基于非均衡理论的长春市住宅市场

基于非均衡理论的长春市住宅市场研究研究思路与分析框架问题的提出非均衡理论及模型住宅市场相关理论住宅市场非均衡计量经济模型宏观调控警戒线设置模型长春市住宅市场非均衡实证分析结论和政策建议现有研究多是基于一线城市的，而且基本上都是把整个房地产市场作为研究对象的，这样做虽然避免了数据可获得性的问题，但研究的深度和广度受到很大限制，因此笔者选取长春市住宅市场作为研究对象。从下图可以看出，长春市住宅市场非均衡问题比较突出，因此运用非均衡理论对其进行研究具有重要的理论和实践意义。问题的提出长春住宅市场供求关系发展图经济学对均衡的定义是指市场价格达到使供给量与需求量相等的水平时的状态。均衡模型中影响比较大的是马歇尔的局部均衡理论与瓦尔拉斯的一般均衡理论。经济学中的非均衡一般指非瓦尔拉斯均衡，是相对于瓦尔拉斯均衡而言的，它是指在不存在完善的市场、不存在灵敏的价格体系的条件下所达到的均衡瓦尔拉斯均衡通过价格摸索而达到均衡，而非瓦尔拉斯均衡则是通过数量摸索而达到的均衡非均衡所达到的均衡是在市场不完善前提下的均衡。非均衡理论概述概念需求（供给）和有效需求（供给）价格调整和数量调整价格信号和数量信号数量配额和配额均衡自愿交换和市场效率短边规则非均衡理论若干基本概念基本模型CES型指数聚合方程双曲线聚合方程非均衡模型最小原则方程示意图市场聚合后的交易量曲线住宅市场指的是进行住宅买卖和租赁行为的经济组织，具有地区性、分散性、多元性和反复性等特点住宅需求是指在各种可能的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量，它取决于消费者对住宅的消费欲望与其财政资源共同作用的结果，具有阶段性、个别性、渐变性和复合性等特点住宅供给是指由市场向住宅投资者和住宅消费者提供其所需的住宅存量和住宅服务流量的过程，包括存量供给和流量供给，具有多样性、滞后性、计划性、时间性等特点住宅市场相关理论中国住宅市场层次结构中国住宅市场体系住宅市场非均衡计量经济模型有效需求有效供给交易量非均衡度宏观调控警戒线设置模型住宅供求两条警戒线示意图住宅市场最后手段应用示意图长春市住住宅市场场非均衡衡实证分分析年份GDP(亿元)RK（万人）RJS（元）XSM（万平）JGM（万平）ZZJ（元/平）TR（亿元）1996434.9274.2416429.04104.0814578.631997491.2278.8470228.6583.8014985.941998569.6282.7475139.6986.8017209.071999683.7286.6511056.94126.61178916.612000803.2292.8556896.68153.36173520.882001928.9298.06339129.49251.39211940.8420021060.8303.96963173.21273.10207941.1720041415.6314.78900174.75213.57212064.8820051508.6337.210065251.75239.56233684.1420072089.0358.112811472.99472.433118203.8220082561.9360.815003517.42414.343341288.74注：1.因为缺少少部分必必要数据据，2003、2006年被剔除除；2.住宅销售价价格根据年年鉴中的有有关数据整整理计算得得到；3.2001年住宅价格格为笔者推推算数据，，1996-2008年长春市住住宅市场相相关数据因变量XSM与自变量GDP、RK、RJS、ZZJ、TR均成高度正正相关，这这表明线性性模型在解解释它们之之间的关系系时，是比比较合适的的但是，同样样由表可知知，各自变变量之间的的相关系数数均超过0.9，说明自变变量间的相相关性较高高，存在多多重共线性性的可能，，因此在以以下分析中中，笔者将将采用SPSS进行逐步回回归以消除除其影响。。