土地价格=房地产纯收益-建筑物纯收益课件

第一节房地产评估概述

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第四章房地产评估1一、房地产的概念——房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。二、不动产的概念——不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。第一节房地产评估概述

一、房地产的概念第一节房地产评估概述2已经播撒于土地中的种子已经3三、房地产特点（一）土地的特性(1)位置的不可移动性(2)数量的固定性(3)效用的持久性1.土地的自然特性2.土地的社会经济特性(1)用途的多样性(2)经济地理位置的可变性(3)可垄断性（二）建筑物的特性1.不可移动性2.产权边界的复杂性如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权。3.功能的变异性建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房4.共生性建筑物不能脱离土地而独立存在三、房地产特点（一）土地的特性(1)位置的不可移动性1.土地4四、房地产类型(一)土地权属分类1.土地所有权——土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。2.土地使用权——土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权四、房地产类型(一)土地权属分类1.土地所有权——土地所5划拨土地使用权——土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。出让土地使用权租赁土地使用权——国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。（居住用地70年；工业用地50年；教、科、文、卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年）——土地使用者通过租赁的方式依法取得土地使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。划拨土地——土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。6(二)建筑物的分类1.按结构的材质分类(2)钢筋混凝土结构——梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作。(3)混合结构——楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖砌。(1)钢结构——梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用钢筋混凝土。(4)砖木结构——墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。(5)其他结构——竹结构、木结构及竹木混合结构(二)建筑物的分类1.按结构的材质分类(2)钢筋混凝土结7五、房地产的评估原则——合法使用、合法交易、合法处分原则如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。五、房地产的评估原则如：划拨土地使用权只有在得到8根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。——最有效使用原则——替代原则

土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。

根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由9六、不动产价格体系（一）土地使用权的价格类型1.基准地价2.标定地价3.出让底价4.转让价格5.其他价格六、不动产价格体系101.基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布）2.标定地价——在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。1.基准地价113.出让底价——政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。4.转让价格——将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。（买卖价格、租赁价格、征用价格）5.其他价格——抵押价格和课税价格3.出让底价12（二）建筑物的价格类型1.商品房价格2.经济适用住房价格由完整的土地价格和建筑物价格构成(以商品房价格购买——建筑物的所有权和若干年的土地使用权.)由建筑物价格和不完整土地价格构成(以经济实用住房价格购买——建筑物的所有权和划拨土地使用权.)（二）建筑物的价格类型1.商品房价格2.经济适用住房价格由完13七、影响房地产价格的因素（一）一般因素2.社会因素(1)人口因素(数量、质量）(2)社会安定程度(3)社会福利(4)房地产投机1.经济因素(1)经济发展状况(2)储蓄--转低~不动产价格飞涨(3)财政收支和金融状况—货币供应量多~不动产价格涨(4)物价—物价上涨~不动产价格涨(5)利率—提高~减少不动产投资七、影响房地产价格的因素（一）一般因素2.社会因素(1)人口143.行政因素制度、政策、法规的变更4.心理因素消费观念购买心态年龄不同急买、持币观望3.行政因素制度、政策、法规的变更4.心理因素消费观念购买心15（二）区域因素1．商业区2．住宅区３．工业区(１)商业区经营规模、种类、繁华程度；(2)商业区腹地大小\顾客的来源和购买力；(3)商业区与外界的通达程度。(1)自然景观优美程度(2)距商业中心的远近、与外界的交通通达程度(3)学校\医疗、公园等公益设施(1)原料供应及产品外销的交通通达程度;(2)雇用劳动力的成本；(3)水、电、气、防火的等设施的配置状况；(4)相关产业的聚集程度。（二）区域因素1．商业区2．住宅区３．工业区(１)商业区经营16（三）个别因素1．影响土地价格的个别因素（１）位置（２）面积（３）地形地势（４）地质承载力（５）水文（６）地块形状（７）临街状况地下水位深浅＿施工难易＿地价高（三）个别因素1．影响土地价格的个别因素（１）位置（２）面积17（三）个别因素2．影响建筑物价格的个别因素（１）建筑构造（２）房屋装修（３）房屋设备（４）房屋附属设施围墙、栏杆（５）地段、层次、朝向（６）房屋完好程度（７）规模及高度卫生、暖气（8）用途规模大—高高层—高（三）个别因素2．影响建筑物价格的个别因素（１）建筑构造（２18第二节市场比较法一、市场法基本原理二、市场法适用的范围适用于交易实例较多的地区的房地产评估教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易的房地产不适用于市场法第二节市场比较法一、市场法基本原理教堂、寺院、学校、古191.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正8.综合修正9.确定比准价格可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、货币种类、面积的等存在可比性三、市场比较法估价步骤

