商业地产基础知识培训教材

商业地产基础知识培训

一、什么叫商业房地产？

指按照用途划分的用作商业用途的房地产,包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.

二、商业房地产的类别划分1、按照开发形式进行分类2、按座落位置分3、按规模分4、按照投资价值分类5、按照商铺的位置形式分类1、按照开发形式进行分类（1）.商业街商铺;（2）.市场类商铺;（3）.社区商铺;（4）.住宅底层商铺;（5）.百货商场、购物中心商铺;（6）.商务楼、写字楼商铺;（7）.交通设施商铺2、按座落位置分（1）.市中心区商业;（2）.居住区附近及其他市区商业;（3）.交通枢纽附近商业;（4）.市郊商业3、按规模分（1）.大型—建筑面积过万平米；（2）.中型---分布广泛大型商业区的补充；（3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人们生活提供方便。4、按照投资价值分类（1）.“都市型”商铺--绩优股；（2）.“社区型”商铺--潜力股；（3）.“便利型”商铺--冷门小盘股；（4）.专业街市商铺--高科技股；（5）.其他商铺--“一般股票”。

5、按照商铺的位置形式分类铺面房和铺位三、什么叫购物中心shoppingcenter(S．C)

是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

四、什么叫MALL

目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮,休闲等一体的复合商业业态.

