商业地产基础培训调整版

商业地产基础知识培训尚元房地产开发有限公司培训课件目录商业地产的定义1商业地产的类别划分2商业与住宅的区别3商业地产的销售模式4中国商业地产现状及趋势5国内外知名商业项目61、商业地产的定义1.1什么是商业地产1.2商业地产的发展经历1.3商业地产的专业术语1、商业地产的定义1.1什么是商业地产简单的说，就是“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。写字楼商铺商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。1.2商业地产的发展经历商业模式国外模式发展特征国内模式发展特征城市生活休闲中心街区商铺百货商场摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以ShoppingMall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨百货大楼供销社我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化大型超市城市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的并不多，惠商项目率先将城市休闲生活带到常州购物中心第一代商业第三代商业第二代商业城市中心区域社区中心/临近市区

城市中心/副中心/交通枢纽

第四代商业城市核心尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。1.2商业地产的发展经历尺度二：交通状况国外大型商业地产（ShoppingMall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。1.2商业地产的发展经历尺度三：依据城市化进进程的国际规规律来为大型型商业地产项项目做出定位位世界城市化过过程中，城市市商业中心的的变迁有其规规律性。我们把城市的的发展分为三三个阶段，1、城市化初级级阶段：城市市化率30%以下；2、城市化初级级阶段：城市市化率70%以下；3、城市化高级级阶段：城市市化率70%以上。1.2商业地地产的发展经经历1.2商业地地产的发展经经历城市商业中心心将根据城市市化的进程而而发生变化。。从这个规律律性来看，依依据城市化发发展水平来发发展大型商业业地产是很好好的选择。初级阶段城市化率30%以下商业向城市的的几何中心聚集零售行业的特特征：－－向心聚集集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特特征：－－离心分散散商业向城市的的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特特征：－－离心聚集集商业离开城市市的几何中心心，向郊区聚集1.3商业地地产的专业术术语边圈次圈主圈商圈：是指商商店以其所在在地点为中心心，沿着一定定的方向和距距离扩展，吸吸引顾客的辐辐射范围简单来说，就就是来店顾客客所居住的区区域范围主圈：65%顾客来自主主要商圈。小型商店的核核心商圈在0.8公里之之内，顾客步步行来店在10分钟以内内；大型商场场的核心商圈圈在5公里以以内，无论使使用何种交通通工具来店，，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次次要商圈。小型商店的次次要商圈在1.5公里之之内，顾客步步行来店在20分钟以内内；大型商场场的次要商圈圈在8公里以以内，无论使使用何种交通通工具来店，，平均不超过过40分钟边圈：10%顾客来自自边缘商圈。。一般来说，小小型商店的边边缘商圈在1.5公里以以外，顾客步步行来店在20分钟以上上；大型商场场的边缘商圈圈在8公里以以外，无论使使用何种交通通工具来店平平均在40分分钟以上人口数量及特特点交通状况商业发展潜力力人文、公共配配套商业规模影响商圈大小小的因素1.3商业地地产的专业术术语铺面房：是指临街有门门脸，可开设设商店的房屋屋，俗称店铺铺或街铺。1.3商业地地产的专业术术语铺位：一般是指大型型综合百货商商场、大卖场场、专业特色色街、购物中中心等整体商商用物业中某某一单独单元元或某些独立立的售货亭等等，俗称店中中店。