营改增对建筑房地产业影响及对策课件

营改增对建筑房地产业影响及对策营改增对建筑房地产业影响及对策营改增对建筑房地产业影响及对策2021年3月财政部和国家税务总局经国务院同意印发?关于全面推开营业税改征增值税试点通知?〔财税【2021】36号〕，明确提出将建筑业、房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，自5月1日起，建筑业和房地产业已全面实施“营改增〞。自此，这两个领域对“营改增〞的讨论开场呈现沸腾之声，业界的专家、学者及一些科研机构对“营改增〞的看法不一，其讨论主要集中于：“营改增〞后建筑行业和房地产业的税负增减问题。税负增加了吗？“营改增〞增值税税率11℅增加8%增加6%第一页，编辑于星期三：十三点四十一分。营改增对建筑房地产业影响及对策营改增对建筑房地产业影响及对策12021年3月财政部和国家税务总局经国务院同意印发?关于全面推开营业税改征增值税试点通知?〔财税【2021】36号〕，明确提出将建筑业、房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，自5月1日起，建筑业和房地产业已全面实施“营改增〞。自此，这两个领域对“营改增〞的讨论开场呈现沸腾之声，业界的专家、学者及一些科研机构对“营改增〞的看法不一，其讨论主要集中于：“营改增〞后建筑行业和房地产业的税负增减问题。税负增加了吗？营业税税率建筑业：3℅房地产业：5℅“营改增〞增值税税率11℅增加8%增加6%第二页，编辑于星期三：十三点四十一分。2021年3月财政部和国家税务总局经国务院同意印发?关于全面2

目录建筑、房地产业“营改增”的必要性—对税负改变的未知预期“营改增”对工程计价的影响—如何确定交易价格建筑、房地产业“营改增〞实施方法的解读—实际税额如何征收“营改增”后施工企业、房地产开发企业关注的热点问题及解答—对策方略第三页，编辑于星期三：十三点四十一分。目录建筑、房地产业“营改增”3

第一部分建筑、房地产业“营改增”的必要性建立相互监视、约束关系，有效防止偷税漏税

消除重复征税，减轻企业负担随着市场经济不断开展完善，社会分工日益细化，＂两税并存＂下的我国建筑业和房地产业现行流转税制存在着诸多弊端，使得分税制财政体制尤其是营业税与增值税并行的流转税制成为建筑业和房地产业深化开展、做大做强的桎梏，“营改增〞是完善我国建筑业和房地产业流转环节税收制度和健全我国增值税体系的必由之路。防止混合税收，实现公平税负实现制造业、效劳业税制统一，保障抵扣链条完整第四页，编辑于星期三：十三点四十一分。第一部分建筑、房地产业“营改增”的必要性4一、建立相互监视、约束关系，有效防止偷税漏税营业税，是对在中国境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，是一种流转价内税。营业税增值税增值税，是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务的销售额，以及进口货物的金额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税，增值税的计税原理是基于商品或效劳的增值额而征收的一种价外税。增值税计算方法理论计算方法：供货方〔100〕购置方〔300〕征收增值税=〔300-100〕×11%=22实际计算方法：供货方〔111〕购置方〔333〕支出〔100〕进项税额〔11〕收入〔300〕销项税额〔33〕征收增值税=33-11=22此时，供货方提出少开或不开发票，购置方会同意吗增值额第五页，编辑于星期三：十三点四十一分。一、建立相互监视、约束关系，有效防止偷税漏税营业税，是对在中5一、建立相互监视、约束关系，有效防止偷税漏税现行“两税并存〞的流转税制除了降低税收征管的行政效率，还会产生税款大量流失的问题。分析增值税环境下对增值税实行凭票扣税法，形成购买方、销售方环环相扣的进项抵扣机制，在纳税人之间建立起相互制约、相互监督的关系。因此有利于税务机关的日常管理，减少征管、监督成本，有助于加强建筑业、房地产业税收监管，能有效维护建筑市场和房地产市场秩序，保障国家税收。营业税环境下当前发票管理存在严重漏洞，税务机关仅能从建筑企业、房地产业的纳税申报表和财务报表上获取征管信息，而对建筑业纳税人具体工程项目的纳税情况和工程进度则难以准确掌握和房地产业纳税人具体销售情况难以把握，常会发生零申报、申报不实甚至不申报的现象。第六页，编辑于星期三：十三点四十一分。一、建立相互监视、约束关系，有效防止偷税漏税现行“两税并存〞6二、

消除重复征税，减轻企业负担在建筑安装工程施工过程中购入的材料包含增值税，但是此增值税在营业税的计税方式下是无法进行抵扣的，只能作为营业税的计税基础进行营业税的计算。按现行营业税暂行条例规定，总承包方以扣除分包款后的余额缴纳营业税。可是，在实际操作中难以将分包款全部予以扣除，以致形成重复征税。增值税以增值额为计税依据，只对商品、劳务、服务在流转过程中产生的未征过税的新增价值部分征税，因此避免了其他流转税对销售额全额征税所带来的重复征税问题。增值税最大特点是消除重复征税，表达公平税负的原那么。“营改增”建筑业房地产业房地产企业不仅要交营业税，还要交土地增值税，营业税的计税基数包括土地价款，在这个中间有多种重复环节，造成了税负的重复征收。第七页，编辑于星期三：十三点四十一分。二、消除重复征税，减轻企业负担在建筑安装工程施工过程中购入7三、防止混合税收，实现公平税负纳税人销自产货物同时提供建筑业劳务，应分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。伴随着我国市场经济尤其是第三产业的蓬勃开展，行业经营方式日趋多样化、经济行为日趋复杂化，出现了大量混合销售行为。是指在实际工作中，一项销售行为常常会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务。如装饰公司以包工包料方式为用户进行房屋装修，其中既有提供装饰公司劳务，又有墙纸（布）、地板等装饰材料的销售。建筑业混合销售行为在现实中主要表现为建筑企业在提供劳务的同时提供其自产的建筑材料并且建筑企业的这两项经营业务只表达在一份经济合同中，各自的价款比例难以准确划分。当会计行为难以区分时，从高适用税率，这显然有失公平。建筑业“营改增〞之后，对劳务行为亦征收增值税，有效的防止了混合税收现象，保证了税负的公平。第八页，编辑于星期三：十三点四十一分。三、防止混合税收，实现公平税负纳税人销自产货物同时提供建筑业8四、实现制造业、效劳业税制统一，保障抵扣链条完整增值税计税方法下，从整个生产流通过程，一直贯穿到最终消费者，有助于抵扣链条的完善。在整个链条中，当前环节的进项税来自前一环节的销项税，而下一环节的进项税又来自当前环节的销项税，环环相扣，整个链条完备而流畅，从而提高建筑业、房地产业利润水平，进而増强其市场活力。运输行业建筑行业房地产行业增值税营业税营业税“营改增”现阶段的增值税将货物的生产环节、批发环节、零售环节、进口环节以及产品的加工和修理修配业务纳入征收范围，而属于增值税抵扣链条中间环节的建筑业和房地产业却被纳入营业税的征收范围，中间环节的缺失，致使抵扣链条发生中断，破坏了增值税抵扣的连贯性。生产行业增值税第九页，编辑于星期三：十三点四十一分。四、实现制造业、效劳业税制统一，保障抵扣链条完整增值税计税方9

