文化创意产业园项目经济测算讲义课件

首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算版权声明：土地价值评估2土地价值评估223进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。3进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《34市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数4市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估45市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤2确定各地块比较因素条件指数表步骤3计算各地块比较因素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤55市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于5步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内

案例一案例二地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地石景山区石槽住宅、商业及配套用地位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使用权人北京万科企业有限公司远洋地产有限公司用途居住居住占地面积(㎡)77800110097成交价格(万元)59000165000成交日期2007年7月19日2008年1月17日楼面地价(元/㎡)31205322平米地价(元/㎡)758314987案例一案例二案例三步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：67步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）10410区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路交通便利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二7步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施7地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）个别因素宗地面积(平方米)20010077800110097宗地形状较不规则规则较规则容积率2.52.42.8相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二地块比较因素条件本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容8步骤三：制作地块比较因素条件指数表

估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素

位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期10096100交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10085100离市中心距离（公里）100105100区域繁华程度100100105区域道路通达度10095105交通便利度100100105环境质量条件10098105区域规划10095110个别因素宗地面积(平方米)1009095容积率0.9470.9560。927宗

地

形

状100108105相邻土地利用状况100102104临路状况10095103步骤三：制作地块比较因素条件指数表估价对9步骤四：制作地块比较因素修正系数表

估价对象与比较案例

实例一实例二

比较因素

位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元/㎡）785314987交易日期100/96100/100交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/85100/100离市中心距离（公里）100/105100/100区域繁华程度100/100100/105区域道路通达度100/95100/105交通便利度100/100100/105环境质量条件100/98100/105区域规划100/95100/110个别因素

宗地面积(平方米)100/90100/95容积率0.956/0.9470.927/0.947宗

地

形

状100/108100/105相邻土地利用状况100/102100/104临路状况100/95100/103修正系数合计

1.3880。715步骤四：制作地块比较因素修正系数表估价对10居住用地地价评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩；居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12本项目评估单价（元/平方米）10785.13本项目居住用地评估总价（万元）215810居住用地地价评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正11步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块为综合用地同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三

案例一案例二地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司北京京大昆仑房地产开发有限公司用途商业金融综合体占地面积(㎡)8285.05

6435成交价格(万元)10399.332

3860成交日期2007年11月27日2007年10月25日楼面地价(元/㎡)31384080平米地价(元/㎡)12551.925999步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时1213步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心距离（公里）1077区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心之一未来发展无明显利好地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二13步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设13地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）个别因素宗地面积(平方米)60030082856435宗地形状较不规则较规则较规则容积率1.441.5相邻土地利用状况以住宅、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二地块比较因素条件本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容14步骤三：制作地块比较因素条件指数表

估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素

位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄

交易日期1009898交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10010595离市中心距离（公里）100102102区域繁华程度10010395区域道路通达度10010592交通便利度10010297环境质量条件10010095区域规划10010390个别因素宗地面积(平方米)1008588容积率1.1310.7431.107宗

地

形

状100100105相邻土地利用状况100102102临路状况10010895步骤三：制作地块比较因素条件指数表估价对15步骤四：制作地块比较因素修正系数表

估价对象与比较案例

实例一实例二

比较因素

位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄

土地成交价格（元/㎡）12551.925999交易日期100/98100/98交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/105100/95离市中心距离（公里）100/102100/102区域繁华程度100/103100/95区域道路通达度100/105100/92交通便利度100/102100/97环境质量条件100/100100/95区域规划100/103100/90个别因素

宗地面积(平方米)100/85100/88容积率0.743/1.1311.107/1.131宗

地

形

状100/100100/105相邻土地利用状况100/102100/102临路状况100/108100/95修正系数合计

0.5881.588步骤四：制作地块比较因素修正系数表估价对1617步骤五：地块价值加权评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。用加权平均的方法，得到本项目的土地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588修正后评估单价（元/平方米）73849527本项目评估单价（元/平方米）8456本项目评估总价（万元）50760417步骤五：地块价值加权评估修正后的评估单价=实际交易单17地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价为10785元/18经济效益测算19经济效益测算1919测算前提说明开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发；地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期；商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%；本报告设定１００％银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用;考虑土地增值税，由于持有性物业不征收土地增值税，所以这部分仅针对销售的办公物业和住宅。测算前提说明开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自20测算前提——项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器

