南阳秋实苑项目整体定位及物业发展建议

南阳秋实苑项目定位及物业发展建议谨呈：南阳济苑地产2012-6-2322目录2项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议城市概况——位于河南省西南部，面积2.66万平方公里，在河南省面积最大，人口1091万，是河南人口最多的地级市。地理位置：南阳位于河南省西南部，西与陕西省接壤、南与湖北省接壤，东临驻马店、信阳；北临三门峡、洛阳、平顶山。因地处伏牛山以南，汉水之北而得名。因三面环山、南部开口的马蹄形盆地，故称南阳盆地。行政划分：下辖邓州市（代管）、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县、卧龙区、宛城区、南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区等市县区。南阳交通：南阳地理位置优越，交通便利。是豫、鄂、陕的交通要道。洛湛铁路（焦柳铁路）、宁西铁路在南阳交汇。沪陕高速、二广高速、日南高速、许南高速、南阳城区绕城高速、内邓高速、焦桐高速、武西高速、和临三高速（临汾至三亚）等多条高速遍布南阳各地。国道312、207、209等4条国道以及14条省道连接南阳各地。南阳机场为河南三大民用机场之一，南阳西峡旅游机场已被提上议事日程启示——南阳地理位置优越，交通便捷，人口基数大，对房地产市场具有足够的支撑。城市属性全国现象发展潜力城市布局——“一心、两轴、五版块”1.一心：指以中心城区为核心

2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。

3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。空间结构———“一河两岸、四组团”

“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；空间发展：————“东延南拓”中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。启示——本案位处城市中心组团，其地块资源的逐步稀缺必将为本项目带来良好的发展机遇。城市属性全国现象城市布局经济产业——南阳燃料乙醇、卷烟、防爆电机等产品在全省乃至全国有着重要地位；核能，风能、太阳能等新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路。

农业：南阳素有“中州粮仓”之称，是全国粮、棉、油、烟集中产地。粮食总产占全省11%、全国1%；棉花占省20%、全国4%。南阳6个县市区是国家商品粮、棉基地，3个县市区为国家优质基地。南阳黄牛居全国5大优良品系之首。南阳月季产量居全球之最。工业：南阳拥有工业企业13万多家，酒精、石油、印刷板材、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。燃料乙醇被列为国家“十五”试点推广项目。南阳核电已经入围国家十二五规划，项目投产后年产值将达到300亿元。南阳将形成集水电，火电，风能，太阳能与核电为一体的清洁能源基地，为南阳与企业的快速可持续发展奠定了坚实的道路。启示——城市经济产业地位的提升，为南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。南阳的经济高速发展，为南阳市房地产经济打下了坚实基础。城市属性全国现象经济产业城市经济——南阳市GDP稳居河南省第3位。城市经济进入多元化发展的轨道，南阳房地产市场的发展在经济快速发展的带动下已步入高速发展期！启示——城市地位的提升，对于南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。对于本项目来讲，南阳市经济高速发展，为南阳房地产经济打下了坚实基础。2009年，全市生产总值完成1780亿元，增幅12.5%，地方财政一般预算收入28.8亿元,增长30%。河南省内GDP排名处于前列，仅次于洛阳，位居第3位。财政收入占ＧＤＰ的比重明显提高，综合实力和竞争力显著增强，经济总量占全省的比重明显提高。城市属性全国现象经济发展城市经济——随着南阳市大力推进工业产业结构调整，进一步强化“工业立市”思想，南阳市的固定资产投入占GDP比重65%，城市框架进一步拉大，基础设施建设有了飞速的发展。启示——南阳市固定资产的投入，在扩大城市框架，大力推进现代化工业新城的同时，为房地产行业带来的是重要机遇与挑战，如何抓住此次市场机遇南阳市2009年全年固定资产投资为１１５３亿元，比上年增长２８％，其中，城镇投资９２９亿元，增长３１％；在城镇投资中，国有控股投资２７７亿元，比上年下降10％；民间投资６４３亿元，增长６４％；港澳台及外商投资9亿元，增长３２％。第一产业投资３７亿元，增长４０％；第二产业投资６０３亿元，增长３６％；第三产业投资２８８亿元，增长２０％城市属性全国现象经济结构经济角度——人均GDP和可支配收入，居民经济水平的不断提高，促使置业需求随之迅速提升。南阳市房地产行业处于快速发展期。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求启示——居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据目前南阳房地产市场特征，房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。对于本项目来讲，深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！◆随着南阳市整体经济水平的快速发展，南阳市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。伴随着南阳市居民经济条件的逐步改善，南阳市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。

