城市规划原理课程控制性详细规划2

城市规划原理控制性详细规划祁丽艳二00九年四月19．控制性详细规划9.1控制性详细规划产生及发展9.1.1控制性详细规划产生背景9.1.2控制性详细规划的发展9.1.3国外与控制性详细规划相关的理论与实践9.2控制性详细规划的作用9.3控制性详细规划的内容9.3.1控制性详细规划的基本特征9.3.2控制指标体系内容9.3.3控规指标确定9.3.4规划控制的方式9.4控制性详细规划的成果目录02第九章控制性详细规划19.1.1控制性详细规划产生的背景控规在我国的城市规划体系中并不是一开始就有的，而是伴随着我国的经济运行机制由计划经济体制向市场经济体制的转变而产生的：城市土地使用制度改革。在计划经济时代，城市国有土地是行政划拨、无偿使用的，土地划拨无计划、零星分散。

城市建设方式、投资渠道变革。我国的城市建设在计划经济时代是以政府为投资主体的，建设成果也是单位自用，没有以商品的形式流入流通领域。改革开放和市场经济的运作使得房地产业迅速发展，城市建设的投资主体多元化，由此带来了利益主体多元化和城市建设思路多元化。

3城市经济、产业、社会结构调整。市场经济的确立和第三产业的迅速发展使得城市经济、产业乃至社会结构发生重大的结构调整，导致各方面对城市空间的要求发生变化，这就要求规划调整城市用地结构和布局，并将规划控制落实到每一具体地块。控规产生背景示意第九章控制性详细规划249.1.2控制性详细规划的发展1980年，美国女建筑师协会来华进行学术交流，带来了一个新的概念，即土地分区规划管理。从此规划学术界开始了对国外尤其是欧美区划技术的研究，借鉴并应用于我国城市规划实践。1982年，上海虹桥开发区规划适应外资建设的国际惯例要求，编制土地出让规划，首先采用土地使用性质、面积、建筑面积密度、建筑高度、建筑后退、出入口方位、停车位等8项指标对用地建设进行规划控制，在规划设计和实施管理中取得了较好的结果。这可以说是我国第一个控规。1987年，清华大学在桂林中心区详细规划中引入区划思想，初步形成了一套系统的控规基本方法，其特点是对用地建设进行数据控制，并与局部地段的城市设计相结合。第九章控制性详细规划351987年，广州开展了覆盖达70km2的街区规划，并制定了《广州市城市规划管理办法》和《实施细则》，通过立法程序将城市规划和城市规划管理更好地衔接起来。1988年，温州市规划局开始着手编制温州市旧城控规，制定了《旧城区改造规划管理实行办法》和《旧城土地使用和建设管理技术规定》。1987—1989年，中国城市规划设计研究院在苏州古城桐芳巷居住街坊改造规划中注意了控规研究，对街坊用地进行了三个层次的区划，即街坊现状综合评价性区划、街坊改造开发经营意向性区划和街坊改造开发控制管理性区划。它将物质空间规划与改造实施的经营管理结合起来，对旧街坊改造作了投入产出的经济分析，为旧街坊的改造开发提供了规划依据。第九章控制性详细规划461989年，江苏省城乡规划设计研究院结合“苏州市古城街坊控规研究”课题，对控规中诸如规划地块的划分、综合指标的确立、新技术运用以及控规与分区规划的关系等几个重要问题作了较为详细的研究，并据此编写了《控制性详细规划编制办法》（建议稿）。1991年，东南大学与南京市规划局完成“控规理论方法研究”课题，对控规作了较为系统的总结。1991年，建设部在《城市规划编制办法》中列入了控规的内容，并明确了其编制要求。1995年，建设部制定了《城市规划编制办法实施细则》，规范了控规的具体编制内容和要求。至此，我国控规逐步走上了规范化道路。第九章控制性详细规划571998年，《深圳市城市规划条例》颁布实施，初步建立了具有深圳特色的规划体制，把控规的部分内容转化为法定图则，并使之成为城市规划编制管理的核心环节。法定图则在我国控规阶段的立法方面进行了有益的探索，实现了控制性规划由技术形式向法制化形式的转变。