项目后评估报告

海口吾悦广场开业后评估报告商业管理事业部工程物业中心2016年11月目录一、前言二、工程篇三、物业篇四、安全品质篇五、结束语2016年10月28日，海口吾悦广场盛大开幕。开业三天，客流突破72万人次，销售突破2900万，开创了海口的商业历史！

海口吾悦广场的盛大开业，离不开各级领导的关心和支持，离不开地方商管公司和开发公司的全力以赴。

工程物业中心对海口吾悦广场筹备至开业阶段工程、物业、安全品质管理工作进行总结评估与反思，不足之处敬请指正。前言项目概述海口吾悦广场开工时间：2015年2月30日开业时间：2016年10月28日筹建周期：18个月项目地址：海南省海口市龙昆南路与椰海大道交汇处综合体：占地面积29812.98平方米，地下2层至地上4层（局部5层）；建筑面积：总建筑面积145516.77平方米；大商业建筑面积87306.58平方米，地下室面积87205.64平方米；商业业态：含超市、影院、KTV、电器、零售、餐饮、配套等商家154家工程篇（一）、前期筹备管理（二）、筹建过程管控（三）、开业保障支持（四）、总结与反思（一）、前期筹备管理团队组建节点控制成本管控团队组建11.1人员到岗岗位编制人数计划到岗时间实际到岗时间到岗时间节点实际到岗节点工程物业副总12015.10.42015.8.10开业前12个月开业前14个月工程经理12015.11.32015.11.3开业前12个月开业前12个月工程主管42015.3.312015.3.18开业前8个月开业前8个月工程文员12015.11.32015.11.3开业前12个月开业前12个月工程领班52015.4.12015.3.25开业前7个月开业前8个月工程技工302015.6.302015.6.1开业前4个月开业前4个月1、海口吾悦广场工程部人员到岗满足节点要求。2、整体工程团队大部分未经历过综合体筹备管理，团队筹备能力偏弱。3、筹备期转运营期未预留培训、环境熟悉、团队磨合时间，导致开业初期管理能力相对较弱。4、弱电主管开业前2个月离职，强电主管在开业前2天离职，相应工作由领班代为管理，对项目筹备及开业工作未造成影响。表格信息来源于新计划系统——商业筹备期计划团队组建11.2专业培训海口项目工程部自筹建至开业共组织98次培训，包括：1、总部支援人员培训，围绕筹备期装修管控、消防安全管理、IC卡充值流程等序列展开；2、项目商管工程部内部培训，围绕筹备期模块化节点、装修现场管控、大系统专业培训、已开业项目后评估、消防及安全管理等序列展开；3、项目商管工程部对营运、财务等其他合作部门间培训，围绕装修手册、筹备期项目管理、预付费充值流程等序列展开；为提升项目商管工程部基层员工的现场管控能力、友邻部门间的配合度打下了一个良好的基础；2.2节点计划-综合体节点节点控制2商业综合体工程节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率8700187.5%备注：因海口项目特殊性，“开业前全部取得开业安检合格证”未按节点要求完成（安品部重点点评）。节点控制22.2节点计划—商业筹备节点商业筹备期工程节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率614739077.05%延期节点任务节点名称计划完成时间实际完成时间延期天数延期原因室内步行街餐饮商铺物业交付确认书2016-08-152016-09-0925部分商铺进场较晚室内步行街非餐饮毛坯商铺物业交付确认书2016-09-052016-09-149商户装修现场管控、隐蔽施工验收2016-09-202016-10-0212部分商铺装修进度缓慢室内步行街餐饮商铺商家装修(消防验收)2016-09-182016-10-0820室内步行街非餐饮商户装修（消防验收）2016-09-252016-10-0914设备运行代管2016-10-152016-11-1531开发进度缓慢，设备未完全调试好商户燃气灶具接驳及点火调试完成2016-10-252016-10-283燃气施工进度缓慢广场各系统设备满负荷试运行2016-10-252016-10-305开发进度缓慢，后期抢工时间匆促节点控制22.3节点计划—商户装修节点1、因商铺未达到消防验收条件而延期完成节点的76户，延期率48.10%，延期未完成节点的1户（星巴克）；2、因商铺装修未完成延期完成节点的有34户，延期率21.52%，延期未完成节点的2户（星巴克、问道）；3、因未拿到一次消防合格证，截止开业星巴克未进场施工，无法同期开业；4、商铺进场较晚，导致较多商铺“达到消防验收条件”和“装修完成”节点延期完成。