◆南阳市09年人均GDP为17646元，约合2000美元。根据世界银行标准来判断，南阳市的房地产行业处于快速发展期。城市属性全国现象收入水平消费角度——居民收入的稳步增长，消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平，在一定程度上促进了南阳市商业的繁荣，是项目规划16000m2体量商业潜在利好！◆2009年，南阳市城镇居民人均可支配收入13498元，同比增长10%。消费支出9595元，同比增长11%。支出收入比达到71%。◆与省内其他城市相比，南阳市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，人民消费意愿较强。启示——随着人民收入水平的不断提高，南阳市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣，尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛城市属性全国现象消费水平城市人口——年轻劳动力外流严重，南阳大约有50-100万的人口长年在外务工，其中目标以沿海城市居多。城市化进程加快，南阳市市区人口近年以每年10万的速度递增，预计在2020年达到200万人口，部分县城也将达到50万人口的中等城市。集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型◆截止2009年末，南阳市人口规模达到1096万人。其中城镇人口402万人，城镇化率为37%。低于全国平均水平5个百分点。城镇化率提升速度缓慢。◆据规划，到2015年，南阳城镇化率应达到48%以上，城镇常住人口达到550万，2010-2015年均提高2个百分点.按照人均住宅面积26平方米计算，意味着每年将新增200万平方米的市场需求。启示——住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长，南阳市的城市格局将出现一定的变化。。城市属性全国现象城市人口到达市区区主要节节点的直直线距离离区域车程(km)卧龙岗景区3.5人民公园0.5南阳汽车站2南阳火车站2.8南阳市政府1.5市人大市政协1.7白河湿地公园3.1本案区域域属于卧卧龙区，，城市中中心核心心区域.向东500米为人民民公园,生活便利利，交通通方便,城市价值值较高.本案区位属性项目四至交通条件配套设施项目属性全国现象区位属性区位属性项目四至交通条件配套设施北临建设设中路东靠电厂厂办公楼楼，再向前为为人民路路及人民民公园本案西接文化化路及工工业南路路南为老街街区，再向前为为新华西西路项目临建建设里，，靠近人人民路，，地段良良好，但但西北角角为预留留变电站站，以后后噪音和和辐射会会对社区区产生影影响.项目属性全国现象项目四至区位属性项目四至交通条件配套设施项目周边边拥有1路、2路、6路、11路、15路、20路、22路、29路等数条条公交线线路,公交出行行十分便便利;本案周边边人民路路、工业业路和新新华西路路都是南南阳商业业购物区区，商业业非常繁繁华，人人流众多多；在建的银银基商贸贸城和摩摩根中央央公园都都有家乐乐福、大大润发、、大型商商场、电电影院等等大型商商业配套套，极可可能形成成南阳最最核心商商业中心心。项目周边边路况良良好,公交系统统十分完完善,出行便利利，周边边商业氛氛围浓郁郁发展前前景可观观。项目属性全国现象交通条件区位属性项目四至交通条件配套设施人民公园园南阳府衙衙南阳九中中银都建国国酒店口腔医院院南阳九小小项目尽享享老城区区繁华,生活配套套齐全，，又有休休闲配套套，且闹闹中取静静，是不不可多得得的风水水宝地。。社区内内16000平米商业业也足以以满足社社区需求求.配套资源源:学校:市三中、九九中、九小小、十六中中商超:盛德美、大大统百货等等医院:口腔医院、、宛城第一一人民医院院、市中心心医院、电电力医院酒店:银都建国酒酒店、绿都都花园酒店店旅游资源:人民公园、、南阳府衙衙专业市场:银基商贸城城、建材大大世界、家家电大世界界等项目属性全国现象配套设施建设用地面积29017.9m2总建筑面积150380m2其中地上总建筑面积130580m2其中住宅建筑面积113380m2商业建筑面积16000m2幼儿园建筑面积1200m2地下室建筑面积19800m2不计容积率建筑密度24.1%容积率4.5总户数943套100%其中90-100m2两房295套31.3%120-130m2三房498套52.8%130-140m2三房86套9.1%140-144m2三房64套6.8%绿地率36.2%总停车位700位其中地上停车位200位地下室停车位500位整体规划概概述：项目由7栋31至33层的高层组组合而成，，沿街底层层设计为底底商。总建面约15万平米.容积率4.5主要经济技技术指标项目属性全国现象经济指标1616目录16项目属性界界定目标解析及及核心问题题分解市场及需求求分析项目整体发发展战略及及定位户型建议物业发展建建议1717追求项目的的回现速度度就是要在在产品品质质和价格上上作出让步步传统观点追求项目的的回现速度度意味着尊尊重市场主主流形势，，以合适的的价格提供供合适的产产品利润最大化化就是尽可可能使项目目高端化，，往往不得得不牺牲销销售速度利润最大化化意味着项项目的价值值体系中具具备高溢价价的发力点点，与销售售速度不直直接挂钩以“保证回回现速度””及“利润润最大化””为主要目目标，在两两者平衡点点上树立标标杆形象17目标解析全国现象项目目标项目目标一一：保证一定的的回现速度度项目目标二二：追求项目利利润最大化化我们认为，回现现速度与利利润最大化化之间并不不矛盾，关关键在于：：寻找市场走走量最好的的产品作为为回现的保保证寻找走量前前提下产品品高溢价的的可能性和和突破点标杆形象传统观点我们的观点我们的观点1818基于项目本本体与目标标解析，聚聚焦项目分分析的核心心问题：18核心问题全国现象核心问题梳理我们想要什么？稳定的回现现速度项目利润最最大化标杆形象及及口碑我们面临的现状？市场竞争风风险未知目标客户偏偏好未知土地成本较较高在现有市场场条件下，，确定何种种物业组合合？解决各物业业的配比及及面积段，，保证去化化速度？核心问题：：如何进行行风险控制制下的利润润最大化？？如何最有效效地对客户户进行最大大化捕捉？？如何在成本本可控下实实现产品高高溢价？项项目核心竞竞争力和价价值体系？？控制风险利润最大化化目标分解1919目录19项目属性界界定目标解析及及核心问题题分解市场及需求求分析项目整体发发展战略及及定位户型建议物业发展建建议2020目录20市场及需求求分析宏观政策层层面整体市场分分析各物业类型型市场扫描描2012年6月8日起下调金金融机构人人民币存贷贷款基准利利率。金融融机构一年年期存款基基准利率下下调0.25个百分点，，一年期贷贷款基准利利率下调0.25个百分点；；其他各档档次存贷款款基准利率率及个人住住房公积金金存贷款利利率相应调调整。央行降息清清楚地表明明了稳增长长、促发展展的政策转转向。当前前市场已经经处于明显显的底部区区域，政策策的推动会会使市场有有趋势性的的改变，市市场会明显显向上。近期各地房房企拿地热热情明显高高涨，成交交回暖，但但调控的基基调为改变变，整体利利好，也不不可盲目乐乐观。2222目录22市场及需求求分析宏观政策层层面南阳市场分分析各物业类型型市场扫描描南阳市商品品房均价近近几个月震震荡走高，，整体向上上趋势并未未改变，5月份成交均均价重新站站上三千元元大关，达达到3345元/平方米，创创六个月内内新高。其其中：住宅宅销售均价价继连续两两个月环比比小幅下降降后，本月月呈现出回回升态势，，达到3219元/平方米，环环比涨幅高高达29.4%；非住宅均均价波动剧剧烈，这主主要由于非非住宅销售售量比较小小，容易受受个案影响响，而非住住宅价格往往往与项目目的区位有有密切关系系，因而无无形中加大大了非住宅宅均价的波波动性；二二手房成交交均价在经经过4月份休整后后，5月份环比大大幅上涨18.5%，达到2099元/平方米，创创历史新高高。启示——2011年5月，全市商商品住宅成成交均价为为3345元/m2,创6个月内新高高价格走势2011年第二季度度南阳市中中心城区商商品房批准准预售项目目共计24个，商品房房批准销售售5833套，预售面面积面积为为69.83万㎡，较上上季度增长长55.2%，较去年同同期增长108.8%。其中住宅宅商品房预预售面积65.33万㎡，较上上季度上升升76.6%，较去年同同期增长73.5%。2011年第二季度度，中心城城区商品房房成4913交套，共52万㎡，均价价3115.02元/㎡；商品住宅宅成交4222套，共50.27万㎡，非住住宅商品房房成交691套，共1.74万㎡。整体体二手房成成交1234套，共6.64万㎡，均价价1857.81㎡；住宅二手手房成交1123套，共10.93万㎡，均价价1669.48/㎡㎡。成交量分析析启示——在全国楼市市调控政策策的打压下下，虽然部部分一二线线城市出现现了或量减减、或价跌跌、或量价价齐降的局局面，但是是，市场还还在反复博博弈之中，，而三四线线城市受到到冲击较小小，房价和和成交面积积逆势快速速攀升。用地单位宗地位置土地用途面积（公顷）总价（万元）

