关于公司发展海外市场建议课件

关于公司发展海外市场建议关于公司发展海外市场建议1中国房企进军海外市场背景分析2中国房企海外市场投资策略和现状3中国房企进军海外市场机遇与挑战报告目录4中国房企海外拓展区域和开发模式分析15关于公司发展海外市场建议1中国房企进军海外市场背景分析2中国房企海外市场投资策略和现2中国的经济体量经历了令人瞩目的增长：从1978到2012年年均经济年均增长达9.8%，较同期全球平均增幅高出6个多百分点。截至2012年，中国的GDP总量达到8.2万亿美元，成为仅次于美国的全球第二大经济体。中国整体经济增长带动个人财富、企业规模尤其是房地产企业规模以及机构投资者的可投资资产规模也快速增长，亦因此推动房地产直接投资及其他房地产相关投资渠道的发展。

中国的快速城镇化及2008年政府主导的大规模投资计划带动了房地产投资开发热潮，与此同时消费及投资需求的膨胀推动各地物业价格大幅上涨，令政策层面对境内房地产投资，尤其是住宅投资的调控规管日趋严厉。一方面是信贷收紧、国内房地产投资严重受管控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；另一方面则是全球信贷宽松、人民币对外不断升值、部分富裕个人（尤其是高净值人群）移民及资产保值需求日益高涨、中国经济体的可投资资金规模不断增大。在这样的背景下，海外房地产投资开始成为个人及机构投资者等各方关注的热点投资渠道。与此同时，出于拓宽融资渠道或基于远期战略考量，部分国内房地产企业亦开始积极进军海外。

随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立，到海外旅游、投资乃至购买不动产成为越来越多中国富裕阶层的选择。这股海外投资和置业热潮让一些欧美发达国家的地产公司赚得盆满钵满，中国人用一箱现金为未满5岁的孩子购买曼哈顿高级公寓的消息频频令美国人目瞪口呆，也刺激着中国地产商的神经。于是，中国房地产企业纷纷踏上进军海外之路，核心目标是为海外的中国人服务。1中国房企进军海外市场背景分析2中国的经济体量经历了令人瞩目的增长：从1973世界华人市场分布与移民投资情况从各方面来看，21世纪初海外华侨华人的人口总数约为3975.8万人，其中约有200万为近20余年间从大陆迁出的新一代华侨华人，分布在161个国家，其中绝大多数已加入所在国国籍，属外籍华人。除个别的内陆国家和偏远的岛屿地区之外，环球皆有炎黄子孙的踪迹。

20世纪初，全球华侨华人总数约为400－500万人；20世纪50年代初，总数增加至1200-1300万人，其中90%集中在东南亚；到2007-2008年间，在全球4543万华侨华人中，东南亚占比已降至73%左右，北美、欧洲、大洋洲和日本、韩国等地的华侨华人数量出现较快增长。

《中国国际移民报告（2012）》显示2011年，中国对世界几个主要移民国家的永久移民数量超过15万人，其中在美国取得永久居留权的人数达87,017人，在中国当年移民总人数中居首位，其次是加拿大、澳大利亚和新西兰。而经济合作和发展组织（OECD）的《2012教育概览》统计显示，2010年澳大利亚、加拿大、新西兰和美国等国的外籍学生来源中占比最高的海外学生群体均来自中国。

据研究发现：中国个人投资者的海外房地产投资的热门目的地与移民首选目的地及中国学生海外留学首选目的地排序高度重合。这既是多份私人银行报告采访调研一致得出的“移民、子女留学及资产保值增值日益成为高净值人群的首要考量”的又一佐证，亦充分体现了中国个人投资者购置海外房产自用或投资的自发动因。3世界华人市场分布与移民投资情况从各方面来看，4洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比占全球海外华人百分比亚洲--

30,976,784(2006)0.80%78.70%泰国泰国华人8,500,000(2006)14%11.70%印尼印尼华人7,300,000(2003)3.10%11.70%马来西亚马来西亚华人,峇峇7,000,000(2006)24.50%12.10%新加坡新加坡华裔,华族2,700,000(2005)75.60%4.30%越南越南华人2,300,000(2006)3%2%-3%菲律宾菲律宾华人1,500,000(2004)2%2.40%缅甸缅甸华人,果敢族1,300,000(2003)3%2.10%印度加尔各答华人社区186,461(2005)0.02%0.50%日本日籍华人175,000(2003)0.10%0.30%柬埔寨柬埔寨华人150,000(2003)1.20%0.20%韩国韩国华人85,000(2003)0.20%0.16%文莱华人56,000(2006)15%0.10%老挝--50,000(2003)1%0.10%朝鲜朝鲜华人50,000(2003)0.20%0.10%以色列以色列华人23,0000.30%0.10%蒙古蒙古华人11,3230.40%0.03%美洲--

5,920,000(2005)0.60%14.40%美国华裔美国人3,000,000(2005)1%6.80%加拿大加拿大籍华人1,300,000(2004)3.69%3.40%巴西巴西华人360,000(2006)0.10%0.40%秘鲁秘鲁华人250,0002.08%0.40%4洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比占全球海外华人百分比巴拿马巴拿马华人150,0005%0.40%阿根廷阿根廷华人60,0000.16%0.10%尼加拉瓜尼加拉瓜华人12,000----牙买加牙马加华人10,000(2004)0.30%0.02古巴古巴华人500----波多黎各波多黎各华人未知未知未知欧洲--

1,700,000(2006)0.20%4.10%俄罗斯俄罗斯华人、东干族680,0000.50%1.90%法国法国华人300,0000.50%0.90%英国英籍华人247,403(2001)0.40%0.70%爱尔兰--16,533(2006)0.39%--

意大利意大利华人111,7120.19%0.20%西班牙西班牙华人99,000(2006)0.22%0.16%德国--71,639(2004)0.10%0.10%荷兰--44,713(2006)0.70%0.10%罗马尼亚罗马尼亚华人2,249----大洋洲

1,000,000(2003)1.90%1.70%澳大利亚澳大利亚华人~700,000(2006)2.50%1.30%新西兰华裔新西兰人147,570(2006)2.80%0.30%斐济斐济华人6,000(2000)0.50%0.01%非洲--

