房地产开发企业税收剖析及纳税技巧

---有效防范、降低纳税人涉税风险相关知识培训房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧自我介绍授课人：王兴国寿光市地税局圣城中心所现从事辖区内房地产、建筑业税收管理工作副所长、注册税务师办公地点：渤海路百货大楼家电城南邻电话：5223975手机言近几年国家陆续出台的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。毕竟，税收占据企业利润的重要部分，并且已经以各种形式嵌入企业日常生产经营行为中的各个环节，纳税风险已经成为企业经营风险中的重要因素之一，稍有不慎，纳税风险将吞噬企业的利润，甚至让企业无法实现它的商业目标。如何应对税务检查，企业该如何降低和避免税务风险？这是所有企业管理层和纳税人都非常关心和急待解决的问题。

长期以来，房地产企业都是涉税高风险企业，为了帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规，正确处理财税体系和纳税体系的差异，真正做到依法纳税、合理筹划、正确规避和降低企业纳税风险，达到企业持续、健康发展的目的，经研究决定举办本次培训会。希望在座的各位能够从中受益。

房地产企业税收现状

目前的房地产行业税种多，负担重。在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、个人所得税、车船使用税、契税和印花税，涉及11个税种，房地产企业成为现行税制下交纳地方税种最多的行业；目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按合同额的0.05%交纳印花税，按利润总额的25%交纳企业所得税，按累进税率交纳土地增值税，按3或6元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。(寿光情况）内容提要

★房地产开发企业主要税种的一般性政策规定★目前我市房地产企业税务征管的特点和具体要求

★近几年最新房地产有关税收政策解读

★目前我市房地产企业存在的纳税问题或争议，怎样有效规避纳税风险、有关建议（筹划）

一、房地产开发企业的主要税种及税率

㈠主要税种及税率简表㈡营业税、城建税及附加㈢印花税㈣契税、耕地占用税（财政部门征收）㈤土地增值税㈥企业所得税㈦房产税（八）土地使用税（九）个人所得税㈠主要税种及税率简表房地产有关税种税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区7%，教育费附加、地方教育附加3%、1%企业所得税25%、20%个人所得税土地使用税5%-45%、20%市区、市郊6元/平方.年，镇区、工矿区3元/平方.年房产税自用：1.2%，出租：12%印花税0.03%、0.05%、土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表

档次级距税率速算扣除系数税额计算公式说明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分

40%5%增值额40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分

50%15%增值额50%-扣除项目金额15%

4增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%35%增值额60%-扣除项目金额35%