由于物物业属性不同同，必然导致致其差异性的的存在。1.3商业地地产的专业术术语MALL：MALL全称称SHOPPINGMALL，音音译为“摩尔尔”或“销品品贸“，意为为大型购物中中心，属于一一种新型的复复合型商业业业态。西方国国家也称为"SHOPPINGCENTER"，即购物物中心，但和和国内的通常常所指的购物物中心（实为为百货店的另另一种称呼））含义不尽一一致。摩尔特特指规模巨大大，集购物、、休闲、娱乐乐、饮食等于于一体，包括括百货店、大大卖场以及众众多专业连锁锁零售店在内内的超级商业业中心。具有有长廊、广场场、庭院的特特点，就是在在建筑物的遮遮蔽下，不论论天气如何，，都可以进行行休闲、购物物或聚会。属属于目前世界界大型商业地地产的顶级形形态，可以定定位为规模在在10万㎡以以上，由管理理商统一经营营的物业。与Center、Mall相似，其其他常见的英英文名词还有有：Plaza、Galleria，指出了摩摩尔的特点，，具有长廊、、广场、庭院院的特点，就就是在建筑物物的遮蔽下，，不论天气如如何，都可以以进行休闲、、购物或聚会会。Shopping+Center、或或Mall、、或Plaza、或Galleria两词的结结合，表示出出购物空间带带给消费者愉愉悦的感受，，也区分出百百货公司（DepartmentStore）只是针对对货品进行分分门别类的商商店，是无法法提供如漫步步在长廊、广广场、庭院般般悠闲的购物物享受。1.3商业地地产的专业术术语业态针对特定消费费者的特定需需求，按照一一定的战略目目标，有选择择的运用商品品经营结构、、店铺位置、、店铺规模、、店铺形态、、价格政策、、销售方式、、销售服务等等经营手段，，提高销售和和服务的类型型化服务形态态。业态是定义为为经营的形态态，它是形态态和效能的统统一，形态即即形状，它是是达成效能的的手段。业态是零售店店向确定的顾顾客群提供确确定的商品和和服务的具体体形态，是零零售活动的具具体形式。通通俗理解，业业态就是指零零售店卖给谁谁、卖什么和和如何卖点的的具体经营形形势。1.3商业地地产的专业术术语投资回报率投资回报率=年利润或年年均利润/投投资总额×100%。投资回报率的的英文全称为为（returnoninvestment)，简称称ROI。它它是常见的经经济学名词，，它是指投资资后所得的收收益与成本间间的百分比率率。1.3商业地地产的专业术术语返租是指投资者在在与发展商签签订了商铺销销售合同后（（主要针对现现铺）发展商商许诺在未来来的几年内每每年给与投资资者一定的租租金回报（约约为8%—12%），而而在这期间商商铺的经营、、管理和使用用权都归发展展商所有，这这种形式的实实质是发展商商用一定的租租金回报买断断未来几年的的经营权，然然后统一招商商和经营管理理，以承担未未来经营管理理等不可预知知风险的代价价来做旺整个个商场，给与与投资者和承承租户以足够够的信心。返返租:是指指买卖双方在在成交的同时时就约定于未未来某一时间间以某一约定定价格双方再再进行反向交交易的行为。。1.3商业地地产的专业术术语专业市场传统意义上的的专业市场是是一种以现货货批发为主，，集中交易某某一类商品或或若干类具有有较强互补性性或替代性商商品的场所，，一种大规模模集中交易的的坐商式的市市场制度安排排。专业市场的优优势，是在交交易方式专业业化和交易网网络设施共享享化的基础上上，形成了交交易领域的信信息规模经济济，外部规模模经济和范围围经济，从而而确立商品的的低交易费用用优势。1.3商业地地产的专业术术语商圈是指商店以其其所在地点为为中心，沿着着一定方向和和距离扩展，，吸引顾客的的辐射范围，，简单的说，，也就是来店店顾客所居住住的区域范围围。无论大商商场还是小商商店，他们的的销售总是有有一定的地理理范围。这个个地理范围就就是以商场为为中心，向四四周辐射至可可能来店购买买的消费者所所居住的地点点。1.3商业地地产的专业术术语HOPSCA豪布斯卡是六个英文单单词首席字母母组成的一个个词H－Hotel（酒店））O－Office(办公）P－Parking(停车场)S－Shopping(购物)C－Convention(集会)A－Apartment(公寓)把商业街变成成生活街，即即变传统的““购物街”为为“生活街””，将商业街街建成一个集集购物、娱乐乐、餐饮、休休闲、居住为为一体的生活活空间。