房地产估价的基本方法

房地产经济学

---房地产估价

厉伟liweiby@

025-852111761.概述估价的概念、必要性2.房地产估价理论基础估价原则、基本程序3.房地产估价方法比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法1.概述1.1房地产估价概念所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。房地产估价=科学+艺术1.2房地产估价的必要性不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。⑴房地产交易的需要⑵房地产抵押的需要⑶房地产保险和损害赔偿的需要⑷房地产税收的需要⑸房地产征用补偿的需要*房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥2.房地产估价基本理论2.1基本原则⑴合法原则要以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。*合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑；*合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。城市规划创造土地价值。*合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价。⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。*最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。*最佳用途、最佳规模、最佳集约度*法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性*保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第二种和第三种的组合）⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。⑸公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

2.2房地产估价的基本程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。⑴获取估价业务被动接受、主动争取、自有自估⑵确定房地产估价的基本事项①明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？？明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些房地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着很重要的规定作用。如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。②确定估价对象：实体状况、权利状况实体状况—土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型。权利状况—权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR使用权）、权属的使用状况（如使用权的剩余年限）③确定估价期日—是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。三种方式④签订估价合同⑶拟订评估作业计划包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度⑷实地勘察和收集整理资料基本目的有两个：①为市场分析服务；②为特定的房地产分析服务。估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区房地产有影响的资料；③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；④反映估价对象状况的资料。进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。⑸选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件，一般用多种方法⑹确定估价结果（最终估价）简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉及三个基本的考虑因素：①根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查；②对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑；③对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值的价值位置（高、中、低）进行考虑。最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论很少以三种估价方法的简单平均数为基础。⑺估价报告口头报告