㈡营业税及附加税1/71．营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2．营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。营业税的征税范围2/7具体包括：⑴交通运输业，税率3%⑵建筑业，税率3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。⑶金融保险业，税率5%⑷邮电通信业，税率3%⑸文化体育，税率3%⑹娱乐业，税率20%⑺服务业，税率5%⑻转让无形资产，税率5%⑼销售不动产，税率5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。㈡营营业税税及附附加税税3/73．营业税税的纳纳税人人营业税税的纳纳税人人是指指对提提供应应税劳劳务、、转让让无形形资产产和销销售不不动产产的单单位和和个人人。4．房房地产产企业业营业业税的的计征依依据及及计算算方法法⑴计征依依据：纳税税人提提供应应税劳劳务、、转让让无形形资产产和销销售不不动产产向对对方收收取的的全部部价款款和价价外费费用。。⑵房房地产产企业业营业业税的的计征方方法应交营营业税税＝应应税营营业额额×营营业税税税率房地产产开发发企业业计征征营业业税的的计征征依据据4/7具体包包括：第一，，出售售房屋屋收取取的款款项；；第二，，出售售土地地使用用权收收取的的款项项；第三，，代收收的房房屋水水表、、电表表、装装修等等款项项；第四，，出售售房屋屋和土土地预预收的的款项项。【提示示】纳纳税人人转让让土地地使用用权或或者销销售不不动产产，采采用预预收款款方式式的，，其纳纳税义义务发发生时时间为为收到到预收收款的的当天天。第五，，视同销销售的营业业额㈡营营业税税及附附加税税5/75.房地产产企业业附加加税的的种类类及计计算⑴城城市维维护建建设税税，税税率：：市区区7%，县县城、、镇5%，，其他他1%⑵教教育费费附加加，比比率：：3%⑶各地方开开征的其其他费用用，如防防洪基金金、城市市文化发发展基金金等，具具体情况况各省差差异较大大。山东东省的地地方教育育附加，，比率：：1%⑷应交交附加税税费＝应应交营业业税×（（城建税税率＋附加比率率）关于明确确地方教教育附加加有关问问题的通通知根据《财财政部关关于调整整山东省省地方教教育附加加征收范范围和标标准的复复函》（（财综函函[2010]72号号）、《《山东省省人民政政府关于于调整地地方教育育费附加加征收范范围和标标准有关关问题的的通知》》（鲁政政字[2010]307号））的有关关规定，，自2010年12月1日起，，地方教育育附加的的征收范范围和标标准进行行调整，，为做好好我省地地方教育育附加征征收管理理工作，，现就有有关问题题通知如如下：凡缴纳增增值税、、消费税税、营业业税（以以下简称称“三税税”）的的单位和和个人，，应按规规定缴纳纳地方教教育附加加，征收收标准为为“三税税”实际际缴纳金金额的2%。地方教育育附加的的征收范范围包括括外资企业业营业税及及附加税税应用举例例16/7某房地产产开发企企业开发发并出售售一个小小区，具体销销售情况况如下：：第一，按按照市场场价格出出售部分分房屋，，总售价价7200万元元。第二，以以比较优优惠的价价格向内内部职工工和相关关人员出出售部分分房屋，，实际售售价2000万万元，正正常卖价价2500万元元；第三，部部分房屋屋作为本本公司办办公用房房，账面面成本140万万元，若若出售正正常售价价300万元；；第四，还还有部分分房屋已已经预收收了20%的定定金，尚尚未开出出销售发发票，实实际收款款1000万元元；第五，出出售房屋屋时，向向购房者者收取本本公司代代垫的水水表、电电表的初初装费共共100万元，，未开发发票，只只开内部部收据。。。应用举例例1参考考答案7/7该公司应交营业业税及附附加税的的计算方方法如下：⑴应交交营业税税＝（7200＋2500＋＋300＋1000＋＋1800＋100））×5%＝645万元元⑵应交交附加税税＝645×（（7%＋＋3%＋＋1%）＝＝70.95万万元也可以采采用下列列简化计计算方法法应交营业业税及附附加税＝（7200＋＋2500＋300＋＋1000＋1800＋100）××5%××（1＋＋7%＋＋3%＋＋1%）＝12900××5.55＝715.95万万元【提示】⑴内内部优惠惠售房优优惠价格格税务机机关不认认可，应应按正常常卖价计计税；这这叫做让让利不让让税；⑵收取代代垫的水水表、电电表的初初装费作作房屋销销售收入入计税㈢印花花税1/21．印花花税的定义印花税，，是对经经济活动动和经济济交往中中书立、、领受、、使用税税法规定定应税凭凭证的单单位和个个人征收收的一种种行为税税。2．