第二部分“营改增”的实施办法解读“营改增〞后，建筑业、房地产业关心的是政策变化，需明确国家税务局是如何进展征税的，因此，对“营改增〞实施方法的解读尤为重要，为实践提供指引。本讲座第二局部，对于建筑业和房地产业需强调、突出的地方，对其实施方法分别进展解读，而相似的方面在最后进展了统一解读。增值税纳税人应纳税额的与建筑业纳税异地预缴税额确实定建筑业“营改增”实施办法解读依托36号文对国税总局发布的17号文《跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》从以下三个方面进行了解读。纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限和纳税地点确实定第十页，编辑于星期三：十三点四十一分。第二部分“营改增”的实施办法解读“营101、增值税纳税人36号文中《实施办法》第二条规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经营应由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人，否则，以承包人为纳税人。条文解读“此承包人非彼承包人”此条规定中的承包、承租指的是承包制下的承包和承租，而非建筑业中的发承包，并且只有在承包制这一种情况下，发包人才是纳税人，大多数是以承包人为纳税人，建筑业亦是如此，施工企业为增值税纳税人，负税人才是发包人，即房地产开发企业。一般纳税人会计核算健全，年应税销售额超过500万元（除其他个人）小规模纳税人会计核算不健全，年应税销售额未超过500万元；年应税销售额超过500万元但不经常发生应税行为的单位和个体工商户增值税纳税人类型及划分标准第十一页，编辑于星期三：十三点四十一分。1、增值税纳税人36号文中《实施办法》第二条规定：单位以承包112、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额确实定计税方法类型计税主体应纳税额计算公式适用情况一般计税方法一般纳税人当期销项税额﹣当期进项税额当期销项税额＝税前造价×11℅任何情况简易计税方法一般纳税人、小规模纳税人当期销售额×3℅当期销售额＝全部价款＋价外费用﹣支付的分包款小规模纳税人任何情况都需用这种计税方法；一般纳税人在以下三种情形下可以采用简易计税方法:（1）以清包工方式提供建筑服务（2）为甲供工程提供建筑服务（3）为建筑工程老项目提供建筑服务一经选择这种计税方法，36月内不得变更，且会丧失营改增后取得不动产的进项税额自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的权利实务解读当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以转入下期继续抵扣增值税征收率只是计算纳税人应纳增值税税额的一种尺度，不能体现货物或劳务的整体税收负担水平。对于老项目，采用简易计税方法并不绝对有利于降低税负，建筑施工企业应根据自身的实际情况合理选择计税方法。应纳税额确实定销售额不包括其应纳税额全部费用和价外费用第十二页，编辑于星期三：十三点四十一分。2、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额确实定计税计税主体应纳税12进项税额即购进货物或劳务支付上一环节税金直接材料采购（17%13%