2005年3月，《广东省城市控制性详细规划管理条例》正式实施。该条例对广东省城市控规的编制、审批、实施和修改以及相关的法律责任做出了明确规定。根据条例，非特殊情况，城市规划区内没有编制控规的地块，主管部门不得办理建设用地的规划许可手续，不得办理土地使用权出让、划拨手续。第九章控制性详细规划68考查控规发展历程，可以看出其发展大致经历了三个过程：从形体设计走向形体示意，通过排房子的形式得出管理依据，由此来约束土地不合理的高密度开发及见缝插针的盲目发展。如广州市街区规划和兰州市城关区规划。从形体示意到指标抽象，对规划地区进行地块划分并逐一赋值，通过控制指标来控制和引导城市的开发建设。从指标抽象逐步走向完整系统的控规。其特点是文本、图则及法规三者相匹配，且相互关联，共同控制和引导城市的开发建设。现在，控规正朝着法制化方向发展。第九章控制性详细规划79第九章控制性详细规划89.1.3国外与控规相关的理论与实践国外与我国的控规比较接近的概念主要有：德国的分区规划（Zoningplan）；美国的区划法（Zoningact）；英国的地方规划（Localplans）。10第九章控制性详细规划9德国国的的分分区区规规划划（（Zoningplan））德国国联联邦邦政政府府立立法法规规定定，，各各州州政政府府必必须须制制定定两两种种本本地地的的规规划划，，即即土地地利利用用规规划划（Landuseplan））和和分区区规规划划（Zoningplan））。。土土地地利利用用规规划划是是整整个个市市（（镇镇））范范围围内内的的土土地地利利用用规规划划，，只只是是““预预备备型型””的的规规划划（（Preparatoryplan）），，它它提提出出整整个个城城市市开开发发的的指指导导方方针针和和政政策策。。分分区区规规划划是是按按照照住住宅宅区区、、综综合合建建筑筑区区、、制制造造工工业业区区或或其其他他工工业业区区、、特特殊殊区区四四个个分分区区的的具具体体内内容容分分别别制制定定的的规规划划。。某某些些市市（（镇镇））的的分分区区规规划划还还包包括括森森林林区区的的规规划划和和农农业业区区规规划划。。联联邦邦土土地地利利用用法法令令（（《《FederalLandUtilizationOrder》》,1977））具具体体规规定定了了各各土土地地分分区区的的标标准准。。11第九章控制性详细规划10德国国的的分分区区规规划划（（Zoningplan））分区区规规划划的的法法律律文文件件包包括括1：：1000或或1：：500的的规规划划图图纸纸和和规规划划政政策策说说明明书书两两部部分分。。图图纸纸必必须须明明确确标标出出各各类类土土地地的的用地地界界线线范范围围、各分分块块土土地地允允许许的的容容积积率率和相相关关的的密度度、建成成区区的的用用地地范范围围以以及及城城市市空空地地的的用用地地范范围围，根根据据分分区区规规划划的的内内容容深深度度和和所所规规划划地地区区的的具具体体条条件件，，分分区区规规划划还还必必须须详详细细说说明明开发发控控制制的的规规划划规规则则，例例如如各各类类房房屋屋屋屋顶顶形形式式的的规规定定、、植植树树的的规规定定、、停停车车场场布布置置的的规规定定。。德国国城城市市规规划划与与其其他他国国家家的的规规划划不不同同，，通通常常是是先先制制定定分分区区规规划划，，然然后后根根据据分分区区规规划划制制定定土土地地利利用用规规划划。。在在土土地地利利用用规规划划没没有有完完成成前前，，分分区区规规划划就就是是土土地地开开发发控控制制的的法法律律文文件件，，作作为为日日常常开开发发控控制制工工作作的的依依据据。。因因此此分分区区规规划划与与当当地地居居民民工工作作和和生生活活密密切切相相关关。。所所以以分分区区规规划划在在其其正正式式实实施施前前必必须须有有““公公众众参参与与””和和““公公众众调调查查””等等民民主主评评议议形形式式。。