房地产培训讲义张伟

房地产税务稽查应对主讲：张伟开篇语

问：2007年，税务部门对房地产企业税务稽查的力度，前所未有，大家感受到了没有？我查过的所有企业，在没有下达处理决定书之前，都没什么感受，所谓不到黄河不死心。

我本人对2007年的地产稽查风暴有着切身感受：1、2007年9月在云南昆明、广西桂林，总局专门举办两期地产稽查培训班，研究如何查地产企业。2、组织人员在大连封闭编写《房地产税务稽查手册》，以指导全国检查。3、某省组织专项检查，28户企业共查补税款2.4亿元。

那么如何避免地产税务稽查风险呢？企业要对税务稽查方式与方法知己知彼。需要从稽查案件的三种类型开始！开篇语—引子（一）精心策划型典型案例：葆祥公司骗税案例（两单两证）（二）明目张胆型例如：预收账款账目上有2000万收入，却就是不去交纳所得税。（三）政策不清型例如：某地产企业将预售收入作为业务招待费、业务宣传费的计提基数。或者在预售阶段，将开发贷款的利息费用计入“财务费用”直接在税前扣除。

得出结论：1、要防范税务稽查风险就要学习税收政策，而2008年是执行新企业所得税法的第一年，税务稽查还要按照旧法，因此我们的课程是旧法同新法相结合，旧法应对稽查，新法针对新业务；2、防范税务稽查风险，还要知己知彼，因此本次课程将注重介绍地产税务的稽查方法。开篇语（一）一、目前房地产的稽查形势现状（一)2007年情况：国家税务总局全国稽查工作会议资料显示：2007年房地产税务稽查查补税款101.67亿元之多，其中企业所得税（外商投资企业所得税）占52％,营业税占21％。两税查补占四分之三左右（二）2008年稽查形势展望2008年，国家税务总局对行业税收专项检查，首次分为①指令性查项目、②指导性检查项目、③汇缴企业检查。房地产业高居所有检查项目的第一位，是所有省份、地区必查的指令性检查项目！开篇语（一）（三）汇缴企业检查1、平安保险全国检查（已经开始）2、工商银行全国检查(8月1日开始）以上看到，2008年对房地产业的税务稽查力度将持续加大！（四）3月底，收到总局关于加强对房地产企业税务稽查的紧急通知（稽便函【2008】42号文件），表明总局要对房地产行业在08年大干一场。到底为什么对房地产行业的稽查如此大的力度呢？5开篇语（一）2008年全国税收专项检查计划（一）指令性检查项目1、房地产及建筑安装业2、烟草行业。（二）指导性检查项目1、餐饮业及娱乐业2、有色金属冶炼业3、证券业4、中介服务业5、品牌营销的总代理商（总经销商）6开篇语（二）二、社会背景（八大部门整顿地产行业）（一）房地产的高利润引起社会分配不公。（一个故事）（二）高房价称为“新三座大山”之一，是每年两会的瞩目焦点。（三）官商勾结频频涉及地产业，房地产业成为官员寻租的最后一块蛋糕。（陈良宇、杜世成、刘志华。。。。（四）拆迁矛盾影响和谐社会，信访部门占相当比例的是拆迁矛盾，从重庆最牛钉子户到今年两会，也在热议钉子户问题！（五）新闻界的高调炒作称为催化剂！除了房地产行业，其实暴利行业还有很多，例如：中国移动、美容、歌厅等，但是由于房子作为特殊商品的原因，新闻界高调炒作。发明了“房奴”等形象名词，使得社会对于房地产业更加关注！开篇语（二）但是这些背景，还不足以让温总理面对新加坡电视台，忧心忡忡的说：晚上睡觉的时候都在考虑两件事情：一是股市。二是房市。将对房市的注重提高到如此高度，又有其内在原因！开篇语（三）三、深层次原因（一）分税制之痛使地方财力不足。94税改之前，中央财力不足，以致出现中央向地方借钱的奇特现象（广东），卖地的钱成为地方政府的重要财政来源，以致于大连提出了“经营城市”的理念！地方没有动力执行中央的宏观调控政策。（二）经济出现过热苗头，需要进行宏观调控。1998年，东南亚金融危机时，内需不足，房地产开发企业称为经济的“强力推进器”当时的主旋律是“扩大内需”为了扩大内需停掉了一个税种：固定资产投资方向调节税。目前，主要是防止通货膨胀，2007年房价居高不下，CPI指数也屡创新高。房子和猪称为最受关注的两类商品！开篇语（三）三、深层次原因（三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场。中央下定决心，持续开出猛药！第一，土地政策（防止炒地皮，增大房屋供应）。是最关键的一环，防止囤积土地，增加房屋供应。措施有三：一是，所有商业用地必须全部招、拍、挂（2004年8。30大限）二是，征收土地闲置费；三是，两年内不开发，无偿没收土地。第二，信贷政策（防止炒房产，打击虚假需求）。一是，适度从紧的信贷政策改为从紧的信贷政策，开发商更难得到贷款。二是，提高第二套房子按揭首付。房产名家潘石屹认为：个人按揭贷款政策对房屋的需求有乘数效应，影响极大！第三，税收调控。（土地增值税清算、出台31号文件、加强税务稽查力度）第一部分分：地产产企业所所得税政政策变迁迁一、内资资企业（一）1994－2003年现行税制制是1994年建立起起来的，，问：为为什么在在1993、1994年进行大大规模的的会计制制度、税税收制度度改革呢呢？从94税改到03年。这一一阶段并并没有完完全针对对房地产产企业的的企业所所得税政政策，房房地产企企业缴纳纳企业所所得税适适用于一一般工商商企业的的税收原原则。事事实上，，地产企企业的收收入确认认、成本本核算等等完全不不同于一一般工商商企业，，没有量量体裁衣衣的税收收政策，，等于国国家放弃弃了对房房地产企企业的税税收追索索，形成成了其““经济的的巨人，，纳税的的侏儒””！第一部分分：地产产企业所所得税政政策变迁迁一、内资资企业（二）2003－2006年2003年制订了了国税发〔2003]83号文件，专专门针对对房地产产企业量量身定做做了企业业所得税税政策，，自2003年7月1日起开始实实施。本政策参参照了外外商投资资企业所所得税国国税发〔2001〕142号文件，，对内资企企业的预预售收入入开始征征税，是是最核心心的规定定。