印花花税的征税范围围印花税的的征税范范围包括括：各种种经济合合同、产产权转移移书据（（如房产产证）、、营业账账簿、权权利、许可证照照等。㈢印花花税2/23．印花税的的纳税人人印花税的的纳税人人，是指指在中国国境内书书立、领领受、使使用税法法规定应应税凭证证的单位位和个人人。【提示】】该税的的最大特特点为征征收面广广、税率率很低。。4．印花税的的计征依依据及计计算方法法⑴印花花税的计计征方法法有两种种：从价价计征、、从量计计征⑵出售售房屋和和土地按按0.5‰的税税率计征征印花税税应交印花花税＝房房屋和土土地标的的额×0.5‰‰【提示】】房屋买买卖过程程中，房房地产公公司和购购房人均应交纳纳。㈣个人人所得税税1．房地地产企业业个人所所得税征征税对象象主要为为工资、、薪金所所得.概念：工资、、薪金所所得，是是指个人人因任职职或者受受雇而取取得的工工资、薪薪金、奖奖金、年年终加薪薪、劳动动分红、、津贴、、补贴以以及与任任职或者者受雇有有关的其其他所得得。2．个人人所得税税计算1/2应纳税所所得额＝＝月工资资、薪金金收入－－2000元(外籍人人员、华华侨、港港澳台同同胞减除除4800元)应纳税额额＝应纳纳税所得得额×适适用税率率－速算算扣除数数单位和个个人按照照国家规规定标准准缴付的的基本养养老保险险费、基基本医疗疗保险费费、失业业保险费费、住房房公积金金（简称称“三费费一金””）可以以在税前前扣除；；超过规规定标准准缴付的的部分，，需计入入工资、、薪金收收入计税税。个人所得得税计算算2/2例：2010年年3月15日，，王某当当月取得得工资收收入9000元元，当月月个人承承担住房房公积金金、基本本养老保保险金、、医疗保保险金、、失业保保险金共共计1000元元，费用用扣除额额为2000元元，则王王某当月月应纳税税所得额额=9000-1000-2000=6000元元。应纳纳个人所所得税税税额=6000×20%-375=825元。个个人取得得工资、、薪金所所得应缴缴纳的个个人所得得税，统统一由支支付人负负责代扣扣代缴，，支付人人是税法法规定的的扣缴义义务人。。㈤土地增值值税1．土地增值值税的定定义土地增值值税，是是对转让让国有土地地使用权权、地上建筑筑物及其附着物并取得收收入的单单位和个个人，就就其转让让房地产产所取得得的增值值额征收的一种税税。㈤土地增值值税2．土地增值值税的征征税范围围土地增值值税的征征税范围围包含：：转让国国有土地地使用权权、地上上建筑物物及其附附着物连连同国有有土地使使用权一一并转让让。【提示】以继承、赠赠与方式无偿转让让房地产的的行为，，以及房房地产出租、抵抵押等未转让让房产产产权、土土地使用用权的行行为不属属于土地地增值税税的征税范围围。㈤土地增值值税3．土地增值值税的纳纳税人土地增值值税的纳纳税人，，是对转转让国有有土地使使用权、、地上建建筑物及及其附着着物并取取得收入入的单位和个个人。㈤土地增值值税4．土地增值值税的计计征依据据及计算算方法⑴土地地增值税税的计征征依据是是纳税人人转让房房地产取取得的增增值额⑵增值值额＝转转让房地地产取得得的收入入－扣除除项目⑶纳税税人有下下列情形形之一的的，土地地增值税税按照房房地产评评估价格格计算征征税：①隐瞒瞒、虚报报房地产产成交价价格的；；②提供供扣除项项目金额额不实的的；③转让让房地产产的成交交价格低低于房地地产评估估价格，，又无正当理理由的。㈤土地增值值税⑷扣除项目目包括以下下内容：：①取得得土地使使用权所所支付的的金额；；②开发发土地的的成本、、费用；；③新建建房及配配套设施施的成本本、费用用，或者者旧房及及建筑物物的评估估价格；；④与转转让房地地产有关关的销售售税金，，如营业业税及附附加税；；⑤财政政部规定定的其他扣除除项目。㈤土地增值值税⑸土地增值值率＝土地增增值额÷÷允许扣扣除项目目金额＝A【提示】目的是是判断应应适用的的土地增增值税税税率①A<50%，，税率30%②50%<A<100%，税率率40%③100%<A<200%，税税率50%④200%<A，税率60%土地增值值税计算算方法举举例3某房地产产企业开开发并成成功出售售一中心心小区，，取得收收入28000万元；；实际相相关支出出14500万万元，其其中：取取得土地地使用权权费用7000万元，，开发成成本5000万万元，利利息支出出1200万元元，拆迁迁补偿支支出900万元元，其他他费用400万万元。