日本商业地产考察报告

日本商业考察日本商业印象商业区域概况重点案例分享日本商业启示参与体验共融日本商业印象商业区域概况重点案例分享日本商业启示东京概况东京地铁站覆盖密度及高，以银座、日比谷、有乐町为例，几乎每个路口都是地下铁入口，每栋商场都与地铁连通。完善的轨道交通也推动了商业的繁荣。东京可以说是世界上百货公司密度最高的城市,东京都寸金寸土,单是山手线环绕的都心区内,便至少有将近七十间百货公司.东京是个临海城市,环抱东京湾,从江户时代开始,由于人口不断增加,这一百年来,东京市的范围通过填海,不断向东京湾扩伸,如台场和迪士尼乐园这些新兴的商业及娱乐区域,就是在填海的基础上建立起来的.高密度的人口带动了交通网路的建设,地下铁、JR电车、以及小田急、东急、京王、东武、西武等私铁，运载着东京1200万人口，台场位于临海副都心---东京都南部的东京湾，距离东京市中心6公里，占地442公顷（442万平方米）。是一座由城市垃圾填海而成的人工岛，由台场、青海、有明北、有明南四大块区域组成，其中台场地区最为著名，因而人们习惯将临海副都心简称为“台场”该区域内已迁入许多大型企业的总部，并修建了众多采用现代设计建造成的商业与娱乐设施。据东京港湾局统计，截止到2006年底，该地区内进驻企业达800多家，就业人口为38000人，居住人口7000余人。计划到2020年，将该地区打造成有4.2万人居住、7万人就业的多功能繁华新区。东京副都心---台场现已进驻台场地区的著名商业设施富士电视台总部三得利总部大楼日航东京饭店美丽殿太平洋饭店维纳斯城堡丰田汽车馆大江户温泉中心松下集团展示馆东京国际展示场东京商业区——银座

银座是日本东京中央区的一个主要商业区，以高级购物商店闻名，是东京其中一个代表性地区，同时也是日本有代表性的最大最繁华的街。

银座位于中央区西部，在新桥与京桥两桥间。分为银座一丁目至银座八丁目。银座四丁目与银座五丁目之间被晴海通所分隔，全部8个丁目由中央通贯通。从第一号街到第八号街及其周围闹市区，长约1公里。古为造银币厂，今为中心商店街。有全国著名大百货商店、特种工艺品的小商店，以及一些高级小吃店。也是文化娱乐中心。银座两侧人行道宽阔，周日又禁机动车通行，故有“步行者的天堂”之称。

银座设有有多家百百货公司司，包括括和光、、三越、、松屋百百货、松松坂屋、、Melusa、春天百百货银座座等，高高级品牌牌专门店店如爱马马仕、Gucci、Chanel，亦有各各式饮食食店及高高级餐厅厅，高级级夜总会会等。根根据日本本国土交交通省统统计，银银座在日日本全国国商业地地产价格格中，连连续9年排行一一日本商业业印象商业区域域概况重点案例例分享日本商业业启示维纳斯城城堡是一一个以意意大利威威尼斯风风情为主主题的商商场,1999年8月开幕,是日本第第一个主题公园园大型购购物中心心.在封闭的的馆内真真实地再再现了17,18世纪的欧欧洲街道道,弧型的天天花版被被绘成天天空的样样子,并且天空空的颜色色也会随随着时间间而变化化,演绎着”蓝天-黄昏-夜晚”的迷人景景色.容入了欧欧洲风情情街道的的建筑风风格，可可以使顾顾客体验验到在室室外购物物的空间间感，又又不会受受天气影影响馆内约有有170个店铺、、商场及及餐厅，，汇集了了很多时时尚品牌牌,如ZARA,DIESEL,TOMMYHILFIGER等.维纳斯城城堡VenusFort表参道OMOTESANDO表参道是是东京的的四个主主要特色色街头时时装店的的聚集地地之一,这里云集集欧洲、、日本等等顶级设计师的的作品,流行元素素含量很很高,橱窗内的的衣饰摆摆放非常常有创意意高，橱橱窗内的的衣饰摆摆放非常有有创意，，世界著著名品牌牌的诸多多旗舰店店也设置置在此处处，可以以说表参参道是世世界品牌牌的亚洲展展览中心心。