现代滨水纯别墅大盘建筑方案投标

铁岭项目C地块销售物业方案及方案深化设计theprojectdesignofTielingCBlock二零二一年一月01/前期分析02/规划策略03/规划设计04/效果展示05/产品分析06/示范区专篇目录CONTENTSPre-phaseAnalyses

前期分析01城市区位urbanlocation·铁岭市是中华人民共和国辽宁省下辖的地级市，位于辽宁省北部，松辽平原中段；·隶属辽宁省，为沈阳经济区的副中心城市；·宜居宜业宜游的中国北方水城。铁岭市75KM项目背景ProjectBackground·“三带三区、一环串城、双心辉耀、率廊隔城”的城市空间结构；·凡河新区为政府着重发展的城市新区，城市绿肺，交通发达，目前处于快速发展阶段。凡河新区银州区（铁岭老城区）城南产业园区得胜台水库泛河泛河辽河交通分析Trafficanalysis·本案周边交通路网体系完善，道路通达性较好•地块距离铁岭西站约6.7公里•地块距离铁岭站约15公里。•地块距离京哈高速收费口约10公里。SITE铁岭西站铁岭站京哈高速收费口至沈阳至老城区京哈高速15.0KM6.7KM莲花湖湿地公园泛河10.0KM配套分析Matchinganalysis项目地块位于凡河新区核心区域，享有一定生活、教育、医疗、商业等配套。项目地块1.5KM之内享有主要配套资源：铁岭市实验学校；铁岭市高中。项目地块3.0KM之内享有主要配套资源：凡河中心小学；铁岭市中心医院；铁岭大船mall；莲花湖湿地公园。铁岭市实验学校铁岭市中心医院铁岭市政府莲花湖湿地公园1.5KM3.0KM铁岭大船mall凡河中心小学铁岭市高中如意湖泛河SITE现状分析CurrentSituationAnalysis本案西临衡山路，南临鸭绿江路，东临嵩山路，北临松花江路，周边交通路网完善，可达性好。基地现状为空地；地块内部地势平坦.SITE项目基地松花江路鸭绿江路嵩山路衡山路1234场地分析SITEANALYSIS本次项目建设范围：东西向长约295M南北向长约595M（1）经济技术指标控制总用地面积共249.75亩容积率1.01~1.3销售面积不得小于9.2万㎡绿地率≥35%（2）按照规范退距：东西向：退让松花江路9米，退让鸭绿江路12米；南北向：退让西侧城市绿化带3米，退让嵩山路8米。SITE项目基地松花江路鸭绿江路嵩山路衡山路595M595M295M295M城市绿化带SWOT分析SWOTanalysis项目地处凡河新区核心区域，地块规整方正、交通路网完善，通达性强。项目周边居住及商业氛围较差，生活配套较为缺乏，需要一定时间积累。凡河新区作为政府重点发展的城市新区，目前处于快速发展阶段。项目拥有较大的开发潜力。作为过渡区域，如何衔接好城市空间关系，在地块内部如何打造有竞争力的产品，快速去化、提升溢价。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATSPlanningstrategy

规划策略02价值分析valueanalysis交通（私密性）影响噪声影响土地价值基地四面临路，势必将设置出入口连通基地故而四周私密性低于中央私密性东西南北临街面都将受到城市交通的噪声影响，西侧由于城市绿化带，相对影响最低交通影响与噪声影响的同共点在于基地内部土地价值优于外围土地价值考虑到本次设计产品是低层高密度别墅产品，无法纵观远景，故而将本次规划通过研究基地内部土地价值展开；主次次次规划思考PlanningThinking如果无法通过外界资源提升地块溢价那么如何让规划本身制造亮点？产品形态构成规划元素规划手法衬托产品质量如何双赢回归设计初心，将重点聚焦在产品与规划表现规划思考PlanningThinking规划模式思考文化植入赋予内涵引入铁岭满清文化底蕴深度解读中国传统建筑布局引入最极致的院落精髓缘起故宫文化探索CulturalExploration规划布局——坐北朝南中轴对称一进二进三进辅辅空间序列——遵循三进序列欲扬先抑以南北为线，讲究东西对称；明清宫殿建筑，以居中为尊，左右为次；面南为尊，面北为次；利用各种不同形制的门，区划出不同的格局，构成大小、横竖、宽窄不等有收有放的空间，并采取“欲扬先抑”的方式，从而组成既有规律又富于变化的建筑系列，由宫前区大门开始，逐步深入到紫禁城内，使其具有高度的艺术感染力。二进一进二进去繁化简主从秩序排列入内曲径通幽

