志高物业规划启动区定位课件

志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议：[2010]-ZG-HNXM-001志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议：[2010]-Z2项目属性界定区域属性：山南新区是全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。距中心约为10多公里主城区的边缘淮南是全国重要的交通枢纽；煤矿、纺织、机械制造是城市支柱产业二三线资源型城市城市发展的重点就是山南新区，但目前项目处于功能强化和填空式发展阶段城市发展重点项目属性：项目为新城区造城项目，被市政道路分割为16大块；地块自身限制条件紧临淮河大道、规划中的市政府新址及二中资源条件相对优越总占地3200多亩，住宅建设用地近2000亩，当地超大规模大规模资源型、二三线地级城市、主城区边缘、新区造城、大规模地产开发对于二三线地级城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度2项目属性界定区域属性：山南新区是全市的行政办公、文化教育和23项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区发展理念依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元3项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求34新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟，与城市功能连接，配套完善项目前期项目后期新区大盘客户演变规律随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。4新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户45项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；退台花园洋房

——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；双拼

——项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；商业配套

——完善社区配套，提升社区文化内涵；高层——

符合政府形象，提高整个项目的产品附加值；主题公园——提升整个项目的功能性配套。5项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流56图示开发策略：产品组合容积率小高层产品为主为建立项目形象，设置一定量的洋房/联拼产品小高层、洋房及联拼占地比例约70：20：10。策略立势、回现回现，获得利润开发利润启动期发展期成熟期回现，获得超额利润高层比例增加，与低密度住宅比例约为80：20。区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的洋房，获取超额利润。

启动造势，奠定区域品质地产的形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。

同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本项目发展策略：项目的开发节奏与开发组合6图产品组合容积率小高层产品为主策略立势、回现回现，获得利润67第一部分：项目总体开发计划研究

地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究7第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排78项目总体规划建议：1、丰富项目产品的不同类型，充分满足不同客户层次的需求2、考虑不同产品类型对日照分析的影响，同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域，将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园8项目总体规划建议：89项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素，社区商业规划为两个档次，并设置于不同区域外向型特色商业街区：结合主题公园商业资源的优势，在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业：在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合，主要服务于社区业主和周边学校9项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、住宅与商业合910特色专业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。经营内容及方式具有自身特色。主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升商业街知名度及档次。外向型特色商业街——业态建议10特色专业街业态确定要素：外向型特色商业街——业态建议1011邻里型商业——业态建议邻里商业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。满足社区居民日常生活需求。同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业11邻里型商业——业态建议邻里商业街业态确定要素：以满足社区1112第一部分：项目总体开发计划研究

地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究12第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排1213项目整体建议分为四期高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园一期二期三期四期发明王国13项目整体建议分为四期一期二期三期四期发明131414一期——示范标版•CityFace

都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题1414一期——示范标版•CityFace

都市的、休闲的141515标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词1515标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对151616中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人1616中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特161717全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由1717全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就171818二期——都市休闲•CityWalk

都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题1818二期——都市休闲•CityWalk

都市休闲的生活181919主题公园——发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式1919主题公园——发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各192020特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业街也要在二期入市时最先推出2020特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是202121现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典礼、社区童子军集训、淮南城市形象大使……每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎2121现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典212222全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现一期开发完成，部分业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为项目二期的最大卖点2222全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现一期222323三期——一品空间•CityMix

局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题2323三期——一品空间•CityMix

局部颠覆、创新的232424局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了项目价值提升最直接的手段2424局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有242525四期——领秀•CityGarden