1.搜集交易实例可比实例与评估对象在付款方式、成交20第三节收益法商场写字楼旅馆公寓一、基本思路及适用范围（一）概念——又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。（二）适用范围——有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。政府机关、学校、公园等公用性房地产价格评估大多不适用第三节收益法商场一、基本思路及适用范围（一）概念（二）21二、指标的估算（一）纯收益1.纯收益的含义——指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。(商场、写字楼等的租金）2.客观总收益——排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。（非实际收益）3.客观总费用——取得该收益所必需的各项支出。（客观费用非实际费用）

土地税管理费维修费保险费二、指标的估算（一）纯收益土地税管理费维修费22(二)折现率实质——房地产投资收益率。1.折现率的种类(1)综合折现率——求取房地合一价格所的折现率(2)土地折现率——求取土地价格的折现率(3)建筑物折现率——求取建筑物价格的折现率2.折现率的估算(1)纯收益与售价比率法(2)安全利率加风险调整值法——通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确定调整值。（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）(3)各种投资风险、收益率排序插入法(二)折现率实质——房地产投资收益率。1.折现率的种类23(三)收益期通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去已使用年限——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。三、计算公式（一）评估房地合一的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（二）单独评估土地的价格1.土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益—土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金(三)收益期通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去24由房地产收益评估土地价格（1)土地价格=房地产价格—建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价—年折旧×已使用年限旧残（2）土地价格=（房地产纯收益—建筑物纯收益）/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价格1.建筑物价格=房地产价格—土地价格2.建筑物价格=（房地产纯收益—土地纯收益）/建筑物资本化率由房地产收益评估土地价格旧残（2）土地价格建筑物纯收益=建筑25练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地26（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法（2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1—10%）=486000(元)（3）计算总费用①年管理费=486000×3.5%=17010（元）②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）③年税金=20×900=18000（元）④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法27（4）计算房地产纯收益=年总收益—年总费用=486000—73260=412740（元）（5）计算房屋纯收益房屋现值=房屋重置价—年折旧费×已使用年限=2500×900—46875×2=2156250（元）房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2156250×8%=172500（元）（4）计算房地产纯收益房屋现值=房屋重置价—年折旧费×已使28（7）计算土地使用权价格V=240240×（P/A,7%,46)=240240×13.65=3279281（元）单价=3279281/500=6558.56（元）（8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元（6）计算土地纯收益=年房地产纯收益—房屋年纯收益=412740—172500=240240（元）（7）计算土地使用权价格（6）计算土地纯收益29第四节成本法评估一、成本法基本原理根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。二、适用范围——适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）三、土地使用权价格的评估土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益第四节成本法评估30四、建筑物的评估的成本法建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物贬值额(一)建筑物价格的构成1.土地取得费—受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费）2.前期工程费—规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。3.建筑安装工程费—建安工程费（土建、水暖、电照）；工程附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）。四、建筑物的评估的成本法1.土地取得费314.配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、排污、道路等配套工程费用。5.建设期利息—按工期、平均投入资金及适当的贷款利率估算6.建设单位管理费—按建安工程费的一定比例估算。7.税金—房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。8.利润—房屋开发建设企业应得的正常利润。“三通一平”——通水、通路、通电，平整地面“七通一平”——通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面4.配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、排32公共配套设施建设费包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。公共配套设施建设费33（二）建筑物重置成本的测算1.重编预算法——准确性较高，工作量大。适用于测算建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物，如道路、围墙等。2.预决算调整法——以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高）3.价格指数调整法（不够准确）（二）建筑物重置成本的测算34(三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率