3%0%）工程分包及劳务分包（11%3%）设备租赁（17%3%）自有设备采购（17%13%）施工用水用电（17%3%）其他工程相关非支付税金必须是增值税一般纳税人才涉及税额抵扣问题产生进项税的行为是纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务企业确定进项税额税务部门确定进项税额动产呢煤炭、农膜、草皮、麦秸〔糠〕、稻草〔壳〕、煤气、石油液化气、天然气小规模纳税人2、应纳税额与建筑业纳税异地预缴税额确实定税率第十三页，编辑于星期三：十三点四十一分。进项税额即购进货物或劳务支付上一环节税金直接材料采购（1713纳税人资格类型施工类型预缴申报发票开具预缴基数预缴税率普通发票专用发票一般纳税人总包方一般计税扣除支付的分包款后的余额按照2℅的预征率差额申报，11℅税率，扣减预缴自开自开简易计税按照3℅的征收率差额申报，5℅税率，扣减预缴分包方（不在分包）一般计税全部价款和价外费用按照2℅的预征率全额申报，11℅税率，扣减预缴简易计税按照3℅的征收率全额申报，3℅征收率，扣减预缴注：可以扣除的分包款凭证从分包方取得的2021年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2021年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。从分包方取得的2021年5月1日开具的，备注栏注明建筑效劳发生地所在县〔市、区〕、工程名称的增值税发票。建筑业纳税异地预缴税额确实定第十四页，编辑于星期三：十三点四十一分。纳税人施工类型预缴申报发票开具预缴预缴税率普通专用一般纳税人14建筑业纳税异地预缴税额确实定注：承受分包的纳税人如果再次向下进展分包，那么可将其归为“总包方〞;纳税人应按照工程工程分别计算应预缴税款，分别预缴;纳税人预缴的税款可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵扣，应以完税凭证作为合法有效凭证。纳税人资格类型施工类型预缴申报发票开具普通发票专用发票预缴基数预缴税率小规模纳税人总包方简易计税扣除支付的分包款后的余额按照3℅的征收率差额申报，3℅税率，扣减预缴自开或代开代开分包方（不再分包）简易计税全部价款和价外费用按照3℅的征收率全额申报，3℅税率，扣减预缴第十五页，编辑于星期三：十三点四十一分。建筑业纳税异地预缴税额确实定注：承受分包的纳税人如果再次向下15房地产业“营改增〞实施方法解读进项税额可一次性抵扣，不执行“纳税人自建不动产〞进项税额分期抵扣政策；一般纳税人销售试点前开工的老工程，可选择简易计税，征收率为5%；小规模纳税人销售自行开发的房地产工程〔无论是新工程还是老工程〕，均按照5%的征收率计算应纳税额；采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税。销售试点后开工的新工程，或者销售未选择简易计税的老工程，适用一般计税方法，税率为11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款；?财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知?〔财税【2021】36号，以下简称“试点实施方法〞?文件中关于“房地产开发企业销售自行开发的房地产工程〞，关于增值税政策要点有如下五项。第十六页，编辑于星期三：十三点四十一分。房地产业“营改增〞实施方法解读进项税额可一次性抵扣，不执行“16在36号文中关于这局部的内容，表述比较简单，并没有对各条款的内涵和外延进展界定，因此，国家税务总局在36号文发布的根底上，又发布了?房地产开发企业销售自行开发的房地产工程增值税征收管理方法〔国家税务总局公告2021年第18号，以下简称“?方法?〞〕，对房地产开发企业销售自行开发工程如何缴纳增值税进展了明确规定，因此，本讲座依托18号文件对?方法?进展解读。增值税纳税人应纳税额确实定纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限和纳税地点确实定第十七页，编辑于星期三：十三点四十一分。在36号文中关于这局部的内容，表述比较简单，并没有对各条款的171、增值税纳税人针对房地产开发企业销售自行开发的房地产工程，增值税纳税人为“拥有房地产开发经营资质的建立单位〞。增值税纳税人分类一般纳税人小规模纳税人税制使用适用增值税税率，其进项税额可以抵扣适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣税收待遇一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票小规模纳税人不能自行开具增值税专用发票，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款小规模纳税人不享有税款抵扣权一般纳税人适用一般价税方法计税小规模纳税人适用简易计税方法计税第十八页，编辑于星期三：十三点四十一分。1、增值税纳税人针对房地产开发企业销售自行开发的房地产工程，182、应纳税额确实定计税方法分类一般计税方法简易计税方法纳税主体一般纳税人小规模纳税人适用房产类型新项目、未选择简易计税的老项目新项目（小规模）、老项目（小规模和一般纳税人）销售额计算公式（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11﹪）当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产可供销售的建筑面积）×支付的土地价款全部价款和价外费用÷（1＋5﹪）关于扣除土地价款的几点本卷须知不包括销售房地产工程时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积扣除的土地价款应当取得省级以上〔含省级〕财政部门监〔印〕制的财政票据，而且并非一次性从销售额中扣除，而是要随着销售额确实定，逐步扣除，简单地说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金；对配套建筑物、构筑物的面积，并未将其包含在“可供出售的建筑面积〞这样可使房地产开发商将所有“可供〞销售面积卖完后，土地出让金全部扣完。销售额确实定当期进展纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积第十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。2、应纳税额确实定计税方法分类一般计税方法简易计税方法纳税主19?方法?第十条和第十九条分别规定了一般纳税人和小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产工程，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。纳税人资格类型预售房产类型预缴额纳税申报申报时间发票开具普通发票专用发票一般纳税人自行开发新老项目一般计税预收款÷（1＋11℅）×3﹪按面积配比扣土地价款差额申报，扣减预缴(完税凭证）取得应收款的次月自开自开简易计税预收款÷（1＋5℅）×3﹪税额全部申报，扣减预缴自开代开小规模纳税人自行开发的新老项目简易计税预收款÷（1＋5℅）×3﹪税额全部申报，扣减预缴注：在以下两种情况下，一般纳税人不得开具和小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票销售自行开发的房地产工程，其在2021年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的向其他个人销售自行开发的房地产工程预缴税款额确实定2、应纳税额确实定房地产企业实际取得的售房款第二十页，编辑于星期三：十三点四十一分。?方法?第十条和第十九条分别规定了一般纳税人和小规模纳税人采20?方法?第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产工程，对于无法划分不得抵扣的进项税额，应以?建筑工程施工许可证?注明的“建立规模〞为依据进展划分。解读：此条明确应以“建筑面积〞这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据，建筑规模即建立面积。同时也说明，在计算简易计税方法和免税房地产工程对应的“不得抵扣的进项税额〞时，应以面积为计算单位，而不能以“套、层、单元、栋等作为计算依据。进项税额确实定2、应纳税额确实定当期应纳税额的计算不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×〔简易计税、免税房地产建立规模÷房地产工程建立规模〕提供可抵扣进项税凭证小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额﹦销售额×5%﹣预缴税款额不采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额﹦销售额×5%采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额﹦销售额×11%﹣预缴税款额﹣可抵扣的进项税额不采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：当期应纳税额﹦销售额×11%﹣可抵扣的进项税额一般纳税人税务局以销售额作为确定应纳税额的依据未递减完的预缴税款可以结转下期继续递减第二十一页，编辑于星期三：十三点四十一分。?方法?第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产工程，对21对建筑业、房地产业相似条文的解读第二十二页，编辑于星期三：十三点四十一分。对建筑业、房地产业相似条文的解读第二十二页，编辑于星期三：十22建筑、房地产业纳税义务、扣缴义务发生时间、纳税期限及纳税地点确实定纳税义务、扣缴义务发生时间确实定根据?试点实施方法?第四十五条相关规定，房地产开发企业增值税纳税义务、扣缴义务发生时间如下所示。收到款项或者索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天；书面合同确定的付款日期，书面合同中未签订的，为不动权属变更的当天，也就是房地产开发商向购置者卖出不动产的的当天采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天；增值税扣缴义务发生时间为纳税义务发生的当天，纳税人具有纳税义务的时间为收款或具有收款权的时间。不管房地产企业是否收取销售款项，其纳税义务发生时间为开具发票的当天纳税期限确实定增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、一个月或者1个季度。纳税额的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。对于房地产开发企业，主管税务机关根据其销售额来确定纳税期限；对于建筑业，主管税务机关根据期中进度款支付证书或验工计价单来确定纳税期限，通常以一个月为纳税期限。纳税地点确实定36号文中给出了固定用户和非固定用户的纳税地点，考虑到建筑业、房地产开发企业较大流动性的特点，一般情况下，纳税地点为应税效劳所在地，即建筑企业在工程所在地，房地产开发企业在不动产所在地，未申报纳税的，须在机构所在地主管税务机关申报补缴。第二十三页，编辑于星期三：十三点四十一分。纳税义务、扣缴义务发生时间确实定根据?试点实施方法?第四十五23建筑、房地产业不能抵扣的进项税根据36号文的规定，进项税不能抵扣，分为四种情况：〔1〕专门用于某些特定工程〔2〕与非正常损失有关〔3〕购进特定工程；〔4〕财政部和总局规定的其他情形。购进特定项目购进贷款服务：建筑业和房地产业接受贷款服务向贷款方支付的利息与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等；购进的餐饮服务，如职工享受的公司食堂服务；购进的娱乐服务，如项目部组织的联欢活动。与非正常损失有关非正常损失的购进货物：因管理不善造成的货物被盗丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。如项目现场丢失和损坏的材料、工地上被小偷偷窃的钢材、水泥等；非正常损失购进货物的交通运输服务。用于某些特定项目用于简易计税方法的计税项目，如小规模纳税人的计税项目；免征增值税的项目，如施工企业在境外提供建筑服务、房地产开发企业境外发生的设计费和策划费；用于集体福利和个人消费，如业务招待费，购买职工福利费。假设无固定资产、无形资产、不动产的进项税，须专门用于以下工程第二十四页，编辑于星期三：十三点四十一分。建筑、房地产业不能抵扣的进项税根据36号文的规定，进项税不能24建筑、房地产业存在的未解决问题一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，适用一般计税方法，可以选择适用简易计税方法，但一经选择，36个月不得变更。条文规定选择计税方法的主体：从条文字面意思来看，计税方法是由纳税人来选的，但实践中计税方法的选择往往和购买者的意向有关，因此，选择计税方法的主体是谁尚不能明确。本讲座将条文解读为：纳税人来选计税方法。36个月不能变更的范围：“不能变更”是针对纳税主体来说的，还是一类项目来说的呢？这一问题尚未明确，而且会影响到施工企业的投标机会，因为招标人可能会要求投标人采用哪种计税方法。本讲座认为应针对这一类项目的计税方法36个月不得变更。未解决的问题第二十五页，编辑于星期三：十三点四十一分。建筑、房地产业存在的未解决问题一般纳税人发生财政部和国家税务25第三部分“营改增”对工程计价的影响住房城乡建立部于2021年9月30日发布了?关于进一步推进工程造价管理改革的指导意见?〔建标[2021]142号〕，其中明确提出推行工程量清单全费用综合单价。全费用综合单价的推行和“营改增〞的实施必将改变综合单价的费用构成，将使增值税计入综合单价中。但业内人士针对计入增值税后全费用综合单价的计算持有不同观点。博弈实际税额法税额抵扣法第二十六页，编辑于星期三：十三点四十一分。第三部分“营改增”对工程计价的影响住房城乡建立部于20226全费用综合单价＝人工费+材料费〔不含税〕+机械费〔不含税〕+综合费综合费＝企业管理费〔不含税〕+利润+规费+应纳增值税额+应纳附加税额全费用综合单价＝人工费+材料费〔含税〕+机械费〔含税〕+综合费综合费＝企业管理费〔含税〕+利润+规费+销项税额+附加税额

