房地产经济学2

第三章土地市场一、我国土地市场现状二、土地制度及土地市场的形成三、地租、地价四、地价与房价之间的关系房地产经济学2011保障性用房土地供应2011年：国土资源部公开数据显示，2010年全国30个省区市的保障性住房用地全年实际供应量为2.47万公顷，创历史新高。（但实际只完成年初计划的65.2%。

今年1000万套保障房用地供应计划，将在3月底前编制完成。保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。2010年地王中海夺双料地王贺岁：历经两个小时的鏖战、187轮的激烈竞逐，中海地产力挫保利和龙湖，以59.7亿元创造了北京市土地市场新的总价地王，刷新了由大龙地产仅仅保持了两个月的50.5亿元的总价地王纪录，而17153.3元/平方米的楼面地价也是新年以来北京土地拍卖市场的最高纪录。（丰台区四环左右地铁9号线）3月25日，外来的地产大鳄金隅、九龙仓、雅戈尔以及本土大腕绿城、西子、滨江等齐聚杭州，争夺地铁沿线文晖单元地块。最终，九龙仓高调出手，以折合高达24621元/平方米的楼面价击败绿城，并创造了杭州新的楼面价纪录。南京退地重出嫁，再创单价地王：4月13日下午南京国土局拍卖会现场，江宁、江北的5幅地块遭到10余家开发商争夺，其中引人注目的九龙湖G08地块，在2008年底被退地后，终被南京银城房地产开发有限公司摘得，总价2.88亿元，楼面价6449元/平方米，创下了江宁单价地王纪录。2007年，该地块曾被南京华光地产以4154元/平方米楼面价竞得，后因开发商未按时交纳土地出让金被退地。

2009年土地市场清淡广州首宗土地前景黯淡南京市政府进一步放宽了开发企业拿地开发的门槛，不仅允许企业延期支付土地出让金，并可酌情调整项目的开竣工时限。上海放低身价推地福州试水勾地南京土地六折出让仍遭流拍

2008.1月重点城市土地流标情况城市全部用地住宅用地累计推出累计成交流标率%累计推出累计成交流标率北就32261900上涨30293110广州215000深圳0000南京945620100杭州990330重庆425010100成都146576350天津29251452602008年土地流拍在2008年度的南京土地市场中，绝大多数地块以底价成交，且流标率接近10%，是2007年的三倍多。上海年内首幅住宅用地流标福州第六次卖地遇流拍天津整体地价下降2007地王2007年的地王诞生在长沙，一个中部区域相对发达的城市，一幅块成交总价高达92亿元，由北辰与北京城开两大国企联手制造。2007年的单价地王在成都与上海。成都由港资公司九龙仓72亿元拿下82亩地块后制造每亩地价高达8800万元的神话；在上海，单价地王由地产界的后起之秀苏宁环球制造，每平方米土地价格超过6万元。

地王归宿赔钱退地型2007年6月，志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是底价的2.5倍之多，折合楼面价约每平方米1.64万元。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。之后，该地块又一次推向市场，上海赢华房地产开发有限公司以7.64亿元竞得该宗土地。但问题是，上海赢华公司与原志成企业实际存在关联关系，即，尽管二次推地成功，实际上是企业在“一进一退”中，“低价收回”了土地。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，退掉了福州白马路“地王”。2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国的“单价地王”。

生死挣扎型2007年7月，雅戈尔集团以总价近15亿元、每平方米楼面地价15712元的价格竞得杭州商学院地块，在受到相关部门处罚后，至今仍未开工。2007年9月，保利地产以42亿元的总价夺得长沙市金沙洲B两幅地块，其楼面地价分别为每平方米8769元和每平方米8112元，比底价分别高出158%和157%，而目前周边的两限房售价仅为每平方米6000元上下，临近的恒大御景半岛精装修房均价每平方米8000元，直至今年5月，该项目仍未开工。2007年10月，万科以高于7.491亿元招标底价两倍多的高价17亿元拿下北京西大望路项目，每平方米楼面地价达到11379元，溢价幅度达到227%，为当时京城居住类用地交易的最高价。据万科2008年半年报披露，该项目计划开工时间为2008年4月，预计竣工时间为2010年12月。但实际上该项目开盘时间被一推再推，目前仍未上市。

