我国住房金融的发展与改革培训讲义

我国住房金融的发展与改革住房基金是指按国家政策法规和财务制度规定，由国家财政和单位共同筹集，用于单位住房制度改革和住房建设的专项基金。住房基金是企业按照规定的来源取得、具有特定用途、专项用于职工住房方面的资金。住房基金是国家为了保证和促进住房制度改革的顺利进行，实现住房商品化，加快住房建设而要求企业设立的一种基金。住房基金的偿付时间一般都在1年以上，在未结清前则成为企业的一种长期负债。企业住房周转基金的来源主要包括：住房折旧、公益金中用于住房方面的资金、借入的住房资金和住房周转金。主要内容住房金融的定义及发展意义

1我国住房金融的发展历程回顾

2住房金融的成功范例3住房金融目前存在的问题分析

4完善和深化住房金融发展和改革的建议

511111住房金融的定义界定对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。英国学者DavidGarnett（1991）等认为住房金融是居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。美国学者Randall（1988）从住房抵押的角度来理解住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，他暗示了住房金融就是抵押贷款。住房金融的定义界定我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融通活动。综合前人的研究成果，本文住房金融的研究重点也将主要放在消费者的住房金融，即居民住房购置相关的资金融通活动。发展住房金融的意义1、发展住房金融是改善居民居住条件、提高居民居住水平的内在要求。住房是人们生活的基本消费资料，是人们安居乐业的关键所在，居民居住水平的高低对于居民的生活质量有着十分重要的影响。而同时住房又由于其价值巨大，一般情况下，购房者缺乏一次性付款的经济承受能力，这种需求与购买力不足之间的矛盾，直接影响居民的居住水平。而发展住房金融可以为居民提供相关的资金支持，解决购房者即时支付能力不足的问题，使得其对住房的需求转为有效的购买力，进而促进居民居住水平的提高。发展住房金融的意义2、发展住房金融是支持住房产业成为新的经济增长点的必然选择。住房产业无论从技术上还是产业链上，都与国民经济中众多的产业部门具有广泛而密切的联系，住房产业的发展会带动其相关产业部门的产品需求大幅度增长，从而促进经济增长。由于住房产业属于资金密集型，无论是住房的供给方还是需求方，都需要来自外界的资金支持，来解决自身的资金不足的问题。因此，住房金融在住房产业的发展中起着极为重要的作用，它为住房产业的发展提供强大的可持续的资金支持，从而有助于推动住房产业成为国民经济的先导产业。发展住房金融的意义3、发展住房金融是促进金融业发展与改革的推动力之一。由于住房贷款一般以住房作为抵押物，通常来说，住房有固有的保值和增值作用，又属于实体财产，具有不可移动性和耐久性，是可靠的抵押品，清偿率比较高，也是较为安全可靠的投资领域，因此住房贷款风险相对较小，属于银行比较优质的资产。同时住房贷款属于消费贷款的一种，从金融业的发展趋势来看，消费信贷比例的提高是金融业发展的大方向之一。因此大力推进住房金融发展，对于促进我国整个金融业的发展与改革也是十分重要的。我国住房金融的发展历程回顾第四阶段