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优缺点实际税额法税额抵扣法优点实际税额法计算对现行计价规则冲击小迎合目前“价税合一”的建筑市场环境符合我国增值税税法规定，顺势而为符合国际惯例，与国际接轨简化造价人员的计价工作，提升服务水平缺点违背了增值税的价外税属性,扭曲事实进项税额的计算或统计十分困难，可操作性极差含税造价与企业财务核算体系难以对接，核算混乱税额抵扣法对目前计价依据冲击大“价税分离”调整比较困难“营改增〞对工程计价的影响第二十七页，编辑于星期三：十三点四十一分。全费用综合单价＝人工费+材料费〔不含税〕+机械费〔不含税〕27按税额抵扣法计算全费用综合单价虽然对目前的计价规则冲击大，以人材机和管理费以裸价进入单价计算，更符合增值税的原理，符合发展趋势，也符合财务制度，更加符合国际惯例。税额抵扣法总结两种方法都正确可行，但税额抵扣法更符合开展趋势按实际税额法方便计算附加税，但是该种方法违背了增值税的价外税属性，将增值税的进项税作为成本费用，导致了企业成本核算混乱，不利于工程造价的控制，甚至会导致建筑业“营改增”陷入改革的盲区。实际税额法“营改增〞对工程计价的影响第二十八页，编辑于星期三：十三点四十一分。按税额抵扣法计算全费用综合单价虽然对目前的计价规则冲击大，以28“营改增〞对工程计价的影响招投标阶段设计阶段立项阶段投资估算设计概算施工图预算招标控制价投标报价税额抵扣法强调价税别离，将会对现有的工程计价规那么产生巨大冲击。因此，现有计价模式必须改变，必须出台相应的增值税税率配套工程计价体系，最主要的目的就是实现价税彻底别离，将计入工程造价的所有要素的税费厘清。“营改增〞对工程计价的影响主要表达在工程工程的前期阶段，尤其是对估算、招标控制价、投标报价等的影响。第二十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。“营改增〞对工程计价的影响招投标阶段设计阶段立项阶段税额抵扣29“营改增〞对工程计价的影响2.“营改增”对工程计价依据的影响该局部在“价税别离〞工程计价规那么的根底上，对建筑业、房地产业实施“营改增〞对工程计价的影响进展分析，主要从对交易阶段工程造价及工程计价依据的影响两方面进展分析。1.“营改增”对交易阶段工程造价的影响第三十页，编辑于星期三：十三点四十一分。“营改增〞对工程计价的影响2.“营改增”对工程计价依据的影响301、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响工程造价主要由设备及工、器具购置费、建筑安装工程费、工程建立其他费、预备费、建立期利息等构成。该局部主要考虑“营改增〞对建筑安装工程造价的影响。建安造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+规费+利润+税金=税前造价+应纳税额建安造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+规费+利润+税金建安造价=税前造价〔不含进项税额〕+销项税额应纳税额=当期销项税额-当期进项税额营改增营业税下：增值税下：税前造价×增值税税率〔11%〕税前造价×营业税率〔3%〕第三十一页，编辑于星期三：十三点四十一分。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响工程造价主要由设备及工31利润人工费规费施工机具使用费材料费企业管理费涉及进项税额不涉及进项税额我国?建筑安装工程费用工程组成?〔建标[2021]44号〕对建筑安装工程造价费用组成的规定是在营业税税制根底上制定的，各项费用均以包含可抵扣进项税额的“含税金额〞计价。“营改增〞后，实行“价税别离〞工程计价规那么，各项费用均应以不含可抵扣进项税额的“不含税金额〞计价。但其中局部费用不涉及进项业务，不需要调整，右图以是否涉及进项税额为依据对各项费用进展了划分。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响第三十二页，编辑于星期三：十三点四十一分。利润人工费规费施工机具使用费材料费企业管理费涉及进项税额不涉32材料费的调整重点施工机具使用费的调整企业管理费的调整增值税下的人工费、利润、规费与营业税下的组成内容及计算方法不变，不存在可抵扣的进项税额，不需要调整，但由于计算根底的变化，利润费率及规费费率要做相应的调整。税金是按照国家税法规定应计入建筑安装工程造价内的增值税销项税额，用来开支进项税额和缴纳应纳税额。相比营业税下税金组成内容，增值税下税金不包括附加税费，附加税费增加到企业管理费组成内容中。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响第三十三页，编辑于星期三：十三点四十一分。材料费的调整重施工机具使用费的调整企业管理费的调整增值税下的33材料费序号组成内容调整方法及适用税率1材料原价以购进货物适用的税率(17%、13%)或征收率(3%)扣减。2运杂费以接受交通运输业服务适用税率11%扣减。3运输损耗费运输过程所发生损耗增加费，以运输损耗率计算，随材料原价和运杂费扣减而扣减。4采购及保管费一般不包含进项税额，费用水平（发生额）也不会因为“营改增”而发生变化，但由于采购及保管费的计算基础——材料原价、运杂费和运输损耗费受扣减的影响，采购保管费费率应增加。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响增值税下的材料费与营业税下组成内容及计算方法不变，但各项组成内容应为除税价款，相比营业税下组成内容应扣除可抵扣的进展税额。这种调整方式是在现有报价的根底上将原材料报价中已包含的税费扣除，实现真正的裸价。但这种方式会使招投标工作变得复杂化。编制招标控制价、投标报价时很难准确预测有多少本钱费用能够取得增值税进项税额。因此，要求工程造价管理机构公布所有原材料的不含税价格。第三十四页，编辑于星期三：十三点四十一分。材料费序号组成内容调整方法及适用税率1材料原价以购进货34施工机具使用费序号组成内容调整方法及适用税率1台班折旧费以购进货物适用的税率17%扣减或相应征收率扣减。2台班大修费以接受修理修配劳务适用的税率17%扣减。3台班经常修理费考虑部分外修和购买零配件费用，以接受修理修配劳务和购进货物适用的税率17%扣减；自修部分不考虑扣减。4台班安拆费按自行安拆考虑，一般不予扣减。5台班场外运输费以接受交通运输业服务适用税率11%扣减。6台班人工费组成内容为工资总额，不予扣减。7台班燃料动力费以购进货物适用的相应税率或征收率扣减，其中自来水税率13%或征收率3%，县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力征收率3%，其他燃料动力的适用税率一般为17%。8台班车船税费税收费用，不予扣减。检修费维护费1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响增值税下的施工机具使用费与营业税下组成内容及计算方法不变，但各项组成内容应为不含税价款，相比营业税下组成内容应扣除可抵扣的进展税额。第三十五页，编辑于星期三：十三点四十一分。施工机具使用费序号组成内容调整方法及适用税率1台班折旧费35企业管理费序号可扣减费用内容调整方法及适用税率1办公费：企业管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电等费用。以购进货物适用的相应税率扣减，其中购进图书、报纸、杂志适用的税率13%，其他一般为17%2固定资产使用费：管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。除房屋的折旧、大修、维修或租赁费不予扣减外，设备、仪器的折旧、大修、维修或租赁费以购进货物或接受修理修配劳务和租赁有形动产服务适用的税率扣减，均为17%3工具用具使用费：企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通用具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。以购进货物或接受修理修配劳务适用的税率扣减，均为17%4检验试验费以接受试点营改增的部分现代服务业适用的税率6%扣减1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响相比营业税下企业管理费的组成内容增加了城市维护建立税、教育费附加和地方教育附加等附加税费；原14项组成内容不变，但办公费、固定资产使用费、工具用具使用费、检验试验费等4项内容所包含的进项税额应予扣除。第三十六页，编辑于星期三：十三点四十一分。企业管理费序号可扣减费用内容调整方法及适用税率1办公费：企36

