、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

7、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖

【答案】：BCD

8、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

9、土地费用由()组成。

A.出让金

B.城市建设配套费

C.建安费

D.土地开发费用E可行性研究费

【答案】：ABD

10、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】：AD

11、衡量房地产泡沫常用的指标有（），

A.房价收入比

B.租金售价比

C.实际价格与理论价格之比

D.房地产供求比

E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比

【答案】：ABC

12、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券

【答案】：AB

13、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。

A.联合代理

B.买方代理

C.独家代理

D.卖方代理

E.双重代理

【答案】：BD

14、在工程项目施工阶段，质量管理的任务主要有（）。

A.在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定

B.对所选用的材料和设备进行质量评价

C.对整个施工过程中的工程质量进行评估

D.将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判

E.确定质量管理的对象

【答案】：ABCD

15、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。

A.政策风险

B.资金供应风险

C.经营风险

D.利率风险

E.汇率风险

【答案】：BD

16、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

【答案】：ABD

17、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让

【答案】：BCD

18、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。

A.国有土地使用证

B.建设用地规划许可证

C.建设工程规划许可证

D.建设工程施工许可证

E.商品房预售许可证

【答案】：ABCD

19、在履行合同中发生以下（）情形之一的，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。

A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施

B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性

C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸

D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序

E.为完成工作需要施加的额外工作

【答案】：BCD

20、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

【答案】：ABC

21、销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。

A.销售推广费

B.交易手续费

C.销售代理费

D.不可预见费

E.销售前期费

【答案】：ABC

22、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金

【答案】：AC

23、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

24、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A.成本利润率

B.销售利润率

C.资本金净利润率

D.资本金利润率

E.静态投资回收期

【答案】：AB

25、资金时间价值的大小，从投资的角度来看，主要的取决因素包括（）。

A.投资利润率

B.风险因素

C.经济发达度

D.通货膨胀率

E.投资结构

【答案】：ABD

26、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A.城市基础设施建设费

B.拆迁管理费

C.可行性研究费

D.水文地质勘探费

E.规划、设计费

【答案】：CD

27、房屋面积测算包括（）等的测算。

A.房屋建筑面积

B.共有建筑面积

C.使用面积

D.占地面积

E.产权面积

【答案】：ABC

28、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏观金融政策

D.交易制度

E.产权制度

【答案】：ABD

29、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期

【答案】：ABCD

30、关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

C.现金回报率考虑了还本付息的影响

D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

【答案】：BC

31、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.项目投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

32、相对于债务融资，权益融资的特点有（）。

A.需到期偿还

B.无需还本付息

C.税收负担轻

D.共担投资风险

E.共享投资利润

【答案】：BD

33、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。

A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标

B.FIRR可以通过内插法求得

C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率

【答案】：BC

34、开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.开发费用

E.购买税费

【答案】：ABCD

35、一般来说，房地产投资风险分析主要包括()等分析。

A.投入资金的安全性

B.投资项目的变现性

C.投资收益的长期性

D.项目定位的科学性E资产管理的复杂性

【答案】：AB

36、在定点二进制运算中，减法运算一般通过()来实现。

A.补码运算的二进制减法器

B.原码运算的二进制减法器

C.原码运算的二进制加法器

D.补码运算的二进制加法器

【答案】：D

37、市场总需求是指在()的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。

A.特定地理范围内

B.特定时期

C.特定的政治环境

D.特定市场营销环境E特定市场营销计划

【答案】：ABD

38、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A.年度运营预算

B.资本流预算

C.资本支出预算

D.长期预算

E.资本收入预算

【答案】：ACD

39、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】：ABCD

40、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段前段

C.第二阶段后段

D