某鞋厂地块市调报告及项目定位建议课件

杏林马銮路义芳鞋厂地块市调报告及项目定位建议德信行2012年11月杏林马銮路义芳鞋厂地块市调报告及项目定位建议德信行一、宏观市场分析二、城市商业情况分析三、商业客群分析四、项目本体分析五、案例借鉴及规划建议目录一、宏观市场分析二、城市商业情况分析三、商业客群分析四、项目一、宏观市场分析一、宏观市场分析城市背景——杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区”，属于相对独立的城市组团。

城市区位：杏林位于厦门集美南部，规划的“一心四片”中的重要组成部分，距离本岛约20分钟车程；规划结构：“一心、两块、十区”即：“一心”指文华路形成的城市分区中心。“两块”指南北两个综合区。“十区”指规划区内包含十个功能区。；城市性质：厦门市城市发展分区中一个相对独立，以工业，仓储为主，并担负重要陆路交通功能的城市组团；本项目老城区城市背景——杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区经济基础——区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商业升级发展奠定基础；2006-2011年期间，GDP总量、政府年财政收入、社会消费品零售总额等多项指标均保持增长态势，集美区整体经济保持良好态势，这为杏林乃至集美商业圈的升级发展奠定经济基础；经济基础——区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商业升消费能力——生活水平的稳步提升为居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型奠定基础；2006-2011年期间，衡量集美区居民收入水平的两大指标，城镇居民可支配收入与农村居民纯收入均保持增长态势，人民生活水平稳步提高；集美人民生活水平的提升促使居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型，为商业的发展奠定基础；消费能力——生活水平的稳步提升为居民消费由日常基本型消费向较商业规划——本案所处杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，休闲为辅的区域（次级）商业中心商业布局：未来集美区城区商业空间布局将形成三级体系。即：市级商业副中心一个、区域（次级）商业中心四个、大型社区商业中心若干个;本案范围：本案所处杏林城区西部，商业街涵盖杏林西路、马銮路,碑头路；发展设想：杏林城区中南部规划为区域（次级）商业中心；发展导向：可增设大型百货店和超市；鼓励开设专卖店、专业店，适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施，形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的商业中心。《集美区商业中心体系发展设想图》数据来源：《集美区商业网点规划（2006—2015）》本案片区商业规划——本案所处杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，城市宏观背景城市宏观背景二、城市商业情况分析二、城市商业情况分析商圈格局——杏林老城区可分为杏东杏西两大商圈，中低档业态为主；

根据杏林老城区的人口及商业集中地的分布，可将杏林划分为杏东、杏西两大商圈。杏西商圈主要由杏西路、碑头路、新源路和马銮路构成，餐饮、服饰、电机、建材等为主要的业态，档次较低。杏东商圈主要包括杏东路、牡丹园步行街和文达路（宁宝路）三大重点街区，服饰为绝对主力，除了杏东路北段业态中等外，多数中低档服饰；商圈格局——杏林老城区可分为杏东杏西两大商圈，中低档业态为主杏东商圈特征

服饰、餐饮是杏东商圈的主力业态，总体商业档次中低，部分中等档次业态；主干道杏东路人流量最大，其中南侧人流量更高于北侧人流；沿街商业租金200—300元/月/㎡居多，内街租金80-100元/月/㎡为主；主干道杏东路南侧的客流量最大，但仍以外来人口居多，北侧及内部社区街区以本地居民为主；以单层店面居多，开间3.6-4.2米，进深10-12米为主杏东商圈特征服饰、餐饮是杏东商圈的主力业态，总体商业档次杏西商圈特征