节点名称类别总数如期完成延期完成延期未完成完成率商户进场装修节点达到消防验收条件1588176199.34%装修完73%总计316203110399.05%成本控制33.1工程费用费用名称2016年预算（万元）实际支出（万元）能耗费104.03／开办费（工程部）17.112.96工程维保费／／项目2016年工程部开办费预算17.1万元，其中工程工具预算13万元，实际支出9.78万元，结余3.22万元。热成像仪预算4.1万元，实际支出3.18万元，结余0.92万元；项目工程工具采购和热成像仪采购均遵循公司开办费相应的预算，费用均未超支；（二）、筹建过程管控商户装修管控大系统调试及跟进消防报审及燃气点火商户装修管控亮点11.1总部统筹1、借鉴丹阳项目开业经验，总部沿用“远程标准化管控模式”进行管控，积极响应了公司“走出长三角、布局全国”的战略方针并取得了良好的成效；2、商管总部相关领导多次至现场巡场并召开了相关会议，对项目如期开业起到了重要的作用；3、在总部统筹指导下，项目成立了以总经办为核心，工程物业、招商营运等部门为主导的装修管控小组，分楼层进行管控（主次力店单独管控），保障项目装修管控有序展开；商户装修管控亮点11.2商铺落位图纸确认-大额节约调改费项目商管在二版图落位阶段，提前与房开确定了尚未落位商户区域墙体暂缓砌筑，为避免后期大量拆改起到了一定作用，有效的降低了整个项目的调改费用支出。商户装修管控亮点11.3.1进场装修前准备—房产技术条件提资、审核1、项目商管对所有商户提资的房产技术条件均进行了审核，同时提交商管总部工程部、计划部审批，并与项目开发公司进行了确认；2、对于主次力店的房产技术条件与开发公司、品牌方召开专题对接会并三方共同签确。确保了现场工程条件满足商铺需求，商户进场、装修有序展开。Topfeeling房产技术条件US房产技术条件一般商户房产技术条件开发、商管、商户三方对接会商户装修管控亮点11.3.2进场装修前准备—装修图纸审核海口吾悦共计155家商户，项目商管工程部依据《装修手册》对于商户提交的平面图、全套图及时进行了审核，平面图当天返回审图意见、全套图第二天返回审图意见，确保不因图纸审核影响商铺进场装修；商户装修管控亮点11.3.3商户进场—物业交付条件对接、交底1、项目商管连同开发公司对进场商户进行现场物业条件交付，其中对于部分未达到房产技术条件项进行带条件交付，后续持续追踪开发公司直至完成；2、按照《装修手册》及公司管理规定，对商户装修材料、工艺，临水临电点位、接驳要求，材料物品进场、垃圾清运路线等进行交底，确保商户按照公司管理要求进行装修；商户装修管控亮点11.3.4进场装修前准备—房产技术条件预验收项目商管在商铺进场前对所有商铺现场工程条件进行了预验收，对于未达到交房条件商铺及时催促开发公司完成；商户装修管控亮点11.3.5进场装修前准备—张贴商户详细信息项目商管在商铺进场前根据所有商铺现场工程条件进行了梳理，并将相关信息张贴于每个商铺门口，便于现场巡场人员及时掌握，并及时协调房开解决未完项。商户装修管控亮点11.4.1装修现场管控—联合巡场、装修管控例会1、装修管控期间，每天至少由一名总经办成员带领招商营运、工程物业、企划共同巡场，对商户进场滞后、装修进度滞后、现场施工不规范等问题及时提出，要求营运、工程部采取相应措施。装修管控小组每天联合巡场2次，现场对接解决商户工程问题，推进装修进度；2、装修管控期间，每天组织各部门召开装修管控会议，逐铺梳理进场装修节点、现场工程问题，落实完成时间，积极推进商户装修进度；商户装修管控亮11.4.2进场装修前准备—现场问题对接会1、每周定期由商管总经办与房开相关领导召开现场问题对接会，共有会议纪要35次（其中不含现场巡场对接），及时解决商户进场工程条件问题；2、项目房开与商管工程条线每周定期召开对接现场问题，为商户进场及时提供条件。