单价（万元/亩）签约时间南阳市康泰置业有限公司滨河路西侧中低价位、中小套型普通商品住房4.34871172.917.982011.9.15南阳市惠农达农资集团有限公司建设西路45号其他普通商品住房2.88693569.582.432011.7.13南阳四友房地产开发有限公司文化路东侧中低价位、中小套型普通商品住房2.0795138.04.422011.5.13南阳市新起点生化研究所南阳市高新区明山路中低价位、中小套型普通商品住房1.3326795.039.772011.4.6南阳市宛城区汉冶街道办事处蔡庄社区居民委员会天山路北侧中低价位、中小套型普通商品住房0.8891572.642.932011.4.1南阳福成房地产开发有限公司高新路与明山路交叉口西南角其他普通商品住房1.546625.926.992011.2.23南阳市汽车板簧总厂光武路南侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6715763.675.812011.2.21南阳锦纺商贸有限责任公司八一路北侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6954724.669.462011.1.20南阳市龙都房地产开发有限公司规划312国道南侧，长江路西侧中低价位、中小套型普通商品住房13.0515383019.562011.1.20南阳市民祥房地产开发有限责任公司建设东路南侧中低价位、中小套型普通商品住房1.09951409.485.462011.1.17南阳市拓宝玉器有限公司工业路与卧龙路交叉口西南角中低价位、中小套型普通商品住房0.5392286.735.442011.1.07河南四建股份有限公司麒麟路24号中低价位、中小套型普通商品住房1.1534269.715.592011.1.07南阳市东峰生化厂七里园街南侧中低价位、中小套型普通商品住房0.6694321.832.052011.1.102011年住宅用地地出让情况况根据南阳市市“东移北扩”的发展战略略，未来的的经济、政政治、文化化中心将转转移至城区区东北区域域。目前，，市政府已已确定搬迁迁至张衡东东路，312国道将于2012年3月前改道到到白河南，，改道后的的312国道将成为为城北景观观大道，东东城区的旧旧城改造也也大面积展展开，另外外在农运会会为契机的的带动下，，城市框架架迅速拉大大，东北区区域新增大大片土地供供应。启示——在农运会前前，南阳房房地产市场场土地供应应量充足，，开发将步步入高峰期期中心城区黄黄金地带区区域以白河为中中轴的沿河河两岸开发发区域以张衡路和和独山大道道为中轴的的高新区区区域以北京大道道为轴线的的开发区域域南阳房地产产区域市场场根据南阳市市城市发展展总体规划划纲要，白白河两岸开开发将成为为今后10年城市规划划工作的重重中之重。。由于地理理位置得天天独厚，不不可复制，，目前沿河河两岸成为为适宜养生生久居的生生态地产聚聚集地，小小区在绿化化环境设计计、户型筛筛选及物业业服务方面面均代表南南阳市楼盘盘发展风向向标。北京大道系系南阳市城城区西部主主要的交通通要道，该该区域内建建造了大量量的单位集集资和档次次较低的商商品房，占占地面积较较小，品质质较差，舒舒适性欠缺缺。随着北北京大道的的顺利拓宽宽和改造，，道路两旁旁景色宜人人，居住环环境大大改改善。近几几年，该区区域也逐渐渐发展为比比较理想居居住地。该区域域是南南阳市市未来来的行行政中中心、、文化化中和和经济济中心心，城城市配配套、、城市市规划划以及及交通通网络络等方方面前前瞻性性较好好，且且周边边多为为新搬搬迁的的行政政事业业单位位，如如公安安局、、检察察院、、地税税局、、国税税局、、移动动公司司等，，是我我市中中高端端消费费群居居住最最密集集之地地。目目区域域内人人文环环境和和绿化化环境境堪称称城区区之榜榜样，，区域域周边边有南南阳市市中心心医院院、八八中、、妇女女儿童童医院院、建建行、、中行行、农农贸市市场等等生活活配套套，是是适宜宜居住住和投投资的的较佳佳区域域。该区域域位于于繁华华的都都市中中央，，主要要集中中在以以人民民路、、工业业路和和新华华路、、文化化路为为轴线线区域域内。。交通通便利利，生生活便便捷，，生活活配套套一应应俱全全，是是居家家生活活、从从事商商业经经营和和从事事投资资的黄黄金地地带，，是开开发商商住一一体化化以及及大型型复合合型社社区的的理想想之地地。土土地资资源稀稀缺，，商业业发达达，但但城市市绿化化覆盖盖率较较低，，粉尘尘污染染和噪噪音污污染较较为严严重，，高端端住宅宅产品品的开开发空空间有有限。。南阳房房地产产区域域市场场特征征土地资资源日日渐稀稀缺，，以商商住一一体化化开发发为主主西区楼楼盘聚聚集地地，以以中低低端楼楼盘为为主自然资资源优优势突突出，，高端端高质质城市发发展方方向，，宜居居宜投投资2727目录27市场及及需求求分析析宏观政政策层层面整体市市场分分析主要竞竞争项项目扫扫描竞争项项目分分析南阳高高层住住宅项项目众众多,不可能能一一一研究究，因因此我我们把把项目目周边边的主主要在在售或或即将将推售售项目目，可能跟跟本案案存在在竞争争关系系的项项目做做为研研究对对象.根据本本项目目区位位属性性、产产品类类型、、推盘盘时间间及客客户集集中程程度可可确定定本案案面临临的竞竞争项项目主主要要要为：银基基商贸贸城、、摩卡卡中央央公园园和永安尚尚城国国际；其他宇信凯凯旋城城、同同晟国国际、、常绿绿林溪溪谷、、盛世世龙源源2期、白白金瀚瀚宫、、旺角角华庭庭、教教育佳佳苑基基本售售罄或或尾盘盘或区区位较较远。。