1.使用年限法

2.打分法

(三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率

1.使用年限法

235(四）建筑物功能性贬值的分析测算1.建筑物用途与使用强度不合理是相对于所占用的土地的最佳使用而言。2.建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。在资产评估中，土地使用权的评估通常以其最佳利用为依据，土地和建筑物用途不协调所造成的价值损失一般由建筑物的功能性贬值体现。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大，有效使用面积较小——价值损失——功能性贬值的表现(四）建筑物功能性贬值的分析测算在资产评估中，土地使用权的363.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调建筑物豪华装修和设备超标准安装使用——建筑物使用价值增加不明显——建筑物局部功能浪费——部分价值得不到实现。(五）建筑物经济性贬值的分析测算建筑物出现经济性贬值一般伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置——导致建筑物的收益下降3.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调建筑物豪华装修和设37某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。成本法应用举例某市经济技术开发区内有一块土地面积为成本法应用举例38解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。1．计算土地取得费土地取得费=10万元/亩=150元/平方米2．计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米100000/667=149.9200000000/1000000=200解：100000/667=149.9200000000393．计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150×[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米)土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5一1]+200×65%×[(1+6%)0.5－1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)3．计算投资利息404．计算开发利润开发利润=(150+200)×10%=35(元/平方米)5．计算土地价值土地单价=(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)=475.84(元/平方米)土地总价=475.84×15000=7137600(元)该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。4．计算开发利润41第五节房地产的剩余法评估一、剩余法基本原理剩余法（假设开发法）——将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。二、剩余法的适用范围1．待开发土地估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。2．待拆迁改造的再开发地产的估价．此时建筑费还应包括拆迁费。三、计算公式地价=预期楼价—建筑费—专业费—销售费—利息—税费—利润第五节房地产的剩余法评估一、剩余法基本原理二、剩余法的适42利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率利润=（地价+建筑费+专业费）×利润率四、操作步骤（一）调查被评估对象的基本情况1.调查土地的限制条件，如土地政策的限制、城市规划限制，如：容积率、覆盖率、建筑物高度的限制。容积率=建筑面积/建筑物占地面积=5000/1000=5覆盖率=建筑面积底层面积/建筑物占地面积=800/1000=80%利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率四、操作步骤容积率覆432.调查土地位置以及周围土地条件和利用现状。3.调查面积大小、形状、地形及基础设施状况。4.调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。（二）确定被估的房地产最佳的开发利用方式——决定开发完成后销售时能获得的最高收益（三）预测房地产售价1.对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可按市场法确定开发完成后的房地产总价2.对于出租的房地产，如写字楼、商业楼宇等，可采用收益还原法2.调查土地位置以及周围土地条件和利用现状。（二）确定被估的44例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑面积300元，该类房地产的还原利率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%则所开发房地产的总价？300×12×5000×80%×1/8%=18000（万元）（四）估算各项成本费用1.估算开发建设成本费用（直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及建筑附带的费用等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前的水平来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发房地产类似的452.估算专业费用——建筑设计费、工程概预算的费用，一般采用建造费用的一定比率来估算。3.估算资本利息——房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。——预付地价款的利息应按整个开发建设工期计算，——开发费和和专业费假设在建造期内均匀投入利息按建造期的一半计算。2.估算专业费用464.估算税金——房地产销售的营业税、印花税、契税等，一般按房地产总价的一定比例计算。5.估算开发完成后的房地产租售费用——中介费、广告费和买卖手续费。4.估算税金47（五）确定开发商的合理利润——投资利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项（六）估算待估房地产价格（五）确定开发商的合理利润48应用举例：有一宗七通一平待开发建设用地，土地面积2000平方米，建筑容积率2.5,拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价6.5%，当地银行的贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。通上水、通下水、通路、通电、通气、通热、通讯2000×2.5=5000楼面地价——每一建筑面积地价应用举例：通上水、通下水、通路、通电、通气、通热、通讯20049（1）计算楼价=2000×2.5×9000=45000000(元）（2）计算建筑费和专业费建筑费=2000×2.5×3000=15000000(元）专业费=建筑费×10%=1500000（元）（3）计算销售费用和税金销售费用=45000000×2.5%=1125000（元）销售税金=45000000×6.5%=2925000（元）（4）计算利润=（地价+建筑费+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%（5）计算利息=地价×[（1+6%)2—1]+（15000000+1500000）×[(1+6%)1—1]=0.1236×地价+990000（1）计算楼价=2000×2.5×9000=45000050（6）求取地价地价=45000000—16500000—1125000—2925000—0.1×地价—1650000—0.1236×地价—990000=21810000/1.2236=17824452(元）（7）评估结果单位地价=17824452/2000=8912（元）楼面地价=8912/2.5=3565(元/平方米）楼面地价=土地价格/建筑面积=土地单价×土地面积/（土地面积×容积率）=土地单价/容积率（6）求取地价楼面地价=土地价格/建筑面积51基准地价修正法——将基准地价作为市场比较法中的“可比实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。第六节基准地价修正系数法基准地价是按照城市级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格具有政府公告作用区域内土地使用权的平均价格考虑被评估土地的具体因素基准地价修正法第六节基准地价修正系数法基准地价是按照城市级别52基准地价修正法的适用范围1．适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估。2．基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。3．基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。基准地价修正法的适用范围53被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数哈尔滨市规划土地管理局哈尔滨市物价局哈尔滨市财政局联合下发文件《哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价》随时间推移，地价水平变化被估宗地地价哈尔滨市规划土地管理局随时间推移，地价水平变化54土地价格=房地产纯收益—建筑物纯收益课件55南岗区南岗区56香坊区香坊区57第七节不动产的路线价法评估一、路线估价法的含义根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并据此单价配合深度百分率表和其他修正率表，来计算临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价对面临特定街道的市街土地设定标准深度，求取该标准深度的区若干宗地的平均单价二、路线估价法计算公式第七节不动产的路线价法评估一、路线估价法的含义路线价对面临58三、路线估价法适用范围——适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税；土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。四、路线估价法的程序（一）划分路线估价区段（二）标准宗地的确定（三）路线估价的评估（四）深度百分率表的制定（五）计算宗地价格三、路线估价法适用范围四、路线估价法的程序59第八节在建工程评估一、在建工程的特点（一）在建工程种类多、差异大（二）在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致（三）在建工程的建设工期长短差别较大二、在建工程评估方法（一）工程进度法（二）变动因素调整法（三）重编预算工程进度法第八节在建工程评估601．形象进度法形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式：1．形象进度法61其中在建工程建造完成的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。折扣率的确定——应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素。其中在建工程建造完成的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益622．成本法成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。其中，土地取得费用是指为获得土地而发生的费用，包括相关手续费和税金。专业费用包括咨询、规划、设计等费用。建造建筑物费用是指在评估基准日在建工程已经耗费的各项必要建造费用之和。正常利税包括建造商的正常利润和营业税等。2．成本法63第一节房地产评估概述