商户装修管控亮点11.4.3装修现场管控—现场问题对接、解决项目商管本着及时补位的思想：1、商铺内临时电箱、施工单位电箱，开发公司难以抽调人手移出，商管工程部累计移出铺内电箱20余个；2、为满足商户进场条件，商管工程物业协助商户清理铺内垃圾、积水数十次；3、为满足商户消防验收条件，开业前半个月协助部分商户门头砌筑实墙，并开业前三天拆除、清理完毕；商户装修管控亮点11.4.5装修现场管控—装修不合格问题整改在商户装修现场管控中，商管工程部应联合营运部，规范商户装修施工，以符合公司管理规定；在商户装修过程中，项目商管按照《装修手册》进行现场管控，对于商户装修材料、施工工艺等不符合公司规定的及时下发整改单，由营运部转交商户。对于拒不整改商户，下发处罚单；商户装修管控亮点11.5.1进场装修前准备—临水、临电、货运保障1、项目商管工程部在四月份制定了临水、临电保障方案，四月底与开发公司明确临水、临电需求，在六月份确保每个楼层有至少三处临时电箱及三处临水点，覆盖各楼层区域，确保了商家顺利进行装修；2、经协调开发公司，至少保障了两台货运电梯可以使用，满足商户运货需求；商户装修管控亮点11.5.2进场装修前准备—现场防盗管控根据总部胥总要求，在装修现场安装临时监控摄像头，并在醒目位置张贴警示告示，有效震慑和遏制了偷盗事件的发生。商户装修管控不足及建议11.6.1装修现场管控案例—拉夏贝尔空调出风口根据拉夏贝尔房产技术条件，由我司按拉夏品牌方出风口形式完成商铺空调改造。因拉夏风口尺寸偏小（4.5mm）、提交空调改造图纸较晚，造成空调改造进度缓慢，商铺装修进度滞后。为避免影响拉夏装修进度，经总部领导协调，开发公司加快改造施工进度，9.26日前完成拉夏品牌方四个商铺空调风口改造，确保了拉夏贝尔四个商铺同期开业；建议：对于特殊工程条件商户，需做到提前明确、预先对接，并充分考虑和预留施工时间，避免后期仓促赶工和交叉作业。甲方根据乙方提供的确认图纸要求将空调末端机和风管配置到位，并将风口下引至与天花龙骨齐平商户装修管控不足及建议11、品牌方的提资条件超出新城建造标准，项目商管未仔细审核；2、未要求品牌方及时提交橱窗玻璃具体尺寸并与开发公司提资确认，造成后期开发公司安装的防火隔断玻璃无法满足商铺要求，影响商铺门头施工进度。租赁区域与公共区域玻璃橱窗由出租方按承租方提供图纸位置及尺寸做好后期开业项目需重视所有商铺房产技术条件提资、审核，重点关注超出建造标准条款。同时须及时与品牌方及开发公司确定相应条款具体要求；1.6.2装修现场管控案例—topfeeling门头玻璃商户装修管控不足及建议11.6.4装修现场管控案例—健身房泳池后期开业项目需充分预估各业态商户装修可能发生的相关配合工作，提前做好准备。因开发公司外围市政管网未开通，五楼潮庭健身闭水试验泳池内近500吨水无法排出，后续施工无法展开，造成该商铺施工进度滞后，经多次协调，开发公司挖通排水管道、完成排水管接驳，泳池内水得以排出，商铺得以展开后续施工，但对健身泳池的同期开业造成了较大影响。商户装修管控不足及建议11.6.5装修现场管控案例—餐饮商户管控后期开业项目需按装修手册要求，对重点商户严格管控，确保在开业前具备后期使用条件。因餐饮商户在装修过程中管控不严，导致部分商户未按装修手册要求设置一级隔油池、阶梯式挡火板、防水插座盖板等，导致运营期整改难度加大。大系统施工及调试跟进亮点22.1.1现场跟进及配合在大系统跟进过程中，根据强电、弱电、暖通、综合等各大系统模块，项目商管：1、安排工程部员工现场跟进，每天梳理汇总跟进结果及发现的问题项；2、在正式电送电前，工程部强电班组检查高配间、商户铺内供电末端所有线路是否正常，同时张贴安全警示标语，配合开发公司顺利送电；3、空调调试前，工程部暖通班组检查所有商户铺内空调水管是否保温、接驳到位，配合开发公司顺利完成空调的全面调试工作；大系统调试及跟进亮点22.1.2与开发对接会在大系统跟进过程中，项目商管：1、每天与开发公司召开大系统跟进对接会，提出现场跟进过程中发现的问题，并协助配合解决；2、对于进度滞后工程节点及时预警、催促开发公司及时完成；大系统调试及跟进亮点22.1.3满负荷测试为确保开业期间水、电、电梯等设备能正常运作，开业前三天，项目商管根据公司要求及标准进行了水、电、美承吊钩及电梯的满负荷测试；大系统调试及跟进不足及建议22.2.1开发节点进度把控开发进度滞后，各项大系统节点均有不同程度滞后，导致很多设备设施未能充分调试；项目商管工程部在大系统跟进过程中，未能有效推动开发进度，导致开