相对高相对低相对低相对低相对低取“双喜”之形，贯穿于建筑中，寓意曲径通幽循“主从”之序，产品布局落位，对应价值高低

从从从从主

极致对称寻找一种序列融入一种符号双喜迎门规划理念CulturalExploration形态寓意微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51，淘宝搜店铺名：土木世家资料150墅售楼部120墅120墅120墅120墅90墅90墅90墅90墅概念生成CulturalExploration土地价值一级>二级>三级结合土地价值分析，借故宫中轴对称之形，取双喜迎门之意，寻地块产品价值之颠一级二级三级售楼部选址中轴线产品分布产品配比3（90墅）：5（120墅）：2（150墅）

150墅中轴线院院建筑主体产品研究CulturalExploration建筑主体庭院形态演变合院别墅相比传统联排：建筑与庭院融合，功能较集中，庭院丰富，私密性好，多面采光传统联排合院别墅产品研究CulturalExploration道路道路道路道路道路道路道路合院别墅是节地与品质结合的产品（容积率高于普通联排）传统联排布置减少道路面积还原采光庭院演变演变背靠背联排布置L型合院别墅产品研究CulturalExploration将传统“T”型联排创新改良演变成多种组合模块东西串联——组成合院联排南北向入户实现内外双庭院景观花园围合，私密性最佳南北串联——组合十字型类院落联排东西向入户增加前后两户视距容积率决定空间表现在满足容积率的前提下，纯低层别墅产品需要突破场地局限，力求“量足质优”规划思考总结SummaryofPlanning示范区120墅120墅120墅120墅90墅90墅90墅90墅

150墅中轴线规划模式——极致对称曲径通幽产品模式——T型模块灵活组合南北串联联排别墅东西串联合院别墅因地制宜组合150墅私密性产品构思CulturalExploration产品思考——如何让经济型别墅脱颖而出，品质提升？空间尺度停车位庭院朝向通风采光附加值最大化产品平面设计标准——尚朴去华，明廊通脊衔水环山，曲廊亭榭廊腰缦回，檐牙高啄身居城市而仍可享受山林之趣Planningstrategy

规划设计03总图规划generalplane12345678910主入口广场次入口示范区售楼部游园绿道组团景观中央景观次节点院落空间绿化带123455776788910255692衡山路松花江路嵩山路鸭绿江路90平米别墅120平米别墅150平米别墅N主要技术经济指标项目设计值单位总用地面积166500㎡总建筑面积185167㎡计容总建筑面积184267㎡物业销售面积92020㎡其中住宅面积184267㎡其中90别墅30848㎡120别墅94984㎡150别墅58434㎡配套用房（不计容）900㎡室外活动场地722㎡建筑基底面积52332㎡建筑密度31.4%容积率1.11绿地率35.00%总户数752户机动车停车位（地面）801个其中别墅停车位752个访客停车位49个规划结构Planningstructure120墅120墅售楼部150墅150墅90墅90墅90墅90墅中

轴外紧内阔极致对称外紧——采用南北拼接形成的90墅联排产品落位最外围的价值洼地，占用最小的地，最大限度的将内部空间留给大户型产品。内阔——地块内部遵循中心价值高于外围价值的地块属

性，采用十字中轴对称的规划结构，120南北

对称布局，150居中布局。规划主轴150墅120墅90墅售楼部微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51，淘宝搜店铺名：土木世家资料