2021年4月6日、15日，北京市、上海市相继发布了“营改增〞后的新计价规那么，都是以财政部[2021]36号文营改增实施细那么和建办标[2021]4号文为蓝本，并且遵循两个原那么，一是价税别离，二是税率调整。两者相比，计价依据并无本质区别，都公布了相应扣除率、企业管理费调整费率以及调整之后完整的计价程序。但对细节的规定略有不同，主要表达在建安费的费用组成内容方面。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响第三十七页，编辑于星期三：十三点四十一分。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响第三37

比较费用组成相同点不同点人工费不涉及进项业务，不做调整上海规定：将原人工费中的社会保险基金、住房公积金等归入规费项目内，危险作业意外伤害保险费、职工福利费、公会经费和职工教育经费等归入施工管理费项目内。材料费原材料信息价包括不含税原价、运杂费、运输损耗费和采购及保管费。上海同时将公布材料价格折算率。北京规定：材料（设备）暂估价、确认价均为除税单价，结算价格差额只计取税金。专业暂估价应为营改增后的工程造价。上海未做规定。施工机具使用费各项组成内容均为不含税价款上海规定：机械使用费更改为机具使用费。企业管理费均把城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加归入企业管理费，并重新测定相应费率上海规定：综合费用更名为企业管理费和利润，均以直接费中的人工费为基数，乘以相应的费率计算。河道管理费归入企业管理费。利润不涉及进项业务，不做调整规费不涉及进项业务，不做调整上海规定：调整社会保险费和住房公积金的计算方法，均以直接费中的人工费为基数，乘以相应的费率，工程排污费按本市相关规定计入建设工程材料价格信息发布的水费价格内。

京沪营改增后工程计价费用要素的异同1.打破了传统的逐层取费的工程造价计价方式；2.掩盖了单独计算附加费时可能产生的误差。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响第三十八页，编辑于星期三：十三点四十一分。比较相同点不同点人工费不涉及进项业务，不38北京市建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项税额）一直接费221.52001人工费30302钢筋117（100+17）1003混凝土51.5（50+1.5）504水（无票）2（2+0）25机械费21（18+3）18二企业管理费221.5×7.76%=17.18200×8.88%=17.76前提：所有购入要素都有合法的进项税抵扣凭证注：企业管理费费率采用25米以下住宅建筑费率1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响第三十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。北京市建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕序39序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项税额）三社保费30×16.7%=55四利润(221.5+17.18)×7%=16.716.7五税前造价221.5+17.18+5+16.7=260.38200+17.76+5+16.7=239.46六税金260.38×3.48%=9239.46×11%=26.34七工程造价260.38+9=269.38239.46+26.34=265.8八实际税负926.34-（17+1.5+3）=4.84增值税销项税额增值税进项税额实际应纳税额1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响北京市建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕第四十页，编辑于星期三：十三点四十一分。序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项40序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项税额）一直接费221.52001人工费30302钢筋117（100+17）1003混凝土51.5（50+1.5）504水（无票）2（2+0）25机械费21（18+3）18二社保费30×29.41%=8.828.821、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响前提：所有购入要素都有合法的进项税抵扣凭证上海市建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕第四十一页，编辑于星期三：十三点四十一分。序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项41序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项税额）三企业管理费和利润30×40%=1230×30.98%=9.3四税前造价221.5+8.82+12=242.32200+8.82+9.3=218.12五税金242.32×3.48%=8.43218.12×11%=24六工程造价242.32+8.43=250.75218.12+24=242.16七实际税负8.4324-（17+1.5+3）=2.51、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响上海市建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕第四十二页，编辑于星期三：十三点四十一分。序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项42序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项税额）一直接费221.52001人工费30302钢筋117（100+17）1003混凝土51.5（50+1.5）504水（无票）2（2+0）25机械费21（18+3）18二社保费221.5×2.6%=5.76200×3.09%=6.181、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响前提：所有购入要素都有合法的进项税抵扣凭证山东省建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕第四十三页，编辑于星期三：十三点四十一分。序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项43序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项税额）三企业管理费221.5×5.0%=11.1200×5.85%=11.7四利润221.5×3.1%=6.87200×3.43%=6.86五税前造价221.5+11.1+6.87=239.47200+11.7+6.86=218.56六税金239.47×3.48%=8.33218.56×11%=24七工程造价239.47+8.33=247.8218.56+24=242.56八实际税负8.3324-（17+1.5+3）=2.51、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响注：企业管理费、利润的费率采用Ⅲ类民用建筑工程费率山东省建筑行业营业税和增值税模拟计价比照〔钢筋混凝土工程〕第四十四页，编辑于星期三：十三点四十一分。序号项目营业税下（直接费含进项税额）增值税下（直接费不含进项441、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响实际税负“营改增〞后，税率大幅度提高，但实际税负并没有因此而大幅度增加，在所有进项税额都能合法抵扣的前提下税负反而降低了。总结工程造价“营改增〞前后，工程造价的变化幅度不大，进项税额能否抵扣、抵扣多少对工程造价并无影响，最终计入工程造价的是销项税额，与进项税额无关。第四十五页，编辑于星期三：十三点四十一分。1、“营改增〞对交易阶段工程造价的影响实际税负“营改增〞后，452、“营改增〞对工程计价依据的影响增值税下实行“价税别离〞工程计价规那么，与工程计价费用要素体系调整相适应，现行工程计价依据必须及时进展调整，计价依据的调整主要包括三局部：建立工程计价定额、建立工程工程量清单计价标准、工程造价信息。计价依据建立工程计价定额建立工程工程量清单计价标准工程造价信息基价要素调整费用定额调整全费用综合单价规费、税金要素价格信息工程造价指数工程造价指标第四十六页，编辑于星期三：十三点四十一分。2、“营改增〞对工程计价依据的影响增值税下实行“价税别离〞462、“营改增〞对工程计价依据的影响定额的调整定额的调整主要表达在对基价要素的调整及对费用定额的调整两个方面。下面对北京市、上海市、广东省、山东省四个省市的定额具体调整内容进展了比照。每个省市的调整都是为了折算成不含税价格，只是复原方式略有不同。

