房企2021年年报及2022年一季报综述

经营情况分析销售投资以稳为主各梯队调整与分化并行销售：01年百强房企销售先扬后抑，民营房企市占率大幅下降201年百强房企销先扬后抑，2年14月降幅逐月扩大2021年百强房企销售金额首次出现负增长，且低于全国商品房销售增速。2021年百强房企全年实现全口径销售金额12.26万亿同比下降2，权益口径8.87万亿元同比下降.12021年以前，百强房企销售增速始终高于全国商品房销售增速即使在销售景气度较低的年份例如2014年虽然全国商品房销售大幅下滑，但是百强房企销售增速仍然有韧性（当年同比增速高达5），而2021年百强房企销售较差，首次出现了负增长-2，低于全国商品房销售增速。可见，2014年虽然市场不景房企还是有冲规模的诉而2021年在三道红线下房企普遍放慢扩张速追求稳健发土地市场热度欠佳，融资收紧民营房企躺平，规模诉求减弱。全年来看，2021年房企整体销售表现为先扬后抑的走势。一季度，市场延续了去年末以来的热度，百强房企销售规模较去年和2019年同期提升显二季度之后房企销售增速持续放特别是下半年市场降温明显，百强房企单月销售增速自7月转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。20221-4月百强房企销售金额同比增速分别为-0.7、-7.8、-3.5和-8.9，降幅逐月扩大，1-4月累计销售金额同比增速为-0.5。我们认为2022年，房企整体销售预期将更为保守，会有一定规模的房企面临负增长。图表1.2021年百强房企全口径销售金额12.26万亿元，比下降3.2%13.0513.0512.631.606%6%5%4%4%2%3%0%6.0%12.4%2%-2%3.2%1%-4%0%-6%-1%

图表2.2021年百强房企销售金额增速首次低于全国商品销售金额增速百强房企销售金额增速141210 34.9%35.0%8

21.3%

50.8%

140.5%17.41

34.9%26.3%

21.3%

50.8%40.5%34.8%

35.1%

16.0%

12.4%

3.2%641.5822132142121321421521621721821922022122.-4

2.882.14

5.27 1

6.3%

14.4%

13.7%12.2%6.5%8.7%4.8%

50.5%速 21221321421521621721821922速 R100销售金额（万亿元） R100同比增速资料来：， 资料来：，家统局，图表3.2022年1-4月百强房企销售金额同比增速分别为-40.7%、-7.%、-3.%和-8单月销售金额（全口径）增速0%0%

图表4.2021年房企整体销售表现为先扬后抑的走势单月权益金额增速0%0%速 速 同比增速 同比增速 同比增速

08108108308508708908109109309509709909100100300500700900101101301501701901102102308108308508708081083085087089081091093095097099091001003005007009001011013015017019011021023资料来：，

资料来：，2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 82021年各梯队房企规模增速也呈现一定的分行业竞争加剧大中型房企销售降幅普遍较年CCCR50100全口径销售额增速分别为-9.7-6.3-4.1-2.1和-2益口径增速分别为-13.7、-9.7、-6.6、-4.8和-1，呈现出明显的头尾部房企销售降幅大于中型房企的特征。一方面，我们认为头部房企是2020年8月三道红线”融资规则以来融资监管的重点实施对象整体放慢规模扩张的步伐追求更加稳健的发展另一方面自2021年下半年以来销售不景气叠加房企信用风险事件不断，小型房企或出现更多现金流压力的问题，营销能力、产品力、周转速度均不如大中型房企销售降幅相对较大而步入2022年随着行业逐步出清在市场长期低迷的情况下头部房企在营销产品等各方面优势下销售降幅相对小于尾部2022年1-4月C、C0、C0、C100全口径销售额增速分别为-5.8、-6.0、-8.8、-0.8和-0.5；权益口径增速分别为-8.2、-0.0、-51、-2.2和-1.5。图表5.01年5C0C0C0C00全口径销售额增速分别为-9.7-%-4.1-2.1%和-3.2%百强房全口6%4%2%0%-2%-4%213214215221321421521621721821922022122.-4R5R10R20R50R10资料来：，近年来房企合作开发明显增多，表现为销售权益比例逐年下降，同时少数股东权益占比逐年提升从销售来看，2021年百强房企销售权益比例同比下降了2.2个百分点至0.2，02年1-4月进一步下降至9.7从结算来看2021年房地产行（样本为申万板块所有126家A股上市房企少数股东损益占比同比大幅提升5.6个百分点至9.9，2022年一季度同比也提升6.7个百分点至1.0。这都反映出房企合作增多，我们认为降成本、扩规模、分散风险是合作开发增多的主要原因。图表6.2021年百强房企销售权益比例为70.2，较2020年下降2.2个百分点；2022年1-4月进一步降至69.7%百强房企销

图表7.2021年房地产行业少数股东损益占比明显提升至59.9%，2022年一季度同比提升6.7个百分点至31.0%房地产板块少数股东损净利润9%8%8%7%7%6%6%

85.5%

83.4%

80.2%

73.5%

70.2% 69.7%

0%0%0%0%0%0%0%

.% .%

.% .%

.%

.%216217218221621721821922022122.-4益百强房企销售权益比例05 06 07 08 09 00 01 0益百强房企销售权益比例资料来：， 万，2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 91年销售目标完率不及历史期，2年谨慎增长2021年规模房企整体销售表现不及2020年内累计销售同比降低的房企数量增具体来2021年5的TO0房企累计销售同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。2021年全年T0房企中销售额实现正增长的绿城中（4.2金地集（8.1招商蛇（7.7华润臵0.8龙湖集（7.2旭辉控（7.1保利地（6.4融创中（3.8中海地2.4中国金（9中梁控（8规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期。仅金地集团和华润臵地完成销售目标，公布了销售目标的T0房企平均销售目标完成率为87.%，低于2020年水平（101.4）。结合01年房企实际的销售目标完成情况来看，2022年房企整体的销售预期也将更为谨慎，T房企中仅7家给出了销售目标较2021年实际销售额平均增长9增速远低于01（2021年销售目标较2020年销售额平均增长8）。022年1-4月多数规模房企销售表现不佳，一方面是受到市场持续低迷、行业信心不足的影响；另一方面也有部分城市受疫情影响，市场受挫、企业项目去化受1-4月T0房企销售金额同比均有不同幅度的下滑其中华发股份首开股份是新进T榜单的房企，降幅相对最小，分别为9.4和20.3。截至到4月末，T0房企中，有销售目标的房企平均销售目标完成率仅17.2%（2021年同期销售目标完成率均值已经达到9.%）。图表8.2021年一半的T0房企销售同比降低，2022年1-4月T0房企销售同比均出现不同幅度的下滑销售排 公司