表参道广广场(OMOTESANDOHILLS)作为表参参道的标标志性建建筑，2006年2月11日开募表参道OMOTESANDOTips:近几年，日本本建筑界和和地产特別喜欢「丘（Hills）」这个个概念,即“建筑筑群”------在一大遍遍土地上上实践建筑筑美学。六本木木山丘ROPPONGIHILLS和表参道广场OMOTESANDOHILLS就是其中中的杰出出代表。表参道广广场(OMOTESANDOHILLS)是由成功功建造六六本木Hills成名的的的森集团团所投资资建设，，为展现融融合了日日本的「「和」和和「重生生」等元元素，创创造出日日本独特特风格的的建建筑筑，森集集团延请日本知知名建筑筑师安藤藤忠雄著著手设计计长达达250公尺的表表参道Hills安藤忠雄雄以日式式椭圆形形印章的的「参」」字LOGO来揭开「「表参道道Hills」外观的的序幕，，以银灰灰色铝窗窗加玻璃璃围幕带带来最主主要印象象；基础础的墙柱柱梁部份份，不经经意地呈呈现出钢钢筋水泥泥，几何何造型直直线延伸伸的设计计，含蓄蓄地透露露出建筑筑的特色色和美感感。刻意与表表参道沿沿路街道道树设计计成相同同高度的的建筑物物，从外外表看起起来绝对对很难想想像得到到，它居居然是地地上六楼楼、地下下六层的的庞然大大物，由由本馆、、西馆以以及一部部份复旧旧保留的的「同润润馆公寓寓」三者者来构成成。表参道广广场地下下三个楼楼层是大大型停车车场，而而店家总总数高达达九十三三家的名名店商场场，则是是从B3至3F。商业区区以外的的3F到6F规划为租租赁住户户，屋顶顶并附设设有都会会中难得得一见绿绿意的空空中庭园园。本馆建筑筑物乍看看之下是是个方正正平整的的规矩设设计，但但从内部部的高空空俯视下下来便能能察觉，，整体造造形犹如如一艘巨巨大的方方舟，掏掏空的宽宽广中庭庭毫不吝吝啬地让让阳光从从半透明明天窗自自然流泄泄。店铺铺围绕着着中庭的的四周环环然伫立立，楼层层与楼层层之间尽尽可能地地排除了了到处都都是杀风风景的电电扶梯景景观，整整体徐缓缓的逛街街坡道，，让人不不自觉地地团团逛逛绕于其其中，省省去上下下楼梯的的麻烦，，也同时时让人感感觉不出出爬升下下降的辛辛苦。表参道广广场内部部坡道的的坡度与与表参大大道的实实际坡度度相同，，也就是是说顾客客虽然身身在室内内，却也也能够自自然地享享受到彷彷如漫步步在表参参道上的的逛街乐乐趣。绿藤蔓延延的同润润馆公寓，超过过半个世世纪以来，一直直是原宿宿表参道周边最最具特色色的代表性建筑筑物。如如何让大家珍贵贵的这份份都市记忆给继继承延续续下去、、如何让新新的建筑筑物与周周围景景观调和、、如何让让汇集的的店家与人潮随随时刺激激互动而而产生更上层楼楼的蜕变变，是表表参道Hills建筑设计师师安藤忠雄雄最大的挑战。。六本木之丘丘ROPPONGIHILLS六本木新城城，建成于于2003年，又称六六本木之丘丘ROPPONGIHILLS，位于日本本东京闹区区内的六本本木，由森森集团主导导开发，是是日本目前前规模最大大的都市再再开发计划划之一。这这个占地接接近120000平方米的新新地标，按按照下个世世纪东京理理想风貌而而建，筹划划达17年，投资近近170亿人民币，，开始启用用后，风靡靡全日本。。六本木之之丘集中了了时尚名店店、五星级级酒店、餐餐厅、朝日日电视台、、美术馆、、住宅公寓寓，紧临地地铁都营大大江户线，，已被视为为新世纪的的城市综合合体。1986年，随著东东京港区重重划区完成成，朝日电电视台一度度迁移。