12第九章控制性详细规划11美国的区划划法（Zoningact）美国的规划划体系分为为两个层面面：综合规划（Comprehensiveplan）：：制定城市市的中长期期战略目标标以及土地地利用、交交通管理、、环境保护护、基础设设施等方面面的发展准准则和空间间策略，为为城市的各各分区和系系统的实施施性规划提提供指导性性框架，不不足以成为为开发控制制的直接依依据。区划条例（Zoningregulation）：是是美国城市市开发控制制的重要依依据，只有有将城市规规划的内容容全面而具具体地转译译成区划法法规的内容容，城市规规划才能得得到较好的的实施。美国的区划划法（Zoningact）始于1916年年的《纽约约市区划法法决议》。。13第九章控制性详细规划12美国的区划划法（Zoningact）区划法的原原理是将其所辖辖地区在地地图上划分分成不同的的地块，对对每个地块块制定管理理的规则。。确定具体体的使用性性质或允许许某种程度度的土地使使用的混合合等。它们们也确定了了新开发的的物质形态态方面的标标准或控制制指标。这这些控制还还扩展到建建筑的最大大高度、建建筑物四周周的最小距距离、地块块的尺寸和和覆盖面积积或建筑的的体量、最最少的汽车车停车位等等。14单户独立住住宅第九章控制性详细规划131514层公寓寓住宅第九章控制性详细规划1416第九章控制性详细规划15美国的区划划法（Zoningact）区划法须经经过地方立法机机构的审查批准准，并作为为地方法规规对土地的的使用起管理作用，是地地方政府影影响土地开开发最主要要的手段。。区划法规规明确规定定了地方政政府辖区内内所有地块块的土地使使用类型和和建筑类型型，因此可可以用来保保证所有的的开发和已已经确定的的规划目标标相符合，，对于与区区划法规相相符的开发发案例的审审批，无须须举行公众众听证会（（除非区划划条例中有有特别的规规定）。美美国规划管管理是通则式的，规划人人员在审理理开发申请请个案时不不享有自由由裁量劝，，只要开发发活动符合合这些规定定，就肯定定能获得规规划许可，，反之，则则不能获得得规划许可可。17第九章控制性详细规划16美国的区划划法（Zoningact）从根本上说说区划并非非规划设计计，它有着着致命的弱弱点：“区划就像一一套详细的的建筑说明明缺少施工工图一样”。“最重重要的是我我们应该懂懂得，任何何规章都也也不能代替替好的设计计”。显然缺乏城城市观念的的区划法从从两个方面面决定和影影响着城市市形态：其其一是总体体格局及整整体形象，，这方面影影响是决定定性的；其其二是区划划法的各种种细则直接接或间接地地影响城市市设计的品品质。因此，后期期的区划法法更多地注注重规划控控制手段的的灵活性，，将城市设设计思想纳纳入其中，，产生了一一些新的区区划形式：：如奖励式式区划（Incentivezoning））、开发权权转让（Transferofdevelopmentrights）、特特定区制度度（Specialdistrict）、规规划单元整整体开发（（PUD））、组团式式区划（Clusterzoning）、包包容式区划划（Inclusionaryzoning）、达标标式区划（（Performancezoning）、、开发协议议（Developmentagreements））等等。（（p574）18第九章控制性详细规划17我国的控规规与美国的的区划法有有很大的不同：美国的区划划法是一种种城市法令令，成果具具有很强的的法律效力，审批和修修订必须通通过听证会会环节。我我国的控规规是规划设设计中的一一个层次，，还远没有有实现法制制化，只有有深圳法定定图则具有有较强的法法律效力，，控规的审审批和修订订只是通过过规划主管管部门和政政府。美国区划法法以土地私有制制为前提划划分产权地地块，平衡开发发商利益与与公众利益益，一般没没有总图指指导。我国国的控规是是以土地公公有制和土土地使用权权有偿出让让为前提的的，划分地地块后进行行土地出让让，有总体体规划和分分区规划的的宏观指导导。