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第四章房地产评估64一、房地产的概念——房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。二、不动产的概念——不能移动或移动后引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。第一节房地产评估概述

一、房地产的概念第一节房地产评估概述65已经播撒于土地中的种子已经66三、房地产特点（一）土地的特性(1)位置的不可移动性(2)数量的固定性(3)效用的持久性1.土地的自然特性2.土地的社会经济特性(1)用途的多样性(2)经济地理位置的可变性(3)可垄断性（二）建筑物的特性1.不可移动性2.产权边界的复杂性如：公私同幢、私私同幢，或表现为在同一幢房产中既有部分所有权又有部分租赁权。3.功能的变异性建筑物在很多情况下，功能改变会提高其使用价值，如商业区的厂房改成商业用房4.共生性建筑物不能脱离土地而独立存在三、房地产特点（一）土地的特性(1)位置的不可移动性1.土地67四、房地产类型(一)土地权属分类1.土地所有权——土地所有者在法律规定的范围内占有、使用和处分其土地，从土地上获得合法收益的权利。2.土地使用权——土地使用者依法对土地进行使用或对其使用权进行出租、转让、抵押、投资的权利。划拨土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权四、房地产类型(一)土地权属分类1.土地所有权——土地所68划拨土地使用权——土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。如：国家机关用地、军事用地、基础设施、公益用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等。出让土地使用权租赁土地使用权——国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限让与土地使用者，并向国家支付土地出让金的行为。（居住用地70年；工业用地50年；教、科、文、卫、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；其他50年）——土地使用者通过租赁的方式依法取得土地使用权，承租人向出租人支付土地使用权租金。划拨土地——土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地的使用权。69(二)建筑物的分类1.按结构的材质分类(2)钢筋混凝土结构——梁柱、屋面楼板等承重构件用钢筋混凝土制作。(3)混合结构——楼板、楼梯用钢筋混凝土，墙、柱为砖砌。(1)钢结构——梁柱、房架等承重构件为钢材制作,楼板用钢筋混凝土。(4)砖木结构——墙、柱为砖砌筑，楼层、屋架为木材制造。(5)其他结构——竹结构、木结构及竹木混合结构(二)建筑物的分类1.按结构的材质分类(2)钢筋混凝土结70五、房地产的评估原则——合法使用、合法交易、合法处分原则如：划拨土地使用权只有在得到土地行政管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才能实行抵押权或转让。五、房地产的评估原则如：划拨土地使用权只有在得到71根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。——最有效使用原则——替代原则