该文件的的发布，，有力的的加强了了房地产产企业的的所得税税稽查。。第一部分分：地产产企业所所得税政政策变迁迁一、内资企企业（三）2006－2008年83号文件在执执行过程中中，产生了了很多问题题。在税务务系统强调调精细化管管理的大前前提下，国国家税务总总局与时俱俱进，于2006年制定了国税发[2006]31号文件，号称称“剑指地地产偷税黑黑洞”，但但是31号文件一些些提法仍然然有不完善善之嫌！31号文件的制制定与实施施，对地产产业税收产产生了深远远的影响，，对于地产产业税收来来说，怎么么形容31号文件的重重要性也为为过！有证据表明明，新所得得税法实施施后31号文件的主主要精神将将继续下去去。第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁二、外资企企业（一）国税发〔1995]153号文件首先提出了了预售收入入征税的概概念，房地地产业所得得税政策同同其他企业业相比发生生重大变化化。应该说说外资企业业税收的理理念领先一一步，一直直到八年以以后的2003年，内资企企业才提出出预售收入入征税的概概念。（二）国税发〔2001〕142号文件142号文件使外外资企业所所得税政策策进一步明明确。但是是随着31号文件的颁颁布，内资资房地产税税收政策更更加详细明明确，内外外资差异增增大。除了了一般内资资企业和外外资企业的的税收差异异外，房地地产企业还还有其特殊殊的差异。。第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁三、新所得得税法（一）2008年的稽查，，用新所得得税法还是是旧法规定定？在稽查应对对的意义上上，新法不不会溯及既既往，因此此2008年的税务稽稽查仍然会会按照旧的的内资企业业所得税暂暂行条例和和外商投资资企业所得得税法来稽稽查。会按按照31号文件和142号文件的规规定来进行行稽查。（二）新法法将延续内内资企业规规定，还是是外资企业业规定？从操作层面面的前瞻性性来看，旧旧法已经失失效，新所所得税法颁颁布后，总总局将出台台一个类似似31号文件的法法规，来规规范所有的的房地产内内资和外资资企业所得得税，根据种种迹迹象表明，，新所得税税法关于房房地产企业业所得税的的规定，将将基本延续续31号文件的规规定，只是是对政策有有一些微调调。(国税函【2008】299号文件）第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁四、现行地地产税收政政策特点（（剑指地产产偷税黑洞洞，又不乏乏温情脉脉脉的一面））（一）规定定了房地产产企业严厉厉的完工标标准。认为是31号文件的最最大亮点。。1、2003年以前，无无完工标准准，也无预预售规定。。2、2003－2006，有预售收收入规定，，无完工标标准。3、现行政策策：既有预预售收入规规定，也有有完工标准准。严厉的完工工标准加上上预售收入入征税的规规定，几乎乎将企业置置于艰难的的境地。管理越来越越严格。第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁四、现行地地产税收政政策特点（（剑指地产产偷税黑洞洞，又不乏乏温情脉脉脉的一面））（二）对关关联交易做做了部分限限制，避税链关关联交易形形式如下：：1、利用关联联建筑公司司多开发票票，加大成成本。2、在国内设设立咨询公公司、设计计公司，多多列费用。。3、在国外设立立设计公司司加大成本本。尤其是是香港等地地。4、设立关联联的新办商商业企业，，运用甲方方供材以加加大成本。。5、设立关联联的广告公公司，加大大销售费用用。6、地产企业业完工后，，设立销售售公司，分分解收入。。建立了很多多避税链公公司，财务务可能都在在一间办公公室。当然，我不不是讲税收收筹划，可可能一些税税收筹划老老师会对这这些方法大大书而特书书。这些手手段把企业业所得税和和土地增值值税都吃没没了！2008年稽查工作作重点首次次提出将关关联交易的的稽查列为为重点。第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁四、现行地地产税收政政策特点（（剑指地产产偷税黑洞洞，又不乏乏温情脉脉脉的一面））所有这些筹筹划特的终终端，一般般都有一个个免税企业业。现行税税收政策对对关联交易易的应对是是：将上下游企企业所有的的优惠政策策取消！1、军转干税税收优惠政政策（财税〔2003]26号文件）2、老少边穷穷三年免税税政策。（（财税[1994]001号）（沙河公司案案）3、新办咨询询、商业企企业优惠政政策。（财财税1994]001号）结论：31号文件取消消了所有地地产企业所所得税优惠惠政策。新所得税法法实施后，，除基础设设施项目外外的所有的的新办企业优优惠政策全全部取消了了，也不唯独独地产企业业了，只是是地产企业业提前了两两年而已！！新企业所所得税法，，地产企业业基本上对对税收优惠惠可以略去去不看。第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁四、现行地地产税收政政策特点（（剑指地产产偷税黑洞洞，又不乏乏温情脉脉脉的一面））（三）也有有一些人性性化规定1、合作建房房2、广告费和和业务宣传传费、业务务招待费第一部分：：地产企业业所得税政政策变迁五、房地产产企业所得得税的主要要方面（一）收入入方面（5个收入类型型）1、预售收入入2、预售收入入结转为实实际销售收收入3、现房销售售收入4、预租收入入5、视同销售售收入（二）成本本费用方面面1、六大扣除除原则（结结合新所得得税法的扣扣除原则））2、14项扣除项目目3、即将出台台的的计税税成本扣除除规则4、新所得税税法涉及到到地产企业业的期间费费用支出第二部分：：收入方面面解读一、未完工工开发产品品的税务处处理问题(预售收入））31号文件原文文：（5个要点）开发企业开开发、建造造的住宅、、商业用房房以及其他他建筑物、、附着物、、配套设施施等开发产产品，在其其未完工前前采取①预售方式式销售的，其预售售收入先按按②预计计税税毛利率分季(或月)计算出当期期毛利额，，③扣除相关关的期间费费用、营业业税金及附附加后再计入当当期④应纳税所所得额，待开发产产品结算⑤计税成本本后再行调整。。