表格式报告

书面报告

叙述式报告

1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用3.房地产估价方法

3.1比较法比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值得一种方法。适用范围：不动产市场比较发达交易案例与待估案例有较强相关性一般来说，比较法比另两种方法更简单也更直接，其计算的过程也常常较少，因此，评估判断出错的可能性和数学错误的可能性都较少。其所得出的估价判断要比其他方法所得出的判断更可靠。估价程序序收集交易易案例案例1案例2案例3交易情况况、期期日、房房地产状况因因素修正正比准价格1比准价格2比准价格3均值V=∑Vi/n评估价步骤：⑴调查最近近销售。。对交易案案例的销销售进行行调查；；确定买买主和卖卖主的动动机；找找出有关关销售日日期、价价格、条条件等方方面资料料；⑵分析销售售。分析交易易案例并并将交易易案例与与待估不不动产（（财产标标的）进进行比较，考虑虑销售时时间、位位置以及及其他影影响市场场价值的的因素。。这个过过程包括括两个部部分，第一一是找出出各比较较案例之之间的不不同以及及比较案案例与估估价对象象之间的的不同；；第二是将将交易案案例之间间的销售售价格差差异与财财产特征征的差异异相比较较。我们们应努力力发现是什什么原因因使这种种类型的的财产出出现价格格差异。。⑶差别调整整。判断观察察到的差差异是如如何对被被研究资资产的价价格产生生影响的的。通常将这些些差异作作为对交交易案例例价格进进行“调调整的因因素”。。⑷得出评估估价值。。根据交易易案例的的销售对对待估不不动产的的价值做做出结论论。3.1.1收集集可比销销售数据据（1）选选择可比比销售一个销售售要成为为可比对对象应满满足三个个标准。。首先，，财产应应该是一一宗竞争争性财产产。二，，销售应应该具备备公开市市场交易易的资格格。三，，假设一一个当前前的估价价日，销销售应该该在近期期发生。。竞争性财财产：对对于寻求求购买估估价对象象不动产产的潜在在购买者者来说，，一宗竞竞争性财财产应该该是一个个合理替替代的财财产或可可选择的的财产。。该财产产所处的的地区、、大小形形状及其其他一些些财产特特征与估估价对象象不动产产有足够够的相似似之处以以满足买买方的要要求。开放市场场交易：：公开市市场条件件下实现现的价格格。要考考虑交易易是否涉涉及任何何异常条条件，如如不动产产销售价价格中包包括动产产价格，，或有买买主以优优惠利率率提供融融资。销售日期期应相对对接近估估价日期期。不动动产的供供求将随随时间而而变化并并因此影影响价值值的变化化。收集可比比交易实实例（收收集交易易实例+选取可可比实例例）尽可能的的接近选取交易易实例的的标准：：⑴可比实实例所处处的地区区应与估估价对象象所处的的地区相相同，或或是在同同一供求求范围内的类似似地区。。“邻区””是指财财产群，，这种财财产群中中的财产产（绝大大多数财财产）具具有相对对类似的的土地用用途和价价值。（（“同质质”性要要求）从从更广泛泛的意义义上讲，，是指其其居住和和使用者者有着某某些共同同联系或或特征的的区域。。物质特特性通常常确定一一个邻区区的界限限，但一一个邻区区的界限限并非总总是很明明显。有有助于确确定某一一财产所所谓的最最有效和和最佳用用途。⑵可比实实例的用用途应与与估价对对象的用用途相同同。大类类用途：：居住、、商业、、办公、旅馆、工工业等。⑶可比实例例的建筑结结构应与估估价对象的的建筑结构构相同。大大类结构：：钢结构、、钢混结构、、砖混结构构、砖木结结构、简易易结构。⑷可比实例例的权利性性质应与估估价对象的的权利性质质相同。⑸可比实例例的交易类类型应与估估价目的相相吻合。⑹可比实例例的成交日日期应与估估价时点接接近。⑺可比实例例的成交价价格应是正正常成交价价格，或可可修正为正正常成交价价格。需要什么样样的信息（1）销售售交易数据据销售日期（（达成销售售价格的日日期而不是是销售记录录的日期））销售价格和和销售条款款（达成的的融资安排排）：谁提提供以及是是否为市场场利率。应应对实际利利率、付款款计划、分分期偿还期期限和到期期日期有一一定的理解解。需要这这些信息是是为了理解解是否因为为融资的原原因而应该该对价格进进行调整。。要努力发现现销售价格格中是否包包括动产。。如窗帘、、厨房用具具、地毯、、钢琴、草草坪、家具具等。在大大型的房地地产收益交交易中，有有些动产常常常包括在在销售中。。买主和卖主主的动机。。家庭转让让？亏本出出售？承租租人购买？？临近财产产的业主购购买？在收益性评评估和商业业评估中，，销售数据据还应包括括有关财产产收益和费费用方面的的信息。（2）销售售实例的物物理特征努力发现那那些对被研研究市场起起着重要作作用的财产产特征。这这些可能包包括：土地大小、、形状、地地形、土壤壤等。一个或多个个建筑的大大小和性质质。建筑的年限限及其设计计和建设的的质量。任何特别的的特征，如如厨房内置置物、改造造的浴室、、游泳池、、房间的增增建、空调调、理想的的景观等。。建筑的条件件及其现代代化质量。。可供的便利利设施。