XXXX年6月2日简阳市阳晨·新世界的招商方案

XXXX年6月2日简阳市阳晨·新世界的招商方案

目录市场调研分析项目商业定位招商策略简阳市简介简阳市商业市场背景简阳市商业市场现状简阳市商业发展趋势预测简阳市消费者状况简阳市主要商业项目状况项目所处商圈特征分析SWOT分析区域市场对本项目定位可行性分析项目规划设计评价及分析项目商业定位原则项目业态定位项目业态定位原因项目各楼层业态及租金建议技术策略价格策略招商招商原则招商流程招商阶段工作计划

简阳市概况简阳市位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱江中游。素有“天府雄州”、“蜀都东来第一州”、“成都东大门”之美誉。全市幅员面积2215平方公里，主城区面积约20平方公里，辖55个乡镇，全市总人口约150万，主城区人口约23万人，城区流动人口约30万人。市政府驻地简城镇。东邻乐至县，南接雁江区，西连双流县和仁寿县，北倚成都市龙泉驿区和金堂县，距省会成都市区仅48公里。市场调研分析简阳市简介

交通状况简阳离四川省会成都市区仅48公里，距资阳28公里。区位条件优越，交通便捷。成渝铁路、成渝高速公路、321（广州—成都）、319（厦门—成都）、318（上海—拉萨）国道穿境而过。成简快速通道在建，2011年建成通车；成安渝高速，规划中的成都第二国际机场在成都市金堂县与简阳市交界处，各占一半；与第二机场配套的机场高速、机场轻轨都将经过简阳。市场调研分析简阳市简介

经济实力

2008年，全市地方生产总值（GDP）突破140亿元大关，完成145.61亿元，增长15.2%。其中，第一产业增加值完成37.06亿元，增长3.0%，第二产业增加值完成71.87亿元，增长22.6%，第三产业增加值完成36.68亿元，增长12.4%。

2008年，简阳市规模以上工业实现总产值203.48亿元，实现工业增加值70.21亿元，同比增长30.4%。市场调研分析简阳市简介

成资工业区即“成都·资阳工业集中发展区”的简称。工业区位于简阳市养马镇和石盘镇交界处，目标规划100平方公里。起步区16.7平方公里动工建设。从2008年6月开始运转起，已有48家企业前来洽谈投资建厂，有意向的20余家，而其中有18家企业只等第一时间入驻，其投资总额将超过25亿元。

根据规划，到2012年，工业区将实现工业销售收入500亿元、增加值170亿元。

从园区开建的成简快速通道，将工业区与双流机场的距离拉近至40分钟车程，与成都经开区拉近至20分钟，而距未来横跨金堂、简阳的成都第二机场只有20公里。市场调研分析简阳市简介

简阳市商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，简阳市商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。2002年后，简阳市商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，简阳市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，市场调研分析简阳市商业市场背景

简阳市一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。简阳市商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以百货、超市、专卖店、商场、专业市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。市场调研分析简阳市商业市场背景

典型的三级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系，商业分布十分集中。商业主要集中在以政府街为核心的区域，该区域集中了大型百货、大型超市、家电卖场、品牌服饰、化妆品专卖店等多种商业形态。以政府街为核心，南街、西街、顺城街主要经营各种品牌服饰专卖店、化妆品专卖店等商品。东街、北街商业档次相对较差，主要经营各种日用百货、副食品、烟酒、服装、皮鞋等商品。政府街上的“香港城”是目前简阳是唯一集“百货、超市、服饰化及妆品专卖店、餐饮、娱乐、休闲等”为主的大型商业综合体。市场调研分析简阳市商业市场现状

五友路沿街约1公里的临街底商，主要经营摩托车销售、汽车摩托车配件。以阳晨新世界为核心，沿建设路沿街主要经营各种家具、灯饰、装饰材料辅材等，该区域已成为简阳市集品牌家私、灯饰、装饰材料辅材的专业市场。红建路及滨江路沿线是餐饮、酒吧、KTV较集中的区域；安象街安西巷正在打造聚餐饮、娱乐、休闲的美食风情一条街；而“海上花园”“京龙江水湾”临街二层商铺也是餐饮、娱乐、休闲的主要聚集地。市场调研分析简阳市商业市场现状