永安．尚城国际开发商河南永安房地产开发有限公司规模占地面积194664m2,建筑面积约56万m2项目地址南阳市仲景路与天山路交汇处建筑类型高层、商业街区、酒店物业类型28-33层全高层建筑+10万m2商业街区+3.8万m2酒店，自身规划9万m2西班牙水景园林主力户型主力户型集中在88-95m2精致两房和121-140m2舒适三房，109m2创新型复式和174m2阔景四房销售价格4300元/m2容积率绿化率40%广告诉求城市中轴56万m2都会综合体，在户型设计上提出N+1百变空间，更多赠送面积等景观配套5大主题花园、9万平米西班牙园林水系、商业街、酒店等销售动态10月1日正式认筹，交1万抵2万或交3万抵5万，另外可参加抽奖，几次推盘销售情况良好。同晟国际开发商南阳市同晟房地产开发有限公司规模总建筑面积约27万m2项目地址南阳市仲景路与光武路交汇处建筑类型高层、酒店、独立商铺物业类型项目共包含8栋高层建筑（其中1栋公寓，其余普通住宅均为两梯四户）和大面积商业用房，集合休闲娱乐步行街区、大型商超、高层住宅、精品公寓等多种业态，主力户型销售价格待定广告诉求引领南阳城市新街区生活景观配套规划有65000m2综合购物广场、15000m2商业步行街和超市、三维立体空间景观销售动态5月28日开始认筹，商铺交10万抵12万，住宅交2万抵3万。另举行VIP卡日增值活动，商铺日增值88元，住宅日增值58元，至开盘前截止。认筹情况良好。常绿．林溪谷开发商南阳市常绿置业有限公司规模建筑面积约27万m2项目地址南阳市工业路与光武路交口西北角（原柴油机厂）建筑类型高层物业类型由14栋英伦建筑群组成，总户数2800户，停车位2200个主力户型主力户型36-150m2创变户型，更多赠送空间销售价格4500元/m2容积率2.8绿化率42%广告诉求大城中央，林溪美地景观配套5万方中央景观生态园林及入口广场销售动态整体项目分三期滚动开发，其中，一期为2、5、7、9、11号楼，30F，均为两梯四户，共计约840户，8月12日开始排号，8月27日摇号选房，当前正在销售中，交两万抵三万，五日之内交齐首付（暂定为房款总额30%），额外再优惠一万，五证不全，签订购房合同要等到11月份，届时规定首付比例，一期房源销售率在70%以上。宇信凯旋城开发商河南省宇信房地产开发有限公司规模占地68000㎡，129亩；建筑面积28万㎡，其中住宅25万㎡，商业3万㎡项目地址南阳市建设路与明山路交叉口建筑类型高层物业类型9幢33层高层建筑、一栋4层大商业及部分小户型公寓，共900套主力户型主力户型为86-110㎡花园两房、115-143㎡三房、160㎡以上大宅。销售价格4300元/m2容积率3.68绿化率40%广告诉求城市中央，园林公馆景观配套凯旋广场、马赛广场、香榭丽商业大街、四大法式皇家花园、安琪儿儿童乐园、网球场、羽毛球场、3万平米主题购物广场、地下停车场、6米高精装修入户大堂等销售动态项目二期推出5#、6#、7#三栋31层的高层，均为2梯4户，目前剩余的房源为130平米以上大三房（主要分布在22层以上较高楼层），及8#少量两房（只能全款，优惠2%）。优惠措施：（1）全款优惠3%，按揭首付30%，优惠1%。（2）十一期间推出购房优惠，在措施（1）的基础上购房再优惠1%。银基商贸城-旺角华庭开发商南阳四友房地产开发有限公司规模旺角华庭是银基商贸城A座住宅A02\A03住宅楼项目，银基商贸城总建筑面积150万㎡项目地址南阳市文化路与八一路交汇处东南角建筑类型高层物业类型2幢26层高层（其中住宅20层），A02三梯9户，A03三梯11户，共400套房源主力户型主力户型为57-114㎡间销售价格估价4500元/m2广告诉求居旺地、立中心、赢天下景观配套尽享150万方银基商贸城城市综合体配套，周边教学、医疗、休闲、娱乐、购物等生活配套齐全销售动态目前处于客户咨询中，预计11月开盘金居地．白金瀚宫开发商南阳市金居地房地产开发有限责任公司规模总建筑面积32000平米项目地址南阳市工业路与八一路交叉口向西150米建筑类型高层物业类型2栋高层+沿街商铺主力户型主力户型为85-125㎡销售价格待定容积率绿化率40%广告诉求城中央，欧尚生活领地，买二房得三房，买三房得四房景观配套地处城市核心，周边以裕华商城、丹尼斯为代表的购物圈，以司法局、税务局为代表的办公圈、以国际饭店为代表的酒店圈、以商行、工行、中行、建行为代表的金融圈、奥斯卡影城、六中、九中、十三中等销售动态10月2日公开认筹，交3万抵4万，据销售人员介绍已基本售罄。盛世龙源2期开发商南阳市众益食业有限责任公司规模占地105亩；建筑面积18万㎡项目地址南阳市建设路与文化路交汇处建筑类型高层物业类型9幢28-33层高层建筑、共1300套主力户型95-142㎡两房、三房户型销售价格4000元/m2容积率3.5绿化率41%广告诉求源系千年、显赫中央（卖点有N+1灵动户型，70米超大楼间距等）景观配套规划有1700m2双语幼儿园，1500高档商务会所，设置有健身房、乒乓球室、羽毛球馆、台球室、美容中心等休闲娱乐设施，周边有家电大世界，盛德美，裕华商城，新华城市广场，建行，海底捞，时令电器，南阳电力医院，南阳九小，九中等销售动态项目户型设计和本项目很类似，位置靠近，现已基本售罄，在准备推售商铺，最终实现价格4000左右。摩根中央公园开发商