财产方面的的问题，包包括从房间间面积偏小小、严重失失修、电线线不足、屋屋顶渗透等等方面的问问题。(3)有关关可比销售售的法律数数据收集可比财财产的某些些法律特征征。政府、、民间、市市场限制。。（4）销售售财产的位位置公交便利性性、学校，，文化娱乐乐设施接近近性，是否否有破坏性性的因素（（如噪音等等）。*应检查销销售财产周周围的财产产，看其年年限、价值值、质量、、条件与用用途是否与与财产标的的周围的财财产有根本本不同。两两者邻区之之间的比较较。（社区区的生命周周期及房地地产的外部部性问题））（5））市场场条件件：应应考虑虑市场场在销销售时时处于于什么么状态态（6））有多多少笔笔销售售实例例对于每每项评评估，，所需需可比比实例例的数数量并并不固固定。。理想想的数数量部部分取取决于于销售售实例例的可可比程程度，，还受受销售售比较较法中中将要要使用用的方方法的的影响响。（（统计计方法法）数据来来源：：政府府记录录、报报刊、、交易易会、、当事事人等等。数据的的证实实：有两条条途径径可以以提高高你获获取信信息的的质量量：⑴对销销售进进行检检查。。在很很多评评估中中，常常规的的做法法就是是对可可比销销售实实例进进行现现场检查查。注注意发发现那那些在在销售售日期期后而而不是是实地地检查查的日日期对对财产产的施施工。。⑵通过过其他他信息息来源源对已已获得得的数数据进进行交交叉检检查。。3.1.2可比比销售售的分分析与与调整整（1））比较较销售售的基基本方方法A.直直接比比较法法：将将销售售财产产直接接与财财产标标的进进行比比较。。技巧（（吸引引力排排序））；局局限性性：所所有销销售交交易和和财产产特征征都应应与被被评估估的财财产大大致类类似；；此外外，该该技巧巧严重重依靠靠评估估师的的直觉觉来判判断哪哪一宗宗销售售财产产对买买主更更具吸吸引力力。B.要要素比比较法法销售交交易以以及有有关财财产的的关键键特征征被称称为比比较要要素。。比较的的四要要素：：销售售条款款、销销售时时间、、位置置因素素、物物理因因素销售条条款———销销售条条款可可以确确定销销售价价格(2)对销销售进进行比比较和和调整整的程程序包括两两个步步骤：：A.对上上述销销售要要素进进行比比较分分析；；B.对销销售价价格进进行调调整以以反映映所发发现的的差异异。A.对对上述述销售售要素素进行行比较较分析析步骤包包括：：确定定销售售之间间的重重大差差异，，然后后确定定各可可比销销售和和财产产标的的之间间的重重大差差异。。（比比较要要差异异并观观察哪哪些差差异对对价格格差异异构成成了主主要影影响））B.对对销售售价格格进行行调整整以反反映所所发现现的差差异注意几几个问问题：：一是是销售售调整整应该该是合合理的的。换换句话话说，，调整整的金金额应应该与与被调调整的的特征征之间间存在在合理理的关关系；；二是是调整整的金金额应应该同同时适适用每每笔销销售。。（3））调整整的原原则A.应应对销销售财财产（（及其其价格格）进进行调调整使使其更更接近近财产产标的的。永永远记记住：：应该该根据据标的的进行行调整整。B.根根据市市场进进行调调整。。重要要的并并不是是评估估师个个人对对差异异的反反映，，而是是市场场对差差异的的反映映。C.按按正确确顺序序进行行调整整。这这通常常是指指首先先进行行一般般调整整，然然后对对具体体特征征进行行调整整。合合理的的调整整顺序序应该该是：：销售售条款款、时时间和和市场场条件件、位位置、、物理理特征征。（4））调整整类型型：按按百分分比调调整、、按比比较单单位调调整、、按一一次总总算金金额调调整、、3.1.3几个个重要要方面面的调调整（1））销售售条款款A.建建立价价格可可比基基础应对这这些可可比实实例的的成交交价格格进行行换算算处理理，使使其成成交价价格内内涵相相同、、口径径一致、、相互互可比比。5个方方面：：⑴统统一付付款方方式；；⑵统统一采采用单单价；；⑶统统一币币种与与货币币单位位；⑷统一一面积积内涵涵；⑸⑸统一一面积积单位位。*统一一付款款方式式：要要求知知道该该销售售价格格下达达成的的融资资安排排。融资安安排：：计息息方式式、付付款期期限、、利息息、融融资提提供形形式、、特殊殊条款款。问题的的核心心在于于由于于交易易实例例之间间或交交易实实例与与待估估房地地产在在这些些条件件上的的差异异使得得价格格缺乏乏可比比性，，因为为最终终成交交实际际价格格与名名义价价格不不一致致。例：由由于房房地产产价值值量大大，成成交价价格往往往采采用分分期付付款的的方式式进行行，但但付款款方式不不同，，使得得实际际价格格会不不同。。甲交交易实实例成成交价价80万元元，首首付16万万，半半年后付付32万，，余款款32万一一年后后付清清；乙乙交易易实例例成交交价80万万元，，首付付16万，，余款一一年后后付清清。*尽管管成交交价格格都为为80万元元，但但实际际价格格不一一样。。处理理方式式：以以一次次付清清所需支付付的金金额为为准。。应该知知道融融资是是由买买方提提供还还是由由卖方方提供供或由由第三三方提提供，，以及及融资资利率率是是否为为市场场利率率。如如在卖卖方以以优惠惠利率率提供供利率率安排排的情情况下下，买买方所所得到到的的优惠惠可能能被较较高的的价格格所抵抵消。。（增量融融资资资本问问题）特特殊殊条款款：是是否有有销售售提前前偿还还条款款、可可变利利率条条款等等。