2021年售金额

2021年同比 2021年

销售目

销售目标

2022年1-4公司 月销售金额

2022年1-4月同比 2022年销

销售目标增销售目标完名（亿元）售目标增速完成率（亿元）目标速成率1碧桂园-.%权）.%.%碧桂园-.%2万科-.%.%.%万科-.%3融创中国.%.%.%保利地产-.%4保利地产.%融创中国-.%5中国恒大-.%.%.%中海地产-.%6中海地产.%招商蛇口-.%.%.%7招商蛇口.%.%.%华润臵地-.%8华润臵地.%.%.%金地集团-.%9绿地控股-.%龙湖集团-.%.%.%10龙湖集团.%.%.%绿城中国-.%-.%.%11金地集团.%.%.%中国金茂-.%.%.%12世茂集团-.%.%.%新城控股-.%13绿城中国.%.%.%旭辉控股-.%14旭辉控股.%绿地控股-.%15中国金茂.%.%.%建发国际-.%.%.%16新城控股-.%.%.%滨江集团-.%-.%.%17中南建设-.%.%.%世茂集团-.%.%.%18金科股份-.%.%.%金科股份-.%19阳光城-.%.%.%华发股份-.%20中梁控股.%.%.%首开股份-.%资料来：，司公，备注221年数碧桂为数据，余为司年数据22年14月数据。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 10201年行业集中度所下滑；行格局逐化，民企市率大幅降2021年行业集中度有所下滑，5、C0、C0、C0和C00的权益口径销售额集中度分别下降了2.5、3.0、3.、4.1和5.6个百分点至1.%、8.%、26.8%、40.6%和48.8。们认为主要是因为从2020年下半年开始三道红线”、房贷集中管理相继推出且主要针对大中型房企，叠加近期销售景气度明显下行、行业利润率走低，通过高杠杆、高周转实现快增长的旧模式在当前市场环境下已经难以为继，规模增长已经不是房企最主要的诉求，大中型房企更加追求现金流安全和稳健经营，短期内拿地和新开工意愿都有所下滑，导致100的销售集中度有所下滑。此外，我们统计了百强房企中信用风险暴露的房企销售额的占比为11，风险房企的销售降幅相对较大，其短期内销售急下滑影响了整体百强房企销售。2022年1-3月5、CR0、C0、C0和CR100的权益口径销售额集中度持续下滑至0.6、13、1.4、1.2和8.1。图表9.2021年5、C0、C0、C0和C00全口径销售额集中度分别为6.25.037.557.4和9销售金额全径集度

图表10.2021年5、R10、C0、C0和C00权益口径销售额集中度分别为1.%18.426.840.6和8销售金额（权益口径）集中度8%7%6%5%4%3%2%1%0%

24.6%

37.8%

44.8%40.0%

55.4%

66.7%

72.6%75.1%69.4%

6%53.5%53.4%54.4%46.253.5%53.4%54.4%46.2%48.8%38.3%4%3%2%1%2162121621721821922022120921021121221321421521621721209210211212213214215216217218219220221 R50度 R100资料来：，

R10集中度 R20集中R100 R5R50，图表11.2022年1-3月行业集中度明显下滑200年13月

权益径售金集度201年13月 202年13月102050100资料来：，

21%29%38%52%61%

14%22%31%48%57%

10%15%21%31%38%我们认为，行业竞争格局将优化，未来行业有序出清后，融资顺畅的央国企及高信用民企占比将大幅提升。过去从销售规模来看，民企的占比较高，2016-2020年占比高达6-8；2021年下半年以来民营房企暴雷事件频出，其销售占比将会逐步降低，2021年全年民企销售占比同比下降4个百分点至2.4，2022年1-4月持续下降至6.7，随着本轮阵痛期结束，市场加速出清，我们预计未来市占率将从原来的0逐步降至0。信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高、现金流稳定的央国企将更多受益政策松绑和楼市回升，保持良好的发展势头。而对于民营房企，我们认为一部民营房企将会出清，另一部分民营房企尽管成功度过危机，但由于阵痛期信用受损、融资不畅及可能的资产出投资放未来规模面临萎整体而央国民营房企销售占比将从7逐步变为约：4的格局。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 图表12.2021年全年民企销售占比同比下降4个百分点至72.4，2022年1-4月持续下降至66.7%国企与民企销售市占率0%0%0%

.%

.%

.%

.%

.%

.%0%0%

.%.%

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.%.%

.%.%

.%.%中央国有企业 企 年 年 年 年 年 中央国有企业 企 资料来：，拿地：集中度明显分化，主流房企拿地强度普遍减弱百强房企整体地中度下滑，部房企国企拿地市率稳中升百强房企整体拿地规模有所缩量2021年百强房企权益拿地金额2.54万亿元同比下降1.5其中5C0CR20C0权益拿地金额分别为60248281395820207亿元同比增速分别为-4、-9-8.8-2.3021百强房企权益拿地金额327亿元同比大幅下降5.8从财报数据也可以看出房企拿地规模的缩减，2021年房地产行业（样本为申万板块所有126家A股上市房企）经营性活动现金流当中的购买商品、接受劳务支付的现金合计36万亿元，同比增长4增较2020年减小了3.6个百分点；2022年一季度该指标同比下降6.0至835亿元。图表13.2021年百强房企权益拿地金额2.54万亿元，同下降1.%；021为3627亿元，同比下降55.8%CR100

图表14.2021年地产行业购买商品、接受劳务支付的现金2.36万亿元，同比增长；021同比下降26%至亿元房地产板购商、受务付现及速3,003,002,002,001,001,005000