五、什什么叫叫超市市、分分类怎怎样开架售售货，，集中中收款款，采采取自自选销销售方方式,以销售售生鲜鲜商品品,食品和和向顾顾客提提供日日常必必须品品为主主要目目的的的零售售业态态.根据商商品结结构的的不同同，可可以分分为食食品超超市和和综合合超市市。大大型型超市市—实际营营业面面积6000㎡㎡以上,满足顾顾客一一次性性购齐齐的零零售业业态.根据商商品结结构,可以分分为以以经营营食品品为主主的大大型超超市和和以经经营日日用品品为主主的大大型超超市.仓储会会员店店---以会员员制为为基础础,实行储储销一一体,批零兼兼营,以提供供有限限服务务和低低价商商品为为主要要特征征的零零售业业态.六、步步行街街的起起源最初出出现步步行街街，是是因为为城市市膨胀胀，尤尤其是是汽车车的飞飞速发发展使使人们们在郊郊区居居住成成为可可能，，由于于城市市中心心的拥拥挤不不堪和和生态态环境境的恶恶化，，人们们搬到到郊区区去居居住。。政府府为了了复活活城市市中心心的活活力和和魅力力以及及商业业物态态，因因此建建了步步行街街，使使得人人们在在城市市中心心生活活也一一样拥拥有安安静、、繁荣荣而方方便购购物、、娱乐乐的场场地。。步行行街始始终是是城市市本身身魅力力的反反映。。七、专专卖店店、便便利店店、连连锁店店、百百货店店专卖店店(exclusiveshop):专门经经营或或授权权经营营制造造商品品牌和和中间间商品品牌的的零售售业态态。便利店店(方便店店)conveniencestore(Cv．S):满足顾顾客便便利性性需求求为主主要目目的的的零售售业态态百货店店departmentstore(Dept．)：在在一个个大建建筑物物内，，根据据不同同商品品部门门设销销售区区，开开展各各自的的进货货、管管理、、运营营的零零售业业态.连锁经经营：：一种商商业连连锁,即经营营内容容相同同、使使用统统一店店名的的若干干个门门店组组成一一个联联合体体,在同一一个总总部的的管理理和规规划下下进行行专业业化分分工,使复杂杂的商商业活活动简简单化化,是一种种实现现规模模效益益的经经营组组织形形式。。八、什什么叫叫街铺铺沿街两两侧的的铺面面及商商业楼楼里面面的铺铺位都都属于于商业业街商商铺。。业态？－－以以什么么方式式卖九、业业态、、业种种业种？－－卖卖什么么十、历历史上上的八八次零零售业业态创创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物十、零零售业业态手手风琴琴定律律综合化化专业化化杂货店店1860年前专业店店1860年后百货店店1930年后便利店店1950年商业街街20世纪60年代时间城市与与商业业地产产――““城”与与“市市”商业地地产一一般都都分布布在城城市最最重要要的地地段，，最显显要的的位置置，代代表着着城市市的形形象，，注重重商业业地产产项目目与整整个城城市的的协调调统一一，将将能够够为城城市增增光添添彩。。“城市市”要要有个个观念念的更更新，，不然然，““城””建得得“美美仑美美奂””，““市””却冷冷背呆呆滞了了。没有““市””的““城””，怎怎么还还叫““城市市”？？十一、、解读读“城城”与与“市市”从“城城”与与“市市”的的关系系看商商业发发展一是要要特别别重视视城市市发展展的趋趋向，，去抓抓住商商业发发展的的机遇遇；一是应应以商商业发发展的的前瞻瞻性、、拉动动性，，影响响、促促进城城市建建设的的规模模转型型。对对于大大型商商业地地产项项目这这种有有大影影响力力和拉拉动力力的商商业巨巨市，，更当当如此此。十一、、解读读“城城”与与“市市”未来的的商业业地产产人才才，－－是是既懂懂城市运运营又懂商业规规律和房地产产运作作的复合合人才才－－要要站在在城市市、地地产与与商业业之间间，为为商业业地产产项目目开展展包括括商业业前期期定位位、营营销方方案、、出售售出租租的完完善的的服务务流程程，明明白应应该建建多大大的商商业，，商业业业态态是如如何搭搭配的的，实实现商商业与与城市市、与与房地地产最最有价价值的的对接接，充充分实实现城城市与与商业业、商商业与与房地地产的的市场场联动动。十二二、、商商业业地地产产对对人人才才的的要要求求研究究商商业业业业态态的的规规律律业态态的的变变化化研究究城城市市、、商商业业与与房房地地产产的的结结合合，，是是目目前前摆摆在在商商业业地地产产开开发发商商面面前前最最棘棘手手的的问问题题。。城市市化化背背景景下下商商业业与与地地产产的的对对接接天河河城城广广场场样样板板效效应应天河河城城广广场场总总投投资资12亿元元，，建建筑筑面面积积16万平平方方米米，，营营业业面面积积10万平平方方米米的的天天河河城城广广场场成成为为广广州州少少有有的的大大型型高高档档购购物物中中心心，，每每天天的的客客流流平平均均达达到到30万人人次次，，2002年整整个个购购物物中中心心的的营营业业额额达达到到36亿元元，，租租金金收收入入3亿多多，，已已成成为为广广州州最最繁繁华华的的商商业业中中心心之之一一。。十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（一一））商业业房房地地产产的的三三重重利利诱诱惑惑：：一重重利利，，商商业业赢赢利利和和物物业业升升值值；；二重重利利，，提提升升开开发发企企业业知知名名度度，，增增加加股股票票在在资资本本市市场场上上的的吸吸引引力力；；三重重利利，，以以物物业业增增值值和和现现金金流流吸吸引引银银行行，，增增加加授授信信额额度度。。商业业房房地地产产魅魅力力如如斯斯，，各各路路玩玩家家纷纷纷纷下下水水，，按按需需各各自自设设计计不不同同模模式式。。只只是是地地产产一一旦旦冠冠以以““商商业业””的的名名头头，，就就不不再再是是单单纯纯的的地地产产项项目目，，房房地地产产业业迅迅速速回回收收资资金金和和物物业业经经营营升升值值成成为为商商业业地地产产商商的的万万有有定定律律。。十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（二二））中外外商商业业发发展展规规模模对对比比分分析析GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国