第三阶段

第二阶段第一阶段全面发展阶段1998年至今

初步发展阶段1991年-1997年导入阶段1978年-1990年停滞阶段1919年-1978年

我国住房金融的发展历程回顾第一阶段住房金融的停滞阶段（1919年-1978年）建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，所以房地产经营还活跃了一阵，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在18个省市试办一年的建造住宅贷款。但随着计划经济的推行，城镇住房及其他各类用房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配。住房实行供给制，住房市场不复存在，也就不存在真正意义上的住房金融。在这一阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面，住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，造成资金运动过程简单化，使银行对房地产资金的管理也简单化，仅仅充当了财政的保管和出纳的角色。另一方面，住房的生产、分配和供给的计划性使得住房的商品属性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，没有市场这个载体，金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和服务也失去了意义。我国住房金融的发展历程回顾第二阶段住房金融的导入阶段（1978年-1990年）十一届三中全会以后，随着我国经济体制改革，我国投融资体制进行了一系列的重大变革，城镇住房体制开始进行改革，提出了住房商品化的概念，住房产业作为一个独立的产业部门开始形成，住房金融业也因改革的需要应运而生。1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行住宅商品化。我国住住房金金融的的发展展历程程回顾顾1987年年在烟烟台和和蚌埠埠成立立了专专门的的住房房储蓄蓄银行行，并并承担担了当当地的的房改改金融融业务务，至至此出出现专专业的的住房房金融融机构构。1988年年，国国务院院颁布布《关关于在在全国国城镇镇分期期分批批推行行住房房制度度改革革的实实施方方案》》，明明确提提出住住房商商品化化目标标与提提租补补贴的的改革革方案案，同同年，，人民民银行行把住住宅贷贷款列列入消消费信信贷业业务。。建设设银行行和工工商银银行相相继成成立了了房地地产信信贷部部，专专门从从事住住房信信贷业业务，，承办办各个个地方方政府府委托托的住住房金金融业业务，，并形形成了了以建建设银银行为为主，，多家家银行行并存存的竞竞争格格局。。在这一一阶段段，住住房商商品化化改革革为住住房金金融的的发展展带来来了机机遇，，住房房金融融作为为住房房制度度改革革的配配套措措施开开始逐逐渐导导入。。住房房信贷贷体系系初步步确立立，并并在全全国范范围内内开始始开展展。信信贷规规模有有所扩扩大，，借贷贷品种种也由由单一一的生生产性性流动动资金金贷款款发展展到同同时开开办与与住房房储蓄蓄存款款相结结合的的消费费性个个人购购建房房贷款款。我国住住房金金融的的发展展历程程回顾顾第三阶阶段住住房房金融融的初初步发发展阶阶段（（1991年-1997年））1991年年开始始的住住房制制度改改革的的全面面推进进启动动了住住房市市场，，住房房建设设和住住房市市场逐逐渐活活跃，，为住住房金金融的的发展展打开开了空空间。。1991年年，国国务院院《关关于积积极稳稳妥地地进行行城镇镇住房房制度度改革革的通通知》》和《《关于于全面面推进进城镇镇住房房制度度改革革的意意见》》出台台，进进一步步改革革住房房金融融体制制，发发展住住房金金融业业务。。