由由于，森林林大楼权利利变换成为当地权权者，以这这里为主紧紧跟著东京京港区重划划区的大规规模的都市市重新开发发计划是在森森林大楼内内开始。1993年，推动森森林大楼开开端东京都都也增加，，开始六本本木六丁目目地区第一一种市区重重新开发事业。1995年，东京都都公布都市市计划决定定。记住教教训阪神大大地震，这这一年抗震震构造被组组成。1996年，“6.6计划”发表。1997年，港区实实施地区的的地区公告告。东京都都、港区，，公共设施施管理人员员同意，最最后计划方案归结结。1998年，六本木木六丁目地地区重新开开发准备工工会设立。。1999年，东京都都权利变换换计划被批批准，开始始迁入临时时住宅。2000年，完工。。总投资大大约2700亿日圆（约约170亿人民币））2003年4月25日，开始营营业。六本木时间表摩天大楼：：森林大楼楼（RoppongiHillsMoriTower），地上53层，地下4层，内有东东京凯悦大大酒店、森森美术馆、、六本木新新城TOHO影城等设施施。雅虎、、乐天、活活力门等众众多日本知知名企业总总部，也位位于此大楼楼。朝日电视台台大楼：为为朝日电视视台的新总总部所在，，地上5层，地下2层，占地广广大。其中中，大楼一一楼设有公公众开放空空间，除了了纪念品专专卖店之外外，还设有有介绍朝日日电视台各各节目的展展览专区等等朝日电视视台有关的的设施。露天广场：：六本木新新城露天广广场（RoppongiHillsArena）。六本木木新城露天天广场外观观上，有著著圆形巨大大遮雨蓬，，具有强烈烈的聚集导导向作用的的多功能露露天娱乐场场所。广场场上的活动动多以世界界性的娱乐乐节目为主主流。住宅区：六六本木新城城住宅大厦厦六本木主要要建筑------建筑亮点：：Shot1:从地下铁日日比谷线六六本木车站站往地铁明明冠，登上上长长的电电扶梯便是是六本木新新城的玄关，到到达66广场,可以见到被被称为Maman蜘蛛的巨大大雕塑，眼眼前耸立着着森大厦。。从49楼到53楼是森艺术术中心，是是展示以现现代艺术为为中心的森森美术馆，，有镶嵌着着360度玻璃墙的观景景台「东京京城市观景景」Shot2:毛利庭园旁旁的半开放放性街道。。以总是大大排长龙的的小笼包专专门店为首首，集结了了东洋风味味的餐厅和商商店。在六六本木新城城地区有时时可碰到举举办活动。。榉树坂大道区有电电影院，引引进全9个银幕是东东京内最大大级的综合合电影院。。毛利庭园园是长府毛毛利藩的宅宅邸遗迹，，是座优美的回游游式日本庭庭园。毛利利庭园对面面的圆形大大楼是朝日日电视的总总公司。Shot3:WestWalk位于森大厦厦中，是阳阳光注入具具有开放感感的购物中中心，集结结着流行服服装发表会和受欢迎迎的餐厅。。六本木榉榉树坂大道道是横跨六六本木新城城东西约400公尺树木并并列的街道，进入入眼帘的是是LOUISVUITTONBOUTIQUE具有特征的的外观。在在六本木榉榉树坂大道林立立着各国的的名牌商店店、老字号号饮食店、、时髦的咖咖啡店。Shot4:位于剧场楼楼顶的“屋上庭院”种植着水稻稻和其他植植物，俨然然是一个小型型的生态公园。收获获和播种季节，邀请请在六本木新城办公公和居住的人参与劳劳动，带给大家美好好种植体验的同时也也降低了楼顶的温度度，是非常好的生态态环保设计。Shot5:六本木之丘丘是个充满满艺术气息息、具有丰丰富感性的的开放空间间。艺术便便是其当初初兴建的概概念，不光只只在美术馆馆，广场或或是大街小小巷里，艺艺术作品更更是星罗棋棋布，日常常生活中自自然地展现出出亲和力的的一面。