诚信体系建设及土地估价执业风险防范课件

广东省土地估价师协会薛红霞诚信体系建设

与土地估价执业风险防范

2007年8月1诚信体系建设

与土地估价执业风险防范

2007年8月1主要内容一、建立行业诚信体系，是当前土地估价行业建设的迫切任务

1、案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战

2、估价行业诚信缺失的表现

3、估价行业诚信缺失的成因

4、估价行业诚信建设的途径二、评估机构和评估师必须承担的法律责任三、土地估价中常见风险及风险防范措施

1、常用评估目的下评估中需要注意的事项

2、常用评估方法中容易出现的问题

3、常用土地类型评估中需要注意的事项四、宗地估价报告中容易出错的地方及报告实例评点22主要内容一、建立行业诚信体系，是当前土地估价行业建设的迫切任建立行业诚信体系，

是当前土地估价行业建设的迫切任务国土资源部副部长鹿心社在2004年7月24日召开的中国土地估价师协会第三次会员代表大会上说，诚信是土地估价行业赖以生存的基础，是提供良好市场服务的前提和行业发展壮大的保障。建立行业诚信体系，是当前土地估价行业建设的迫切任务。

鹿心社说，要切实落实行业自律守则，规范行业职业道德。要通过继续教育培训、研讨会等多种方式，提高执业质量和技术水平，通过“土地估价机构和人员执业信息公示系统”，向社会披露土地评估机构、土地估价师的基本信息和执业情况，为政府、企业和社会提供客观、真实的信息，提升土地估价行业的社会信用度。要大力宣传优秀的机构和执业人员，对违规的机构和人员及时曝光，通过市场选择，优胜劣汰。要开展对土地评估中介机构及相关执业人员执业质量的全面检查，重点检查脱钩改制情况、执业资质和执业质量，全面整顿规范土地评估行业，通过不断努力，建立起以执业技术为基础、职业道德为支撑、社会监督为保障的诚信体系。

33建立行业诚信体系，

是当前土地估价行业建设的迫1、财务欺诈案、审计失败、虚假评估事件琼民源、郑百文、银广夏、麦科特、安然案2002-09-01]21世纪经济报道本报记者胡锰上海报道40余名注册会计师在押“中天勤事务所负责审计银广夏的一名注册会计师，现在还关在贺兰山下的地所里。”上海一位资深会计专家谈起会计业内的风风雨雨，颇多感慨，“前段时间我了解到，他的头发也剃掉了，就穿着双布鞋，在里面的杂货店卖卖东西、算算账。”在轰动一时的银广夏造假案中，银广夏虚构巨额利润7.45亿元，深圳中天勤会计师事务所及其签字注册会计师却为其出具了严重失实计报告，该所刘加荣等三人案发后被移送司法机关法办。中国注册会计师协会(简称中注协)的一位高层更透露，在中天勤事件后，国内各地已经有40余名注册会计师，因为假账、核资等事件而被羁押甚至批捕。据中注协统计，在2001年里，还有110多家会计师事务所和120多名注册会计师受到了行政处罚，100多家事务所和600多名注册会计师受到了限期整改、通报批评、强制培训等处理。中注协这位高层进一步透露，除中天勤外，目前涉案的呈务所还包括沈阳华伦会计理由事务所、深圳华鹏会计师事务所、山东乾聚会计理由事务所等一批颇具规模的大所--正是这些大所，一度被认为是国内注册会计的中坚力量。沈阳华伦曾审计了蓝田股份、黎明股份两家问题公司，其中黎明股份为达到上市的目的，虚增主营业务37%，虚增利润166%；深圳华鹏则审计了麦科特，进行同步审计和资产评估，编造有关合同、协议、法律文件和政府批文，并倒签日期，欺骗腾部门，骗取发行资格，导致所内4人被刑事拘留，2人取保候审，此案还另外涉及资产评估师、麦科特公司员工等共24人。

4案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战41、财务欺诈案、审计失败、虚假评估事件琼民源、郑百文案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战1、财务欺诈案、审计失败、虚假评估事件琼民源、郑百文、银广夏、麦科特、安然案琼民源公司的马玉和等人是我国实施会计法及新刑法以来第一批因会计工作上的故意或过失而承担法律责任的人。通过处理此案，使我国公司的管理人员及会计工作者真正明白了什么是会计的法律责任，为我国会计工作的法制化，掀开了一个新的篇章。公司1996年利润总额和净利润分别较1995年增长848倍和1290倍。而对这种超常增长，公司解释为“公司投资北京的战略决策获得巨大成功，开启和培育了公司获得高收益的新利润增长点，使公司今后稳健、持续获得利润有了可靠保证。”这种含糊其辞的解释实在难以让人信服。实际情况是，在1996年利润总额5.7亿中有5.4亿是虚构出来的，是“琼民源”公司在未取得土地使用权的情况下，通过与关联企业（香港冠联置业）及其他公司签订的未经国家有关部门批准的合作建房、权益转让等无效合同编造的。其次，公司新增加的6.57亿的资本公积是从何而来的呢？在东窗事发后，有关部门经过调查发现，所谓的增加6.57亿资本公积是“琼民源”在未取得土地使用权，未经国家有关部门批准立项和确认的情况下,对四个投资项目的资产进行评估而产生的。这6.57亿资本公积显然是虚增的。

55案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战1、财务欺诈案、审计失败美国上市公司安然(Enron)，这家在《财富》杂志全球500家大公司中排名第七，2001还被华尔街的分析员强列推荐“买入”的明星企业一夜之间轰然崩塌，于2001年12月2日根据“美国破产法”第十一章规定，向纽约破产法申请破产保护，创下美国历史上最大宗的公司破产案记录。对于这样一家颇具国际影响的能源交易商陷入破产的消息震动了国际金融市场，美国股市和债券市场受到严重打击。目前安然整个事件尚未了结，相信最终美证交会(SEC)和美司法部门会做出结论。在此事件中，作为国际五大会计师事务所之一的安达信扮演了极不光彩的角色。当然，这不是一起简单的企业破产案，除了涉及安达信会计造假之外，甚至涉及到美国证交会、白宫政要……抛却政治等其它方面的牵连。当时，人们普遍认为包括安达信在内的国际五大会计师事务所的公信力是不容质疑的。就在不久前，中国证监会等有关部门还发布规定，A股公司在股票发行上市或上市后再筹资时，必须由国际会计师事务所实行补充审计（双重审计）。而现在，令人尴尬的是，作为国际五大会计师事务所之一的安达信，却在其中扮演了极不光彩的角色，公然替安然公司进行会计造假，还销毁了安然破产案中的债务审计资料。安然案件的具体细节还在调查之中，单就销毁安然破产案中债务审计资料而言，这至少说明了安达信没有达到会计审核的起码标准