第二部分：：收入方面面解读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（一）预售收收入的含义（（三层含义））1、预售收入是是全口径收入。包括5方面的内容。。（1）预收账款（2）定金、订金金、保证金、、诚意金（其其他应付款科科目）问题1：定金是否要缴缴纳营业税？？什么时间缴缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）问题2：提供其他营业业税劳务，收收到预收款项项什么时候纳纳税？国税发〔2003〕〕16号文件第五条条（租金问题问题3：超市出售购物物卡收取的款款项如何处理理呢？是否需需要一次性计计税？是否需需要缴纳增值值税？是否需需要缴纳所得得税？第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（一）预售收收入的含义（（三层含义））（3）内部认购说是内部认购购，其实任何何人都可以买买。例如：税税务局盖宿舍舍楼（4)会员卡或会员员费山东某地产企企业，搞所谓谓会员制售房房，入会后缴缴纳2万元会费，以以后可以抵顶顶房款。总局局认为，这种种形式属于变变相的预售收收入，应当征征税。江苏盐城会员卡收取订订金（5）假借借款的的形式（实际际案例）合同条款规定定：①所借款款项没有利息息；②借款只只能用于楼盘盘建设；③借借款人享受开开盘价80%优惠；④收款款收据注明：：购房集资款款，并可以抵抵顶房款。因此，稽查认认定为预收定定金性质，应应缴纳所得税税和营业税。。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（一）预售收收入的含义（（三层含义））2、预售收入不不区分合法收收入和非法收收入。未取得预售许许可证，就进进行预售是非非法的。但是是，税务机关关不是预售许许可的主管机机关，也不去去分辨，总之之只要取得收收入就要纳税税。（1）教育部门收收取非法择校校费（财税〔2006〕〕3号）三陪小姐税收收（2)假按揭纳税－－在销售方式式中深入探讨讨。吹牛是否纳税税呢？案例：2006年房地产税务务稽查过程中中，某地产公公司将预收款款项打入老板板个人账户，，再以个人借借款方式，将将款项转入企企业账簿。其隐瞒非法预预售收入的行行为，税务机关不不坐视不理。。第二部分：收收入方面解读读地产企业老板板和企业之间间借款的税务务风险总结：：1、老板借给公公司钱----对于税务稽查查来说关注：：①非法预售的征征兆。是不是是非法预售款款项，假借老老板个人账户户；②个人所所得税关联方方调整。如果果排除第一种种情况，是否否有利息支出出，如果是免免利息借款，，可能会遭遇遇到关联方交交易调整，责责令代扣代缴缴个人所得税税，但这并不不是绝对的税税务风险。借借款方最好是是无关联第三三方。③企业所得税税扣除存在不不确定性。如如果有利息支支出发生，有有可能在所得得税前不能得得到有效的扣扣除。如大连规定；即使能扣除除也将遭遇““资本弱化””调整问题。。2、公司借给老老板钱----对于税务稽查查来说需关注注；①个人所得税税风险：根据据财税【2003】】158号文件规定，，一年内不归归还又不用于于企业经营的的，要根据股股息红利所得得征收个人所所得税；②企业所得税风风险：如果企企业对老板不不收取利息，，将可能遭遇遇关联方交易易调整，缴纳纳企业所得税税。3、解决方案：：尽量构筑非非关联方交易易，通过非股股东中转，使使得税务机关关的调整难以以实施，个人人所得税财税税【2003】】158号文件流于形形式。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（一）预售收收入的含义（（三层含义））3、预售收入是是收付实现制制，不是权责责发生制。国税函〔2002〕〕172号案例：拆迁房的产权权调换在预售售阶段是否按按照全额计税税（稽查报告原原文）？问题：营业税税是否为权责责发生制？（（存在争议））国税函〔2007]768号个人认为也是是收付实现制制，因为《营业税暂行条条例实施细则则》第28条规定：纳税税人销售不动产或或者转让土地地使用权，采采取预收款方方式，其纳税税义务时间为为收到预收款款的当天。而而预售阶段没没有明文规定定要视同销售售。这个问题题要同税务机机关沟通。最近见过一个个案子，以企企业的意见胜胜利告终！事实上，如果果按照权责发发生制，地产产企业的预售售收入压根就就不应当征税税。在制定31号文件的时候候，由于制定定了完工标准准，本来要取取消预售收入入征税规定，，由于宏观调调控。。。。。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（二）预计计计税毛利率国税发〔2003〕〕83号文件第二条条表述为：利利润率国税发〔2006]31号文件表述为为“预计计税税毛利率”1、全国大部分分省份的理解解（1)利润＝销售收收入－销售成成本－期间费费用－税金及及附加83号文件表述为为利润，理解解为已经扣除除了费用和税税金，不能再再次扣除。很很多地方都是是这样理解的的，包括北京京地区。1000万×15％＝150（万）计税（2)毛利＝销售收收入－销售成成本毛利是没有扣扣除期间费用用及税金的，，应当可以扣扣除。1000万×15％－65.5－80＝4.5（万）第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（二）预计计计税毛利率2、总局当时用用预计利润的的初衷。