目前六本木木之丘主要要在八个公公共空间内内，设置艺艺术作品及及艺术风空空间，每件件作品都是是出自于享誉誉国际的各各国设计师师的巧手每每作作品充充满融合于于街道中，，成为独树树一格的街街景。除了８８处公共艺艺术特区外外，还有所所谓的「公公共家具」」（PublicFurniture）遍布于各角落。六本木的规规划，围绕绕着“住宅宅、商业、、文化、设设计”这四四大元素，，处处体现现以人为本本的精神。六六本木Hills作为一个““Artelligent（ArtisticandIntelligent）City””，在讲求感感性的生活活型态构想想下，以艺艺术来表现现造街概念念就成为一一个重要的的因素，不不只是美术术馆，在广场场、街道等等各个角落落都可以更更自然地亲亲近艺术，，公共艺术术、街道设设施再也不单单是是"作品"而成为街景景本身的一一部份。大阪难波公公园建于大大阪棒球场场旧址上，，由美国捷捷得国际建建筑师事务务设计，2005年在美国拉拉斯维加斯斯获得SADI大奖中的“开放空间类类”项目最高成成就奖和最最佳综合项项目的最高高SADI奖。SADI大奖意在表表彰在创造造零售业环环境方面获获得杰出成成就的项目目，获奖项项目可能对对增加购物物环境魅力力、加强或或者重新定定义零售品品牌、巧妙妙反映某种种趋势或者者解决一个个似乎难以以克服的问问题起到关关键作用。。难波公园园购物广场场正是完美美的诠释这这些要求。。大阪---难波公园难波公园占占地37232平方米，横横跨多个街街区，高达达8层，不仅是是一个符合合消费者生生活方式的的商业中心心，同时也也给到访者者提供了特特别设计的的屋顶公园园，为当地地人们的聚聚会、文化化生活和娱娱乐提供了了一个全新新的自然体体验场所。。该项目除除了为一个个自然元素素稀少的城城市添加了了一撇浓重重的绿色之之外，其独独具特色的的公园与街街道相连，，令路人在在行走时可可以欣赏到到四周的树树林、岩石石、峭壁、、草地、溪溪流、瀑布布、池塘和和露天平台台；公园下下面还有一一道溪谷、、一条小径径穿过谷地地，两侧则则设有各具具特色的零零售、娱乐乐和餐饮服服务。屋顶花园宽宽敞开阔，，充满自然然气息，令令顾客产生生一种全新新的空间体体验。精心心挑选的植植被能够适适应冬天寒寒冷的气候候。此外，，一些季节节性植被会会随着季节节的转换而而不断改变变颜色，给给人耳目一一新的感觉觉。从一层层到下一层层的“8”字形的交通通循环设计计，为顾客客通向商业业零售区、、户外花园园或露台提提供了连续续、便捷的的选择。难难波波公园的商商业零售区区提供了各各式各样的的专卖店，，使之成为为其独特环环境的补充充。同时，，难波公园园避免了将将顾客引入入封闭式的的购物区，，而是将商商业区、餐餐饮区与自自然和开放放的空间完完美地融合合在一起。。据统计，，自2003年10月开开业业以以来来，，难难波波公公园园已已接接待待了了近近八八百百万万的的顾顾客客。。设计计背背景景：：难波波公公园园的的设设计计灵灵感感都都来来源源于于能能够够不不断断重重生生的的自自然然力力量量，，这这种种被被普普遍遍认认知知的的力力量量在在连连接接新新旧旧事事物物中中又又贯贯穿穿着着东东西西方方文文明明。。在在设设计计中中，，自自然然环环境境被被巧巧妙妙地地融融入入都都市市规规划划之之中中。。难波波公公园园的的内内部部是是一一条条人人造造峡峡谷谷。。业业主主最最初初的的构构思思是是建建造造一一个个简简单单的的混混凝凝土土通通道道用用于于连连接接项项目目的的南南北北地地块块，，但但设设计计师师提提出出了了人人造造峡峡谷谷的的设设计计理理念念。。