案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战6案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战672、治理商业贿赂、司法实践中评估机构及评估师被指控犯罪时有发生

广东省某资产评估公司广东汕头某三级房地产估价公司佛山市高明区****房地产评估有限公司广州市原****区评估所广州市×××估价所

佛山顺德某一级机构案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战772、治理商业贿赂、司法实践中评估机构及评估师被指控犯罪时有82006.7.1104:08作者：huayan2006123

我是林兆奉,系广东省汕头市澄海区澄华街道城西居居民。现有我父亲林汉潮的房屋位于汕头市澄海区城西三阳巷17号，因该片属城市拆迁改造的范围，汕头市澄海区建设局以弄虚作假及多次出具虚假评估报告、伪造房管部门房地产权现场查丈量表在极不公平条件下，将我父亲遗留祖屋“先予”强行拆除……现再有区房地产开发公司、区建设局又再一次利用虚假房地产权现场查丈量表对我物业进行恶意裁决。将90多平方米铺面三间（含低温冷冻库房一间）和二百多平方米住房强行减至改建后的59.5方米铺面一间，作为回迁补偿。但还要让我们交给开发商19多万元。第一份报告存在的问题：“估价师作业规范”中规定，估价师必须到达现场，但因为估价师根本没有来过现场，又错拿了以前的相片做估价报告，所以附页及像片漏洞百出。区建设局与区房地产开发公司恶意串通，对****公司的《估价报告》进行修改、伪造或变造。两被告对****公司的《估价报告》进行修改、伪造或变造的主要内容，列表如下：

案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战882006.7.1104:08作者：huayan20069

案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战比较3月19日收到的《房地产估价报告》7月6日交换证据收到的《房地产估价报告》估价作业时期2005年2月1日至2005年2月20日2005年1月27日至2005年2月20日公章加盖在“估价作业日期”处，印章边沿为实心加盖在“中国广州”处，印章边沿为空心估价时点2003年3月10日2003年4月18日估价师签名李****及陈****的签名与其它前后签名笔迹一致李****及陈****的签名与其它签名笔迹不一致公章印鉴公章边沿为实心：陈****的方印字体及间距与其他页的方印一致公章边沿为实心：陈****的方印字体及间距与其他页的方印略有不同字体此页的字体与其他页同一电脑字体

此页的字体与其他页是不同电脑字体

整页改换×××页已被修改替换99案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战比较3月19日收到的10第二份报告存在的问题：区房地产开发公司请来没有资质评估公司进行评估，(汕头市****房地产评估有限公司，其资质为暂定三级)建设部“房地产估价机构管理办法”明确规定暂定三级不适合评估城市拆迁业务，本人已在裁决前向澄海区建设局作出书面陈述，但区建设局不于采信。裁决书中裁定将90多平方米铺面三间和二百多平方米住房强行减至改建后的59．5平方米铺面一间，作为回迁补偿。但还要让我们交给开发商19多万元。其主要依据是汕头市煜基房地产评估有限公司的评估结果，请先不说其资质，就其评估内容也是严重违法。法例明确规定城市拆迁估价应以市场对比法，而不是估价报告中所用重置成本法。假如同样采用重置成本法，改建后59.9平方米铺面价格只有58607.50元，而不是市场价格448500.00元。建设局强行裁定我方卖出物业应该是成本价，那为何开发商和我所置换的物业不用成本价，而是用市场价？

案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战1010第二份报告存在的问题：案件频发，评估行业公信力受到严峻挑案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战11李某与张某等撤销债务人低价转让财产行为纠纷上诉案(大连律师)原审佛山市高明区人民法院判决认定：2002年10月14日被告张某以107000元的价格购买位于高明区文明路123号5座301房及3号车房。2003年7月22日，被告与第三人邓正良达成房屋买卖协议，将该房以75000元的评估价格转让给第三人邓正良，并办理了房屋产权转让登记手续。原审法院认为：原告认为被告为了逃避债务，以明显不合理低价转让自己的财产，严重损害其债权，故请求法院撤销被告与第三人之间的房屋买卖合同，但原告提供的广东省商品房买卖合同两份只能证明该房首次转让与二次转让时的价格差异，并不能证明第二次转让时的价格是明显的不合理低价，因为根据一般的商业惯例，房屋的价格是可以随着市场的变化而变化的，故房屋的升值和贬值都是正常的现象。从第三人提供的证据来看，被告与第三人的交易是经过合法的评估机构对该房进行评估之后，根据该评估价格进行交易的，在原告没有提供任何证据证明该评估价格存在瑕疵的情况下，不能认定被告是以明显不合理低价转让其财产，故对原告的主张不予支持。11案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战11李某与张某等撤销债务案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战12本院认为：李某对张某享有合法债权，张某应履行还款义务。因张某除高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房外无其它可供执行的财产，故高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房产权归属直接影响到李某的合法利益。李某认为张某低价转让高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的行为损害其合法利益，请求撤销张某与邓正良的房屋转让行为，是行使法律规定的撤销权。本案的核心问题是张某与邓正良之间买卖高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的行为是否有效。邓正良提供了佛山市高明区****房地产评估有限公司作出的房地产估价答复书，证明张某与邓正良的房屋交易价格是合法的房地产评估机构作出的评估价格，但是房地产估价答复书没有房地产评估专业人员的完整签名，未附有“估价人员邓”的资格证书，不具备证据的形式要件。而且本院所作的调查笔录反映出佛山市高明区****房地产评估有限公司在办理房地产评估时，未与委托方张某签订房地产评估委托合同、未保存评估资料及张某交费的发票单据，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省房地产评估条例》的有关规定，所以，房地产估价答复书不能证明高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房的合理价格，也不能证明邓正良购买高明区文明路荷城街道办5座2梯301房及3号车房时是善意、无过错的。因此，本院对房地产估价答复书不予采信。12案件频发，评估行业公信力受到严峻挑战12本院认为：李某对张某

估价行业诚信缺失的表现131、恶意串通,损害第三人合法权益,破坏行业形象。某些评估机构为争取业务,与委托方之间达成所请的默契,为其出具虚假报告:有的土地估价师自视聪明.向个别国家机关工作人员传递一些对第三人不利的信息,比如,要求出具用地规划指标修改或调整的证明,对估价报告作技术处理,以此达到相应估价目的,损人利己;有的搞所谓的风险转移,结果是严重损害行业自身形象。2、由于脱钩改制不彻底,或是明脱暗不脱,导致垄断经营和不平等竞争。有评估机构的同志反映,对这些现象也只是敢怒而不敢言,否则,会遭到更多的刁难,导致生存空间更小。