150墅120墅90墅售楼部一种模块两种模式一种模块——所有产品均采用“T”字型单体模块两种模式——联排：外围90墅通过南北拼接形成

联排别墅，合院：内部产品空间优化，围合拼接形成

合院别墅；产品组合Planningstructure三进序列层次分明一进门二进院园苑苑苑一进门二进园苑苑苑一进门一进门院落的复兴Renaissanceofcourtyards秩序礼仪格局三进出则显入则藏三进园三进园城市空间社区入口中央绿道院落组团中心花园私密性强弱空间序列SpatialSequence车行交通组织Planningstructure纵横交错处处可达地块共设两个车行出入口，分别位于地块东西两侧，内部交通由一条主要道路串联各片区，再通过各个支路通达各户。

本案全部采用地面停车，各家入口处均设置停车位满足自身停车需求。外部车行流线内部车行流线别墅停车访客停车人行交通组织Planningstructure东南西北便捷入户90墅南北入户南北入户结合东西入户120墅150墅东西入户项目在南北两侧各设置一个人行出入口，内部根据建筑组合布局不同朝向便捷入户。景观层次Planningstructure层层分级中央发散围绕地块中心打造中央景观空间，通过景观轴线串联各组团景观节点，由点——线——面，由内而外层层发散，形成以建筑布局为依托的景观系统。景观主轴中心景观二级景观三级景观四级景观日照分析sunshineanalysis本次采用众智日照软件进行计算日照分析参数地理位置：铁岭市，东经123°53，北纬42°58′分析节气：大寒日/冬至日；有效时段：按日照标准确定，大寒日为8:00—16:00时间统计方式：累计；时间间隔：5分钟；采样点间距：1米*1米满窗设置：窗户左右两端同时照到为满窗；日照分析结论：

规划住宅建筑均满足大寒日不低于3小时的日照标准。

EffectShow

方案一效果图展示04鸟瞰日景效果展示EffectShow鸟瞰夜景效果展示EffectShow90墅效果图EffectShow120墅效果图EffectShow150墅效果图EffectShow

EffectShow

方案二效果图展示04鸟瞰日景效果展示EffectShow鸟瞰夜景效果展示EffectShow90墅效果图EffectShow120墅效果图EffectShow150墅效果图EffectShowProductAnalysis

产品分析05在售项目多为高端品质盘，小高、洋房、别墅为主力供应凡河新城板块别墅项目与本案形成直接竞争关系竞品楼盘选取原则：

范围：项目周边

2KM

内

开盘时间：2018

年

4

月份以后

产品类型：别墅2KM物业类型：别墅入市时：2018

年

10

月底宝达新景花园物业类型：高层、小高层、别墅入市时间：2018

年

7

月底富力四季半岛产品分析product

analysisSITE泛美常青郡铁岭市政府物业类型：高层、别墅入市时间：2018

年

5

月初楼盘图销售均价（元

/m2)双拼：9800联排：8600-8800叠拼：7000-8000高层：4500/3500叠拼：下叠

7200、上叠

5500小高层：6000（精装）别墅：8000-12000主力面积(m2)双拼：240/250/390联排：194叠拼：205

高层：70-140

叠拼：120-160合院：180

高层：132/135

小高层：100联排：147合院：149

双拼：234/236宝达新景花园泛美常青郡富力四季半岛

别墅产品以联排和双拼产品居多，合院及叠拼产品较少别墅的面积段主要集中在

150-300m2,

主力面积段

160m2

以下开发商铁岭宝达地产铁岭泛美置业有限公司铁岭恒莲房地产发展有限公司入市时间2018

年

10

月底2018年4月

底

2018

年

7

月底物业类型别墅、叠拼高层、叠拼、合院别墅高层、小高层、合院别墅竞品分析—宝达新景花园205

㎡4室2厅1厨4卫（下叠产品）首层一层设置下沉式庭院

地下室不计容赠送全面积客餐厅空间开阔首层卧室链接庭院二层赠送露台主卧设计套间8.05m产品优势：下沉式庭院设计；赠送地下室及前后庭院；南向面宽较大；二层主卧带套间，赠送南向露台；产品劣势：产品整体赠送面积较少，形式单一；地下一层二层产品分析product