设计计师师最最初初打打算算选选用用各各种种暖暖色色调调的的石石材材，，再再现现真真正正的的峡峡谷谷风风貌貌，，并并通通过过多多样样化化的的水水平平表表现现手手法法展展现现出出堪堪称称永永恒恒的的再再生生自自然然景景观观。。在在设设计计中中很很重重要要的的一一点点是是要要避避免免使使用用材材料料过过于于单单一一而而产产生生的的虚虚假假感感。。装装饰饰材材料料都都取取材材于于自自然然，，如如花花岗岗岩岩、、沙沙岩岩和和石石灰灰石石，，并并沿沿袭袭了了其其淳淳朴朴粗粗犷犷的的天天然然造造型型（（自自然然裂裂缝缝）），，淋淋漓漓尽尽致致地地展展现现出出天天然然石石材材的的永永恒恒魅魅力力。。为为了了进进一一步步表表达达这这一一理理念念，，色色彩彩由由暖暖黄黄色色到到橘橘红红色色的的过过渡渡与与大大阪阪市市区区众众多多的的灰灰色色混混凝凝土土和和瓷瓷砖砖饰饰面面的的建建筑筑形形成成鲜鲜明明对对比比，，同同时时也也与与周周边边绿绿意意盎盎然然的的植植被被交交相相辉辉映映。。由于于预预算算的的限限制制，，设设计计师师选选择择了了成成本本低低廉廉且且能能产产生生石石材材表表面面纹纹理理效效果果的的喷喷漆漆作作为为主主要要材材料料。。通通过过使使用用各各种种条条纹纹状状、、如如同同沉沉淀淀层层一一般般的的水水平平色色带带，，使使“零售售峡峡谷谷”坚韧韧和和立立体体的的空空间间效效果果更更加加突突出出。。在大大阪阪，，这这一一设设计计理理念念的的可可行行性性基基于于两两个个主主要要原原因因：：其其一一：：设设计计目目的的是是景景观观逐逐步步支支配配环环境境，，使使得得难难波波公公园园最最终终成成为为主主要要的的标标志志性性公公共共场场所所；；其其二二，，日日本本有有高高质质量量的的建建筑筑和和维维护护技技术术。。“峡谷谷”加强强了了项项目目本本身身与与周周边边自自然然的的融融合合，，成成为为主主要要的的交交通通通通道道。。设设计计师师通通过过精精心心的的设设计计营营造造出出不不同同的的小小湾湾、、岩岩洞洞、、河河谷谷等等探探险险般般的的空空间间感感受受，，为为整整个个通通道道增增添添了了一一抹抹神神秘秘的的色色彩彩。。经经由由不不同同楼楼层层的的一一些些特特定定区区域域，，从从“峡谷谷”可以以直直接接通通往往室室外外露露台台。。夜夜幕幕中中，，一一组组玻玻璃璃桥桥将将“峡谷谷”两边边连连接接起起来来，，如如同同灯灯光光璀璀璨璨的的“弧形形管管”。整整个个垂垂直直空空间间从从上上而而下下，，均均采采用用自自然然采采光光。。通通过过“峡谷谷”内一一条条“8字形形”倾斜斜上上升升的的通通道道可可以以到到达达难难波波公公园园的的零零售售及及娱娱乐乐区区域域。。一一系系列列广广场场都都装装有有水水景景，，营营造造出出让让人人不不断断有有新新发发现现的的感感觉觉。。项项目目的的中中心心区区域域是是三三层层的的“豪华华购购物物广广场场”，其其构构造造质质感感华华美美，，错错落落有有致致，，并并饰饰有有草草木木植植被被和和水水景景。。难波波公公园园的的设设计计理理念念是是创创建建一一处处都都市市花花园园与与商商业业零零售售相相结结合合的的综综合合性性物物业业，，重重现现大大阪阪南南部部昔昔日日的的风风采采。。整整个个项项目目预预算算达达8亿美美元元。。除除了了“峡谷谷”设计计，，项项目目设设计计最最为为独独特特之之处处还还在在于于一一处处颇颇具具美美感感的的屋屋顶顶景景观观花花园园。。在在一一个个密密集集的的混混凝凝土土建建筑筑占占主主导导地地位位的的城城市市中中，，屋屋顶顶花花园园令令大大阪阪人人重重新新获获得得对对自自己己城城市市的的自自豪豪感感，，成成为为一一处处新新的的聚聚会会场场所所。。