27835

3233716.2%

2537721.5%

3627

55.8%

2%0%-2%-4%-6%

500000500000000

.%

.%

.%

4 ..%.%.%

-.%

0%0%0%0%0%-0%-0%-0%219

220 221 22.-4R100权益拿地金额（亿元） 同比增速

05 06 07 08 09 00 01 02Q1） 同比增速资料来：中院， 资料来：公公告2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 12百强房企整体拿地集中度出现明显的分化，尾部房企集中度大幅下滑，头部房企稳中有升。01百强房企权益拿地金额集中（权益拿地金额/百城土地成交总价为2.2同比大幅下降了8.8个百分点，2022年1-4月进一步降至8.1；而5房企2021年权益拿地金额集度微增3分点至2.4，2022年1-4月进一步增至5.4。我们认为整体集中度下行是因为2021年半来房企资金链紧张，销售不景气的情况下，房企拿地意愿明显下降，部分中小型房企资金链存在断裂风险，不再新增项目；而头部房企拿地集中度仍能保持稳中有升，我们认为主要是由于行业出清过程中融资和土地资源仍向头部房企倾斜2022年1-4月的明显增长主要是出于去年下半年以来土地市场持续低迷，普遍放缓了拿地的节奏，房企也存在一定的补库存意愿，步入新的一年，集中土拍重新开启，头部房企适当补充优质土地资源为下半年销售景气度回暖后的推盘做准备。图表15.2021年百强房企权益拿地金额集中度为2.同比下降8.8个百分点2年1-4月进一步降至8.%7%6%5%

权益拿地金额集中58.5% 61.0%

52.2%

48.1%4%3%2%1%0%

20.4% 20.6% 20.2% 21.9%2192202212221922022122.-4R5 R10 R20 R50 R10资料来：中院，从前端拿地来看央国企民企拿地占比从2020年的7逐步变为:3的格局地方国企托底企的躺平。民营房企在拿地上的规模收缩比销售更为显著，2021年百强房企中民企拿地金额占比下降18.6个百分点至49.22022年1-4月再降至32.7我们认为民营房企在土地市场的躺平要是因为以下三点原因1房企主动收缩战略通过少拿地甚至不拿地降低杠杆减少非必要经营支出2房企被动减少拿地一方面集中土拍尤其是首批集中严查资质等土拍规则要求抬高了竞拍门槛，不少民营房企无法达到相关要求，另一方面行业利润率下行，叠加强监管大幅增加资金压力，民营房企心有余而力不足。相反，信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高、现金流稳定的中央国有企业和地方国企占比分别从020年的1.3和0.9提升至2021年的1.0和9.8；2022年1-4月进一步提升至5.4和1.9当前市场仍以地方国企托底拿地为主力占比高达四成以上。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 13图表16.2021年百强房企中民企拿地金额占比下降18.6个百分点至49.22022年14月再降至2.%国企与民企拿地市占率0%0%0%

.%

.%.%.%0%0%

.%.%年

.%.%年

.%.%

.%-月中央国有企业中央国有企业 企 资料来：中院，数据说：以益拿金额算。主流房企拿强度遍减弱，头央国企保持拿地金、拿地的增长房企资金链紧张叠加销售景气度下行2021年房企普遍减缓了拿地强度2021年26家主流房企拿地强度（拿地金额/销售金额）普遍下降，均值从2020年的6.0下降至021年的8.6。26家主流房企中仅31的房企2021年拿地金额同比正增长分别为中国铁（138中国金（6.%融信中（14.3中海地（22.1招商蛇（1.%绿城中（11.4%华润臵（%万科（%）；从拿地强度来看，仅中国铁建、中海地产、中国金茂、万科、融信中国拿地力度有所加大拿地强度分别提升了27.17.06.22.72.6个百分点其余房企拿地金额拿地强度同比均出现不同幅度的下滑。我们可以看到拿地金额增长、拿地强度增加的房企中，除了融信中国与万科以外，均为融资具备优势的头部央国企。图表17.2021年26家主流房企拿地强度普遍下降，均值从2020年的36.0%下降至1年的28.6%资料来：中院，司公，备注碧桂、创中、招口、国金、光集、正产、国铁、的臵业中指数据其余公司年报数据。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 14图表18.26家主流房企中，仅31的房企2021年拿地金额同比正增长2021年拿地金额同比增速10%

137.5%10%5%0%-5%-10%

36.5%

22.1%14.3%11.7%11.4%8.0%

1.4%

-2.4%-3.0%-5.2%-6.3%

-17.4%-21.1%-22.1%-23.5%-26.1%-29.0%

-36.9%-38.9%-42.0%46.8%

-56.2%-57.8%-61.6%-62.1%资料来：中院，司公，备注碧桂、创中、招口、国金、光集、正产、国铁、的臵业中指数据其余公司年报数据。开竣工：头部房企作为三道红线主要监管对象，新开工集中度于00年显下降，做大净资产需求下竣工集中度大幅增加典型房企新开工集中度于0年显著下降竣工集中度大幅增加2021年开竣工集中度与2020年基本保持一致水平。从行业整体情况来看，2020年全国商品房新开工和竣工面积同比增速分别为-1.2%和-9新开工降幅相对小于竣工但从典型房企的开竣工情况来看020年11家典型房企新开工面积同比下降5，19家典型房企竣工面积同比大幅增长0.5。2021年全国商品房新开工和竣工面积同比增速分别为-1.和11.2，典型房企与行业基本一致，开竣工增速分别为-10.8和11.2。我们认为2020年行业与典型房企在开竣工上的分歧主要因为从行业看2018年以来新开工-竣工传导不房地产竣工增速连续两年低于预期主要是因1融资收紧周期开发商保拿保新开工，明显放缓施工节奏；2）精装修比例提升拉长房地产交付周期；3）房企主动延长竣工时间平滑结算利润的正增但对于头部房企来说2020年8月“三道红线”融资规则主要针对头部房企融资监管严格，因此头部房企普遍放慢了规模扩张的脚步，伴随着拿地集中度的下降（2020年5唯一拿地集中度下降的梯队），11家典型房企新开工集中度也从2019年的2.1下降至2020年的1.22021年由于房企资金紧张以及下半年以来销售不景气房企拿地和新开工意愿持续低迷2021年典型房企新开工集中度维持在1.3的低位。19家典型房企竣工面积2020、021年分别大幅增长0.5和1.2，其竣工集中度也从2019年的7.3提升至2020年的4.5，2021年于6们认为一方面从地产周期2018年下半年以来新开工持续保持较高增对应2020-2021年竣工的增长另一方面从房企角度三道红线主要针对头部房企促使头部开发商做大净资同时过去的地王项目也陆续进入竣工结算期。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 15图表19.01年11家典型房企新开工面积2.24亿平同下降0.%