随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型专业市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向政府路集聚，依托原有的商业环境促进各种商业形态升级。尤其以香港城为代表的大型商业综合体，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测

单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需重新达到平衡。从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测

市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测商业发展周期图解

◆初级阶段◆成长阶段◆成熟阶段◆衰退阶段

从上述发展趋势图可以看出，简阳市商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向品质和品牌方向转变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商业市场购物，购买适合自己的品牌。市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测

中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从驻地附近购买；服装化妆品等耐用消费品，主要在政府路附近购买；餐饮休闲娱乐等仍在红建路、滨江路等主要集中地消费。区域经济发展和人口增长，城市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模的扩张和消费层次的升级，区域消费出现融合，大型商业综合体等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。市场调研分析简阳市消费状况

香港城项目位于简阳市商业繁华的政府路上，规划总占地38亩，总建筑面积17万㎡，其中商业建筑面积6万㎡。整个商业部分以“商业中心+步行街”规划设计。市场调研分析简阳市主要商业项目状况

该项目是目前简阳市唯一集购物、休闲、文化、娱乐、居住于一体的大型商贸中心。项目商业部分共五层，以“美好家园”大型超市百货为主要业态，其他业态有德克士、名古屋日本料理、各种专卖店、美容美发、网络会所、婚庆、电玩城、美容健身中心等。整个项目租赁和经营情况良好，只有2楼和5楼有较大面积空置。（2楼空置约380平，原为该项目开发公司办公场所，现租赁价格43元/平.月）。市场调研分析简阳市主要商业项目状况香港城

海上花园项目位于简阳市公园后街（人民公园沱江河畔），规划总占地160余亩，总建筑面50余万平，其中商业建筑面积约16万平。市场调研分析简阳市主要商业项目状况

整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达6.1米、2楼层高达5.9米。目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营情况良好，商家经营面积在200-1400平左右。项目1、2期剩少量商铺出租出售，1楼销售价格7600元/平、租赁价格28-35元/平.月；2楼销售价格5500元/平、租赁价格25元/平.月。市场调研分析简阳市主要商业项目状况海上花园

项目位于简阳市沱三桥畔东城新区，规划总占地120余亩，总建筑面27余万平，其中商业建筑面积6万余平。市场调研分析简阳市主要商业项目状况京龙江水湾

整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达5.9米、2楼层高达5.5米。目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营情况良好。项目1、2期剩少量商铺出租，1楼租赁价格35元/平.月左右；2楼租赁价格25-30元/平.月。3期商铺销售均价7000元/平左右。市场调研分析简阳市主要商业项目状况京龙江水湾

天成国际社区，位于简阳市滨江路南端，沱江之滨，规划总占地464亩，总建筑面积48万平，商业约8万平。为简阳市目前规模最大的楼盘，建筑凸显浓郁的欧洲风情。项目三期馨河湾商业部分为退台式3层建筑设计修建，未开始推广。项目1、2期商业为建筑底商部分共2层，现大部分处于空置状态。市场调研分析简阳市主要商业项目状况天成国际.馨河湾

昕雅图酒店位于简阳市建设西路西段（川空文化广场对面）。规划占地约90亩，总建筑面积27200平,层高十四层，是集住宿，餐饮，娱乐，休闲，商务，会议于一体的旅游，商务型豪华酒店。该酒店的餐饮、桑拿保健中心、有水休闲中心经营规模较大。市场调研分析简阳市主要商业项目状况昕雅图酒店项目

项目位于简阳市建设路（艺术中心对面）。规划总占地20亩，总建筑面积5.5万平，商业为临街底商部分（共20间），已于今年年初售完，销售均价7400元/平左右。市场调研分析简阳市主要商业项目状况昕雅图花园上城

该项目位于简阳市建设路（川空文化广场对面）。规划占地约20亩，商业为临街底商（共2层），约5000平。现处于推广期。

市场调研分析简阳市主要商业项目状况简阳市美食一条街

项目位于简阳市安象街安西巷，是临街临河底商部分，共6000余平。该项目有少量商铺租售，销售均价为5600元/平；租赁价格为：第一年25元/平.月、第二年35元/平.月、第三年45元/平.月、第四年为免租期。整个项目经营情况一般，临河面商家经营情况较好。上城昕雅图花园香港城天成国际馨河湾海上花园京龙江水湾昕雅图酒店美食一条街市场调研分析简阳市主要商业项目状况阳晨新世界