3、专职从业估价师数量虚假。机构注册时,想尽一切办法出具假的人事档案证明、社保清单,弄虚作假,欺骗注册;更有甚者,一旦遇到现场的执业检查时,用“假人”、假身份证企图蒙骗过关。4、在承接业务时,对本评估企业历史、现状以及执业胜任能力等方面作出虚夸宣传或表述:同行之间不是相互配合、协同发展,而是互相攻击、诋毁,甚至作出损害同行利益的种种行为。5、平时大家普遍关注并不时发生在评估机构和估价师身上的低价竞争、高评低估、估价结果客户说了算等等跟诚信背道而驰的做法,大家都在痛恨,却又无可奈何。6、低智能竞争、恶性双循环。比如回扣,有的高达70%~80%,这种最本能最原始的竞争方式,使估价从业人员有不幸沦为乞丐之嫌,专业形象受损;劣质报告,可以评出天价土地,说明低素质、低水平、见钱眼开的从业人员仍然可以混迹估价行业。高回扣导致低效益,低效益导致低质量:低效益还得让评估机构用高回扣去争取更多的客户,又进一步导致评估质量的下降。

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估价行业诚信缺失的表现131、恶意串通,损害第

估价行业诚信缺失的成因

141.受体制性问题的约束和影响,评估市场不规范、不健全,估价行业缺乏诚信动力。诚信是市场经济的内在原则要求,评估机构、估价师作为评估市场的主体理应按照市场经济原则从事评估业务;同样,市场经济内在原则以及市场化程度决定评估机构的评估经营活动。但是,缘于评估市场发育不良,目前的估价业务来源绝大部分出于政府的管理需要,该类评估,有的专家学者称之为程序性评估,其直接表现就是政府(比如房地产管理部门)要政绩、企业(比如银行)要业绩,估价人员要维持生计的经济利益。在这种市场供求关系下,估价师诚信供给的动力从何而来?显然,估价机构、估价师缺乏诚信动力。只有当估价业务是来源于本来意义的市场,形成“市场性评估”基础状态下,诚信供给的动力才不再缺乏。

2.行业监管不到位,管理技术手段不高,缺乏足够的诚信压力。诚信压力取决于失信被揭露或被发现后将要付出的代价,失信代价低诚信就不会高。当前,无论是业务行政主管部门还是行业协会,在管理和自律过程中皆缺少行之有效的、可操作性强的管理规范和自律规则,特别是市场准人和退出机制等方面,制度不健全、不完善,无法可依、无章可循。此外,对评估市场容量的研究太少,出现市场供求失衡时,调控能力差,总希望在市场经济成熟度不那么高的执业环境中,依赖纯市场手段实现优胜劣汰(不妨称之为估价行业监管过程中出现了"过于自信过失")。还有失信风险低,受损失当事人起诉成本高或根本不值得为公家甚至为国家的利益去诉诸法律。14

估价行业诚信缺失的成因141.受体制性问题的

估价行业诚信缺失的成因

153.估价行业执业大环境不尽如人意,导致诚信力不从心。2004年,广东省曾发生一起债权债务纠纷诉讼案件代理律师投诉评估机构的事例。某土地评估机构接受某中级人民法院的评估委托,待估宗地现状为毛地,法院委托评估目的为判决裁定依据之需,法院同时要求评估机构在某些假设条件下评估该宗地价格。评估机构依照委托合同出具了评估报告。法院最终以该评估结果作为司法审判的依据采用。毋庸多说,结果严重损害诉讼当事人其中一方的合法权益。4.估价从业人员诚信心理扭曲。估价行业的诚信,本来不仅要求估价从业人员自已讲诚信,而且要通过专业服务来判断相关当事人是否诚信;问题是由于自身的不诚信或诚信缺失的大前提下,怀疑、推定他人的不诚信,最终导致无法客观、真实地评价别人的诚信。再加上重“关系”、讲“人情”,从业心理中就出现了冒风险可获得眼前利益和讲诚信换来长远发展的选择上,更多地选择了前者。5.职业道德缺乏,道德修养不高。诚信是指内诚于心,外信于人。"诚"是道德主体内在的一种品质和信念:"信"则是道德主体在社会生活中与他人或社会整体交往时所表现出来的具体行为及价值取向,往往表现为讲信义,守信用,重承诺。诚信作为一个伦理道德范畴,最基本的核心就是诚实守信。但估价行业职业道德存在的问题始终比较突出,主要表现在一些从业人员缺乏道德责任感,藐视市场规则,不尊重竞争对手,正如有些同志总结的:"不是按牌理出牌,而是想怎么出牌就怎么出牌",对评估秩序的维护缺少最起码的责任意识。15

估价行业诚信缺失的成因153.估价行业执业大

估价行业诚信建设的途径161.借鉴国外同行经验并结合中国国情,建立自己的行业诚信评估体系。应有以下几个部分构成:(1)制定估价师执业规范、道德规范实施细则。由这些规范细则指明估价师的从业标准,由这些标准构成社会对估价师诚信度的基本判断。这些规范细则应由中国土地估价师协会组织高校和研究单位制定方案。(2)建立诚信级别评价系统。借鉴金融业、注册会计师、律师行业信用等级评审办法,所有评估机构不论大小、估价师不分年资高低,均按执业规范、道德规范为标准进行诚信级别的评审,并定期向社会公布。(3)建立估价诚信记录。结合诚信等级的评审,对所有估价机构和执业估价师建立不可更改的诚信记录,通过从无到有、由少至多的积累,诚信记录将成为诚信等级的评定基础,奖罚褒贬均依以为据。

2.构建技术壁垒,制定评估收费价格指引,有效遏制低价恶性竞争。估价师协会应组织力量通过研究确定评估成果的高质量要求,加大对估价报告检查、监督力度,发挥行业专家委员会的作用,构建技术壁垒,迫使估价机构只有聘请高水平的土地估价人员,提高服务的技术含量,才能立足和发展。同时,结合地区实际,编制不同评估类型、不同评估技术要求的收费目录,估价机构不得随意压低收费,有效遏制恶性竞争。3.建立签字估价师服务质量跟踪反馈制度。通过采用服务质量监督等方式,把估价师的执业诚信情况置于有关当事人的监督之下。签定委托评估合同时发给有关当事人,严格实行一案(宗)一卡制,委托评估结束时,由评估机构统一收回,并附卷归档,这对委托当事人和签字估价师都是一种诚信的考量。16