交交易易情况况修正正是是指通通过排排除交交易案案例房房地产产市场场交易易行为为中的的一些些特殊殊原因因所造造成的的交易易价格格偏差差。⑴⑴有有利害害关系系人之之间的的交易易；⑵⑵急急于出出售或或急于于购买买的交交易；；⑶⑶交易易双方方或某某一方方对市市场行行情缺缺乏了了解的的交易易；⑷⑷交交易双双方或或某一一方有有特别别动机机或偏偏好的的交易易；⑸⑸交交易税税费非非正常常负担担的交交易；；（））⑹⑹相邻邻房地地产的的合并并；⑺⑺交交易方方式的的差异异。交交易情情况修修正的的方法法：可可比比实例例的成成交价价格*交易易情况况修正正系数数=正正常价价格交交易情情况修修正系系数=待估估房地地产交交易情情况指指数/交易易案例例交易易情况况指数数（2））交易易期日日修正正是指将将可比比交易易实例例在成成交期期日的的价格格修正正到待待估房房地产产估价价期日日的价价格。。修正公公式：：交易实实例在在成交交日期期的价价格*交易易日期期修正正系数数=在在估价价时点点时的的价格格交易日日期修修正系系数=待估房房地产产价格格指数数/交交易案案例价价格指指数一般采采用房房地产产价格格指数数来进进行修修正。。定基基价格格植树树、环环比价价格指指数。。例：评估某宗宗房地产2001年9月月末的价格，，可比实例成成交价3000元/平方方米，成交日期2000年10月月，另调查获获知该类房地地产价格2000年6月月末到2001年2月末末平均每月比上月月上涨1.5%，2001年2月末末到2001年9月末平平均每月上涨涨2%。3000*（（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（（元/平方米米）房地产指数----房价价指数地地价指数成本投入法、、中位数价价格法、重重复交易法法、特征价格格法、加加权平均法“同质可比性性要求”-----是指指在价格指数数编制过程中中，报告期价价格与基期价价格的内涵一一致，可直接接进行对比。。只有满足这这一要求，才才能如实反映映商品价格的的变动。房地地产价格指数数的编制则由由于房地产市市场交易的特特点，造成报报告期和基期期的交易难以以是同一样点点，由此导致致进行比较的的价格难以保保持“同质可可比性”。（3）位置和和物理——房房地产状况修修正是将交易案例例在其房地产产状况下的价价格调整为在在估价对象房房地产状况下下的价格。包包括区位状况况、权益状况况和实物状况况三个方面的的修正。⑴区位状况：：繁华程度、交通便捷程程度、环境景景观、公共设设施完备程度度、临路状况等影响响房地产价格格的因素。⑵权益状况：：土地使用权年年限、城市规划限限制条件（如如建筑容积率）等。⑶实物状况：：土地：面积大大小、形状、、基础设施完完备程度、土土地平整程度度、地势、地地质水文状况况；建筑物：新旧旧程度、建筑筑规模、建筑筑结构、设备备、装修、平平面布置、工工程质量等修正方法：⑴直接比较修修正：一般采采用评分的办办法，以估价价对象的房地地产状况为基基准，将可比比实例的房地地产状况与它它逐项比较打打分。⑵间接比较修修正：设想一一个标准的房房地产状况，，以此标准房房地产状况为为基准，将可可比实例及估估价对象的房房地产状况均均与它逐项比比较打分，然然后将其所得得的分数转化化为修正价格格的比率。注意事项：⑴可比实例例状况，无论论是区位、权权益还是实物物状况，都应应是其成交时时的状况，而而不是估价时时点或其他时时候可能发生生变化后的状状况。⑵由于不同使使用性质的房房地产，其价价格影响的因因素构成及作作用程度均有有着很大的不不同，因此在在进行修正时时，具体比较较修正的内容容及权重也应应有所不同。。3.2收益益法收益还原法是是对土地、房房屋、或其他他具备收益性性资产进行估估价的基本方方法。它是指在估算算不动产未来来若干年预期期纯收益的基基础上，以一一定的还原利利率，将评估对象未未来收益还原原为评估时日日收益总和的的一种方法。。适用范围：以以获取收益为为目的不动产产的估价。3.2.1收收益法的计计算公式⑴最一般的公公式⑵无限年且其其他因素不变变的公式⑶有限年且其其他因素不变变的公式⑷净收益在前前若干年有变变化的公式⑸预知未来若若干年后房地地产价格的公公式⑹净收益按等等差级数递增增的公式⑺净收益按等等差级数递减减的公式⑻净收益按一一定比率递增增的公式⑼净收益按一一定比率递减减的公式估价程序收益法资本化率r确确定净收益测算A=Ag-Ac毛收入测算Ag经营成本测算算Ac收益价格测算算评估价3.2.2净净收益的求求取⑴净收益的求求取公式净收益=潜在在毛收入-空空置等造成的的收入损失-运营费用=有效毛收入入-运营费用用潜在毛收入是是假定房地产产在充分利用用、无空置状状况下可获得得收入。有效毛收入是是由潜在毛收收入扣除空置置、拖欠租金金（延迟支付付和不付租金金）以及其他他原因造成的的收入损失后后所得到的收收入。运营费用是维维持房地产正正常生产、经经营或使用必必须支出的费费用。运营营费费用用率率＝＝运运营营费费用用÷÷有有效效毛毛收收入入。。对对于于某某些些类类型型的的房房地地产产，，其其运运营营费用用率率有有一一个个相相对对固固定定的的范范围围。。净收收益益是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除运运营营费费用用后后得得到到的的归归属属于于房房地地产产的的收收益益。。