中国零售总额

占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同发发达达国国家家相相比比，，中中国国商商业业总总体体规规模模过过小小，，大大型型商商业业所所占占市市场场份份额额很很小小。。十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（三三））中外外连连锁锁商商店店比比较较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同发发达达国国家家连连锁锁商商店店的的阶阶段段比比较较，，可可成成为为商商业业地地产产决决策策时时的的重重要要参参考考十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（四四））中外外百百货货商商店店比比较较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同发发达达国国家家百百货货商商店店的的阶阶段段比比较较，，可可成成为为商商业业地地产产决决策策时时的的重重要要参参考考十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（五五））中外外超超级级市市场场比比较较国家创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同发发达达国国家家超超级级市市场场的的阶阶段段比比较较，，可可成成为为商商业业地地产产决决策策时时的的重重要要参参考考十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（五五））日本本各各类类型型购购物物中中心心比比较较参参考考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三三、、商商业业地地产产的的发发展展态态势势（（六六））商业低进入壁壁垒的后果在中国，进入入市场的壁垒垒过低使行业业中的企业规规模向两极发发展，大企业业盲目扩张和和小企业无节节制发展，导导致“低市场场集中度和过过度竞争”进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低十三、商业地地产的发展态态势（七）总结目前商业业物业市场的的现状不难看看出：开发商商和投资者对对于商业物业业的开发和投投资均表现出出极大的热情情。许多开发发商在项目前前期就聘请专专业公司从建建筑结构、主主题定位、消消费人群定位位、行业组合合、店铺划分分等方面进行行详细策划。。面对越发挑挑剔的投资者者，专业化分分工必然引入入商业地产竞竞争之中。商业地产的发发展与成熟，，意味着消费型地产正正向生产型地地产裂变。商业地产是“三高产品””：高风险、高回回报、高技术术含量。十四、商业地地产市场发展展条件（一））国外参考：主要判断元素素：人均GDP、城市家庭汽汽车拥有量、、公共交通条条件人均GDP3000－4000美元时，家庭庭汽车拥有率率15－20％，大型商业业地产发展（（ShoppingMall）－－开始发发展人均GDP10000美元，家庭汽汽车拥有率60％，大型商业业地产发展（（ShoppingMall）－－成熟发发展十四、ShoppingMall发展条件亚洲及国内（（含香港、新新加坡等）：：主要判断元素素：人均GDP、城市家庭汽汽车拥有量、、公共交通条条件、人口密密度、消费总总量都市型大型商业地产产发展条件城市人均GDP水平达到2500美元郊区型大型商业地产产发展条件城市人均GDP水平达到4000美元、公路发发展极为充分分、城市家庭庭汽车拥有率率达15－20％十四、ShoppingMall发展条件国内之所以与与欧美发展大大型商业地产产发展的GDP水平有明显的差距距，但仍然具具备发展大型型商业地产项项目，主要因因素在于其人口密度远远大于欧美美城市的人口口密度，消费总量决定大型商业业地产发展的的市场潜力。。商业房地产项项目开发的基基础条件，是是项目所面对对核心商圈的的消费总量，，因为它体现现了核心商务务圈的人口基基数，也体现现了核心商圈圈的能力，也也包括了GDP的水准。十四、ShoppingMall发展条件十五、商业地地产开发定位位尺度人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济济水平在世界视野里里，各种零售售业态的出现现具有一定的的规律性。尺度二：交通通状况国外大型商业业地产（ShoppingMall）的发展经验验告诉我们，，当一个社会会进入到汽车车时代，才为为ShoppingMall的出现提供了了可能。从交交通形式上来来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区区的ShoppingMall，必须依托于于高速公路和和城市的环路路，这意味着着消费者比较较依赖汽车。。只有当一个个城市进入了汽车社会，或或者说开始进入汽车社会，那那么ShoppingMall在一个城市的的建设才能真真正的发展起起来，否则只只能是城市型型的购物中心心。十五、商业地地产开发定位位尺度尺度三：依据城市化进进程的国际规规律来为大型型商业地产项项目做出定位位世界城市化过过程中，城市市商业中心的的变迁有其规规律性。我们把城市的的发展分为三三个阶段，1、城市化初级级阶段：城市市化率30%以下；2、城市化初级级阶段：城市市化率70%以下；3、城市化高级级阶段：城市市化率70%以上。十五、商业地地产开发定位位尺度城市商业中心心将根据城市市化的进程而而发生变化。。从这个规律律性来看，依依据城市化发发展水平来发发展大型商业业地产是很好好的选择。初级阶段城市化率30%以下商业向城市的的几何中心聚集零售行业的特特征：－－向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特特征：－－离心分散商业向城市的的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特特征：－－离心聚集商业离开城市市的几何中心心，向郊区聚集十五、商业地地产开发定位位尺度这是一种主体体性购物中心心，它是以某某一大型商业业业态为主体体再辅以其他他的一些商业业业态和服务务业态。主体体性购物中心心又分两种，，一是以大型型超市为主体体，它的竞争争优势是，能能够进入居民民社区，能够够弥补大型超超市在商品线线上的不足，，并可通过出出租场地增加加附属的一些些商业业态和和服务业态，，既可降低经经营成本又可可增强对社区区的服务功能能；二是以大大型百货商店店为主体的购购物中心，往往往成为中心心城区的商业业中心，但一一般很难在社社区里生存。。十六、购物中中心的分类——ShoppingCenter这种模式购物物中心是综合合性和超大型型的，与主体体性购物中心心不同的是，，这种购物中中心里的商业业形态是以三三种商业业态态为鼎足之势势，即百货店店、超市和许许多专业专卖卖店，再辅以以餐饮娱乐业业的店铺，它它可以涵盖所所有零售业和和服务业的内内容。购物中中心已经不是是一种商业业业态，而是一一种商业的组组织模式，甚甚至于已经作作为城市整体体规划中的一一种基本构成成，与机场、、公园、体育育中心等城市市设施类似。。十六、购物中中心的分类——ShoppingMall即城市广场，，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物物以及配套的的餐饮、休闲闲、娱乐等，，还将旅游、、餐饮、休闲闲、娱乐理念念组建成动静静相宜、具备备基本城市功功能的联合体体。与ShoppingMall相比，更加全全面的Citymall更适合城市人人多方面的需需求十六、购物中中心的分类——Citymall商业空间步行行化购物中心是商商店群的组合合，为了协调调商店与商店店、商店与购购物者之间的的联系，往往往通过一条线线性街道来串串联商店和组组织人流，基基于安全考虑虑，街道完全全排除车辆，，实现步行化化。商业空间室内内化室内化是利用用屋顶的覆盖盖功能，将步步行商业活动动引入室内，，并通过人工工环境控制，，减少恶劣的的自然条件对对步行活动的的影响，创造造舒适的环境境，这正是购购物中心建筑筑追求的目标标。公共空间社会会化与百货商店和和超级市场不不同的是，购购物中心把纯纯粹的零售商商业活动场所所开辟成商业业活动和社会会活动相结合合的场所。十六、MALL的建筑特征经营大型商业业地产要着重重考虑两方面面的问题，一一是前期的规规划，二是后后期的商业运运营管理。建设模式投资模式设计模式管理模式十七、商业地地产的发展模模式商业地产是开开发商、投资资者和经营者者三合一的有有机整体，是是一个不可中中断的链条。。十八、建设模模式、投资模模式