因为地产不仅仅仅是卖房子子的收入，所所以83号文件将卖房房子的收入定定义为“营业业收入”，因因此叫做预计计营业利润率率。属于一不小心心，用词不当当！问题：稽查人人员在检查的的时候，如果果要调整扣除除的期间费用用和税金及附附加，如何对对待？结论：无论是2006年以前，还是是2006年以后，预售售收入都是允允许扣除期间间费用以及营营业税金及附附加的。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（二）预计计计税毛利率3、外商投资企企业是否允许许扣除期间费费用？国税发〔2001〕〕142号文件第五条条93年以前，会计计制度是全部部成本法，就就是企业全部部发生的费用用，全部都要要分配到产品品中去。93年会计制度改改革后，改为为制造成本法法，期间费用用是不需要分分配的。外商投资企业业的规定，实实际上又回到到全部成本法法的老路上了了！第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（三）扣除相关的期间费用、营营业税金及附附加1、问题1：预缴的营业税税金及附加是是否可以扣除除呢？借：应缴税金金－应缴营业业税贷：银行存款款借：主营业务务税金及附加加贷：应缴税金金－应交营业业税问题2：如果有的企业业，没有按照照规范的收入入与成本配比比的原则进行行会计处理，，税务是否认认可？借：主营业务务税金及附加加贷：应缴税金金－应缴营业业税问题3：上市公司是否否会这样做？？问题4：2008年季度预缴是是否允许扣除除预售营业税税？第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（三）扣除相相关的期间费费用、营业税税金及附加2、问题4：预缴的土地增增值税是否可可以扣除呢？？预缴土地增值值税的会计处处理？地产所得税前前扣除的税金金一览表3、欠缴的营业业税金及附加加，是否可以以在所得税前前扣除？（1)根据权责发生生制的原理是是可以税前扣扣除的。尤其其新企业所得得税发实施条条例将“权责责发生制”定定于首要原则则的地位。（2）昆明会议上上，总局明确确答复允许扣扣除。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题4、新所得税法法的规定（1)国税函【2008】】299号（2)季度申报表的的填列（3)总局网上答疑疑第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（四）计入当当期的应纳税税所得额31号文件将预售售收入纳税表表述为“应纳纳税所得额””，意义重大大，并且暗藏杀机机。充分体现了同同外商投资企企业的区别。。1、内资所得税税是实际征收收：用“应纳纳税所得额””的称呼，意意味着内资对对地产预售收收入征税，是是实际征收，，而非预征。。外资所得税：：预征。国税税发〔1995〕〕153号文件2、内资所得税税无多退少补的的过程。外资地产企业业：对预征税税款“多退少少补”3、内资地产企企业：强调了了按年度核算算。外资所得税：：按照项目核核算，打破了了企业所得税税按照年度核核算的惯例。。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（四）计入当当期的应纳税税所得额4、内资企业预预售阶段缴纳纳的税款，是是否可以退税税？例如：某企业业取得预售收收入1000万元，期间费费用20万，税金及附附加65.5万，应纳税所所得额＝1000×20％－65.5－20＝114.5万，缴税：114.5××33％＝37.79（万完工后：计算算应纳税所得得额为－50万，整体项目目亏损。形成的亏损是是不能退37.79万预售收入税税款的。深一层次考虑虑：完工年度没有有取得成本发发票，以后年年度取得发票票的处理。虽然实际毛利利率大于预计计计税毛利率率，但是由于于发票取得的的不及时，造造成前期多纳纳税，后期得得不到退税的的情况。还要考虑土地地增值税清算算税款扣除的的问题，目前前是个难题！！第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（四）计入当当期的应纳税税所得额问题：季度预预缴是否能够够退税？《企业所得税暂暂行条例》第15条5、关于偷税问问题内资企业少计计预售收入是是否能够定性性为偷税？外资企业少计计预售收入是是否能够定性性为偷税？国税发【1995】】153号文件少缴季度预缴缴税款是否能能够定性为偷偷税？（国税函发〔1996]8号）6、新所得税法法的征税方式式预计将靠近内内资企业。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（五）计税成成本首次提出了““计税成本””的概念。在在31号文件之前，，地产企业没没有提出计税税成本概念，，完全按照会会计制度结转转成本，造成成税款大量流流失。会计制度的一一个特点，是是会计政策的的可选择性，，而税法是刚刚性的，结转计税成本本的时点：开发产品达到到完工标准后后。1、31号文件对计税税成本提出了了6大原则和14项明细项目。。2、国家税务总总局针对地产产企业即将出出台计税成本规则则。青岛市2006、2007连续两年的汇汇缴政策都提提到了计税成成本办法，本本次课程也将将结合讲解。。第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（六）预计计计税毛利率的的确认项目预计计税毛利率注意点经济适用房不低于3％必须附送：批准文件。