人流量巨大,远远超过杏东商圈,以周边工厂人群为主，并可辐射至新垵等其他地区；杏西路业态相对多元化，目的型消费业态（摩托汽配、五金）与诱导型消费业态（服饰、餐饮）各半；碑头及新源路段仍以低端服装、餐饮为主力业态；商业形态与档次低端化，繁华路段总体保持较高租金，沿街租金150-250元/月/㎡，内街及二层租金80-100元/月/㎡；单位店铺面积30-40㎡居多，格局多以3-4米开间，10-12米进深为主杏西商圈特征人流量巨大,远远超过杏东商圈,以周边工厂人市场竞争——规划商业项目众多，竞争激烈，但杏西商圈市场薄弱，本案面临较好的市场机会；项目名称商业面积(㎡)杏西商业广场27000杏林商贸城50000杏北农贸市场9277联发杏林湾一号77770万科金域华府25000中央海岸19000华润置地橡树湾21000凤凰花城50000杏林规划商业项目众多，主要集中于杏东东端，未来将会形成规模化的商业区，分流杏西商圈构成竞争威胁；本案所处杏西商圈仅有杏西商业广场项目（27000㎡），将与本案协同发展，共同提升片区商业氛围；杏北的多个地产项目、聚镇以及大学康城项目将构成一定规模的商业集中体，截流杏北及灌口消费人群，对本案构成威胁。华润橡树湾万科金域蓝湾禹州中央海岸市场竞争——规划商业项目众多，竞争激烈，但杏西商圈市场薄弱，商圈机会研判特征小结启示商圈现状杏东商圈主干道杏东路南侧的客流量最大，但仍以外来人口居多，商业档次中低端化，仅祥发百货周边、牡丹园内街有部分中档业态，但品类不足难以吸引本地居民关注；区位特征决定了本案应立足于杏西商圈，依靠强大的外来人口人流量，从而保证项目租赁价值两大商圈商业档次不高，业态种类相对单一，本案唯有超越杏东路段的商业档次或差异化业态经营，方能进一步发挥项目价值；本案应充分借助杏西商业广场的开发运营，从而共同提升杏西商圈的档次，对抗来自杏东及杏北其他地区的商业分流；杏西商圈工厂人口保证了强大的人流量，整体业态中低档化，但保持较高的租金水平；新增市场供给未来商业项目众多，竞争激烈，但杏西商圈竞争薄弱，本案面临较好的市场机会；商圈机会研判特征小结启示杏主干道杏东路南侧的客流量最大重点个案——祥发百货项目规模相对其他项目较大，引入肯德基、中国移动等主力商家，并预留了较多停车空间，树立了杏林片区中高档的项目形象；各楼层业态分配不合理，2/3F没有规划目的性消费业态，难聚人流，经营比较一般；精品百货区品类不足，缺少对本地中高等主力客群缺乏吸引力重点个案——祥发百货项目规模相对其他项目较大，引入肯德基重点个案——利民商场项目地址：杏西商圈碑头路基本信息总使用面积2000㎡层数2F定位外向型社区购物商场，社区型的商业配套楼层业态分布层数业态2F流行服饰、鞋帽（中低端化）1F超市、服饰、手机通讯租金水平（元/㎡/月）1F：沿街200/2F：88-108（含物业费和公摊）消费客群分析杏西工厂工人为主，部分新垵、新阳的工厂工人和杏东少部分学生，一般为80、90后点评：项目规模体量不大，整体形象较差，主要满足周边人群的日常性消费需求，但依托于新源路强大的人流量，1-2F保持较高的租金水平，受金融风暴及09年招工难的影响，整体经营受到一定影响；重点个案——利民商场项目地址：杏西商圈碑头路基本信息总使用重点个案——万佳美商场点评：项目规模较小，外围和本身形象较差，商品档次低端，主要满足周边居民日常性消费需求，但依托周边大量人口的消费需求，1F保持较高的租金水平，2F经营存在有一定困难；重点个案——万佳美商场点评：项目规模较小，外围和本身形象较差商业市场竞争现状市场空白点：◆现杏林商业市场较为缺乏主题型购物中心、大型购物中心（Shoppingmall)、娱乐休闲中心的业态形式；◆目前杏西片区缺乏中高端精品购物中心、中高端特色餐饮、娱乐休闲中心、男/女性购物中心类等商业场所。市场空白点解析商业市场商圈分析商业市场竞争现状市场空白点：市场空白点解析商业市场商圈分析三、商业客群分析三、商业客群分析客群特征——本案辐射的商圈（杏西为主，覆盖杏东）范围内，流动人口是常住人口的2倍