一期二期三期四期五期合计

2009年2010年2011年2012年2013年

会展及商业(万㎡)5

5孵化器2

3

5写字楼(万㎡)151515151575管委会大楼

2

2酒店(万㎡)

2

2配套

1

1住宅101010101050合计(万㎡)3230282525140测算前提——项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每21测算前提——开发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费商务办公为77.5元/平米，其他均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2500元/平米，商业为2000元/平米，住宅为2000元/平米，酒店为10000元/平米序号项目名称商务办公商业住宅酒店小计备注1前期工程费

1.1勘察测量费37.5303030

建安费*1.5%1.2规划设计费25202020

建安费*1%1.3招投标费15121212

建安费*0.6%

前期工程小计77.5626262

前期工程总计（万元）635537231001249951

2建安工程费

2.1建筑安装工程费2,500.002,000.002,000.002,000.00

2.2建筑装饰工程费

8,000.00

建筑安装工程费小计2,500.002,000.002,000.0010,000.00

建筑安装工程费总计（万元）205,000.0012,000.00100,000.0020,000.00337,000.00

3基础设施及配套工程费

3.1包括园林、小品、道路、红线内的小市政等500500500500

基础设施及配套工程费总计41000300025000100070000

4管理费用307.75256.2256.21056.21876.35

不可预见费153.875128.1128.1528.1

（1+2+3）*5%

不可预见费总计12617.75768.664051056.220847.55

管理费用153.875128.1128.1528.1

（1+2+3）*5%

管理费用总计12617.75768.664051056.220847.55

5合计(不含地价)3,385.252,818.202,818.2011,618.20

各类物业建筑面积（平米）820,000.0060,000.00500,000.0020,000.00

开发成本小计（万元）277,590.5016,909.20140,910.0023,236.40

测算前提——开发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费22经济测算——酒店收入测算依据：酒店客房数200间，平均房价根据北京市五星级酒店的平均水平，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营成本为总收入的7%，税费为总收入的5.5%酒店的运营收入为18900万元/年，运营成本为14270万元/年，运营收益为4631万元/年由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17年，内部收益率10.37%2009201020112012201312345现金流入189001890018900现金流出-36800-14270-14270-14270净现金流0-36800463146314631累计净现金流0-36800-34978-30347-25717贴现系数1.00001.00000.92590.8573净现金流现值0-36800463142883970累计净现金流现值0-36800-34978-30690-26720经济测算——酒店收入测算依据：酒店客房数200间，平均房价根23项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中序号项目名称投资金额

年份2009年2010年2011年2012年2013年1土地成本720,0001664001552001440001272001272002前期工程费9,9519951

3写字楼建安工程费205,00042500425004500037500375004酒店建安工程费20,000

20000

5商业会展及配套建安工程费12,000100002000

6基础设施建设费70,00016000150001400012500125007住宅建安工程费100,00020000200002000020000200008管理费用20,8484,1704,1704,1704,1704,1709不可预见费20,8484,1704,1704,1704,1704,17010合计1,178,646273,190263,039231,339205,539205,539项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元注：土地成本以每24项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元

测算依据：商业及写字楼测算依据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5％序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1销售收入2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8151.1写字楼销售收入(万元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1写字楼销售面积(㎡)750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/㎡)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）

100%100%100%100%100%1.2住宅销售收入（万元）828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.2.1住宅销售面积(㎡)

100,000100,000100,000100,000100,0001.2.2住宅平均售价(元/㎡)

15,00015,75016,53817,36418,2331.2.3住宅销售率（%）

100%100%100%100%100%2当期销售回款2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8153销售税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2983.1营业税（销售额的5%）103,60618,75019,68820,67221,70522,7913.2城市建设维护税（营业税的7%）7,2521,3131,3781,4471,5191,5953.3教育费附加（营业税的3%）3,1085635916206516843.4印花税1,0361881972072172284销售净收入1,957,110354,188371,897390,492410,016430,517项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元25项目现金流量表本项目2009年开始投入开发，当期即可通过写字楼和住宅销售回现；折现率取行业普遍水平，8％。序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1现金流入2,175,006375,000401,926442,291466,972488,8171.1写字楼销售收入1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.2商业会展孵化器出租收入46,19408,1769,95413,96314,1021.3住宅销售收入828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.4酒店收入56,700