analysis二层首层首层二层联排建筑面积：87m2（3室2厅1厨2

卫）合院建筑面积：135m2产品优势：南北花园赠送，屋内多处两层挑空，产品性价比高。主卧豪华套间设计，赠送南北露台。产品劣势：户型改造后空间局促，舒适度欠佳。户型解析：富力四季半岛项目二期以合院和联排为主，联排产品共

2

层，无地下部分，一楼带花园采南北花园形式布局打造小面积功能性别墅；合院产品共两层，无地下部分，通过赠送南北庭院、露台、高挑空来增加附加值。二层赠送南北露台

二层赠送南北双露台一层赠送前后花园、车位一层赠送前后花园、车位（4室2厅1厨4

卫）竞品分析—富力四季半岛二期产品分析product

analysis别墅产品均有花园面积赠送，叠拼产品欠缺赠送附加值，富力四季半岛以小面积多赠送实现热销可借鉴：富力半岛的小面积多赠送别墅产品，低密度启动，品牌营销。宝达新景花园泛美常青郡富力四季半岛富力四季半岛二期户型

设计产品叠拼

205m2地墅

121m2天墅

143m2合院

149m2联排

146m2联排

87m2合院

135m2居室数4室2厅1厨4卫4室2厅1厨3卫4室2厅1厨4卫3室2厅1厨2卫2室2厅1厨3卫3室2厅1厨2卫4室2厅1厨4卫地上层数2232322地下层数1——————主卧卫生间√√√√√√√主卧衣帽间√××√√××南北通透×××√√√√地下室1——————赠送

形式赠送花园√√√√√√√挑空赠送××√×√√√露台及阳台赠送阳台赠送阳台赠送阳台赠送阳台赠送阳台，露台赠送露台赠送露台赠送车位赠送地下车库赠送地上车位赠送地上车位赠送地上车位赠送地上车位赠送地上车位赠送地上车位别墅竞品总结楼盘产品分析product

analysis微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51，淘宝搜店铺名：土木世家资料满足规范要求的户型赠送方式分为:挑空、外庭院、露台、采光井再利用等

极致赠送采光井改电梯策略一露台挑空赠送客厅卧室过道客厅卧室过道客厅客厅 3M卧室6M3M采光井外庭院露台外庭院策略二合理控制户型面积提高计容单价控制总价策略三院中有园，园在院里清音园锦屏园悠悠园静思园水落石奖鸣，中含太古音安得微妙人，写入朱弦琴。障锦山屏，列千寻耸翠。寻闲是福，知享既仙。闭目常闲坐，低头每静思。户型配比控制在

±5%

差值以内，满足设计要求90

联排120

合院150

合院面积段（㎡）房型户数实际户数比要求户数比90四房两厅三卫22029.26%30%120六房两厅四卫35647.34%50%150六房两厅五卫17623.40%20%合计752100%100%产品分析product