估价行业诚信建设的途径161.借鉴国外同行经验

估价行业诚信建设的途径174.行业协会要发挥对评估机构内部组织结构由有限责任制向合伙制转化的导向作用。在注册、资信评级等方面给予鼓励、扶持,建议今后逐步走向取消机构注册,强调估价师个人注册制,抬高估价师个人执业风险,全面引入估价师的执业保险制度。5.协会应充分发挥行业优势,扶持有条件、有优势、重质量、讲诚信的机构做强做大,推动评估机构的名牌工程建设。同时,评估机构、估价师和行业协会要注重横向部门之间的协调,加大行业宣传力度,发出行业自身的专业声音,树立权威,提高地位。6.努力提高土地估价师整体素质,大力培育诚信文化。良知是制度约束的基础,在构建估价师诚信体系时,必须坚持"两手抓",在建立制度规范的同时,还应把思想教育作为重要环节,加大估价师诚信教育的力度。诚信毕竟属于道德范畴,道德必然靠人们的内心信念和习惯势力来维系。再好的规范也要靠具有诚信意识的绝大多数估价师来自觉遵守。同时要从根本上提高估价师素质,必须依托专业学习和培训,建立稳定的估价师继续教育和培训制度,配套建立土地估价师定期考核和淘汰制度,改革土地估价师考试制度。经考试取得资格的土地估价师上岗前应专门接受高质量的岗前综合培训,合格后,才可申请执业注册。17

估价行业诚信建设的途径174.行业协会要发挥对

估价行业诚信建设的途径18中国土地估价师协会文件中估协发〔2006〕40号

关于印发《土地评估机构资信评级办法》的通知

各会员单位：中国土地估价师协会根据土地估价自律管理工作的需要，经行业行政主管部门同意，起草了《土地评估机构资信评级办法》，已于2006年7月16日经中国土地估价师协会第三届第二次理事会通过，现予印发实行。二〇〇六年十一月二日内蒙古华丰不动产估价咨询有限责任公司安徽地源不动产咨询评估有限责任公司18

估价行业诚信建设的途径18中国土地估价师协会文

估价行业诚信建设的途径19土地评估机构资信评级办法第一章总则第一条为加强土地评估机构诚信建设，形成有效的行业自律机制，提高土地估价行业社会信誉，根据《国务院办公厅转发财政部<关于加强和规范评估行业管理意见>的通知》及《商会协会行业信用建设工作指导意见》，结合中国土地估价师协会（简称中估协）章程和有关规定，制定本办法。第二条土地评估机构资信评级是指土地估价行业协会根据协会章程和有关规定，开展行业自律、构建行业信用体系，对机构会员执业能力和企业信用进行等级评定的活动。第三条土地评估机构资信评级实行总量控制、动态管理，根据评级结果授予机构会员相应的资信等级证书，记入机构信用档案向社会公布，供社会各界选用土地评估机构时作为依据。

第四条资信评级工作遵照全国联动，指标一致，自上而下的原则开展工作。中估协负责协调全国范围内开展的资信评级活动，指导各省（自治区、直辖市）土地估价行业协会（简称省级协会）的资信评级工作。各省级协会参照本办法开展相关资信评级工作，评级结果在中估协备案后纳入中国土地估价行业信用体系。第五条土地评估机构资信评级工作由中估协和省级协会两级组织开展，中估协负责颁发“A”级证书，各省级协会负责颁发“B”级（含B级）以下证书。资信评级证书由中估协统一式样，组织印制。

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估价行业诚信建设的途径19土地评估机构资信评级

估价行业诚信建设的途径20土地评估机构资信评级办法第二章评审程序与管理第六条土地估价行业协会资信评级基本程序：(一)

A级资信等级评定工作，申请A级资信评级的土地评估机构根据《土地评估机构资信评级指标体系表》所列内容向中国土地估价师协会提交资信评级申请资料，其中，中估协会员机构直接向中估协申请，省内优秀执业机构可通过省协会向中估协推荐，参加A级评选。未能获得A级称号的机构参加省内组织的B级或B级以下资信评级评选。(二)

土地估价行业协会审核机构会员的申请资料。中估协对申请A级资信等级的机构填报的需核实的申请资料，征求相应省、市的评价意见。(三)

组织资信评级专家组，依据《土地评估机构资信评级指标体系表》设定的标准评分，进行打分、投票，对不能由评分反映的特殊情况，专家组提出书面意见。(四)

评分结果反馈参加资信评级机构，如有异议的，可申请复议。(五)

汇总结果经土地估价行业协会会长办公会审议，会长办公会根据当年行业发展状况，提出评级指标控制比例及决议草案交理事会或常务理事会决策。理事会或常务理事参照专家组评分结果进行记名投票，形成最终评级结果。(六)

资信评级结果报行业行政主管部门备案，通过国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》和土地估价行业协会公共信息及相关媒体向社会公布评级结果。(七)

组织评审的行业协会负责向获得相应资信等级称号的评估机构授予资信等级证书。第七条各省级协会参照上述程序，根据各自实际情况制定评审实施细则。20

估价行业诚信建设的途径20土地评估机构资信评级

估价行业诚信建设的途径21土地评估机构资信评级办法第三章行业自律责任第八条参评机构应如实报送评级资料，对蓄意报送虚假不实信息的机构，经土地估价行业协会查实后，取消当次评级资格，追究其责任，记入机构信用档案，并向社会公布。第九条土地评估机构获得资信等级后，应严格自律，维护企业声誉。土地估价行业协会将组织对获得资信评级称号的土地估价机构进行抽查检查，如发现有违反行业自律的行为或低于资信评级条件的现象，可以给予警告、通报批评；情节严重的，按照评审程序取消称号、收回已获得的资信证书，并向社会公布。

第十条土地估价行业协会组织的资信评级专家组宜由10～15人组成，资信评审专家应具有各方面的代表性，随机抽选的专家不得少于专家组成员的三分之二。第十一条土地评估机构对专家打分结果如有异议，可以向土地估价行业协会申请复议，土地估价行业协会应组成复议小组另行处理。原专家组成员不得超过复议小组总人数的三分之二。复议费用由申请复议机构预付，如原专家打分结果确属不当，则改正评审结果，退回复议费。第十二条资信评级过程中，评审专家如有失公正，对资信评级工作造成影响的，停止其评审资格；土地估价行业协会工作人员如有以权谋私，影响行业声誉的，追究相关责任、并按相应管理制度处罚。