⑵不不同同收收益益类类型型房房地地产产的的净净收收益益的的求求取取净收收益益的的求求取取因因估估价价对对象象的的收收益益类类型型的的不不同同而而有有所所不不同同，，可可归归纳纳为为以以下下几几种种情况况：：①出出租租型型房房地地产产净净收收益益的的求求取取出租租型型房房地地产产是是收收益益法法估估价价的的典典型型对对象象，，其其净净收收益益根根据据租租赁赁资资料料求求取取。。通通常常为租租赁赁收收入入扣扣除除维维修修费费、、管管理理费费、、保保险险费费、、房房地地产产税税和和租租赁赁代代理理费费等等后后的的余余额。。租赁赁收收入入包包括括有有效效毛毛收收入入和和租租赁赁保保证证金金、、押押金金等等的的利利息息收收入入。。实实际际求求取取时时，，维修修费费、、管管理理费费、、保保险险费费、、房房地地产产税税和和租租赁赁代代理理费费是是否否扣扣除除取取决决与与租租赁赁契契约约。。*注注意意租租金金收收入入中中是是否否含含有有动动产产的的租租金金收收入入。。是是否否扣扣除除取取决决于于评评估估价价值值是是否否包包含含此部部分分。。②直直接接经经营营型型房房地地产产净净收收益益的的求求取取直接接经经营营型型房房地地产产的的最最大大特特点点就就是是房房地地产产所所有有者者又又是是经经营营者者，，房房地地产产租租金金与与经经营营者利利润润没没有有分分开开，，需需要要从从利利润润中中将将属属于于房房地地产产租租金金的的部部分分剥剥离离出出来来。。A.商商业业经经营营型型房房地地产产，，净净收收益益等等于于商商品品销销售售收收入入扣扣除除商商品品销销售售成成本本、、经经营营费费用用、、商商品品销销售售税税金金及及附附加加、、管管理理费费用用、、财财务务费费用用和和商商业业利利润润。。B.工工业业生生产产型型房房地地产产，，净净收收益益等等于于产产品品销销售售收收入入扣扣除除生生产产成成本本、、产产品品销销售售费费用用、、产产品品销销售售税税金金及及附附加加、、管管理理费费用用、、财财务务费费用用和和厂厂商商利利润润。。C.农农地地，，净净收收益益等等于于农农地地平平均均年年产产值值扣扣除除种种苗苗费费、、肥肥料料费费、、人人工工费费、、畜畜工工费费、、机机工工费费、、农农药药费费、、材材料料费费、、水水利利费费、、农农舍舍费费、、农农具具费费、、税税费费、、投投资资利利息息等等。。③自自用用或或尚尚未未使使用用房房地地产产净净收收益益的的求求取取此类类净净收收益益的的求求取取可可以以比比照照同同一一市市场场上上有有收收益益的的类类似似房房地地产产的的有有关关资资料料按按上上述述相相应应的的方方式式计计算算净净收收益益，，或或直直接接比比较较得得出出净净收收益益。。对于于现现实实中中包包含含有有上上述述多多种种收收益益类类型型的的房房地地产产的的净净收收益益的的求求取取，，可可以以把把它它看看成成是是各各种种单单一一收收益益类类型型房房地地产产的的组组合合，，先先分分别别求求取取，，然然后后进进行行综综合合。。⑶实际际收收益益与与客客观观收收益益实际际收收益益是是指指在在现现状状下下实实际际取取得得的的收收益益，，一一般般不不能能用用来来估估价价，，因因为为具具体体经经营营者者的的经经营营能能力力等等影影响响实实际际收收益益很很大大。。客观观收收益益是是指指排排除除了了实实际际收收益益中中属属于于特特殊殊的的、、偶偶然然的的因因素素后后所所能能得得到到的的一一般般正正常常收收益益。。所以以，，估估价价中中采采用用的的潜潜在在毛毛收收入入、、有有效效毛毛收收入入、、运运营营费费用用或或净净收收益益，，除有有租租约约限限制制的的以以外外，都都应应采采用用正正常常客客观观的的数数据据。。⑷净净收收益益现现金金流流的的类类型型在求求取取净净收收益益时时，，应应根根据据各各种种状状况况确确定定未未来来的的净净收收益益现现金金流流形形式式，，以以便便选选择择相相关关公公式式进进行行计计算算。。⑸收收益益年年限限的的确确定定对于于土土地地与与建建筑筑物物合合成成体体的的估估价价对对象象，，如如果果是是建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命晚晚于于土土地地使使用用权权年年限限的的，，就就根根据据土土地地使使用用权权年年限限确确定定未未来来可可获获收收益益的的年年限限。。3.2.3资本化化率资本化率又又称还原利利率，是将将不动产纯纯收益还原原成不动产产价格的利利率或比例例，其实质质是一种资资本投资收收益率。风险-收益益认识到资本本化率实质质上是一种种投资的收收益率，实实际上就把把握了求取取资本化率率的方法，，即估价时时所选用的的资本化率率，应等同同于与获取取估价对象象产生的净净收益具有有同等风险险投资的收收益率。资本化率选选择的重要要性不同地区、、不同时期期、不同性性质、不同同用途的房房地产，由由于投资风风险的不同同，资本化化率也是不不尽相同的的。不同资本化化率下的评评估价格净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67确定方法：：⑴收益价格格比较法;通过收集集同一市场场上三宗以以上类似房房地产的价价格、净收收益资料，，选用相应应的收益法法计算公式式，求出资资本化率。。