经税务局局审查，利息支支出中，，有一部部分属于于民间集集资借款款利息共共380万元，，不准扣扣除；其其他费用用中有120万万元不符符合税法法列支标标准，不能扣除。土地增值税税计算方法法举例3参考答案(1)应应交印花税税＝28000×0.5‰＝＝14万元元(2)应应交营业税税及附加税税＝28000×5%×(1+11%)＝1554万元元(3)税税务机关按按收入的1%预扣土土地增值税税＝28000×1%=280万元(4)允许许扣除的开开发等支出出＝14500－（（380+120））＝14000万元元(5)允许许扣除的税税金＝1554万元元(6)按税税法有关规规定加计扣扣除（7000+5000））×20%=2400万元(7)土土地增值额额＝28000－（（14000+1554+2400））＝10046万元元(8)土土地增值率率＝10046÷（（14000+1554+2400））＝56%(9)应应交土地增增值税＝10046×40%－17954×5%＝4018.4－897.7＝3120.7万万元应补交土地地增值税＝＝3120.7－280＝2840.7万元㈥企业所所得税1．企业所得税税的定义企业所得税税是以纳税税人的所得得额为计征征对象所征征收的税收收。应纳税所得得额＝收入总额－－不征税收收入－免税税收入－各各项扣除－－弥补以前前年度亏损损（税法第5条条）2．企业所得税税的征税范范围企业所得税税的征税范范围，包括括企业所得得税纳税人人取得的生生产、经营营所得和其其他所得。。生产、经经营所得和和其他所得得包括来源源于中国境境内、境外外的所得。㈥企业所所得税3．企业所得税税的纳税人人企业所得税税的纳税人人包括：国国有企业、、集体企业业、私营企企业、联营营企业、股股份制企业业等。4．企业所得税税的计征依依据及计算算方法⑴企业所所得税的税税率：2007年年年底之前为为33%，，2008年开始为为25%。。⑵应交企企业所得税税＝应纳税税所得额××税率【提示】其其具体规定和技巧巧以后再分别别介绍㈦房产税税法律依据：《房产税税暂行条例例》1．房产税的定定义房产税，是是以房产为为征税对象象，按照房房产的计税税价值或房房产租金收收入向房产产所有人或或经营管理理人等征收收的一种财财产税。2．房产税的征征税范围房产税的征征税范围为为城市、县县城、建制制镇和工矿矿区的房屋屋，不包括农村村。㈦房产税税3．房产税的纳纳税人房产税的纳纳税人是指指拥有以上上征税范围围房屋产权权的单位和和个人，具具体包括：：产权所有有人、经营营管理单位位、承典人人、房产代代管人或者者使用人。。【提示】对个人所拥有有的非营业性性的房产免免征房产税税。㈦房产税税4．房产税的计计征依据及及计算方法法⑴房产税税的计征方方法有两种种：从价计计征、从租租计征⑵从价计征主要是针对对自用的房房屋而言、、税率为1.2%。。计算公式式为：应纳房产税税＝应税房产原原值×（1－扣除比比例）×1.2%【提示】扣扣除比例为为10%～～30%，，具体比例例由当地税税务机关确确定。⑶从租计征主要是针对对出租的房房屋而言、、税率为12%。计计算公式为为：应纳房产税税＝租金收入×12%房产税应用举例4某房地产开开发公司将将自己开发发的部分房房屋分别运运用如下：：第一，将3套房房屋作为本本公司临时时办公用房房，入账价价值500万元；第二，将部分房房屋以出典典的方式融融资，该部部分出典的的房屋账面面价值1000万元元，实际融融资750万元；第三，将部分开开发的房屋屋以租代售售，本年收收取租金400万元元。当地税务机机关规定，，自用房屋扣扣除率一律为30%。房产税应用举例4参考答案案则该房地产产开发公司司本年应交交房产税分分别计算如如下：⑴办公用用房应交房房产税＝500×（（1－30%）×1.2%＝＝4.2万万元⑵租金收收入应交房房产税＝400×12%＝48万元⑶该企业业本年应交交房产税＝＝4.2＋＋48＝52.2万万元【提示】⑴房屋屋出租的租租金收入还还应交纳营营业税和附附加税等；；⑵房屋出出典的，出出典方视同同销售，交交纳营业税税和附加税税等有关税税金，不交交房产税。。房产税由由承典方交纳（八）土土地使用税税1．城镇土土地使用税税是对在城城市、县城城、建制镇镇和工矿区区范围内使使用土地的的单位和个个人，按照照实际占用用土地面积积征收的一一种税。