第四章附则第十三条本办法附《土地评估机构资信评级指标》。第十四条土地评估机构资信评级办法由中国土地估价师协会负责解释。第十五条本办法自公布之日起实施。21

估价行业诚信建设的途径21土地评估机构资信评级

估价行业诚信建设的途径22土地评估机构资信评级办法附件土地评估机构资信评级指标

1、基本情况指标机构名称；营业执照复印件；机构组织形式（有限公司性质或合伙制）；机构成立时间（营业执照登记成立时间）；继续教育缺时率（协会自行统计）；企业网站或网页；风险基金留存额；注册资金或出资总额。机构总人数；执业土地估价师人数；从业8年以上的土地估价师人数；高级职称土地估价师人数（附证书复印件）；学历本科以上人员数量（附证书复印件）。2、技术水平指标土地估价报告质量（根据报告抽查检查情况评分）；涉及企业改制土地估价项目数量；获得土地估价报告备案表的项目数量；重大土地评估项目数量；土地估价项目业绩项目数量；报告归档情况（土地估价报告归档情况说明）。3、内部管理水平指标（附相关复印材料）技术负责人制度；报告审核制度；质量认证；企业内部管理制度；业内学术研究参与情况；报告归档管理制度。4、机构社会形象指标获得中估协奖项（包括机构奖、个人奖、获奖论文）等；行业内其他获奖情况；地方（省级）获奖情况。（附获奖证书复印件）纳税总额（最近一年完税情况，附完税凭证复印件）；社会贡献（说明接纳安置残疾人、下岗职工就业、捐赠等或类似内容）；企业刊物；接受行业自律处罚情况；投诉、举报及查处情况。5、评估业务状况指标（根据公示系统上报业绩数据归纳）评估总额；评估收入；土地评估业务项目数；评估土地宗数；评估土地总面积。22

估价行业诚信建设的途径22土地评估机构资信评级评估机构和评估师必须承担的法律责任一、法律责任的概念、种类及其表现评估机构的法律责任是指评估机构及评估师因执业行为违法或违约而应承担的法律后果。评估机构及注册评估师的法律责任包括行政责任、刑事责任和民事责任。《公司法》《刑法》《证券法》等法律、法规和部门规章文件均对此作了规定。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》

（国土资发〔2001〕44号）《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》

（国土资发〔2002〕237号）《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》2323评估机构和评估师必须承担的法律责任2323评估机构和评估师必须承担的法律责任《公司法》第二百0八条：承担资产评估、验资、或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员，吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的，由公司登记机关责令改正，情节较重的，处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书、吊销营业执照。承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。2424评估机构和评估师必须承担的法律责任《公司法》2424评估机构和评估师必须承担的法律责任《证券法》第三十九条为股票发行出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，在该股票承销期内和期满后六个月内，不得买卖该种股票。除前款规定外，为上市公司出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，自接受上市公司委托之日起至上述文件公开后五日内，不得买卖该种股票。第一百八十二条为股票的发行或者上市出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，违反本法第三十九条的规定买卖股票的，责令依法处理非法获得的股票，没收违法所得，并处以所买卖的股票等值以下的罚款。第一百八十九条证券交易所、证券公司、证券登记结算机构、证券交易服务机构、社会中介机构及其从业人员，或者证券业协会、证券监督管理机构及其工作人员，在证券交易活动中作出虚假陈述或者信息误导的，责令改正，处以三万元以上二十万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二百零二条为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主管部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。2525评估机构和评估师必须承担的法律责任《证券法》2525评估机构和评估师必须承担的法律责任《刑法》妨害对公司、企业的管理秩序罪

第一百六十三条公司、企业的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。公司、企业的工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，依照前款的规定处罚。国有公司、企业中从事公务的人员和国有公司、企业委派到非国有公司、企业从事公务的人员有前两款行为的，依照本法第三百八十五条、第三百八十六条的规定定罪处罚。第一百六十四条为谋取不正当利益，给予公司、企业的工作人员以财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。行贿人在被追诉前主动交待行贿行为的，可以减轻处罚或者免除处罚。

2626评估机构和评估师必须承担的法律责任《刑法》妨害对公司评估机构和评估师必须承担的法律责任《刑法》扰乱市场秩序罪第二百二十三条投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。投标人与招标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，依照前款的规定处罚。第二百二十九条承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。2727评估机构和评估师必须承担的法律责任《刑法》扰乱市场秩评估机构和评估师必须承担的法律责任《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知

》土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。

市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参照依据。为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地估价机构增强自律意识，提高执业质量和服务水平，土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，监理抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监管。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会公布。

2828评估机构和评估师必须承担的法律责任《关于改革土地估价结果确认评估机构和评估师必须承担的法律责任《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知

》土地行政主管部门变事前审批为事后监管后，要进一步加大监督检查力度。从事土地评估的中介服务机构必须与政府主管部门彻底脱钩，按照“独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。各级土地行政主管部门要切实建立起抽查制度，定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。在全国范围内从事土地评估业务的机构，由国土资源部组织抽查评议；其他机构由省级土地行政主管部门组织抽查评议。

土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。对不遵守土地估价的技术规范、弄虚作假评估，给国家、单位或个人造成损失的机构和个人，要根据有关法律法规和政策予以惩处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