103,000(2003)0.02%0.30%南非南亚华人100,000(2003)0.20%0.30%毛里求斯毛里求斯华人36，830（2007）2.90%未知总共--39,379,7840.60%100%5洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比占6中国企业进军海外房地产市场早有先例。以成功承揽新加坡环球影城的中冶集团为例，在项目施工建筑的业务范畴之外早已在当地迈出住宅开发的步伐。而以工行、建行为代表的金融企业及以南航、海航为代表的航空公司由于业务扩张需要，早已在海外购入办公类物业自用。与此同时，受各种原因推动，部分房地产企业作为海外房地产投资的先锋在近几年开始步入公众视野。2013年，国内大型房企进军海外地产声势显得比较浩大。由于融资需求以及追求多元化、国际化发展的需要，2013年不少著名一线房企进军海外甚至不断扩大海外版图，已经实现出海的包括绿地、万科、碧桂园、万达和富力等大型房企。房企为何不约而同进军海外市场？主要原因有以下：1、瞄准富裕人群海外置业的契机近年中国富人在海外住宅市场表现出强大的购买力及巨大的消费潜力，在引来海外开发商广泛关注的同时也成为国内房地产开发企业关注的焦点。多个房企的高层曾在不同场合表示出对中国人海外置业需求的高度兴趣，此外当地华人也是这些开发商瞄准的客群。而以万科、碧桂园、鑫苑等为代表的企业更已经通过出资合营或直接购地开发的方式在海外住宅市场上先行一步。2、拓宽融资渠道国内房地产企业的开发资金主要来自预售款、银行贷款及企业自有资金三方面，其比例通常约为4:3:3。但目前国内房地产行业面临政策性调控，一方面销售回款放缓，另一方面银行信贷收紧，令大部分房企，尤其是中小型企业的资金链吃紧。在此种情况下，拓宽融资渠道，降低资金成本成为部分企业的当务之急——目前一些已在A股上市的大型房企纷纷通过海外市场借壳上市，如万科、金地、招商等地产公司近期的收购行为就是最好的例证。万科在2012年7月收购了南联地产（后更名为万科置业（香港）有限公司），之后万科地产（香港）于2013年3月为其全资子公司BestgainRealEstateLimited担保发行8亿美元5年期定息债券提供担保，融资成本仅为2.755%。加上人民币对美元的升值预期，这一成本显著低于通过国内银行贷款（7%-8%）或发行信托融资（约为10%）。此外，国内借贷通常为2-3年，年限较短，而该美元债券的年限长达5年，这将有效减轻企业的短期偿债压力，从而极大的提升企业运营的灵活性。3、学习国际经验国内房地产市场在经历了21世纪前十年的快速发展期后，已步入相对平稳的发展阶段。拿地难度增加、拿地成本上升，市场竞争日益激烈，风险也在不断增加，这对房地产企业的战略及运营管理等提出了更为严峻的考验。而以万科和万达为代表的超大型房企通过组建合资公司或海外并购的方式与具备丰富经验的国外伙伴合作，一方面缩短了自身在海外市场的学习曲线，另一方面更可以通过先进的海外经验反哺国内实践，进一步提升自身实力。此外，海外多个市场在金融危机之后楼市受创、估值相对较低，或有投资获利的机会。中国房企进军海外市场驱动因素与战略考量6中国企业进军海外房地产市场早有先例。以成功承74、国际化是房企的基本战略国际化是房企的基本战略，尤其是房企成长的基本逻辑。首先，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化；其次，布局海外的企业前期实验性投资获得预期收益，获得初步成功，因此继续加大海外市场布局的力度。此外，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。5、属于区域分散化的战略

限购限贷政策并没有预料中的放松，国内市场的行政色彩较重。虽然2014年楼市的长效发展机制正在建立，但是从政策的预判看，重点一二线城市的行政调控色彩并不那么容易被淡化。一二线城市进入成本大，而三四线城市风险依然被揭示。因此，从区域市场分布看，房企必须有新兴的空间，海外市场目前市场空间大。6、国外的投资回报率加大从时间上看，2014年随着美国退出QE，国外的投资回报率将加大。海外市场的宏观经济开始回暖，2014年是一个较好的海外投资机会。从目前国人的海外需求看，包括韩国、新马泰等地，成为近几年的旅游旺地。房企和国外机构合作，实现优势互补，双方联合，容易打造成功项目。