图表20.2021年11家典型房企新开工面积集中度为1.%，与2020年相比基本持平3,002,002,001,001,005000

27407

11家典型房企新开工面积及增速25077223768.5%10.8%

0%-2%-4%-6%-8%-1%-1%

1.%1.%1.%1.%1.%

12.1%

11家典房新工中度11.2% 11.3%219

220 221

219 220 22111） 资料来：公公告数据说1家型房为万保利发招蛇口地控金地集绿中新控南建金股龙集盛发展

1111家典型房企新开工面资料来：公公告图表21.01年19家典型房企竣工面积3.51亿平同比增长11.2%

图表22.01年19家典型房企竣工面积集中度为4.%2020年基本持平4,003,002,001,000

26149

19家典房竣面及3151420.5%

3505911.2%

2%2%1%1%5%0%

4.%3.%2.%1.%00%

27.3%

19家典房竣集度34.5% 34.6%219

220 221

219 220 22119） 资料来：公公告数据说9家型房为碧万科利发中地产商蛇口绿地股龙湖团金集团绿城国新城股中建设、金股份阳光、滨集、龙光团、信中、中铁远洋集、荣发展

1919家典型房企竣工面全国商品房竣工面积资料来：公公告融资：前期信贷支持并未到位，房企将迎来偿债高峰期前期信贷支持未实质性到行业各类债券+信托发行规模同比持续负增2021年房地产行业国债券海外债信托AS发行规模合计1.77万亿元同比下降6平均发行利率同比下降0.8个百分点至542022年1-4月为3168亿元同比下降4.9平均发行利率进一步降低至312021年房地产行业国内债券海外债信托BS发行规模分别为549026835453426亿元同比增速分别为-3.1、-0.9、-49和6，占比分别为31、5.2、0.9和2.8，平均发行利率分别为31、83、30和95，同比分别下降了0.14、0.80、0.29和0.67个百分点1年房地产行业国内债券、海外债、AS发行期限1年及以下、1-3年、3年以上分别占比2.1、4.3和3.5。2021年国内债券+海外债发行量最大的房企为首开、招蛇、远洋、保利、苏高新、金地、万科、中海，发行总量分别为288、218、207、187、186、175和150亿元。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 16图表23.2021年房地产行业国内债券海外债信托发行规模合计1.77万亿元，同比下降2%；2022年1-4月为3168亿元，同比下降4.%

图表24.2021年房地产行业国内债券海外债信托平均发行利率同比下降0.8个百分点至5.54；2022年1-4月进一步降低至4.31%00050000050000000

国内债券、海外债、信托、BS发行规模

0-.-.%-.%-.2-.3-.4-.5

.0%.0%.0%.0%.0%.0%.0%

国内债券、海外债、信托、BS合计平均发行利率0年

年

-

-.6

.0%

.%.%.%.%

年

-月国内债券、海外债、信托B国内债券、海外债、信托BS发行规模（亿元） 同比增速平均发行利率资料来：中院， 资料来：中院，图表25.2021年房地产行业国内债券海外债信托发行规模分别为549268354534026亿元同比增速分别为-13.1、-40.9、-0.%和4.6%

图表26.2021年房地产行业国内债券海外债S发行期限1年及以下、-3年、3年以上分别占比32.1%、4.和43.5%发行规模（亿元）

同比增速 占

平均发行利（）

同比增

2021年房地产行业国内债券、海外债BS国内债海外债

54902683

-130%-409%

31%15%

431683

-014-080

.%

.%信托 5453

-409%

30%

730

-029

.%ABS

4026

45%

22%

395

-067年及以下-年)年及以下-年)年以上图表27.2021年国内债券+海外债发行量最大的房企为首开、招蛇、远洋、保利、苏高新、金地、万科、中海，发行总量分别为288、218、20、187、18、175和150亿元2021年国内债海外债房企发行量排名302020101050首开招商蛇口首开招商蛇口远保利苏高金地万科中海北京城建融金世华发股份正旭辉首创阳光金融珠江实业绿龙天恒臵业新宝龙地合生创恒雅居龙光金科华润滨江信达地中国奥电武汉城时代中华远广州城建中铁禹富融越() () ()数据说：此仅显发行量在50元以的房，海债发按发行月最一天率换为民币。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 17房企当前仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位的同时，行业68月也将迎来偿债高峰期。2022年6-8月房地产行业将迎来偿债高峰期，到期规模分别为872、1215、012亿元，接下几个月部分资金压力较大的公司仍然可能出现信用风险事具体来5月以下主流民营房企面临债务到期压力：1）国内债券：富力46亿、融创27亿、华幸19亿、龙光10亿、世茂5亿。2）海外债新城21中梁19碧桂园16月以下主流民营房企面临债务到期压1国内债券：华幸45亿、融创23亿、龙湖20亿、新城15亿、阳光城12亿、金科10亿、万科5正荣4亿、中南12海外债佳兆业70绿地44融创41世茂40中南37蓝光32亿、金地17亿、融信16亿、正荣13亿。图表28.2022年6-8月房地产行业将迎来偿债高峰期，国内债券+海外债券到期规模分别为872、1215、1012亿元国内债40.0400.00.000.000.000.00元) .00元) 资料来：中院，图表29.5月以下主流民营房企面临债务到期压力：富力、融创、华幸、龙光、世茂、新城、中梁国内债券合计万科碧桂园恒大金地阳光城新城滨江金科蓝光荣盛华幸绿地中南泰禾融创旭辉龙湖龙光富力雅居乐世茂奥园时代正荣合景泰富中梁佳兆业融信2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年102022年112022年12

509011591107135 5212 3018 105520371131

13824530

15 20 8 12 1222

99 207 31016 3101515 43

1051945 11046 55

168 252723 320

20 112010 620 201046 5415 1056 19 1057 10 82510110 8合计 127645

8288

67 97

404957

1011025

0 50

8485

238 15

79

11

32 0 0 0海外债券合计万科碧桂园恒大金地阳光城新城滨江金科蓝光荣盛华幸绿地中南泰禾融创旭辉龙湖龙光富力雅居乐世茂奥园时代正荣合景泰富中梁佳兆业融信2022年1月392 29159 13 20 19 17 48 46 29 132022年2月173 53 54 32 332022年3月317 4 138 21 13 23 34 20 28 13 242022年4月242 3898 34 17 14 14 272022年5月41 1 21 192022年6月310 17 32 44 37 41 40 13 70 162022年7月190 44 14 7 27 30 20 3 17 282022年8月162 7 13 40 20 29 24 10 192022年9月154 50 17 37 502022年10月56 13 422022年11月118 45 26 24 20 32022年12月92 35 26 10 21合计 22480 12343931 34 47 0 0 5154 019544271340 303792 63 1419582105 77 75 217 56资料来：，2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 18反馈到财务数据我们可以看到房地产行业筹资性现金流2021年首次为2021年房地产行（样本为申万板块所有126家A股房企筹资性现金流为-27亿出现了2015年以来的首次为筹资性现金流净额为负可以视为融资获得的现金大于偿还支出的现021持续为（-140亿元，一方面，在2020年8月三道红线的影响下，房企近两年主动或被动去杠杆，2021年有息负债首次出现了负增长；另一方面也体现了前期信贷放松仍未完全落位，房企资金持续紧张。图表30.房地产行业筹资性现金流2021年首次为负房地产板筹性金净额00000000000