这标标志着着全国国的住住房制制度改改革进进入全全面推推进阶阶段。。1991年年，上上海市市借鉴鉴新加加坡的的经验验，率率先建建立了了住房房公积积金制制度。。1992年年，建建设银银行首首家推推出职职工购购建房房抵押押贷款款业务务和公公积金金个人人住房房贷款款业务务，全全面进进入住住房消消费信信贷领领域。。我国住住房金金融的的发展展历程程回顾顾1994年年，国国务院院颁布布《关关于深深化城城镇住住房制制度改改革的的决定定》，，对住住房制制度改改革的的目的的、内内容和和重点点作了了原则则性规规定。。同年年11月，，国务务院房房改小小组、、财政政部和和中国国人民民银行行联合合下发发了《《建立立住房房公积积金制制度的的暂行行规定定》，，提出出“全全面推推行住住房公公积金金制度度”。。为明明确区区分政政策性性和自自营性性住房房信贷贷业务务，中中国人人民银银行先先后印印发《《商业业银行行自营营性住住房贷贷款管管理暂暂行规规定》》和《《政策策性住住房信信贷业业务管管理暂暂行规规定》》等文文件。。1997年年4月月，人人民银银行颁颁布的的《个个人住住房担担保贷贷款管管理实实行办办法》》为中中国住住房消消费信信贷发发展提提供了了政策策依据据。这一阶段初步步确立了我国国住房金融的的经营管理体体系，明确了了住房金融服服务住房制度度改革的经营营方向，自营营性和政策性性住房信贷业业务并存的住住房信贷体系系基本初步确确立。以上海海为先导的住住房公积金制制度开始起步步，并向全国国推广。我国住房金融融的发展历程程回顾第四阶段住住房金融全面面发展阶段（（1998年至今）1998年是是中国住房金金融发展的转转折点。当时时出于扩大内内需的考虑，，政府为了刺刺激住房消费费，进行了一一系列深化城城镇住房制度度改革的举措措，尤其在金金融支持上放放开了对个人人抵押贷款的的限制，促使使以住房抵押押信贷为主要要形式的中国国住房金融进进入了全面发发展的通道。。1998年7月，国务院院颁布《关于于进一步深化化城镇住房制制度改革加快快住房建设的的通知》，决决定停止住房房实物分配，，实施住房分分配货币化改改革。按照文文件要求，人人民银行和银银监会出台了了一系列配套套的金融货币币政策，先后后印发了《关关于加大住房房信贷投入、、支持住房建建设与消费的的通知》、《《个人住房贷贷款管理办法法》等文件从从政策上明确确了支持与推推动商业银行行发展住房金金融的基调。。住房制度改改革深化极大大地推动了城城镇商品住房房建设和居民民住房消费的的积极性，带带动了商业银银行房地产信信贷业务的大大发展，个人人住房贷款规规模开始迅猛猛增长。为配配合和支持国国家深化住房房制度改革和和居民住房消消费，商业银银行住房金融融业务经营管管理逐步规范范，在产品种种类、业务范范围和经营模模式等方面获获得了长足发发展。我国住房金融融的发展历程程回顾2000年，，建设部、中中国人民银行行下发的《住住房置业担保保管理试行办办法》为住房房贷款担保业业务发展提供供了政策依据据。2002年，国务院院修改了《住住房公积金条条例》，进一一步细化各项项规定，规范范住房公积金金的管理。同同时，这一阶阶段我国还引引进了商业性性的住房储蓄蓄业务。2004年，，建设银行与与德国施豪银银行共同出资资设立了中德德住房储蓄银银行，对我国国住房金融的的发展模式进进行积极探索索。随着住房信贷贷规模的迅速速扩大，商业业银行迫切需需要提高住房房抵押贷款的的流动性，2005年4月《信贷资资产证券化试试点管理办法法》颁布实施施。2005年12月，，建设银行于于在银行间债债券市场成功功发行了首单单个人住房抵抵押贷款支持持证券，开创创了我国住房房金融二级市市场的先河，，促进了我国国住房按揭市市场和资本市市场功能的完完善。这一阶段的住住房制度改革革的深化和住住房信贷政策策的完善，使使得我国住房房金融业务进进入了全面发发展阶段。住房金融的成成功范例1美国的住房抵押贷款模式