【提示】：（2007年起包括括外商投资资企业、外外国企业））2.土地使使用税以纳纳税人实际际占用的土土地面积为为计税依据据，依照规规定税额计计算征收。。土地占用用面积的组组织测量工工作，由省省、自治区区、直辖市市人民政府府根据实际际情况确定定。计税依依据的确定定有如下几几种：一是是以实际测测定的土地地面积为计计税依据；；二是以土土地使用证证书确认的的土地面积积为计税依依据；三是是纳税人据据实申报的的土地面积积为计税依依据；对于于共有土地地的，土地地使用权共共有各方，，应按其实实际使用的的面积占总总面积的比比例，分别别计算缴纳纳土地使用用税。土地使用税税3、新征用的土土地，按照照下列规定定征收土地地使用税：：(1)征征用的耕地地，自批准准征用之日日起满一年年时开始缴缴纳土地使使用税；(2)征用用的非耕地地，自批准准征用之次次月起缴纳纳土地使用用税。4、城镇土土地使用税税的纳税义义务发生时时间确定以以出让让或转让方方式有偿取取得土地使使用权的，，应由受让让方从合同同约定交付付土地时间间的次月起起缴纳城镇镇土地使用用税；合同同未约定交交付土地时时间的，由由受让方从从合同签订订的次月起起缴纳城镇镇土地使用用税。（适用于房地地产企业）5、土地使使用税按年年计算、分分期缴纳。。具体缴纳纳期限由省省、市、县县税务局确确定。三、房地产产业营业税税的纳税筹筹划思路㈠基本原原则㈡减少流流转环节㈢改变收收入性质（一）基本本原则1．遵循税法对对营业收入入确认的要要求2．防止在收入入计量上出出现与税法法对抗的行行为（1）对价价外费用的的处理，或或选择巧妙妙，或选择择规范。（2）对房房屋的部分分让价与优优惠，注意意开票与入入账的时间间差。（3）对让让价过大的的，应有充充分的理由由，主要是是房屋的质质量和市场场价格，或或资金回笼。（二）减少少流转环节节1．原因：对于房屋转转让而言，，是以转让让收入作为为计税依据据，计征营营业税及附附加税，因因此，房屋屋在企业之之间，或企企业与个人人之间转让让的环节越越多，交纳纳营业税及及附加税的的次数就越越多，交纳纳的税金总总额也就越越多。2．房屋开发过过程中，企企业常见的的错误认识识行为（1）两家家以上企业业合作建房房，合作一一方分回房房屋再对外外出售希望望获利。运用举例7甲乙两公司司签订协议议，由甲方方出地，乙乙方出钱并并负责房屋屋开发，进进行合作建房甲方所出土土地账面价价值600万元，市市场价值5000万万元；乙方方出钱对该该部分土地地进行房屋屋开发，实实际开发房房屋面积40000平方米，，乙方追加加投入开发发成本及相相关费用支支出约7000万元元。根据合同约约定，甲方方分回40%的房屋屋共16000平方方米。该房屋市场场均价为每每平方米5500元元，甲方分分回的房屋屋每平米协协议作价4000元元，甲方分分回的房屋屋又按每平平米5200元的价价格卖给内内部职工。。乙公司向向甲公司分分配房屋时时，按协议议价格开出出发票，并并交纳营业业税及附加加税，税率为5.6%。运用举例7参考答案案：1/2①乙公司司对该部分分房屋申报报上交营业业税及附加加税=1600×0.4×5.6%=358.4万元。。②甲乙双双方实际各各上交印花花税=1600×0.4×0.5‰=3.2万万元税务机关对对以上业务务进行清税税时，对甲甲乙双方分分别作以下下处理要求求：乙公司应按按正常市场场售价，视视同销售，，计算补交交营业税和和印花税等等。①应补交交营业税及及附加税=1600×（0.55-0.4）××5.6%=134.4万元元。②应补交交印花税=1600×（0.55-0.4）××0.5‰‰=1.2万元运用举例7参考答案案：2/2甲公司应补补税的情况况分别如下下：①从乙公公司分回房房屋应补交交印花税=1600×（0.55-0.4）××0.5‰‰=1.2万元。②从乙公公司分回房房屋按3%的税率补补交契税=1600×0.55×3%=264万元。③将房屋屋转手卖给给内部职工工时：应交营业税税及附加税税=1600×0.55×5.6%=492.8万元。。应交印花税税=1600×0.55×0.5‰=4.4万万元。另外甲乙两两公司还因因此补交巨巨额的土地地增值和企企业所得税税。