业期间存在较多安全隐患及不确定风险；序号细项内容计划完成时间实际完成时间滞后时间1外线送电至开闭所8/209/3040天2商户送电9/1510/2237天3货梯/客梯/扶梯调试8/3010/2727天4空调调试9/1510/2540天5正式供水8/308/300天6市政管网施工9/3010.2020天7手机信号覆盖开通9/3010/2525天8外围地砖9/3010/1515天9公区/卫生间装修9/3010/2727天10幕墙玻璃及logo安装9/3010/1515天大系统调试及跟进亮点22.2.2强电类因正式电滞后，临时电敷设位置穿楼板，穿墙，穿消防栓，严重影响商户施工。亮点，工程部全体员工为保障商户正常施工，拆临时电，从新敷设。大系统调试及跟进亮点22.2.3强电类为确保配电房正常使用，强电主管给强电技工培训配电房知识。大系统调试及跟进亮点22.2.4强电类因大部分节点滞后，供电严重滞后，为保线路正常使用，强电主管组织商管工程部强电部门集体清理配电柜灰尘，线路端子紧固。大系统调试及跟进不足及建议22.2.5强电类配电房及配电井电缆施工过程杂乱。线路随意摆放，给项目开业后的运营期带来了严重隐患。后期开业项目需重点关注强电施工规范性，发现问题及时提醒房开予以纠正。大系统调试及跟进不足及建议22.2.6强电类多经点位安装未完成，因施工进度滞后，多经点位地插项目商管工程部未能及时跟进，推动开发施工，导致后期开业后施工困难。后期开业项目需提前与企划部沟通确定多经点位位置，并与房开设计及工程提前对接，确保在开业前完成多经点位的施工。1、按设计，大商业应至少保证从不同变电站引两条回路至变电所。到开业时，开发公司仅引一路高压线至大商业变电所，开业期间存在极大停电风险；2、超市变进线端未安装计量表，导致开业时超市用电无法按常规方式进线计量；3、1号变电所3#高压柜模拟操作屏执行机构损坏未及时通知开发公司维修，导致开业时3#高压柜无法正常使用；高压柜模拟操作屏执行机构大系统调试及跟进不足及建议22.2.7强电类1、预付费电表厂家的培训已进行，开发、商管实操人员未进行现场实操演练，未能及时发现仪表存在质量或电气问题。开业前电费充值过程中一块电表炸掉；2、直至开业，变电所内仍有大量积水、部分强电井内线路凌乱，存在较大安全风险；3、电缆挂牌、变压器电缆封堵不到位，后期整改有一定难度；大系统调试及跟进不足及建议22.2.8强电类大系统调试及跟进亮点22.2.9弱电类商管、开发公司及三大运营商对走线及时沟通，使商铺在开业之前网络能正常使用。大系统调试及跟进亮点22.2.10弱电类项目商管根据公司要求及标准进行了监控系统提前调试，确保正常使用。大系统调试及跟进亮点22.2.11弱电类信息发布系统正常运行大系统调试及跟不足及建议22.2.12弱电类机房及弱电井桥架未能及时的安装，大部分电缆悬空敷设。后期开业项目需重点关注房开施工工序，避免工序倒置。大系统调试及跟进不足及建议22.2.13弱电类1.室外LED屏因幕墙防水影响LED屏模块被烧，出现黑块影响外观。2.因商管办公区装修进度影响机房设备安装，机柜跳线未做整理。后期开业项目需重点关注房开施工工序，避免工序倒置。1、商管未提前熟悉弱电操作系统（监控系统、LED大屏系统、信息发布系统），开业时操作软件未能熟练使用；2、商管未能及时介入前期与第三方运营商的对接工作，开发对本项目开业期信号覆盖的需求估计不足，导致因第三方运营商信号覆盖工作施工进度延误。造成广场内手机信号覆盖不全面，整体信号较差；3、由于招商、营运、工程未及时沟通，现场信息不对称，商户门的数量、位置及客流动线不断调整，导致店铺级客流计数器漏装、位置错误等问题较多；客流计数器大系统调试及跟进不足及建议21.2.14弱电类大系统调试及跟进亮点22.2.15暖通类所有商户用水经过二次供水，保障水压稳定。大系统调试及跟进亮点22.2.16暖通类消防管道做好成品保护，避免污染大系统调试及跟进亮点22.2.17暖通类吸取以往开业项目教训，空调水管道提前冲洗，提前清洗Y型过滤器大系统调试及跟进不足及建议22.2.18暖通类地下室集水坑水泵未调试自动状态，经常造成积水，21号隔油间无集水坑，积水无处排。