美国的区划划法主要内内容是控制制土地使用用性质和开开发强度。。而我国的的控规除了了包含这些些内容外，，还包含了了工程设施规划、交通系统规划以及竖向规划。美国区划法法以文本为为主，有相相对统一和和标准化的控制指标标。而我国国的控规是是文本、图图则和配套套法规相配配合，控制制指标差异异较大，深深度要求差差异大。美国区划法法在早期较较少注意城市设计的内容，中中后期则注注重将城市市设计纳入入区划成果果，有配套套的政策引引导制度贯贯穿城市设设计思想。。我国的控控规本身就就包含了城城市设计的的内容。19第九章控制性详细规划18英国的地方方规划（LocalPlans）英国的开发发控制是通通过一系列列的规划许可证证（Planningpermissions）来实现现的。规划划只是表明明某一地区区和某个地地方的发展展方向和原原则等，包包括了多种种发展的可可能性，所所以要视具具体的申请请而定，是是判例式的管理，比比区划复杂杂。英国1968年《城城乡规划法法》确立了了双层次发发展规划体体系，即首首先由郡一一级政府负负责编制全全郡范围的的战略性结构构规划（Structureplan），，然后由地地方政府在在结构规划划的指导下下编制地方规划（Localplan），，作为规划划管理的依依据。地方规划是是能详细指指导某一地地区土地利利用的规划划。前期的地方规划划是以土地划分、、建筑布局局为主要内容容的，而后期的地方规划划更侧重于于政策的制定定。20第九章控制性详细规划19英国的地方方规划（LocalPlans）在英国的规规划体系中中，地方规规划可以用用三种形式式来表达:法定地方规规划（Statutorylocalplan）,额外法定地地方规划（Additionalstatutorylocalplan））,非法定地方方规划（Non-statutorylocalplan）。法定地方规规划指按照照城市规划划立法规定定的法律程程序编制的的正规的地地方规划。。一份完整整的法定地地方规划的的成果包括括规划图（（Maps）和相关关的图表（（Diagrams）以及及其他说明明（Illustrations）。。219.2控控制性详详细规划的的作用1.控控制性详细细规划是连连接总体规规划与修建建性详细规规划的承上启下的关键性编编制层次。。控制性详细细规划是详详细规划编编制阶段的的第一编制制层次，它它以量化指指标将总体体规划的平平面、定性性、宏观的的控制分别别转化为对对城市建设设三维空间间、定量、、微观的控控制。从而而具有宏观与微观观、整体与局部部的属性，既既有整体控控制，又有有局部要求求；既能继继承、深化化、落实总总体规划意意图，又可可对城市分分片及地块块建设用地地提出直接接指导修建建性详细规规划编制的的准则。因因此，它是是完善城市市规划编制制工作，使使总体规划划与修建性性详细规划划连为有机机整体的、、关键性的的规划编制制层次。第九章控制性详细规划20229.2控控制性详详细规划的的作用2.控制制性详细规规划是规划与管理理、规划与实施施衔接的重要要环节，更更是规划管管理的依据据。“三分规划，，七分管理理”是城市建建设的成功功经验。总总体规划、、分区规划划与传统的的详细规划划，均难以以满足规划划管理既要要宏观又要要微观，既既要整体又又要局部，，既要对规规划设计又又要对开发发建设的管管理工作的的需求。控控制性详细细规划能将将规划控制制要点，用用简练、明明确的方式式表达出来来，作为控控制土地批批租、出让让的依据，，正确引导导开发行为为，实现规规划目标，，并且通过过对开发建建设的控制制，使土地地开发的综综合效益最最大化。这这样有利于于规划管理理条例化、规规范化、法法制化，规划和管理理以及开发发建设三者的有机机衔接。因因此，它是是规划管理理的必要手手段和重要要依据。