社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题2525四期——领秀•CityGarden

社区的总体成252626商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项目后期开始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家2626商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项262727自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出项目已经走向成熟2727自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，272828社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人……所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现2828社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人2829第二部分：项目启动区定位及开发策略研究29第二部分：项目启动区定位及开发策略研究2930项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析案例+自身分析3C分析案例分析+市场分析30项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展3031龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行作用1消除项目所在区域的陌生感作用2作用331龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用项目立势，展示项目3132项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析案例+自身分析3C分析案例分析+市场分析32项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展3233项目启动区定位制定前奏开发商目标市场现状项目核心问题掌握市场时机的快速开发、稳健赢利未来发展的标杆项目城市意向区，区域竞争楼盘开发水平成熟项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行机会与突破点本项目可以在“品种”、“品质”、“供应结构”和“开发时机”上作为突破点33项目启动区定位制定前奏开发商目标市场现状项目核心问题掌握3334项目启动区首期推出的产品小高层：沿北入口排布小高层产品情景洋房、联拼：南部小区内部主景观周边公共配套：入口处商业、售楼处。项目启动区范围小高层双拼商业绿化洋房售楼处发明王国启动区34项目启动区首期推出的产品小高层：项目启动区小高层发明启动3435项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析项目定位区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析+市场分析案例+自身分析3C分析35项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展3536启动区产品策略——通过3C分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先项目启动区的产品策略启动区产品指标体系创新价值平台价值针对3C分析得到的市场竞争以及客户置业价值的结论，启动区产品策略制定为：保证区域市场平台价值水平，针对客户价值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先；非敏感点控制成本中高端形象产品户型设计启动区配套内部设备设施物业管理联拼：别墅感的庭院、露台洋房：宽窗创造舒适感小高层：凸窗突出性价比园林景观户型面积区间社区安保体系现代建筑风格36启动区产品策略——通过3C分析结果，通过创新价值点实现产3637现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择37现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象设计关键元素：3738洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性洋房要满足中高端客户对于舒适度升级的要求，宽采光面的设计通过对采光及景观的控制，结合变化的外立面形态，体现产品的高舒适度38洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性洋房要满3839小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层做为现金流产品，赠送凸窗是高性价比最好的体现39小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层做为现金流产品，赠3940启动区配套物业设置为市场平台水平内部商业选择生活基本消费型业态，满足业主日常生活需求幼儿园预留用地，待一期达到一定入住率后建设并投入使用会所结合售楼处统一考虑，设置休闲、健身等基本功能售楼处结合入口部分物业形成实景展示区40启动区配套物业设置为市场平台水平内部商业选择生活基本消费4041结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左右形象入口、景观大道、风情商业街、售楼中心、主景观体系、样板房、组团景观的营造充分考虑昭示性、进入性与开发持续性，选取项目东南部地块小高层、花园洋房；同时，适当控制户型面积启动区规模启动区核心展示启动区位置启动区产品打造项目核心竞争力——引爆都市风情休闲居住风潮启动区物业建议总结低价入市、小步快跑启动区价格41结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左4142项目核心问题和难点的解决方案提炼陌生区域的问题项目开发前期锁定周边显性客户群，以高性价比吸引其购买，同时，以低价产品吸引部分市区客户，保证项目成功启动，为社区积聚人气；后期通过项目产品素质的体现、品牌号召力的强化、社区生活配套的完善，实现客户层面的拓宽。客户定位问题大规模开发的问题通过合理控制开发节奏、在不同的开发阶段安排不同的产品配比来解决，同时，注重产品前后衔接，以期符合整体开发战略与目标。保持可持续盈利的问题成本相对较高的问题本项目成本基于现有市场相对偏高，我们通过打造展示、提供优质产品创造溢价。如何突破价格、实现盈利的问题设计客户梯队、安排产品开发次序、提升品质创造溢价项目核心问题——如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？42项目核心问题和难点的解决方案提炼陌生区域的问题项目开发前4243第三部分：项目整体物业发展建议研究43第三部分：项目整体物业发展建议研究4344在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施可持续发展URD社区，指导建立项目整体