analysis户型配比90m2

联排低总价别墅超大南北庭院57%

赠送率7.8M

南向面宽户型特征建筑面积赠送面积总赠送 实享面积赠送率庭院面积90

㎡四房两厅三卫91.96夹层露台52.82144.7857%35.0448.264.5690m2

户型分析庭院南北超大庭院，移步异景

客厅客厅三面对庭院，采光充足客厅餐厅通厅设计，南向面宽

7.8m入口南北庭院客厅餐厅厨房卫生间首层平面图本层建筑面积：48.26m2本栋建筑面积：91.96m27.8m东西庭院车库产品分析product

analysis露台赠送南向景观露台露台卧室卫生间卧室全南向采光，7.8m

大面宽二层平面图本层建筑面积：43.70m2卧室90m2

户型分析产品分析product

analysis改建前厨房南北庭院改建后送夹层送庭院赠送停车位：2.4mX5.5m储藏间入口卫生间客厅

车库储藏间利用楼梯下的空间改造成储藏间一层平面图90m2

户型改造后赠送餐厅东西庭院户型特征建筑面积赠送面积总赠送实享面积赠送比例庭院面积90

㎡四房两厅三卫91.96夹层露台52.82144.7857%35.0448.264.56产品分析product

analysis赠送庭院：35.04m2二层平面图全赠送：48.26m2三层平面图书房卧室卧室卫生间卧室露台卫生间90m2

户型改造后赠送房间改套间三层将卧室改书房，作为独立的套间赠送露台：4.56m2产品分析product

analysis赠送夹层：48.26m21123411夹层234南向庭院狭小局促进深长，中部客厅不能直接南向采光二层次卧无就近卫生间主卧空间较小南北庭院，相互呼应客餐厅通厅设计，开敞面宽达

7.8m二层整层夹层赠送豪华主卧套间，带书房2233富力四季半岛

-87m2本案

-90m244PK竞品户型对比分析首层首层二层三层二层产品分析product

analysis120m2

合院超大庭院

69%

赠送率

8.6M

面宽户型房型建筑面积赠送面积总赠送 实享面积赠送率庭院面积120

㎡六房两厅四卫125.41夹层 露台86.69212.169%70.1070.7015.99庭院多重庭院，移步异景庭院大小错落，相互呼应卫生间客厅客厅两面对庭院，采光充足卧室入口厨房北庭院客厅餐厅首层平面图本层建筑面积：70.70m2本栋建筑面积：125.41m28.6m车库南庭院北庭院空间私密引进阳光，清幽恬静餐厅西面景观庭院，用餐环境雅致120m2

户型分析产品分析product

analysis露台超大景观露台养花种草室外

PARTY卧室全套房南向观景露台

卫生间二层平面图本层建筑面积：54.71m2书房卧室120m2

户型分析卫生间产品分析product

analysis改建前卧室赠送庭院：70.10m2改建后送夹层送庭院南庭院入口厨房北庭院餐厅客厅卫生间车库赠送停车位：2.4mX5.5m首层平面图120m2

户型改造后赠送户型特征建筑面积赠送面积总赠送实享面积赠送比例庭院面积120

㎡六房两厅四卫125.41夹层露台86.69212.169%70.1070.7015.99赠送庭院：70.10㎡产品分析product

analysis微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51，淘宝搜店铺名：土木世家资料书房卧室卧室卫生间露台卧室书房卫生间卧室改套间三层将卧室改书房，作为独立的套间赠送露台：15.99m2二层平面图全赠送：70.70m2三层平面图120m2