土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途可以通过竞争决定，达到最有效使用。评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。

根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由72六、不动产价格体系（一）土地使用权的价格类型1.基准地价2.标定地价3.出让底价4.转让价格5.其他价格六、不动产价格体系731.基准地价——对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权的单位面积的平均价格。(区域性、政府公布）2.标定地价——在一定时期和一定条件下，能够代表不同区位、不同用途土地地价水平的标志性宗地的价格。1.基准地价743.出让底价——政府根据土地用途、出让年限、土地规划条件、地产市场行情等因素确定的待出让土地的底价，通常由政府出让土地确定的最低价格。4.转让价格——将已取得的土地使用权再转让给第三者的就交易价格。（买卖价格、租赁价格、征用价格）5.其他价格——抵押价格和课税价格3.出让底价75（二）建筑物的价格类型1.商品房价格2.经济适用住房价格由完整的土地价格和建筑物价格构成(以商品房价格购买——建筑物的所有权和若干年的土地使用权.)由建筑物价格和不完整土地价格构成(以经济实用住房价格购买——建筑物的所有权和划拨土地使用权.)（二）建筑物的价格类型1.商品房价格2.经济适用住房价格由完76七、影响房地产价格的因素（一）一般因素2.社会因素(1)人口因素(数量、质量）(2)社会安定程度(3)社会福利(4)房地产投机1.经济因素(1)经济发展状况(2)储蓄--转低~不动产价格飞涨(3)财政收支和金融状况—货币供应量多~不动产价格涨(4)物价—物价上涨~不动产价格涨(5)利率—提高~减少不动产投资七、影响房地产价格的因素（一）一般因素2.社会因素(1)人口773.行政因素制度、政策、法规的变更4.心理因素消费观念购买心态年龄不同急买、持币观望3.行政因素制度、政策、法规的变更4.心理因素消费观念购买心78（二）区域因素1．商业区2．住宅区３．工业区(１)商业区经营规模、种类、繁华程度；(2)商业区腹地大小\顾客的来源和购买力；(3)商业区与外界的通达程度。(1)自然景观优美程度(2)距商业中心的远近、与外界的交通通达程度(3)学校\医疗、公园等公益设施(1)原料供应及产品外销的交通通达程度;(2)雇用劳动力的成本；(3)水、电、气、防火的等设施的配置状况；(4)相关产业的聚集程度。（二）区域因素1．商业区2．住宅区３．工业区(１)商业区经营79（三）个别因素1．影响土地价格的个别因素（１）位置（２）面积（３）地形地势（４）地质承载力（５）水文（６）地块形状（７）临街状况地下水位深浅＿施工难易＿地价高（三）个别因素1．影响土地价格的个别因素（１）位置（２）面积80（三）个别因素2．影响建筑物价格的个别因素（１）建筑构造（２）房屋装修（３）房屋设备（４）房屋附属设施围墙、栏杆（５）地段、层次、朝向（６）房屋完好程度（７）规模及高度卫生、暖气（8）用途规模大—高高层—高（三）个别因素2．影响建筑物价格的个别因素（１）建筑构造（２81第二节市场比较法一、市场法基本原理二、市场法适用的范围适用于交易实例较多的地区的房地产评估教堂、寺院、学校、古建筑等很少交易的房地产不适用于市场法第二节市场比较法一、市场法基本原理教堂、寺院、学校、古821.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正8.综合修正9.确定比准价格可比实例与评估对象在付款方式、成交单价、货币种类、面积的等存在可比性三、市场比较法估价步骤

1.搜集交易实例可比实例与评估对象在付款方式、成交83第三节收益法商场写字楼旅馆公寓一、基本思路及适用范围（一）概念——又称收益还原法，是指在估算不动产未来预期收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。（二）适用范围——有收益或有潜在收益的可正常经营不动产估价。政府机关、学校、公园等公用性房地产价格评估大多不适用第三节收益法商场一、基本思路及适用范围（一）概念（二）84二、指标的估算（一）纯收益1.纯收益的含义——指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。(商场、写字楼等的租金）2.客观总收益——排除实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。（非实际收益）3.客观总费用——取得该收益所必需的各项支出。（客观费用非实际费用）