物业发展建议体系44在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的4445整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施45整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套4546Block理念指导社区组团划分Block的划分首先以被各条道路划出的独立地块为依据考虑经济性，Block的划分要合理控制规模，避免面积过小造成的道路过多等问题通过Block对社区组团的划分，形成各组团的有机区隔，体现项目的人文关怀各Block设置不同的产品形式，形成组团间的有效区隔活力的开放的城市的BLOCKURD社区46Block理念指导社区组团划分Block的划分首先以被各4647项目组团规划建议：1、根据目前淮南市山南新区城市主路网规划，将项目地块按街区分成16个大型组团。2、由于项目各社区组团相对较独立，建议采用景观轴加强各组团相互联系，使各组团形成有机整体；各组团入口建议做小型广场（从空间节点上加强各组团间的相互呼应），入口广场周围布置各组团街区的配套商业；3、各街区组团内规划人车分流；街区组团内做行车环路；人行路网依据街区组团景观布局；4、建议各大型组团在环路解决50%露天停车位，其余在各街区组团高层下做地下停车；5、商业组团设置在北部区域，临沿山路，采用外街式设计。商业组团通过天桥、广场对景与其它组团向呼应，实现各组团的有机结合高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园Hotel47项目组团规划建议：Hotel4748整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施48整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套4849目前国内中高端项目建筑风格——

西方复古建筑风格建筑风格49目前国内中高端项目建筑风格——

西方复古建筑风格建筑风格4950目前国内中高端项目建筑风格——

现代建筑风格建筑风格50目前国内中高端项目建筑风格——

现代建筑风格建筑风格5051本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现URD气质活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目的URD整体定位在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，体现时代气息设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择51本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现UR5152叠拼、洋房建筑风格选择

通过转角凸窗、退台等外立面变化，以及瓷砖、金属贴面等材料的选择，突出创新产品的价值建筑风格52叠拼、洋房建筑风格选择通过转角凸窗、退台等外立面变化，5253高层建筑风格选择外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简洁，局部加以凸窗、转角窗形成的造型，体现产品的现代感建筑风格53高层建筑风格选择外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简5354整体物业发展及营销执行建议通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计合作方式及条件54整体物业发展及营销执行建议通过建筑风格的选择、标志性建筑5455通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成项目整体景观系统城市级景观(开放性)社区级景观(过渡性)组团级景观(私密性)社区主入口入口主广场社区绿地组团内部景观组团内部水景园林小品面向全市开放，与特色商业中心广场一起构成城市级休闲空间，成为城市名片项目内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流形成组团内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，有效解决商品房业主与回迁户的资源共享／区隔的关系道路系统55通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成项目整体景观系统5556景观轴的设计实现各区域的有机结合：城市级、社区级及组团级三级别景观由景观轴有机的组织在一起，相互独立，又相互呼应高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园天桥Hotel56景观轴的设计实现各区域的有机结合：城市级、社区级及组团5657三度休闲空间——组团内部园林日式枯山水法式磨纹花坛以竹为主题的园林以水为主题的园林差异化的风格57三度休闲空间——组团内部园林日式枯山水法式磨纹花坛以竹为5758适合年轻人相互交流的园林适合儿童共同玩耍的园林适合老人健身娱乐的园林功能的差异化三度休闲空间——组团内部园林58适合年轻人相互交流的园林适合儿童共同玩耍的园林适合老人健5859通过建筑风格的选择、标志性建筑以及DIS系统的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计合作方式及条件整体物业发展及营销执行建议59通过建筑风格的选择、标志性建筑以及DIS系统的设置，突出5960项目层面——项目的大规模决定了项目在户型设计上必须合理控制面积以控制总价，保证现金流以保证后期滚动开发客户层面——本项目目标客户一部分为总价敏感型，一部分为追求舒适型市场层面——两房和三房的中大面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢发展趋势——从当地乃至国内先进城市来看，城市住宅项目主流产品（高档产品除外）户型面积趋向理性是未来市场供应的一大趋势。综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则户型面积区间及配比确定的考虑因素户型面积区间及配比原则除少量高端舒适性产品保证别墅的舒适感，其他产品均所有房型均注重面积的适当控制，适当降低每套房屋的建筑面积小高层产品以中小户型为主，吸引总价敏感型客户，保证销售速度；而洋房等产品在保证舒适度的前提下合理的控制总面积60项目层面——项目的大规模决定了项目在户型设计上必须合理控6061项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力；战略目标——通过中高端创新产品树立项目形象，并利用高性价比提升产品优势，实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标市场竞争——产品户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境下，本项目各物业类型必须通过创新价值点形成竞争优势市场现状——站在全国的视野来看，当地设计水平偏低，国内已有的成熟、先进的创新产品设计为我们提供了很好的借鉴本项目户型设计与创新的考虑因素：本项目户型设计与创新的指导原则：适度创新的标准化户型设计借鉴国内优秀设计及龙骏经验，结合淮南居住习惯，提供符合当地市场需求的标准化优质产品本项目所推荐的创新是相对的，对淮南市场而言的创新元素已被国内先进城市成熟而广泛地运用，为我们提供了很好的设计模板本项目所推荐的创新是适度的，满足客户需求并形成竞争优势即可61项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念处于6162各类产品创新价值点物业类型创新价值点客户价值点联拼洋房高层屋顶花园、庭院花园、挑高客厅、错复式结构建筑形式、入户方式、大露台、挑高客厅、阳光房紧凑型：凸窗、夹层别墅感受、舒适性、合理控制总价居住舒适感的升级、合理控制总价性价比、空间布局合理舒适型：转角观景凸窗、空中院馆舒适性、合理控制总价小高层建筑外立面、大阳台、阳光房、步入式凸窗普通小高层的价格，洋房的居住感受62各类产品创新价值点物业类型创新价值点客户价值点联拼洋房高6263户型的创新化设计