⑵安全利率率调整率（（累加法））：以安全全利率为基基础，再加加上风险调调整值作为为资本化率率的方法。。⑶收益排序序插入法;找出不同同类型投资资的收益率率并按照风风险值大小小从高到低低进行排序序制成图表表，然后将将估价对象象与这些类类型的风险险程度进行行分析比较较，根据估估价对象的的投资风险险确定其所所在图表中中的位置从从而确定其其收益率的的方法。⑷投资复合合收益法：：此法以购购买房地产产的抵押贷贷款利息率率与自有资资本的收益益率的加权权平均数来来求取资本本化率。r=M*rM+(1-M)rEM----贷款价值值比率，即即抵押贷款款额占房地地产价值的的比率；rM----抵抵押贷款收收益率，通通常为抵押押贷款利率率；rE----自自有资金所所要求的收收益率例子：1.待估房房地产概括括待估房地产产为一24层写字楼楼，钢筋混混凝土框架架结构，占占地面积2500平平方米，建建筑总面积积26000平方米米，土地使使用期50年，1998年落落成，要求求评估2003年5月的收益益现价。2.评估过过程⑴评估方法法改房地产主主要以出租租方式经营营，故选用用收益还原原法⑵数据资料料该房地产可可供出租面面积16900平方方米，每平平方米租金金100元元/月，，出租率为为95％，，建筑物原原值为2600万元元，辅助设设施原值260万元元，日常开开支5万元元，土地税税.房产税税及其他税税费合计为为总收入的的8％⑶计算总收收益16900*100*12*95％＝＝1926.6万元元⑷计算总费费用建筑物折旧旧期按50年计，残残值为0，，辅助设施施耐用年限限为10年年，残值率率5％年折旧费＝＝2600/50+260/10*95%＝＝76.7万元年日常开支支＝5*12＝60万元各项税费＝＝1926.6*8％＝154.1万万元年总费用＝＝76.7+60+154.1＝290.8万万元⑸计算纯收收益年纯收益＝＝1926.6-290.8＝1635.8万万元⑹计算价格格按45年使使用期，还还原利率为为10％，，则房地产价格格＝1635.8/10％*（1-1/（1+10％））45）＝16133.3万元3.3成成本法成本法是指指求取估价价对象房地地产在估价价时点的重重新构建价价格（重置置或重建价价格），扣除除折旧，以以此估算对对象房地产产的客观合合理价格的的方法。适用范围：：既无收益益又行少发发生交易的的房地产价价格的评估估。注意：开发发成本高并并不一定意意味着价格格就高，开开发成本低低也不一定定说明房地地产价格就就不应该高高。估价程序成本法经济耐用年年限确定重置成本、、重建成本确定折旧计算D成本价格测测算V=C-D评估价3.3.1房地产产价格构成成下面以取得得土地建成成房屋销售售这种典型型的房地产产开发类型型为例，并并从便于各各构成项目目估算的角角度，来划划分房地产产价格构成成。在这种种情况下，，房地产价价格通常由由下列6大大项构成：：⑴土地取取得成本；；⑵开发成成本；⑶管管理费用；；⑷投资利利息；⑸销销售税费；；⑹开发利利润。⑴土地取得得成本：是是取得开发发用地所需需的费用、、税金等。。目前情况况下，取得得土地的途途径主要分分三种：①①通过征用用农地取得得的，土地地取得成本本包括农地地征用费和和土地使用用权出让金金；②通过过城市拆迁迁取得的，，土地取得得成本包括括拆迁安置置补偿费和和土地使用用权出让金金；③在市市场上“购购买”的，，土地取得得成本包括括购买土地地的价款和和购买时买买方应该缴缴纳的税费费。⑵开发成本本：是在取取得开发用用地后进行行土地开发发和房屋建建设所需的的直接费用用、税金等等。在理论论上可以将将其划分为为土地开发发成本和建建筑物建造造成本。在实际中主主要包括以以下几部分分：勘察设设计和前期期工程费、、基础设施施建设费、、建筑安装装工程费、、公共配套套设施建设设费、开发发工程中的的税费。⑶管理费用用：包括开开发商的人人员工资、、办公费、、差旅费等等。在估价价时通常可可按土地取取得成本与与开发成本本之和乘以以某一比率率来估算。。⑷投资利息息：它包括括土地取得得成本、开开发成本和和管理费用用的利息，，无论它们们的来源是是借贷资金金还是自有有资金都应应计算利息息。（？））从估价的的角度来看看，开发商商自有资金金应得的利利息也要与与其应获的的利润分开开，不能算算作利润。。⑸销售税费费：销售税税费是销售售开发完成成后的房地地产所需的的费用及应应由开发商商（卖方））缴纳的税税费，可以以分为以下下3类：销销售费用、、销售税金金及附加、、其他销售售税费（如如由卖方负负担的交易易手续费））等。在估价时，，通常按售售价的一定定比率来估估算。⑹开发利润润：是在正正常条件下下开发商所所能获得的的平均利润润，而不是是个别开发发商最终获获得的实际际利润，也也不是个别别开发商所所期望获得得的利润。。在估算开发发利润时，，应注意计计算基数与与利润率的的对应，尽尽管从理论论上讲，结结果不会发发生改变。。3.3.2成本法法的基本公公式⑴最基本的的公式积积算价价格=重新新购置价格格-折旧⑵适用于新新开发土地地的基本公公式新开发土地地价格=取取得待开发发土地的成成本+土地地开发成本本+管理费费用+投资资利息+销销售税费+开发利润润开发完成后后可转让土土地面积的的比率=开开发完成后后可转让土土地总面积积/开发区区总用地面面积⑶适用于新新建房地产产的基本公公式新建房地产产价格=土土地取得成成本+土地地开发成本本+建筑物物建筑成本本+管理费费用+投资资利息+销销售税费+开发利润润在求取建筑筑物部分时时，不含土土地土地取取得成本、、土地开发发成本及投投资利息、、销售税费费和开发利利润中所含含的土地部部分。