土地税管理费维修费保险费二、指标的估算（一）纯收益土地税管理费维修费85(二)折现率实质——房地产投资收益率。1.折现率的种类(1)综合折现率——求取房地合一价格所的折现率(2)土地折现率——求取土地价格的折现率(3)建筑物折现率——求取建筑物价格的折现率2.折现率的估算(1)纯收益与售价比率法(2)安全利率加风险调整值法——通常选择银行中长期利率作为安全利率，然后根据房地产的风险因素确定调整值。（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）(3)各种投资风险、收益率排序插入法(二)折现率实质——房地产投资收益率。1.折现率的种类86(三)收益期通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去已使用年限——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。三、计算公式（一）评估房地合一的房地产价格房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费（二）单独评估土地的价格1.土地价格=土地纯收益/土地资本化率土地纯收益=土地总收益—土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金(三)收益期通常以年为单位,一般以其所占用土地的出让年限减去87由房地产收益评估土地价格（1)土地价格=房地产价格—建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价—年折旧×已使用年限旧残（2）土地价格=（房地产纯收益—建筑物纯收益）/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价格1.建筑物价格=房地产价格—土地价格2.建筑物价格=（房地产纯收益—土地纯收益）/建筑物资本化率由房地产收益评估土地价格旧残（2）土地价格建筑物纯收益=建筑88练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年。目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率10%，每年需支付管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%，土地税和房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2001年3月土地使用权价格练习：某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地89（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法（2）计算总收益。总收益应该是客观收益不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1—10%）=486000(元)（3）计算总费用①年管理费=486000×3.5%=17010（元）②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）③年税金=20×900=18000（元）④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=17010+33750+18000+4500=73260（元）（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法90（4）计算房地产纯收益=年总收益—年总费用=486000—73260=412740（元）（5）计算房屋纯收益房屋现值=房屋重置价—年折旧费×已使用年限=2500×900—46875×2=2156250（元）房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2156250×8%=172500（元）（4）计算房地产纯收益房屋现值=房屋重置价—年折旧费×已使91（7）计算土地使用权价格V=240240×（P/A,7%,46)=240240×13.65=3279281（元）单价=3279281/500=6558.56（元）（8）评估结果；本宗土地使用权在2001年3月的价格为3279281元，单价为每平方米6558.56元（6）计算土地纯收益=年房地产纯收益—房屋年纯收益=412740—172500=240240（元）（7）计算土地使用权价格（6）计算土地纯收益92第四节成本法评估一、成本法基本原理根据开发或建造待估房地产所需要的正常费用（包括正常的利润、利息和税费），从而确定评估对象价值的方法。二、适用范围——适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。（办公楼、学校、医院、图书馆、公园、机场、军队营房、博物馆、纪念馆、新开发地等）三、土地使用权价格的评估土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益第四节成本法评估93四、建筑物的评估的成本法建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物贬值额(一)建筑物价格的构成1.土地取得费—受让方式（缴纳土地出让金）划拨方式（支付拆迁和补偿费）2.前期工程费—规划、可行性研究、场地临时水、电、路、测量、勘察、设计费。3.建筑安装工程费—建安工程费（土建、水暖、电照）；工程附加支出（招投标费、工程预算和审计费、质量监督费）。四、建筑物的评估的成本法1.土地取得费944.配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、排污、道路等配套工程费用。5.建设期利息—按工期、平均投入资金及适当的贷款利率估算6.建设单位管理费—按建安工程费的一定比例估算。7.税金—房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。8.利润—房屋开发建设企业应得的正常利润。“三通一平”——通水、通路、通电，平整地面“七通一平”——通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面4.配套费—各地对投资建设收取的费用（供水、供电、供气、排95公共配套设施建设费包括由开发商支付的非经营性用房如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等；附属工程如锅炉房、变电室、开闭所、煤气调压站的费用等；文教卫系统如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。不包括商业网点如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。公共配套设施建设费96（二）建筑物重置成本的测算1.重编预算法——准确性较高，工作量大。适用于测算建筑物更新重置成本，多用于结构简单的建筑物，如道路、围墙等。2.预决算调整法——以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。（效率高）3.价格指数调整法（不够准确）（二）建筑物重置成本的测算97(三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率