（具体方案再下阶段工作中提报）63户型的创新化设计

（具体方案再下阶段工作中提报）6364由于本思路建议只是针对项目地块做出的初步规划构想及启动区定位建议，具体可行性论证有待与贵司达成初步共识后再做详尽的执行方案。本建议报告未详尽之处，视贵司具体需要，可为项目举行专门研讨会，以确保项目能准确捕捉市场需求，最终实现利益最大化之目标。

64由于本思路建议只是针对项目地块做出的初步规划构想及启动区6465合作方式及条件65合作方式及条件6566住宅部分合作方式及收费标准1、本项目前期策划阶段，龙骏前期项目策划阶段收取费用：人民币150000元整（壹拾伍万元整）。2、前期策划报告部分经甲方确认后，进入项目营销执行和市场推广方案的合作阶段，双方以销售代理方式合作，龙骏不再收取任何策划费用，前期的策划费用也可从销售佣金中扣除，与甲方签定正式销售代理合同，代理佣金以项目销售额1%（百分之一）计提。66住宅部分合作方式及收费标准6667商业部分合作方式及收费标准商业招商管理服务：1、第一工作阶段商业规划定位及招商执行方案阶段，费用收取标准为：人民币150000元整（壹拾伍万元整）。当敝司与贵司双方签定商业运营合同后三日内，贵司向敝司支付人民币捌万元整，敝司交付第一阶段相关方案并与贵司讨论通过后3日内贵司再支付柒万元。2、工作进入第二阶段招商阶段龙骏收取招商管理酬金壹拾万元整/月。67商业部分合作方式及收费标准6768THEEND

THANKS!68THEEND

THANKS!681、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。12月-2212月-22Monday,December12,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。01:40:1201:40:1201:4012/12/20221:40:12AM3、每天只看目标，别老想障碍。12月-2201:40:1201:40Dec-2212-Dec-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。01:40:1201:40:1201:40Monday,December12,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。12月-2212月-2201:40:1201:40:12December12,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。12十二月20221:40:12上午01:40:1212月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十二月221:40上午12月-2201:40December12,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/12/121:40:1201:40:1212December20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。1:40:12上午1:40上午01:40:1212月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。12/12/20221:40:12AM01:40:1212-12月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。12/12/20221:40AM12/12/20221:40AM12月-2212月-22谢谢大家1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。169志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议：[2010]-ZG-HNXM-001志高淮南项目物业规划和启动区定位思路性建议：[2010]-Z71项目属性界定区域属性：山南新区是全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。距中心约为10多公里主城区的边缘淮南是全国重要的交通枢纽；煤矿、纺织、机械制造是城市支柱产业二三线资源型城市城市发展的重点就是山南新区，但目前项目处于功能强化和填空式发展阶段城市发展重点项目属性：项目为新城区造城项目，被市政道路分割为16大块；地块自身限制条件紧临淮河大道、规划中的市政府新址及二中资源条件相对优越总占地3200多亩，住宅建设用地近2000亩，当地超大规模大规模资源型、二三线地级城市、主城区边缘、新区造城、大规模地产开发对于二三线地级城市大盘而言，区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度2项目属性界定区域属性：山南新区是全市的行政办公、文化教育和7172项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求满足政府设想与城市规划要求+借鉴国际先进可持续社区发展理念依据项目本身资源的特性都市休闲示范区(URD)UrbanRecreatistDemo具有都市魅力以居住功能为核心以休闲娱乐功能为特色多功能复合的综合城市单元3项目区域价值定位满足“新区造城”改造的具体要求7273新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户区域客户其他客户演变随区域成熟，与城市功能连接，配套完善项目前期项目后期新区大盘客户演变规律随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。4新区大盘的客户群体演变规律区域客户全市客户其他客户全市客户7374项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；退台花园洋房