该区域是简阳市集家私、灯饰、装饰材料等一体的专业市场，受专业市场的影响，该区域商业氛围欠缺，缺乏相应的商业配套。该区域属于城区边缘，居住小区较少，居住人口不多，流动人口也较少，这对对商圈的其他消费难以形成支撑。该区域交通便利，是进入主城区的主要干道，进出十分便利。车流动线规划合理，物流配送方便快捷，配备有足够数量的停车位。伴随着城市开发和区域环境改造，片区商业形象逐步改善，发展潜力较大。市场调研分析项目所处商圈特征分析

商圈特征属于典型的专业市场商圈特征，适合大型品牌家私和大型装饰材料卖场的经营，必须依赖自身条件改变区域商业氛围较弱的不利点。周边大型购物、餐饮、娱乐、休闲等业态相对缺乏，随着“文化艺术中心”的正式启动，“上城”“昕雅图花园”的动工，这将强化该区域的商业氛围，改善对人流集聚的效应更趋显著。市场调研分析项目所处商圈特征分析

项目分析项目概况G区概况

G区为大卖场形态设计，分为地下1层和地上5层两部分，地下为停车场，地上1-5层为商业。负1楼停车场部分规划约80个车位；商业部分总面积约12300平方米，单层面积为2459平方米，层高约4.2米。项目分析项目概况G区概况

A区剩余商业为两层，共约2680平方米。一楼现为菜市场设计并有少量商家经营；2楼临街面已划分成门面房销售并与建设路齐平，层高约3.5米左右。项目分析项目概况A区剩余商业概况TOSW优势机会劣势威胁项目SWOT分析项目分析

目前简阳市市区以沱江为界划为老城区和新城区。具体划分为：中部主城区、北部石桥片区、沱东片区、南部新市片区共四个片区。项目所处的简阳市中部主城区，其目标是全面提升产业结构，大力发展具有强大区域组织功能的服务业，提高城市的核心竞争力。中部主城区作为简阳市政治、经济、文化中心的地位短时间内是无法改变，伴随城市化进程进一步加快，区域经济实力和不断增强，人口不断增长。区域经济和人口的增长必然促进区域商业增长和业态升级，从商业现阶段发展概况、城市未来商业发展规划和商圈辐射能力看，本项目需顺应经济发展大的趋势和商业形态升级的需求，才能具有巨大的商业发展潜力。项目分析区域市场对本案定位的可行性分析从区域经济发展情况看

简阳市前期商业形态落后于经济发展水平和居民消费需求，导致消费外流，近两年商业形态有所升级，大型商业综合体、各种专业市场以及各种专卖店等商业形态发展情势良好。项目所处区域商业形态单一和居民消费需求之间的矛盾。迫切需要新兴主力业态进驻来改变这种现状，从商业发展趋势和项目定位而言，我们认为找到了很好的对接点，符合市场发展趋势和消费需求。项目分析区域市场对本案定位的可行性分析从当地商业形态现状和升级情况看

随着简阳市经济的大力发展，必然带动消费理念升级，居民消费能力增强，消费趋于品牌化和多样性，在这种消费趋势的促进下，传统的、低档的、单一的消费显然无法满足居民消费的需求，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态组合的商业综合体必将成为未来城市商业的发展方向。项目分析区域市场对本案定位的可行性分析从消费理念和消费趋势看

1楼临街两面都设计为独立的商业门面，里面剩余（约1500平）区域只留有宽约6.5米的通道进入。这使得里面剩余部分经营业态无法很好的展示；共有消防步梯4组，电梯2组。而2组电梯的摆放分别位于临次干道的两侧，这样摆放无法有效的分割使用各楼层；本项目单层面积为2459平方米，由于2-5楼不能很好分割，对于下一步的招商和销售带来很大难度；项目分析项目规划设计评价及分析G区规划设计