勉强维持型2007年7月24日，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的天价拿下长沙新河三角洲地块，为总价“中国地王”，单价每平方米11716元，楼面地价每平方米2400元。2008年11月底，该项目正式开工。但目前长沙市新房均价一直低于每平方米4000元，虽然选择了开工，但风险仍然很大。2007年7月，保利地产以10.48亿元的价格竞得了丰台区小井村新村住宅及配套用地，溢价幅度达到202%，楼面地价高达每平方米7552.55元。2010.4，该项目均价每平方米13100元，较之其开盘当日售价每平方米下调2000元～3000元。2007年12月，龙湖地产以每平方米11567元的楼面地价拿下中关村甲3号地块。首期售价达到每平方米30000元，但二期均价为每平方米26000元。地王现象竞价者对市场场的预期开发企业上市市融资的资本本运作需求部分资金实力力较强的企业业有意主动影影响市场，谋谋取地域市场场话语权的因因素企业营销的一一种手段1认识土土地2我国的土地制制度3我国土土地市场的形形成4土地市市场的运行机机制二、土地制度及土土地市场的形形成土地三维空间间香港的发展过过程我国的土地制制度社会主义公有有制国有和集体土土地（城市和和农村）征用土地制度度土地使用权出出让制度/划划拨制度土地用途管制制制度保护耕地制度度我国土地市场场形成（土地地商品——土地市场）1949-1978国有土地行政政划拨；1978年家庭联产承承包责任制1982年深圳特区开开征城市土地地使用费，1984年后全国推广广1986年，国家土地地管理局成立立1987年深圳、上海海土地使用权权有偿转让试试点1988年修改宪法和和《土地管理法》1990年《城镇国有土地地使用权出让让和转让暂行行条例》颁布1992年小平南巡讲讲话和中共十十四大确立社社会主义市场场经济体制1992-1993房地产热1993年7月起土地市场场调整1998年国土资源部部成立1999年《关于进一步推推行招标拍卖卖出让国有土土地使用权的的通知》2000年《关于建立土地地有形市场促促进土地使用用权规范交易易的通知》2002年7月1日起，实施国国土资源部11号令《招标拍卖挂牌牌出让国有土土地使用权规规定》2004年国土资源部部71号令《关于继续开展展经营性土地地使用权招标标拍卖挂牌出出让情况执法法监察工作的的通知》获取土地的途途径——土地市场的运运行模式以土地私有制制为基础的完完全市场模式式，以美国、、日本、法国国等国家为代代表；以土地国家所所有制为基础础的市场竞争争模式，以英英国和英联邦邦国家或地区区为代表；我国实施的土土地社会主义义公有制下行行政划拨与市市场配置并行行双轨制。土地产权土地市场土地市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地使用权租赁市场土地使用权抵押市场我国的土地市市场城乡二元土地地结构权属不清晰一级市场由政政府垄断市场不完善政府垄断的供供给劣势市场化程度低低供给能力、反反应灵敏度差差政府私利政府垄断的供供给优势统一规划调控手段进入房地产市市场的土地成成本——土地市场的运运行机制OOSPPQQS图3-2土地的自然供给与经济供给曲线OODPPQQD图3-3土地的需求曲线：一般和特殊OOSPPQQS图3-4土地的供求均衡：短期与长期DD三、地租地价价1地租及地租理理论2地价及地价理理论3地租、地价理理论的运用地租内涵的解解析使用土地承付的租金超额利润的一部分土地所有权借以实现的经济形式地租理论的比比较研究马克思主义地地租理论土地所有权借借以实现的经经济形式(地租