7、中型房企面临不进则退的尴尬2013年大型房企垄断势力加大，千亿军团不断膨胀。中型房企必须有创新。不甘心落后的企业心态，决定其要在海外市场必须拼搏，从而树立良好的市场形象。作为中型房企，必须有一个扩展态势。品牌树立成为关键。尤其在国内旅游地产打造过程中，面临了包括万达等大佬的挤压。不甘心做二线品牌，那么，在国外打造成功项目，容易引发更多的关注效应。74、国际化是房企的基本战略8万通-纽约-2010-写字楼鑫苑-纽约-2012-住宅万科-旧金山-2013-住宅泽信-奥克兰-2013-综合中海外-伦敦-2012-写字楼首创-沙特鲁-2012-工业万达-莫斯科等-2012-旅游碧桂园-马来西亚-2012-住宅绿地-济州岛-2012-综合万科-丹那美拉-2013-住宅南航-悉尼-2011-写字楼海航-悉尼-2011-写字楼绿地-悉尼-2013-综合直接购置南航、海航、中海外绿地、碧桂园主要投资方式共同开发万科vs铁狮门/吉宝泽信vsSignaturedevelopment自行开发鑫苑租赁万通中国房企进军海外典型案例2中国房企海外市场投资策略和现状8万通-纽约-2010-写字楼中海外-伦敦-2012-写字楼房企名称区域项目情况万科香港、美国、新加坡1）、2013年1月23日由万科和新世界发展组成的公司UltimateVantageLimited以每平方米5万多港元的地价将之收入囊中。成交价高出市场估值约20%，成为香港荃湾片区单价成交最高的“地王”。该地块将建设至少894个住宅单位，于2016年陆续建成推向市场，而建成后部分海景公寓料每平方米售价可达10万港元。开发条件：要兴建一个1.3万平方米的公众体育馆，且最终58%的公寓必须为小户型，不能超过54平方米。2）、2013年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块。自此，万科首次进军美国，国际化策略也迈出实质性一步。万科拟开发的旧金山富升街201地块原为铁狮门公司所拥有，将建成高端住宅项目，该项目总投资约6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。3）、2013年4月16日，新加坡吉宝置业宣布，该公司已与万科结成战略合作伙伴，万科将通过全资子公司WkdevelopersigIPrivateLimited，出资1.355亿新元（约合6.78亿元人民币）现金，收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。根据吉宝置业的公告，双方战略结盟后的首个合作项目，是在新加坡东部的丹那美拉区建设一座有726套公寓的住宅楼。该项目预计2013年下半年推出。吉宝置业2012年10月以4.346亿新元的价格，竞得这一项目地块。万达英国：伦敦1）、2012年5月下旬，大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议。万达并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。同时，万达并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达总共将为此次交易支付31亿美元。这笔交易成功，标志着万达集团将在世界票房前两位的两个国家分别拥有第二和第一大的院线资源。万达集团将成为目前全球规模最大的电影院线运营商，旗下拥AMC院线和亚洲排名第一的万达院线。2）、2013年6月19日，万达集团宣布在英国的两项总金额约10亿英镑的投资，包括投资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店。据悉，万达此次将并购英国圣汐游艇公司91.8%的股份，剩余股份由圣汐现有管理层按万达并购相同价格购买。万达将在伦敦投建的万达酒店项目投资近7亿英镑，建筑面积10.5万平方米，其中超五星级万达酒店面积约2万平方米，拥有160间客房，并配有伦敦最高的空中泳池；顶级公寓约6.3万平方米，由两栋高200米的塔楼组成，是伦敦最高的住宅建筑。项目建成后将成为伦敦最好的酒店和城市新地标。碧桂园马来西亚2012年进入马来西亚首都吉隆坡雪兰莪州开发双文丹和士毛月的两个项目；位于马来西亚新山的碧桂园金海湾于2013年8月11日正式开盘，创下开盘热销94亿人民币的销售佳绩，共推出6000套单位，去化超过5000套，打破马来西亚房产销售纪录。1）、马来西亚吉隆坡兰莪州双文丹（万挠项目）：占地：10000亩；总建：30万㎡，项目规划5栋超豪钻石墅、328栋独立美墅和821栋联体美墅组成2）、马来西亚雪兰莪州士毛月（加影项目）：占地：1500亩；总建：40万㎡，项目规划24栋超豪钻石墅、481栋独立美墅和1063栋联体美墅组成3）、马来西亚新山的碧桂园金海湾：占地约23万平，建筑面积116万平米，属于永久地契的项目，作为国内品牌开发商碧桂园在海外拓展的首个项目，它包括了高层洋房、现代公寓、酒店、写字楼等，是新山市中心唯一海景综合体。4）、据了解，除了马来西亚以外，碧桂园正尝试于加拿大、澳大利亚、葡萄牙、东南亚等诸国拿地。保利非洲2013年3月初，保利地产海外考察小组刚从非洲回来，对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚市场进行了调查。如果今后真正进行海外布局，非洲很有可能是保利的第一站。富力马来西亚富力地产宣布，已经于2013年11月30日在马来西亚以85亿元人民币的代价收购马来西亚柔佛州新山地区总面积116英亩的土地（包括四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块），用于开发住宅及商用物业。这是富力地产首度进军境外市场。公告显示，待开发的物业有约3,500,000平方米的估计可售楼面面积，将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。总部基地英国：伦敦2013年6月17日，总部基地（中国）控股集团宣布投资10亿英镑在伦敦建总部基地。项目占地35英亩，位于东伦敦的阿尔伯特码头区。100多年前，阿尔伯特码头曾是英国历史上一个著名港口，但近几十年来已被弃用，目前主要是一些废弃的仓库和船坞。复星国际美国：纽约复星国际于纽约时间2013年12月18日在纽约第一大通曼哈顿广场举办项目交接仪式，正式接收该栋大楼。在两个月前的10月18日，复星国际公告宣布，其以7.25亿美元从摩根大通手中买下这栋大楼。作为洛克菲勒家族两栋地标性建筑之一，第一大通曼哈顿广场是一座拥有悠久历史的甲级办公大楼，高达60层，面积2.2百万平方英尺，包括地上60层、一个2.5英亩的广场以及地下5层。其之前曾为摩根大通曼哈顿银行的全球总部。百通集团韩国：济州岛2012年2月，青岛当地最大的本土房地产企业——青岛百通集团联手三家青岛本土开发商，在济州岛合资注册了百通鑫源株式会社，项目总投资约20亿元人民币，将开发一座占地超过800亩的大规模观光度假项目麒麟山庄。百通鑫源向济州岛政府提交了开发申请，并于2012年11月获得批准，2013年4月已经正式破土动工了。项目将分三期开发，投资约20亿人民币，预计在2016年底全部开发完毕。第一期首先开发只有约116套联排别墅，面向青岛客群，此后还将规划滚动开发独栋别墅、酒店以及一座象征青岛城市文化的啤酒博物馆。9房企名称区域项目情况万科香港、美国、新加坡1）、2013年1房企名称区域项目情况绿地集团俄罗斯：圣彼得堡澳大利亚：悉尼、墨尔本西班牙：马德里美国：洛杉矶泰国：曼谷、芭堤雅韩国：济州岛英国：伦敦1）、2004年10月，上实集团、上实发展、上海海外公司、百联集团、锦江国际、绿地集团、上海工业欧亚发展中心等共同出资7.5亿元人民币成立了上海海外联合投资股份有限公司，赴俄罗斯圣彼得堡市投资开发大型综合社区——波罗的海明珠项目。该项目位于圣彼得堡市西南部的红村区，规划占地面积约1.8平方公里，总建筑面积190多万平方米，预计总投资超过13亿美元，建设周期约6~8年。2）、2011年12月23日，绿地集团已经与韩国济州国际自由城市开发中心（简称JDC）就该健康医疗城达成了初步合作意向，当时双方签署了项目合作的谅解备忘录（英文简称MOU）。JDC公司并不参与项目的实际开发运作。“只负责提供一级土地开发，绿地集团将独资参与该项目的运作。该项目占地约150万㎡，总建约43万㎡，总投资9亿，2013年7月已推出市场。3）、2013年3月，绿地集团与加拿大基金巨头Brookfield集团就澳大利亚悉尼CBD区域Bathurst街与Pitt街交汇处的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购达成一致并签署正式合同，将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。该项目占地3969㎡，总建8万㎡，投资4.8亿澳元，项目位于悉尼中心城区，其第一期的250套公寓中的241套已经售出，销售金额高达2.5亿美元，楼盘高66层，可能是该市最高的楼盘。4）、2012年6月28日，绿地集团就投资开发澳大利亚悉尼市库克湾新城开发项目正式签署合作意向书。并计划于2012年8月正式签署合作协议。该项目占地约82万㎡，总建约40万㎡，总投资80亿，规划建设集高品质住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区，主要面向华人及留学生市场。