中国土地估价师协会制定相应的行业自律规范，加强对土地估价人员和机构的培训，研究防范评估风险的从业规定和技术措施，严肃处分违规机构和人员，保证土地估价人员和机构“独立、客观、公正”地从事土地估价业务。2929评估机构和评估师必须承担的法律责任《关于改革土地估价人员和机评估机构和评估师必须承担的法律责任《最高人民法院关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》第七条：虚假陈述证券民事赔偿案件的被告，应当是虚假陈述行为人，包括：（一）发起人、控股股东等实际控制人；（二）发行人或者上市公司；（三）证券承销商；（四）证券上市推荐人；（五）会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等专业中介服务机构；（六）上述（二）、（三）、（四）项所涉单位中负有责任的董事、监事和经理等高级管理人员以及（五）项中直接责任人；（七）其他作出虚假陈述的机构或者自然人。第二十四条：专业中介服务机构及其直接责任人违反证券法第一百六十一条和第二百零二条的规定虚假陈述，给投资人造成损失的，就其负有责任的部分承担赔偿责任。但有证据证明无过错的，应予免责。3030评估机构和评估师必须承担的法律责任《最高人民法院关于审理证券评估机构和评估师必须承担的法律责任根据这些规定，评估机构因提供虚假评估报告所受到的处罚可能包括：（1）行政责任：没收非法所得、罚款、责令停业、责令改正等。（2）民事责任：给委托人、其他利害关系人造成损失的，应依法承担赔偿责任。（3）刑事责任：罚金。评估师因出具虚假评估报告而可能受到的处罚包括:（1）行政责任：吊销注册评估师资格证书、罚款、责令改正等。（2）民事责任：给利害关系人造成损失的，应依法承担赔偿责任。（3）刑事责任，即处十年以下有期徒刑或者拘役。这三种责任之间并行不悖，不能相互代替。行政责任和刑事责任可由国家行政主管机关与司法部门主动追究，而民事责任则要由受害方提起民事诉讼，国家机关不能依职权主动介入。刑事责任是最严厉的形式。评估机构是诚信行业，一旦涉嫌刑事诉讼案件，对评估师以及评估机构而言，后果都十分严重。3131评估机构和评估师必须承担的法律责任根据这些规定，评估机构因提评估机构和评估师必须承担的法律责任（一）承担刑事法律责任的条件评估机构和评估师承担刑事责任的条件是犯提供虚假证明文件罪或出具证明文件重大失实罪。1、故意提供虚假证明文件罪的特征：⑴行为人实施了提供虚假评估报告的行为。⑵情节严重的。《刑法》第229规定，提供虚假证明文件必须是情节严重才构成故意提供虚假证明文件罪。什么是情节严重呢？《刑法》没有作出明确规定，但最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第72条规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织人员故意提供虚假证明文件，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：①给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在五十万元以上的；②虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上；③造成恶劣影响的”。可见，上述几种情形可视为“情节严重”。3232评估机构和评估师必须承担的法律责任（一）承担刑事法律责任的条评估机构和评估师必须承担的法律责任⑶主体是特定的。根据《刑法》有关规定，犯罪主体必须是承担评估职责的评估机构或评估机构的工作人员。⑷行为人主观上具有提供虚假评估报告的故意。故意是指注册资产评估师明知自己违反法律、法规、职业道德或行业规范及准则的行为会导致评估报告失实的结果，却仍然希望或者放任这种后果的发生。具体是指注册资产评估师为达到欺骗社会公众(不管其原因和初始动机如何)的目的，明知委托人提供的评估资料存在重大错漏，却故意进行虚假陈述，出具评估价值严重失实的评估报告。3333评估机构和评估师必须承担的法律责任3333评估机构和评估师必须承担的法律责任2、过失出具虚假证明文件失实罪的特征：⑴行为人主观上具有出具失实的评估报告的过失。所谓过失是应当预见自己违反法律、法规、职业道德或行业规范及准则的行为会导致评估报告失实的结果，但由于疏忽大意没有预见或已经预见而轻信能够避免，以致于评估报告失实。过失包括疏忽大意的过失和过于自信的过失两种。通俗讲，构成该罪主观上是严重不负责任。⑵造成严重后果才构成犯罪。什么是造成严重后果呢？《刑法》没有作出明确规定，但最高人民检察院、公安部《关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第73条规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：①给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在一百万元以上的；②造成恶劣影响的。”可见，上述情形可视为造成严重后果。3434评估机构和评估师必须承担的法律责任2、过失出具虚假证明文件失评估机构和评估师必须承担的法律责任（二）承担行政法律责任的条件承担行政法律责任的条件类似于刑事法律责任，只不过程度尚未达到承担刑事责任的严重程度。（三）承担民事法律责任的条件承担民事法律责任主要包括违约责任和侵权责任两种。承担违约责任的前提是评估机构违反合同约定，不履行合同义务或履行合同义务不当。承担侵权法律责任的前提是评估机构的行为构成侵权行为。从侵权理论的角度，侵权行为成立应符合以下四个方面的条件：1、有侵权事实；2、有主观过错；3、侵权行为和结果之间有因果关系；4、加害行为违法。3535评估机构和评估师必须承担的法律责任（二）承担行政法律责任的条土地估价中常见风险及防范措施36正确分析原因,土地估价中的风险大致分两大类：一类为外部风险，即土地估价师自身以外的原因，是由于土地估价与其市场价值紧密相连的特性形成的风险，其二为内部风险，风险的存在来自于土地估价机构内部，来自于土地估价师本身。（一）、外部风险根据价格规律，土地评估的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。土地理论价格是长期均衡价格，它客观地存在着，并发挥着作用。而评估的是市场价格，它是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的方法，并综合分析影响价格因素的基础上，对土地在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响土地价格的因素较多，如政府产业、经济政策等，评估人员对这些因素对土地价格的影响方向、幅度预测，在实际把握中难以做到完全准确，评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的，这就决定了评估工作的风险性，即外部风险。主要表现在以下方面：36土地估价中常见风险及防范措施36正确分析原因,土地估价中土地估价中常见风险及防范措施371、政府法律及经济政策引起的风险。（1）、尽管可以对政府的法律、经济政策的变化进行预测，但风险依然存在。例如1993年国家施行国民经济宏观调控、收紧银根，使全国范围内土地市场需求急剧减少，导致地产市场价格普遍下滑。此外还有一个政策对土地产价格影响滞后的问题，需要估价人员依靠自身的判断能力去掌握政策的影响时间和程度，否则必然会使估价结果失去现实性。（2）、不确定的法律或政策环境。国内各地都有各自的地方行政规章制度，如产业政策、税收政策、城镇分等定级等，在当地都发挥着很大的作用。但是，由于地方保护主义的影响，这些地方行政性规章并没有全部公布，而且随着经济的发展，相关规章的内容往往会很快修改，评估师也无法及时获得。那么对地方政策掌握程度有限，就会产生严重高估或低估了土地价值的风险。（3）、由产权登记制度不完善带来的风险。由于委估土地产权不明晰，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或未记录他项权利登记（如委托土地已被质押、抵押、担保等事实），致使估价值失实，这些都是由于产权权属方面的缺陷对土地价值产生影响的风险。37土地估价中常见风险及防范措施371、政府法律及经济政策引起的土地估价中常见风险及防范措施382、由于评估机构体制不完善带来的风险。由于历史原因，评估机构运行机制不一致，地方保护主义和部门保护主义存在。评估业务范围不可避免的带上垄断色彩，其结果是外地的评估机构难以竞争过当地的机构，系统外的机构无法和系统内的机构竞争，同时，由于与某些行政主管部门存在千丝万缕的联系，在其干预下，可能会导致评估有失公正，由此带来的风险由评估机构承担，也不利于评估行业的公平竞争和评估活动的规范。3、估价理论未形成严密的体系，未被社会广泛理解所造成的风险。（1）、由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，也易造成选用的依据不充分，或已过期，造成由于估价值严重而引发的风险。（2）、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。不同的估价目的会影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据，估价应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。估计目的也限制了估价报告的用途。而有的委托估价方可能出于节省评估经费等原因，盲目地套用与其不相符用途的报告，报告提供的结果就可能造成决策者的判断失误。（3）、委托方提供虚假情况的风险。虽然我国市场经济已有较大发展，但是一些法规制度还亟待完善，不诚信现象仍时有发生，在这种背景下，部分利欲熏心的人为达到其不可告人的目的，不惜向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。38土地估价中常见风险及防范措施382、由于评估机构体制不完善带土地估价中常见风险及防范措施39（二）、内部风险经济的迅速发展为评估师提供了前所未有过的广阔市场，但同时，各种各样的经济活动也对评估师提出了更专业、更综合的要求。传统的知识结构、执业经验和执业方式已不能完全满足市场高质量的要求，缺乏对新兴产业相关运作的了解以及相关法律政策的把握，必然会造成评估师执业本身的高风险。具体主要表现在以下方面：1、评估机构内部缺乏业务管理的风险从评估公司角度而言，评估师执业的风险应主要通过评估公司的管理加以控制。评估公司对业务质量、工作程序等方面不加严格有效的控制，必然会大大增加风险的可能性。诸如公司的公章被随意使用；公司无统一的评估报告书格式；公司没有定期的案例讨论以使评估师能够分享项目经验和技巧等。此外，由于行业垄断，信息资源独享，造成信息资源失真，这也增加了机构风险。2、评估师执业能力的风险土地估价在我国是一新兴、而又对专业技术要求较高的行业。它不但要求估价师熟练掌握估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的科学性和可接受性，评估人员执业能力和经验不足都将增加执业能力风险。39土地估价中常见风险及防范措施39（二）、内部风险39土地估价中常见风险及防范措施403、评估师职业道德的风险土地评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一方面一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响；另一方面，一些评估机构为取得评估业务，采用不正当的竞争手段，竞相压价，形成恶性竞争，损害行业健康、良性地发展。追根到底，职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。4、评估师工作态度的风险谨慎勤勉的工作态度是评估师执业的基本准则。在执业中，未能谨慎地审查有关法律文件，未能勤勉地进行项目的实地踏勘，或对法律、政策等问题未进行严谨的考虑而提供意见，也是造成执业风险的一个重要原因。40土地估价中常见风险及防范措施403、评估师职业道德的风险4土地估价中常见风险及防范措施（三）土地估价师执业风险的特征通过上述几种风险类型的分析，可以归纳出土地估价师执业风险具有如下特征：1、在一定时期内具有或然性这种风险只有在当事人确实受到了经济损失，并且这种损失是由估价报告的误导造成的时候才产生。比如银行贷款评估，由于评估报告的“高评”使银行多放了贷款，借款人在一定时期后无法归还贷款，造成银行资金流失，这时就要追究评估师的责任，风险也因此发生。但是，如果借款人确实按借款合同还贷，履约情况正常，银行也不会追究责任，风险也不会发生，并不是每项有问题的评估都会发生风险。这是一种在一定时期内存在的或然风险。2、责任最终由个人承担从上面的风险类型分析可以看出，无论是民事上、行政上甚至刑事上，最终的责任总是由估价师个人承担。承担方式上有：追偿经济损失、注销执业资格甚至刑事处罚等，影响估价师的职业前途。所以说估价师是执业风险的最终承担者。3、承担的责任与获得的报酬不对称就民事赔偿来讲，由于土地标的额巨大，赔偿的金额通常是以万、十万甚至百万计的，而行政处罚和刑事处罚更会剥夺估价师的执业资格和人身自由。这与估价师评估所获得的报酬相比，很不对称。4141土地估价中常见风险及防范措施（三）土地估价师执业风险的特征土地估价中常见风险及防范措施执业风险的防范措施1、改善执业环境要逐步建立和改善一个宽松的社会环境，让中介机构真正做到独立、客观、公正地执业。政府的相关部门及协会应在其中发挥重要的作用，一方面应制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准，对行业实行监督管理、惩处违法违规行为，同时应破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；另一方面，应加强服务功能，整合评估业信息资源，真正实现信息资源共享，创造和维护公开、公平的社会经济环境。2、健全内部质量控制体系，加强外部监督机制要有效降低评估风险，还有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系。首先，承接业务要谨慎，一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析，如客户有特殊要求更应慎重对待。同时要初步评价评估风险，确定选派合适的、能胜任的专业人员，这是提高执业质量的关键。其次，在项目实施过程中，一定要遵循执业规范，作到取证充分、适当，底稿完整，记录详尽。第三，一定要建立估价复审制度，复审制度不仅可以及时纠正报告质量上存在的问题，而且可以提升估价师的专业水准，从而有效地降低评估风险；另一方面评估业的行业主管部门必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，促进评估工作水平的提高。