明伦集团规模总用地面积为69634.9平方米，总建筑面积为365046.5平方米项目地址人民路与建设路交汇处西北角（人民公园旁）建筑类型高层物业类型层高层建筑、共1980套主力户型95-142㎡两房、三房户型销售价格5000元/m2容积率5.29绿化率35%广告诉求集商业、白金级写字楼、顶级奢华精装公寓、魅力生活住宅为一体的高品质商业休闲之城。景观配套包含了主题生活卖场、品牌时尚零售、休闲餐饮、亲子天地、美容SPA，量贩式KTV、运动城、电影院线等多个功能区。引进多家国际知名品牌，将多元化的时尚生活元素融入开放式家庭生活体验销售动态5万抵6万，10万抵12万，项目户型设计和本项目很类似，位置靠近，营销展示比较好，是项目最主要竞争对手。373737两房和和三房房为市市场主主流户户型，，两房房主力力面积积段80-110平米，，三房房主力力面积积段120-140平米市场分分析全国现现象户型区区间注：以以市场场内典典型楼楼盘户户型进进行分分析四房三房两房一房8090100110120130140150160170180190200210220

230240250

面积（㎡）

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●383838开发区区高层市市场：：两房房总价价30~40万元；；三房房总价价50~65万元市场分析全国现象总价区间●●●200㎡160㎡120㎡80㎡303540455055606065707580

总价（万元）

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●开发区高层市场：两房总价30~40万；三房总价50~65万。。393939老城区，，单盘年年均消化化量在6-10万平米，，众多楼楼盘开盘盘推出3-5万方，开开盘基本本售罄。。核心地段段高端项项目月均均去化量量10套，其他他周边区区域楼盘盘月均去去化50~70套；80~100㎡和120~140㎡较受欢欢迎，市市场去化化速度较较快；市场分析全国现象去化情况404040根据置业业目的与与支付能能力将客客户分为为四大类类，并对对每一类类进行深深入研究究对现有客客户按下下列两种种维度进进行划分分综合两种种标准进进行划分分依据置业目的纯投资客户舒适改善型客户首改客户刚需客户依据支付能力中高端客户中端客户中低端客户纯投资客户主要以租金回报、短期变现或长期增值为目的，看未来升值潜力，受政策影响波动较大，偏好小户型产品舒适改善型客户市场中高端客户，不缺住房，但看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为舒适型改善首改客户目前市场多表现为中端群体，对于产品及社区品质，以及学区、生活配套等较为关注，置业目的多为房间需求增加及社区环境改善刚需客户产业客户为主，目前多由支付能力中低端的群体构成，置业目的多为婚房或拆迁等刚性需求客户分析全国现象客户盘点414141刚需置业客户现状需求产品中小户型为主（90㎡两房）置业次数多为首次置业总价承受能力25-40万元客户构成电厂员工层/外来产业客户/政府及事业单位普通员工/养老客户，一般年轻人自住居多客户量级市场项目中均普遍存在，但不集中客户置业目的婚房/拆迁/养老等客户关注因素总价限制/周边配套/公交体系刚需客户户小结——电厂及周周边为刚刚需主流流客群在各楼盘盘中均普普遍存在在，对总总价敏感感，同时时极为看看重地段段和周边边的配套套情况刚需客户户——以周边客客户为主主流客群群，受总总价限制制且依赖赖配套客户分析全国现象刚需客户424242刚需白领领客户特特征：讲讲究实在在，对性性价比要要求高，，爱占小小便宜客户分析析全国现象象典型客户户客户置业业特征：：2房：90㎡左右承受总价：25-40万置业情况（户型/面积）租房，和父母住一块原居住情况（户型/面积）25岁左右大型国有企业、事业单位、公司普通员工两口之家，准备结婚（刚性需求）部分养老需求客户描述