建设模式改建新建如：明发商业广场、SM、世贸商城等如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚达、闽南印象等

投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等十九、设计模模式、管理模模式设计模式

管理模式合作管理（瑞景商业广场）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（SM、名汇）输入管理（大摩世贸商城等）二十、商业地地产项目开发发三阶段开发过程三阶阶段第一阶段－－－整体策划布布局第二阶段－－－推广和招商商第三阶段－－－后期经营管管理。二一、后期期经营管理理商业地产项项目重在后后期经营管管理。商家也会选选择好的开开发商，有有些拥有很很长经营历历史的商家家，一旦发发现适合的的商业项目目就会想方方设法进场场。找到客客户不等于于就能完成成招商。开开发商要有有一个懂得得商家需求求的团队，，包括客户户关系管理理内容。怎么让这个个商场可持持续发展？？这是在在后期经营营中很重要要的内容。。当然物业业经营管理理是最基本本的，对于于物业经营营管理必须须要高标准准。危机管管理对商场场相对更重重要，这种种场所的公公众性非常常突出，任任何一个意意外可能对对这个商场场形成致命命的影响。。二二、世界界一流商业业街的六个个关键影响响因素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系世界一流的的商业街具具有三大特特征：全球球声誉、密密集的客流流量和可靠靠的收入。。二三、世界界一流商业业街的三大大特征