来自社会会)级差地租、绝绝对地租和垄垄断地租产品价格上涨涨导致地租上上涨级差地租产生生的原因是土土地经营权的的垄断肯定绝对地租租地租体现土地地经济关系地租是剩余产产品的一部分分西方经济学地地租理论土地在生产利利用中自然产产生的或应该该产生的经济济报酬(地租来自土壤壤)契约地租（商商业地租）和和经济地租（（理论地租））地租造成产品品价格上涨级差地租产生生于土地自然然差异不存在绝对地地租地租的定量分分析方法马克思主义地地租形成资本主义地租绝对地租级差地租垄断地租级差地租Ⅰ级差地租Ⅱ形成条件：土地自然力的差别形成原因：土地所有权的垄断土地肥力和位置差异连续追加投资形成条件：农业部门资本有机构成低于社会平均资本有机构成形成原因：土地经营权的垄断形成条件：自然条件特别优越的土地形成原因：土地所有权的垄断图3-10马克思主义地租分析马克思主义地地价理论土地价格的实实质是地租的的资本化土地价格=地租/利息率（还原原利率）土地土地物质土地资本真正的地租利息、折旧地租地价图3-11马克思主义地价形成西方经济学地地价理论土地的收益决决定土地价格格土地价格=土地收益/利息率（或还还原利率）=经济地租/利息率（或还还原利率）。。其中土地收收益（经济地地租）=土地总收益-土地总成本土地价格取决决于土地市场场的供给与需需求，土地价价格就是土地地市场上所形形成的正常交交易价格。一般情况下，，同一块土地地的收益价格格与市场价格格总是不一致致的，由于土土地供给弹性性不足，土地地需求日益增增大，土地的的市场价格通通常要高于收收益价格。土地私有制下下，土地的价价格指土地所所有权的价格格，在我国，，土地价格指指土地使用权权的价格。我国的土地价价格体系目前我国地价价体系主要包包括以下几种种价格形式：：基准地价、、标定地价、、交易地价及及其他价格形形式。基准地价是政政府对城镇各各级土地或均均质地域及其其商业、住宅宅、工业等土土地利用类型型分别评估的的土地使用权权平均价格，，是各用途土土地的使用权权区域平均价价格，对应的的使用年期为为各用途土地地的法定最高高出让年限，，由政府组织织或委托评估估，评估结果果须经政府认认可。基准地价因是是平均价格，，它的表现形形式有级别价价、区片价和和路线价三种种。基准地价价的主要作用用为：反映土土地市场中地地价总体水平平和变化趋势势；为国家征征收土地税收收提供依据。。基准地价、标标定地价与土土地使用权出出让底价都不是地产交交易市场的成成交地价，但但都起着调控控市场交易地地价的作用。。基准地价是标标定地价评估估的基础标定地价又是是土地使用权权出让底价评评估的参考和和依据。基准地价是大大面积评估的的区域平均地地价，标定地地价、土地使使用权出让底底价则是具体体到宗地或地地块的地价，，亦称宗地地地价；土地使用权出出让底价主要要是根据土地地出让年限、、用途、地产产市场行情、、出让双方的的心态和投机机因素等确定定的待出让宗宗地（含成片片出让土地））的地价，是是土地使用权权出让前政府府控制的最低低标价；标定地价是根根据宗地的形形状、大小、、容积率及其其他微观区位位条件，参照照土地级别或或地段的基准准地价水平进进行修正，或或用其他方法法评估的一定定时期内的宗宗地的评估地地价；地租、地价理理论的应用有偿使用的理理论依据土地管理地价基础地价上涨（参参与增值分配配、调控）1基于供给角度度的分析2基于需求角度度的分析——著名的玉米法法辩论3Granger因果关系分析析四、地价与房价价之间的关系系基于供给角度度的分析生产价格理论论地价占房价的的比例地价增长速度度与房价增长长速度的比较较国土资源部2009年620个案例房价地地价专项调查查（全国105个地价动态监监