5）、2013年5月12日，绿地旗下高端商务酒店品牌“铂骊”(TheQube)率先进驻德国，法兰克福铂骊(TheQubeFrankfurt)酒店正式挂牌营业，标志着绿地集团与西班牙Meliá酒店集团的首项合作成果落地，绿地国际酒店管理集团成为首个落户德国发展的中国酒店集团。6）、2013年7月4日，绿地集团与全球最大酒店管理集团之一的西班牙MELIA集团就酒店资产置换签署谅解备忘录，西班牙巴塞罗那、马德里两家酒店将使用绿地自主酒店品牌“铂瑞”和“铂骊”。根据此次签署的协议，绿地与MELIA将按照交易金额相等值的原则，通过股权置换方式交换酒店资产，绿地将入股MELIA旗下位于马德里的TrypAmbassador酒店和位于巴塞罗那的MebyMeliá酒店，资产价格约为15亿元人民币。完成置换后，酒店将使用绿地自主酒店品牌“铂瑞”和“铂骊”，并由MELIA继续管理。7）美国当地时间2013年7月26日凌晨，绿地集团宣布，就收购美国洛杉矶中心区大都会项目，与该项目持有者、全球前十大公共基金——加州教师退休基金（CaliforniaStateTeachers‘RetirementSystem）签署合作协议，项目总投资10亿美元。绿地方面称，如果该项交易完成，将成为迄今中国房企在美最大房地产收购案。该项目占地2.56万㎡，总建15.32万㎡，将在合作协议签署后6-9个月内开工建设，拟开发业态包括酒店、办公、服务式公寓及高档住宅。8）、2013年8月27日，绿地集团与泰国正大集团签署合作备忘录(MOU)，拟在泰国曼谷、芭提雅合作投建一揽子房地产开发项目，总投资逾120亿元，这也将是绿地集团全面实施国际化战略以来首批合作开发项目。根据此次签署的合作备忘录，绿地集团与正大集团将合作开发曼谷Sathorn路、芭提雅正大养虾场、曼谷素库威路等区域的四个项目，项目总占地面积约14.8万平方米，规划总建筑面积约80万平方米，总投资超120亿元。9）2013年10月11日，绿地集团与ForestCityRatnerCompanies（森林城公司）签署谅解备忘录（MOU），将成立合资公司（绿地集团持70%股权），共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元，这是纽约20年来最大规模房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。占地6.45万㎡，总建60万㎡，总投资约50亿美元，规划建设以中高档公寓住宅为主的综合社区，住宅产品租售各半，辅以配套底商及少量办公。10）2013年11月20日，绿地集团宣布，将与乐天集团旗下韩国东和投资公司合作，投资60亿元在济州打造218米高的双子塔—绿地济州梦想大厦项目。该项目占地2.33万㎡，总建30.8万㎡，规划建设为集高档酒店式公寓、高星级酒店、娱乐、免税店等于一体的奢华旅游度假城和济州岛城市发展的战略核心项目，其中，酒店式公寓规划为1000间，提供高标准酒店式服务，重点面向中国客群。11）、2013年12月，绿地集团就墨尔本赛马场项目签署正式收购协议。墨尔本赛马场项目由绿地集团从维多利亚赛马俱乐部手中购得，主要包括山区地块（HillLand）及艾普森路地块（EpsomRoad），是维多利亚州政府的主推项目，项目位于墨尔本Flemington赛马区内，地理位置优越，具有丰富的景观资源，周围基础配套设施完备。两个项目总投资将达10亿澳元（约合60亿元人民币）。两地块土地面积约4万平方米，规划建筑面积约10万平方米，可建大约1000-1200套住宅，将会是当地规模最大的住宅项目之一。12）、2014年1月7日，绿地集团宣布，其就英国伦敦两个住宅项目签署合作协议，预计总投资将达12亿英镑。10房企名称区域项目情况绿地集团俄罗斯：圣彼得堡1）、2004年房企名称区域项目情况颐和地产澳大利亚：悉尼颐和地产在悉尼开发的项目名为“SummerCourt”，坐落于悉尼以西十四公里的Strathfield区，离悉尼大学十来分钟车程。占地约2500平方米，总建筑面积约7000平方米，土地属于永久性产权，项目推出上百套住宅和商铺，以洋房为主，总货量近100套，面积大小从50-120平方米不等，户型包括一房、两房和复式两房。预计售价3.5万元/平方米起，主要针对国内市场。据介绍，颐和悉尼项目是在2010年拿地，于2010年8月动工，预计于2012年5月底竣工，6月底交楼。项目主要针对在悉尼留学深造或移民需求的国内投资置业者。实际上，悉尼项目仅是颐和地产海外开拓市场的第一步，颐和地产还与非洲某岛国接触，预备开发第二个海外项目。烟建集团澳大利亚：布里斯班进军澳大利亚房地产市场的决定是烟建在2009年敲定的。在资金的投入上采用了一定的融资手段，项目开发的各个环节都交由专业公司管理。烟建为此项目专门成立一家海外分公司。根据山东省商务厅网站信息，烟建投资950万美元设立烟建（澳大利亚）有限公司，于2010年上半年获批。TheMidtown位于澳大利亚布里斯班夏洛特街127号，占地900㎡，总建8190㎡，项目总计144个精装修的单间、一居室和两居室公寓，于2011年6月正式开盘销售，交房时间为2012年10月。公寓每套228.59万元人民币起售，单价为5.2万元/㎡，是永久产权，拥有土地所有权。万通集团美国：纽约万通在2010年3月份签订合约，租下纽约世贸中心一号塔项目1号楼的64层到69层，建筑面积约两万平米，租期20年，定名为中国中心，涉及金额约7000万美金。据了解，万通很有可能参与世贸大厦的管理。光耀集团韩国：济州岛2012年6月9日，光耀集团与来自韩国的JDC公司（韩国中央政府直属企业）、DK集团（韩国最大的民营企业之一）共同签署三方合作谅解备忘录，将由三方共同开发位于韩国济州岛的“中国城”旅游度假项目。该项目占地约1500亩，总投资约30亿元，2012年底正式破土动工，目前，该项目地块已经由JDC公司完成了水、电、交通等基础设施建设，并已全部完成了项目用地许可、报建等方面的工作。项目的业态规划、设施概念、项目建设等将由光耀集团和JDC、DK集团共同完成，规划建设一个集购物中心、星级酒店、观光娱乐设施、展览馆、高端度假别墅等元素为一体，具有浓重中国文化特色的综合性旅游度假项目。中坤集团美国：洛杉矶、纳什维尔美国中坤集团公司目前在美国拥有两处大型地产。一是在洛杉矶近郊的商业地产正在筹备开发成商业中心（2004年获得土地，体量2万平方米）；二是在位于美国田纳西州乡村音乐之都纳什维尔附近，肯塔基湖畔的私家旅游度假牧场——幸运之星牧场。该牧场占地1200英亩，目前正在设计建设为中坤度假地。美国中坤集团公司还将在美国著名滑雪度假地拥有一处私家滑雪度假别墅，提供高端度假客户享用（2007年底获得，占地1500英亩）。重庆钰鑫集团澳大利亚2008年8月，重庆钰鑫集团投资5000万元（约750万美金）买下澳大利亚一座楼盘50%的股份，用以打造大规模的商业城，这是重庆房地产企业首次进军海外房地产市场。重庆天龙新西兰2009年9月，重庆天龙房地产开发有限公司以340万美元轻松抄底新西兰楼市，在新西兰最大城市奥克兰纽马克买下一个酒店，该酒店在金融危机前市值800万美元。2009年年底，尝到海外投资甜头的重庆天龙又在奥克兰成功拿地，并计划在当地建一个“中国风”的五星级酒店。这次拿地让重庆天龙成为重庆房企首次以直接拿地方式进军海外市场的先头兵。据说重庆天龙当时的购地金额为2500万美元，楼面地价在5000元/平方米左右。新华联韩国：济州岛2014年1月8日，新华联发布公告称，拟与韩国黑石度假村株式会社签订《共同合作协议书》等相关协议，约定由公司下属全资子公司香港新华联国际置地有限公司和黑石共同出资350亿韩元（约合2亿元人民币）设立韩国锦绣山庄株式会社，其中新华联出资315亿韩元，占新设公司90%股权。同时，约定拟通过新设的韩国锦绣山庄株式会社获取韩国济州岛用地面积约为110万平方米的土地使用权，交易价格拟不超过595亿韩元（约合3.4亿元人民币）。据悉，新华联拟与马来西亚的IBZI发展（柔佛）有限公司签订《租契购买协议》等相关协议。拟以1.55亿马来西亚令吉（约合3亿元人民币）购买IBZI持有的11.7英亩（约合4.73万平方米）地块，拟建设南洋度假中心。泛海建设美国：洛杉矶2013年12月，泛海建设公告，全资子公司泛海建设集团(香港)有限公司控股的通海建设投资有限公司拟与FIGCENTRALFEEOWNERLLC签订《购买销售协议及联合托管指令》，以不超过2亿美元收购美国洛杉矶FigCentral(菲戈罗亚中心)商业地产项目。该项目位于美国加利福尼亚州南部洛杉矶市中心区域，占地1.87万㎡，总建22.3万㎡，涵盖五星级酒店、高档公寓、购物中心。目前，该项目已得到当地市规划局的审批，施工图也已完成。首创置业法国2012年9月11日，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。据了解，这是中国16个境外经贸合作区中惟一一个设立在发达国家的合作区。项目分为原517军军营和Ozans产业园区两大片区。该园区所在地距巴黎220公里，一期占地5.8平方公里。项目不含住宅。根据首创置业的规划，园区将分为教育、物流、研发和工业四大部分。SOHO中国美国：纽约2013年9月，中国地产商人SOHO中国CEO张欣和巴西财团联手以7亿美元的价格买下了美国纽约通用大楼40%的股权。11房企名称区域项目情况颐和地产澳大利亚：悉尼颐和地产在悉尼开发韩国济州岛健康医疗城项目——汉拿山小镇