1.使用年限法

2.打分法

(三）建筑物有形损耗率及建筑物实体成新率

1.使用年限法

298(四）建筑物功能性贬值的分析测算1.建筑物用途与使用强度不合理是相对于所占用的土地的最佳使用而言。2.建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。在资产评估中，土地使用权的评估通常以其最佳利用为依据，土地和建筑物用途不协调所造成的价值损失一般由建筑物的功能性贬值体现。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大，有效使用面积较小——价值损失——功能性贬值的表现(四）建筑物功能性贬值的分析测算在资产评估中，土地使用权的993.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调建筑物豪华装修和设备超标准安装使用——建筑物使用价值增加不明显——建筑物局部功能浪费——部分价值得不到实现。(五）建筑物经济性贬值的分析测算建筑物出现经济性贬值一般伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少；工业用房大量闲置——导致建筑物的收益下降3.建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调建筑物豪华装修和设100某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。成本法应用举例某市经济技术开发区内有一块土地面积为成本法应用举例101解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。1．计算土地取得费土地取得费=10万元/亩=150元/平方米2．计算土地开发费土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米100000/667=149.9200000000/1000000=200解：100000/667=149.92000000001023．计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150×[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米)土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5一1]+200×65%×[(1+6%)0.5－1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)3．计算投资利息1034．计算开发利润开发利润=(150+200)×10%=35(元/平方米)5．计算土地价值土地单价=(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)=475.84(元/平方米)土地总价=475.84×15000=7137600(元)该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。4．计算开发利润104第五节房地产的剩余法评估一、剩余法基本原理剩余法（假设开发法）——将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。二、剩余法的适用范围1．待开发土地估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。2．待拆迁改造的再开发地产的估价．此时建筑费还应包括拆迁费。三、计算公式地价=预期楼价—建筑费—专业费—销售费—利息—税费—利润第五节房地产的剩余法评估一、剩余法基本原理二、剩余法的适105利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率利润=（地价+建筑费+专业费）×利润率四、操作步骤（一）调查被评估对象的基本情况1.调查土地的限制条件，如土地政策的限制、城市规划限制，如：容积率、覆盖率、建筑物高度的限制。容积率=建筑面积/建筑物占地面积=5000/1000=5覆盖率=建筑面积底层面积/建筑物占地面积=800/1000=80%利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率四、操作步骤容积率覆1062.调查土地位置以及周围土地条件和利用现状。3.调查面积大小、形状、地形及基础设施状况。4.调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。（二）确定被估的房地产最佳的开发利用方式——决定开发完成后销售时能获得的最高收益（三）预测房地产售价1.对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可按市场法确定开发完成后的房地产总价2.对于出租的房地产，如写字楼、商业楼宇等，可采用收益还原法2.调查土地位置以及周围土地条件和利用现状。（二）确定被估的107例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金纯收益为每建筑面积300元，该类房地产的还原利率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%则所开发房地产的总价？300×12×5000×80%×1/8%=18000（万元）（四）估算各项成本费用1.估算开发建设成本费用（直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及建筑附带的费用等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前的水平来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。例：根据当前房地产市场上的租金水平，与所开发房地产类似的1082.估算专业费用——建筑设计费、工程概预算的费用，一般采用建造费用的一定比率来估算。3.估算资本利息——房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。——预付地价款的利息应按整个开发建设工期计算，——开发费和和专业费假设在建造期内均匀投入利息按建造期的一半计算。2.估算专业费用1094.估算税金——房地产销售的营业税、印花税、契税等，一般按房地产总价的一定比例计算。5.估算开发完成后的房地产租售费用——中介费、广告费和买卖手续费。4.估算税金110（五）确定开发商的合理利润——投资利润的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项（六）估算待估房地产价格（五）确定开发商的合理利润111应用举例：有一宗七通一平待开发建设用地，土地面积2000平方米，建筑容积率2.5,拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价6.5%，当地银行的贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。通上水、通下水、通路、通电、通气、通热、通讯2000×2.5=5000楼面地价——每一建筑面积地价应用举例：通上水、通下水、通路、通电、通气、通热、通讯200112（1）计算楼价=2000×2.5×9