——项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；双拼

——项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；商业配套

——完善社区配套，提升社区文化内涵；高层——

符合政府形象，提高整个项目的产品附加值；主题公园——提升整个项目的功能性配套。5项目物业功能定位小高层——项目的盈利主体，迎合大众主流7475图示开发策略：产品组合容积率小高层产品为主为建立项目形象，设置一定量的洋房/联拼产品小高层、洋房及联拼占地比例约70：20：10。策略立势、回现回现，获得利润开发利润启动期发展期成熟期回现，获得超额利润高层比例增加，与低密度住宅比例约为80：20。区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的洋房，获取超额利润。

启动造势，奠定区域品质地产的形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。

同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本项目发展策略：项目的开发节奏与开发组合6图产品组合容积率小高层产品为主策略立势、回现回现，获得利润7576第一部分：项目总体开发计划研究

地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究7第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排7677项目总体规划建议：1、丰富项目产品的不同类型，充分满足不同客户层次的需求2、考虑不同产品类型对日照分析的影响，同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域，将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园8项目总体规划建议：7778项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素，社区商业规划为两个档次，并设置于不同区域外向型特色商业街区：结合主题公园商业资源的优势，在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业：在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合，主要服务于社区业主和周边学校9项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、住宅与商业合7879特色专业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。经营内容及方式具有自身特色。主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升商业街知名度及档次。外向型特色商业街——业态建议10特色专业街业态确定要素：外向型特色商业街——业态建议7980邻里型商业——业态建议邻里商业街业态确定要素：与项目总体定位吻合。满足社区居民日常生活需求。同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业11邻里型商业——业态建议邻里商业街业态确定要素：以满足社区8081第一部分：项目总体开发计划研究

地块资源解析及分期安排整体规划布局建议分期开发策略项目开发对周边区域价值提升研究12第一部分：项目总体开发计划研究地块资源解析及分期安排8182项目整体建议分为四期高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园一期二期三期四期发明王国13项目整体建议分为四期一期二期三期四期发明828383一期——示范标版•CityFace

都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题1414一期——示范标版•CityFace

都市的、休闲的838484标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词1515标志性建筑——售楼处＋会所强大的视觉冲击力使所有人对848585中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人1616中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特858686全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由1717全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就868787二期——都市休闲•CityWalk

都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题1818二期——都市休闲•CityWalk

都市休闲的生活878888主题公园——发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式1919主题公园——发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各888989特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业街也要在二期入市时最先推出2020特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是899090现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典礼、社区童子军集训、淮南城市形象大使……每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎2121现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典909191全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现一期开发完成，部分业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为项目二期的最大卖点2222全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现一期919292三期——一品空间•CityMix

局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题2323三期——一品空间•CityMix

局部颠覆、创新的929393局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了项目价值提升最直接的手段2424局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有939494四期——领秀•CityGarden