4

0101-00-00-00-00

05 06 07 08 09

-

02Q1-额资料来：万，2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 19行业财务指标分析：业绩、利润率、现金流均承压，偿债力持续提升201年行业营收稳健增长，业绩显著承压；02年一季度营收业绩均缩量竣工高峰推动2021年行业营收规模保持稳健增但受制于利润率下滑与合作项目增业绩延续2020年以来下滑态势，多数房企增收不增利。我们选取了2021年申万板块所有126家A股市作为样本分析行业整体财务表现。2021年126家A股上市房企实现总营业收入3.04万亿元，同比增长3，规模创历史新高，增速较2020年下滑.9个百分点。竣工向上周期推动房地产行业营业收入仍能保持稳健增长021年行业归母净利润仅303亿（规模不到2020年归母净利润1962亿元的六分之一），同比大幅下降84.5，延续2020年的下滑趋势，降幅较2020年扩大了6百。多数房企在保持营收正增长的情况下利润指标却呈现出下降趋势26家A股房企中有89（占比70.6出现归母净利润下滑48（占比38.1）出现营业收入下滑我们认为公司归母净利润大幅下滑的主要原因有二：1）受前期高价地陆续进入结算期的影响，行业整体毛利率较2020年幅下降了6.1个百分点；2）受房企合作项目增多的影响，少数股东损益占净利润的比重大幅增长了35.6个百分点至9.9；3）投资收益同比下滑0.8至67亿元，非并表合作项目收益大幅减少。2022年一季度营收业绩规模均出现收缩2022年一季度房地产板块实现总营收4304亿元同比下降2.9归母净利润120亿元同比下降1.12018年以来在房住不炒政策主基调下整体规模增速明显放缓；而伴随着销售增速的放缓，房企结算在近两年也受到一定影响，营业收入增长持续放缓，2022年一季度由于房企资金紧张，竣工持续收缩，结算收入出现了负增长。图表31.2021年房地产板块总营业收入3.04万亿元，同增长%；021为4304亿元，同比下降12.9%

图表32.01年房地产板块归母净利润303亿元同比下降84.5%；021为120亿元，同比下降1.%500

房地产板块总营业收入及增

0%

50

房地产板块归母净利润及增速

.%.%.%.%-%1-.%3 -.%.9.%000500000500000000

.%4 .%

.% .%.%

.%

0%0%0%-0%-.%-0%

005000000

0%0%-0%-0%-0%-0%-0%营业总收入（亿元） 同比增速归母净利润（亿元） 05 06 07 08 09 00 01 02Q1 05 06 07 08 09 00 01 02Q1营业总收入（亿元） 同比增速归母净利润（亿元） 万， 万，2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 20图表33.2021年房地产板块少数股东损益454亿元，同下降8.%；021为54亿元，同比下降17.8%

图表34.2021年房地产板块少数股东损益净利润为9.%，021为31.0%00000000000000

房地产板少股损及速

.%.%.%1-.%-.%.%.%0%0%-0%

0%0%0%0%0%0%0%

房地产板块少数股东损净利.%.% .% ..%.% .%

.%

.%005 06 07

09

00

01

-0%

% 05 06 07 08 09 00 01 02Q1） 同比增速） 同比增速益万， 万，营收保障程度整体保持稳定在较高水平截至2021年末行业预收账款3.53万亿元同比增长3，增速较2020年提升了0.2个百分点；2021年年末的预收账款/营业收入的比例为17，较2020年相比基本持平截至2022年一季度末行业预收账款3.63万亿元同比增长502年一季度末的预收账款/上年营业收入比例为1.20X，同比小幅下降0，整体保持稳定，未来营收保障程度稳中见强。图表35.截至2021年末房地产板块预收账款3.53万亿元同比增长%；截至021末，预收账款3.63万亿元，同比增长%房地产板块预收账款及增速

图表36.2021年年末行业预收账款/营业收入的比例为1.17，较2020年相比基本持平；021末预收账款上年营业收入比例为1.20，同比小幅下降0.09X房地产板预账款/00050000050000050000000

.%.%

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9

5%0%5%0%5%0%5%0%..%

.4.3.3.2.1.2.2.2.8.9.0.8.6.4.2..%05 06 07 08 09

.%01 02Q1

.0

05 06 07 08 09 00 01 02Q1预收账款（亿元） 预收账款（亿元） 款万， 万，2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 21盈利能力：利润率显著承压，后续仍有回升空间行业盈利能力显著承压当前处于历史最低位1盈利能力指标持续下行2021年房地产板块毛利率净利率归母净利润率分别为0.82.51.0同比分别下降了6.16.8和6.1个百分点2022年一季度房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为0.4、1和8，较2021年同期分别下降了2.61.5和1.4个百分点盈利指标下降主要是因为此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期利润空间受到挤压行业利润率的拐点已在2019年得到确认2022年一季度的结算毛利率水平已达到历史低位。我们认为去年上半年首批集中土地出让并没有出现预期中的利润率改善的情况，同时高配建和高自持比例进一步拉低了静态毛利率，短期内行业结算利润率水平还将承压。但随着政府让利后续的集中供地利润率的改善我们认为行业的盈利能力有望回升2三费率有所提升：2021年三项费用率为9.3，较2020年提升了0.7个百分点，其中管理费用率基本持平；因销售不景气房企普遍加大了营销费用的支出销售费用率同比提升了0.2个百分点财务费用率同比提升了0.6个百分点至02022年一季度三项费用率因营收缩量大幅增长0.9个百分点至2.73）2021年在利润率下滑的压力下，行业ROE同比下降了.8个百分点至1.7%。2022一季度，除了利润率同比下滑外，还有市场不景气的情况下，房企周转速度明显放缓的影响（行业年化后的资产负债率同比下降0.02至0.12），行业年化ROE较2021年同期下降了1.7个百分点至2.6。图表37.2021年房地产板块毛利率、净利率、归母净利率分别为0.%、%、%，同比分别下降了6.、6.8和6.1个百分点