大系统调试及跟进不足及建议22.2.19暖通类1、大商业空调管道出风口采用软管连接，风量不够，制冷效果不佳；2、空调冷凝排水管设计未采用镀锌铁管，现场采用的是PVC材质，后期容易产生漏水；3、空调系统调试时间短，空调漏水问题较多且有空调损坏情况；大系统调试及跟进亮点22.2.20综合类防火卷帘门处装饰由商户施工，装修色调风格与商户装饰匹配，确保一店一色，提升商场品质。大系统调试及跟进亮点22.2.21综合类屋面各桥架、管道、伸缩缝等处加装了钢制楼梯踏步，方便了后期屋面维修操作以及屋面巡检提供了通畅的巡查动线。1、开业前外广场高杆灯未装，路灯、景观灯未装完，现场氛围不好；2、防火门门吸未及时安装完毕，导致部分后场通道干挂砖破裂，影响商场营运品质；3、卫生间设计不合理，蹲位少，餐饮楼层部分女厕只有四个；大系统调试及跟进不足及建议21.2.22综合类大系统调试及跟进不足及建议22.2.23综合类因燃气施工进度滞后，屋面未预留燃气管道孔洞，故后期施工燃气管道开洞导致防水层被破坏导致四层商户有出现漏水现象。大系统调试及跟进不足及建议22.2.24综合类公共区域装饰防火门均未安装限位器，导致装饰防火门在打开时门把手、闭门器容易撞击到前面干挂砖，使干挂砖破损，后期维修量较大，提高了维修成本。1、商管未能按计划节点督促开发完成电梯施工、交付工作，部分电梯进水，导致电梯开业前仍未能全部使用；2、前期设计院设计错误，开发公司及商管公司均未审核清楚，导致大部分货梯地下室部分与室内地面存在较大高差，影响商户运货；大系统调试及跟进不足及建议22.2.25电梯类消防报审及燃气点火33.1消防报审工作项目一消、二消未能按时间节点取得消防证件：1、因未通过一次消防验收，星巴克未能进场施工，无法与商场同步开业；2、因未拿到商户二次消防验收合格证，屈臣氏进场装修完成，货品铺设完毕，无法与商场同步营业；消防报审及燃气点火33.2燃气报装点火海口吾悦共计23家使用燃气商户，10.27日完成点火18家，10.28日上午完成点火22家，负一层商铺BBQ因使用的燃气引自金街燃气管道，开业前金街部分燃气管道尚未开通，开业时未能完成点火；海口区域特点，施工人员总体较为松散，项目开发、商管在跟催燃气公司的施工图设计预算及户内外管道施工进度过程中缺乏有效措施，导致燃气商户在开业前仍未完全点火通气。（三）、开业保障支持开业保障11.1保障措施为确保项目顺利开业：1、在总部领导协助下，项目商管工程部制定并完善了《开业保障方案》；2、项目商管工程部同开发公司、施工单位召开了《开业保障专题会》；3、总部领导协同项目商管、开发公司开业前检查现场准备工作，落实开业保障事宜；开业保障11.2盛大开业

10.28日，海口吾悦精彩绽放，开业三天客流高达72万人，开业期间：1）水、电、气正常使用，未发生跳闸、停电、断水等情况；2）电梯安全运行，无异常情况发生;（四）、总结与反思海口吾悦共计155家商户，项目商管从前期协调商户进场、围挡施工、现场装修都给予了高度的重视。但少量商户进度仍有滞后：商户拉夏贝尔因前期现场施工人数不足、门头改造方案未定、空调改造进度滞后等原因导致开业前1天才匆匆收尾，未能给商户清理垃圾、铺货预留充足时间；部分商铺进场时间较晚，特别是四楼的几个餐饮铺（肉蟹煲、一品柠檬鱼）装修时间太赶，其中问道直至开业仍未能完全装修完成；部分商铺现场管控不力，如潮庭健身，开业时泳池区域勉强施工完成，但无法蓄水营业；总结与反思11.1商户装修管控总结与反思22.1开业前工程必备条件开业前工程必备11条1、注意外广场和大商业内场的高差问题，避免出现明显高差，出现高差时需做倾斜坡，避免直接落差导致顾客行走脚步落空；7、装修管控过程中，注意与各施工项目负责人的沟通，乃至于与项目老板的沟通，避免出现有问题不汇报的情况2、重点关注空调水管的运行漏水问题，提前调试，制作好积水盘，做好预防工作；8、扶梯经历厂检之后会被厂家下调系数，需及时与厂家协调沟通，保证扶梯试运行时能负荷多少人，正式运行时依旧能负荷同样多的人3、机电调试特别注意服装配套商铺三相不平衡问题，和餐饮商铺电容不够问题，避免满负荷运行时出现跳闸9、提前5天完成餐饮商户燃气接驳调试4、在施工过程中注重燃气工程施工，保证使用燃气商户的燃气施工进度10、提前15天完成空调系统调试5、商铺自身装修更改需协调把控，如快开业时协调商户不要做大的装修调整，避免来不及施工完成11、提前5天完成设施设备满负荷运转6、注意消防门的门限施工，避免出现消防门开启过大，门把手把门边墙上贴砖撞碎问题，同时