苏地税发〔2006]120号第三条第一款省会城市不低于20％项目所在地地级市不低于15％项目所在地其他地区不低于10％项目所在地第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（六）预计计计税毛利率1、问题：假设你的老板板问你，你们们的经济适用用房项目在预预售阶段是否否缴纳企业所所得税，你将将如何回答？？实际上，经济济适用房在预预售阶段不用用缴纳企业所所得税。因为3％－6.55％<0,因此即使该企企业没有任何何其他的期间间费用，也是是不需要缴纳纳企业所得税税的。2、你单位经营营经济适用房房，经济适用用房的批准文文件尚未拿到到手，此时的的预售收入，，税务机关将将如何处理呢呢？3、目前的预计计计税毛利率率高不高？第二部分：收收入方面解读读一、未完工开开发产品的税税务处理问题题（七）预售收收入申报表的的填列1、2006版本申报表的填列（今年年汇算清缴））问题1：预售收入是是否能弥补以以前年度亏损损？2、2008版本季度预缴缴申报表（第四行填列列）问题2：08年的季度申报报是否能弥补补以前年度亏亏损？“税局逼我做做假账”。。。。应对措施施。。（预提提费用）3、2008版本年度纳税税申报表（附表3第62行）第二部分：：收入方面面解读二、预售收收入和实际际销售收入入的结转文件原文：：开发产品完完工后，开开发企业应应根据收入入的性质和和销售方式式（分为四种销销售方式），按照收收入确认的的原则（权责发生制制原则和配配比原则），⑴合理地将预预售收入确确认为实际际销售收入入，同时按按规定⑵结转其对应应的计税成成本，③计算出该项项开发产品品实际销售售收入的毛毛利额。④该项开发产产品实际销销售收入毛毛利额与其其预售收入入毛利额之之间的差额额，计入完完工年度的的应纳税所所得额。凡凡已完工开开发产品在在完工年度度未按规定定结算计税税成本，或或未对其实实际销售收收入毛利额额和预售收收入毛利额额之间的差差额进行纳纳税调整的的，主管税税务机关有有权确定或或核定其计计税成本，，据此进行行纳税调整整，并按《中华人民共共和国税收收征收管理理法》的有关规定定对其进行行处理。第二部分：：收入方面面解读二、预售收收入和实际际销售收入入的结转（一）预售售收入结转转为销售收收入四步骤骤1、合理的将将预售收入入确认为销销售收入（1)一般来说，，房屋销售售以全款或或按揭居多多。因此预预售收入转转化为实际际销售收入入时，数额额是相同的的。（2一种不普遍遍的情况，，预售收入入收30万元，但是是房屋销售售合同注明明为100万元。此时时应确定销销售收入100万元，而不不应因其中中70万元没有收收到而不确确定销售收收入。如：拆迁户户回迁。此时，销售售收入的确确认原则由由预售的收收付实现制制确认销售售收入，改改为权责发发生制。第二部分：：收入方面面解读二、预售收收入和实际际销售收入入的结转（一）实际际填列申报报表1.2006年度纳税申申报表填列列（1)未完工年度度收入的确确认（2)达到完工年年度的报表表填列①计税成本为为600万时的分析析②计税成本为为900万时的分析析（3)将预售年度度和完工年年度汇总起起来填报，，比较分别别填报情况况，以分析析对税收的的影响。第二部分：：收入方面面解读二、预售收收入和实际际销售收入入的结转（一）实际际填列申报报表问题1：如果项目目出现亏损损，对于项项目公司的的亏损将得得不到弥补补，如何看看待该问题题？（古井井贡事件））联系《企业所得税税法》的法人课税税制度。问题2：2006年6月份完工，，在第三季季度申报的的时候，如如何将预售售收入转化化为销售收收入？最晚在什么么时候将预预售收入确确认为销售售收入？（（青岛的汇汇缴文件））第二部部分：：收入入方面面解读读二、预预售收收入和和实际际销售售收入入的结结转（二））新所得得税法法季度度预缴缴申报报表（填表表说明明第三三条））问题1：新法法预缴缴申报报表对对预售售收入入是如如何界界定的的？问题2：如果果你单单位2007年度亏亏损300万，2008年第一一季度度有200万利润润，是是否可可以弥弥补亏亏损（三））2008版本申申报表表征求求意见见稿结论：：由新法法预缴缴申报报表和和年度度申报报表的的设计计可以以清晰晰的推推断出出，新新所得得税法法实施施后，，无论论内资资还是是外资资企业业，其其政策策都靠靠近31号文件件！问题：：内外外资企企业实实施新新法后后的衔衔接问问题如如何确确定？？内资企企业和和外资资企业业有可可能的的不同同税收收待遇遇！有有待年年终汇汇算清清缴的的时候候解决决。第二部部分：：收入入方面面解读读三、完完工标标准问问题完工标标准不不但是是预售售收入入转化化为销销售收收入的的分水水岭，，也是是开发发成本本结转转为销销售成成本的的分水水岭，，意义义重大大。（一））完工工开发发产品品的标标准符合下下列条条件之之一的的，应应视为为开发发产品品已经经完工工：1.竣工证证明已已报房地产产管理理部门门备案的的开发发产品品（成成本对对象））；2.已开始始投入入使用用的开开发产产品（（成本本对象象）；；3.已取得得了初初始产产权证证明的的开发发产品品（成成本对对象））。（二））三个个标准准的含含义1、竣工工证明明是指指“竣竣工验验收备备案表表”，，房地产产管理理部门门是指指？2、税务务稽查查如何何判定定实际际投入入使用用？3、初始始产权权证明明是指指“大大房产产证””第二部部分：：收入入方面面解读读三、完完工标标准问问题（二））三个个标准准的含含义4、为什什么规规定三三个标标准，，而不不是一一个标标准？？（适适用情情形不不同））5、三个个标准准满足足一个个即可可认定定为完完工6、完工工标准准针对对的“成本本对象象”而不是是整个个项目目。7、执行行完工工标准准的制制度性性保障障有什什么？？（1）完工工情况况报告告制度度（2）税务务鉴定定报告告问题1：是税税务鉴鉴定报报告，，还是是税务务鉴证证报告告？问题2：是由由会计计事务务所出出具，，还是是由税税务师师事务务所出出具？？