社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题2525四期——领秀•CityGarden

社区的总体成949595商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项目后期开始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家2626商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项959696自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出项目已经走向成熟2727自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，969797社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人……所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现2828社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人9798第二部分：项目启动区定位及开发策略研究29第二部分：项目启动区定位及开发策略研究9899项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析案例+自身分析3C分析案例分析+市场分析30项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展99100龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行作用1消除项目所在区域的陌生感作用2作用331龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用项目立势，展示项目100101项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析案例+自身分析3C分析案例分析+市场分析32项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展101102项目启动区定位制定前奏开发商目标市场现状项目核心问题掌握市场时机的快速开发、稳健赢利未来发展的标杆项目城市意向区，区域竞争楼盘开发水平成熟项目立势，展示项目整体定位形象——都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行机会与突破点本项目可以在“品种”、“品质”、“供应结构”和“开发时机”上作为突破点33项目启动区定位制定前奏开发商目标市场现状项目核心问题掌握102103项目启动区首期推出的产品小高层：沿北入口排布小高层产品情景洋房、联拼：南部小区内部主景观周边公共配套：入口处商业、售楼处。项目启动区范围小高层双拼商业绿化洋房售楼处发明王国启动区34项目启动区首期推出的产品小高层：项目启动区小高层发明启动103104项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位启动区的作用客户目标项目自身条件分析项目定位区域市场现状分析案例分析项目机遇分析案例分析+市场分析案例+自身分析3C分析35项目启动区定位思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展104105启动区产品策略——通过3C分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先项目启动区的产品策略启动区产品指标体系创新价值平台价值针对3C分析得到的市场竞争以及客户置业价值的结论，启动区产品策略制定为：保证区域市场平台价值水平，针对客户价值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先；非敏感点控制成本中高端形象产品户型设计启动区配套内部设备设施物业管理联拼：别墅感的庭院、露台洋房：宽窗创造舒适感小高层：凸窗突出性价比园林景观户型面积区间社区安保体系现代建筑风格36启动区产品策略——通过3C分析结果，通过创新价值点实现产105106现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择37现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象设计关键元素：106107洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性洋房要满足中高端客户对于舒适度升级的要求，宽采光面的设计通过对采光及景观的控制，结合变化的外立面形态，体现产品的高舒适度38洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性洋房要满107108小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层做为现金流产品，赠送凸窗是高性价比最好的体现39小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层做为现金流产品，赠108109启动区配套物业设置为市场平台水平内部商业选择生活基本消费型业态，满足业主日常生活需求幼儿园预留用地，待一期达到一定入住率后建设并投入使用会所结合售楼处统一考虑，设置休闲、健身等基本功能售楼处结合入口部分物业形成实景展示区40启动区配套物业设置为市场平台水平内部商业选择生活基本消费109110结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左右形象入口、景观大道、风情商业街、售楼中心、主景观体系、样板房、组团景观的营造充分考虑昭示性、进入性与开发持续性，选取项目东南部地块小高层、花园洋房；同时，适当控制户型面积启动区规模启动区核心展示启动区位置启动区产品打造项目核心竞争力——引爆都市风情休闲居住风潮启动区物业建议总结低价入市、小步快跑启动区价格41结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左110111项目核心问题和难点的解决方案提炼陌生区域的问题项目开发前期锁定周边显性客户群，以高性价比吸引其购买，同时，以低价产品吸引部分市区客户，保证项目成功启动，为社区积聚人气；后期通过项目产品素质的体现、品牌号召力的强化、社区生活配套的完善，实现客户层面的拓宽。客户定位问题大规模开发的问题通过合理控制开发节奏、在不同的开发阶段安排不同的产品配比来解决，同时，注重产品前后衔接，以期符合整体开发战略与目标。保持可持续盈利的问题成本相对较高的问题本项目成本基于现有市场相对偏高，我们通过打造展示、提供优质产品创造溢价。如何突破价格、实现盈利的问题设计客户梯队、安排产品开发次序、提升品质创造溢价项目核心问题——如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？42项目核心问题和难点的解决方案提炼陌生区域的问题项目开发前111112第三部分：项目整体物业发展建议研究43第三部分：项目整体物业发展建议研究112113在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施可持续发展URD社区，指导建立项目整体