2新加坡的住房公积金模式

3德国的住房储蓄模式住房金融的成成功范例美国的住房抵抵押贷款模式式住房抵押贷款款模式是一种种商业性较强强的市场化住住房金融模式式，主要为市市场经济比较较发达的国家家所应用。美国的高度发发达的住房抵抵押贷款模式式由抵押贷款款一级市场和和抵押贷款二二级市场构成成，两个市场场之间的良性性互动在提高高居民住房水水平的同时也也促进了金融融业自身的发发展。发达的二级市市场解决了住住房抵押贷款款一级市场的的流动性风险险问题，同时时拓宽了资金金来源渠道，，并辅以健全全的个人信用用制度和保险险体系来降低低二级市场中中证券的不确确定性。为了保证政府府政策向弱势势群体有所倾倾斜，政府的的保险机构主主要为中低收收入者的住房房贷款提供保保险，不仅分分散了住房贷贷款机构的风风险，也解决决了中低收入入者的购房资资金问题。住房金融的成成功范例新加坡的住房房公积金模式式住房公积金模模式是一种政政策性较强的的住房金融模模式，其实质质是政府为维维护居民的基基本住房需要要而推行的一一种长期性的的强制性储蓄蓄制度。雇主与雇员按按雇员工资收收入的一定比比例交存公积积金到住房公公积金管理机机构，管理机机构负责该项项资金的收缴缴、经营和归归还。雇员在在发生与住房房有关的支出出时可以申请请使用该项资资金。新加坡是最典典型、最成功功利用公积金金制度解决其其居民住房问问题的国家，，其住房公积积金模式具有有资金稳定性性强、存款期期限长、筹资资额巨大、资资金成本低的的特点，并在在一定程度上上缩小了社会会贫富差距。。同时，新加坡坡的公积金管管理实现了法法制化，并且且完全处于政政府的严密控控制之下，成成为政府支持持住房发展的的主要资金来来源。住房金融的成成功范例德国的住房储储蓄模式住房储蓄模式式是一种互助助性较强的住住房金融模式式，是为集体体自助而建立立的一个封闭闭的、合同制制储蓄体系，，旨在通过共共同储蓄帮助助存款人筹措措资金，获得得属于自己的的住房。该集集体归集的资资金只能用于于集体内的成成员，即只有有存款人才有有资格从该机机构得到贷款款。德国的住房储储蓄体系以契契约系统为主主，以存款系系统和贷款系系统为辅，其其融资体系不不依赖于资本本市场，而是是依靠居民的的自由资金，，政府并不强强制居民储蓄蓄，而是采用用针对性和灵灵活性都比较较强的经济手手段，给予住住房储蓄参与与者奖励和税税收优惠，鼓鼓励居民尤其其是中低收入入的居民加入入住房储蓄，，来减轻购房房者的负担。。住房金融目前前存在的问题题分析DBCA银行系统内部聚集大量风险