《关于非非涉税税中介介机构构从事事涉税税鉴证证业务务有关关问题题的批批复》国税函函〔2006〕682号第二部部分：：收入入方面面解读读三、完完工标标准问问题（二））三个个标准准的含含义7、执行行完工工标准准的制制度性性保障障有什什么？？（3）计税税成本本的核核定权权与税税务处处罚权权问：在在稽查查过程程中，，发现现该企企业已已经达达到完完工标标准，，却未未及时时将预预售收收入确确认为为销售售收入入，未未及时时结转转计税税成本本，税税务机机关将将如何何处理理呢？？凡已完完工开开发产产品在在完工工年度度未按按规定定结算算计税税成本本，或或未对对其实实际销销售收收入毛毛利额额和预预售收收入毛毛利额额之间间的差差额进进行纳纳税调调整的的，主主管税税务机机关①①有权确确定或或核定定其计计税成成本，，据此进进行纳纳税调调整，，并按按②《中华人人民共共和国国税收收征收收管理理法》的有关关规定定对其其进行行处理理。稽查局局一般般是汇汇算一一遍，，达到到完工工标准准由于于发票票取得得不及及时，，而不不去汇汇算的的案例例比比比皆是是！是违法法情形形中最最多的的一种种类型型。年度申申报表表的设设计可可以清清晰的的推断断出，，新所所得税税法实实施后后，无无论内内资还还是外外资企企业，，其政政策都都靠近近31号文件件！第二部部分：：收入入方面面解读读三、完完工标标准问问题（二））三个个标准准的含含义8、外资资企业业“销销售开开始””的概概念企业应应以房房地产产管理理部门门出具具①工程项项目合合格证证明之日，，或者者②首笔房房地产产使用用权交交付之之日，或者者③办理首首笔产产权转转让手手续之之日的较早早者为为房地地产销售开开始。企业业自房房地产产销售售开始始，应应根据据当期期实际际房地地产销销售收收入、、相关关成本本费用用，计计算企企业年年度实实际应应纳税税额。。（1）工程程项目目合格格证明明，不不颁发发了（2）首笔笔使用用权交交付之之日，，没有有包括括自产产自用用，不不完善善。（3）首笔笔产权权转让让手续续，时时间太太靠后后，有有的已已经入入住好好几年年了，，还没没有办办理小小房产产证。。所以以改为为小房房产证证。第二部部分：：收入入方面面解读读三、完完工标标准问问题（二））三个个标准准的含含义9、稽查查理念念（1)区分已已完工工和未未完工工。问：未未完工工开发发产品品查出出400万假票票列支支开发发成本本，请请问如如何处处理？？（2）区分分内资资还是是外资资企业业混用内内外资资政策策的错错案比比比皆皆是！！第二部部分：：收入入方面面解读读四、销销售收收入（一））代收收款项项的处处理销售收收入为为全部部价款款，包包括现现金等等价物物。例如：：拆迁迁户产产权拆拆迁，，虽没没有收收到钱钱也要要确认认收入入。代收费费用税税收待待遇分分析表表：1、企业业所得得税是否将将代收收费用用纳入入所得得税收收入，，未作作统一一要求求，要要根据据开发发商是是否对对代收收费用用开票票或纳纳入房房价内内而定定。代代收费费用无无论是是否作作为收收入都都不影影响所所得税税，只是影影响所所得税税款的的利息息。（1)有关部部门对对开发发商开开票，，开发发商对对业户户开票票，或或者开开发商商在账账目上上体现现向业业户和和交给给有关关部门门的利利润差差价。。这种种情况况下，，收取取的代代收费费用要要记作作收入入，当当向有有关部部门缴缴纳时时，可可以作作为成成本费费用扣扣除。。第二部分分：收入入方面解解读四、销售售收入（一）代代收款项项的处理理1、企业所所得税（2）有关部部门针对对每一个个业户开开票，开开发商只只是代收收。此时时，收取取的代收收费用不不作为收收入，将将代收费费用缴纳纳给有关关部门的的时候，，也不能能作为成成本费用用扣除。。（3)稽查实践践中，发发现有的的并不是是代收费费用，而而是假借借代收的的名义收收费，例例如燃气气接口费费等，这这些收入入要纳入入应纳税税所得额额，缴纳纳企业所所得税。。第二部分分：收入入方面解解读四、销售售收入（一）代代收款项项的处理理1、企业所所得税（2）有关部部门针对对每一个个业户开开票，开开发商只只是代收收。此时时，收取取的代收收费用不不作为收收入，将将代收费费用缴纳纳给有关关部门的的时候，，也不能能作为成成本费用用扣除。。（3)稽查实践践中，发发现不是是代收费费用，而而是假借借代收的的名义收收费，例例如燃气气接口费费等，这这些收入入要纳入入应纳税税所得额额，缴纳纳企业所所得税。。第二部分分：收入入方面解解读四、销售售收入（一）代代收款项项的处理理2、营业税税原则上代代收费用用应当作作为价外外费用缴缴纳营业业税,而不去区区分是否否开票或或纳入房房价内.（1）根据《营业税暂暂行条例例》第五条：：纳税人人的营业业额为纳纳税人提提供应税税劳务，，转让无无形资产产或者销销售不动动产向对对方收取取的全部价款款和价外外费用。。《营业税暂暂行条例例实施细细则》第十四条条规定：：条例第第五条所所称价外外费用，，包括向向对方收收取的手手续费、、基金、、集资费费、代收款项项、代垫款款项及其其他各种种性质的的价外收收费。凡凡价外费费用，无无论会计计制度规规定如何何核算，，均应并并入营业业额计算算应纳税税额。结论：代代收款项项属于价价外费用用，原则则上应当当缴纳营营业税！！第二部分分：收入入方面解解读四、销售售收入（一）代代收款项项的处理理2、营业税税原则上代代收费用用应当作作为价外外费用缴缴纳营业业税,而不去区区分是否否开票或或纳入房房价内.（2）代收的的维修基基金征收收营业税税么？（（国税发[2004]69号）（3）代收的的契税和和印花税税是否缴缴纳营业业税？（4）开发企企业如何何规避对对代收费费用交纳纳营业税税？①国税发[1998]217号（建设部部和总局局协调的的结果））②财税[2003]16号文件第三条第第十九款款③国税发发〔1995]76号④国税函函〔2007]908号（差额征征税）第二部分分：收入入方面解解读四、销售售收入（一）代代收款项项的处理理3、土地增增值税财税[1995]48号文件第六条对代收款款项的总总结第二部分分：收入入方面解解读四、销售售收入（二）一一次性全全额收款款方式同其他企企业相同同。