做好疏散通道的门禁施工前事不忘后事之师，总结过去是为了将后面的每一个项目开的更好，为此我们总结了开业前工程必备条件11条，如上：物业篇（一）、前期筹备管理（二）、筹建过程管控（三）、开业保障支持（四）、总结与反思（一）、前期筹备管理团队组建节点控制成本管控团队组建11.1人员到岗岗位编制人数计划到岗时间实际到岗时间到岗时间节点实际到岗节点工程物业副总12015.10.42015.8.10开业前12个月开业前14个月物业经理12016.1.32015.4.13开业前11个月开业前6个月物业主管（助理）62015.3.32015.3.18开业前8个月开业前8个月物业文员12015.11.32015.11.3开业前12个月开业前12个月物业领班42015.4.12015.3.25开业前7个月开业前8个月安管员/中控员/收费员402015.6.302015.6.1开业前4个月开业前4个月1、海口吾悦广场物业部（消防主管一直未能到岗）其他人员到岗满足节点要求。2、整体物业团队大部分未经历过综合体筹备管理，团队筹备能力偏弱。3、筹备期转运营期未预留培训、环境熟悉、团队磨合时间，导致开业初期管理能力相对较弱。4、车场主管开业前2个月调离，相应工作由安管主管代为管理，对项目筹备及开业工作未造成影响。表格信息来源于新计划系统——商业筹备期计划团队组建11.2专业培训序号名称参加人备注1员工入职培训部门全员行政制度、企业文化2员工带教/保洁开荒部门/保洁公司部门工作标准、开荒要求等3安全应急预案培训公司全员安全应急措施5安管员培训/三标文件安管员施工现场管控6装修管理要点公司全员装修现场要求7员工消防安全培训公司全员、店员消防安全8商户进场流程及证件办理物业文员、领班装修现场要求海口项目物业部自筹建至开业共组织大型培训共53次，包括：1、总部支援人员培训，围绕筹备期装修管控、消防安全管理、保洁开荒等序列展开；2、项目商管物部内部培训，围绕筹备期模块化节点、装修现场管控、应急预案培训培训、已开业项目后评估、消防及安全管理等序列展开；3、项目商管物业部对营运、财务等其他合作部门间培训，围绕装修手册、筹备期项目管理、消防安全等序列展开；为提升项目商管物业部基层员工的现场管控能力、友邻部门间的配合度打下了一个良好的基础；2.2节点计划-综合体节点节点控制2筹备期物业节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率4242000100%成本控制33.1物业开办费用费用名称2016年预算（万元）实际支出（万元）开办费（物业部）17.52约13.96其他费用／／项目2016年物业部开办费预算17.52万元，实际支出约13.96万元，结余3.56万元。（二）、筹建过程管控商户装修管控管控亮点存在不足商户装修管控亮点11.1总部统筹1、借鉴丹阳/张家港项目开业经验，总部沿用“远程标准化管控模式”进行管控，积极响应了公司“走出长三角、布局全国”的战略方针并取得了良好的成效；2、商管总部相关领导多次至现场巡场并召开了相关会议，和对现场存在问题进行直接指导。对项目如期开业起到了重要的作用；3、在总部统筹指导下，项目成立了以总经办为核心，工程物业、招商营运等部门为主导的装修管控小组，分楼层进行管控（主次力店单独管控），保障项目装修管控有序展开；商户装修管控亮点11.2现场管控1、对每个商户进行一档一户进行管控，九表一图配置完整，并每二小时巡查一次。2、对现场的临边洞口危险区域进行标志提醒与管控。商户装修管控亮点11.3现场管控1、设计人行动线，运货动线。实行人货分离。2、增加临时取水点和水桶，满足商家装修用水需求。商户装修管控亮点11.4部门训练1、每日利用下班交接班时间进行军事训练，提高队部军事素质。2、增加交通指挥手式训练。为开业车场交通指挥打下基础。商户装修管控亮点11.5过程管控1、提前配备相关物资，满足商家装修所需。2、在开发进度慢的情况下，帮忙商家清理垃圾和积水，体现服务价值。外联节点管控亮点11.5外联/节点管控1、开业明星等各项活动得到地方公安支持，取得大型活动许可证和防暴大队的全力支援。2、物业所有筹备期节点按期完成，未逾期（亮红灯）。3、利用地方政府“双创”资源，生活垃圾清运与处理免费。消防演习亮点11.6消防演习亮点1、开业前得到地方消防支持与配合，进行大型消防演习活动。