房地产概论之房地产开发用地

房地产概论——第三讲房地产开发用地房地产开发用地我国现行土地制度房地产开发用地房地产开发用地的选择房地产开发用地的取得开发建设中的农地征用闲置土地的处理一、我国现行土地制度我国的土地所有制度中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式，具体又由国务院代表国家行使。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权我国的土地使用政策国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权使用收益转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。二、房地产开发用地开发用地的必备条件

国有用地根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。开发用地的使用权根据我国《房地产管理法》的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。开发用地的类型按照土地利用性质和功能划分居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地三、房地产开发用地的选择1.地段影响因素分析◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度1.地段影响因素分析◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资水平等◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程度）、优惠政策、土地制度。◆人口因素：数量、素质、家庭规模等◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯等。◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好坏2.地段选择的原则◆选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地

地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）

价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。2.地段选择的原则◆掌握并应用地段选择的理论和经验上风口发展理论城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。高走理论市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。近水发展理论城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。沿边发展理论城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的地段。交通方便、优势互补。2.地段选择的的原则◆总揽全局选选择投资地地段房地产投资资地段仅是是城市土地地的一个组组成部分，，因此，必必须从城市市的整个布布局、整个个城市规划划的全局角角度来考察察地块的投投资利弊。。在投资地地段选择时时，既要判判断出近期期的热点地地段，又要要判断出中中长期的投投资热点地地段，还要要判断出隐隐蔽的投资资地段所在在。为达此此目的，首首先要用全全局的观点点来考虑问问题；其次次要认真调调查研究，，充分掌握握第一手材材料；再次次要透过表表面看本质质，通过资资料分析，，找出关键键所在。2.地段选择的的原则◆积极稳妥，，敢冒地段段风险风险是绝对对的，投资资任何地段段，都要冒冒一定的风风险，只只不过风险险有大有小小而已。世世界上不存存在只有收收益没有风风险的投资资地段。在在选择投资资地段时，，既需要认认真分析，，尽量规避避投资地段段风险，又又要敢于冒冒险，以大大无畏的勇勇气去争取取投资的巨巨大收益。。四、开发用用地的取得得方式按照《城市市房地产管管理法》的的规定：获获取土地使使用权的基基本方式有有：土地划拨土地出让土地转让土地划拨土地划拨土地使用权权划拨是指指经有批准准权的人民民政府依法法批准，在在用地者缴缴纳补偿、、安置等费费用后将该该幅土地交交其使用，，或者将土土地使用权权无偿交给给土地使用用者使用的的行为。