采取一次次性全额额收款方方式销售售开发产产品的，，应于实实际收讫讫价款或或取得索索取价款款凭据（（权利））之日，，确认收收入的实实现。（三）分期收款款方式采取分期期收款方方式销售售开发产产品的，，应按销销售合同同或协议议约定的的价款和和付款日日确认收收入的实实现。付付款方提提前付款款的，在在实际付付款日确确认收入入的实现现。1、现实生生活中有有傻傻的的，提前前付款的的情况么么？2、新所得得税法的的规定（（实施条例例第23条第一款款），没没有提到到提前付付款的情情形如何何处理。。第二部分：：收入方面面解读四、销售收收入（四）银行行按揭方式式采取银行按按揭方式销销售开发产产品的，应应按销售合合同或协议议约定的价价款确定收收入额，其其①首付款应于实际收收到日确认认收入的实实现，②余款在银行按揭揭贷款办理理转账之日日确认收入入的实现。。1、首付款和和按揭款确确认收入时时间的不一一致，如何何解决其销销售成本的的分摊问题题？2、按揭保证证金是否允允许在按揭揭收入中扣扣减？3、目前的按按揭规定4、关于银行行按揭款项项的稽查（1）伪造银行行按揭合同同案例（别别墅和住宅宅卖一样的的价钱）（2）假按揭案案例（建设银行假假按揭事件件、森豪假按揭揭事件）问：假按揭揭在税收上上如何处理理呢？（疑难解答）第二部分：：收入方面面解读四、销售收收入（五）委托销售方方式1、支付手续续费方式2、视同买断断方式3、超基价分分成方式4、包销方式式体现原则：：“收支两两条线”、、“国家不不承担企业业经营风险险”第二部分：：收入方面面解读五、预租收收入开发企业新新建的开发发产品在尚尚未完工或或办理房地地产初始登登记、取得得产权证前前，与承租租人签订租租赁预约协协议的，自自开发产品品交付承租租人使用之之日起，出出租方取得得的预租价价款按租金金确认收入入的实现，，承租方支支付的预租租费用同时时按租金支支出进行税税前扣除。。

（一））预售收入入纳税么？？预租收入入纳税么？？（二）一次次性收取租租金如何纳纳税？根据租赁合合同规定的的付款时间间，一次性性收取了3年的租金，，每年租金金100万元，共300万元，如何何确认收入入？1、企业所得得税（1）国税发[1997]191号文件第7条（2）新税法如如何确认收收入？《实施条例》第十九条第第二款（3）新税法中中对租赁费费支出是如如何确认的的？《实施条例》第41条第1项。存在问问题：横向向不配比第二部分：：收入方面面解读五、预租收收入（二）租金金收入2、营业税（（政策不明明确）（1)依据营业税税暂行条例例，一次性性确认收入入。（2)依据16号文件，根根据财务会会计的收入入计入。（3)看合同是如如何签订的的。－签合合同的技巧巧。2、存在免租条条款的情况况下，如何何确定租金金收入？第二部分：：收入方面面解读六、视同销销售收入开发企业将将①开发产品转转作固定资资产或②用于捐赠、、③赞助、④职工福利、、⑤奖励、⑥对外投资、、⑦分配给股东东或投资人人、⑧抵偿债务、、⑨换取其他企企事业单位位和个人的的非货币性性资产等行行为，应视视同销售，，于开发产产品所有权权或使用权权转移，或或于实际取取得利益权权利时确认认收入（或或利润）的的实现。（一）先租租后售开发企业将将开发产品品先出租再再出售的，，凡将开发发产品转作作固定资产产的，其租租赁期间取取得的价款款应按租金金确认收入入的实现，，出售时再再按销售固固定资产确确认收入的的实现；凡凡未将开发发产品转作作固定资产产的，其租租赁期间取取得的价款款应按租金金确认收入入的实现，，出售时再再按销售开开发产品确确认收入的的实现。第二部分：：收入方面面解读六、视同销销售收入（一）先租租后售1、83号文件第一一条第五款款、第三条条第一款第第二项的规规定

（1）原则上先先租后售要要视同销售售（2）临时租赁赁不需要视视同销售（（苏国税发[2003]195第四条）2、31号文件的理理念：既然然管不好，，就不管了了！企业具具有自由裁裁量权。转作固定资资产：①视同销售售；②提取取折旧；③③按照租金金确认收入入；④按照照固定资产产清理处理理不转作固定定资产：①不视同销销售；②②不能提取取折旧；③③按照租租金确认收收入；④④按照销售售开发产品品处理第二部分：：收入方面面解读六、视同销销售收入（一）先租租后售3、不视同销销售是否一一定合算么么？（不一一定）假设某开发发企业一栋栋楼成本为为100万元，用于于出租。（1）折旧年限限（2）残值率：：①国税发[2003]70号第二条；②国税函[2005]883号；③《企业所得税税实施条例例》59条第3款（3）应当按照照115万，还是100万提取折旧旧呢？纳税调整项项目（申报报表填列），先调增增，以后再再调减。说说到底是时时间性差异异。（不要要忘记调减减）（4）结论：如如果不考虑虑货币的时时间价值，，只要出租租时间超过过2.75年（15/5.46），折旧的的抵税效应应将超过视视同销售的的不利影响响。第二部分：：收入方面面解读六、视同销销售收入（一）先租租后售4、外商投资资企业自产产自用是否否需要视同同销售呢？？国税函[2005]970号5、新所得税税法是否需需要视同销销售呢？（1）《企业所得税税法实施条条例》第25条同财税[1996]79号文件的表述述比较（2）所得税若干干问题的规规定（讨论论稿）第五条的规规定第二部分：：收入方面面解读六、视同销销售收入（一）先租租后售6、自产自用用是否需要要缴纳营业业税？有人说83号文件说了了要征税，，对么？（1）《营业税税目目注释》（国税发[1993]149号文件）第第九条。（2）视同销售售没有明文文规定。法无明文不不征税！自产自用是是否缴纳房房产税？是是否缴纳城城镇土地使使用税？