本案辐射范围以杏西商圈（即杏滨街道四大社区人口）为核心商圈，并包含杏东商圈（杏林街道部分社区）为重要商圈，以及少量周边区域社区；综合统计本案辐射区域内人口数，杏东商圈常住人口与流动人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流动人口1/4，商圈范围内流动人口大大超越常住人口数；客群特征——本案辐射的商圈（杏西为主，覆盖杏东）范围内，流动消费特征分析——日常生活消费基本满足，节假日购物、娱乐休闲、企业采购需求则流向岛内，市场需求未被挖掘利用消费特征分析——日常生活消费基本满足，节假日购物、娱乐休闲、客群分析总结——本案发展一站式休闲、娱乐、餐饮的购物中心具有较好客群机会客群分析总结——本案发展一站式休闲、娱乐、餐饮的购物中心具有四、项目本体分析四、项目本体分析区位氛围：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景环境嘈杂，属于典型的城乡结合部

项目位于位于杏西商圈的地理中心位置，光明路与马銮路的交叉处，杏西商圈人气最旺的地理中心。地块北临杏林西路，西临马銮路，周边工厂众多，外来务工人群巨大，属于典型的城乡结合部。本案位置区位氛围：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景环境嘈杂，交通路网：地块位于马銮路与光明路交叉处，路网密集四通八达，交通便利度高项目周边路网密集，北临杏临西路，西靠马銮路、东靠光明路，人流、车流量大，东西两侧形成人流汇聚的核心点；地块南面的永丰路、光明路等往来人群相对较少，以工厂及社区人流为主；地块紧靠艺芳鞋厂站、光明路口站和杏林西路站等，有15路公交可达杏林其他地区及新阳、新垵、灌口等地，交通便利度高；随着马銮路的拓宽等交通路网的休憩，未来交通优势将更为明显；杏西路碑头路永丰路与马銮路交叉永丰路交通路网：地块位于马銮路与光明路交叉处，路网密集四通八达，交周边配套：城市配套齐全但总体档次较低，有待未来的进一步改善，从而提升整体区域氛围点评：项目周边配套齐全，但总体档次较低，随着杏西商业广场、长宏电影院等的重大项目设施的建设以及本案的协同发展，未来区域整体整体配套将更为完善，共同提升整体商业氛围周边配套：城市配套齐全但总体档次较低，有待未来的进一步改善，项目SWOT分析优势（S）劣势（W）

区位优势：地处杏西商圈的地理中心位置，过往人流量大；

交通优势：周边路网较为发达，共15路公交可达本案，交通便利度高；规划优势：建筑退距等方面存在弹性空间，利于项目总体规划布局的发挥；商圈因素：杏西整体形象较差，本地中高收入阶层存在心理抗拒；人群因素：周边外来务工人群众多，氛围比较杂乱；规模因素：项目总体规模体量有限，限制了发挥的空间；机会（O）威胁（T）市场机会：杏林市场总体定位低端，缺乏商业综合体；经济机会：经济增长，中高收入阶层比例上升，消费档次逐步提升，商圈面临升级的机会；规划机会：随着周边公建配套的完善，区域形象将逐步改观；竞争威胁：杏东及杏北片区规划商业项目将在一定程度分流本案客源消费威胁：工厂搬迁导致消费人群减少，整体消费能力下降●规划建议项目SWOT分析优势（S）劣势（W）区位优势：地处杏西商圈基于案例及项目复合价值下的营销策略思考：项目营销定位为集商业；住宅；办公为一体的“商寓”类模式投资回报多功能性产品稀缺厦门地少人多，导致商业类租金逐步提高，再次情况下购买商业地产，获得较高的回报率业主可根据实际情况，规划店铺，公寓，办公室等，灵活多变空间，随意变换目前全国房地产改产品开发量少，而且在项目所在地紧次项目，稀缺性，独特性，成为市场上的亮点产品基于案例及项目复合价值下的营销策略思考：项目营销定位为集商业五、案例借鉴及规划建议●何为“商寓”