依赖公共交通关注配套关注价格置业特征代表楼盘称呼：张张先生年龄：45岁性别：男男籍贯：南南阳从事行业业：出租租车司机机，女儿儿公务员员目前居住住地：老老城区置业次数数：1次购买面积积：90平米购买总价价：25~40万元左右右购买户型型：南北通透透型二房房客户语录录——“我去看了了尚城国国际，认认了筹最最后还是是没买，，想再等等等。””——“我是给女女儿买的的，她就就在政府府上班，，我们也也都在老老城区，，习惯了了住这边边。”——“我开盘就就去看了了，当时时4000不到不敢敢买，你你说现在在房子还还会不会会跌了啊啊。”——“我就要挑挑个好楼楼层，你你认不认认识他们们里面的的人，给给我留一一套12层以上的的，我不不要太低低的，太太低光线线不好。。”——“我不要那那种不透透气，我我们就是是讲究南南北通透透，要光光线好。。”——“我就想买买个二三三十万左左右的，，太贵了了买不起起。”客户特征征描述讲究实在在，对性性价比要要求高，，对价格格敏感，，但在价价格差价价不是太太大的情情况下，，看重园园林和小小区整体体感觉。。爱占小小便宜，，总担心心自己买买贵了，，买涨不不买跌。。434343首改置业客户现状需求产品120~140㎡三室置业次数首置或二次置业总价承受能力50~70万元客户构成大型企业中高层/基层公务员/银行职员/父母为子女置业客户量级市场项目中大量存在客户置业目的刚性需求/首次改善居住/带有长线投资性质的自住客户关注因素产品设计/项目形象及园林景观/地段价值认可首改客户户现状小小结——为市场最最主流的的客户群群体，一一般置业业面积为为120-140平米三房房，两代代居，多多一个房房间预留留为客房房，可承承受总价价为50-70万左右关注社区区的品质质及周边边配套首改客户户现状——市场项目目中大量量存在，，两代居居的三房房需求客客户，关关注社区区品质客户分析全国现象首改客户444444客户分析析全国现象象典型客户户首改客户户特征：：有一定经经济储备备，考虑虑改善现现有居住住环境或或为子女女准备婚婚房，兼兼顾投资资客户置业业特征：：3房：120－140㎡承受总价：50~70万以内置业情况（户型/面积）120－140㎡原居住情况（户型/面积）35岁左右大型国有企业、事业单位、公司中层员工，小企业主，乡镇原住民三口之家，有一个小孩部分投资需求客户描述

关注配套（学区、与生活相关设施）大社区、产品置业特征摩根中央公园代表楼盘称呼：赵赵先生年龄：51岁性别：女女籍贯：南南通从事行业业：银行行主任目前居住住地：公公园附近近置业次数数：2次购买面积积：120-140平米购买总价价：60万元左右右购买户型型：南北通透透型三房客户语录录——“我儿子22岁，还在在上大学学，我跟跟太太两两个人现现在就住住80多平的房房子，就就在你们们那个地地块南面面，6层的小高高层，我我住3层；另外外还有一一套在140几平三房房，准备备给儿子子做婚房房的。””——“目前算是是银行中中层管理理人员吧吧，跟我我差不多多级别的的人都至至少有两两套以上上房子。。”——“尚城国际际我去看看过，也也喜欢啊啊，但还还是远了了一点；；——“我能承受受的总价价大概六六七万吧吧；买个个高层就就合适了了，我自自己住的的话宁愿愿买面积积小一点点的，家家里就我我和老婆婆两个人人，但小小区环境境一定要要好，环环境很重重要，绿绿化要做做出感觉觉来，要要南北通通透；再再说90几平，或或者110-120平出手也也好卖。。”——“面积一样样的话，，平层和和复式没没特别的的偏好，，要综合合价格还还有户型型来考虑虑；客户特征征描述有一点经经济储备备，已经经有两套套左右的的房子，，考虑首首改或为为子女准准备婚房房，也考考虑投资资；对户户型讲究究实用舒舒适，注注重小区区环境。。454545舒适改善善型客户户现状——作为首改改客户的的居住升升级客户户，市场场项目中中普遍存存在