政策性住房金融发展偏离目标

住房储蓄与住房信贷发展不均衡

住房金融中介机构发展相对滞后

住房金融制度基本是在原有的基础上逐步形成的，属于诱导性的制度变迁，没有以建立系统完善的住房金融体系为目标

住房金融目前前存在的问题题分析商业性住房金金融使得银行行系统内部聚聚集了大量风风险。目前，住房抵抵押贷款已经经成为了中国国住房信贷市市场上支持个个人购房最重重要的信贷资资金供应形式式。与住房公公积金制度相相比，中国的的个人住房抵抵押贷款则更更有扩张的动动机和发展的的外部环境，，它是一种完完全以市场方方式运作的融融资模式。由于我国目前前住房金融机机构以商业银银行为主，而而商业银行的的主要资金来来源以居民储储蓄存款为主主，不确定性性高，流动性性要求大，缺缺乏稳定的长长期资金来源源，而住房抵抵押贷款的一一般期限比较较长，利率和和信用风险都都比较大，资资产负债期限限上的不匹配配使得大量风风险聚集在银银行系统内部部。在具体住住房贷款的操操作上，由于于我国个人信信用系统尚未未完全建立，，银行较难对对借款人的真真实资信状况况作出准确的的判断，而某某些经办人员员风险意识不不强，对资料料真实性、合合法性审核不不严，这样就就造成^信用用风险较大。。而同时，银银行目前又缺缺乏有效化解解风险的渠道道（郭娜，郝郝项超，2008），由由于我国尚未未培育起有效效的二级抵押押贷款市场，，也没有建立立起国家介入入的保证保险险体系，银行行没有灵活筹筹集资金和有有效分散风险险的途径，可可能也会出现现很大的流动动性风险。住房房金金融融目目前前存存在在的的问问题题分分析析政策策性性住住房房金金融融发发展展偏偏离离目目标标建立立公公积积金金制制度度的的主主要要作作用用是是为为建建房房和和购购房房提提供供一一个个稳稳定定的的低低成成本本资资金金来来源源，，主主要要目目标标是是为为了了支支持持和和解解决决中中低低收收入入家家庭庭的的住住房房问问题题，，但但是是自自公公积积金金制制度度推推行行至至今今仍仍存存在在一一些些问问题题，，住住房房公公积积金金的的效效能能未未能能充充分分显显现现，，尚尚未未能能成成为为重重要要的的住住房房资资金金来来源源。。住房房公公积积金金虽虽然然是是一一种种强强制制性性社社会会福福利利，，但但由由于于公公积积金金贷贷款款的的借借款款人人必必须须为为缴缴交交者者，，并并且且贷贷款款发发放放条条件件比比较较严严格格，，能能享享受受到到这这项项福福利利的的人人并并不不占占大大多多数数。。一一方方面面公公积积金金的的缴缴存存比比例例不不规规范范、、缴缴存存额额差差距距大大，，全全国国发发展展不不平平衡衡，，制制度度覆覆盖盖面面较较低低（（洪洪慧慧娟娟，，黄黄琴琴，，2006））。。另另一一方方面面在在公公积积金金贷贷款款发发放放的的过过程程中中，，为为了了降降低低违违约约率率，，发发放放条条件件比比较较严严格格，，倾倾向向向向高高收收入入群群体体发发放放贷贷款款，，使使得得真真正正需需要要通通过过政政策策性性金金融融支支持持购购房房的的中中低低收收入入家家庭庭，，即即使使有有机机会会缴缴交交公公积积金金也也难难以以通通过过这这个个渠渠道道真真正正享享受受到到政政策策性性住住房房金金融融的的优优惠惠利利率率贷贷款款。。因因此此能能够够享享受受住住房房公公积积金金制制度度优优惠惠贷贷款款利利率率的的个个人人基基本本为为能能够够顺顺利利获获得得商商业业性性房房贷贷款款的的社社会会中中高高收收入入者者，，公公积积金金贷贷款款的的覆覆盖盖人人群群基基本本为为商商业业银银行行的的贷贷款款所所涵涵盖盖，，而而没没能能和和商商业业性性贷贷款款形形成成一一种种互互补补，，同同时时住住房房公公积积金金制制度度也也没没能能实实现现社社会会公公平平、、公公正正问问题题的的目目的的，，反反而而为为初初次次分分配配的的不不公公再再添添一一把把火火。。住房金融融目前存存在的问问题分析析住房储蓄蓄与住房房信贷发发展不均均衡经过多年年的实践践，住房房储蓄银银行在住住房制度度改革和和探索有有中国特特色的住住房金融融体制方方面起到到了积极极作用，，取得了了显著的的成绩。。但由于于整体上上中国住住房体制制和金融融体制还还处于过过渡过程程中，它它在中国国当前住住房金融融业务中中发挥的的作用很很有限，，因此，，住房储储蓄银行行也并未未在全国国推广。。