细分功能区划划的“豪布斯斯卡”规则：：“三三二二二”配比，即即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓。1.3商业地地产的专业术术语REITS（（房地产投资资信托）REITS可可分为三种类类型，即股权权类、债券类类和混合类，，他们既可以以作为商业房房地产投资商商直接投资购购物中心，也也可以为购物物中心开发商商提供长期贷贷款。房地产产业基基金房地产产业基基金也是购物物中心的主要要投资者，产产业基金的操操作与REITS的不同同之处在于产产业基金只对对非上市的开开发商投资。。2、商业地产产的类别划分分2.1、按照开发发形式进行分分类2.2、按座落位位置分2.3、按规模分分2.4、按照商铺的的位置形式分分类2.1按照开发形形式进行分类类（1）商业街街商铺；（2）专业市场类商铺；（3）社区商商铺；（4）住宅底底层商铺；（5）百货商商场、购物中中心商铺；（6）商务楼楼、写字楼商商铺。商业街商铺专业市场类商商铺社区类商铺住宅底商商铺铺购物中心商铺铺住宅底商商铺铺2.2按照坐落位置进行分类（1）市中心心区商业;（2）居住区区附近及其他他市区商业;（3）交通枢枢纽附近商业业;（4）市郊商商业。2.3按照规模进行分类类（1）大型——建筑面积过过万平米；（2）中型---分布广广泛大型商业业区的补充；；（3）小型---填补大大中型商业区区的空白,为为人们生活提提供方便。2.4按照位置形式进行分类铺面房和铺位位3、商业地产产与住宅地产产的区别3.1商业地地产与住宅地地产的内在联联系3.2商业地地产与住宅地地产的九大区区别3.1商业地地产与住宅地地产的内在联联系（1）开发模模式商业地产产属于复合型型产业，要求求地产商、投投资商、经营营者、物业管管理者要有机机结合起来，，在现实中这这四方面还是是不规范，幵幵带来巨大的的投资风险，，很多商业地地产商是由住住宅地产商转转变过来的，，存在目套用用住宅开发模模式的现象。。（2）经营思思路大多数地地产商都抱着着“卖房子就就走”的经营营思路，属于于一次性高价价消费，不需需要为商业地地产完善规划划和长期运营营买单。（3）操作难难度住宅地产产就像是小学学生，商业地地产的复合型型则像是大学学生，因此难难度差异较大大。（4）赢利住住宅地产是属属于一次性高高消费，是一一种买断的产产品；商业地地产则是长期期经营的开始始，需要不断断地注入资金金，用于长期期的回报。3.2商业地地产与住宅地地产的九大区区别（1）商业地地产的首要价价值体现在地地理位置--住宅地产地地理位置选择择的弹性较大大；--商业业地产则要选选择商圈的核核心或有发展展潜力的商业业地段；（2）目标顾顾客不一样--住宅的目目标顾客通常常会根据自身身的项目定位位，锁定一定定的目标客层层，例如小资资阶层、白领领阶层，又或或是普通老百百姓，只要具具体投资能力力，都可以成成为目标客户户；--商业业地产的目标标客户则相对对固定，商业业地产的目标标顾客第一类类就是一般的的经营户，第第二类是商业业的投资者，，经营户又可可以细分为主主力经营户等等；（3）功能、、用途不一样样--住宅的的功能和用途途一般来讲就就是居住；--商业则有有太多的功能能：购物、餐餐饮、娱乐、、休闲、商务务功能等等，，功能不一；；即使只是购购物功能，又又可以细分为为百货店、大大卖场、生活活超市和专业业店等等；（4）消费环环节不一样--住宅销售售以后就直接接进入了消费费终端，经过过装修就可以以居住；--商业地产在在销售后，是是不能直接进进行消费的，，在某种程度度上是不具备备使用价值的的，他还要进进行招商、装装修、进货和和经营；所以以，住宅是一一个终端、销销售后就进入入了终端消费费，而商业地地产则是开端端，销售只是是商业经营的的开始；3.2商业业地产产与住住宅地地产的的九大大区别别（5））对物物业的的要求求不一一样住住宅对对物业业的要要求相相对简简单，，只要要能满满足居居住的的功能能都可可以，，对层层高、、荷载载等的的要求求也不不高；；但对对于商商业地地产而而言，，对物物业的的层高高、柱柱距、、荷载载、电电梯等等都有有很细细致的的要求求，仸仸何方方面都都有可可能影影响商商业地地产项项目的的生存存；（6））产品品的设设计不不一样样住宅宅地产产的设设计，，主要要是基基于一一般性性使用用功能能的需需要；；对于于商业业而讲讲，不不同的的业态态、不不同的的功能能、不