第九章控制性详细规划21239.3.1控制制性详细规规划的基本本特征通过数据控制落实规划意意图借鉴了国外外的区划技技术，通过过一系列指指标、图表表、图则等等表达方式式将城市总总体规划的的宏观、平平面、定性性的内容具具体为微观观、立体、、定量的内内容。具有法律效应和立法空间控规中具有有法律意义义的部分应应以积极的的方式形成成法律条文文，提高其其在规划管管理中的权权威地位。。目前控规基基本上还属属于规划层层面，在城城市立法上上还有广阔阔的发展空空间。横向综合性性的规划控制汇汇总控规中包括城城市建设或规规划管理中的的各纵向系统统和各专项规规划内容，并并将这些内容容在控制性详详细规划的控控制尺度上进进行横向综合合，相互协调调并分别落实实相关规划控控制要求，具具有更具体的的综合控制特特征。刚性与弹性相结合的控制制方式控制性规划的的控制内容分分为规定性和和引导性两部部分。刚性与与弹性相结合合的控制方式式适应我国开开发申请的审审批方式为通通则式与判例例式相结合的的特点。第九章控制性详细规划22249.3.2控控制指标标体系内容详细规划一般般没有设定明确的目目标年限，而以该地区区的最终建设设完成为目标标。详细规定规划划范围内各类类不同使用性性质的用地的的界线，规定定各类用地内内适建、不适适建或者有条条件地允许建建设的建筑类类型。规定各地块建建筑高度、建建筑密度、容容积率、绿地地率等控制指指标；规定交交通出入口方方位、停车位位、建筑后退退红线距离、、建筑间距等等要求。提出各地块的的建筑体量、、体形、色彩彩等要求。确定各级支路路的红线位置置，控制点坐坐标和标高。。根据规划容量量，确定工程程管线的走向向、管径和工工程设施的用用地界线。制定相应的土土地使用和建建筑管理规定定。第九章控制性详细规划2325第九章控制性详细规划24控规控制指标标体系规定性指标与与引导性指标标不是绝对的的，应根据城城市特色、地地方传统、规规划范围的实实际情况、规规划控制重点点等因素灵活活确定。26第九章控制性详细规划2527第九章控制性详细规划2628控规强制性内内容《城市规划编编制办法》：：控制性详细规规划确定的各各类地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施施配套规定应作为强强制性内容。。299.3.3控控规指标标确定一般采用四种种方法测算法——由研究计计算得出；标准法——根据规范范和经验确定定；类比法——借鉴同类类型城市和地地段的相关案案例比较总结结；反算法——通过试做做修建规划和和形体设想方方案估算。指标确定的方方法依实际情情况决定，也也可采用多种种方法相互印印证。基本原原则是先确定定基本控制指指标，再进一一步确定其他他指标。第九章控制性详细规划27309.3.4规规划控制制的方式针对不同用地地不同建设项项目和不同开开发过程，应应采用多手段段的控制方式式：(1)指标量化含义：通过一一系列控制指指标对建设用用地进行定量量控制，如容容积率、建筑筑密度、建筑筑高度、绿地地率等。适用范围：适适用于城市一一般用地的规规划控制。(2)条文规定含义：通过一一系列控制要要素和实施细细则对建设用用地进行定性性控制，如用用地性质、用用地使用相容容性和一些规规划要求说明明等。适用范围：当当对规划地块块需作使用性性质规定或提提出其他特殊殊要求时采用用。(3)图则标定含义：用一系系列控制线和和控制点对用用地和设施进进行定位控制制，如地块边边界、道路红红线、建筑后后退线、绿化化绿线、控制制点等。适用范围：当当需要对规划划地块的划分分和建筑的布布置作出标示示时采用。(4)城市设计引导导含义：通过一一系列指导性性综合设计要要求和建议，，甚至具体的的形体空间设设计示意，为为开发控制提提供管理准则则和设计框架架。如建筑色色彩、建筑形形式、建筑体体量、建筑群群空间组合形形式、建筑轮轮廓线示意图图等。适用范围：在在城市重要景景观地带和历历史保护地带带，为获得高高质量的城市市空间环境和和保护城市特特色时采用。。第九章控制性详细规划