【提示】造成以上上结果的主主要原因是是，实物分配增增加了营业业税及附加加税、印花花税的征收环节。（2）协议议以房抵债债的错误行行为房地产公司司与其他公公司形成债债务后，双双方协商以以房屋用较较低的价格格抵债，这这种模式对对债权人而而言，形成多次流流转。因为抵债的过程程是一次房房屋的交易易过程，债权人转转手出售房房屋时又形形成第二次次交易过程程，两次交交易纳税，，从整个流流转过程看看，多交了一次次营业税及及附加税、、印花税、、契税；另外，债权权人在未再再次转让房房屋之前，，还要作为为自用房每每年交纳1.2%的的房产税。。其影响结果与合作开发建建房性质差差不多。3．减少公司间间房屋流转转的环节，同时又要要满足联合开开发或协议议抵债等经经营要求，最简单的的处理方法法只有两种种第一，总量控制的的终端一次次性销售模模式，即：（1）由合合作双方处处理房源的的总数量。。（2）将该该部分房源源视同团购购，并作为为一批限价价销售，只只接有终端端购房者与与房地产开开发公司按按限定价格格一一签订订购房合同同，体现为为一次性终端端销售。（3）由于于该批销售售房屋，楼楼栋和时间间相对集中中，只接按按约定价格格销售，既既减少了中中间实物分分配的环节节，又规避避了销售价价格的风险。运用举例9如上例8中中，对于甲甲公司分回回的16000平米米房屋，甲甲方要再次次出售给内内部职工，，可以改为为以下结算算模式：（1）乙公公司直接将将该部分房房屋以每平平米5200元的价价格卖给甲甲方指定的的内部职工工，并由甲甲方公司职职工与乙公公司签订购购房合同，，并开票办办证。（2）每平平米5200元与4000元元的价差部部分，扣除除乙公司应应交的营业业税及附加加税、土地地增值税、、企业所得得税之后，，作为甲方方服务性合作作利润分回。运用举例9参考答案案这样处理对对乙公司而而言：每平米按5200元元交纳相关关税金，而而非调整为为5500元交税。。对甲公司而而言：（1）无须须交纳从甲甲公司分回回实物环节节应交的印印花税和契契税，更不不用交纳房房产税。（2）甲公公司也不用用再交纳房房屋出售给给职工环节节的营业税税及附加税税、印花税税、土地增增值税和企企业所得税税等。（3）甲公公司也不存存在房屋计计税价格的的调整问题题（即：每每平米按5200再再出售，而而税务机关认认定均价为5500元）。（三）改变变收入性质质1．改变收入的的性质应具具备的条件件房地产企业业的房屋和和土地出售，可能存在在以下几种种情况：（1）属于于精装修房房屋。（2）属于于土地转让让。（3）属于于在建工程程整体转让让。（4）或者者公司做完完最后一个个项目，不不打算再做做。针对以上不不同特殊情情况，可以以采用不同同方法对房房屋开发收收入的性质质进行转化。2．收入分分割法（1）对象。属于开发发完的精装装修房屋。。（2）条件。应设立两两家以上公公司，一家家为房地产产开发公司司，另一家家为装饰公公司。（3）原因。精装修的的房屋售价价包括装修修费用及装装修的基本本利润在内内。（4）税收差异：①装修收入入单独开票票，营业税税税率为3%，比房房产公司5%的税率率要低。②装修收入入部分不交交土地增值值税。③对于购房房者而言，，降低了契契税的计税基数。运用举例10：丁房地产开开发公司开开发的部分高档住住宅，全部精装修修，共15000平米米，每平米米售价在8000元元左右，每每平米装修修成本可以以估计在1000~1200元之间，，全部装修修由A公司司完成。当地规定，房地产公公司营业税税及附加税税率为5.6%，装装饰行业为为3.36%，该类类房屋的契税税率为4%。运用举例10参考答答案1/2：第一，若每平米米装修费结结算价格为为1000元，由丁丁公司全部部支付给A，A公司司作收入，，丁公司作作为房屋开开发成本的的一部分。。（1）A公公司应交营营业税及附附加税=10000×0.1×3.36%=33.6万元（2）丁公公司应交营营业税及附附加税=10000×0.8×5.6%=448万元（3）购房房者累计应应交契税=10000×0.8×4%=320万元运用举例10参考答答案2/2：第二，若装修费费直接由装装修公司开开给购房者者，而房产产公司按差差价款开票票给购房者者。（1）A公公司应交营营业税等=10000×0.1×3.36%=33.6万元。