商业地产入门之说

城市化背景下－－

商业地产研究专题研究商业地产研究

业态？商业地产小知识业种？－－以什么方式卖－－卖什么商业地产研究

历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物商业地产研究

业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街20世纪60年代时间城市化背景下的商业地产

城市与商业地产――“城”与“市”商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。“城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。

没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？解读“城”与“市”城市化背景下的商业地产

从“城”与“市”的关系看商业发展一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。解读“城”与“市”城市化背景下的商业地产

综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度城市化背景下的商业地产

未来的商业地产人才，

－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才

－－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。商业地产对人才的要求城市化背景下的商业地产

研究商业业态的规律业态的变化研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。

城市化背景下商业与地产的对接商业地产诱惑

天河城广场样板效应

天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到20万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。商业地产的发展态势商业地产产研究商业房地地产的三三重利诱诱惑：一重利，，商业赢赢利和物物业升值值；二重利，，提升开开发企业业知名度度，增加加股票在在资本市市场上的的吸引力力；三重利，，以物业业增值和和现金流流吸引银银行，增增加授信信额度。。商业房地地产魅力力如斯，，各路玩玩家纷纷纷下水，，按需各各自设计计不同模模式。只只是地产产一旦冠冠以“商商业”的的名头，，就不再再是单纯纯的地产产项目，，房地产商业地产产的发展展态势中外商业业发展规规模对比比分析商业地产产的发展展态势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发达国国家相比比，中国国商业总总体规模模过小，，大型商商业所占占市场份份额很小小。中外连锁锁商店比比较商业地产产的发展展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发达国国家连锁锁商店的的阶段比比较，可可成为商商业地产产决策时时的重要要参考中外百货货商店比比较商业地产产的发展展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发达国国家百货货商店的的阶段比比较，可可成为商商业地产产决策时时的重要要参考中外超级级市场比比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发达国国家超级级市场的的阶段比比较，可可成为商商业地产产决策时时的重要要参考日本各类类型购物物中心比比较参考考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家商业低进进入壁垒垒的后果果商业地产产的发展展态势在中国，，进入市市场的壁壁垒过低低使行业业中的企企业规模模向两极极发展，，大企业业盲目扩扩张和小小企业无无节制发发展，导导致“低低市场集集中度和和过度竞竞争”进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低商业地产产研究商业地产产的发展展态势另一方面面，地方方行政垄垄断造成成异地市市场的高高进入壁壁垒商业地产产研究总结目前前商业物物业市场场的现状状不难看看出：开开发商和和投资者者对于商商业物业业的开发发和投资资均表现现出极大大的热情情。许多多开发商商在项目目前期就就聘请专专业公司司从建筑筑结构、、主题定定位、消消费人群群定位、、行业组组合、店店铺划分分等方面面进行详详细策划划。面对对越发挑挑剔的投投资者，，专业化化分工必必然引入入商业地地产竞争争之中。。商业地产产的发展展与成熟熟，意味味着消费型地地产正向向生产型型地产裂裂变。商业地产产是“三高产产品”：高风险、、高回报报、高技技术含量量。商业地产产市场发发展条件件商业地产产研究国外参考考：主要判断断元素：：人均GDP、、城市家家庭汽车车拥有量量、公共共交通条条件人均GDP3000－－4000美元元时，家家庭汽车车拥有率率15－－20％％，大型型商业地地产发展展（ShoppingMall））－－－开始发展展人均GDP10000美元，，家庭汽汽车拥有有率60％，大大型商业业地产发发展（ShoppingMall）－－－成熟发展展商业地产产市场发发展条件件（ShoppingMall））商业地产产研究亚洲及国国内（含含香港、、新加坡坡等）：：主要判断断元素：：人均GDP、、城市家家庭汽车车拥有量量、公共共交通条条件、人人口密度度、消费费总量都市型大型商业业地产发发展条件件城市人均均GDP水平达达到2500美美元郊区型大型商业地地产发展条条件城市人均GDP水平平达到4000美元元、公路发发展极为充充分、城市市家庭汽车车拥有率达达15－20％商业地产市市场发展条条件（ShoppingMall））商业业地地产产研研究究国内内之之所所以以与与欧欧美美发发展展大大型型商商业业地地产产发发展展的的GDP水水平平有明明显显的的差差距距，，但但仍仍然然具具备备发发展展大大型型商商业业地地产产项项目目，，主主要要因因素素在在于于其其人口口密密度度远远远大大于于欧欧美美城城市市的的人人口口密密度度，，消费费总总量量决定定大大型型商商业业地地产产发发展展的的市市场场潜潜力力。。商业业房房地地产产项项目目开开发发的的基基础础条条件件，，是是项项目目所所面面对对核核心心商商圈圈的的消消费费总总量量，，因因为为它它体体现现了了核核心心商商务务圈圈的的人人口口基基数数，，也也体体现现了了核核心心商商圈圈的的能能力力，，也也包包括括了了GDP的的水水准准。。商业业地地产产市市场场发发展展条条件件（（ShoppingMall））商业业地地产产研研究究商业业地地产产开开发发定定位位尺度度人均GDP业态发展情况1000美元