18,90018,90018,9002现金流出1,720,219317,089318,410318,291309,437456,9922.1开发成本投资1,178,646273,190263,039231,339205,539205,5392.2经营成本42,809

14,27014,27014,2702.3销售费用62,16311,25011,81312,40313,02313,6742.4销售、经营税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2982.5预征土地增值税

2.6结转土地增值税187,603

187,6032.5所得税133,99611,83721,70537,33352,51210,6083净现金流量454,78757,91183,516124,000157,53531,8254累计净现金流量

57,911141,427265,427422,962454,7875净现值361,11153,62171,60298,435115,79321,6606累计净现值

53,621125,222223,658339,451361,111项目现金流量表本项目2009年开始投入开发，当期即可通过写字26土地增值税共计18.8亿元序号项目金额计算方法1土地及建安成本1014004

2财务和其他费用114,963.00

3销售税费115,002.00

4销售收入2,072,112.00

5利润828,143.00(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率39.97%(5)/(4)7投资利润率66.57%(5)/{(1)+(2)+(3)}8成本利润率81.67%(5)/(1)

9扣除项目金额1446769.8(1)*1.2+(2)+(3)10增值额625342.2(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例43.22%(10)/(9)12增值税适用税率30%

13速算扣除系数0%

14增值税应纳税额187602.66(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润640,540.34(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率63.17%(15)/(1)土地和建安成本计算的基础为300亩居住用地和720亩商业用地，及对应的50万平米住宅和75万平米销售类办公物业，共计1014004万元。增值额占扣除部分的比例未超过50%，所以增值税税率按30%计。土地增值税共计18.8亿元序号项目金额计算方法1土地及建安成27项目利润总额约53.6亿元，税后净利润40.2亿；税前成本利润率为41.4%，税后成本利润率31%

序号项

目合计200920102011201220131经营收入21750063750004019264422914669724888171.1

写字楼销售收入12432672250002362502480632604662734891.2

出租收入(孵化器和商业、会展）4619408176995413963141021.3酒店收入56700001890018900189001.4住宅销售收入8288451500001575001653751736441823262开发成本11786462731902630392313392055392055393运营成本(出租)42809001427014270142704销售费用6216311250118131240313023136745销售、经营税金及附加11500220813218532294624093252986财务费用52800224001840012000007土地增值税18760300001876038营业利润5359834734786821149334210047424349补前期亏损00000010利润总额535983