（2）丁公公司应交营营业税等=10000×（0.8－0.1）××5.6%=392万元（3）购房房者累计应应交契税=10000×（0.8－0.1）××4%=280万元元以上比较表表明，采用用第二方案案：丁公司少交营业税税等56万元元。购房者少交契税40万元。。3．整体转转化法（1）对象：公司目前前业务较单单一，属于于转让地或或整体转让让未完工项项目，亦或或公司最后后一个项目目转让后，，股东不想想再继续经经营公司。。（2）条件：公司业务务很单一，，债权债务务项目几乎乎没有，公公司过去的的账面资料料等也很干干净。（3）原因：公司形式式上是出让让土地或未未完工的房房屋，实际际属于转让整个公公司。（4）税收收差异①公司转让土地或或工程项目目，转让收入入依次要交交纳营业税税及附加税税、土地增增值税、企企业所得税税，若转让后公公司再关门门，获得的的利润还要要交纳个人人所得税。②若看成是是出售公司，则实际属属于转让公公司的股权权，股权转转让所得，，不交营业业税及附加加税、土地地增值税、、企业所得得税，只须交纳印印花税和个个人所得税税。而公司的股权权价值则全全部体现在在公司的土土地或开发项目上。运用举例11：B房地产开开发公司的的股东，名名下有数家家公司，其其中该房地地产开发的的设立就是是看中了一一块土地增增值的潜力力。该公司注册册资本2600万元元。公司成成立后购入入一块土地地，其成本本及费用总总额为2800万元元。目前，该部部分土地增增值潜力很很大，若出出售，市价价在9000万元左左右，若投投入14000万元元开发成房房屋，可能能增值空间间更大，但但股东对未未来房地产产业的走向向把握不准准，不愿冒冒更大的风风险。另外有一家家公司看中中这块土地地，愿意购买，但最高出出价不超过过8700万元。运用举例11参考答答案1/3：B公司的股股东认为购购买方的出出价较低，，难以决策策，设计方方案及建议议如下：第一，若B公司单独独转让土地地，然后再再注销公司司，转让理理想价位9000万万元能实现现，则：（1）转让让收入交营营业税及附附加税（按按5.5%计算）=9000×5.5%=495万元。。（2）应交交印花税=9000×0.5‰=4.5万元。。（3）预计计至少交纳纳土地增值值税和企业业所得税=2300万元（具具体计算方方法及原则则后面介绍绍）（4）注销销时个人所所得税约680万元元。累计交税约=495+4.5+2300+680=3480万元运用举例11参考答答案2/3：第二，直接转让公公司，作价8700万元元，则：（1）印花花税=8700×0.5‰=4.35万元（2）应交交个人所得得税＝（8700－2800－4.35））×20%≈1179万元（3）累计应交税税＝1179+4.35=1183.35万元≈1184万元运用举例11参考答答案3/3：两者比较（1）形式式上转让收收入减少=9000－8700=300万元。。（2）实质质采用第二二种方式少少交税=3480－1184=2296万元元。（3）股东东采用第二二方案多获获利=2296－300=1996万元。。这种设计模模式，属于于房地产开发发行业典型型的税种规规避规模，也是目前前法规中运用较方便便的方法之一一。四、以租代代售等模式式下房产税税的规避模模式（一）房产产税涉及的的主要问题题（二）企业业对房产税税应采取的的对策（一）房产产税涉及的的主要问题题1．大部分分房地产公公司交纳房产税税绝对额较较少（1）公司司自用房面面积小，价价格低，每每年按1.2%的税税率交税，，几乎可以以忽略不计计。（2）开发发的房屋，，未完工的不不交税，已经完工工的，若不视同公公司自用，，也不交房产税税。2．未来的矛盾盾突出（具体内容容见下页））3．对目前前分期收款卖卖房的情况，税税收征管的的定性和方方法过于单单一，一律作房屋屋出售征税税，减少了国国家税源，，也影响了了契税等相相关税收的征收收。2．未来的矛盾盾突出针对以上情情况，为了了打击部分分房地产公公司捂盘（（即开发的的房屋暂不不出售，等等将来卖更更好的价格格）、捂地地等情况，，国家拟采采取以下措措施：（1）凡是是房产公司司已开发完完毕达到销售条条件的，若在一一定期限内内还未出售售，超过期期限后一律律视同房产产公司自己己使用，视同销售，先征取营营业税、土土地增值税税、企业所所得税等，，再视同公公司自用房房征收房产产税，将来来视情况决决定是否同同时开征物物业税。