2013年7月已推出市场项目区域北靠济州岛最高峰汉拿山，南距海岸线6公里，占据半山观海位置项目规模占地约150万㎡；总建约43万㎡；总投资9亿开工时间2012年10月份项目规划项目将分三期开发（一期为叠拼别墅，二期为商业加酒店式公寓，三期为独栋别墅。），将建设为包含观光休养、医疗服务、购物中心、度假酒店和住宅的综合社区。产品规划首批叠加别墅180-200㎡，售价360万元/套交付标准采用精装修交付，实现拎包入住2011年12月23日，绿地集团已经与韩国济州国际自由城市开发中心（简称JDC）就该健康医疗城达成了初步合作意向，当时双方签署了项目合作的谅解备忘录。JDC公司并不参与项目的实际开发运作。“只负责提供一级土地开发，绿地集团将独资参与该项目的运作。12韩国济州岛健康医疗城项目——汉拿山小镇

2013年7月已推出韩国济州岛健康医疗城项目——汉拿山小镇规划图13购物中心健康产品购物中心独立产权房Telaso度假村冥想园健康科学园区水上乐园酒店及娱乐设施医疗R&D中心抗衰老中心医疗配套住宿修养园区韩国济州岛健康医疗城项目——汉拿山小镇规划图13购物中心健康马来西亚碧桂园金海湾项目区域马来西亚柔佛州新山市（斯干达经济特区）项目介绍项目位于新山市重点发展区金海湾，占地约23万平，建筑面积116万平米，属于永久地契的项目。作为国内品牌开发商碧桂园在海外拓展的首个项目，它包括了高层洋房、现代公寓、酒店、写字楼等，是新山市中心唯一海景综合体。高层洋房是以75-130平方米的2-4房为主，及稀缺的286平方米顶层观景；公寓是以39-69平方米的1-2房为主，所有的公寓都配置品牌的厨房和卫浴用具。项目规划占地：约23万㎡；总建：116万㎡；项目配套项目拥有一个近7万平商业，约1万平海景风情商业街，近万平会所，另配有人造沙滩、游艇码头等设施。会所的一楼有影视厅，儿童活动室，保龄球馆，小型超市等；二楼是健身室，中西餐厅，酒吧等；三楼是网球，及空中花园。马来西亚投建的隆新高铁，贯通了吉隆坡—新山—新加坡，到时从新山市到新加坡市中心，只需10分钟。项目进度拿地不到一年，这个体量高达100万平方米的超级临海大盘便崛起在新加坡对岸。自2013年8月开售以来，9000套房屋中已有6000余套卖出，出货近100亿元。14马来西亚碧桂园金海湾项目区域马来西亚柔佛州新山市（斯干达经济万科美国项目15项目区域美国旧金山富升街201地块（201FolsomStreet）项目介绍万科与铁狮门在旧金山签约，共同开发高层豪华住宅公寓项目项目进度尚未开工就已售出200套，40%的买家为华裔项目规划两栋相连的高层住宅楼，共包含655套单位。万科持合资公司70%的股权。

2013年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块。自此，万科首次进军美国，国际化策略也迈出实质性一步。万科拟开发的旧金山富升街201地块原为铁狮门公司所拥有，将建成高端住宅项目，该项目总投资约6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。根据2月18日瑞士信贷发布的研究报告，在此次合作中，万科将持有该项目70%的股权，铁狮门将保留该项目30%的股权。报告称，该次交易能否达成，将取决于中国政府是否批准万科将资金汇到海外投资该项目。

项目由两幢楼高分别为38、43层的住宅大厦组成，计划提供725个单位，但有当地消息称，项目单位可能减至671个。据了解，铁狮门公司成立于1978年，旗下物业总值542亿美元。

王石表示，首先要改变经营模式，进入曼哈顿以及美国大城市的中心区，要从以前开发纯住宅变成开发综合住宅，以前是房子盖了就卖，现在要改变商业模型和融资模型。他透露，2013年年底前，万科有望进军纽约地产，而且铁狮门仍会是万科首选的合作伙伴。接下来，万科还会将版图拓至波士顿等美国大城市，也会考虑加拿大。但海外市场比重最多只能占万科总量的20%。万科美国项目15项目区域美国旧金山富升街201地块（201悉尼绿地中心16项目区域位于悉尼市中心CBD核心，毗邻市政厅、海德公园项目规模占地3969㎡；总建8万㎡；投资4.8亿澳元项目规划通过改建打造为一栋235米高悉尼最高精品公寓楼及配套五星级精品酒店；整个项目规划总建筑面积约为8万㎡，其中公寓楼部分约为6.4万㎡，酒店部分约为1.6万㎡；项目产品精装修住宅总量约480套，套均总价约135万澳元，总货值约6.5亿澳元（约合38亿元人民币）2013年3月，绿地集团与加拿大基金巨头Brookfield集团就澳大利亚悉尼CBD区域Bathurst街与Pitt街交汇处的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购达成一致并签署正式合同，将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级酒店。2013年12月9日早间消息，绿地控股集团有限公司已经售出了其在澳大利亚悉尼开发的第一个地产项目——绿地中心的大部分公寓，销售金额高达2.5亿美元。据悉，绿地集团在澳大利亚开发的地产项目叫“绿地中心”，位于悉尼中心城区，其第一期的250套公寓中的241套已经售出。该楼盘高66层，可能是该市最高的楼盘。悉尼绿地中心16项目区域位于悉尼市中心CBD核心，毗邻市政厅17项目区域位于澳大利亚悉尼市阿恩克里弗区，东临库克河项目规模占地约82万㎡；总建约40万㎡；总投资80亿开工时间2012年10月份项目规划规划建设集高品质住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区，主要面向华人及留学生市场。项目进度2012年6月28日，绿地集团就投资开发澳大利亚悉尼市库克湾新城开发项目正式签署合作意向书。并计划于2012年8月正式签署合作协议。绿地澳洲悉尼项目17项目区域位于澳大利亚悉尼市阿恩克里弗区，东临库克河项目规绿地德国法兰克福铂骊酒店182013年5月12日，绿地旗下高端商务酒店品牌“铂骊”(TheQube)率先进驻德国，法兰克福铂骊(TheQubeFrankfurt)酒店正式挂牌营业，标志着绿地集团与西班牙Meliá酒店集团的首项合作成果落地，绿地国际酒店管理集团成为首个落户德国发展的中国酒店集团。法兰克福铂骊酒店位于德国金融中心法兰克福，城市经济发达、交通便利，绿地因此将其作为开拓欧洲市场首站。酒店区位优越，比邻国际会展中心，有185间客房，拥有到达机场的便捷通道。绿地德国法兰克福铂骊酒店182013年5月12日颐和地产SummerCourt项目区域悉尼以西十四公里的Strathfield区，距离悉尼大学十来分钟车程项目规模占地2500㎡；总建约7000㎡；项目进度于2010年8月动工，预计于2012年5月底竣工，6月底交楼，目前在售尾货。项目规划项目推出上百套住宅和商铺，以洋房为主，总货量近100套，面积大小从50-120㎡不等，户型包括一房、两房和复式两房。预计售价3.5万元/㎡起，主要针对国内市场。颐和地产在悉尼开发的项目名为“SummerCourt”，坐落于悉尼以西十四公里的Strathfield区，离悉尼大学十来分钟车程。占地约2500平方米，总建筑面积约7000平方米，土地属于永久性产权，项目推出上百套住宅和商铺，以洋房为主，总货量近100套，面积大小从50-120平方米不等，户型包括一房、两房和复式两房。预计售价3.5万元/平方米起，主要针对国内市场。