特特点：无偿偿无限期划拨土地范范围（1）国家家机关用地地和军事用用地（2）城市市基础设施施和公益事事业用地（3）国家家重点扶持持的能源、、交通、水水利等项目目用地（4）法律律、行政法法规规定的的其他用地地土地划拨划拨土地的的管理（1）划拨拨土地转让让时，应报报有批准权权的人民政政府审批。。准予转让让，办理出出让手续，，交纳出让让金。政府府决定不办办理出让手手续，转让让方应将转转让房地产产所获收益益中的土地地收益上缴缴国家。凡凡上缴土地地收益的土土地，仍按按划拨土地地进行管理理（2）划拨拨土地使用用权出租（3）划拨拨土地使用用权抵押（4）对未未经批准擅擅自转让、、出租、抵抵押划拨土土地使用权权的单位和和个人，县县级以上人人民政府土土地部门应应当没收其其非法收入入，并根据据情节处以以罚款。（5）划拨拨土地使用用权的收回回：土地使使用者因迁迁移、解散散、撤消、、破产、或或者其他原原因而停止止使用土地地的，或根根据城市建建设发展需需要和城市市规划要求求，政府可可以无偿收收回土地使使用权。对对其他建筑筑物、附着着物，政府府可根据实实际情况给予适当补补偿。土地使用权权出让出让指国家或其其代表（省省、市、县县土地管理理部门）以以土地所有有者身份作作为出让人人，将国有有土地使用用权在一定定年限内出出让给土地地使用者，，由土地使使用者向国国家支付土土地使用权权出让金的的行为。出让方式国有土地使使用权出让让可以采取取拍卖、招招标或者双双方协议的的方式。商商业、旅游游、娱乐和和豪华住宅宅用地，有有条件的必必须采取拍拍卖、招标标方式；没没有条件的的，可采用用双方协议议的方式，，但协议方方式出让的的土地价格格不得低于于国家规定定的最低价价。土地使用权权出让出让年限土地使用权权出让的最最高年限按按出让土地地用途分别别确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技技、文化、、卫生、体体育用地50年；商业、旅游游、娱乐用用地40年年；综合或其他他用地50年。具体地块的的出让年限限，由土地地管理部门门会同城市市规划、建建设和房产产管理部门门在上述最最高出让年年限内商定定。合同约约定的土地地使用年限限届满，除除申请续期期经依法批批准外，国国家无偿收回土地使使用权及其其地上建筑筑物、其他他附着物。。土地使用权权出让出让金土地使用权权出让金的的本质，是是土地所有有者（国家家）凭借土土地所有权权取得的土土地的经济济利益。构成：①①一定年限限内地租；；②土地使用用权出让前前国家对土土地的开发发成本；③征地拆迁迁补偿安置置等费用。。协议出让协议出让是指国有土土地的所有有者或其代代表，作为为出让人与要求使用用国有土地地者，就出出让土地使使用权所涉涉及的有关关事项，如如出让年限限、出让金金、土地面面积、用途途等协商，，达成一致致意见后，，由出让方向受让方出让国有土土地使用权权的一种出出让方式。。特点由于受让人人的单一性性，使其缺缺乏竞争机机制，缺少少公开性，，在实践中中存在一定定的弊端，，主要是受受人为因素素干预比较较大，易导导致随意减减收或者免免收土地使使用权出让让金，给政政府造成经经济损失。。此时政府府对地价较较易控制，，灵活性大大。招标出让招标出让在指定的期期限内，符符合条件的的单位和个个人，以书书面投标形形式，竞投投某宗土地地使用权，，出让方根根据一定的的要求择优优确定受让让方的土地地使用权出出让方式。。程序招标投标开标、评标标和决标签约、领取取土地使用用证拍卖出让拍卖指政府或其其代表，作作为拍卖人人在指定时时间、地点点、公开场场合，组织织符合条件件，有意受受让土地者者竞投一定定年期的土土地使用权权。拍卖主主持人公布布地块开发发计划的细细节及条件件，竞投者者用举手、、举牌或口口头报价的的形式竞投投报价，最最后以“价价高者得””的原则确确定土地使使用权受让让人的一种种土地出让让方式。程序发布拍卖公公告拍卖签约、领取取土地使用用证书土地使用权权出让合同同合同示范文文本：宗地地出让和成成片开发土土地出让合合同合同的主要要条款◆总则◆出让地块块的范围、、面积、使使用年限和和地块用途途；◆土地费用用及支付；；◆土地使用用权转让和和抵押：主主要指明受受让方进行行土地使用用权转让和和抵押行为为的前提条条件，规定定办理土地地使用权转转让和抵押押应遵循的的原则和程程序。◆期限届满满：主要针针对土地使使用年限届届满或在合合同续存期期间、因特特殊情况，，出让方收收回土地使使用权的行行为，规定定相应的处处理办法。。◆土地使用用的条件土地使用权权转让转让拥有国有土土地使用权权的用地者者，通过合合法方式将将其使用权权转移给他他人的行为为。类型以划拨方式式取得的土土地使用权权的转让以出让方式式取得的土土地使用权权的转让方式买卖、合资资、合作建建房、交换换、作价入入股土地使用权权转让的原原则转让时，土土地使用权权合同和登登记文件中中所载的权权利义务随随之转移。。