户型改造后赠送卫生间衣帽间产品分析product

analysis赠送夹层：70.70m2二层三层12323本案

-120m21 南北庭院设计，景观丰富11二层庭院单一仅客厅正对庭院，景观利用率低4.2mX3.4m

主卧设计赠送面积少客厅三面对内庭院，无敌景观视线整层套间设计超大赠送二层整层赠送，露台赠送2233泛美常青郡

-120m2首层44PK二层4竞品户型对比分析首层产品分析product

analysis150m2

合院南北庭院82%

赠送9.5M

面宽户型房型建筑面积赠送面积总赠送 实享面积赠送比例庭院面积150

㎡（1）六房两厅五卫151.31夹层 露台 采光井123.58274.8982%138.2691.6327.474.48南庭院

多重庭院，移步异景庭院大小错落，相互呼应

入口北庭院客厅餐厅厨房卫生间一层平面图本层建筑面积：89.39m2本栋建筑面积：151.31m2卧室车库南庭院北庭院

空间私密引进阳光，清幽恬静采光井客厅客厅南北庭院，采光充足，景观极佳，客厅餐厅通厅设计，开敞面宽达

9.5m9.5m150m2

户型分析产品分析product

analysis露台卫生间二层平面图本层建筑面积：61.92m2衣帽间采光井卧室

书房露台超大景观露台养花种草室外

PARTY

卧室全套房南向观景150m2

-1

户型分析产品分析product

analysis南庭院入口北庭院餐厅客厅厨房卫生间卧室车库电梯赠送庭院：138.26m2改建前改建后送夹层

送采光井送庭院一层平面图采光井加建：4.48m2赠送停车位：2.4mX5.5m150m2

-1

户型改造后赠送户型特征建筑面积赠送面积总赠送实享面积赠送比例庭院面积150

㎡（1）六房两厅六卫151.31夹层露台采光井123.58274.8982%138.2691.6327.474.48产品分析product

analysis赠送露台：27.47m2二层平面图全赠送：91.63m2三层平面图衣帽间书房卧室卫生间卫生间卧室电梯卧室衣帽间书房电梯卫生间采光井加建：4.48m2150m2

-1

户型改造后赠送采光井加建：4.48m2露台产品分析product

analysis赠送夹层：91.63m21311 9.5m

大开间，客厅前后大庭院2 二层整层夹层赠送

顶层南向露台，阳光充沛

六房设计，满足业主各种需求

采光井改造为电梯提升品质2 部分挑空可做夹层3344122344富力四季半岛

-150m2本案

-150m2PK首层首层二层夹层夹层二层三层三层6.2

米大客厅面宽，稍显局促北向露台，舒适感一般150

㎡仅有

4

房，利用率不高竞品户型对比分析产品分析product

analysis

5Demonstrationareasalesdepartmentspecially

售楼部示范区专篇06示范区设计策略Duringthedesignstrategy示范区的设置原则：控制前期投入成本减少后期改造成本交通便捷可达性强展示面最优对后期施工影响小展示性引导性服务性精致水景特色种植古典庭院轴线营造流线引导空间转换提升溢价完善配套贴心服务方案一售楼部总平面图Salesdepartmenttotalfloorplan营销中心景观示范区入口门楼生态停车位景观廊道样板间主殿从从从门设计灵感——故宫太和殿欲扬先抑仪式对称方案一示范区鸟瞰效果图Demonstrationeffect方案一示范区人视效果图Demonstrationeffect方案一示范区透视效果图Demonstrationeffect方案二售楼部总平面图Salesdepartmenttotalfloorplan售楼部景观示范区入口门楼生态停车位景观廊道样板间主殿从从从门设计灵感——故宫太和殿欲扬先抑仪式对称方案二示范区鸟瞰效果图Demonstrationeffect方案二示范区人视效果图Demonstrationeffect方案二示范区人视效果图Demonstrationeffect售楼部平面功能分析Salesdepartmentplanefunctionanalysis示范区功能分区售楼部内部功能分区样板展示区营销核心区访客停车区办公停车区景观展示区广场门户区鸭绿江路前区门厅前区门厅办公区办公区户型沙盘区项目沙盘区大厅辅助功能区接待洽谈区图例：广场门户区营销核心区生态停车区样板展示区景观展示区图例：入口门厅区接待洽谈区沙盘展示区员工办公区辅助功能区微信：1115955733，朋友圈送资料，http://51，淘宝搜店铺名：土木世家资料售楼部平面交通流线Planetrafficstreamlinesalesdepartment三进序列：一进园

二进院三进楼设计将访客与员工的交通流线分离，以中央景观为轴，东西两侧分别进入停车场。访客从门楼和西侧停车场通过廊道进入营销中心，员工从东侧进入营销中心，两者互不干扰。访客车行流线访客人行流线员工车行流线员工人行流线看房流线停车区图例：访客停车区员工停车区二进院三进楼二进院一进园售楼部情景流线Scenestreamlinesalesdepartment分区明确，流线清晰情景流线共分为四个区域，层层递进，从入口区穿过景观展示区到达营销中心核心区及样板展示区，流线清晰。入口广场停车位景观连廊前区门厅亲水平台前台大厅图例：户外车行流线户外人行流线室内人行流线看房流线123456789101112项目沙盘区户型沙盘区接待洽谈区财务室卫生间样板间122334457