房地产经营与管理培训课件

房地产经营与管理

本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。房地产经营与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容八、房地产价格评估新方法拓展一、对房地产市场相关

概念的前沿探索

导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”

意指经营、管理、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。1、（房地产）管理的概念

成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”2、机制（生产—流通—消费）3、城市建设的怪圈区位----第一代住宅配套----第二代住宅环境----第三代住宅生态----第四代住宅（二）房地产概念的定位1、房地产：房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。（三）土地概念的拓展土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体）有限性土地的特点：集资性扩延性

生地劳动产品毛地熟地

土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）（四）土土地权属属的改变变1、所有权：：占有、使使用（性性质可变变）、收收益和处处分的权权利。2、使用权：：依法享有有利用（（性质不不可变））土地的的权利。。（五）土土地使用用制度的的历史沿沿革（六）土土地使用用方式的的认识收土地使使用费出让（协协议、招招标、拍拍卖）+挂牌转让划拨其他（出出租、作作价入股股等）二、房地地产开发发相关数数据及房房地产开开发管理理（一）房房地产开开发相关关数据1、公司数数2.批租租数数历年年上上海海市市土土地地使使用用权权出出让让情情况况表表年

份1988-1991199219931994199519961997出让地块数（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出让面积（万㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累计出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相关关数数据据住宅宅投投资资（（增增加加值值））/GDP≤≤5%----供不不应应求求住宅宅投投资资（（增增加加值值））/GDP≧≧8%----供过过于于求求上海海6.9%离10%还有有较较大大的的空空间间。。2002年13.1平方方米米/人，，合合建建筑筑面面积积26平方方米米。。200513.9平方方米米/人，，合合建建筑筑面面积积28平方方米米。。200714.9平方方米米/人，，合合建建筑筑面面积积30平方方米米。。201016.6平方方米米/人，，合合建建筑筑面面积积32平方方米米。。201519.2平方方米米/人，，合合建建筑筑面面积积35平方米米。（二））房地地产开开发程程序管管理1、多余余的话话House（Housing）（房房）Home（家））Family（家庭庭）开发的的是房房，好好的住住宅不不仅仅仅是一一套漂漂亮的的房子子，而而且应应该提提供和和引导导一种种新的的生活活方式式。2、住宅宅建设设工程程实施施与规规划管管理关关系图图住宅建建设工工程实实施过过程城市建建设管管理过过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理3、开发发程序序（1）决策策（2）前期期a、美国熊熊猫（（中国国）公公司策策划经经过、、单独独设计计与整整体设设计b、出让土土地及及实例例c、审图公公司（3）施工工（建建设施施工））抓好：：三控控（进进度、、质量量、成成本控控制））二管管（（合同同、信信息管管理））一协调调（组组织协协调））（4）竣工工验收收与交交付使使用[验收、、物业业管理理（谁谁开发发谁管管理））]《新建住住宅交交付使使用许许可证证》------验收合合格可可使用用。物业管管理早早期介介入前前期物物业管管理物物业管管理项目设设计启启动项项目竣竣工验验收出出售业业主委委员会会成立立（三））房地地产开开发项项目可可行性性研究究1、项目目背景景与概概况2、基本本数据据3、成本本估算算（华华联房房产公公司——打桩、、阳光光厅、、东方方明珠珠选址址及玻玻璃等等）4、进度度安排排5、资源源供给给6、市场场分析析7、财务务评价价8、风险险分析析（西西宝兴兴路））9、国民民经济济评价价10、结论论（唯唯一）（四））房地地产项项目评评估管管理1、市场场研究究（基基本面面）A、一般般因素素分析析（宏宏观））B、相关关因素素分析析（微微观））2、财务务评价价（技技术面面）a、传统统评估估技术术b、现金金流评评估（（价与与时间间不成成比例例）c、财务务内部部收益益率评评估（（重点点）①财务务内部部收益益率②投资资回收收期③衡量量项目目盈亏亏的主主要指指标三、房房地产产（管管理））个别别问题题探讨讨（一））居住住房地地产投投资价价值的的疑惑惑（二））关于于居住住小区区环境境的思思索1、空间间环境境——硬件2、生态态环境境（ISO14000）生态环环境是是生物物群落落与其其环境境之间间在能能量流流动和和物质质循环环过程程中形形成的的一个个统一一的有有机整整体。。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物）智能住住宅小小区智智能化化内容容：信信息通通信系系统、、安全全防范范系统统、建建筑设设备监监控系系统、、物业业管理理系统统四大大部分分。有有基本本配置置和可可选配配置。。3、视觉觉环境境4、人文文环境境5、交通通环境境（三））房型型与价价格的的误区区1、房型型（1）是板板式还还是点点式（2）户室室（比比）（3）建筑筑面积积（4）车库库2、价格格（四））经营营123四、房房地产产市场场营销销管理理（一））房地地产市市场营营销分分析三个阶阶段：：宣传、、沟通通阶段段；谈判阶阶段；；签约阶阶段。。（大大定、、小订订）（二））房地地产市市场宣宣传的的主要要手段段（三））房地地产定定价方方法与与策略略1、方法法2、策略略（技技巧））五、房房地产产交易易与权权属登登记管管理房地产产价格格申报报制度度、房房地产产价格格评估估制度度、房房地产产价格格评估估人员员资格格认证证制度度和房房地产产权属属登记记发证证制度度（另另一项项是土土地使使用权权出让让制度度）。。六、租租售比比的实实质与与管理理（一））租售售并存存合理租租售比比价的的原则则：在在住房房有效效使用用年限限内的的租金金总支支出大大于或或等于于同期期售价价的总总支出出，这这样买买房才才比租租房合合算。。（二））租租售比比价推推算七、上上海住住宅建建设“十五”计划的的主要要内容容（一））指导导思想想（二））总体体思路路“一个出出发点点”“两个目目标”“三个面面向”“四个必必须”（三））发展展目标标（四））发展展布局局（1）依托托交通通干道道进行行住宅宅开发发；（2）借助助经济济商业业圈进进行住住宅开开发；