土地使用权权与地上建建筑物所有有权同时转转移。土地使用者者通过转让让方式取得得的土地使使用权，其其使用年限限为原土地地使用权出出让合同约约定的使用用年限减去去原土地使使用者已经经使用年限限后的剩余余年限。土地使用权权转让的管管理国家土地管管理部门依依法对土地地使用权转转让实行监监督。（1）办理理过户登记记手续（2）申报报房地产成成交价格（3）交纳纳土地增值值税（4）以下下情况不得得转让①以出让方方式取得土土地使用权权未按合同同约定支付付全部土地地使用权出出让金和进进行投资开开发的；属属于成片开开发土地未未形成工业业用地或其其他建设用用地条件的的。②未依依法登记领领取权利证证书的；③③司法和行行政机关依依法裁定决决定查封或或者以其他他形式限制制房地产权权利的；④④依法收回回土地使用用权的；⑤⑤权属有争争议的。五、开发建建设中的农农地征用农地征用宪法修正案案草案将宪宪法第十条条第三款““国家为了了公共利益益的需要，，可以依照照法律规定定对土地实实行征用。。”修改为为：“国家家为了公共共利益的需需要，可以以依照法律律规定对土土地实行征征收或者征征用，并给给予补偿。。”这样样修改，主主要的考虑虑是：征收收和征用既既有共同之之处，又有有不同之处处。共同之之处在于，，都是为了了公共利益益需要，都都要经过法法定程序，，都要依法法给予补偿偿。不同之之处在于，，征收主要要是所有权权的改变，，征用只是是使用权的的改变。农地征用的的类型为公共目的的而进行的的征用，如如为国防、、国家机关关等公共公公益事业发发展所需用用地进行的的农地征用用；为非公共目目的，即为为满足城市市土地市场场一般需求求而进行的的农地征用用，如为房房地产开发发需求而进进行的农地地征用。开发建设中中农地征用用出让程序序开发企业申申请用地土地管理部部门审核申申请文件拟定征地方方案征地出让申申请报批签订合同，，核发土地地使用证集体土地征征用1.集体土地征征用特点（1）具有有一定的强强制性，征征地是国家家的特有行行为，被征征地单位必必须服从国国家的需要要，不能也也不许可提提出任何异异议。（2）要妥妥善安置被被征地单位位人员的生生产和生活活，用地单单位向被征征地单位给给予经济补偿。（3）被征征用后的土土地所有权权发生转移，，即集体所所有的土地地变为国家家所有的土土地。国家家再将国有有土地的使使用权出让让给开发建建设单位。。集体土地征征用2.征用集集体土地应应遵循的原原则（1）珍惜惜耕地，合合理利用土土地的原则则：在征用用土地时，，必须坚持持“以要吃吃饭、二要要建设”的的方针，必必须坚持““十分珍惜惜每寸土地地，合理利利用每寸土土地”的基基本国策。。一切征用用和使用土土地的单位位和个人，，必须坚持持精打细算算，能少占占土地就不不多占，能能利用荒地地就不占用用耕地坚决决反对征而而不用，多多征少用，，浪费土地地的错误做做法。（2）保证证国家建设设用地原则则：在征用用土地时，，应反对两两个极端，，一是以节节约土地为为理由，拒拒绝国家征征用；二是是大幅度提提高征地费费用，以限限制非农业业部门占用用土地。（3）妥善善安置被征征地单位和和农民的原原则：既不不要因为征征用土地而而降低被征征地生产单单位的生产产水平和农农民个人的的生活水平平，也不要要因征地而而过大的提提高农民的的生活水平平或者超过过当地的生生活水平。。集体土地征征用（4）有偿偿使用土地地的原则：：有偿使用用土地，是是土地使用用制度改革革的核心内内容，是管管好土地、、促进节约约用地和合合理利用土土地、提高高土地经济济效益的经经济手段。。（5）依法法征地的原原则：建设设单位征用用土地，必必须根据国国家的有关关规定和要要求，持有有国家主管管部门或者者县级以上上人民政府府批准的证证书或文件件，并按照照征用土地地的程序和和法定的审审批权限，，依法办理理了征用手手续后，才才能合法用用地。集体土地征征用3.征用土土地的范围围国家进行经经济、文化化、国防建建设以及兴兴办社会公公共事业和和列入固定定资产投资资计划用地地的，经有有批准权的的人民政府府批准后可可以征用集集体土地，，被征地单单位和个人人应服从国国家需要，，不得阻挠挠。建设单单位征用的的集体土地地，其土地地所有权属属于国家，，用地单位位只有土地地使用权。。集体土地征征用4.征用土土地批准权权限的规定定（1）征用用土地实行行两级审批批制度，即即国务院和和省级人民民政府。（2）征用用农地的，，应先办理理农用地转转用手续，，同时办理理征地审批批手续。（3）基本本农田，基基本农田以以外的耕地地超过35公顷的，，其他土地地超过70公顷的，，由国务院院审批。（4）其他他用地和已已经批准农农用地转用用范围的具具体项目，，由省级人人民政府审审批并报国国务院备案案。