房地产全面预算管理培训教材

房地产全面预算管理

全面预算管理的意义房地产企业是资金密集型的企业，开发投资额较大，开发建设周期长，材料价格、取费标准以及国家和当地政府规定征收的各种税费时有变动，因此，认真编好房地产开发预算，加强预算管理非常必要。何为全面预算管理呢？

全面预算管理是指以企业总目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。

全面预算管理的作用作用一：是确定和控制开发总投资的依据通过编制预算，确定投资总额，并据此筹措开发资金，控制开发资金的支出，防止突破投资，避免投资失控。全面预算管理的作用作用二：是合理确定商品房销售价格的依据

商品房销售价格是商品房价值的货币表现，在房地产市场机制健全、运转正常情况下商品房销售价格主要由土地价格、房屋建筑安装工程费、管理费、贷款利息和盈利几部分构成，其费用数额大部分是通过编制预算来反映的。因此，预算可以作为开发公司在预售房屋中合理确定商品房销售价格的主要依据。全面预算管理的作用作用三：是实行招标投标的依据工程项目实行招标，能打破城乡、地区、部门和所有制的界限，开放建筑市场，有利于提高工程质量，缩短建设工期、降低工程造价，提高投资经济效益。因此，公司发包工程项目，要通过招标投标来进行。在招标过程中，公司以预算作为主要依据编制标底，进行开标和决标，优选中标单位。全面预算管理的作用作用四：是设计方案进行比较的依据要衡量设计方案是否经济合理，必须依据预算。因为设计只有实物指标，根据实物指标是难以进行比较的，必须有一个相同的货币计量单位。预算是工程经济价值的货币表现，工程设计和开发预算完成后，就可利用开发预算的货币指标（如单位建筑面积造价等）进行比较，优选技术上先进、经济上合理的设计方案。全面预算管理的作用作用五：能促进公司实行经济核算

预算所确定的开发工程综合造价，实际上是开发建设的总成本，是商品房销售价格的基础资料。公司需要通过开发预算增加收入，控制支出，加强经济核算，及时分析盈亏状况，努力降低成本，才能增加盈利。可以控制资本支出，检查投资方案实施后的收入和投资报酬的实现情况。

全面预算管理的作用作用六：是对外投金，争取新项目的需要

对外发展，争取更大更好的项目我公司战略目标。预算能体现出公司工程进度及资金留存状况，为谈判合作或新开发项目，起到心中有数，立于不败之地的作用，可以使投资方案更加科学和可行。实施全面预算管理，可能会遇到的难题难题之一：房地产项目缺乏一套完整的全面预算标准作指导