●案例借鉴●规划建议五、案例借鉴及规划建议●何为“商寓”商寓释义商寓将成为未来商业地产的潮流产品商寓：商业产权下的功能和空间的多元化组合商寓●何为商寓商寓释义商寓将成为未来商业地产的潮流产品商寓：商业产权下的功永建·商墅占地面积：19618平米建筑面积：81756平米产权年限:50年户数：总户数764户，当前户数200户项目规划：由四栋高层住宅；四栋联排及地下商业组成。主要产品为20多平米挑高3·6米功能齐全精装修小户型SOHO公寓，联排别墅，并搭配部分商业。项目整体规划●案例借鉴永建·商墅占地面积：19618平米项目整体规划●案例借鉴项目规划产品主要有三类：SOHO；摩天轮小两房；商寓项目产品规划●案例借鉴项目规划产品主要有三类：SOHO；摩天轮小两房；商寓项目产品项目产品规划●案例借鉴项目产品规划●案例借鉴项目产品规划●案例借鉴项目产品规划●案例借鉴项目产品规划--一层●案例借鉴项目产品规划--一层●案例借鉴项目产品规划---二层●案例借鉴项目产品规划---二层●案例借鉴项目产品规划--三层●案例借鉴项目产品规划--三层●案例借鉴项目产品规划--四层●案例借鉴项目产品规划--四层●案例借鉴项目产品规划--五层●案例借鉴项目产品规划--五层●案例借鉴产品价值剖析该项目价值点主要体现在：功能丰富性；市场的稀缺性；空间创意性；品牌塑造性；市场抗跌性。价值点剖析1.功能的丰富性：集商业，住宅，办公为一体2.市场的稀缺性：商业地产主要表现方式为商铺；写字楼；购物中心等，集合商业和别墅的性质产品的升级版，市场稀缺。3.空间创意性：建筑形状各异，建筑外立面新兴材质，内部空间灵动变换。4.品牌塑造性：对开发商而言，创新产品不仅促进销售，获取更多利润，更重要的是对开发商的品牌塑造起到很关键的作用。●案例借鉴产品价值剖析该项目价值点主要体现在：功能丰富性；市场的稀缺性商寓的出现，将商业；居住；办公多功能融合，真实实现产品的创新性案例总结商寓●案例借鉴商寓的出现，将商业；居住；办公多功能融合，真实实现产品的创新因此，我方建议项目规划为：【以“商寓”为特色的新型商业体】因此，我方建议项目规划为：本项目的户型建议为商住两用的8层小高层，底1~2层为商铺，3~8层为小户型住宅商业面积占总面积的20%~25%住房面积占总面积的75%~80%本项目户型配比建议：本项目的的户型建议为4栋商住两用商寓式8层小高层项目总体情况项目占地面积：25.2亩合计：16783平米项目容积率：3项目建筑面积：50349平方米项目地址：厦门市杏林区马銮路21号本项目的户型建议为商住两用的8层小高本项目户型配比建议：本项商寓产品规划1~2层商铺概况每层约为1600平米挑高为5~6米3~8层住宅概况每层约为1350平米挑高为4.5米单栋产品概况：楼体总高度约为：39米楼体占地面积为：4195平米楼体总面积为：12587平米商寓产品规划1~2层商铺概况每层约为1600平米3~8层住宅某鞋厂地块市调报告及项目定位建议课件杏林马銮路义芳鞋厂地块市调报告及项目定位建议德信行2012年11月杏林马銮路义芳鞋厂地块市调报告及项目定位建议德信行一、宏观市场分析二、城市商业情况分析三、商业客群分析四、项目本体分析五、案例借鉴及规划建议目录一、宏观市场分析二、城市商业情况分析三、商业客群分析四、项目一、宏观市场分析一、宏观市场分析城市背景——杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区”，属于相对独立的城市组团。