百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度度一一：：经经济济水水平平在世世界界视视野野里里，，各各种种零零售售业业态态的的出出现现具具有有一一定定的的规规律律性性。。商业业地地产产研研究究尺度度二二：：交交通通状状况况国外外大大型型商商业业地地产产（（ShoppingMall））的的发发展展经经验验告告诉诉我我们们，，当当一一个个社社会会进进商业商业业地地产产研研究究尺度度三三：：依据世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。商业业地地产产开开发发定定位位尺度度商业业地地产产研研究究城市市商商业业中中心心将将根根据据城城市市化化的的进进程程而而发发生生变变化化。。从从这这个个规规律律性性来来看看，，依依据据城城市市化化发发展展水水平平来来发商业业地地产产开开发发定定位位初级级阶阶段段城市市化化率率30%以以下下商业业向向城城市市的的几何何中中心心聚集集零售售行行业业的的特特征征：：－－－向心心聚聚集集中级级阶阶段段城市市化化率率70%以以下下零售售行行业业的的特特征征：：－－－离心心分分散散商业业向向城城市市的的几何何中中心心发展展高级级阶阶段段城市市化化率率70%以以上上零售售行行业业的的特特征征：：－－－离心心聚聚集集商业业离离开开城城市市的的几几何何中中心心，，向向郊区区聚聚集集商业业地地产产研研究究零售售商商――――商业业开开发发商商――――房地地产产开开发发商商――――由由于于居居住住开开各种开发机构――因为拥有适合的商业用地而进行开发。其它类型的开发商――包括其它行业转型进入商业地产项目开发。商业业地地产产开开发发商商的的类类型型商业地产产研究商业增加加值对GDP的的贡献度度商业便利利指数比比较外来人口口占城市市购买力力的比重重商业集聚聚力商业地产产指标体体系的比比较商业地产产用地的的选择购物人口口交通易达达性分析析竞争项目目发现区位分析析用地区位位和交通通人口状状况分析析商业地产产用地的的选择用地形状状高差变化化可进入性性视觉可达达性用地物理理状况评评估商业地产产用地的的选择比较恰当当的方法法有三：：一是模仿仿巴黎城城市的做做法，将将商业地地产项目目建在各各线地铁铁的终点点或主要要交通道道口；二是在新新建小区区建立规规模适当当的商业业地产项项目；三是在传传统社区区采取老老网点重重新整合合的方法法发展商商业地产产项目。。地址的的选择择商业地地产类类型和和规模模常见的的类型型有：：折扣型型―――专卖型型―――景观型型―――娱乐型型―――生活型型―――商业地地产项项目开开发的的类型型和规规模的的确定定商业地地产研研究商业项项目分分级标标准商业地地产研研究超广域域？商业地地产小小知识识广域？分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业商业地地产类类型和和规模模常见的的类型型有：：购物中中心―――购购物中中心不不完全全是商商业行行为，，应划划归为为商业业地产产范畴畴。商业街街商业地地产项项目开开发的的类型型和规规模的的确定定商业地地产研研究大致有有三种种。一种是是ShoppingCenter这是一一种主主体性性购物物中心心，它它是以以某一一大型型商业业业态态为主主体再再辅以以其他他的一一些商商业业业态和和服务务业态态。