城市内容北京市上海市广东省山东省基价要素调整以“元”单位出现的摊销材料费乘以调整系数89.3%、租赁费乘以90.7%、其他材料费乘以96.63%，机械费、其他机具费、中小型机械费均乘以94.7%。上海2000定额是价税分离的，不受“营改增”影响。采用综合扣税率进行调整，不含税价格=材料价格/(1+综合扣税率)建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料等扣税率为2.92%，煤炭、农膜、草皮等为12.63%，其余材料16.52%；定额以“元”为单位的材料费综合扣除率为0，即不做调整。发布了新的山东省定额材料机械汇总表、建筑工程价目表，给出了每个定额子目的不含税价格。每一项按相对应的扣除率（3%、13%、17%）进行扣除调整系数或综合扣除率都是平均数，不能反映原材料的购置渠道，也不能反映个体化水平。第四十七页，编辑于星期三：十三点四十一分。2、“营改增〞对工程计价依据的影响定额的调整定额的调整主要表47

城市内容北京市上海市广东省山东省费用定额调整企业管理费：房建工程是以除税预算价为计费基数乘以相应的费率。不同类别的工程采用不同的计费基数及费率，都做了详细的规定。企业管理费以分部分项工程、单项措施和专业暂估价的人工费为基数，乘以相应费率。（专业暂估价中的人工费按专业暂估价的20%计算）企业管理费：除税管理费率=定额管理费率×综合调整系数以人工费、机械费之和为计算基础的乘以1.14，以人工费为计算基础的乘以1.09安全文明施工费：以分部分项费用为计算基础的乘以1.22，以人工费为计算基础的乘以1.09。其他措施项目费：不做调整。企业管理费、利润、措施费、规费的费率都进行了相应的调整，企业管理费按企业管理费中办公经费、固定资产使用费、工具用具使用费的比例相应扣减进项税，计算出的企业管理费费率还需加上增加的各项附加费费率，形成新的企业管理费费率。社会保障费费率3.09%定额的调整2、“营改增〞对工程计价依据的影响第四十八页，编辑于星期三：十三点四十一分。城市北京市上海市广东省山东省费用定额调整企业管理费：48清单的调整条款号修改内容1.03删除“规费、税金”2.0.1删除“以及规费和税金”2.08综合单价增加“规费、税金”3.16删除条文4.5删除“规费”4.6删除“税金”5.2.6删除条文6.2.6删除条文11.2.5删除“规费和税金应按本规范第3.1.6条的规定计算。规费中的”附录E.3表-04删除“规费、税金”栏附录E.6表-07删除“规费、税金”栏附录F.2表-09增加“规费、税金”栏附录H表-13删除2、“营改增〞对工程计价依据的影响第四十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。清单的调整条款号修改内容1.03删除“规费、税金”2.0.149要素价格信息调整发布内容为不含税价格、平均税率(材料原价、运杂费、运输损耗费和采购及保管费的加权平均税率）、税额和含税价格。工程造价指标消耗量指标及人工费、规费、利润等不含进项税额的费用指标不受影响，材料费、施工机具使用费、企业管理费、税金等费用指标将产生较大变化。工程造价指数“营改增“后，工程造价构成费用均不含进项税额，而基期价格包含进项税额，与报告期计算口径不一致，因此应将基期价格做相应的调整。工程造价信息工程造价信息的调整2、“营改增〞对工程计价依据的影响第五十页，编辑于星期三：十三点四十一分。要素价格信息工程造价指标工程造价指数工程造价信息工程造价信息50

第四部分“营改增”后施工企业、房地产开发企业关注的热点问题及解答自2021年5月1日起，施工企业和房地产开发企业“营改增〞已全面实施，面对这一重大变革，由缴纳营业税改为增值税，“价内税〞变为“价外税〞，企业会计核算体系、缴纳税金的计算等需做出重大调整，学术界、实践工作者等对其探讨已成沸然之势，关注的热点问题大同小异，从企业的实际来讲，如何应对这些热点问题才是重中之重，因此，本讲座对这两个行业首先分别识破“营改增〞后关注的热点问题，弄清热点问题的来龙去脉，之后给出了相对应的可操作化的解决方案。“营改增〞后施工企业关注的热点问题及解答“营改增〞后房地产开发企业关注的热点问题及解答第五十一页，编辑于星期三：十三点四十一分。第四部分“营改增”后施工企业、房地产开发企业51施工企业关注的热点问题及解答自2021年5月1日起，建筑业“营改增〞已全面实施，受到计税方法和计价依据等一系列变化的影响，施工企业实际操作过程中会遇到诸多问题。现对施工企业关注的热点问题进展梳理归纳，并简单对其作出解答。新老工程交替如何抵扣进项税如何进展现场管理如何进展采购管理

对财务报表有何影响第五十二页，编辑于星期三：十三点四十一分。施工企业关注的热点问题及解答自2021年5月1日起，建筑业521、新老工程交替如何抵扣进项税〔1〕5月1日前采购的建筑施工材料已经用于工程施工工程，但是拖欠材料款，5月1日后才支付供给商材料款而获得了供给商开具的增值税专业发票，不可以抵扣增值税的进项税。〔2〕5月1日前施工企业购置的办公用品，机械设备等固定资产以及其他存量资产，但是未获得对方开具的发票，5月1日后才获得以上资产供给商开具的增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。〔3〕5月1日前已经完工的施工工程，但是未进展工程结算，5月1日后才进展工程结算并收到了业主支付的工程款，建筑企业继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。〔4〕5月1日后，新老工程交替出现，共同经营，共同生产的情况下，必须分开采购，分开核算，分开决算，即5月1日后老工程产生的增值税的进项税，不可以在新工程中进展抵扣。第五十三页，编辑于星期三：十三点四十一分。1、新老工程交替如何抵扣进项税〔1〕5月1日前采购的建532、如何进展现场管理施工企业按当期验工计价来确定收入，而建设单位拖欠验工计价款的现象时有发生，滞后问题比较普遍进度款期间支付时，需预留5%-10%的质量保证金，实践中往往在竣工结算时支付，而且拖欠不返还的现象普遍存在触发点对策施工企业与业主双方可在合同中约定“先开票、后付款”的原则,以确保及时取得进项税发票施工企业可与业主协商,采取保函的形式替代保证金施工企业可与业主协商，提高工程预付款的比例2.1“营改增〞后，需加强工程进度款期间支付管理由?营改增试点实施方法?可知，施工企业纳税义务的时间是取得了工程进度款或获得了收进度款的权利，一旦拖欠，施工企业将垫税。承包商加强对进度款结算流程的管理推动了目前强调按合同进度结算的思想，一般按月结算。实质第五十四页，编辑于星期三：十三点四十一分。2、如何进展现场管理施工企业按当期验工计价来确定收入，而建设542、如何进展现场管理2.2“营改增〞后，施工企业需加强对变更单确实认管理

