安信信托违约启示录：如何识别地产投资风险

安信信托违约启示录：如何识别地产投资风险一:安信信托近况安信信托目前涉及延期300亿左右，目前上海政府，北京银监局已经介入，问题项目涉客户类型：个人投资者，机构客户，银行代销，单一机构，券商，上市公司等。问题项目大多是由于四年期的拆迁项目，客户是一年的项目，开发商需要的时间是四年，比如旧城改造项目等，这是最重要的问题导致项目资金链断裂，也有人说或由于借新还旧，自融，挪用资金，这里不做判断，本主要讲投资逻辑和识别项目风险的方法，目前安信新增业务目前被银监会叫停，老客户可以买部分存续产品，解决方案：重组，可能是某集团万亿资产来接盘，可能会换大股东，目前还没进展，目前存续项目的兑付，还是靠处置资产。

二：安信的部分风险方案

统计由网友提供

三：房地产类型投资判断应该关注

1：看清楚投资的是股权还是债权，债权产品特点

开发商会对项目的融资做担保，而股权项目是不会有明确的担保，暧昧不清，从风险上来说，股权项目风险大于债权项目

2：不管是股权还是债权，投资的项目应有主动的管理，如项目公司的股权做了质押给管理人后，会配套做证章照管理，银行账户共管，是比较好的，没有投后的管理就相当于买了信用债

3：项目公司所投的项目是住宅类？还是写字楼？还是商业广场，因为后期所投项目会销售，一般来讲，项目的退出是主要靠销售回款，销售的难易程度

住宅＞别墅＞写字楼和商业广场，当然区位和价格是很重要的，比如上海内环的项目和西藏偏远的位置项目。旧城改造项目的话，一般不是净地，需要拆迁，拆迁过程中钉子户是很大的风险，拆迁难导致后期开发进展瘫痪

4：另外还有关注项目公司是不是有其他金融债务，如果是信托的话，一般来说会有抵押物，那么要看抵押物的品质，若果不是信托的话，要关注，项目公司是不是有其他金融债务，比如银行开发贷，信托开发贷等，会不会对项目后期的现金回款造成影响。要清楚的知道去除施工，债务之后，测算的净货值对融资覆盖的

5：谨防资金错配的项目，比如安信很多地产旧改项目本应该涉及成长期，3年或者4年以上的期限的，不过为了好卖，设计成一年或者两年的项目，后期开发进度没有跟上，资金链断裂

四：出现风险的主要原因案例分析

实例项目1

(卖不掉的项目类型）蓝色字体为简评

安倍安赢42号上海董家渡金融城项目集合资金信托计划

融资方1、中国民生投资股份有限公司

本项目由项目大股东中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）负责操盘运营开发。中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）成立于2014年8月21日，法定代表人李怀珍，注册资本金500亿元中民投是中国领先的全球化大型民营投资集团，公司由国务院批准成立、全国工商联发起，59家知名民营企业联合发起设立，参股股东均为大型民营企业。

2、上海逸合投资管理有限公司

本信托计划劣后受益权由上海逸合投资管理有限公司（以下简称“上海逸合”）认购，上海逸合成立于2012年6月26日，法定代表人顾元，注册资本51.1亿元。

上海逸合主要投资发展方向为消费品类项目、高科技项目、新兴产业项目、大型综合房地产项目的股权投资及项目投后管理、建材贸易、资源性产业项目投资及运作管理等。【还款来源】

第1还款来源：经测算，项目信托期限内现金总流入约1,184亿元，扣除相关支出，对优先级信托资金本金的覆盖率约172%，对优先级信托资金本息的覆盖率约133%；

第2还款来源：劣后信托受益权保障优先信托受益权；

第3还款来源：行使股权。房地产的项目

若分为债权和股权，本项目明显是股权收购，属于股权类地产项目，而当初推荐的过程中，相信很多投资人和销售没有深刻的意识到这一点，债权的产品结构比较清晰简单，法律关系明确，会有担保，抵押，公司全权质押，资金沉淀等，本产品为股权收购，只是在产品设计上出现了优先和劣后投资人，这个结构只是未来项目清算过程中的是否优先的清偿顺序，不过之前有问过安信的内部人士，说本项目是债，个人并不是很认同

