人防车位的产权归属及登记有新变化

人防车位的产权归属及登记有新变化本文就结合笔者的以往项目经验以及对现行法律法规的理解，尝试对光伏复合项目承包/流转土地经营权的合规要点进行梳理分析。引言我们最近关注到浙江省关于人防车位工程有些重要的政策变化，可能会有深远的影响，摘要解读分享给大家。一、人防车位新规内容2022年1月15日，浙江省人民政府发布了新修订的《浙江省人民防空工程管理办法》，自2022年3月1日正式施行。其中值得关注的重点条文有：1、第十条县级以上人民政府自然资源主管部门应当会同人民防空主管部门在出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资时，明确该地块应当修建的人民防空工程的战时功能、类型、防护等级、建筑指标等要求。具备条件的设区的市、县（市、区）在设置出让、划拨、租赁国有土地和以国有土地作价出资的条件时，可以明确修建的防空地下室在建成后，移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位。2、第二十五条防空地下室已经明确移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位的，建设单位应当在工程竣工验收备案之日起15个工作日内，向被确定的单位办理移交手续。被确定的单位应当及时向不动产登记机构申请办理不动产登记，也可以委托建设单位代为办理登记。3、第三十四条平时出租防空地下室给他人使用的，应当符合法律、法规的规定；位于住宅小区内的防空地下室，平时出租给他人用于停放机动车的，应当首先满足业主的需要。出租人应当明确告知承租人该租赁物属于人民防空工程以及由此产生的人民防空相关义务。人民防空主管部门推动出租人与承租人签订书面防空地下室租赁合同。防空地下室租赁合同示范文本由省人民防空主管部门会同省市场监督管理部门制定。上述条文明确了此轮人防车位的一些重要改革方向：1、土地合同中可明确约定归属国有；2、建成后移交给政府指定国有单位，可办理车位权属登记；3、人防车位平战结合、只能用于租赁。该管理办法虽未一刀切的强制要求建设单位在人防工程建成后必须将其移交给国家所有，但通过地方政府规章的形式赋予了自然资源管理部门在出让或划拨国有土地时，有权将移交人防工程产权作为划拨或出让的条件。据笔者了解，此前浙江省已就人防车位产权制度改革在省内海宁等多地进行了前期试点，并出台了相应试点政策，一些成熟的经验和做法已结合进浙江省此次的管理办法中；同时，此办法施行时间虽尚不足三月，但浙江不少地区已陆续展开关于人防工程产权制度的落地改革，并在改革中明确规定了依法结建的人防工程产权由国家所有。目前浙江省11个设区市在管理办法实施前后已公布人防工程产权制度改革方案的地区政策详情摘要如下：浙江省各设区市及其县/区公布人防车位改革政策情况2021年10月22日，浙江省人民防空办公室发布《浙江省人防工程产权制度综合改革实施方案（征求意见稿）》，其中要求未开展人防工程产权制度改革试点的设区市和县（市、区）应在2022年年底前制定具体实施办法并组织实施。该综合改革实施方案，目前虽非正式出台文件，但对判断浙江省人防工程产权制度改革后续推行的趋势具有重要价值。从浙江省已公布改革政策的地区数量上看，全省推行人防工程产权制度改革已是大势所趋。可以预测，对于浙江省内尚未出台或对外公布相关人防工程产权制度改革政策的地方，后续也将开展类似改革工作。二、目前已出台的人防车位产权归属改革政策要点经笔者梳理总结浙江各地人防工程产权制度改革政策，各地关于人防工程产权归属的改革要点及方向如下：1、分类确定新建人防工程产权归属：（1）新建依法结建的人防工程产权归国家所有；（2）新建投资修建和兼顾修建的人防工程归投资人所有。人防工程产权人通常对其名下的人防工程享有占有、使用、租赁、收益等权利。2、为增强相关政策的可操作性，同步规定确定权属的实施路径：（1）各地通常采取在国有土地划拨方案或土地出让合同中约定的方式，明确依法结建人防工程的产权归属以及建设单位向各地政府所确定的单位移交义务，通过土地出让合同落地约束各方主体。（2）配套建立人防工程产权登记制度，即归国家所有的人防工程，应登记在政府人防部门或其所确定的国有企业名下；投资修建（一般理解为单独投资）和兼顾修建的人防工程产权归投资人所有的，登记主体为建设单位（投资人）。与此同时，赋予建设单位代为办理依法结建人防工程首次登记义务，以及依法结建的人防工程的首次登记应与地面建筑一并进行。此种规定也意味着，如建设单位拒不履行为依法结建人防工程办理首次登记的，其地面建筑也将可能暂无法进行首次登记程序。3、关于改革政策施行前的存量项目的处理原则：目前仅金华市和台州温岭要求改革前依法结建人防工程应办理产权移交登记手续，但原使用、收益权和维护管理责任不变。其他已出台改革政策的地方，则大多声明沿用旧有规定，即不在此次人防工程产权改革范围之内。可以预计，对于改革政策施行前的存量项目，非本次改革重点内容，应为留待后续处理，其原使用、收益等权益短期内不会受到此项改革的过多影响。三、对于新项目开发经营的挑战与调整如上所述，该项改革目前已在浙江省内多个地区落地施行。在人防工程产权制度改革之前，人防工程权属虽存争议，但实践中大多按照“谁投资，谁收益”的原则去理解和确定相关权属。而此项改革要求在土地出让合同有明确约定的前提下，将人防工程产权的所有权（登记）、收益、使用和租赁等权利均直接归属国家所有，一定程度上改变此前实践中的通行理解和做法，需要项目建设单位及时作出一定的调整去适应新的规则，这些调整包括：1、因为建成后须移交，因此，建设单位在竞拍土地时，应着重关注土地划拨/出让公告中关于土地划拨/出让的条件，即其中是否附加依法结建人防工程产权移交的义务，以便在竞拍地块之前，即将人防工程的建设成本及处置方式准确纳入项目成本测算及开发方案。2、建设单位现有的关于人防车位使用权转让（转移）、长租等一些经营方式需要根据新的管理办法作出调整。3、要注意人防车位移交和协助办证等义务的履行和项目整体开发、验收、办证等时点的关联性，充分预估项目时间节点和进度，并应做到同步设计、施工、验收、办证等。四、总结与展望从浙江各地已公布的改革方案上看，相关内容大同小异，亦可推测后续浙江省内其他地区颁布的改革方案总体上不会与此前已有规定产生较大变化，并和省管理办法保持一致。而如果视线再拓宽一点，从全国范围来看，据笔者目前公开检索，除浙江省外，江西省吉安市