⑷适用于旧旧有房地产产的基本公公式旧房地价格格=土地的的重新取得得价格或重重新开发成成本+建筑筑物的重新新购建价格格-建筑物物折旧旧建筑物价价格=建筑筑物的重新新购建价格格-建筑物物折旧3.3.3重新购建建价格重新购建价价格是指假假设在估价价时点重新新取得或重重新开发、、重新建造造全新状态态的估价对对象所需的的一切合理理、必要的的费用、税税金和应得得的利润之之和。⑴重新购建价价格分为以以下两种形形式：重建成本——是指采用用估价对象象原有的建建筑材料和和建筑技术术，按估价价时点的价价格水平，，重新建造造与估价对对象相同的的全新状态态的建筑物物相同的全全新状态的的建筑物的的正常价格格。重置成本——是指采用用估价时点点的建筑材材料和建筑筑技术、按按股价时点点的价格水水平，重新新建造与估估价对象具具有同等功功能效用的的全新状态态的建筑物物的正常价价格。⑵建筑物重重新购建价价格的求取取办法①单位比较较法—是以以建筑物整整体，与价价格、成本本密切有关关的单位为为比较基础础来估算建建筑物的重重新购建价价格的方法法。主要有有单位面积积法和单位位体积法。。②分布分项项法—是以以建筑物的的各个独立立构件或工工程的基本本单位价格格或成本为为基础来估估算重新购购建价格的的方法。分部分项法法项目数量单位成本成本（元）基础工程150立方米200元/立方米30000墙体工程160立方米400元/立方米64000楼地面工程150立方米200元/立方米30000屋面工程150立方米300元/立方米45000给排水工程25000供暖工程15000电气工程20000合计229000税费、利息和管理费20%45800重新购建价格274800③工料测量量法—是先先估算建筑筑物所需各各种材料、、设备的数数量和人工工时数，然然后逐一乘乘以估价时时点的各该该相同材料料、设备的的单价和人人工费标准准，再将其其相加来估估算建筑物物的重新购购建价格的的方法。工工程测测量法项目数量单价成本（元）现场准备3000水泥6500砂石5000砖块12000木材7000瓦面3000铁钉200人工15000税费1000其他5000重新购建价格57700④指数调整整法—运用用建筑物成成本（造价价）指数或或变动率，，将估价对对象建筑物物的原始成成本调整到到估价时点点时的现行行成本来估估算建筑物物的重新购购建价格的的方法。这这种方法主主要用于检检验其他方方法的估算算结果。3.3.4建筑物物折旧⑴建筑物折折旧的概念念和原因折旧—是会会计学中用用于衡量由由于时间流流逝、技术术过时和市市场变化等等因素而引引起的固定定资产的磨磨损消耗和和其他价值值损失的术术语。①物质上折折旧—指建建筑物随着着时间推移移、风吹日日晒、使用用等在物质质实体方面面的磨损所所造成的建建筑物价值值的损失。。自然老朽——主要由自自然力的作作用引起，，如风吹、、日晒、雨雨淋等引起起的建筑物物腐朽、老老化、风化化、基础沉沉降等，与与建筑物实实际经过年年数有关，，同时也要要看所在地地区的气候候和环境条条件。正常使用的的磨损—主主要由人工工使用引起起，与建筑筑物的使用用性质、使使用强度和和使用年数数有关。意外的破坏坏损失—主主要是因突突发性的天天灾人祸引引起的，包包括自然方方面的：如如地震、水水灾、风灾灾和人工方方面的：如如失火、碰碰撞等意外外的破坏损损毁。延迟维修的的损坏—由由于没有适适时地采取取预防、保保养措施或或修理不够够及时，造造成不应有有的损坏或或提前损坏坏，或已有有的损坏仍仍然存在，，如门窗损损坏仍然存存在、墙或或地面有裂裂缝或洞等等。②功功能能折折旧旧指随随着着经经济济发发展展、、社社会会进进步步、、人人们们居居住住习习惯惯的的改改变变等等，，建建筑筑物物在在功功能能方方面面的的落落后后所所造造成成的的建建筑筑物物价价值值得得损损失失。。一一般般凭凭经经验验评评估估功功能能上上的的缺缺陷陷，，对对于于可可改改造造的的则则用用所所需需费费用用为为其其折折旧旧额额。。③经经济济上上的的折折旧旧指建建筑筑物物以以外外（（如如噪噪音音、、污污染染、、环环境境的的改改变变等等））的的各各种种不不利利因因素素所所造造成成的的建建筑筑物物价价值值得得损损失失。。评评估估造造成成的的资资产产贬贬值值或或消消除除这这种种不不利利影影响响需需要要投投入入的的资资金金量量。。⑵求求取取建建筑筑物物折折旧旧的的方方法法（自自然然寿寿命命、、经经济济寿寿命命，，实实际际经经过过年年数数、、有有效效经经过过年年数数））在成成本本法法求求取取折折旧旧中中，，建建筑筑物物的的寿寿命命应应为为经经济济寿寿命命，，经经过过年年数数应应为为有有效效经经过过年年数数。。直线线法法——最最简简单单的的迄迄今今使使用用最最广广泛泛的的一一种种折折旧旧方方法法，，它它在在建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命期期间间每每年年的的折折旧旧额额相相等等。。