【风控措施】

1.结构化设计：产品总规模人民币240亿元，其中，优先信托受益权募集规模

不超过180亿元，劣后信托受益权募集规模不超过60亿元，劣后信托受益权保障优先信托受益权；

2.主动管理：项目日常开发经营由中民投负责，安信信托向项目公司派出董事、财务副总监，从股东会、董事会、财务、印章、人员等多个层面对项目公司进行主动管理，确保项目公司有序经营，实现既定的信托目的。

这个产品的规模是240亿。盘子巨大，未来房子卖掉需要很长一段时间，另外看项目的业态是写字楼类型，一般写字楼都是一张产证，动不动就几十亿的货值，想要交易，需要大金主才行，因此销售上本来就有很大的不确定性，对于项目的退出埋下了巨大雷，从我下图拍照的照片就看得出业态，按照介绍来看，安信派驻董事，管印章，运行等，无可厚非，就算市场好，这类资产就及其难出手，何况市场不好了，没有金主愿意买写字楼

【项目亮点】

1、产品期限短，一年期。

2、结构化设计，总规模240亿元，其中优先级规模不超过180亿元，本次开放额度5000万。

早期现场照片实例项目2

(开发进度缓慢或遇到阻碍的项目类型）安信信托-深圳罗湖城市更新项目本产品是债权产品，也可以做为经典案例【产品期限、规模】12个月，4亿【资金用途】收购项目公司75%股权+质押25%股权，实际用于项目拆迁及安置。【预期收益及付息方式】半年付息300万≤X＜600万9%

600万≤X9.2%【TGA】安信信托-深圳罗湖城市更新【风控措施】1.信托项目公司股权控制（75%转让+25%质押）。

这个动作是为了对项目公司全部控制，防止股权存在其他的股权质押，防止产生安信信托不知道的债务2.债权劣后承诺：项目公司股东新华城公司承诺对项目公司的所有债权投入均劣后于信托计划受偿。3.多重退出机制：（1）安信信托获取项目公司的分红；（2）项目公司偿还信托计划的股东借款，并支付利息；（3）安信信托转让或处置项目公司股权及对项目公司的全部债权（含其他金融）。4.土地抵押担保：项目土地在项目公司取得土地证之后须抵押给安信信托。除上述外，项目公司财产只能为申请银行开发贷款设定抵押担保，安信信托有权选择成为上述土地使用权的第二顺位抵押权人。从此条介绍材料可以看的出，这个项目并没有取得土地证，这是非常核心的一个问题，土地还不是净地，那么后期的开发，银行的贷款是无法开展的，这个项目的风控是三条，新华城担保，法人和夫妇担保，土地抵押（取得土地证后做抵押），项目的退出是开发成功后，销售回款，银行的开发贷是无法让安信信托的投资人退出的，因为开发贷一定是用作于开发的，并且从数据上来说，覆盖不了安信的融资本息，那么5.交易对手保证担保：交易对手新华城公司及其实际控制人唐宝文及其配偶为信托计划承担提供连带责任保证担保。6.项目主动管理：项目日常开发经营由新华城公司负责，安信信托向项目公司公司派出董事（占2/3席位）、投资监管员，从股东会、董事会、财务、印章、人员等多个层面对项目公司进行主动管理和监管。7.第三方会计师事务所审计，以及第三方协助监管。【项目亮点】1、深圳首批城市更新项目，房源紧缺的核心城区--罗湖，地处翠竹路与太宁路交汇处，双地铁上盖地产，3号和7号线均有出入口，该区域是“新罗湖战略”产业升级的核心载体；2、项目公司股权控制（75%转让+25%质押），项目已完成双拆迁签约，进入快速施工阶段；3、资产抵押（土地）：项目获取土地证后抵押给信托；4、A级信托--AX信托主动管理，银监会监管评级较高级，上交所**信托公司，国内市值较高信托公司，首批纳入MSCI