博多多运运河河城城CanalCityHakata是位位于于博博多多与与天天神神的的中中间间地地带带屹屹立立在在那那珂珂川川河河畔畔的的大大型型综综合合商商业业设设施施。。共共有有107家商商店店，，服服饰饰店店居居多多，，以以世世界界名名牌牌与与日日本本本本地地知知名名品品牌牌为为主主，，而而贩贩卖卖各各地地类类小小饰饰品品的的流流动动摊摊贩贩则则散散落落于于地地下下一一楼楼的的运运河河河河畔畔，，点点缀缀几几分分园园游游会会般般的的欢欢乐乐气气氛氛。。强强调调人人与与街街市市的的协协调调关关系系是是博博多多运运河河城城的的特特色色,并且且通通过过巧巧妙妙的的空空间间布布局局,突出出表表现现着着种种关关系系,追求求创创造造以以人人为为中中心心的的”富人人情情的的安安乐乐空空间间”博多多运运河河城城CanalCityHakata运河河城城主主要要由由六六栋栋建建筑筑物物所所组组合合而而成成，，分分别别是是：：戏戏院院大大楼楼、、福福冈冈华华盛盛顿顿饭饭店店、、娱娱乐乐大大楼、、福福冈冈凯凯悦悦大大饭饭店店、、商商业业中中心心大大楼楼及及大大荣荣大大楼楼内部部组组合合又又分分成成多多功功能能区区域域：：福冈冈城城市市剧剧场场、、无无印印良良品品商商店店、、运运河河城城OPA餐饮饮服服饰饰区区、、凯凯悦悦饭饭店店及及华华盛盛顿顿饭饭店店、、AMC13复合合式式电电影影院院、、JOYPOLIS(SEGA)室内内电电玩玩世世界界、、MEGAVANDLE户外外用用品品专专卖店店及及售售票票广广场场等等丰丰富富活活动动项项目目区区。。为增增加加游游客客们们之之可可看看性性另另外外于于主主要要通通道道周周遭遭布布设设了了活活动动广广场场：：如如太太阳阳广广场场──运运河河上上的的舞台台，，许许多多活活动动表表演演均均在在此此展展开开；；月月光光大大道道──摆摆满满美美丽丽的的盆盆栽栽如如林林荫荫大大道道般般；；月月光光中中庭──地地面面不不定定时时喷喷出出水水柱柱是是散散步步好好去去处处；；水水晶晶峡峡谷谷──由由180个显像划面组组合的巨型视视觉艺术墙；地地球漫步─花花团锦簇的盆盆栽及挂满墙墙壁的长春藤藤，使整个街街道生气蓬勃勃；海洋中庭─水水珠不断自布布满自然石的的水滩飞溅而而出，是孩童童们快乐的戏戏水空间博多运河城，，是日本第一一个“时间性消费”的综合商业设设施。从开业业到今天的这这11年，博多运河河城的模式成成为世界很多多开发商开发发商业设施的的一种样板，，世界各地，，特别是亚洲洲地区不断有有开发商参观观学习。而由博多运河河城带来的“时间消费理念念”，也成了世界界购物中心在在商业设施营营销的主流模模式。时间消费理念念------超越普通一站站式理念，不不仅在商品上上满足一站式式的要求，还还通过设施的的空间、景观观环境营造以及及丰富多彩的的演出活动使使消费者长时时间滞留，并并由此带来消消费。更重要要的是经过常年年不断演出不不断更新空间间营造，一年年365天给消费者都都带来惊喜，，使他们能够习惯性性地在这里形形成长时间滞滞留和消费。。舒适的环境，，通过精妙的的设计手法将将阳光、水流流、植物等自自然景观引入入商业设施，，并将整个商业业设施打开，，形成一个开开放式购物公公园，有看似似与购物无关关的娱乐表演演、参与节目……这是此次考察察的商业设施施的共同特点点。显然，开发商商精心营造舒舒适环境目的的就是为了促促进“时间消费”当今消费市场场对娱乐和观观光的需要不不断增加，儿儿童市场的扩扩大和新型家家庭的急速增多，私私家车的跨步步发展，中产产阶级对时尚尚的渴望，新