项目地上建筑共5层，层高都在4.2米左右，这对于大业态商家相对较低，不能达到较高档业态经营要求；柱距达到8.1米，能保证各商家很好的装修设计；项目负一楼部分为地下停车场，能够停车80个左右，为项目后期经营提供有力保障。项目分析项目规划设计评价及分析G区规划设计

1楼为下沉式专业菜市场设计，主要展示面没有面临主干道；2楼临主干道建设路为门面房设计，没有预留通道和展示面给2楼剩余部分，现唯一进入2楼通道设计在1楼菜市场内；单层面积约1340平方米，层高约3.5米左右，柱距大部分为8米，局部只有4.2米。项目分析项目规划设计评价及分析A区剩余部分规划设计

有利本项目销售的原则符合市场需求及其发展趋势的原则商业业态对建筑要求的原则维护本项目高品质的原则项目商业定位项目商业定位原则对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性进行业态的整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。项目商业定位项目业态定位项目业态定位理念项目业态规划总体形象：引领时尚高品质生活，情景式互动感受，多功能服务，引入“休闲中心”的概念。主要的业态：方案1：零售超市、大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态；方案2：家居广场、大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态。项目商业定位项目业态定位G区业态定位项目商业定位项目业态定位方案2：家居卖场图片示意两种业态对比：项目商业定位项目业态定位方案区别租金承受能力主要优劣势招商范围难易程度方案11楼卖场部分为超市20元/平.月左右优势：直接面对一个业主，租赁时间相对较长，租金价格较低。劣势：一楼卖场外围为独立的门面设计，对于1楼剩余约1500平的卖场部分无法展示，很难分割销售和出租。当地或成都较难方案21楼或1-2楼为家居卖场20-50元/平.月（市场经营良好后期涨幅较大）优势：能够很好将卖场内外分割出租和销售，该区域家居相关产业已很成熟；分割后能是租金和售价达到最大化。劣势：面对多个业主和商家，需要较强实力的经营管理团队为家居广场服务；无自动扶梯。主要为当地较为容易项目业态总体形象：引领时尚高品质生活；主要业态：高档家私、灯饰等业态。项目商业定位项目业态定位A区业态定位方案1：项目所在区域为简阳市大型集家私、灯饰、装饰材料的专业市场，区域类经营商家很多，属于消费理念领先和消费档次较高的人群。目前该区域缺乏较好的、较为集中的大型餐饮娱乐购物中心，本定位填补了这一市场空白，让本项目开业后既有一个基本的消费支撑，而且，本定位为项目附近区域的餐饮娱乐购物业态的升级版，因此，本项目也具备较强的消费辐射力，有利于持续经营。如果引进的商家品质好，则本餐饮娱乐购物中心建成后完全可以成为简阳市的一个中心亮点。项目商业定位项目业态定位原因G区业态定位原因方案2：将项目1楼或1-2楼作为家居饰品专业市场。简阳市目前的家居饰品在该区域不多并比较分散，也就是该区域尚缺乏集中的以家居饰品为中心的主题市场，本定位填补了简阳市这一市场空白，不仅可能使本项目的影响力超出本区域，而且可能达到、超出简阳市范围。其次，该区域本身就是简阳市家私、灯饰、装修材料的集中区，加上家居饰品的利润较高，能承受较高租金要求，可以为销售提供较好的支撑。另配以大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态。既有利于区域生活配套，又有利于聚集人气，达到共存共荣的目的。项目商业定位项目业态定位原因G区业态定位原因项目受物业本身限制，达不到对其他业态的吸引。项目所在区域本身就是简阳市家私、灯饰、装修材料的集中区，对于经营中高档的其他大型家私、灯饰商家有很大吸引力，可以引入“南方家私”“双虎家私”等未在区域的品牌商家。项目商业定位项目业态定位原因A区业态定位原因项目商业定位项目各楼层业态及租金建议G区方案1

楼层业态建议租金预估1超市+特色餐饮20-40元/平.月2大型中餐或火锅20-30元/平.月3大型洗浴中心或保健浴足20-25元/平.月4大型KTV+电玩城15-20元/平.月5大型茶楼+健身美容中心10-15元/平.月项目商业定位G区方案2