住房储蓄蓄银行的的生存和和发展空空间非常常艰难，，在2000年年蚌埠住住房储蓄蓄银行与与当地城城市信用用社合并并，被改改制为蚌蚌埠市商商业银行行；而烟烟台住房房储蓄银银行于2001年经过过增资扩扩股转变变为了恒恒丰银行行股份有有限公司司。2004年成立立的中德德住房储储蓄银行行是按照照国际模模式组建建的住房房储蓄和和住房贷贷款相结结合的中中国首家家住房储储蓄银行行，但目目前该银银行的客客户范围围有限，，只从事事住房贷贷款一种种业务，，规模有有限，贷贷款利率率比较低低，利润润空间较较小，因因此，在在当前中中国的金金融政策策下，其其作用和和发展仍仍然受限限。住房金融融目前存存在的问问题分析析由此可见见，我国国虽然有有多次住住房储蓄蓄方面的的试点，，但规模模都比较较小，覆覆盖面有有限，还还不能发发挥其应应有的作作用。国外比较较成功的的住房金金融制度度通常包包含了多多个层次次，比较较普遍的的做法是是采用贷贷款与储储蓄相互互结合的的方法为为购房者者提供住住房金融融服务。。此外，，这种过过分侧重重于住房房贷款的的住房金金融制度度不但容容易推高高房价，，而且由由于资金金来源与与资金去去向几乎乎完全不不匹配，，也会给给自身的的发展带带来很大大的风险险（郑捷捷，2008））。同时住房房储蓄银银行的运运作模式式可以弥弥补公积积金制度度运作中中存款强强制性、、缴交交人限制制性、缴缴交人人权利与与义务不不对等问问题，为为大量非非国有企企业、个个体人员员和贷款款需求超超过公积积金贷款款上限的的职工提提供低息息住房贷贷款。住房金融融目前存存在的问问题分析析住房金融融中介机机构发展展相对滞滞后由于住房房贷款一一般具有有数额大大、期限限长、银银行风险险大等特特点，亟亟需建立立一套规规范的权权威性中中介机构构。住房房金融涵涵盖房地地产交易易、评估估、保险险、抵押押、信用用等多个个专业中中介机构构，特别别是房地地产评估估和保险险，前者者涉及金金融机构构发放贷贷款额度度，后者者关系到到贷款的的安全性性，意义义重大。。住房金金融中介介服务体体系的完完善对于于进一步步促进住住房交易易市场的的发育、、完善住住房金融融体系都都有着重重要意义义。目前我国国相关的的住房金金融中介介机构不不论是数数量还是是质量都都还不能能满足现现实需求求，从业业人员的的行为也也尚不规规范。目目前,除除了财财产保险险机构形形成了有有效竞争争外，其其他中介介机构比比如信用用保险基基本还没没有。担担保机构构则是在在2000年以以后陆续续在一些些城市由由公积金金管理中中心牵头头成立，，如2000年年上海市市公积金金管理中中心和有有关经济济实体共共同出资资建立了了首家政政策性住住房贷款款担保机机构，而而业务常常常仅局局限于为为住房公公积金贷贷款提供供担保，，对住房房抵押贷贷款业务务发展的的推动作作用还比比较有限限。而一一般发达达国家都都有通过过建立有有政府背背景的住住房担保保机构为为符合担担保标准准的群体体提供担担保服务务，为住住房金融融业务的的高速发发展解除除后顾之之忧，因因此我们们也应积积极推进进住房金金融中介介机构的的发展。。完善和深深化住房房金融发发展和改改革的几几点建议议以服务于于住房经经济、满足居民民住房需需求为立立足点以现代市市场经济济的规范范化为前前提兼顾我国国实际国国情和国国外成功功经验住房金融融发展和和改革的的原则住房金融融发展和和改革的的原则以服务于于住房经经济、满满足居民民住房需需求为立立足点住房金融融应服务务于住房房经济，，满足住住房经济济运行中中的投资资融资需需求及金金融服务务需求，，帮助提提高居民民的居住住水平，，只有坚坚持为住住房经济济发展服服务的发发展和改改革方向向，才能能使住房房金融的的发展有有实质性性的存在在意义。。因此，我我们无论论是大胆胆自主创创新还是是引进、、吸纳国国外的先先进成果果，都应应有所区区分，对对于能有有效提高高住房金金融运作作效率和和质量和和促进住住房经济济健康发发展的，，都要大大力推进进。住房金融融发展和和改革的的原则以现代市市场经济济的规范范化为前前提由于我国国现在还还处于经经济转型型期，市市场机制制尚不健健全，相相关的法法律法规规并没有有完全建建立起来来，计划划经济在在很多经经济领域域以及人人们的观观念里都都还有所所残留，，因此容容易出现现各经济济主体从从个体利利益出发发，注重重规避管管制，寻寻租等。。