营改增材料、机械设备价格（含税）材料、机械设备价格（不含税）营改增变更单确认时，施工企业应关注价格是否含税，防止造成不必要的争议。问题措施施工企业应安排对价格信息掌握较熟练，能对变更单中的价格能迅速做出判断的人员。双方可在合同中规定变更单中填不含税价格，防止后续一系列繁琐的工作。第五十五页，编辑于星期三：十三点四十一分。2、如何进展现场管理2.2“营改增〞后，施工企业需加强对变更553.1“营改增〞前后施工企业发票管理力度的比照3、如何进展采购管理营改增前营改增后依照建筑业发票的管理方法，施工企业提建筑效劳时，其购置原材料、机械设备等的含税价格，不能凭进项税发票对其税额进展抵扣。根据财税【2021】36号文中附件2中的规定，施工企业购置材料、机械设备等用来提供建筑效劳，可凭增值税专用发票抵扣进项税额。由此可见，〞营改增〞后，施工企业减少税负所采取的方式之一是：加强对增值税专用发票管理，尽量多地获取满足税法要求的抵扣凭证。第五十六页，编辑于星期三：十三点四十一分。3.1“营改增〞前后施工企业发票管理力度的比照3、如何进展采563、如何进展采购管理明确建筑业中增值税扣税凭证建筑业增值税抵扣凭证主要是指增值税专用发票，此外还包括海关进口增值税专用缴款书和完税凭证。扣税凭证可抵扣满足条件条件2：抵扣时限要求：自开具凭证之日起180日内办理认证，认证通过的在当月根据当期确认的进项税额申报抵扣条件3：完税凭证满足资料完备性：资料准备内容包括施工合同、验工计价确认证明及假设为境外单位，需提供对账单或发票条件1：取得认证要求：1〕专用发票所列明文或密文清晰；2〕纳税人识别号正确；3〕专用发票代码、号码一致第五十七页，编辑于星期三：十三点四十一分。3、如何进展采购管理明确建筑业中增值税扣税凭证建筑业增值税抵573、如何进展采购管理加强发票管理“营改增〞前，建筑业缴纳营业税，是对工程作核算，“营改增〞后，是对企业会计期间作核算缴纳增值税。发票收集、审核、整理工作量大的原因分析施工企业特点施工企业项目地域性较强，使得采购渠道不一，难免有些发票开具得不规范。施工项目具有复杂的特点，所用材料多且杂，需抵扣进项税子目多。建议策略施工企业可在合同中增加取得合规增值税专用发票才支付款项条款。施工企业内部应建立专门的发票管理部门，做到精细化管理。整理收集管理发票的企业内部专业人员检查发票是否符合条款中合规性要求，不符合规定需重新开具根据合同约定工程进度款结算时点，按核算期间对可抵扣凭证分类阶段注意事项第五十八页，编辑于星期三：十三点四十一分。3、如何进展采购管理加强发票管理“营改增〞前，建筑业缴纳营583、如何进展采购管理提供合规的增值税专用发票，能以11%抵扣不能抵扣不能开具增值税专用发票，能由税务机关按照3%的征收率代开增值税专用发票。选谁呢？第五十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。3、如何进展采购管理提供合规的增值税专用发票，能以11%抵扣593、如何进展采购管理怎么选呢?站在施工企业长远开展的角度，建议以企业利润最大化为原那么，比较从一般纳税人处购置带来的税负减轻以及从小规模纳税人处购置的本钱节约，选择对企业有利的方案。分析“营改增〞前缴纳营业税只有唯一税率3%，选择供给商时只需关注采购本钱，而“营改增〞后，由于存在进项税抵扣问题，施工企业应对各种采购渠道进展博弈，不管采用哪种方式，施工企业追求的永远是“利润〞二字。企业的本钱管理局部可通过询价获得更多的采购渠道，对供给商的资质做出合理性判断选择时遵循本钱节约的原那么：建议选择一般纳税人，但如购置对象为小规模纳税人或不提供发票的供给商，假设后两者提供的价格在折扣临界点以下，可选择小规模纳税人或部提供发票的供给商，小规模纳税人的的折扣临界点为11.9%，不提供发票的为14.5%。策略施工企业询价成本会上升施工企业可利用询价结果建立价格数据库，降低企业未来采购成本。第六十页，编辑于星期三：十三点四十一分。3、如何进展采购管理怎么选呢?站在施工企业长远开展的角度，建604、对财务报表有何影响合同履约管理的影响资产负债表由于增值税是价外税，施工企业购置的原材料等存货成本和机械设备等固定资产必须扣除进项税才能入账，即资产总额比之前出现下滑，假设负债不变的情况下，资产负债率会出现下降。利润表由于增值税是价外税，则当期总造价扣除增值税销项税后的部分才能确认为收入，可见施工企业的收入明显下降，成本亦是如此，也会下降，但可抵扣的进项发票较难获得，利润总额和净利润也会明显减少。现金流量表我国建筑业工程款支付比例较低，支付时往往还有各类保证金、需要到工程竣工结算后才支付，但增值税当期必须缴付，这在一定程度会造成企业经营性现金流紧张的局面。合同中增加工程款延期支付的制约性条款或违约责任保函营改增〞在一定程度上影响企业财务报表第六十一页，编辑于星期三：十三点四十一分。4、对财务报表有何影响合同履约管理的影响资产负债表由于增值税61房地产开发企业关注的热点问题及解答自2021年5月1日起，房地产开发企业“营改增〞已全面实施，两大亮点为：其一，土地价款可从销售额中扣除；其二，局部进项税额在具有满足税法要求的可抵扣凭证的条件下，可用来抵扣销项税额。房地产开发企业的实际工作应与营改增后相匹配，现对其关注的热点问题进展梳理归纳，并简单对其作出解答。对税负有何影响如何进展新老工程计税方法的选择对企业产品开发模式有何影响如何对视同销售行为的税务进展处理对企业财务管理有何影响如何拿地更廉价对企业库存有何影响第六十二页，编辑于星期三：十三点四十一分。房地产开发企业关注的热点问题及解答自2021年5月1日起，房621.对税负有何影响房地产开发企业由缴纳营业税5%变为增值税11%，其税负真的增加了吗？其实不然，本讲座从以下两个方面解释税负并没有增加的现象。针对税负转嫁这个问题，从房地产开发企业的上游和下游分别来解释，主要以上下游的讲价能力为切入点。其上游是施工企业，是一个组织，讲价能力较强，但在工程实践中，业主占优势，他具有选择对其有利的施工企业的权利，因此，施工企业的税负往往不能转嫁到房地产开发企业上；其下游往往是购买者个体，讲价能力较弱，因此，房地产开发企业的税负是较容易转嫁到购买者上的。税负转嫁的角度对一般纳税人而言，在增值税扣税凭证取得齐全且合法有效的情况下，购进货物或接受应税劳务等所支付的增值额均可抵扣，随着不动产购置、建筑安装等项目纳入抵扣链条，其抵扣范围更大。尤为重要的是，房地产开发项目按照一般计税方法计算增值税额时，可以从销售额中扣除向政府、土地管理部门等直接支付的相应土地价款。土地价款占了总销售额的大部分，这一规定体现了只对增值额征税的特点，有利于降低房企税负。增值税可抵扣的角度第六十三页，编辑于星期三：十三点四十一分。1.对税负有何影响房地产开发企业由缴纳营业税5%变为增值税1632.如何进展新老工程计税方法的选择1.营改增前已经开发完毕但未销售完，营改增之后继续销售的老工程。2.工程已经开工，营改增后继续开发且已经开发的工程所占比例较大，已经收到大局部本钱发票选择简易计税方法，按照5%的征收率计税，给购置方开具增值税普通发票1.营改增之前，未办理?建筑施工许可证?导致工程一直未开工，营改增后才正式开工的新工程。2.工程已经开工，营改增后继续开发且已经开发的工程所占比例较小，本钱发票还未收到，有大量的增值税发票可以抵扣选择增值税一般计税方法，按11%计算缴纳增值税房地产行业受“营改增〞影响较大，为了保证改革的顺利推进，财政部门就存量的房地产工程引入过渡性政策，其中老工程可以选择使用简易计税方法按5%的征收率计税，实现营改增后平稳的过渡。第六十四页，编辑于星期三：十三点四十一分。2.如何进展新老工程计税方法的选择1.营改增前已经开发完毕643.对企业产品开发模式有何影响营改增促使房地产开发企业开发精装楼盘分析增值税环境下营业税环境下企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房地产开发企业若有法律上认可的凭证，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具较销售清水房，企业税收成本不会增加。营改增对于房地产开发企业来讲，除了土地价款可以从销售额中抵扣这一大不同点之外，另一个不同点是进项税额可以抵扣，通过房地产开发企业提供高品质房屋，即开发精装楼盘来增加建安本钱的方式获得更大的进项税抵扣额。一般计税方法第六十五页，编辑于星期三：十三点四十一分。3.对企业产品开发模式有何影响营改增促使房地产开发企业开发精654.如何对视同销售行为的税务处理1.纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的2.发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让无形资产或不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)视同销售的行为应税销售额确实认1.按纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价格确定。2.按其他纳税人最近时期销售同类效劳、无形资产或者不动产的平均价格确定。3.按照组成计税价格确定。组成计税价格=本钱×(1+本钱利润率)〔本钱利润率由国家税务总局确定〕税务如何处理买一赠一：如果买一赠一的主品和赠品属于同一税目，那么这样的经营行为，就是真正的捆绑销售，对赠品不视同销售对待，计税基数为实际销售价格。买房赠车库注：税务机关对买一赠一活动中的赠品要视同销售征税，是仅限于主品和赠品分属不同税目或税种的行为。第六十六页，编辑于星期三：十三点四十一分。4.如何对视同销售行为的税务处理1.纳税人发生应税行为价格665.对企业库存有何影响由以上这个条文可知，购置不动产可两年分期抵扣。这对于商业地产来说，由于“营改增〞后，购置商业地产等不动产，和购置设备一样进展增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与拥有，会进一步促进市场销售。显然，对于房地产开发企业来说是一重大利好，利于房地产开发企业去库存。财税【2021】36号文中，明确规定“适用一般计税方法的一般纳税人，2021年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2021年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。两年是指的是自然年度的两年，还是按实际12个月计算的两年呢？有利于房地产开发企业去库存第六十七页，编辑于星期三：十三点四十一分。5.对企业库存有何影响由以上这个条文可知，购置不动产可两年分676.对企业财务管理有何影响“营改增〞会引起房地产开发企业资金短缺合同履约管理的影响