图表38.2021年房地产板块三费率同比增长0.7个百分点至9.3%，021同比增长0.9个百分点至12.7%房地产板块毛利率、净利润率、归母净利润率房地产板三费率5%.% .%4%0%.% .% .% .%2%5%.% .%0%.%0%5%.% .% .%.%.%.% .% .%.%.%0%.% .% .%.%.%.% .% .%.%.%.%.% .% .% .% .%.% .%.%.%.% .% .%.%.%.% .% .%05 06 07 08 09 00 01 02Q1050607 08 09000102Q1毛利率 净利润率毛利率 净利润率 率 率 .%万， 万，.%2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 22图表39.2021年ROE同比下降了8.8个百分点至1.7；21年化ROE较2021年同期下降了1.7个百分点至%.0.0.0

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房地产板块ROE及杜邦分.7 .9 .2.1

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.%.%） E 资产周转率 归母净利润率05 06 07 08 09 00 01 ） E 资产周转率 归母净利润率偿债能力：有息负债首次出现负增长，房企积极降低财务与经营杠杆行业有息负债首次出现负增长三道红线指标整体改善1有息负债同比负增长五年内同期首出现负增长截至2021年年末房地产板块有息负债合计3.45万亿元同比下降.7五年内首次出现负增长有息负债率同比下降2.2个百分点至4.5截至2022年一季度末房地产板块有息负债率合计3.48万亿元，同比下降6；有息负债率同比下降1.3个百分点至4.9。2）房企积极降杠杆但021受销售回款等因素影响货币资金显著下滑各项指标有所恶化2021年年末房地产板块剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为2.5、4.3和1.1X，其中剔除预收账款后的资产负债率与2020年基本持平，净负债率同比下降了1.9个百分点。在行业调控与市场调整的影响下，房企负债规模压缩、负债率有所下行，部分偿债能力指标有所改善。2022一季度剔除预收账款后的资产负债率持续改善至1.8但受销售回款等因素影响货币资金同比大幅下降5.3，净负债率提升至0.8，现金短债比下降至1.0X。图表40.2021年年末房地产板块有息负债为3.45万亿元同比下降%，021末为3.48万亿元，同比下降

图表41.2021年房地产板块资产负债率和剔除预收账款的资产负债率分别为9.和72.5，021为79.1和71.8%房地产板块有息负债及增速

房地产板块资产负债率与剔除预收账款后的资产负债率000500000500

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02Q1

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4% 05 06 07 08 09 00 01 02Q1） ） 率 2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 23图表42.2021年房地产板块2021年净负债率有息负债分别为74.3和24.5，01为80.0%和24.9%房地产板净债及息债率

图表4.01年021房地产板块现金短债比分别为和1.0X..%2%.%.%.%.%.% .% .%.% .%.%.% .% .% .%.%05 060708 09 00 01 02Q1率 有息负债率0%0%0%0%

.%

.6.4.2.0.8.6.4.2.0

.5.3.2.2.1 .0.005 06 07 08 09 00 01 02Q1 经营杠杆方面，房企商票发行量有所减少，应付票据显著下滑。房企外部融资环境持续收紧，承受较大资金压力和降杠杆压力的房企纷纷加大不计入有息负债的商票的发行随着房企三道红线”贷集中管理等政策陆续出台，房企融资持续收紧。在融资环境持续收紧及降杠杆压力下，商票在会计科目中计入应付账款避开了“三道红线对有息负债的监管受到房企的青睐217-2020年房地产板块应付票据始终保持0以上的同比增速。我们认为，随着2021年房企信用风险事件不断，房企商票发行与使用量所有减少2021年房地产板块应付票据合计989亿元同比下降3.9但经营杠杆率同比提升3.5个百分点至7.1022年一季度合计843亿元同比下降2.4经营杠杆率降至0.7。2021年末房地产板块隐含综合杠杆水平为2%，021下降至120.7。图表44.2021年末房地产板块应付票据989亿元，同比降13.9；021末为843亿元，同比下降42.4%房地产板应票及速0%60%6%.%.%0%4%

图表45.2021年末房地产板块隐含综合杠杆水平为2%，021下降至2%房地产板块财务杠杆、经营杠杆、隐含综合杠杆水平.%..%.%.%.%.%.%20000000

0%.%.% .%-.%-%-%.4.9

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05 06 07 08 09 00 01

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0% 0%% 05 06 07 08 09 00 01 02Q1应付票据（亿元） 应付票据（亿元） 杆 经营杠杆 财务杠杆水平=（有息负债-货币资金）/净资产；经营杠杆水平=（应付票据+应付账款）/净资产-（应收票据+应收账款）净资产，衡房企在产业链中的地位和占款综合能力，即经营端的杠杆水平；隐含综合杠杆水平=财务杠杆+经营杠杆，衡量房企的实际杠杆水平2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 24运营能力：经营和筹资性现金流普遍承压，房企资金亟待改善2021年行业周转速度稳中有现金流普遍承11年周转率稳中有2021年房地产板块资产周转率和存货周转率分别为0.22和0.33，同比分别提升了0.01和0.05；2022年一季度受结算收入与成本缩量的影响，年化后的资产周转率和存货周转率分别降至0.12和0.18。从01供的土拍规则来看强调产品品质部分城市部分项目出现了现房销售”的新规我们认为会对房企未来的周转率产生一定的压力但整体行业在调整下更趋完善利好产品力突出的龙头房企2现金流出现负增长未来持续关注现金流管：截至2021年年房地产板块货币资金1.30万亿同比下降11.8五年内同期首次出现负增长主要是由于下半年销售下行叠加前期信贷的收紧导致房企销售端回款不畅融资不到（筹资性现金流净额为-27亿元首次为负房企到位资金普遍承压。2021年房地产板块经营性现金流净额为793亿元，同比增长7.7，增速较2020年下滑了24个百分点；其中销售商品、提供劳务取得的现金（销售回款为主）为37万亿元，同比增长65，增速较2020年小幅提升.2个百分点；购买商品、接受劳务支付的现金（土地投资+施工建安投资）为2.36万亿元，同比增长.4增速较2020年下降3.6个百分点。截至2022年一季度末板块货币资金为1.15万亿元同比下降5.3降幅再度扩大经营性筹资性现金流均为负分别为-975亿元和-140亿元其中受销售持续不景气的影响销售商提供劳务取得的现金同比大幅减少2.5。图表46.2021年房地产板块资产周转率、存货周转率分为0.22、0.3；021为2和0.18房地产板资周率存周率

图表47.2021年末房地产板块货币资金1.30万亿元，同比下降1.%；021末为5万亿元，同比下降5.%.%.%1%1%-.%-.%.7.%.1.35.30.25

