2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案（全优）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及答案（全优）第一部分单选题(50题)1、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A.等额年值法

B.差额投资内部收益率法

C.净现值法

D.等额年费用法

【答案】：A

2、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。

A.满足自住需求

B.投资保值增值

C.满足自住需求或投资保值增值

D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有

【答案】：D

3、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()。

A.位置固定性

B.各异性

C.适应性

D.相互影响性

【答案】：D

4、某房地产开发项目的年初未偿还贷款本金为10000万元、未偿还贷款利息为300万元，年内均匀新增贷款5000万元，预计下年初新增贷款400万元，如果贷款年利率为7%，则当年应计利息为（）万元。

A.896

B.910

C.1050

D.1099

【答案】：A

5、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。

A.采用综合单价计价

B.工程量清单由招标人编制

C.工程计价依据是各种定额

D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗

【答案】：C

6、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资

B.债务融资

C.发行企业债券

D.吸收其他机构投资者资金

【答案】：B

7、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A.购买习惯

B.购买心理

C.购买动机

D.购买行为

【答案】：D

8、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期

【答案】：C

9、在现金流量表中，不应该出现（）。

A.借贷利息

B.折旧与摊销

C.所得税

D.自有资金

【答案】：B

10、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

【答案】：A

11、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。

A.房地产平均价格

B.房地产中位数价格

C.房地产价格指数

D.房地产同质价格

【答案】：C

12、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A.面积单元

B.面积单位

C.出租单位

D.出租单元

【答案】：D

13、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】：C

14、制定会计核算制度的依据是（）。

A.基本准则

B.《中华人民共和国会计法》

C.具体准则

D.国家统一的会计制度

【答案】：A

15、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7%，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。

A.717.50

B.721.00

C.724.50

D.735.00

【答案】：C

16、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有()的特点。

A.土地费用高

B.无投资风险

C.投资者易与政府沟通

D.开发周期长

【答案】：A

17、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。

A.科学性调查

B.描述性调查

C.试探性调查

D.因果性调查

【答案】：C

18、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.利润为零时

B.利润最大时

C.允许的最低经济效益指标

D.允许的最高经济效益指标

【答案】：A

19、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。

A.土地使用权转让市场

B.新建商品房租售市场

C.土地使用权出让市场

D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

【答案】：C

20、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】：B

21、进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。

A.相互排斥

B.相互独立

C.相互关联

D.互补

【答案】：B

22、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。

A.企业住房贷款

B.等额本金方式

C.政策性住房抵押贷款

D.等额本息方式

【答案】：C

23、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.2.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31

【答案】：B

24、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。

A.资产负债表

B.资本金现金流量表

C.项目投资现金流量表

D.财务计划现金流量表

【答案】：D

25、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。

A.465

B.485

C.665

D.915

【答案】：A

26、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】：C

27、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性

B.声望或形象

C.位置

D.建筑形式

【答案】：C

28、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

A.开发商

B.承包商

C.监理机构

D.建设主管部门

【答案】：A

29、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。

A.利息备付率

B.偿债备付率

C.流动比率

D.速动比率

【答案】：A

30、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。

A.将现金存入银行

B.购进一批材料，货款暂欠

C.以银行存款购买设备

D.以银行存款偿还银行借款

【答案】：D

31、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。

A.0.2%～0.8%

B.0.2%～1.0%

C.0.25%～1.5%

D.1.0%～3.0%

【答案】：B

32、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A.科学

B.客观

C.准确

D.全面

【答案】：A

33、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。

A.永久荷载

B.可变荷载

C.活载

D.偶然荷载

【答案】：A

34、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

B.现金流入都包括销售收入和销售税费

C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

【答案】：A

35、小区内停车场建设费属于（）。

A.公共配套设施建设费

B.建筑安装工程费

C.基础设施建设费

D.物业管理维修资金

【答案】：A

36、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。

A.质量控制目标

B.销售收入计划

C.工程建设招标计划

D.客户定位

【答案】：B

37、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境

【答案】：C

38、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为()元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29

【答案】：B

39、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资，是按照（）的不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型

【答案】：D

40、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。

A.1～2

B.1～3

C.2～3

D.2～4

【答案】：D

41、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】：C

42、目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。

A.铝塑管

B.镀锌钢管

C.焊接钢管

D.无缝钢管

【答案】：A

43、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。

A.2277.4元

B.2281.9元

C.2728.8元

D.2741.9元

【答案】：A

44、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.选择专业化

B.产品专业化

C.全面覆盖

D.市场集中化

【答案】：B

45、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。

A.同质偏好

B.分散偏好

C.集群偏好

D.自然细分市场

【答案】：A

46、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。

A.土地出让收入中安排的一部分资金

B.向银行业金融机构举借的贷款

C.国有土地收益基金中安排的资金

D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金

【答案】：B

47、房地产投资个别风险包括()。

A.利率风险

B.或然损失风险

C.持有期风险

D.政策风险

【答案】：C

48、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。

A.认知价值定价法

B.成本加成定价法

C.挑战定价法

D.领导定价法

【答案】：B

49、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。

A.变动费用

B.固定费用

C.材料费用

D.人工费用

【答案】：A

50、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。

A.列出需要进行模拟的因素

B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布

C.选择概率分析使用的财务评价指标

D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、会计的目的是建立一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统的内容包括（）。