对策房地产开发企业可在施工合同中提高工程预付款的比例房地产开发企业应加强对施工企业工程进度款期中支付管理，及时支付才能及时获得进项税额房地产开发企业资金短缺，进而对企业自身的现金流量表产生一定的影响，影响企业的财务决策。实践中，房地产企业的经营形式多为项目公司，需要根据预售收入进行税款的预缴，但需在对施工企业进行进度款期中支付时才能获得大笔的进项税款。房地产开发企业承担的增值税成本较高，所以，“营改增”必将会影响到房地产企业的现金流。触发点这推进了13清单及13合同范本强调的按合同进度款结算的思想，而非竣工图重算。第六十八页，编辑于星期三：十三点四十一分。6.对企业财务管理有何影响“营改增〞会引起房地产开发企业资金68谢谢第六十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。谢谢第六十九页，编辑于星期三：十三点四十一分。69谢谢欣赏第七十页，编辑于星期三：十三点四十一分。谢谢欣赏第七十页，编辑于星期三：十三点四十一分。70营改增对建筑房地产业影响及对策营改增对建筑房地产业影响及对策营改增对建筑房地产业影响及对策2021年3月财政部和国家税务总局经国务院同意印发?关于全面推开营业税改征增值税试点通知?〔财税【2021】36号〕，明确提出将建筑业、房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，自5月1日起，建筑业和房地产业已全面实施“营改增〞。自此，这两个领域对“营改增〞的讨论开场呈现沸腾之声，业界的专家、学者及一些科研机构对“营改增〞的看法不一，其讨论主要集中于：“营改增〞后建筑行业和房地产业的税负增减问题。税负增加了吗？“营改增〞增值税税率11℅增加8%增加6%第一页，编辑于星期三：十三点四十一分。营改增对建筑房地产业影响及对策营改增对建筑房地产业影响及对策712021年3月财政部和国家税务总局经国务院同意印发?关于全面推开营业税改征增值税试点通知?〔财税【2021】36号〕，明确提出将建筑业、房地产业纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，自5月1日起，建筑业和房地产业已全面实施“营改增〞。自此，这两个领域对“营改增〞的讨论开场呈现沸腾之声，业界的专家、学者及一些科研机构对“营改增〞的看法不一，其讨论主要集中于：“营改增〞后建筑行业和房地产业的税负增减问题。税负增加了吗？营业税税率建筑业：3℅房地产业：5℅“营改增〞增值税税率11℅增加8%增加6%第二页，编辑于星期三：十三点四十一分。2021年3月财政部和国家税务总局经国务院同意印发?关于全面72

目录建筑、房地产业“营改增”的必要性—对税负改变的未知预期“营改增”对工程计价的影响—如何确定交易价格建筑、房地产业“营改增〞实施方法的解读—实际税额如何征收“营改增”后施工企业、房地产开发企业关注的热点问题及解答—对策方略第三页，编辑于星期三：十三点四十一分。目录建筑、房地产业“营改增”73

第一部分建筑、房地产业“营改增”的必要性建立相互监视、约束关系，有效防止偷税漏税

消除重复征税，减轻企业负担