2、物业部组织的大型消防演习得到消防单位和当地媒体高度的认可。（媒体采访总经理没同意）商户装修管控不足及建议11.7部门培训不足1、筹备期间物业部共发生纠纷3次，虽说是对方原因，但也反映物业部现场处理不当，针对性培训不强。2、筹备期间商场共发生地下室冒烟2起，跑水9起，均由工人点烟熏蚊子和施工引起，反映物业部巡查力度不够和有盲点。商户装修管控不足及建议11.8物业物资配置不足1、筹备期间物业部消防物资进行了提前采购，虽说是海口价格指导价问题，但也反映物业部没有及时与总部相关领导沟通，存在闭门造车思想。后经总部杨总指导才采购完成。2、垃圾房大型垃圾桶采购太少，预估性不强，导致开业清垃圾不够用。商户装修管控不足及建议11.9消防报审工作1、消防主管未到位原因，前期消防报批资料收集方面未能按要求执行，后期未能按时间节点拿证有一定的原因。2、报批由安品进行，但部门配合有待加强，联动测试，材料收集方面。（三）、开业保障支持开业保障11.1保障措施为确保项目顺利开业：1、在总部领导协助下，项目商管物业部和地方公安制定并完善了《开业安保方案》；2、项目商管物业部同开发公司、施工单位召开了《开业保障专题会》；3、总部领导协同项目商管、开发公司开业前检查现场准备工作，落实开业保障事宜；开业保障11.2盛大开业

10.28日，海口吾悦精彩绽放，开业三天客流高达72万人，开业期间：1）车场交通、明星活动、现场安全，等情况正常；2）三关一闭正常，无异常情况发生;（四）、总结与反思总结与反思11.1环境方面垃圾房开发配置问题：1、空调无法使用。（至今）2、排风示施工完成。（至今）3、排水无法使用，地面施工未完成。（至今）总结与反思11.2环境方面隔油池配置问题：1、负一层金街共用问题。（至今）2、部分隔油池无电，无排水。（至今）3、地面施工未完成（至今）总结与反思11.3环境方面石材问题：1、缝隙补贴不协调。2、石材接缝不平整。3、石材边角未收口。总结与反思11.4安管车场方面1、屋面洞口未施工完成。2、屋面堆放大量建筑垃圾未清理。（至今，物业部利用空闲时间自行慢慢清理）总结与反思11.5安管车场方面1、车场交通导视错误与安装不到位，部分区域无导视标志指引。（物业部自行已经做了一批临时导视）2、2号主要双出口过窄，经常碰倒收费岗亭（设计问题）。3、1号、3号进口排水沟处凹凸不平，车辆经常刮到底盘（施工问题）。4、收费系统未安装完成。总结与反思11.6消防安全方面1、消防自动报警系统未调试完成，CRT主机未调试完成，地址编码未完成。（物业部无法精确跑点）2、电气火灾监控系统未调试完成（施工问题）。3、防火门监控系统未调试完成（施工问题）。安品篇（一）、前期筹备管理（二）、筹建过程管控（三）、开业保障支持（四）、总结与反思（一）、前期筹备管理团队组建节点控制团队组建11.1人员到岗岗位编制人数计划到岗时间实际到岗时间到岗时间节点实际到岗节点安品经理12016.8.12016.8.1开业前3个月开业前2个月27天安品主管12019.9.242016.9.24开业前1个月开业前1个月4天1、海口吾悦广场工程部人员到岗满足节点要求。2、安品经理因负责二消报审报验具体细节工作占用大部分时间，安品主管未经历过综合体筹备管理，故团队安品部门筹备期工作情况不佳。3、筹备期转运营期未预留培训、二消报审报验工作因客观原因未能如期完成占用安品经理大部分精力、安品主管入职时间不足，不能完全清楚安品团队的主要工作任务及工作细则，，导致开业初期监督理能力相对较弱。4、安品经理及主管专业知识都侧重于消防安全，未能形成良好的互补，导致广场品质监督、三标体系文件管理执行存在较大偏差。表格信息来源于新计划系统——商业筹备期计划团队组建11.2专业培训海口项目安品部自筹建至开业共组织公司全员参加3大次12场次培训，培训包括：1.《筹备期安全管控培训》2.《装修管控标准培训》3.《三标体系基础知识及文件编制培训》4.《突发事件上报管理办法》5.《新城商业安全事故等级评定规则》6.《新城商业安全管理处罚细则》7.《新城商业消防安全禁止行为20条》8.《新城商业隐患等级判定标准》9.《营运期安全量化考核标准》2.1节点计划节点控制2安全品质部商业筹备节点如期完成未到期节点延期完成节点延期未完成节点如期完成率55000100%节点级别节点内容开始日期周期完成日期主责部门商3安全品质管理培训开业日前90天30开业日前60天地方商管公司安全品质部商2三标体系建立完成开业日前40天30开业日前10天地方商管公司安全品质部商3开业前安全管理制度培训（突发事件、隐患整改等）内容开业前30天15开业前15天地方商管公司安全品质部商3地方商管开业前消防必备条件自查开业前30天15开业前15天地方商管公司安全品质部商2开业前消防必备条件检查开业日前20天15开业日前5天工程物业中心