特征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球50－7015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中国知名8014步行街的长度商业街的一一般长度为为500－700米，最高限限为1000－1500米（王府井井步行街810米、重庆解解放碑步行行街400米、沈阳中中街步行街街950米、上海南南京东路1400米哈尔滨中中央大街商商业街860米、日本银银座1100米、香榭丽丽舍大街1880米）步行街的宽度商业街适宜宜宽度为20－30米，小型步步行街宽度度以20米左右为宜宜（王府井井步行街38米、上海南南京路30米）每人人要有不低低于4平方米的面面积。步行街的高度商业街宽度度和高度的的比例最好好为1：1，最高不要要超过1：2（上海南京京东路步行行商业街、、哈尔滨中中央大街步步行街、沈沈阳中街步步行街都为为1：1的比例）从一般的情情况看，步步行街两旁旁的店铺建建筑为二至至三层为宜宜，最高不不要超过四四层，地下下延伸则最最多不要超超过两层。。二四、商业业步行街的的三个空间间维度－－长、宽、高二五、“豪豪布斯卡””(HOPSCA)“豪布斯卡””(HOPSCA)是6个英语单词词的第一个个字母组合合的译音。。H－－Hotel(酒店)O－－Office(办公楼)P－－Parking(停车场)S－－Shopping(购物)C－－Convention(集会)A－－Apartment(公寓)把商业街变成成生活街，即变传统统的“购物物街”为““生活街””，将商业业街建成一一个集购物物、娱乐、、餐饮、休休闲、居住住为一体的的生活空间间。细分功能区区划的“豪豪布斯卡””规则，““中央商商务区产业业“三三二二二”配比比，即30%%办公区，30%%零售，20%%服务，20%%高档公寓5.1十项原则1、要维护购购物中心零零售、餐饮饮、娱乐52：18：30的产业经营营黄金比例例。2、要维护购购物中心的的统一主题题形象和统统一品牌形形象。3、购物中心心的招商目目标要能够够在功能和和形式上同同业差异、、异业互补补。4、核心主力力零售店尽尽量自营；；而非主力力零售商尽尽量以联营营为主、租租赁为辅。。5、核心主力力店先行，，辅助店随随后；零售售购物项目目优先，辅辅助项目配配套。6、核心主力力店适合放放在经营轴轴线（线性性步行街））的端点，，不宜集中中放置在中中间。7、对特殊商商户（指具具有较高文文化、艺术术、科技含含量的经营营单位）给给予优惠政政策，能增增强购物中中心整体文文化氛围，，提升品位位。8、放水养鱼鱼，即采用用合理租金金与优质服服务做法，，先做市，，后赚钱。。9、统一管理理、统一服服务。10、完善信息息系统。二六、统一一招商管理理的十项基基本原则设计应遵循循的商业原原则原则一：土地的高强度开发用足底商、用足建筑密度争取最大的商业展示面、延展面原则二：便捷的外部交通诱导实现公交车站，地铁站与项目地块的零距离互动运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系有机组织各个内部环流之间的衔接空间原则三：高效的内部人流组织商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的商业做的是人流而不单单是交通原则四：重估楼层价值体系二层及以上铺面层高设计二层及以上步道平台设计利用特殊交通方式拉动竖向人流垂直楼面租金效益的重新分配原则五：创造高附加值空间挖掘独幢商业潜力创造高体验性空间原则六：商业建筑本身就是广告系统充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙原则八：设计具有社区活力的城市公共空间以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣二十八、商商业地产设设计原则原则一：土地的高强强度开发用足底商、、用足建筑筑密度，争争取最大的的商业延展展面50%设计应遵循循的商业原原则原则二：便捷的外部部交通诱导导实现公交车车站，地铁铁站与项目目的零距离离互动运用各种手手法将人流流快捷引入入内部环行行步道体系系有机组织各各个内部环环流之间的的联接空间间设计应遵循循的商业原原则原则三：高效的内部部人流组织织商业的道路路不是用来来走的，而而是用来逛逛的商业做的是是人流而不不是交通设计应遵循循的商业原原则原则四：重估楼层价价值体系二层及以上上铺面层高高设计二层及以上上步道平台台设计利用特殊交交通方式拉拉动人流上上行垂直楼面租租金效益的的重新分配配设计应遵循循的商业原原则原则五：创造高附加加值空间挖掘独幢商商业潜力