A.会计信息流通系统

B.会计信息控制系统

C.会计信息解释系统

D.会计信息处理系统

E.会计信息调节系统

【答案】：ACD

2、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。

A.居住物业开发投资

B.商业物业投资

C.土地开发投资

D.房地产开发投资

E.房地产经营投资

【答案】：CD

3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用

【答案】：B

4、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）

A.加大城市基础设施建设投入

B.调整银行贷款利率

C.调整公共住房政策

D.调整房地产税收政策

E.加快城市化进程

【答案】：BCD

5、房屋面积测算包括（）等的测算。

A.房屋建筑面积

B.共有建筑面积

C.使用面积

D.占地面积

E.产权面积

【答案】：ABC

6、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有()。

A.随行就市定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法E认知价值定价法

【答案】：B

7、实物期权类型主要包括（）。

A.等待投资型期权

B.成长型期权

C.放弃型期权

D.刚性期权

E.柔性期权

【答案】：ABC

8、关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）。

A.敏感性分析是一种动态不确定性分析

B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法

C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析

D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力

E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补

【答案】：ACD

9、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（）。

A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价

B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价

C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价

D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价

E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价

【答案】：ACD

10、按照增量存量细分，房地产二级市场包括（）市场。

A.土地使用权出让

B.土地使用权转让

C.新建商品住宅销售

D.新建写字楼出租

E.二手房买卖

【答案】：BCD

11、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息

【答案】：AD

12、物业代理的形式主要有以下()方式。

A.联合代理

B.独家代理

C.招标代

D.投标代理E政府代理

【答案】：AB

13、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

14、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。

A.三项预测值法

B.专家打分法

C.解析方法

D.蒙特卡洛模拟法

E.盈亏平衡分析法

【答案】：BCD

15、房地产投资的风险主要体现在()。

A.投入资金的安全性

B.期望收益的可靠性

C.投资项目的变现性

D.资产评估E投资项目的质量问题

【答案】：ABC

16、下列选项中，属于间接投资的是（）。

A.购买外国股票

B.购置设备

C.开办企业

D.兼并其他企业

E.购买债券

【答案】：A

17、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。

A.项目合理规模

B.功能分区

C.建设地点

D.工程变更

E.设计方案评价

【答案】：ABCD

18、常用的风险评价方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.筛选监测诊断技术

D.蒙特卡洛模拟法

E.调查和专家打分法

【答案】：AD

19、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（）。

A.空气水系统

B.全空气系统

C.全水系统

D.冷剂系统

E.集中式系统

【答案】：ABCD

20、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

【答案】：BC

21、在工业建筑设计中，工艺设计的评价指标包括（）。

A.净现值

B.净年值

C.建筑毛密度

D.投资回收期

E.内部收益率

【答案】：ABD

22、关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率

B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率

C.现金回报率考虑了还本付息的影响

D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益

E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

【答案】：BC

23、城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划土地使用要求包括（）等。

A.建筑规模

B.公共服务设施

C.容积率

D.绿地率

E.建设项目与城市道路的距离

【答案】：ACD

24、风险估计与评价常用方法有()。

A.专家个人判断法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德尔菲法

【答案】：BC

25、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。

A.等于银行存款利率

B.等于银行贷款利率

C.是投资者所要求的最低利率

D.是银行同业之间的短期资金借贷利率

E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表

【答案】：C

26、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】：ABCD

27、经济评价中的基础参数包括（）。

A.时间类参数

B.投资类参数

C.融资相关参数

D.收益相关指标

E.评价标准类指标

【答案】：ACD

28、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

C.置业投资对象可以是市场上存量房地产

D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

【答案】：ACD

29、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】：ACD

30、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（）。

A.施工定额

B.预算定额

C.概算定额

D.概算指标

E.投资估算指标

【答案】：BCD

31、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业用途类型

E.投资偏好

【答案】：ACD

32、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

33、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（）。

A.定额计价以直接费单价为基础

B.定额计价以综合单价为基础

C.定额计价是分部分项工程的不完全价格

D.定额计价是分部分项工程的完全价格

E.目前采用单位估价法和实物估价法确定

【答案】：AC

34、甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

A.该宗商业房地产的收益年限为28年

B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响

C.该宗商业房地产的收益年限为38年

D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

【答案】：AB

35、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。

A.竞争情况调查

B.价格调查

C.市场需求质量调查

D.分销渠道调查E促销策略调查

【答案】：BD

36、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。

A.项目是否符合国家法律法规要求

B.项目是否符合保护生态环境的要求

C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求

D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求

E.项目是否符合该企业经济效益要求

【答案】：ABC

37、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

38、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.收入水平变化

B.政府税收政策的影响

C.消费品位变化

D.获得金融机构融资的难易程度

E.未来预期收益变化

【答案】：ABC

39、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

40、衡量房地产开发投资项目清偿能力的主要指标包括（）。

A.现金回报率

B.利息备付率

C.资产负债率

D.流动比率

E.速动比率

【答案】：BC

41、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

【答案】：ABCD

42、根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即()。

A.家电产品

B.便利品

C.选购品

D.特殊品E日用品

【答案】：BCD

43、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

A.不可移动性

B.异质性

C.同质性

D.流动性

E.弱