47347868211493342100474243411所得税133996118372170537333525121060812净利润401987

355116511611200015753531825项目利润总额约53.6亿元，税后净利润40.2亿；税前成本利28土地敏感性分析29土地敏感性分析2929不同地价水平下的项目投资和利润水平变化率地价水平（万元/亩）开发投资额（亿元）税前利润率税后利润率土地增值税（亿元）基准价0商业560万元/亩住宅720万元/亩117.841.4%31%18.8住宅用地价格变化，商业用地价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的住宅用地价格）-20%576113.545.5%34.1%20.5-10%648115.743.6%32.7%19.7+10%792120.039.6%29.7%17.9+20%864122.237.7%28.3%17.1商业用地价格变化，住宅用地价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的商业用地价格）-20%448107.851.6%38.7%22.7-10%504112.846.6%34.95%20.4+10%616122.936.7%27.6%17.1+20%672127.932.3%24.2%15.4不同地价水平下的项目投资和利润水平变化率地价水平开发投资额税30土地价格变化对项目整体税前利润率的影响商业用地面积比例相对较大，所以当商业用地单价变化的时候，整体税前利润的变化更为明显。商业用地价格上涨10%，税前利润率下降4.7%左右；上涨20%，税前利润率下降约9.1%。商业用地价格下降10%，税前利润率上涨5.2%左右；下降20%，税前利润率上涨10.2%。住宅用地价格上涨10%，税前利润率下降1.8%左右；上涨20%，税前利润率下降约3.7%。住宅用地价格下降10%，税前利润率提高2.2%左右；下降20%，税前利润率提高4.1%。土地价格变化对项目整体税前利润率的影响商业用地面积比例相对31土地价格变化对项目整体税后利润率的影响商业用地面积比例相对较大，所以当商业用地单价变化的时候，整体税后利润的变化更为明显。商业用地价格上涨10%，税后利润率下降3.4%左右；上涨20%，税后利润率下降约6.8%。商业用地价格下降10%，税后利润率上涨3.95%左右；下降20%，税后利润率上涨7.7%。住宅用地价格上涨10%，税后利润率下降1.3%左右；上涨20%，税后利润率下降约2.7%。住宅用地价格下降10%，税后利润率提高1.7%左右；下降20%，税后利润率提高3.1%。土地价格变化对项目整体税后利润率的影响商业用地面积比例相对32物业售价敏感性分析33物业售价敏感性分析3333物业销售价格敏感性变化率地价水平（万元/亩）税前利润率税后利润率土地增值税（亿元）基准价0写字楼15000元/平米住宅15000元/平米41.4%31.0%18.8住宅销售价格变化，写字楼价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的住宅价格）-20%1200032.3%24.2%13.8-10%1350036.9%27.7%16.3+10%1650045.9%34.4%21.2+20%1800049.7%37.3%24.1写字楼价格变化，住宅销售价格保持不变（地价水平栏仅标注变化了的写字楼价格）-20%1200028.2%21.2%11.5-10%1350034.9%26.2%15.2+10%1650047.8%35.8%22.5+20%1800053.3%39.9%27.2物业销售价格敏感性变化率地价水平税前利润率土地增值税基准价034不同物业销售价格变化对项目整体盈利性的影响住宅售价上涨10％，项目税前利润率上升4.5%，税后利润率上升3.4%；上涨20％，项目税前利润率上升8.3%，税后利润率上升6.3%住宅售价下降10％，项目税前利润率下降4.5%，税后利润率下降3.3%；下降20％，项目税前利润率下降9.1%，税后利润率上升6.8%写字楼物业售价上涨10％，项目税前利润率上升6.4%，税后利润率上升4.8%；上涨20％，项目税前利润率上升11.9%，税后利润率上升8.9%写字楼物业售价下降10％，项目税前利润率下降6.5%，税后利润率下降4.8%；下降20％，项目税前利润率下降13.2%，税后利润率上升9.8%不同物业销售价格变化对项目整体盈利性的影响住宅售价上涨10％35首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算版权声明：土地价值评估37土地价值评估23738进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。3进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《3839市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数4市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估3940市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤2确定各地块比较因素条件指数表步骤3计算各地块比较因素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤55市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于40步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内

案例一案例二地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地石景山区石槽住宅、商业及配套用地位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使用权人北京万科企业有限公司远洋地产有限公司用途居住居住占地面积(㎡)77800110097成交价格(万元)59000165000成交日期2007年7月19日2008年1月17日楼面地价(元/㎡)31205322平米地价(元/㎡)758314987案例一案例二案例三步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：4142步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）10410区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路交通便利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二7步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施42地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）个别因素宗地面积(平方米)20010077800110097宗地形状较不规则规则较规则容积率2.52.42.8相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二地块比较因素条件本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容43步骤三：制作地块比较因素条件指数表

估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素

位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期10096100交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10085100离市中心距离（公里）100105100区域繁华程度100100105区域道路通达度10095105交通便利度100100105环境质量条件10098105区域规划10095110个别因素宗地面积(平方米)1009095容积率0.9470.9560。927宗

地

形

状100108105相邻土地利用状况100102104临路状况10095103步骤三：制作地块比较因素条件指数表估价对44步骤四：制作地块比较因素修正系数表

估价对象与比较案例

实例一实例二

比较因素

位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元/㎡）785314987交易日期100/96100/100交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/85100/100离市中心距离（公里）100/105100/100区域繁华程度100/100100/105区域道路通达度100/95100/105交通便利度100/100100/105环境质量条件100/98100/105区域规划100/95100/110个别因素