因此在推推进住房房金融发发展的过过程中，，需要加加强监管管，将发发展和改改革活动动纳入市市场经济济的法制制和规范范的框架架之内。住房金融融发展和和改革的的原则兼顾我国国实际国国情和国国外成功功经验随着经济济全球化化的程度度的加深深，金融融业也在在逐渐开开放和国国际化，，同时住住房金融融的发展展还要受受到国家家的经济济制度、、经济发发展水平平以及居居民的消消费观念念的制约约。因此，我我国的住住房金融融的发展展和改革革必须充充分考虑虑我国的的实际情情况，不不能盲目目全套照照搬西方方的模式式，同时时也要有有选择地地吸纳国国外的成成功经验验，来降降低改革革成本，，同时也也有利于于我国金金融业的的国际化化。完善和深深化住房房金融发发展和改改革的具具体措施施拓宽住房房金融的的资金来来源渠道道规范住房房金融一一级市场场，发展展住房金金融二级级市场推进专业业性住房房金融机机构和住住房金融融中介机机构的发发展正确发挥挥政府的的作用，，加强政政府对住住房金融融的支持持和规范范完善和深深化住房房金融发发展和改改革的具具体措施施1、拓宽宽住房金金融的资资金来源源渠道。。进一步推推动住房房抵押贷贷款证券券化的发发展。住住房抵押押贷款证证券化可可以为我我国的住住房信贷贷资金提提供新的的来源，，能较好好地解决决商业银银行住房房信贷资资金来源源的短期期性和资资金运用用的长期期性的资资金结构构失衡的的问题,并使使银行长长期信贷贷资产转转换为流流动性高高的证券券资产,提高高住房信信贷资金金的流动动性，促促进资金金流通，，有效促促进个人人住房信信贷资金金的良性性循环。。进一步加加强以公公积金制制度为主主体的强强制储蓄蓄制度，，可适当当扩大公公积金的的缴存范范围，提提高公积积金的缴缴存比例例，保持持归集和和使用中中利率的的“低进进低出””，扩大大资金运运用渠道道，提高高资金的的收益率率，坚持持专款专专用，建建立全国国性的公公积金管管理中心心对资金金进行统统一管理理调配，，提高资资金的使使用效率率。完善和深深化住房房金融发发展和改改革的具具体措施施进一步推推进住房房储蓄项项目，从从政策层层面对住住房储蓄蓄制度进进行支持持。住房房储蓄银银行封闭闭式的资资金运作作模式可可以降低低一般商商业银行行经营住住房贷款款这一长长期贷款款品种时时经常遇遇到的利利率风险险与流动动性风险险。但也也由于采采用了这这一模式式而人为为割裂了了住房储储蓄资金金与资本本市场的的联系，，在降低低风险的的同时，，也牺牲牲了风险险收益，，因此，，应通过过政策支支持各级级政府给给予住房房储蓄客客户奖励励及住房房储蓄存存款利息息所得税税减免、、实行住住房储蓄蓄银行营营业税、、所得税税减免和和存款准准备金少少交甚至至免交等等措施为为住房储储蓄银行行的发展展创造有有利的条条件。完善和和深化化住房房金融融发展展和改改革的的具体体措施施2、规规范住住房金金融一一级市市场，，发展展住房房金融融二级级市场场。规范住住房金金融一一级市市场，，一方方面严严格个个人住住房贷贷款发发放标标准，，实现现信贷贷手续续的标标准化化，以以有效效降低低业务务成本本和规规避操操作风风险。。这需需要实实现个个人住住房贷贷款的的征信信、授授信及及抵押押物的的估价价、公公证、、保险险、处处置等等的规规范化化和可可操作作化。。另一一方面面要进进一步步细分分住房房信贷贷市场场,研研究究开发发适应应不同同年龄龄、不不同收收入群群体,满满足不不同需需要的的住房房信贷贷产品品,形形成成适合合各类类贷款款人需需要的的信贷贷产品品系列列，丰丰富住住房金金融市市场上上的金金融产产品。。发展住住房金金融二二级市市场，，其核核心问问题是是住房房抵押押贷款款的证证券化化。证证券化化是一一项政政策性性和技技术性性都很很强的的业务务，它它要求求满足足诸多多条件件，并并需要要多方方合作作促成成，但但我国国目前前金融融市场场尚不不成熟熟，过过于冒冒进有有所欠欠妥，，但待待一切切条件件成熟熟再发发展，，又为为时晚晚矣。。目前前可以以考虑虑加快快小范范围内内的试试点的的脚步步，完完善外外部环环境和和配套套政策策，在在试点点经验验基础础上，，逐步步进行行推广广。完善和和深化化住房房金融融发展展和改改革的的具体体措施施3、推进专专业性性住房房金融融机构构和住住房金金融中中介机