财税【2003】89号、财税【2006】186号第二部分：：收入方面面解读六、视同销销售收入（一）先租租后售7、如果不是是先租后售售，而是用用作办公楼楼，是否视视同销售？？8、如果立项项就是自建建办公楼或或经营性资资产，是否否需要视同同销售？苏国税发[2003]195号文件第五条房地产开发发企业在开开发项目立立项时作为为自用或经经营性的资资产，可作作为自建固固定资产，，按实际发发生的成本本计价，不不视同销售售。第二部分：：收入方面面解读六、视视同销销售收收入（一））先租租后售售总结：：2008年以前前：（（1）判断断立项项（2）判断断内外外资（3）判断断2006年以前前的业业务，，还是是以后后的业业务（4）判断断是否否提取取了折折旧2008年以后后：一律不不需要要视同同销售售。《企业所所得税税实施施条例例》第25条第二部部分：：收入入方面面解读读六、视视同销销售收收入（二））其他他视同同销售售行为为目前税税务机机关发发现的的常见见问题题1、以房房屋抵抵偿债债务（1）开发发企业业以尾尾房抵抵顶建建安工工程费费（2）以尾尾房抵抵销售售公司司的销销售费费用。。（低低价销销售））（3）工抵抵房抵抵银行行贷款款本金金或利利息。。2、无偿偿赠送送（有有奖销销售））3、老板板或股股东自自用房房屋（（注意意和企企业自自用有有本质质性区区别））4、问题：：直接接减免免的土土地出出让金金是否否计入入补贴贴收入入征税税？（1）财税【1995】81号文件件（案例例）（2）财会【1995】6号文件件（3）同新新所得得税法法中不征税税收入入的区别别。第二部部分：：收入入方面面解读读六、视视同销销售收收入（三））视同同销售售的稽稽查定定性1、案例例解析析：某某药厂厂在非非典时时期，，赠送送一批批药品品，未未视同同销售售缴纳纳增值值税和和所得得税，，税务务机关关根据据《征管法法》第六十十三条条，对对此行行为定定性为为偷税税。（1）从情情理上上说（2）从法法理上上说目前的的文件件：《广州市市地税税局关关于印印发偷偷税行行为理理解认认定的的若干干指导导意见见》（穗地地税发发[2006]73号）辽宁省省国、、地税税、检检察院院、法法院的的联发发文件件第二部部分：：收入入方面面解读读六、视视同销销售收收入（三））视同同销售售的稽稽查定定性2、虚报报亏损损是否否定性性为偷偷税？？（避避免不不公正正待遇遇）假设某某单位位2006年年度度亏损损1000万元，，稽查查人员员查出出该企企业少少列收收入600万，如如何处处理？？（1）补税税、罚罚款、、滞纳纳金。。补税：：600*33%=198万罚罚款款1倍：198万合合计：：396万（2）税罚罚款不不补税税、无无滞纳纳金。。（内内资：：国税发发[1996]162号、国国税函函[1996]653号）（外外资：：国税发发[1997]102号）罚款=600*33%=198万（3）行为为罚款款。5万元以以下罚罚款。。内资：：国税函函[2005]190号外资：：国税函函[2004]296号第二部部分：：收入入方面面解读读六、视视同销销售收收入（三））视同同销售售的稽稽查定定性3、查补补税款款是否否可以以弥补补以前前年度度亏损损？案例：：某单单位2005年亏损损1000万，2006盈利500万，2006年弥补补亏损损500万后，，还有有500万元可可以继继续在在以后后年度度弥补补。稽稽查人人员查查出隐隐瞒收收入600万元？？如何何处理理查出隐隐瞒收收入500万元，，如何何处理理？（1）内资资企业业国税发发[2006]56号文第四条条第五五款（2）外资资企业业第二部部分：：收入入方面面解读读七、税税务机机关是是如何何查预预售收收入和和销售售收入入的？？（知知己知知彼篇篇）第一步步：实实地突突击我们在在售楼楼处通通常作作三件件事情情（1）以售售楼人人员名名义，，询问问个人人银行行卡收收取款款项情情况；；（2）取得得销控控表；；（3）及时时亮明明身份份，突突击售售楼部部经理理的微微机第二步步：数数据核核对（1）责令令提供供发票票购领领本、、所有有发票票、收收据（2）提供供所有有的销销售合合同（3）责令令提供供销售售台账账三项情况数据据核对。第二部分：收收入方面解读读七、税务机关关是如何查预预售收入和销销售收入的？？（知己知彼彼篇）第三步：实质质性稽查阶段段。①账簿②资金金③实地④相相关部门四大大类，14种方法来检查查。（一）查“预预收账款”科科目贷方（二）查“应应收账款”科科目贷方。（三）查“其其他应付款””科目贷方。。出问题最多多的账户。（四）查“短短期借款”科科目。（可能隐藏假按按揭或者其他他非法预售））（五）账、表表核对。（申申报表附表四四第36行）（六）查佣金金支付。---逻辑关系分析析。案例。。。。（七）查应缴缴税金—应缴营业税发发生额。尤其其是国地税之之间（八）查“银银行存款”日日记账。（该该账目最综合合）第二部分：收收入方面解读读专题：资本公公积或盈余公公积转增资本本问题：为了获取某种种资质或者招招标的需要，，企业需要增增加其注册资资本。1、企业股东：：①根据国税发【2000】】118号文件第一条第三款款规定：以盈盈余公积或未未分配利润转转增资本，视视为投资方取取得投资收益益。②根据《企业所得税法法》26条、《企业所得税法法实施条例》83条规定，居民民企业间的投投资收益不再再补税。因此此虽然确认投投资收益，对对于居民企业业间不用补税税了。2、个人股东往往采取先对对资产评估增增值，计入资资本公积（应应当说是错账账，但是很多多公司都这样样操作），然然后再转增资资本的方式。。①国税发【1997】】198号②③3、解决方案：：尽量构筑非非关联方交易易，使得税务务机关的调整整难以实施，，个人所得税税财税【2003】】158号文件流于形形式。第二部分：收收入方面解读读专题：地产企企业老板和企企业之间借款款的税务风险险总结：1、老板借给公公司钱----对于税务稽查查来说关注：：①非法预售的征