宗地面积(平方米)100/90100/95容积率0.956/0.9470.927/0.947宗

地

形

状100/108100/105相邻土地利用状况100/102100/104临路状况100/95100/103修正系数合计

1.3880。715步骤四：制作地块比较因素修正系数表估价对45居住用地地价评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩；居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12本项目评估单价（元/平方米）10785.13本项目居住用地评估总价（万元）215810居住用地地价评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正46步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块为综合用地同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三

案例一案例二地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司北京京大昆仑房地产开发有限公司用途商业金融综合体占地面积(㎡)8285.05

6435成交价格(万元)10399.332

3860成交日期2007年11月27日2007年10月25日楼面地价(元/㎡)31384080平米地价(元/㎡)12551.925999步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时4748步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心距离（公里）1077区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心之一未来发展无明显利好地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二13步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设48地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）个别因素宗地面积(平方米)60030082856435宗地形状较不规则较规则较规则容积率1.441.5相邻土地利用状况以住宅、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二地块比较因素条件本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容49步骤三：制作地块比较因素条件指数表

估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素

位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄

交易日期1009898交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10010595离市中心距离（公里）100102102区域繁华程度10010395区域道路通达度10010592交通便利度10010297环境质量条件10010095区域规划10010390个别因素宗地面积(平方米)1008588容积率1.1310.7431.107宗

地

形

状100100105相邻土地利用状况100102102临路状况10010895步骤三：制作地块比较因素条件指数表估价对50步骤四：制作地块比较因素修正系数表

估价对象与比较案例

实例一实例二

比较因素

位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄

土地成交价格（元/㎡）12551.925999交易日期100/98100/98交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/105100/95离市中心距离（公里）100/102100/102区域繁华程度100/103100/95区域道路通达度100/105100/92交通便利度100/102100/97环境质量条件100/100100/95区域规划100/103100/90个别因素

宗地面积(平方米)100/85100/88容积率0.743/1.1311.107/1.131宗

地

形

状100/100100/105相邻土地利用状况100/102100/102临路状况100/108100/95修正系数合计

0.5881.588步骤四：制作地块比较因素修正系数表估价对5152步骤五：地块价值加权评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。用加权平均的方法，得到本项目的土地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588修正后评估单价（元/平方米）73849527本项目评估单价（元/平方米）8456本项目评估总价（万元）50760417步骤五：地块价值加权评估修正后的评估单价=实际交易单52地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价为10785元/53经济效益测算54经济效益测算1954测算前提说明开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发；地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期；商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%；本报告设定１００％银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用;考虑土地增值税，由于持有性物业不征收土地增值税，所以这部分仅针对销售的办公物业和住宅。测算前提说明开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自55测算前提——项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器

一期二期三期四期五期合计

2009年2010年2011年2012年2013年

会展及商业(万㎡)5

5孵化器2

3

5写字楼(万㎡)151515151575管委会大楼

2

2酒店(万㎡)

2

2配套

1

1住宅101010101050合计(万㎡)3230282525140测算前提——项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每56测算前提——开发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费商务办公为77.5元/平米，其他均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2500元/平米，商业为2000元/平米，住宅为2000元/平米，酒店为10000元/平米序号项目名称商务办公商业住宅酒店小计备注1前期工程费