.7

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0%0%0%.20.15.10.05.00

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0%0%0%-0%-0%05 06 07 08 09 00 01 02Q1 05 06 07 08 09 00 01 02Q1率 率 金） 房地产板块三条现金流净

图表49.2021年房地产板块销售商品提供劳务收到的现为3.37万亿元同比增长%021为5493亿元同比下降2.%图表48.2022年一季度房地产板块经营性现金流图表48.2022年一季度房地产板块经营性现金流和筹资现金流净额均为负，分别为-975亿元和-140亿元0000000000

5 06070809000102Q1---

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09

01 02

-0%-0%额额）筹资性现金流净亿元）投资性现金流净金亿元） 2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 25图表50.2021年房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金为2.36万亿元，同比增长1.4；02为4835亿元，同比下降6.%房地产板购商、受务付现及速500000500000000

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4 ..%.%.%

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0%0%0%0%0%-0%-0%-0%） 同比增速05 06 07 08 09 00 01 0） 同比增速2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 26TOP30房企财务指标分析：头部房企、央国企、区域型优质民企整体财报质量和现金流状况较好我们选取销售榜（2021年前30房企作为样（其中中国恒大融创中国世茂集团暂未公布年报不在统计范围内合计27家房企从两个维度分类进行财务数据分析1销售规模2）标的公司属性。图表51.选取销售榜（2021年前30房企作为样本，并从两个维度分类进行财务数据分析：1）销售规模；）标的公司属性按销售规分500亿以规模3家）碧桂园万科A、利发展20000亿模7家）中国海发展招商口、润地、绿控股龙湖团、地团、绿中国10050亿11旭辉控集团中国茂、城股、中建设金科份、光、中梁股、发国、滨江集、龙集团融信国10050亿模6家）正荣地、中铁建雅居集、美的业、洋集、荣发展按公司属分国有企（8保利发展中国外发展招商口华润地中金茂建发际中国建远团民营企（9家）碧桂科地控龙集团金地绿中旭控股集城控中南建设金科份阳光中控股江集光集融中国荣地居乐集团、的臵、荣发展资料来：，TP0整体营收增速有所提升，国企业绩规模仍能与20年基本持平与行业相反，T0房企营收增速仍有提升，业绩整体好于行业，大中型房企（0~500亿元销售规模房企）更注重结算规模增长；国企明显优于民企。2021年T0房企的营业收入合计5.04元同比增长14.5，增速较2020年小幅提升了1.2个百分点高于行业整体增速（8.3归母净利润合计2760亿元，同比下降23.4，同期行业增速为-84.5。1）从销售规模划分来看，头部房企（销售规模在5000亿以上更加注重发展的质量近两年来适当放缓了规模增速2021年营业收入同比增速仅12.1，归母净利润同比增速为-7.3；而销售规模在50~50亿元的房企注重规模增长，营业收入同比增速高达3.1；归母净利润降幅也相对最低（-2），一方面是因为毛利率相对较高另一方面少数股东损益占比最（仅22从标的公司属性来看国企成长性也业绩表现明显好于民企。2021年国企营收和归母净利润增速分别为7.7和-3；民企营收和归母净利润增速分别为2.3和-9.23央国企和区域型优质民企成长性相对较好具体而言T0房企中5出现了营业收入负增长，3出现了归母净利润负增长，11出现亏损。021年绿城中国、旭辉控股集团中国金茂美的臵业滨江集团营业收入增速相对较高分别为2000%和3建发国际滨江集团中国金茂龙湖集团绿城中国归母净利润增速最高分别为1、0、1、9、8。相对而言，央国企和区域型优质民企成长性相对较好。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 27图表52.2021年规模在5000亿以上的房企营收同比增速12.1%；规模50~500亿的房企营收同比增速高达3.%TO3企营收增速

图表53.2021年销售规模在50~5000亿元的房企归母净利润降幅最低（-6.2）TOP0房企归母净利润增速0.%0.%

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-00% -.% 公公告，图表54.2021年国企和民企营业收入增速分别为7.和12.3%模公公告，图表54.2021年国企和民企营业收入增速分别为7.和12.3%

公公告TOP0

图表55.2021年国企和民企归母净利润增速分别为-0.3和-39.2%TOP00.%

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01-01公公告，图表公公告，图表56.2021年50~500亿元规模房企少数股东损益占比最低，仅为22%民企国企300%0%0%0%0%

07

TOP0少数股东损净利润模~亿规模~亿规模模~亿规模~亿规模~亿规模30

图表7.01年国企和民企少数股东损益占比分别为%和20%TOP0少数股东损/ % %%%%0%0%0%资料来：公公告

07 08 09 00 01民企国企30资料来：公公告2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 28图表58.01年绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂、美的臵业、滨江集团营业收入增速相对较高，分别为52、50、50%、%和33%2021年主流房企营业收入及增速,00,00,00,00,00,00绿城中绿城中旭辉控股集中国金美的臵滨江集中国海外发展金科股建发国际集招商蛇龙湖集绿地控金地集华润臵保利发新城控中梁控远洋集碧桂园龙光集万科正荣地产中南建设雅居乐集融信中国荣盛发展阳光城

52%50%50%

33%30%28%25%24%21%19%18%18%17%

16%15%14%13%10%8%2%1%

9%

31%34%

48%

0%0%0%-0%-0%-0%） 资料来：公公告图表59.2021年建发国际、滨江集团、中国金茂、龙湖集团、绿城中国归母净利润增速最高，分为51、30%、%、19、2021年主流房企归母净利润及增速00000000000

51%

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0%0%0%-0%-0%建发国际集团滨江集中国金建发国际集团滨江集中国金龙湖集绿城中华润臵远洋集旭辉控股集团保利发展中国海外发展金地集美的臵招商蛇新城控龙光集碧桂园中梁控雅居乐集团万科融信中金科股绿地控正荣地中南建阳光城荣盛发展-00 -0%） 同比增速资料来：公公告从未来业绩保障程度来看，民营企业业绩保障度更高。截至到2021年年末，TO0房企预收账款合计4.91万亿元，同比增长9.4，预收账款/营业收入为0.98，较2020年下降04X。1）从销售规模划分来看，销售规模在000亿元以上的头部梯队预收账款/营业收入达1.40，未来业绩保障程度最高120~100亿元的梯队最低仅0.422从标的公司属性来看截至2021年末民营房企预收账款/营业收入为24，显著好于国企的0.61X。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 29图表60.2021年末规模超00亿元的房企预收账款/营收1.40，20~100亿元的梯队仅0.42XTOP0款营业收入 .9 .7.2 .7.1 .3.2.4.0.5.1 .3.1.4.1.0.9.2.7.8.2.5.5.7.2.50.00.50.00