相关系数计计算GDPRKRJSXSMZZJTRGDP1.00000.98040.99690.98250.97860.9641RK0.98041.00000.98600.97650.96730.9258RJS0.99690.98601.00000.98330.97450.9649XSM0.98250.97650.98331.00000.98830.9750ZZJ0.97860.96730.97450.98831.00000.9669TR0.96410.92580.96490.97500.96691.0000模型各变量量间相关系系数计算结结果原模型设定定为：回归结果：：结果分析：：供给函数和和需求函数数两个回归归完全相同同，这并不不符合实际情况。其实，这这主要是由由自变量之之间的多重重共线性问问题引起的的，我们的的模型设定定出了问题题。原模型设定定及回归结结果新模型设定定与回归结结果新模型设定定为：回归结果：：结果分析：：供给函数和和需求函数数两个回归归完全相同同，这并不不符合实际情况。其实，这这主要是由由自变量之之间的多重重共线性问问题引起的的，说明原模型设定出出了问题。。按此模型做做出的预测测曲线如下图所示，可可以看出这这个模型的的拟合水平平还是比较较好的。回归结果评评价长春市住宅宅交易量拟拟合效果图图下图表示的的是根据上上述计量模模型估算出出的长春市市住宅市场场有效供求求量长春市住宅宅市场有效供求的的估算长春住宅市市场有效供供求估计值值比较图根据下图的的非均衡度度指标，可可以将长春春市住宅市市场分为三三个阶段：：1996～2001年为初步发发展阶段；2002～2006年为大发展展时期；2007年至今为成成熟化时期期。长春市住宅宅市场非均均衡度分析析长春市商品品房市场和和住宅市场场非均衡度度比较图由下图可见见，安居工工程占住宅供需需总量的比比例关系并并没有达到到平衡。从从比例上来来看，1999年前安居工工程的供求求不平衡程程度很高，，但99年后的供求不不平衡性明显显减小。由于于2000年起统计指标标由安居工程程转变为经济济适用房，因因此前后相比比有较大变化化。长春市住宅市市场产品结构构性非均衡分分析长春市安居工工程供求对比比图从下图来看，普通通住宅的供需需从比例上来来讲是在平衡衡点上下波动动的，除2000年外，普通住住宅占整个住住宅市场的比比例基本其供供求比例基本本稳定在60-80%，即普通住宅宅始终是住宅宅市场的主流流。从绝对面面积来看，近近两年的供不不应求局面造造成的缺口很很大。长春市住宅市市场产品结构构性非均衡分分析长春市普通住住宅供求对比比图从下图来看，高端端住宅的供需需不平衡状态态在三个细分分市场中是最最严重的，而而且还有进一一步扩大化的的趋势。2005年开始，高端端市场的供给给增长明显超超过了需求的的增长，处于于供过于求的的阶段。长春市住宅市市场产品结构构性非均衡分分析长春市高端住住宅供求对比比图有资料表明，，经济发达国国家和地区上上市交易销售售的住房中一一手房与二手手房的比例是是1：3～5，交易对象大大部分是二手手房而我国由于住住房改革制度度尚处于改革革过程中，市市场体制尚不不完善，目前前的情况是一一手房是绝对对的交易主体体，一、二手手房的比例是是倒挂的，在在全国平均为为9：1受多种不利因因素限制，长长春市二手房房市场在2002-2004年的活跃之后后，复转下降降长春市住宅市市场层次结构构性非均衡分分析2003年底长春市房房屋基本情况况长春市住宅市市场宏观调控控警戒线设置置模型的应用用临界点非均衡度变化调控手段说明1996-1997剧减应该是采取了非常规手段调节所致1997-1998增加本应采取经济手段进行调节1999-2000降低应该是采取了非常规手段调节所致2001-2002降低应该是采取了经济手段调节所致2003-2004增加不应该过多干涉2005-2006降低应该是采取了直接调控手段调节所致长春住宅市场场非均衡度波波动临界点长春市住宅市市场当前发展展的两大问题题：1、高端住宅市市场供过于求求；2、二手房市场场发展滞后长春市住宅市市场发展目标标：均衡导向向结论和建议长春市住宅市市场均衡发展展取向的目标标层次近期调控策略略：控制高档住宅宅供给，增加加中低端住宅宅的供给；扶持二手房交交易市场，促促进二三级市市场联动发展展。远期调控原则则：价格调整和数数