舒适改善型客户现状需求产品高品质大户型，150-170平米的3+1房置业次数多次置业总价承受能力70万元以上客户构成大型企业高层/政府及事业单位高层/私企业主客户量级市场项目中普遍存在，比首改客户量略少客户置业目的首置首改客户的居住升级，改善型自住/资源或产品形式占有/投资价值，资产保值客户关注因素社区品质/地段价值/环境资源/户型舒适舒适改善善型客户户现状小小结——作为首改改客户的的居住升升级客户户，市场场项目中中普遍存存在，总总价承受受力在70万以上关注因素素主要为为社区品品质、环环境资源源、户型型的舒适适度及保保值价值值客户分析全国现象舒适改善客户464646客户分析析全国现象象典型客户户舒适改善善型客户户特征：：看重区区域未来来发展、、小区品品质、绿绿化、物物管客户置置业特特征：：3－4房：160－170㎡承受总价：80万以内置业情况（户型/面积）不限，三房、自建房、别墅均有原居住情况（户型/面积）35－45岁私企业主，乡镇原住民，大型国有企业、事业单位公司高管三口之家，有一个小孩部分投资需求客户描述关注品质、大社区、产品、物管、身份感置业特征摩根中央公园代表楼盘称呼：：丁先先生年龄：：40岁左右右性别：：男籍贯：：南通通从事行行业：：银行行业务务部总总经理理目前居居住地地：老老城区区置业次次数：：多次次购买面面积：：180~160平米购买总总价：：80万左右右购买户户型：：南北通通透三三房客户语语录——““我现在在住在在市区区，离离工作作的地地方不不远，，我住住的是是6层楼的的多层层，我我住五五层，，200㎡多一点点的。。”——““08-09年买的的，我我买这这个房房子主主要是是因为为学区区房，，而且且我上上班也也方便便，我我小孩孩上学学比之之前可可以省省去15分钟，，一来来一回回就是是30分钟呢呢、方方便啊啊。””——““也在考虑买买房，投资资自住都可可以，因为为现在通货货膨胀厉害害啊，要保保值啊；——“新区我也买买了房子，，将来考虑虑自己住。。我现在是是越买越小小，是以保保值的心态态，投资+自住，以后后儿子上大大学了我和和老婆就住住新区的房房子了，房房子的空间间是要大，，小孩上学学了就剩我我和老婆两两个人，不不需要房间间那么多。。”——“我喜欢小区区里面有竹竹子，但是是和我买的的房子差不不多，所以以我就不买买了，客户特征描描述为人低调，，不张扬，，不希望太太多人知道道自己买房房，选择舒舒适、宽敞敞，看重区区域未来发发展、小区区品质、绿绿化、物管管等。474747投资客户特征需求产品多为住宅产品，少量商铺及商住公寓，面积主要取决于投资客户自身实力，主要以小面积为主客户构成南通政府及事业单位中高层/私企业主客户量级普遍存在，主要受宏观调控影响变化明显客户置业目的跟风投机者较多，主要看好本身的增值潜力，关注租金回报率的较少客户关注因素升值潜力/区域发展目前受宏观观调控影响响，投资客客户比例锐锐减；投资资客户产品品选择主要要取决于自自身实力，，主要以小小面积产品品为主，看看好区域的的长期发展展潜力及物物业的升值值。投资客户特特征及现状状——以小面积产产品为主，，看好区域域的长期发发展潜力及及物业的升升值客户分析全国现象纯投资客户484848市场分析全国现象物业发展机会市场竞争竞争集中在在本区域内内，未来面面临较大供供应竞争，，并于下半半年放量，，竞争压力力大客户认知客户关注产产品、社区区品质、周周边配套、、价格针对本项目目地块资源源，客户认认知度高可通过产品品发力提高高产品价值值感市场主流为为首置首改改客户，地地段、学学区、社区区品质、户户型、环境境为高层客客户主要考考虑因素产品细分本片区未来来市场竞争争压力较大大，主流产产品在政策策调控下风风险可控以市场主流流两房和三三房为主，，强调南北北通透、舒舒适空间两房主力面面积段80-100平米，三房房主力面积积段120-140平米、舒适适性三房150-170平米主卧面宽两两房3.5米、三房3.8-4.2米；客厅面面宽两房3.8米4949目录49项目属性界界定目标解析及及核心问题题分解市场及需求求分析项目整体发发展战略及及定位整体规划构构思物业发展建建议5050基于项目发发展核心问问题及市场场分析的基基础，本项项目的整体体发展战略略有以下三三点50物业定位筛筛选开发操盘思思路主力客户圈圈定建筑风格、、园林、户户型市场细细分小户型产品品先行启动动，造成市市场热销中高端及高高端客户及及少部分刚刚需发展战略全国现象物业定位5151根据地块、、市场、经经济三个产产品筛子，，建议增加加小户型产产品51发展战略全国现象物业选型地块本体层面市场竞争层面经济效益层面综合以上选选型依据，，建议本项项目的增加加部分较大大赠送面积积小户型容积率约4.5，建筑密度24%靠近人民公园，配套完善靠近变电站建赠送面积较大的小户型市场主流的低密度产品有80-100两房和120-130平米三房，以该户型为主，确立项目中高端形象四房比例减少，和周边项目比我们规模和景观以及自身商业配套优势较小可考虑增加部分可拆分子母户型保证容积率最大化能尽快销售不正面和摩根中央公园竞争5252从本项目的的开发目标标出发，根根据市场不不同客群与与项目价值值匹配度，，圈定各物物业类型客客群52发展战略全国现象主力客户圈定项目价值体系对应客户群体已有地段与资源可打造产品价值配套逐步升级地段驱动资源驱动产品驱动价格及配套驱动项目开发目目标对客群群圈定的指指示客群与项目目价值匹配配度保证稳健的的回现速度度追求项目利利润最大化化抓取市场各各物业类型型主流显性性客户，以以保证去化化速度抓取对本项项目价值塑塑造点最具具感知的客客户群体，，以追求高高溢价开发目标对应客群偶得客户核心客户重要客户5353以首改客户户为核心客客户，以刚刚需及舒适适改善型客客户为重要要客户53发展战略全国现象主力客户圈定本项目客户户圈定各客群与本本项目价值值匹配度偶得客户核心客户重要客户开发区高层层主流客群群排序纯投资型舒适改善型型刚需型客户户首改型客户户主流首改型客户户舒适改善型型刚需型客户户纯投资型匹配度高中高端客户户看重地段、、资源及产产品品质111中端客户看重产品户户型、社区区环境111中低端客户户看重周边生生活配套、、总价111受政策影响响波动大高层产品为为本项目的的充容及回回现产品，，重点抓取取市场主流流客群，以以保证去化化，可通过过开发分期期策略提高高溢价及档档次感。5454根据项目目目前的规划划进展情况况，各物业业类型户型型配比如下下54产品定位全国现象户型配比建议90=100平米两房比比例占55%左右，1#西单元和2#以2+1或3+1户型为主；；120-130平米三房比比例占40%左右130平米以上三三房保留半半个单元，，建议放在在4#东单元。