图表61.截至2021年末，民营房企预收账款营业收入为1.24，显著好于国企的6XTOP0款营业收入.4..4.9.1.8.4.5.4.3.2.8.2.4.1.1.0.40.20.00.80.60.40.20亿以上规模~亿规模~~模O亿以上规模~亿规模~~模O30

.00

8 09民企8 09民企国企T30

00

01公公告， 公公告盈利能力：头部企业、国企的利润率水平相对更高从盈利能力来看，头部企业、国企的利润率水平相对更高。2021年T0房企的毛利率和归母净利润率分别为8.9和4.9毛利率略低于整体行业的0.8归母净利润率高于整体行业的1.0去年同期相比分别下降了.6和4.3个百分点1从销售规模划分来看销售规模在5000亿元以上、50~500亿元的房企利润率水平显著高于其他梯队毛利率分别为2.1和1.8归母净利润率分别为6和2。2）从标的公司属性来看，国企的盈利能力普遍优于民企，2021年国企的毛利率和归母净利润率分别较民企高2.5和4.8个百分点3央国企和区域型优质民企结算毛利率相对较高。具体而言，2021年T30所有房企毛利率同比均出现了不同幅度的下降，5家房企毛利率超过5，分别为华润臵地（7.0）保利发（6.8）雅居乐集（6.0）招商蛇（25.5）和龙湖集团（5.3）；2的房企毛利率位于0~25之间，7的房企毛利率在5~20之间。图表62.2021年5000亿元以上规模、50~500亿元规模房企毛利率较高，分别为.1%和21.8%

图表63.2021年国企与民企毛利率分别为19.0和13.6%TOP00.%

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TOP05.%

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02Q1模 ~亿规模 ~模 ~亿规模 T30公公

公公告

民企企302022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 30图表64.2021年5000亿元以上规模、50~500亿元规模房企归母净利润率较高，分别为%和%TOP00.%

图表65.2021年国企与民企归母净利润率分别为%和3.5%TOP06.% 4.% .% .% .% 5.%

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.%.%.%07 08 09 00 01亿以上规模~亿规模~亿规模~亿规模30

07 08 09 00 01企企O30公公告， 公公告图表66.2021年华润臵地、保利发展、雅居乐集团、招商蛇口、龙湖集团毛利率相对较高，分别为27.0%、26.8、26.0%、5.%和25.3%20210 2702682602552535华润臵华润臵保利发展雅居乐集招商蛇口龙湖集团滨江集团中国海外发展龙光集万科金地集新城控荣盛发旭辉控股集团中国金美的臵绿城中碧桂园远洋集金科股中梁控建发国际集团正荣地绿地控融信中中南建中国铁阳光城

235219218

204195193186183181177175

172171163146

117109100

83

202)4)6)8)1)1)1)资料来：公公告

年毛利率（%） 同比增减（c）：右轴提升成本费用管控能力及内部经营效率成为共识，头部房企三费率有所改善。2021年三项费用率为2较2020年小幅提升了0.6个百分点1从销售规模来看2021年5000亿元以上规模房企三费率仅为8同比下降了.2个百分点2从公司属性来看国企三费率维持在.3的低位显著低于民企（0）。我们认为一方面是因为房地产行业进入到管理红利的时代，头部房企和国有企业更加重视管理效益和费用管控能力的提升，尤其是在毛利率下降的背景下，销管费用直接影响利润，对其的控制已经成为行业挖掘利润空间的有效途径；另一方面，因为降杠杆成效显著，对自身的有息负债规模进行了严格的控制，财务费用率出现了明显的下降。2022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 31图表67.2021年5000亿元以上、50~500亿元规模房企三费率仅为5.8和6.1%TOP0

图表68.2021年国企与民企三费率分别为5.3和8.0%TOP00.%

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70708民企090030

01亿以上规模~亿规模~模~亿规模30公公

公公告，在利润率下滑和房企降杠杆的双重影响，2021年T0房企整体ROE为9.0%，较0年下滑了个百分点不过仍是行业整体RO（1.7%的五倍有余1从销售规模划分来看2021年销售规模在5000亿元以上、50~500亿元的房企RE显著高于其他梯队，分别为2.3和12.8，降幅也相对较小ROE较2020年同比分别下降了5.8和2.5个百分点主要是该梯队房企的盈利能力普遍较高，头部5000亿元以上房企ROE降幅相对高于50~500亿元规模的房企，是因为该梯队房企重降杠杆2从公司属性划分来看2015-2020年间民企的ROE始终高于国企但21年国企的ROE反超民企，达10.8，同比仅下降了0.7个百分点，民企ROE为3，同比大幅下降了11.5个百分点。图表69.2021年销售规模在5000亿元以上、50~500亿元的房企ROE是最高的，分别为2.%和12.TOP0房RE0.% .%.%.%.9.%%.%..%.%..% ..% ..%.% .%.2.%.%.%.%.%0.%0.%0.%.0%

图表70.2021年国企与民企ROE分别为10.8%和%TOP0房RE.%.%.6.%.%.6.%.%.%.%.%.%1.%.%.%111.5%%5.%0.%5.%0.%.0%.0%07 08 09 00 01亿以上规模~亿规模~亿规模~亿规模30公公告， 公公告

07 08 09 00 01企国企T302022年5月17日 房企2021年年报及2022年一季报综述 32偿债能力头部房企国企更受益于融资放松同时杠杆率相对更低民企更注重降杠杆从有息负债情况来看，国企、头部房企更加受益于融资放松，有息负债正增长，民企爆雷不断，更加注重降杠杆，有息负债负增长。截至2021年末，TP0房企有息负债规模3.64万亿元，同比1.61从销售规模划分来看头部房（销售规模在5000亿以上的房企房企的有息负债规模增速最高，为7，我们认为这与014以来融资放松头部房企更为受益有关；受2021年下半年房企暴雷不断的影响中型房企更加注重控制有息负债规模50~200亿元房企更加注重降杠杆是唯一有息负债负增长的梯队增速为-2.62从标的公司属性来看国企的有息负债规模出现正增（14.2民企有息负债规模同比下降5.2具体而言央国企建发国际中国海外发展相对2021年有息负债增速最高分别为3和0保利发展华润臵地远洋集团招商蛇口也有44、2和0的增长而民营房企普遍致力于降低有息负债规模碧桂园绿地控股雅居乐集团阳光城金科股份中南建