（2）对于于房产公司司有偿取得的的土地，在一定期期限内未开开发，或长长期处于半半开发状态态下的，或或国家无偿偿收回，或或视同企业业自用，征征收相关税税收。（3）对目目前分期收款卖卖房的情况，税税收征管的的定性和方方法过于单单一，一律律作房屋出出售征税，，减少了国国家税源，，也影响了了契税等相相关税收的征收收（一）房产产税涉及的的主要问题题（二）企业业对房产税税应采取的的对策1．对于企业自自用房屋，，应分清其其用途和属属情（1）依据：①企业拥拥有的，独独立于房屋屋之外的建建筑物，如如围墙、烟烟筒、窒外外游泳池等等不属于房房产税的征征税对象。。②房地产产公司建造造的商品房房，在出售售前不征收收房产税，，但出售前前已使用、、出借、出出租的要征征税。（2）企业业容易多交交房产税的的原因①涉及围墙墙、室外游游泳池等建建筑支出，，属于资本本性支出，，应作固定定资产入账账。会计核核算时，不不知道应独立单独，而合并计计入房屋的的价值，导导致长期多交税。运用举例12：某知名房地地产开发公公司，属于于上市公司司，为了打打造公司形形象，公司司总部所在在地的室外外建筑支出出发生2000万元元，会计将将以上支出出，均作房屋建建筑物入账账，导致每年年多交房产产税。（当当地规定余余值扣除比比率为30%）每年该部分分建筑上交交房产税=2000×（1－－30%））×1.2%=16.8万元元。后来在咨询询过程中，，发现了以以上问题，，但该公司司已经多交交了4年税税，同时，，税务机关关认定该部部分支出已已经无法从从房屋中准准确分立出出来，要求求以后年度度还应继续交税税。（2）企业业容易多交交房产税的的原因②做好事也也交税这种情况主主要表现为为地产公司司将开发的房屋屋无偿出借借的行为等。某公司开发发的部分框框架结构房房屋，尚未未最终完工工，公司领领导同意暂暂借部分房房屋给某物物流公司作作临时室内内货场，约约2200平米。税务机关发发现后，认认定出借属属于应税行行为，然后后每平米按按3000元的估价价征收营业业税、附加加税、企业业所得税，，同时按1.2%的的比例征收房产税税。（二）企业业对房产税税应采取的的对策2．对于投投资用房，，应注意投投资的性质质及税法的的认定（1）公司司的房屋对外投资，房屋产权权已转移的的由接管投资方方交税。（2）名义义对外投资资，实际未未办理产权权转移手续续的，视同房屋出出租，按租金收收入的12%交纳房房产税，同同时交纳营业税税等。（3）对外投资，办理了产产权转移手手续的，但但明确约定定每年固定定回报水平平，也视同房屋屋出租，按租金收收入交营业业税、房产产税等。3．房屋对对外出租，，应分清楚楚收入的性性质，同时时，会计开开票入账手续要要正确。（二）企业业对房产税税应采取的的对策典型案例：：某房地产公公司将开发发的部分门门面房留归归本公司，，等待更大大的价值潜潜力；当时时企业自建自购时作价1500万元元。企业购入后后，对外投投资，与另另一家公司司联合开商商场，但产权未转移移（联营时，，该部分房房屋估计市市价3000万元））。公司收到联联营方分回回的投资款款后，直接接作利润入入账，并按自用房交交纳房产税税（当地规定扣扣除率为30%））典型案例参参考答案：：房产公司每每年交房产税=1500×（1－－30%））×1.2%=12.6万元元税务机关发发现后，要要求该房地地产公司补补交以下税税金：①营业税及附附加税=320××5.5%=176万元②房产税=320××12%－－12.6=25.8万元五、土地增增值税的纳纳税筹划（一）土地地增值税的的计算规律（二）土地地增值税清算的要求求（三）土地地增值税的的技术性税收收筹划方法法（四）微利项目的土地增值值税筹划方方法（一）土地地增值税的的计算规律律1．收入的确认认房地产业转转让房屋和和土地使用用权的收入入包括（1）转让让取得的全部价款（货币性收收入）（2）相关经济效效益——实物【提示】①注意意视同销售售；②注意价外费用；③注意价价格核定与调整整（税务机关关的权利））2．计算增增值税时，，允许扣除除项目的内内容（1）（1）取得土地使使用权所支支付的金额额①有偿购购买土地所所支付的价价款②转换土土地性质所所支付的差差价款，如如综合用地地转换为房房屋开发用用地③以