定率率法法——用用某某一一固固定定比比率率乘乘以以房房地地产产重重新新建建造造价价格格中中扣扣除除以以折折旧旧部部分分的的余余值值，，计计算算每每年年的的折折旧旧额额。。成新新法法——根根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新旧旧程程度度等等，，确确定定建建筑筑物物的的成成新新率率，，直直接接求求取取建建筑筑物物的的现现值值。。折旧旧计计算算时时注注意意：：(1)应应注注意意估估价价上上的的折折旧旧与与会会计计上上的的折折旧旧的的区区别别⑵应应注注意意土土地地使使用用权权年年限限对对建建筑筑物物经经济济寿寿命命的的影影响响估价价实实务务中中，，通通常常以以年年限限为为基基础础计计算算折折旧旧，，然然后后根根据据实实际际观观察察法法进进行行修修正正。。例子子某宗宗房房地地产产土土地地面面积积1000平平方方米米，，是是10年年前前征征用用农农地地取取得得的的，，当当时时每每亩亩地地花花费费18万万元元，，现现时时取取得得该该类类土土地地每每平平方方米米620元元；；地地上上建建筑筑物物总总建建筑筑面面积积2000平平方方米米，，是是8年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，当当时时造造价价每每平平方方米米600元元，，现现时时每每平平方方米米1200元元，，估估计计建建筑筑物物八八成成新新。。试试选选用用所所给给资资料料估估算算该该宗宗房房地地产产的的现现时时总总价价和和单单价价。。⑴土土地地现现值值=620*1000=620000元元⑵建建筑筑物物现现值值=1200*2000*0.8=1920000元元⑶估估价价对对象象现现时时总总价价=620000+1920000=2540000元元⑷估估价价对对象象现现时时单单价价=2540000/2000=1270元元例子子⑴估估价价对对象象概概况况某房房地地产产为为企企业业办办公公大大楼楼，，土土地地面面积积为为1500平平方方米米，，建建筑筑物物总总面面积积为为5100平平方方米米，，建建造造日日期期为为1992年年，，钢钢混混结结构构。。⑵估估价价要要求求需要要评评估估该该房房地地产产2003年年10月月的的市市场场价价格格⑶评评估估过过程程①选选取取估估价价方方法法，，因因无无类类似似办办公公大大楼楼的的交交易易实实例例，，拟拟采采用用成成本本法法估估价价。。②估估价价公公式式：：房地地产产现现时时价价格格=土土地地的的重重新新建建造造价价格格+建建筑筑物物重重新新建建造造价价格格-折折旧旧⑷估估价价计计算算①求求取取土土地地的的重重新新建建造造完完全全价价值值利用用市市场场资资料料比比较较，，得得出出估估价价对对象象土土地地价价格格为为1200元元/平平方方米米，，则则土土地地总总价价为为1500平平方方米米*1200元元/平平方方米米=180万万元元②求求取取建建筑筑物物的的重重新新建建造造完完全全价价值值经过过调调查查，，建建造造与与待待估估房房地地产产类类似似的的办办公公大大楼楼（（钢钢混混结结构构）），，其其现现时时建建筑筑物物造造价价为为1100元元/平平方方米米，，以以此此作作为为该该建建筑筑物物部部分分的的重重置置单单价价，，则则建建筑筑物物总总造造价价为为5100平平方米米*1100元元/平平方米米=561万元元③求取取建筑筑物折折旧简单采采用定定额法法，钢钢混结结构的的耐用用年限限为60年年，残残值率率为0，则则建筑筑物的的折旧旧总额额为561*12/60=112.2万元元④计算算估价价额房地产产现时时价格格=180+561-112.2=628.8万元元每平方方米单单价=628.8/0.51万平平方米米=1233元元/平平方米米3.3假假设开开发法法假设开开发法法是在在估算算开发发完成成后不不动产产正常常交易易价格格的基基础上上，扣扣除建建筑物物建造造费用用和与与建筑筑物建建造、、买卖卖相关关的专专业费费、利利息、、利润润、税税收等等费用用后，，以剩剩余之之数来来确定定估价价对象象土地地价格格的一一种方方法。。适用范范围：：待开发发土地地、待待拆迁迁改造造和再再开发发的房房地产产的估估价等等。注意：：1.假假设开开发法法是从从开发发商的的角度度分析析，测测算其其所能能支付付的最最高场场地购购置费费。其其可靠靠性如如何，，取决决于以以下几几点：：是否否根据据土地地估价价的最最有效效使用用原则则合理理确定定土地地最佳佳利用用方式式；是是否正正确掌掌握地地产市市场行行情及及供求求关系系，并并正确确判断断了开开发完完成后后的物物业总总价值值。2.假假设开开发法法以一一定的的假设设或限限制条条件为为前提提。通通常有有以下下几方方面的的假设设：估估价中中涉及及到的的不动动产总总价、、租金金和成成本数数据在在开发发期内内不会会发生生大的的变化化；假假设租租金和和不动动产交交易价价格在在开发发期间间不会会下降降，而而且不不考虑虑物价价上涨涨的因因素；；假设设在开开发期期间各各项成成本是是均匀匀投入入的。。3.3.1假假设开开发法法的基基本公公式⑴最最基本本的公公式待开发发房地地产的的价值值=开开发完完成后后的房房地产产价值值-开开发成成本-管理理费用用-投投资利利息-销售售税费费-开开发利利润-投资资者购购买时时应负负担的的税费费⑵按估估价对对象细细化的的公式式求生地地价值值、求求毛地