楼层业态建议租金预估1家居卖场25-50元/平.月23大型中餐或火锅20-25元/平.月4大型洗浴中心或保健浴足15-25元/平.月5大型茶楼+健身美容中心或KTV10-15元/平.月项目各楼层业态及租金建议项目商业定位A区楼层业态建议租金预估1干杂食品店+仓库8-20元/平.月2家私卖场或大型网吧10-20元/平.月项目各楼层业态及租金建议符合整个项目战略定位的原则：

集零售超市（中高档家居饰品）、大型餐饮、大型娱乐休闲中心、美容健身中心等业态于一体，业态选择必须满足以上定位需求的角度出发；尊重市场需求和选择的原则：经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；合理有效使用空间的原则：

在体现商品形象、合理规划休闲空间的基础上，实现无浪费经营；经济效益原则：

应充分考虑经营商家的经营利益，达成经营商家与投资者双赢的局面；招商计划招商原则大客户和知名品牌优先原则：

大客户和知名品牌对提升项目品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；充分考虑商家愿望和要求的原则：考虑了商家愿望和要求，才能充分吸引商家进驻，并提高商家的经营激情，从而保证物业的增值，促进后期销售，实现物业价值最大化；方便顾客消费的原则：

在业态组合方面，体现原则要是顾客充分享受一站式消费的乐趣；招商计划招商原则53

确定招商方案确定经营模式制定招商优惠策略制定招商计划信息归档完善、招商资料准备就绪招商负责人进行目标客户开发、拜访、接洽项目商家整体开业，以及开业活动举行正式签定租赁合同签定招商意向书、交纳定金进行客户分类、确定重点全面进行招商客户提供装修方案并进场装修招商计划招商流程时间：2010年6月20日—2010年8月19日目标：完成招商的基础性工作；塑造项目形象；储备大量的目标商家资源，为后期招商做好铺垫工作。招商计划招商阶段工作计划第一阶段——招商工作实施准备阶段招商团队的组建；完成项目市场调查工作，根据市调情况完成市调报告、项目定位、项目运作计划；完成现场招商处包装及项目地盘包装；根据业态规划，设计切实可行的合理的租赁价格体系；确定目标商家资源，收集商家信息；

筛选重点商家，开展对重点商家的接触；

设计完成招商资料；

招商计划招商阶段工作计划重点工作：完成对招商人员招商技巧、统一说辞、商业地产专业培训；

完成租赁合同的评审和定稿；

确定招商广告宣传方案；

完成项目现场广告位及导识系统规划方案；

协助甲方与业主签定委托经营协议。招商计划招商阶段工作计划时间：2010年8月20日—2010年11月19日目标：全面启动招商工作，完成项目80%招商率。招商计划招商阶段工作计划第二阶段——招商强力实施阶段完成招商任务分解和落实；

继续收集商家资源，筛选商家资源；与相关协会建立合作关系；

全面展开与意向商家的洽谈，重点引进大型品牌商家，形成带动作用和意向引导；

完成营销推广阶段性计划；实施项目导识系统及广告位的制作；逐步完成对项目商业氛围的营造。招商计划招商阶段工作计划重点工作：时间：2010年11月20日—2011年1月19日目标：

保证项目正常开业招商计划招商阶段工作计划第三阶段——整体开业准备阶段继续对剩余商业进行定向招商，提高招商成功率；督促商家进场装修并配合协调相关工作；完成开业策划方案，组织进行开业促销活动的准备；开业环境布置；开业广告宣传；完成开业庆典准备工作及开业庆典活动；完成对媒体炒作的组织和实施。招商计划招商阶段工作计划重点工作：

所有策略思路的实现，都需要和投资者、经营者及消费者沟通，都离不开信息传播。项目以定点招商为中心，整合其他资源，辅助以媒体报道、硬性广告、促销活动、口碑传播、现场包装等，形成强大的市场冲击力。招商策略招商策略思路：招商策略小众直击目标、大众造势宣传：本项目弱化本项目弱化

定向为主，整合实施定向招商：依据业态规划，对品牌商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商负责人重点落实适合业态定位的商家资源。以商引商：利用品牌商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。广告招商：通过各种宣传和推广活动，制造题材，扩大项目的影响，吸引目标客户的注意力，促进招商。招商策略商家策略技术策略主次分明，把握节奏

依据商家资源储备和优化目标客户层，从餐饮娱乐