聚敛人气，活跃商气，使广场成为城市公共活动的载体

借助围合性广场空间形成商业黄金点，提升局部商业价值

借助广场与街道形成的空间序列来丰富空间体验和感受沧州鼓楼商业中心上大弘基休闲广场设计应遵循循的商业原原则58原则六：商业建筑本本身就是广广告系统充分挖掘商商业美学价价值与广告告标识的传传媒作用创造独特的的形象标志志系统，强强化商业品品牌认知注重广告体体系与建筑筑形象的一一体化和协协调性设计计应应遵遵循循的的商商业业原原则则拉斯维加斯弗里蒙特步行体验街绿地MAXMALL商业业设设计计难难点点59原则则七七：：延续续地地方方文文脉脉，，提提升升商商业业文文化化品品质质以城城市市环环境境为为核核心心，，挖挖掘掘地地方方美美学学，，增增强强商商业业建建筑筑的的地地方方文文化化特特色色以不不同同的的地地方方文文化化策策略略对对待待不不同同的的商商业业设设计计与与改改造造：：新新天天地地与与城城隍隍庙庙旧城城市肌理设计城市肌理上海复地城隍庙广场上海复地城隍庙广场设计计应应遵遵循循的的商商业业原原则则商业业设设计计难难点点60原则则八八：：设计计具具有有社社区区活活力力的的城城市市公公共共空空间间以商商业业公公共共空空间间建建设设推推动动社社区区的的文文化化生生活活与与日日常常邻邻里里交交流流以商商业业公公共共空空间间建建设设带带动动城城市市效效益益、、社社会会效效益益与与商商业业效效益益的的共共同同繁繁荣荣新加坡这个项目修建的时间较早，当初的目的可能是要创新，给人一种新奇的感觉。这种商业街与业态有一个匹配性的问题，它非常适合做餐饮休闲类的商业。因为这种商业街会有一个很大的中空，透过这个中空的造型，消费者可以在底层就看到高层的店铺，具有极佳的展示面。另外，这种通透的大厅能够给人带来一种融于自然的感觉，最大限度地为消费者创造了像是在室外行走的感觉。设计计应应遵遵循循的的商商业业原原则则对于于普普通通投投资资者者来来说说，，动动态态投投资资计计算算比比较较复复杂杂，，本本网网罗罗列列以以下下几几种种计计算算方方式式，，仅仅供供投投资资者者参参(1)租金金回回报报率率＝＝每每月月租租金金收收益益×12/购房房总总价价案例例分分析析：：2008年12月底底，，周周先先生生买买下下了了翠翠苑苑社社区区一一套套临临街街商商铺铺，，面面积积约约40平方方米米，，售售价价160万元元，，目目前前在在这这片片商商铺铺周周边边，，同同等等商商铺铺的的月月租租金金约约是是350元/平方方米米左左右右，，即即周周先先生生每每个个月月可可取取1.4万元元的的租租金金。。那那么么，，他他的的投投资资回回报报率率将将是是多多少少呢呢？？现现在在让让我我们们计计算算一一下下：：租租金金回回报报率率=14000*12/1600000=10.5%点评评：：这这种种方方法法计计算算简简便便，，对对一一次次性性付付款款的的情情况况分分析析会会较较为为准准确确，，但但由由于于只只考考虑虑了了租租金金和和房房其其应应用用范范围围比比较较局局限限，，对对于于使使用用按按揭揭贷贷款款购购房房的的回回报报情情况况就就不不太太适适用用。。商业业投投资资回回报报率率商业业投投资资回回报报率率(2)租金金回回报报率率法法公公式式：：(税后后月月租租金金-按揭揭月月供供款款)××12／(首期期房房款款＋＋期期房房时时间间内内的的按按揭揭款款案例例分分析析：：假假设设周周先先生生首首付付100万元元，，贷贷款款60万元元，，按按揭揭20年，，按按照照最最新新商商业业贷贷款款上上限限贷贷利利率率。。套套用用上上述述计计算算公公式式：：这这个个商商铺铺的的投投资资回回报报率率＝＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.7通过过计计算算，，我我们们得得出出该该套套商商铺铺的的投投资资回回报报率率将将是是：：5.76%点评评：：该该计计算算方方法法的的优优点点：：考考虑虑了了租租金金、、价价格格和和前前期期主主要要投投入入，，比比租租金金回回报报率率分分析析法法适适用用范范广广，，可可估估算算资资金金回回收收期期长长短短。。不足足：：未未考考虑虑前前期期的的其其他他投投入入、、资资金金的的时时间间效效应应。。不不能能解解决决多多套套投投的的现现金金分分析析问问题题。。且且由由于于其其固固有有的的片片面面性性，，不不能能作作为为理理想想的的投投资资分分析析工工具具。。商业业投投资资回回报报率率(3)租金金回回报报率率分分析析法法公公式式：：(税后后月月租租金金-每月月物物业业管管理理费费)××12／购购买买房房屋屋总总价价，，这这种种方方算算出出的的比比值值越越大大，，就就表表明明越越值值得得投投资资。。点评评：：优优点点：：考考虑虑了了租租金金、、房房价价及及两两种种因因素素的的相相对对关关系系，，