5555客户定位———以周边边事业员工工及公务员员为主力群群体，少量量投资客55整体定位全国现象客户定位50-70万总价承受力产品偏好120-130㎡3+1房90-100㎡（两房）90㎡（2+1房）舒适改善型客户首置及首改客户低密度物业客户30-40万主力客户特征客户来源：周边地区，少部分周边县市客户身份：企事业中层员工、小企业主、公务员置业动机：首次或多次改善居住环境价值敏感点：户型>学区>园林景观>价格客户来源：全南阳市级周边客户身份：企事业普通员工、公务员置业动机：90-100㎡两房主要满足首置及投资需求；价值敏感点：产品形式>园林景观>户型>产品品质5656目录56项目属性界界定目标解析及及核心问题题分解市场及需求求分析项目整体发发展战略及及定位户型建议物业发展建建议5757高品质价值全国现象产品户型—高层高层户型以以方正为基基础，户型型差异不明明显，赠送送面积等创创新手段不不多，产品品创新空间间大户型面积89㎡，小户型面面积控制较较好，主次次卧赠送270度观景阳台台受客户认认可。182㎡四房，两开开间长阳台台，受客户户认可。——金鼎湾国际际140㎡三房，特色色餐厅，跃跃式设计。。88㎡两房，偷面面积7平米，客户户接受度高高。产品价值挖挖掘：凸窗窗在新的测绘绘规范下，，凸窗高度度小于2.2米或进深不不大于0.6米，凸窗部部分仍不计计算建筑面面积，这一一部分免费费赠送面积积虽然不多多，但对于于中小户型型的使用，，意义十分分重要。户型设计创创新建议层高不超过过2.2米，属于赠赠送面积产品价值挖挖掘：入墙衣柜，，扩大室内内空间户型设计创创新建议L型阳台可以以通过二次次改造增加加一个房间间户型设计创创新建议产品价值挖挖掘：异形形阳台90平米左右二二房可以利利用此类变变化将房间间变为三房房单位100平米左右三三房产品价值挖挖掘：异形形阳台可以改造成成房间的内内阳台户型设计创创新建议90平米左右二二房可以利利用此类变变化将房间间变为三房房单位110平米左右三三房空中院馆解决户型进进深过长所所引起的室室内通风采采光不足的的问题户型设计创创新建议平层之间的的户型组合合一套单身公公寓加一套套两房两厅厅组合成一一套三房两两厅可参考此类类布局，一一房和一个个两房单位位和重新组组合利用，，成为面积积为110-120平米左右的的三房，增增加市场主主流产品的的数量同理，两套套两房两厅厅也可以组组合成一套套四房两厅厅。户型设计创创新建议64646464首置两房80-90平米——做足赠送，，控制总价价，实现2+1功能户型面积：：90M2左右户型：两室室一厅一卫卫宽达三米的的“空中院院馆”不仅仅很大限度度的改善采采光通风，，而且能提提供多样化化的空间功功能。凸窗观景阳台赠送花园空中院馆厨房餐厅空中院馆/可改房间错层阳台户型面积：：80M2左右户型：两室室一厅一卫卫赠送空中院院馆，错层层阳台，实实现实用2+1房功能高品质价值全国现象产品户型—高层65656565首置首改三三房120-144平米：赠送送空中院馆馆提高附加加值，餐厅厅全明空间间感好，大大景观阳台台以增值价值值实现5~10平米。将绿绿化入户，，城市生态态进行到底底，采用空空中院馆的的方式，送送围墙内部部面积（可可改房间）），也可作作为空中庭庭院。3米户型面积：135-144M2户型：三室二厅二卫凸窗观景阳台赠送花园3米户型面积：：120-130M2户型：三室室二厅二卫卫空中花园提提高赠送厨房空中院馆高品质价值全国现象产品户型—高层高赠送参考考户型，89㎡两房房四房67高品质价值全国现象产品户型—高层高层重要空空间尺度及及附加功能能空间建议议房型面积（平方）主卧开间次卧开间客厅开间厨房面积卫生间面积2房80~903.5m3.0m3.9m5~6㎡4~5㎡3房1203.6m3~3.34~4.2m6~7㎡6~7㎡1353.9m3.3~3.5m4.2m6~7㎡7~8㎡3+1房160-1703.9m3.3~3.6m4.2~4.5m7~8㎡7~8㎡房型面积（平方）入户花园空中院馆双套房储藏室两房80~90三房120√√√135√√√四房160-170√√√√68避免破坏建建筑立面的的整体性；；细节处考考虑周到，，体现人性性化水表箱隐藏藏化、景观观化在外立面上上进行百叶叶窗修饰，，隐藏空调调机位注意对排水水管、空调调机位、水水箱等细节节处理，在在基本不增增加成本的的基础上大大力提升品品质感高价值品质全国现象立面风格把水管管线线隐藏在外外立面构造造之下69客户认知：：客户对园园林关注度度高，偏好好精细化的的打造高品质打造全国现象园林景观优山美地园园林就很不不错，他们们做得很有有山地的感感觉，堆了了一些坡，，走在里面面感觉很不不错，一进进去就像到到了小山上上一样；紫紫琅上郡太太小气了，，间距太小小；小区环环境也很重重要，绿化化最好是有有一些四季季长青的树树，不怎么么落叶的那那种；——电子产品私私营企业主主周先生生我会会注注重重园园林林的的，，也也会会注注重重名名贵贵树树种种，，比比如如、、树树龄龄啊啊、、多多少少钱钱啊啊，，我我喜喜欢欢桂桂花花，，优优山山美美地地的的园园林林就就不不错错；；———江苏苏银银行行南南通通港港闸闸支支行行副副行行长长邱蓓蓓我喜喜欢欢小小区区里里面面有有竹竹子子，，优优山山美美地地的的园园林林也也不不错错，，优优山山美美地地很很早早就就卖卖的的，，当当时时南南通通市市场场上上还还没没有有那那个个园园林林做做的的好好的的，，它它是是第第一一个个做做的的好好的的，，打打响响了了第第一一炮炮，，所所以以卖卖的的好好———江苏苏银银行行南南通通分分行行国国际际业业务务部部总总经经理理丁丁利利平平中低低档档园园林林中高高档档园园林林顶级级园园林林由顶顶级级景景观观设设计计公公司司打打造造，，使使用用名名贵贵植植被被品品种种、、强强化化水水资资源源占占有有，，及及高高档档景景观观小小品品设设计计，，强强调调还还原原自自然然风风貌貌重点点注注重重植植被被层层次次感感打打造造，，对对品品种种没没有有特特别别要要求求，，部部分分水水系系打打造造增增加加园园林林品品质质感感，，对对景景观观小小品品没没有有档档次次要要求求只有有广广场场部部分分有有重重点点打打造造植植被被和和水水系系，，其其它它大大部部分分基基本本只只是是种种植植草草皮皮和和灌灌木木，，基基本本无无景景观观小小品品7070构建建出出“乔木木—灌木木—花丛丛—草皮皮”的四四重重复复合合植植被被体体系系，，利利用用层层次次变变化化营营造造高高低低错错落落的的观观感感效效果果，，增增加加视视觉觉宽宽度度和和深深度度。。植被被打打造造———以四四个个层层次次充充分分打打造造出出植植被被的的层层次次感感，，营营造造出出高高低低错错落落的的复复合合视视觉觉体体验验意大大利利风风格格的的庭庭院院在在植植物物方方