物业发展建议体系44在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的113114整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施45整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套114115Block理念指导社区组团划分Block的划分首先以被各条道路划出的独立地块为依据考虑经济性，Block的划分要合理控制规模，避免面积过小造成的道路过多等问题通过Block对社区组团的划分，形成各组团的有机区隔，体现项目的人文关怀各Block设置不同的产品形式，形成组团间的有效区隔活力的开放的城市的BLOCKURD社区46Block理念指导社区组团划分Block的划分首先以被各115116项目组团规划建议：1、根据目前淮南市山南新区城市主路网规划，将项目地块按街区分成16个大型组团。2、由于项目各社区组团相对较独立，建议采用景观轴加强各组团相互联系，使各组团形成有机整体；各组团入口建议做小型广场（从空间节点上加强各组团间的相互呼应），入口广场周围布置各组团街区的配套商业；3、各街区组团内规划人车分流；街区组团内做行车环路；人行路网依据街区组团景观布局；4、建议各大型组团在环路解决50%露天停车位，其余在各街区组团高层下做地下停车；5、商业组团设置在北部区域，临沿山路，采用外街式设计。商业组团通过天桥、广场对景与其它组团向呼应，实现各组团的有机结合高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园Hotel47项目组团规划建议：Hotel116117整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施48整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套117118目前国内中高端项目建筑风格——

西方复古建筑风格建筑风格49目前国内中高端项目建筑风格——

西方复古建筑风格建筑风格118119目前国内中高端项目建筑风格——

现代建筑风格建筑风格50目前国内中高端项目建筑风格——

现代建筑风格建筑风格119120本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现URD气质活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目的URD整体定位在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，体现时代气息设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择51本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现UR120121叠拼、洋房建筑风格选择

通过转角凸窗、退台等外立面变化，以及瓷砖、金属贴面等材料的选择，突出创新产品的价值建筑风格52叠拼、洋房建筑风格选择通过转角凸窗、退台等外立面变化，121122高层建筑风格选择外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简洁，局部加以凸窗、转角窗形成的造型，体现产品的现代感建筑风格53高层建筑风格选择外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简122123整体物业发展及营销执行建议通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计合作方式及条件54整体物业发展及营销执行建议通过建筑风格的选择、标志性建筑123124通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成项目整体景观系统城市级景观(开放性)社区级景观(过渡性)组团级景观(私密性)社区主入口入口主广场社区绿地组团内部景观组团内部水景园林小品面向全市开放，与特色商业中心广场一起构成城市级休闲空间，成为城市名片项目内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内居民交流形成组团内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，有效解决商品房业主与回迁户的资源共享／区隔的关系道路系统55通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成项目整体景观系统124125景观轴的设计实现各区域的有机结合：城市级、社区级及组团级三级别景观由景观轴有机的组织在一起，相互独立，又相互呼应高层小高层双拼商业绿化洋房

主题乐园天桥Hotel56景观轴的设计实现各区域的有机结合：城市级、社区级及组团125126三度休闲空间——组团内部园林日式枯山水法式磨纹花坛以竹为主题的园林以水为主题的园林差异化的风格57三度休闲空间——组团内部园林日式枯山水法式磨纹花坛以竹为126127适合年轻人相互交流的园林适合儿童共同玩耍的园林适合老人健身娱乐的园林功能的差异化三度休闲空间——组团内部园林58适合年轻人相互交流的园林适合儿童共同玩耍的园林适合老人健127128通过建筑风格的选择、标志性建筑以及DIS系统的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计合作方式及条件整体物业发展及营销执行建议59通过建筑风格的选择、标志性建筑以及DIS系统的设置，突出128129项目层面——项目的大规模决定了项目在户型设计上必须合理控制面积以控制总价，保证现金流以保证后期滚动开发客户层面——本项目目标客户一部分为总价敏感型，一部分为追求舒适型市场层面——两房和三房的中大面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢发展趋势——从当地乃至国内先进城市来看，城市住宅项目主流产品（高档产品除外）户型面积趋向理性是未来市场供应的一大趋势。综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则户型面积