主主体性性购物物中心心又分分两种种，一一是以以大型型超市市为主主体，，它的的竞争争优势势是，，能够够进入入居民民社区区，能能够弥弥补大大型超超市在在商品品线上上的不不足，，并可可通过过出租租场地地增加加附属属的一一些商商业业业态和和服务务业态态，既既可降降低经经营成成本又又可增增强对对社区区的服服务功功能；；二是是以大大型百百货商商店为为主体体的购购物中中心，，往往往成为为中心心城区区的商商业中中心，，但一一般很很难在在社区区里生生存。。商业地地产项项目开开发的的类型型商业地地产研研究一种是是ShoppingMall，，这种模模式购购物中中心是是综合合性和和超大大型的的，与与主体体性购购物中中心不不同的的是，，这种种购物物中心心里的的商业业形态态是以以三种种商业业业态态为鼎鼎足之之势，，即百百货店店、超超市和和许多多专业业专卖卖店，，再辅辅以餐餐饮娱娱乐业业的店店铺，，它可可以涵涵盖所所有零零售业业和服服务业业的内内容。。购物物中心心已经经不是是一种种商业业业态态，而而是一一种商商业的的组织织模式式，甚甚至于于已经经作为为城市市整体体规划划中的的一种种基本本构成成，与与机场场、公公园、、体育育中心心等城城市设设施类类似。。商业地商业地地产研研究一种是是Citymall：即城市市广场场，商业地地产项项目开开发的的类型型商业地地产研研究商业评评估、、布局局和经经营管管理很多开开发商商都很很熟悉悉房地地产开开发模模式，，在前前期规规划设设计结结束以以后，，变数数就很很少了了，其其建筑筑形式式比较较单一一。但但商业业地产产开发发还要要加入入商业业经营营模式式，必必须进进行商商业评评估和和布局局规划划。商业地地产评评估商业地地产研研究商业评评估1、商商业评评估最最重要要的是是要决决定它它的商商业业业态，，是社社区性性的还还是区区域性性的。。在开开发商商业地地产项项目之之前，，一定定要先先了解解消费费群是是谁，，按照照消费费群的的行为为分析析来进进行项项目定定位。。商业业地地产产评评估估商业业地地产产研研究究商业业评评估估2、、随随后后就就要要进进行行商商业业竞竞争争对对手手分分析析。。市市场场常常常常呈呈现现不不均均衡衡发发展展，，某某个个区区域域缺缺少少商商业业没没人人做做，，有有的的地地方方商商业业设设施施已已经经太太多多，，但但是是大大家家还还是是愿愿意意挤挤在在里里面面。。究究竟竟一一个个区区域域需需要要多多少少商商业业、、多多大大规规模模或或者者什什么么样样的的业业态态，，都都要要进进行行分分析析。。3、、再再就就是是城城市市宏宏观观经经济济分分析析。。小小康康社社会会和和没没解解决决温温饱饱问问题题的的社社会会对对商商业业的的要要求求不不一一样样，，在在不不同同发发展展阶阶段段对对商商业业的的要要求求也也有有不不同同。。商业业地地产产评评估估商业业地地产产研研究究商业业布布局局规规划划一个个成成功功的的商商业业，，不不是是将将所所有有有有名名的的品品牌牌拉拉进进去去就就成成功功。。组合合和和搭搭配配非常常关关键键。。需需要要一一些些主主力力店店，，也也需需要要一一些些愿愿意意负负担担很很高高租租金金的的中中小小型型商商家家，，比例例多少少，，怎怎么么搭搭配配，，要要进进行行经经济济效效益益分分析析。。商业业地地产产项项目目的的布布局局规规划划商业业地地产产研研究究大型型商商业业地地产产的的主主题题及及主主题题区区域域名城规模主题区域日本福冈县博多水城占地250万平方英尺星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场马尼拉超级MA摩尔