国家对房地产行业预算定额尚未形成，因而实际做起预算来难免凭经验估算,带有一定的随意性,与实际情况偏离较大。实施全面预算算管理，可能能会遇到的难难题难题之二：与企业战略略目标联系不不够我公司是新建建企业，公司司的战略目标标实施没有具具体的数据支支持,更由由于房地产行行业缺乏规范范的预算标准准，通常是单单项预算,各各管理中心心的结合度不不够，结果是是预算与公司司的战略不匹匹配。实施全面面预算管管理，可可能会遇遇到的难难题难题之三三：尚未建建立系统统、完善善的预算算管理组组织体系系和预算算管理制制度大家均对对全面预预算管理理比较陌陌生，各各种预算算管理还还是松散散型的,无法法落实预预算编制制的目标标和对预预算的考考评与监监督,预预算管理理的作用用得不到到充分发发挥。实施全面面预算管管理，可可能会遇遇到的难难题难题之四四：预算数据据缺乏经经验数据据，缺缺乏合合理性,实施施效果不不理想预算达到到什么水水平才是是合理的的呢？这这是困扰扰企业管管理者的的一道难难题。测测算的的经验数数据不足足，论证证的资料料太少，，使得预预算指标标与实际际的执行行情况差差异较大大,导导致预算算失去了了应有的的指导意意义。实施全面面预算管管理，可可能会遇遇到的难难题难题之五五：预算执行行过程中中缺乏有有效的控控制与分分析机制制预算数据据来源广广泛、数数据量大大,公公司无法法获取全全面行业业的数据据库，对对预算算执行难难以进行行有效的的控制,无法法保证预预算分析析的及时时性、全全面性和和深入性性。实施全面面预算管管理，可可能会遇遇到的难难题难题之六六：存在“编编制预算算纯属财财务行为为”的错错误认识识。毫无无疑问,全面预预算是财财务收支支预算的的发展,但不不能据此此就认为为预算只只是一种种财务行行为,甚甚至把预预算理解解仅是财财务部门门控制资资金支出出的计划划和措施施。其实实,全全面预算算是企业业全员的的行为,它与与全体员员工、项项目的工工期管理理、预决决算管理理等息息息相关,是所所有相关关管理的的集中体体现。实施全面面预算管管理，可可能会遇遇到的难难题难题之七七：预算目标标考评力力度不够够考评不力力的现象象,具具体表现现在没有有具体考考评部门门，考评评内容不不具体、、考评工工作未能能形成制制度化、、考评标标准缺乏乏规范化化,致致使预算算考评不不能保证证企业预预算管理理体系的的全面实实施。全面预算算管理的的方法方法一：：预算编制制宜采用用从公司司内部自自上而下下、自下下而上、、上下结结合的编编制方法法。过程为：：先由高高层管理理者提出出企业总总目标和和各管理理中心分分目标；；各管理理中心根根据分目目标制定定本中心心的预算算草案，，呈报预预算管理理小组；；由预算算管理小小组通过过综合平平衡审批批后，成成为正式式预算下下达执行行。全面预算算管理的的方法方法二：：完善企业业全面预预算管理理的制度度建设主要包括括：明确确各中心心的权责责、界定定预算目目标、编编制预算算、汇总总、复核核与审批批、预算算执行与与控制管管理、业业绩报告告及差异异分析、、预算指指标考评评。全面预算算管理的的方法方法三：：确定企业业的预算算编制方方法及要要求各中心按按季、年年度目标标，每月编制制本月预预算计划划；公司司正式下下达执行行的预算算，一般般不作调调整，在在企业内内部即具具有“法法律效力力”；任任何预算算不可以以跨月使使用，如如遇特殊殊情况确确需突破破时，必必须由相相关管理理中心提提出申请请，说明明原因，，经总经经理审批批后纳入入预算外外支出。。全面预算算管理的的方法方法四：加强各管管理中心心之间的的合作房地产预预算讲究究的是各各管理中中心合作作、共同同努力,而不不是某个个管理中中心孤军军奋战。。应在预预算管理理小组的的组织下下,共共同研究究项目目目前的状状态和可可能发生生的情况况,分分工编制制预算,具体体是:营营销策策划中心心负责收收入预算算和营销销策划广广告等费费用预算算。前期期开发、、工程、、材料等等部门负负责开发发成本项项目预算算。财务务支付中中心负责责税费及及其他费费用等预预算,并并担负负最后的的汇总、、分析任任务。全面预算算管理的的方法方法五：：注重现金金流量预预算的管管理“巧妇难难为无米米之炊””，合理理、有效效地控制制现金流流量才能能保证企企业持续续、稳定定地发展展。在方方法上要要求从粗粗到细,步步步为营,具体体是:从从宏观观上做好好项目投投资进度度计划、、项目开开发进度度计划。。细化分分解,针针对每每一份合合同单独独制定付付款计划划,并并汇总制制定出企企业月、、周、年年度付款款计划。。全面预算算管理的的方法总之：全面预算算管理的的本质要要求是一一切经济济活动都都围绕企企业目标标的实现现而开展展，在预预算执行行过程中中落实经经营策略略，强化化企业管管理。因因此，必必须围绕绕实现企企业总目目标，提提高预算算管理的的控制力力和约束束力。预算的编编制程序序公司预算算的编制制实行全全员参与与、上下下结合、、分别编编制、分分类汇总总、综合合平衡的的方式编编制。预算的编编制程序序程序一：下达目目标公司高层层办公会会根据公公司的发发展战略略和现行行实际情情况定出出近期公公司的预预算目标标，包括括工程开开发进度度目标、、营销策策略目标标、成本本费用目目标、利利润目标标和现金金流量目目标，并并确定预预算编制制的政策策，下达达到各管管理中心心。预算的编编制程序序程序二：编制上上报各管理中中心按照照公司高高层办公公会下达达的预算算目标和和政策，，结合实实际情况况及预测测的条件件，提出出详细的的本中心心的预算算方案，，于每月月2日上上报财务务支付中中心资金金预算表表；上报报企划管管理中心心工作进进度计划划表。预算的编编制程序序程序三：审查平平衡审审议议批准预算管理理小组对对各中心心上报的的财务预预算方案案及工作作进度计计划进行行审查、、汇总，，提出综综合平衡衡的建议议，在讨讨论、调调整的基基础上，，预算管管理小组组办公会会审议批批准。预算的编编制程序序程序四：下达执执行财务支付付中心及及企划管管理中心心对预算算管理办办公会审审议批准准的年度度总预算算及各月月预算，，分解成成相应的的指标体体系，下下达各部部门按年年、月分分别执行行。预算的编编制原则则原则一：目标一一致性原原则各中心的的预算必必须与公公司的总总目标相相一致，，必须服服从于公公司的战战略目标标和经营营目标。。预算的编编制原则则原则二：：全面性原原则一切经营营活动全全部纳入入预算管管理，做做到全员员参与、、全面覆覆盖并进进行事前前、事中中、事后后相结合合的全程程监控。。预算的编编制原则则原则三：：适度性原原则遵循实事事求是的的原则，，防止低低估或高高估预算算目标，，保证预预算在执执行过程程中切实实可行。。预算的编编制原则则原则四：：分级预算算原则各管理中中心对各各自归口口的业务务做预算算并对预预算编制制负责，，公司对对各管理理中心予予以监控控审批。。层层分分解，分分级控制制。预算的编编制原则则原则五：：上下结合合原则自上而下下分解目目标，自自下而上上编制预预算，全全员参与与。预算的编编制原则则原则六：：不调整原原则预算一旦旦确定，，没有审审批，不不予调整整，以保保证预算算的严肃肃性与合合法性。。几个预算算观点预算管理理要依靠靠全员。。几个预算算观点有了预算算，少了了很多有有惊无险险或有惊惊有险的的事情。。几个预算算观点有了预算算，可以以减少