集体土地征征用5.征用补补偿和安置置（1）土地地补偿费。。国家征用集集体所有的的土地时直直接对土地地支付的补补偿费用，，其实质是是对土地收收益的补偿偿。1.征用土土地的补偿偿费，为该该耕地被征征用前三年年平均年产产值的6至至10倍。。2.征用用其他土地地的补偿费费标准由省省、自治区区、直辖市市参照征用用耕地的补补偿费标准准规定。（2）安置置补助费。。安置补助费费是指国家家征用农地地时，为了了妥善安排排被征地单单位的生产产和群众生生活所支付付安置补助助费用，包包括劳动力力安置费和和生活补助助费。安置置补助费按照需要安安置的农业业人口数计计算。需要要安置的农农业人口数数，按照被被征用的耕耕地数量除除以征地前前被征地单单位平均每每人占有耕耕地的数量量计算。每每一个需要要安置的农农业人口的的安置补助助费标准，，为该耕地地被征用前前3年平均均年产值的的4至6倍倍。但每公公顷被征用用耕地的安安置补助费费，最高不不得超过被被征用前3年平均年年产值的15倍。集体土地征征用（3）土地附着物物。土地附附着物是指指经集体组组织或农民民个人投入入形成的地地上建筑物物、构筑物物或其他设设施如房屋屋、树木、、水井等。。征用集体体所有的土土地时，会会造成地上上附着物投投资的损失失，应该对对集体经济济组织或农农民个人的的这部分投投资损失予予以补偿。。（4）青苗补偿费费。青苗是是指从播种种以后到收收获之前生生长在耕地地中的农作作物。它与与地上附着着物一样属属农民对土土地的投资资。征用土土地上的青青苗，在不不影响建设设工程正常常进行的情情况下，应应等待农民民收获。如如由于急需需用地必须须铲除时，，开发企业业应按不同同作物的实实际产量、、不同生长长期，给予予相应补偿偿。开发建设中中的农地征征用补偿（5）临时建设用用地补偿费费。开发项项目因施工工需要临时时使用未被被征用土地地范围外的的集体所有有的土地，，开发企业业也应向集集体经济组组织支付补补偿费，即即支付临时时建设用地地补偿费。。在临时使使用的土地地上，开发发企业不得得修建永久久性建筑物物。使用期期满，开发发企业应当当恢复土地地的原状，，及时归还还。（6）耕地占用税税。根据规规定，开发发企业使用用耕地时，，应向国家家缴纳耕地地占用税。。种植农作作物的土地地以及鱼塘塘、园地、、菜地及其其他农业用用地都属于于耕地占用用税的征税税对象。耕耕地占用税税，一般可可由当地财财政机关委委托当地土土地管理部部门在办理理征地手续续过程中负负责代收或或督促缴纳纳。开发建设中中的农地征征用补偿（7）新菜地开发发建设基金金。征用城城市郊区的的菜地，开开发企业应应当按照国国家有关规规定缴纳新新菜地开发发建设基金金。城市郊郊区菜地在在这里是指指城市郊区区（不含县县城，建制制镇和工矿矿区的郊区区）连续3年以上常常年为供应应城市居民民吃菜，常常年种菜的的商品菜地地或养殖鱼鱼、虾等精精养鱼塘。。（8））征地地管管理理费费。。是是开开发发企企业业支支付付给给承承担担征征地地包包干干事事务务的的有有关关土土地地管管理理业业务务部部门门的的费费用用。。““征征地地包包干干””是是政政府府为为保保障障各各方方利利益益顺顺利利实实施施征征地地工工作作而而采采取取的的一一项项措措施施。。开开发发企企业业在在提提出出用用地地申申请请后后，，应应着着手手办办理理有有关关征征地地包包干干手手续续，，与与土土地地管管理理部部门门签签订订征征地地费费用用包包干干协协议议，，明明确确双双方方的的权权利利和和义义务务。。土土地地管管理理部部门门从从征征地地总总费费用用中中提提取取征征地地管管理理费费的的比比率率，，按按不不同同地地区区的的具具体体情情况况分分别别确确定定，，一一般般为为1%～～2%。据有有关关部部门门测测算算，，目目前前大大城城市市商商品品房房成成本本中中，，土土地地价价格格约约占占了了30%～～60%，，最最高高的的达达到到70%以以上上。。集体体土土地地征征用用6.征征用用集集体体土土地地的的工工作作程程序序（1））申申请请用用地地（2））受受理理申申请请并并审审查查有有关关文文件件（3））审审批批用用地地（4））征征地地实实施施（5））签签发发用用地地证证书书（6））征征地地批批准准后后的的实实施施管管理理（7））颁颁发发土土地地使使用用证证（8））建建立立征征用用土土地地档档案案六、、闲闲置置土土地地的的处处理理1.闲闲置置土土地地的的范范围围（1））未未按按建建设设用用地地批批准准书书和和土土地地使使用用权权合合同同规规定定的的期期限限开开发发利利用用土土地地的的。。（2））核核准准使使用用的的土土地地，，自自土土地地使使用用权权出出让让合合同同生生效效或或建建设设用用地地批批准准书书颁颁发发之之日日起起满满