据介绍，颐和悉尼项目是在2010年拿地，于2010年8月动工，预计于2012年5月底竣工，6月底交楼。项目主要针对在悉尼留学深造或移民需求的国内投资置业者。实际上，悉尼项目仅是颐和地产海外开拓市场的第一步，颐和地产还与非洲某岛国接触，预备开发第二个海外项目。19颐和地产SummerCourt项目区域悉尼以西十四公里的S山东烟建TheMidtown20项目区域位于澳大利亚布里斯班夏洛特街127号项目规模占地900㎡，总建8190㎡项目进度项目于2011年6月正式开盘销售，交房时间为2012年10月。“The”公寓每套228.59万元人民币起售，单价为5.2万元/㎡，是永久产权，拥有土地所有权。项目规划项目总计144个精装修的单间、一居室和两居室公寓进军澳大利亚房地产市场的决定是烟建在2009年敲定的。在资金的投入上采用了一定的融资手段，项目开发的各个环节都交由专业公司管理。烟建为此项目专门成立一家海外分公司。根据山东省商务厅网站信息，烟建投资950万美元设立烟建（澳大利亚）有限公司，于2010年上半年获批。山东烟建TheMidtown20项目区域位于澳大利亚布里斯青岛百通集团韩国济州岛项目21项目区域韩国济州岛项目规模占地800亩，总投资20亿元项目进度百通鑫源向济州道政府提交了开发申请，并于2012年11月获得批准，2013年4月已经正式破土动工了。项目规划项目将分三期开发，投资约20亿人民币，预计在2016年底全部开发完毕。第一期首先开发只有约116套联排别墅，面向青岛客群，此后还将规划滚动开发独栋别墅、酒店以及一座象征青岛城市文化的啤酒博物馆。2012年2月，青岛当地最大的本土房地产企业——青岛百通集团联手三家青岛本土开发商，在济州岛合资注册了百通鑫源株式会社，项目总投资约20亿元人民币，将开发一座占地超过800亩的大规模观光度假项目麒麟山庄。青岛百通集团韩国济州岛项目21项目区域韩国济州岛项目规模占地来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。从尝试海外地产的企业数量和企业级别来看，2013年可以称得上是中国房地产行业开拓海外市场的元年，但到目前为止海外地产发展模式依然不成熟。主要体现在以下四方面：

第一，绝大多数房企的海外业务仍处于谈概念的时期，大部分项目尚处于洽谈、取地、规划等前期阶段中，如万科与铁狮门的合作项目刚完成规划定位，其与新加坡吉宝置业的合作也刚完成谈判，富力进军马来西亚也才完成对项目用地的收购，截止当前，纵观国内房企在海外运作的楼盘，真正进入销售阶段的仅有碧桂园在马来西亚项目的金海湾项目、绿地在韩国济州岛的汉拿山小镇项目。

第二，短期来看海外地产对大多数房企的业绩贡献率都极小，当前，试水海外的大多数企业是国内大型龙头房企，虽然也有个别中小型房企，但项目规模普遍都不大，且没有持续滚动开发的迹象；而龙头房企方面，虽然项目规模普遍较大，但短期来看其业绩贡献率都较小，如绿地济州岛项目2013年共销售10个多亿，对比其集团1625亿元的年销售规模而言无疑是九牛一毛。在这方面，碧桂园有可能是个特例，其在马来西亚的金海湾项目对外号称两个月内售出6000套房源，实现了近100亿的人民币销售额，如果真如碧桂园自己所说，那么这样的成绩其他房企短期内恐怕无论如何也追赶不上。

第三，从运作模式上看，国内房企对海外市场整体仍处于探索阶段，由于国外房地产开发的各方面规则都与国内有巨大差异，国内企业在进入早期都会出现各种程度的不适应。例如在成本核算上，在国外开发项目往往有诸多在国内想象不到的新增费用，比如某些国家规定建筑工人必须用当地人，这直接导致企业佣工成本提升，再如项目建造过程的财务审计、法律咨询等服务等软性费用也都比国内水平高，这都会影响企业海外项目的实际利润空间，在规则熟悉方面，国内房企进军海外还有比较长的路要走。

第四，从营销方向上看，目前国内房企的海外项目主要针对来自国内的投资客，但国人海外购房市场份额始终有限，如果未来营销对象为当地客户无可避免与当地房企直接竞争，在这一方面国内房企明显不占优势。