50万㎡主力主题店、影城、玩具反斗城、展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心中关村国际商城

35万㎡

中央公园、时尚大道、雕塑园、小型家庭游乐园宁波天一广场22万㎡童梦园、潮流服饰馆、宁波服装精品馆，家私馆、美食广场、娱乐中心MallofAmerica39万㎡开创“娱乐零售”新概念、“史努比营”主题游乐园、水下探险世界、世界著名的购物街

上海的港汇广场

超时空历险区、迷幻震撼嘉年华区、青春科技运动区、热哥劲舞旅游休闲区

商业业地地产产研研究究经营营大大型型商商业业地地产产要要着着重重考考虑虑两两方方面面的的问问题题，，一一是是前前期期的的规规划划，，二二是是后后期期的的商商业业运运营营管管理理。。建设模式投资模式设计模式管理模式商业地产的发发展模式商业地产是开开发商、投资资者和经营者者三合一的有有机整体，是是一个不可中中断的链条。。商业地产研究究建设模式、投投资模式建设模式改建新建如：新上海商业城、正佳商业广场等如：上海豫园商场、北京新东安市场等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等商业地产研究究设计模式、管管理模式设计模式管理模式合作管理（北京、深圳家乐福集团直接管理）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（豫园旅游商城：18家投资者）输入管理（北京万通新世界商城等）商业地产研究究商业地产项目目开发三阶段段开发过程三阶阶段第一阶段－－－整体策划布布局第二阶段－－－推广和招商商第三阶段－－－后期经营管管理。商业地产研究究后期经营管理理商业地产项目目重在后期经经营管理。商家也会选择择好的开发商商，有些拥有有很长经营历历史的商家，，一旦发现适适合的商业项项目就会想方方设法进场。。找到客户不不等于就能完完成招商。开开发商要有一一个懂得商家家需求的团队队，包括客户户关系管理内内容。怎么让这个商商场可持续发发展？这是是在后期经营营中很重要的的内容。当然然物业经营管管理是最基本本的，对于物物业经营管理理必须要高标标准。危机管管理对商场相相对更重要，，这种场所的的公众性非常常突出，任何何一个意外可可能对这个商商场形成致命命的影响。商业地产研究究商业步行街商业地产研究究－－商业街街风起云涌的造造街运动，是是社会城市化化、资源区域域化、产业聚聚集化的必然然结果。成功商业街要要诀－－“商业街街至少要成为为一个区域的的名片”、－－“在强调调建筑本体所所表现出的美美感和潜在聚聚客能力的同同时，继而商业步行街的的三个空间维维度选择商业地产研究究－－商业街街商业开发和经经营是两个不不同的概念，，如果开发商商在物业销售售之前有一个个完整详细的的商业开发计计划，将不至至于出现“销售的结束束就是商业街街生命的结束束”这样的尴尬局局面。商业步行街的的三个空间维维度选择商业地产研究究－－商业街街世界一流商业业街的六个关关键影响因素素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系商业地产研究究－－商业街街世界一流的商商业街具有三三大特征：全全球声誉、密密集的客流量量和可靠的收收入。世界一流商业业街的三大特特征特征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球50－7015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中国知名8014商业地产研究究－－商业街街商业步行街的的三个空间维维度－－长、宽、高步行街的长度度商业街的一般般长度为500－700米，最高限限为1000－1500米米（王府井步步行街810米、重庆解解放碑步行街街400米、、沈阳中街步步行街950米、上海南南京东路1400米哈尔尔滨中央大街街商业街860米