4242土地估价中常见风险及防范措施执业风险的防范措施4242土地估价中常见风险及防范措施执业风险的防范措施3、建立土地估价风险防范基金制度土地评估是一项有风险的工作，尤其是以抵押评估为目的评估工作。在抵押评估为借贷双方提供中介服务，评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通常会将估价机构和人员牵连进去，因此，一方面要求估价人员必须时刻树立风险意识，不要因一时的小利或失误而遭受重大损失；另一方面要求估价机构建立防范风险基金制度。防范风险基金制度的建立不仅有利于合理防范执业风险，而且可以加快评估公司上规模、上水平进程，积极应对加入WTO后评估市场开放的挑战，提高公信力，扩大行业的社会影响。4、健全评估行业的进入及退出机制土地评估涉及面广而又非常专业化的工作。为保证评估行业的整体素资，对申请从事评估业务的，严格审查其执业能力，达不到要求的一律不准从事评估业务；对已从业人员，通过年检或其他形式，若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规，视其情节，予以经济重罚，甚至逐出评估行业，永远不能从事评估业。通过加大评估机构和评估人员违规成本，督促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立的从事评估工作，以提升评估行业的整体素质。4343土地估价中常见风险及防范措施执业风险的防范措施4343土地估价中常见风险及防范措施执业风险的防范措施5、加强法制学习，提高法律意识从本质上说，估价师的执业风险就是承担法律责任。因为不管是受到经济赔偿、行政处罚或刑事处罚，都是依据相应的法律、法规作出的。许多估价师埋头钻研业务知识，对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详，但对法律知识却知之甚少，导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师，必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识，也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识，了解所承担的法律责任及违法后果的严重性，就可以在心目中树立起一道是非界线。这是估价师防范执业风险的一项根本措施。6、严格遵守职业道德，加强自律“公平、公正、公开”是房地产估价师基本的职业道德标准，绝大多数估价师是能够遵守的。可是由于不同的原因，如碍于情面、争取业务、行政干预、谋取私利等，总有一些估价师违背了上述职业道德，使估价报告内容全部或部分失实，损害了当事人的利益。同时，也给自己埋下了一棵“定时炸弹”，说不定什么时候就会被追究责任。但是，估价师虽然“常在河边走”，但要努力做到“尽量不湿鞋”。这里面有个度，还是请大家自己把握。4444土地估价中常见风险及防范措施执业风险的防范措施4444土地估价中常见风险及防范措施7、提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。比如，“估价目的应由委托方提出”，这点必须在委托合同中写明，并由委托方认可。因为不同估价目的下的评估结果会有较大差异。如果在委托合同中不加以约定或约定不明确的话，那么在发生评估报告的实际用途与报告内规定用途不符时，估价师极有可能由于“说不清楚”而被“合理地怀疑”为有意提供不实的评估报告。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。4545土地估价中常见风险及防范措施4545土地估价中常见风险及防范措施8、保证估价结果的合理性委托方拿到估价报告后，首先关心的是估价结果，因为估价结果对当事人的经济活动有决定性的影响。如果估价结果合理，估价师也就不会有任何承担法律责任的可能，执业风险也无从谈起。因此，提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。如何保证估价结果的合理性？方法有很多，如规范操作、机构内部三级审核、案例和参数选取准确等。最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格。估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中。从某种意义上说，每一份评估报告的真正审核者不是单位的总估价师、总经理，而是市场。评估结果必须经得起市场的检验，这是防范风险的实质性措施。4646土地估价中常见风险及防范措施8、保证估价结果的合理性464土地估价中常见风险及防范措施9、合理使用估价报告的“假设与限制条件”在实践中，估价报告中的“假设与限制条件”对某些难以确定的事项作了必要的假设，同时限制了估价结果应用的条件，确实起到了保护估价师的作用。但是，必须注意的是，“假设与限制条件”不能滥用，必须以合法、合规为前提。估价师必须杜绝滥用假设与限制条件。10、谨慎执业并尽披露义务在目前政策变化较大的现实下，为使评估师能够做到谨慎执业，评估协会和有条件的评估公司应建立信息网，尽力收集迅速变化而又大量的不动产交易信息和规范性文件，从而使评估师在执业中能够掌握这些信息和文件，避免为客户提供不准确的专业意见。对于难以把握的某些领域，评估师有责任向客户披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，出具有条件和有保留的评估咨询意见也是国际惯例中通行的做法，值得我国评估师借鉴。