综合所述，国内房企向海外扩张到目前为止整体仍处于试水阶段，对海外房地产业的市场环境、操作规则需要较长时间适应，项目具体的营销模式、客需定位也需要不断修正。由于国内市场的增长空间依然巨大，海外业务短期内不会成为国内房企的争夺的重心，主要发展为国内现有业务的有益补充，毕竟国际化和区域分散投资更有利于房企收益的稳定。22来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年23目前多数进军海外的房企在国内均有相对丰富的开发经验，且由于意在中国富人市场，从而具备了一定程度的品牌优势及对客户消费偏好的把握。但与此同时，进军海外的中国房企仍然存在对当地法律及市场规则条例缺乏了解认识、在当地缺乏业绩记录亦不再拥有国内的规模效应，从而导致谈判能力下降、学习曲线较长等一系列问题。此外，由于不同国家的房地产市场在开发操作、市场运营方面大相径庭，加之潜在回报与各国货币表现关联密切，若房企欲同时进军多个国家，在拿地、销售、团队、汇率管理等各方面均将面临挑战——非常可能出现的情况是即使某一模式在某一国家大获成功，但在其他国家却仍不具备太大的可复制性。另外，中国地产公司国际化不可避免与海外的房地产企业构成竞争关系，对当地的市场的适应力以及产品竞争力都是重要考验。海外华人是中国地产公司首选客户群，而海外华人的全球分布特征决定、地区分布的差异决定业绩的差异。华人集中的富裕地区将是国内大地产公司国际化必争之地，国外高度竞争环境可能存在利润率隐忧。部分公司杀入一些第三世界国家市场做房地产，经营风险以及需求的刚性存在较大变数。优势（S）劣势（W）了解国内消费者偏好有稳定的潜在客户群不了解海外物业市场规模效应不可移植学习曲线长机会（O）威胁（T）潜在客户需求不断增加物业开发周期相对较短面临来自当地开发商的竞争开发周期内无现金收益汇率波动3中国房企进军海外市场机遇与挑战23目前多数进军海外的房企在国内均有相对丰富的开发经验，且由4中国房企海外拓展区域和开发模式分析公司开发区域开发产品碧桂园马来西亚（吉隆坡、柔佛州新山市、雪兰莪州）新山市金海湾项目为别墅和洋房混合，其余为纯别墅规划万科新加坡、美国旧金山、香港公寓、住宅绿地德国法兰克福、韩国济州岛、澳洲悉尼和墨尔本、美国纽约和洛杉矶、泰国曼谷、英国伦敦、西班牙马德里和巴塞罗那酒店、别墅、住宅、度假区、写字楼、商业街、农业、万达美国、英国伦敦电影院、游艇会、住宅、酒店总部基地英国伦敦综合体复星国际美国纽约写字楼百通集团韩国济州岛住宅、别墅、度假区颐和地产澳洲悉尼住宅和商铺烟建集团澳洲住宅光耀集团韩国济州岛旅游地产包括别墅、住宅、度假区泛海建设美国洛杉矶住宅、酒店、购物中心中坤集团美国洛杉矶、田纳西州商业中心、旅游地产新华联韩国济州岛、马来西亚柔佛州旅游地产富力地产马来西亚柔佛州住宅、商业、酒店首创置业法国巴黎中法经济贸易合作区为产业地产，主要是教育、物流、研发和工业无住宅中国房企进军海外市场布局区域情况244中国房企海外拓展区域和开发模式分析公司开发区域开发产品碧从各开发商的布局情况来看，马来西亚（特别是柔佛州）、美国纽约和洛杉矶、韩国济州岛是海外拓展的最多区域25马来西亚（碧桂园、新华联、富力）移民政策优势：马来西亚第二家园计划，存入60万元，之后可取出30万元，可获得十年居住权；华人聚集：华人占马来西亚总人口的25%；按揭和利率优势：首付仅10%左右，30贷款利率在4%左右的低息房贷，但是不参与第二家园计划的首付为50%；马来西亚柔佛州（碧桂园、新华联、富力）移民政策优势：马来西亚第二家园计划，存入60万元，之后可取出30万元，可获得十年居住权；华人聚集：华人占马来西亚总人口的25%，柔佛州的华人数量更多，新山市50%为华人；价格洼地：和新加坡一江之隔新加坡的房价均价5万元，柔佛州新山市均价不足2万元；按揭和利率优势：首付仅10%左右，30贷款利率在4%左右的低息房贷，但是不参与第二家园计划的首付为50%；美国纽约和洛杉矶（绿地、万达、复星国际、泛海建设、中坤集团）移民热点区域：纽约和洛杉矶均是目前华人的移民热点区域；商业发达华人聚集：纽约是世界第一城市、洛杉矶市美国第二大城市，商业环境好，且这两个城市华人相对聚集；学习经验：美国的房地产业的发展领先国内较多，学习国外开发商的先进经验；韩国济州岛（绿地、百通集团、光耀地产）移民政策优势：投资300万元以上购买地产项目可获得永久产权，且给予外国投资者居住资格，连续居住5年以上将获得永久居住权，5年后业主可进行自由买卖或出租，不会影响永居身份；环境优势：济州岛的自然资源丰富，有很大的旅游度假价值；距离优势：和国内距离较近，目前中国移民增长较快；中国房企进军海外市场主要区域优势分析从各开发商的布局情况来看，马来西亚（特别是柔佛州中国房企进军海外市场开发模式分析26公司开发模式碧桂园合作开发+购买土地+出售物业万科合作开发+项目并购（购买土地）+出售和自持万达股权收购+酒店和院线先行+出售和自持绿地合作开发+项目收购+出售和自持海外项目大多数是永久产权，国内公司难以单独完成土地或项目的收购，一般均是和本土的开发商合作，成立合营公司，来进行项目的开发；碧桂园的大多数海外项目位于马来西亚，其主要的开发模式是收购一宗土地来进行房地产项目的开发，最终出售物业实现盈利；万科项目位于经济发达的新加坡、美国和香港，项目区域的房地产市场发展较为成熟，土地资源较少，万科大多数是选择项目并购（香港项目是收购土地），最终选择出售或者自持；万达目前的主要海外项目是院线和酒店，其目前主要的战略就是先扩张院线和酒店，来提升国际知名度，其扩张一般为股权的收购；绿地海外项目大多数是项目的收购，和原开发商共同开发，其海外分布最广，经营业态最多，在海外项目有酒店、商业和旅游地产，住宅大部分选择出售，酒店大多选择外包经营，商业大部分选择自持；中国房企进军海外市场开发模式分析26公司开发模式碧桂园合作开碧桂园模式27碧桂园在海外项目的开发上均有合作伙伴的参与，以位于柔佛州新山市的金海湾项目为例：本土化——和马来西亚本土的Mayland集团合资成立合营公司Wealthy

Signet

Sdn，其中碧桂园占股比为55%，且公司员工在90%均是来自于马来西亚；项目选址——金海湾项目位于新山市依斯干达新区A地块，占地57英亩(合342亩)。依斯干达是马来西亚一个国际级的新区，在马来西亚政府制定的国家2020年宏愿计划中，扮演重要角色。对于碧桂园而言，候选城市有5个：滨城，马六甲，吉隆坡，新山与沙巴，新山市180万人口，其中50%是华人，碧桂园最终选定新山市；政府关系——马来西亚为伊斯兰教国家，各州苏丹有较大的权利和影响力，柔佛州的苏丹曾经参观过碧桂园的总部，目前苏丹本人的官邸的园林在大规模的修葺，而设计和施工团队正是有碧桂园派出，碧桂园的政府关系良好；土地获取——与新山政府背景的依斯干达浮城控签署协议，以9亿令吉(约18亿元)购得土地，土地成本近4000元/平方米。由于金海湾是在一片填海之地上建造，最终项目的成本已高达9000多元/平方米；客源市场——金海湾的业主里，40%是本地客户，其中有95%是华人。25%来自中国，其中，多是碧桂园的老业主，80%来自广东省。在余下的35%中，30%来自新加坡，而5%是其他国际客户；价格优势——碧桂园金海湾在售的价格是1

.6万元/平方米起(套内)，一套80多平方米的洋房售价约为130万人民币，一河之隔的新加坡均价高达5万元；碧桂园模式27碧桂园在海外项目的开发上均有合作伙伴的参与，以绿地模式28绿地的海外项目较多，大多数是酒店和地产项目，以位于济州岛的旅游地产项目健康旅游城为例：本土化——2011年12月23日，绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心（简称JDC）就该健康医疗城达成了初步合作意向，当时双方签署了项目合作的谅解备忘录（MOU）；济州岛优势——济州岛为韩国政府确定的国际自由城市，享有高度的自治权，移民门槛较低，享受韩国本土的福利待遇，且不用服兵役；政府关系——JDC为政府背景的公司，绿地在济州岛拥有良好的政府关系；土地获取——JDC负责土地的一级开发，绿地负责最终的地产开发，该项目1500亩用地，是绿地以9亿元获得；客源市场——目前该项目的汉拿山小镇已经销售，国内客户占了60%，其中大部分来自于长三角地区、青岛和北京；价格优势——汉拿山小镇的别墅均价24000，这一价格和客源的主要区域相比价格上有较大的优势，且海景资源丰富；交通优势——济州岛是目前所有海外扩张项目中最近的区域，从上海直飞1小时，北京1.5小时即可到达；旅游地产——绿地主要出售的是住宅和别墅部分，其余的酒店、商业、娱乐设施和健康医疗中心均为自持经营；绿地模式28绿地的海外项目较多，大多数是酒店和地产项目，以位万科模式和万达模式29以万科和铁狮门（号称美国第一开发商）合作的美国旧金山项目为例：本土化——和铁狮门成立合营公司，其中万科占股比70%，铁狮门占30%项目获取——成立的合营公司共同收购铁狮门旗下的旧金山公寓项目，共同开发客源市场——旧金山是美国华人较为集中的地区，其总人口670万华人占21%，且和铁狮门合作在市场的知名度上有较大的优势社会资源——王石目前在美国上大学，在管理方面可以参与美国万科的发展管理，美国人对于大学校友较为看重，其同学中也有较多的社会资源以万达英国伦敦地产项目为例：本土化——成立了wandaone公司，负责万达伦敦项目的开发项目获取——万达以9000万英镑从爱尔兰开发商GreenProperty手中购得了这一占地两英亩的地块客源市场——周边是伦敦的高端人群集中区，将建设新的中、美等国的大使馆，未来周边高端商务人群较多政府关系——万达在项目获得前，曾并购了英国圣汐游艇公司91.8%的股份，并获得伦敦市长的赞誉，和伦敦政府的合作并非第一次，未来的地产项目将建成伦敦最高的住宅楼酒店先行——万达将首先建设酒店，以酒店的运营来带动住宅的销售万科模式和万达模式29以万科和铁狮门（号称美国第一开发商）合30目前，中国大多数投资者都面临资金充裕但国内投资渠道相对匮乏的现状，且国内房地产市场调控日益趋紧。在金融危机之后全球一些主要物业市场尚处在市值低谷，可获取回报相对较高，海外房地产投资市场正逐渐回暖。在此背景下，随着人民币的不断升值，中国投资者的海外购买力亦在不断上升。