城市区位：杏林位于厦门集美南部，规划的“一心四片”中的重要组成部分，距离本岛约20分钟车程；规划结构：“一心、两块、十区”即：“一心”指文华路形成的城市分区中心。“两块”指南北两个综合区。“十区”指规划区内包含十个功能区。；城市性质：厦门市城市发展分区中一个相对独立，以工业，仓储为主，并担负重要陆路交通功能的城市组团；本项目老城区城市背景——杏林片区位于厦门集美南部，规划“一心、两块、十区经济基础——区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商业升级发展奠定基础；2006-2011年期间，GDP总量、政府年财政收入、社会消费品零售总额等多项指标均保持增长态势，集美区整体经济保持良好态势，这为杏林乃至集美商业圈的升级发展奠定经济基础；经济基础——区域经济保持稳步增长，促使杏林乃至集美总体商业升消费能力——生活水平的稳步提升为居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型奠定基础；2006-2011年期间，衡量集美区居民收入水平的两大指标，城镇居民可支配收入与农村居民纯收入均保持增长态势，人民生活水平稳步提高；集美人民生活水平的提升促使居民消费由日常基本型消费向较高档次的休闲、娱乐消费转型，为商业的发展奠定基础；消费能力——生活水平的稳步提升为居民消费由日常基本型消费向较商业规划——本案所处杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，休闲为辅的区域（次级）商业中心商业布局：未来集美区城区商业空间布局将形成三级体系。即：市级商业副中心一个、区域（次级）商业中心四个、大型社区商业中心若干个;本案范围：本案所处杏林城区西部，商业街涵盖杏林西路、马銮路,碑头路；发展设想：杏林城区中南部规划为区域（次级）商业中心；发展导向：可增设大型百货店和超市；鼓励开设专卖店、专业店，适度发展餐饮、休闲、文化娱乐设施，形成功能比较齐全，业态结构合理，以购物为主、休闲为辅的商业中心。《集美区商业中心体系发展设想图》数据来源：《集美区商业网点规划（2006—2015）》本案片区商业规划——本案所处杏林南部片区商业发展导向为：以购物为主，城市宏观背景城市宏观背景二、城市商业情况分析二、城市商业情况分析商圈格局——杏林老城区可分为杏东杏西两大商圈，中低档业态为主；

根据杏林老城区的人口及商业集中地的分布，可将杏林划分为杏东、杏西两大商圈。杏西商圈主要由杏西路、碑头路、新源路和马銮路构成，餐饮、服饰、电机、建材等为主要的业态，档次较低。杏东商圈主要包括杏东路、牡丹园步行街和文达路（宁宝路）三大重点街区，服饰为绝对主力，除了杏东路北段业态中等外，多数中低档服饰；商圈格局——杏林老城区可分为杏东杏西两大商圈，中低档业态为主杏东商圈特征

服饰、餐饮是杏东商圈的主力业态，总体商业档次中低，部分中等档次业态；主干道杏东路人流量最大，其中南侧人流量更高于北侧人流；沿街商业租金200—300元/月/㎡居多，内街租金80-100元/月/㎡为主；主干道杏东路南侧的客流量最大，但仍以外来人口居多，北侧及内部社区街区以本地居民为主；以单层店面居多，开间3.6-4.2米，进深10-12米为主杏东商圈特征服饰、餐饮是杏东商圈的主力业态，总体商业档次杏西商圈特征