1.1勘察测量费37.5303030

建安费*1.5%1.2规划设计费25202020

建安费*1%1.3招投标费15121212

建安费*0.6%

前期工程小计77.5626262

前期工程总计（万元）635537231001249951

2建安工程费

2.1建筑安装工程费2,500.002,000.002,000.002,000.00

2.2建筑装饰工程费

8,000.00

建筑安装工程费小计2,500.002,000.002,000.0010,000.00

建筑安装工程费总计（万元）205,000.0012,000.00100,000.0020,000.00337,000.00

3基础设施及配套工程费

3.1包括园林、小品、道路、红线内的小市政等500500500500

基础设施及配套工程费总计41000300025000100070000

4管理费用307.75256.2256.21056.21876.35

不可预见费153.875128.1128.1528.1

（1+2+3）*5%

不可预见费总计12617.75768.664051056.220847.55

管理费用153.875128.1128.1528.1

（1+2+3）*5%

管理费用总计12617.75768.664051056.220847.55

5合计(不含地价)3,385.252,818.202,818.2011,618.20

各类物业建筑面积（平米）820,000.0060,000.00500,000.0020,000.00

开发成本小计（万元）277,590.5016,909.20140,910.0023,236.40

测算前提——开发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费57经济测算——酒店收入测算依据：酒店客房数200间，平均房价根据北京市五星级酒店的平均水平，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营成本为总收入的7%，税费为总收入的5.5%酒店的运营收入为18900万元/年，运营成本为14270万元/年，运营收益为4631万元/年由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17年，内部收益率10.37%2009201020112012201312345现金流入189001890018900现金流出-36800-14270-14270-14270净现金流0-36800463146314631累计净现金流0-36800-34978-30347-25717贴现系数1.00001.00000.92590.8573净现金流现值0-36800463142883970累计净现金流现值0-36800-34978-30690-26720经济测算——酒店收入测算依据：酒店客房数200间，平均房价根58项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中序号项目名称投资金额

年份2009年2010年2011年2012年2013年1土地成本720,0001664001552001440001272001272002前期工程费9,9519951

3写字楼建安工程费205,00042500425004500037500375004酒店建安工程费20,000

20000

5商业会展及配套建安工程费12,000100002000

6基础设施建设费70,00016000150001400012500125007住宅建安工程费100,00020000200002000020000200008管理费用20,8484,1704,1704,1704,1704,1709不可预见费20,8484,1704,1704,1704,1704,17010合计1,178,646273,190263,039231,339205,539205,539项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元注：土地成本以每59项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元

测算依据：商业及写字楼测算依据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5％序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1销售收入2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8151.1写字楼销售收入(万元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1写字楼销售面积(㎡)750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/㎡)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）

100%100%100%100%100%1.2住宅销售收入（万元）828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.2.1住宅销售面积(㎡)

100,000100,000100,000100,000100,0001.2.2住宅平均售价(元/㎡)

15,00015,75016,53817,36418,2331.2.3住宅销售率（%）

100%100%100%100%100%2当期销售回款2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8153销售税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2983.1营业税（销售额的5%）103,60618,75019,68820,67221,70522,7913.2城市建设维护税（营业税的7%）7,2521,3131,3781,4471,5191,5953.3教育费附加（营业税的3%）3,1085635916206516843.4印花税1,0361881972072172284销售净收入1,957,110354,188371,897390,492410,016430,517项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元60项目现金流量表本项目2009年开始投入开发，当期即可通过写字楼和住宅销售回现；折现率取行业普遍水平，8％。序号项目合计年份2009年2010年2011年2012年2013年1现金流入2,175,006375,000401,926442,291466,972488,8171.1写字楼销售收入1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.2商业会展孵化器出租收入46,19408,1769,95413,96314,1021.3住宅销售收入828,845150,000157,500165,375173,644182,3261.4酒店收入56,700

18,90018,90018,9002现金流出1,720,219317,089318,410318,291309,437456,9922.1开发成本投资1,178,646273,190263,039231,339205,539205,5392.2经营成本42,809

14,27014,27014,2702.3销售费用62,16311,25011,81312,40313,02313,6742.4销售、经营税金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2982.5预征土地增值税

2.6结转土地增值税187,603

187,6032.5所得税133,99611,83721,70537,33352,51210,6083净现金流量454,78757,91183,516124,000157,53531,8254累计净现金流量

57,911141,427265,427422,962454,7875净现值361,11153,62171,60298,435115,79321,6606累计净现值

53,621125,222223,658339,451361,111项目现金流量表本项目2009年开始投入开发，当期即可通过写字61土地增值税共计18.8亿元序号项目金额计算方法1土地及建安成本1014004

2财务和其他费用114,963.00

3销售税费115,002.00

4销售收入2,072,112.00

5利润828,143.00(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率39.97%(5)/(4)7投资利润率66.57%(5)/{(1)+(2)+(3)}8成本利润率81.67%(5)/(1)

9扣除项目金额1446769.8(1)*1.2+(2)+(3)10增值额625342.2(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例43.22%(10)/(9)12增值税适用税率30%

13速算扣除系数0%

14增值税应纳税额187602.66(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润640,540.34(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率63.17%(15)/(1)土地和建安成本计算的