目前尝试进军海外的中国房地产企业，尤其是已在国内具备相当投资规模的企业将持续增加，且其投资动机将仍以追随高净值人群境外置业潮为主。在地域方面，美国、英国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场及与国内地域毗邻、文化背景近似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场将会成为未来开发商进军海外的主战场。综上所述，建议公司在进入海外房地产市场时注意以下问题：一是把握恰当的入市时机，避免盲目及跟风；二是通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等深入掌握海外房地产市场知识，缩短学习曲线；三是整合集团资源，充分利用集团内资产投资团队在国内积累起来的房地产投资经验以搭建合适的投资结构，选取符合公司实际情况的最佳投资管理方式；四是充分做好风险管理，充分考虑直接及间接投资房地产的优势及劣势，做出最佳投资组合。5关于公司发展海外市场建议30目前，中国大多数投资者都面临资金充裕但国内建议公司策略性的进入海外房地产市场，在不占用公司过多资源的同时把海外房地产开发业务作为现有业务的有益补充31进入海外市场的战略考虑1、在金融危机之后全球一些主要物业市场尚处在市值低谷，可获取回报相对较高，海外房地产投资市场正逐渐回暖。2、外国政府对于中国开发商前来投资房地产项目并没有政策上的障碍，部分公司项目还从当地政府那里争取到相当优惠的税收条件。3、需要强调的是，建议公司把海外业务看作一个独立的业务板块，使之成为现有业务但有益补充，但不会改变公司继续聚焦国内传统市场的大战略方向，继续深度开发国内传统优势市场，但同时出于持续提高公司业务地域分散度，把握中国移民和内地投资者不断增加而产生的对海外住宅需求的提高，策略性的进入海外住宅市场，把海外住宅开发和业务作为现有业务但有益补充。海外业务发展策略1、在地域选择方面，建议公司主要考虑如美国、英国、加拿大、澳大利亚等透明度高的发达市场及与国内地域毗邻、文化背景近似的香港、新加坡、马来西亚、泰国等亚洲市场；在合作公司方面，建议收购海外公司或与当地市场排名前列的开发商合作。2、建议审慎、稳健、有选择地在海外进行战略投资。通过专业的团队寻求海外市场已上市或尚未上市的土地，以协议方式独立获得（亦可以考虑在优惠的条件下通过JV形式），优先考虑进入华人占比较多的移民城市和房地产处于起步阶段的发展中国家的中心城市。组建海外业务的专业团队1、为了保证风险最小化、建议组建专门的海外项目团队。建议在当地聘请经验丰富，且十分了解海外的法律、税收、保险制度和贷款等要素的专员作为团队负责人，主要负责项目调研、土地估价、产权管理、合约签订、条款核实等。2、对于海外项目中的很多合同和其他法律文件，公司不仅要让中国的法律顾问过目，还要让海外当地的产权公司以及第三方专业工程和评估单位仔细审核，务必将风险降至最低。建议公司策略性的进入海外房地产市场，在不占用公司过演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！关于公司发展海外市场建议关于公司发展海外市场建议1中国房企进军海外市场背景分析2中国房企海外市场投资策略和现状3中国房企进军海外市场机遇与挑战报告目录4中国房企海外拓展区域和开发模式分析345关于公司发展海外市场建议1中国房企进军海外市场背景分析2中国房企海外市场投资策略和现35中国的经济体量经历了令人瞩目的增长：从1978到2012年年均经济年均增长达9.8%，较同期全球平均增幅高出6个多百分点。截至2012年，中国的GDP总量达到8.2万亿美元，成为仅次于美国的全球第二大经济体。中国整体经济增长带动个人财富、企业规模尤其是房地产企业规模以及机构投资者的可投资资产规模也快速增长，亦因此推动房地产直接投资及其他房地产相关投资渠道的发展。

中国的快速城镇化及2008年政府主导的大规模投资计划带动了房地产投资开发热潮，与此同时消费及投资需求的膨胀推动各地物业价格大幅上涨，令政策层面对境内房地产投资，尤其是住宅投资的调控规管日趋严厉。一方面是信贷收紧、国内房地产投资严重受管控、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升；另一方面则是全球信贷宽松、人民币对外不断升值、部分富裕个人（尤其是高净值人群）移民及资产保值需求日益高涨、中国经济体的可投资资金规模不断增大。在这样的背景下，海外房地产投资开始成为个人及机构投资者等各方关注的热点投资渠道。与此同时，出于拓宽融资渠道或基于远期战略考量，部分国内房地产企业亦开始积极进军海外。

随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立，到海外旅游、投资乃至购买不动产成为越来越多中国富裕阶层的选择。这股海外投资和置业热潮让一些欧美发达国家的地产公司赚得盆满钵满，中国人用一箱现金为未满5岁的孩子购买曼哈顿高级公寓的消息频频令美国人目瞪口呆，也刺激着中国地产商的神经。于是，中国房地产企业纷纷踏上进军海外之路，核心目标是为海外的中国人服务。1中国房企进军海外市场背景分析2中国的经济体量经历了令人瞩目的增长：从19736世界华人市场分布与移民投资情况从各方面来看，21世纪初海外华侨华人的人口总数约为3975.8万人，其中约有200万为近20余年间从大陆迁出的新一代华侨华人，分布在161个国家，其中绝大多数已加入所在国国籍，属外籍华人。除个别的内陆国家和偏远的岛屿地区之外，环球皆有炎黄子孙的踪迹。

20世纪初，全球华侨华人总数约为400－500万人；20世纪50年代初，总数增加至1200-1300万人，其中90%集中在东南亚；到2007-2008年间，在全球4543万华侨华人中，东南亚占比已降至73%左右，北美、欧洲、大洋洲和日本、韩国等地的华侨华人数量出现较快增长。

《中国国际移民报告（2012）》显示2011年，中国对世界几个主要移民国家的永久移民数量超过15万人，其中在美国取得永久居留权的人数达87,017人，在中国当年移民总人数中居首位，其次是加拿大、澳大利亚和新西兰。而经济合作和发展组织（OECD）的《2012教育概览》统计显示，2010年澳大利亚、加拿大、新西兰和美国等国的外籍学生来源中占比最高的海外学生群体均来自中国。

据研究发现：中国个人投资者的海外房地产投资的热门目的地与移民首选目的地及中国学生海外留学首选目的地排序高度重合。这既是多份私人银行报告采访调研一致得出的“移民、子女留学及资产保值增值日益成为高净值人群的首要考量”的又一佐证，亦充分体现了中国个人投资者购置海外房产自用或投资的自发动因。3世界华人市场分布与移民投资情况从各方面来看，37洲别/国家当地对海外华人的称呼海外华人人口占当地人口百分比占全球海外华人百分比亚洲--

30,976,784(2006)0.80%78.70%泰国泰国华人8,500,000(2006)14%11.70%印