4747土地估价中常见风险及防范措施9、合理使用估价报告的“假设与限土地估价中常见风险及防范措施11、加强同行间的沟通与合作不同的估价师所具备的估价专长不一样，估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。对土地估价存在的风险，应该持正确的态度，既不惧怕风险，又不轻视风险。既不能“因噎废食”，因为有风险就不去估价、不敢估价，又不能对风险视而不见，想怎么估价就怎么估价。作为一名合格的土地估价人员，提高防范风险意识，居安思危，未雨绸缪，树立“以质量求生存、以质量求发展”的竞争观念。4848土地估价中常见风险及防范措施4848常用评估目的下评估中需要注意的事项土地估价的业务范围：

1.土地使用权出让评估；

2.土地使用权转让评估；

3.土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估；

4.土地使用权或其他土地权利的抵押评估；

5.土地收益权质押评估；

6.确定相关税费涉及的土地评估；

7.以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估；

6.为企业改制进行的土地评估；

9.为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估（如土地评估入账计提减值准备等）；

10.为金融不良资产转让而进行的土地评估；

11.法律诉讼涉及的土地评估；

12.城镇基准地价评估；

13.城市地价动态监测；

14.农用地分等定级与估价；

15.征地区片综合地价及统一年产值测算；

16.其他经济或整个行为涉及的土地评估。4949常用评估目的下评估中需要注意的事项土地估价的业务范围：494常用评估目的下评估中需要注意的事项

一、出让土地使用权价格评估中的注意事项（一）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点（二）不同出让方式可侧重采用不同的评估方法（三）土地使用权出让拍卖价格与其他强制性拍卖的区别土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。5050常用评估目的下评估中需要注意的事项

5050常用评估目的下评估中需要注意的事项二、转让土地使用权价格评估（一）土地使用权转让评估调查的重点之一是土地使用权转让的合法和有效。（二）土地使用权转让评估调查的重点之二是原土地出让合同及其附属记载的权利和义务，尤其要注意带限制性、制约性的内容。（三）要充分了解土地的建设规划和设计的要点。（四）注意土地的剩余有效使用年限。5151常用评估目的下评估中需要注意的事项二、转让土地使用权价格评估常用评估目的下评估中需要注意的事项三、土地使用权抵押评估土地抵押估价是对将要充当抵押物的土地的价值进行估算和评定。

所谓抵押估价，实质是确定估价对象的担保能力，而估价对象的担保能力是由它的价值实现能力所决定的，所以也可以说抵押估价的主要任务就是确定估价对象在特定情况和特定时间内的的价值实现能力。作为抵押权人，在抵押物所担保的债务不能按期偿还时．通常可以有两类方式使抵押物的价值实现。一类是将抵押物转让给他入，获得价款。转让的方式又可以是整体转让或是以清算方式，后者即仅以土地作价加上地上附着物的残值。另一类是抵押权人的自用，以获取收益或利益。抵押估价就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算过程的。抵押估价的实质是确定估价对象是在特定情况和特定时间内的价值实现能力。但是，这种特定情况和特定时间内的价值实现能力却很难由估价师来把握，作为土地估价师，能够做的只是对估价对象在估价时点下的价值实现能力进行估算。当然，在进行土地抵押估价时，估价师会遵循保守原则。

因此可以说，土地抵押估价的行为客体是：土地估价师在保守原则下估算出的土地的市价。5252常用评估目的下评估中需要注意的事项三、土地使用权抵押评估52常用评估目的下评估中需要注意的事项三、土地使用权抵押评估抵押估价的原则

由于抵押估价的特殊性，因此在进行抵押估价时除了要遵循房地产估价的一般共同的原则之外，尚需特别强调几条原则；合法原则、保守原则、公平原则和估价时点原则。

一、合法原则

合法原则首先体现在抵押物的合法性上，必须对具有合法产权、处于合法利用状态的土地方可以进行估价。这就要求估价师熟悉《担保法》、《抵押管理办法》、《土地管理法》、《土地管理实施条例》及部门规章中关于抵押客体的规定。二、保守原则

估价人员在进行抵押估价时必须考虑到以下因素：

（1）抵押物价值实现的可能性

抵押物价值实现的最快速的途径是将其转让而变现，为了快速变现，往往没有足够的时间去寻求最好的价值实现方式和愿出最高价的买家，也没有足够时间和买家讨价还价，因此变现的价格通常也就低于同样的土地在正常交易时能够获得的价格，或者说通常没有可能完全地实现其价值。（2）价值实现的不确定性

由于是抵押期满才会出现以抵押物偿债的情况，所以在估价时（通常在抵押之前）所估的实际上应该是抵押期满后的价值实现能力，是未来的情况，未来的情况总是不确定的。为了安全起见，在抵押估价时，一般都会对那些会使抵押物土地未来价值变低的可能性加以考虑，而对那些会使抵押物土地未来价值变高的可能性则不予考虑。

5353常用评估目的下评估中需要注意的事项三、土地使用权抵押评估53常用评估目的下评估中需要注意的事项三、土地使用权抵押评估2、如何体现保守原则，

具体在进行抵押估价时应注意以下问题：

（１）要确认最可能的价值实现方式

例如抵押物土地是一块鳗鱼池用地，在进行估价时，养殖鳗鱼在当地是一种获益很高的项目，可以认为用于鳗鱼养殖是这一抵押物的最佳利用方式。但这是