人流量巨大,远远超过杏东商圈,以周边工厂人群为主，并可辐射至新垵等其他地区；杏西路业态相对多元化，目的型消费业态（摩托汽配、五金）与诱导型消费业态（服饰、餐饮）各半；碑头及新源路段仍以低端服装、餐饮为主力业态；商业形态与档次低端化，繁华路段总体保持较高租金，沿街租金150-250元/月/㎡，内街及二层租金80-100元/月/㎡；单位店铺面积30-40㎡居多，格局多以3-4米开间，10-12米进深为主杏西商圈特征人流量巨大,远远超过杏东商圈,以周边工厂人市场竞争——规划商业项目众多，竞争激烈，但杏西商圈市场薄弱，本案面临较好的市场机会；项目名称商业面积(㎡)杏西商业广场27000杏林商贸城50000杏北农贸市场9277联发杏林湾一号77770万科金域华府25000中央海岸19000华润置地橡树湾21000凤凰花城50000杏林规划商业项目众多，主要集中于杏东东端，未来将会形成规模化的商业区，分流杏西商圈构成竞争威胁；本案所处杏西商圈仅有杏西商业广场项目（27000㎡），将与本案协同发展，共同提升片区商业氛围；杏北的多个地产项目、聚镇以及大学康城项目将构成一定规模的商业集中体，截流杏北及灌口消费人群，对本案构成威胁。华润橡树湾万科金域蓝湾禹州中央海岸市场竞争——规划商业项目众多，竞争激烈，但杏西商圈市场薄弱，商圈机会研判特征小结启示商圈现状杏东商圈主干道杏东路南侧的客流量最大，但仍以外来人口居多，商业档次中低端化，仅祥发百货周边、牡丹园内街有部分中档业态，但品类不足难以吸引本地居民关注；区位特征决定了本案应立足于杏西商圈，依靠强大的外来人口人流量，从而保证项目租赁价值两大商圈商业档次不高，业态种类相对单一，本案唯有超越杏东路段的商业档次或差异化业态经营，方能进一步发挥项目价值；本案应充分借助杏西商业广场的开发运营，从而共同提升杏西商圈的档次，对抗来自杏东及杏北其他地区的商业分流；杏西商圈工厂人口保证了强大的人流量，整体业态中低档化，但保持较高的租金水平；新增市场供给未来商业项目众多，竞争激烈，但杏西商圈竞争薄弱，本案面临较好的市场机会；商圈机会研判特征小结启示杏主干道杏东路南侧的客流量最大重点个案——祥发百货项目规模相对其他项目较大，引入肯德基、中国移动等主力商家，并预留了较多停车空间，树立了杏林片区中高档的项目形象；各楼层业态分配不合理，2/3F没有规划目的性消费业态，难聚人流，经营比较一般；精品百货区品类不足，缺少对本地中高等主力客群缺乏吸引力重点个案——祥发百货项目规模相对其他项目较大，引入肯德基重点个案——利民商场项目地址：杏西商圈碑头路基本信息总使用面积2000㎡层数2F定位外向型社区购物商场，社区型的商业配套楼层业态分布层数业态2F流行服饰、鞋帽（中低端化）1F超市、服饰、手机通讯租金水平（元/㎡/月）1F：沿街200/2F：88-108（含物业费和公摊）消费客群分析杏西工厂工人为主，部分新垵、新阳的工厂工人和杏东少部分学生，一般为80、90后点评：项目规模体量不大，整体形象较差，主要满足周边人群的日常性消费需求，但依托于新源路强大的人流量，1-2F保持较高的租金水平，受金融风暴及09年招工难的影响，整体经营受到一定影响；重点个案——利民商场项目地址：杏西商圈碑头路基本信息总使用重点个案——万佳美商场点评：项目规模较小，外围和本身形象较差，商品档次低端，主要满足周边居民日常性消费需求，但依托周边大量人口的消费需求，1F保持较高的租金水平，2F经营存在有一定困难；重点个案——万佳美商场点评：项目规模较小，外围和本身形象较差商业市场竞争现状市场空白点：◆现杏林商业市场较为缺乏主题型购物中心、大型购物中心（Shoppingmall)、娱乐休闲中心的业态形式；◆目前杏西片区缺乏中高端精品购物中心、中高端特色餐饮、娱乐休闲中心、男/女性购物中心类等商业场所。市场空白点解析商业市场商圈分析商业市场竞争现状市场空白点：市场空白点解析商业市场商圈分析三、商业客群分析三、商业客群分析客群特征——本案辐射的商圈（杏西为主，覆盖杏东）范围内，流动人口是常住人口的2倍