不同的的产品品，商商业设设计要要求也也不一一样；；（7））销售售、营营销不不一样样住宅宅可以以一卖卖了之之，目目的简简单直直接；；商业业地产产是以以物业业升值值和商商业经经营为为投资资劢力力的，，商业业地产产卖出出去以以后，，还要要考虑虑经营营问题题，还还要考考虑返返祖、、回报报和风风险的的问题题；因因此，，住宅宅和商商业地地产的的销售售、营营销在在销售售理念念、销销售形形式和和销售售控制制上都都是不不同的的；（8））投资资回报报的形形式不不一样样住宅宅的投投资回回报形形式只只能通通过销销售来来实现现；商商业地地产的的投资资回报报形式式有三三种：：一是销销售，，二是是获取取经营营收益益，三三是物物业升升值；商业业地产产销售售只能能获取取短期期的资资金回回笼或或者解解决开开发商商候选选人开开发的的资金金问题题，而而经营营收益益和物物业提提升才才是商商业地地产投投资回回报的的最主主要形形式；；3.2商业业地产产与住住宅地地产的的九大大区别别（9））专业业性区区别：：总体体来说说，商商业地地产要要求更更加专专业，，商业业地产产不仅仅需要要专业业的规规划、、设计计、市市场调调整、、立项项定位位、还还需要要专业业代理理机构构的营营销策策划、、推广广，专专业的的经营营管理理做后后期服服务；；从投资资角度度来看看，住住宅可可以买买来自自用，，是保保值投投资，，风险险性极极小。。而商商业项项目做做旺后后其收收益会会爆发发式增增长；；但一一旦没没做旺旺其价价值就就极低低，深深则一一文不不值，，风险险性极极大。。3.2商业业地产产与住住宅地地产的的九大大区别别从开发发的角角度来来看，，则可可以从从规划划、开开发流流程、、利益益三大大层面面做比比较：：1、规规划区区别商商业地地产的的定位位需广广泛而而细致致的调调研，，包括括城市市商业业发展展规划划及政政策、、区域域商业业结构构、未未来供供应量量、消消费力力的需需求、、租售售目标标客户户细分分、商商铺升升值潜潜力等等等方方面的的分析析；但但现实实中多多数商商业地地产的的开发发商没没有做做好规规划，，直接接先把把项目目盖起起来，，最后后商业业定位位就出出现问问题了了，要要么是是结构构不合合理、、要么么就是是布局局不规规范，，从而而导致致招商商困难难，进进驻商商家不不理想想的结结果；；2、开开发流流程区区别商商业项项目开开发需需：1】培培育期期：商商业项项目的的前期期调研研、定定位、、规划划、招招商；；2】运运营期期：培培育品品牌消消费习习惯商商业环环境等等需要要3年年；3】调调整期期：开开始赚赚钱之之后的的市场场选择择及调调整；；3、利利益关关系区区别住住宅仅仅仅通通过发发展商商和购购买者者两个个环节节就可可以构构成单单一价价值链链；而而商业业地产产须平平衡多多方利利益，，其考考虑的的价值值链上上包含含：“发展展商——投资资者——经营营商家家—消消费者者”这样一一个完完整的的结合合体，，所以以商业业地产产项目目的选选址过过程比比住宅宅开发发更为为严谨谨；4、商商业地地产的的销售售模式式4.1纯销销售4.2带租租约销销售4.3返返租销销售：：分为为短期期返租租和长长期返返租4.4整体体转让让4.5先销销售再再回购购5、商商业地地产的的现状状及趋趋势5.1购物物中心心5.2专业业市场场5.3商业业步行行街5.4主题题商业业5.5商商业的发发展趋势势百货大楼楼在中国，，购物中中心尤其其是大型型的和巨巨型的购购物中心心更一度度成为多多数人心心目中商商业地产产的代名名词。购购物中心心是一种种广为人人知的商商业形态态，其产产生背景景是城市市居民对对现代消消费模式式的需求求，其目目标客户户是大众众性的，，其建设设一定要要以相应应的区域域购买力力为基础础，而体体量庞大大、业态态复杂的的购物中中心则最最容易陷陷入无个个性、无无特色的的误区。。主题特色色创新的功功能组合合化形式式5.1购购物中心心摊位式中国大陆陆商业地地产中另另一个极极具代表表性的形形态是““行业性性商业集集散中心心”，不不管叫什什么，这这类集散散中心，，最为鲜鲜明的特特色就是是其行业业性和专专业性。。这种形形态与前前述的购购物中心心截然不不同，甚甚至刚好好相反。。它的目目标客户户是小众众性的和和行业性性的，相相对与购购物中心心而言少少为人知知。拥有物流流功能以商品展展示为主主5.2专专业市场场企业集群群采购、、商品展展示、电电子商务务、