安全品质部（二）、筹建过程管控商户装修管控消防报审报验商户装修管控亮点11.1装修管控1.与总经办领导、各部门经理联合对装修现场巡查并每日召开装修管控例会；2.装修期间协调二消单位对装修商户进行消防改造施工；3.与二消单位探讨关于商户一店一色装修内退消防处理方法，督促现场施工，对装修管控小组人员进行培训；4.带领各楼层装修小组成员对装修过程中材料管控及装修防火材料应用进行现场指导与监督；5.梳理商户需增加的消防设施设备清单，并发函给二消单位要求整改；6.协助招商部和营运部对装修期间重点商户进行沟通及现场处理疑难问题；7.对严重违反装修管理手册及消防要求的商户下发整改通知单7.梳理步行街商户消防设施设备开业必备条件清单及餐饮商户厨房自动灭火设备安装情况，并定期向总部报备。商户装修管控亮点11.2装修监督检查方面:装修期间每日巡查装修管控现场，共计下发整改通知单156份，专项检查（孔洞危险区域、装修材料、商户消防设施设备、现场动火安全）共计开展4次，共计发现问题482项，分别将隐患清单下发至二消单位、工程部、物业部、营运部跟进整改。消防报审报验22.1消防证照获取进度关于消防报审报验的工作划分、时效的把控及应对性的报验方法、方案及落地推进值得深刻反思和研讨；1.填写商户消防设计审核资料共计5次，共计18份，多次往返房开公司、行政消防窗口、消防设计单位及施工单位、消防支队建审科沟通协调，最终在10月9日获得商铺装修工程消防设计审核意见书；2.经多次与装修商户、二消单位及消防材料检测机构沟通，最终在10月11日获取装修材料消防检测合格证明；3.大于500平米商户需要消防验收商户共计17户，其中影城与多奇妙由房开负责，与9月30日影城取得消防验收意见书、10月27日多奇妙取得消防验收意见书。经与消防支队反复沟通、消防支队对装修现场约30多次的现场检查指导，商户多次整改，出具整改报告约15次、各类专项说明（承诺书）8份，消防联动调试约35次，截止12月21日共获得500平米以上消防验收合格意见书6户，6户500平米以上商户现场验收通过，消防支队走内部出证手续中，2户现场经与支队领导沟通同意直接报开业安检，1户因现场问题未整改完成，需下批消防再次进行验收。4.填写商户消防开业安检资料共计5大次，反复填写共计约700份。消防支队监督科到现场检查约25次，截止12月24日，共计取得120户消防开业检查合格证,26户消防开业检查合格证正在走消防队内部审批流程，剩余8家超500平米商户开业检查合格证需在取得验收合格意见后进行申报工作。消防报审报验22.2消防报审报验未按期原因分析关于消防报审报验的工作划分、时效的把控及应对性的报验方法、方案及落地推进值得深刻反思和研讨；一、消防系统问题（一）水系统：1.消防自动灭火系统：因消防验收提出增加喷淋头（主要涉及商户格栅吊顶增加喷淋），造成部分改造区域管道无水；部分消防末端泄水测试不能启动消防泵（施工单位正在调改中）；消防水泡因未彻底交付无法测试。2.消火栓系统：少部分消火栓内缺少消防水喉等五金配件或水喉损坏未修复。（二）风系统：1.送风系统：部分风阀风口未接模块；管道竖井砌筑无内衬管道并存在孔洞，造成风量损失严重（负一层、负二层、一层、二层大部门无风）2.排烟系统：部分风阀风口未接模块或未进行编程；管道竖井砌筑无内衬管道并存在孔洞，横向管道过长且存在拐弯较大（弯道较多），造成风量损失严重（负一层、负二层、一层、二层大部门无风）；少部分排烟口执行机构被装修封闭，少部分排烟口被商户装修遮挡。（三）防火分隔系统：1.防火卷帘门因消防验收检查、调试及多次测试，造成多次卷帘门脱轨、电机烧毁等情况，厂家怕造成损失经常切断防火卷帘门电源。2.消防原设计防火分区（商户门头部位）使用防火玻璃加窗喷，并前期通过设计审核，消防验收时消防队提出需更改为防火卷帘（共计15堂卷帘）。3.部分防火门监控未施工调试完成。消防报审报验22.3