本案辐射范围以杏西商圈（即杏滨街道四大社区人口）为核心商圈，并包含杏东商圈（杏林街道部分社区）为重要商圈，以及少量周边区域社区；综合统计本案辐射区域内人口数，杏东商圈常住人口与流动人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流动人口1/4，商圈范围内流动人口大大超越常住人口数；客群特征——本案辐射的商圈（杏西为主，覆盖杏东）范围内，流动消费特征分析——日常生活消费基本满足，节假日购物、娱乐休闲、企业采购需求则流向岛内，市场需求未被挖掘利用消费特征分析——日常生活消费基本满足，节假日购物、娱乐休闲、客群分析总结——本案发展一站式休闲、娱乐、餐饮的购物中心具有较好客群机会客群分析总结——本案发展一站式休闲、娱乐、餐饮的购物中心具有四、项目本体分析四、项目本体分析区位氛围：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景环境嘈杂，属于典型的城乡结合部

项目位于位于杏西商圈的地理中心位置，光明路与马銮路的交叉处，杏西商圈人气最旺的地理中心。地块北临杏林西路，西临马銮路，周边工厂众多，外来务工人群巨大，属于典型的城乡结合部。本案位置区位氛围：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景环境嘈杂，交通路网：地块位于马銮路与光明路交叉处，路网密集四通八达，交通便利度高项目周边路网密集，北临杏临西路，西靠马銮路、东靠光明路，人流、车流量大，东西两侧形成人流汇聚的核心点；地块南面的永丰路、光明路等往来人群相对较少，以工厂及社区人流为主；地块紧靠艺芳鞋厂站、光明路口站和杏林西路站等，有15路公交可达杏林其他地区及新阳、新垵、灌口等地，交通便利度高；随着马銮路的拓宽等交通路网的休憩，未来交通优势将更为明显；杏西路碑头路永丰路与马銮路交叉永丰路交通路网：地块位于马銮路与光明路交叉处，路网密集四通八达，交周边配套：城市配套齐全但总体档次较低，有待未来的进一步改善，从而提升整体区域氛围点评：项目周边配套齐全，但总体档次较低，随着杏西商业广场、长宏电影院等的重大项目设施的建设以及本案的协同发展，未来区域整体整体配套将更为完善，共同提升整体商业氛围周边配套：城市配套齐全但总体档次较低，有待未来的进一步改善，项目SWOT分析优势（S）劣势（W）

区位优势：地处杏西商圈的地理中心位置，过往人流量大；

交通优势：周边路网较为发达，共15路公交可达本案，交通便利度高；规划优势：建筑退距等方面存在弹性空间，利于项目总体规划布局的发挥；商圈因素：杏西整体形象较差，本地中高收入阶层存在心理抗拒；人群因素：周边外来务工人群众多，氛围比较杂乱；规模因素：项目总体规模体量有限，限制了发挥的空间；机会（O）威胁（T）市场机会：杏林市场总体定位低端，缺乏商业综合体；经济机会：经济增长，中高收入阶层比例上升，消费档次逐步提升，商圈面临升级的机会；规划机会：随着周边公建配套的完善，区域形象将逐步改观；竞争威胁：杏东及杏北片区规划商业项目将在一定程度分流本案客源消费威胁：工厂搬迁导致消费人群减少，整体消费能力下降●规划建议项目SWOT分析优势（S）劣势（W）区位优势：地处杏西商圈基于案例及项目复合价值下的营销策略思考：项目营销定位为集商业；住宅；办公为一体的“商寓”类模式投资回报多功能性产品稀缺厦门地少人多，导致商业类租金逐步提高，再次情况下购买商业地产，获得较高的回报率业主可根据实际情况，规划店铺，公寓，办公室等，灵活多变空间，随意变换目前全国房地产改产品开发量少，而且在项目所在地紧次项目，稀缺性，独特性，成为市场上的亮点产品基于案例及项目复合价值下的营销策略思考：项目营销定位为集商业五、案例借鉴及规划建议●何为“商寓”

●案例借鉴●规划建议五、案例借鉴及规划建议●何为“商寓”商寓释义商寓将成为未来商业地产的潮